טוען כי נכרת חוזה שאינו ניתן לביטול בינו לבין המינהל, וכי לא קיבל את מסמכי המכרז עובר למועד בו מסר הצעתו. מנגד, במכתבי התשובה מטעם המינהל נדחו טענות אלה. לעמדת המינהל, לא ניתן היה להגיש את ההצעה מבלי לראות את חוברת המכרז, שהייתה חלק מהותי ובלתי נפרד מן המכרז, כי בנוסף לחוברת המכרז חולק דף הסבר לכל דורש שביקש להשתתף במכרז, וגם שם צוין כי למגרש 412 צריכים להיות שני מציעים. ועדת המכרזים חזרה והבהירה כי הצעת המערער למכרז הייתה פגומה, כי הכרזתו כזוכה נתקבלה בשל חוסר תשומת לב לפגם שנפל בהצעה; ומיד לאחר שהפגם התגלה, הודע לתובע על ביטול הזכייה. הובהר עוד שהעובדה ששילם את התמורה אינה מרפאה את הפגם שבהצעה, וכי הסכום ששולם יוחזר (ראה מכתבו של מר רונן כהן מיום 13/6/06, סמנכ"ל שיווק וכלכלה במינהל - נספח ט' ל-נ/3, להלן: מר כהן) . הודעה נוספת בדבר ביטול העסקה נשלחה לתובע ביום 14/5/06 והוא נדרש להחזיר למינהל את המגרש, ועם החזרתו ריק, פנוי, ומשוחרר, יוחזרו לו הכספים ששולמו על ידו למינהל בגין העסקה. 9. למרות שהודעה על ביטול זכיית התובע במכרז התקבלה עוד ביום 28/12/05, שילם התובע, בהתאם לדרישת מיסוי מקרקעין, בתאריך 18/5/06 את מס הרכישה בגין העסקה בסך של 3,379 ₪, וב-17/1/07 סכום נוסף של 2,796 ₪. 10. ביום 1/8/13 הוגשה תעודת עובד ציבור של הגב' לילי ברודיצקי, ראש תחום בכיר כספים וכלכלה -מרחב עסקי צפון, ממחלקת כספים וכלכלה של המינהל, כי הסכום העומד לרשות התובע לאחר ניכוי 25% על ריבית והצמדה הוא 160,261 ₪. טענות בעלי הדין: 11. לטענת התובע, משלא נפסלה הצעתו במסגרת בחינתה על ידי ועדת המכרזים, ואף הודע לו על זכייתו, ובנוסף צויינו תנאים נוספים שעל התובע היה למלא כדי להשלים את העסקה, לרבות תשלום שנדרש ממנו, הרי שיש לראות בכך קיום חוזה מחייב, ויש לראות את ההודעה המודיעה על ביטול הזכייה כהפרת חוזה. עוד טוען התובע, כי לא קיבל את חוברת המכרז, והצעתו ניתנה בנפרד לתנאי המכרז. לגופו של עניין טוען התובע, שבנסיבות כפי שנוצרו על ידי המינהל, רשאי היה להניח כי זכייתו במכרז עומדת בעינה. הראייה, שלא רק נדרש לשלם את התמורה על אף הודעת הביטול, אלא שהתמורה ששולמה על ידו נותרה בידי המינהל, וכמו כן יצאה דרישה לתשלום מס רכישה מה שמעיד על כך שגם המינהל ראה בזכייה האמורה עסקה למכירת זכות במקרקעין, לפי הסכם שנכרת בין הצדדים על אף שטרם נחתם; שאם לא כן, לא היה מדווח עליה כ"עסקה" לצורך גביית מס רכישה. לעמדתו, למעשה עד למועד שמיעת הראיות, לא הציג המינהל כל הודעה על דיווח אחר לרשות מיסוי מקרקעין. לכן לטענתו, נכרת הסכם מחייב בין הצדדים, הוא שילם את התמורה הנדרשת ועל המינהל היה לכרות עמו חוזה חכירה ל-98 שנים עם אפשרות הארכה, ומשלא עשה כן, פעל בחוסר תום לב. 12. לעניין נזקיו, טוען התובע כי שווי המגרש עובר למועד הגשת תביעתו עומד על 320,000 ₪ בהתאם לחוות הדעת שהוגשה על ידי השמאי מר וואל סלאמה. הנזקים שנגרמו לו מגיעים לסכום של 480,000 ₪, מאחר שיכול היה לבנות על המגרש 4 דירות מגורים ולהשכירן בסכום העומד על 8,000 ₪ לחודש, וזאת משנת 2007. בנוסף, זכאי הוא לטענתו לפיצוי בגין עוגמת נפש שהוסבה לו בסך של 20,000 ש"ח. לחלופין, עותר התובע לקבלת קרקע חליפית, השבה לסך 320,000 ₪ לפחות, והמיועדת אף היא לבניית 4 יחידות דיור לפחות; ובמקרה כזה, לעמדתו, על המינהל לשאת בעלות מס הרכישה לצד הפיצוי הנוסף הנתבע. 13. המינהל הצביע על מועד הגשת התובענה. לטענת המינהל בחר התובע שלא להעמיד את ההחלטה בדבר ביטול זכייתו במכרז לביקורת שיפוטית ישירה ורק לאחר שיהוי משמעותי - למעלה מ-6 שנים מיום קבלת מכתבו של מר רונן כהן וקרוב ל-7 שנים מיום שהודע לו על ביטול הזכייה במכרז, הוגשה תביעה. עוד טען המינהל שכדי להשיב לתובע את הכספים ששילם נתבקש למלא "טופס פרטי חוכר", ולמרות שטופס כזה נשלח לו, הוא לא השיב לפניית המינהל, ולכן נדרש המינהל להחלטת בית המשפט בנושא. יחד עם זאת, המינהל הודה כי אי השבת דמי ההיוון עובר למועד ביטול הזכייה, מקורו ב"תקלה משרדית מצערת". לגוף המחלוקת עומד המינהל על הטענה כי לא ניתן לאשר את הצעתו של התובע שלא עמד בתנאי המכרז, ולכן היה על ועדת המכרזים לבטל את ההצעה. ההחלטה היא החלטה חלוטה מאחר שלא הוגש בגינה הליך של תקיפה ישירה, מה עוד שבינתיים התוכניות שונו. המינהל הדגיש כי לא נחתם חוזה מכר, ואין בין הצדדים הסכם מחייב ומוגמר, כפי שמבקש התובע לטעון. ועוד, לאור השיהוי המשמעותי במועד הגשת התביעה, במיוחד כאשר הסעד שנתבע הוא גם אכיפה, הרי שיש בו לגרום לנזק ראייתי למינהל, ושימוש לא נאות בזכות התביעה, עד כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. עוד טוען המינהל כי ככל שעולה טענת חוסר תום לב, הרי שהיא רלוונטית דווקא להתנהלות התובע עצמו. כן דחה המינהל כל טענה בדבר אשם של המינהל ו/או נזקים שנגרמו לתובע עקב התנהלות המינהל. דיון ומסקנות הערות מקדימות: 14. במסגרת ניסיון לברר אפשרות של הסדר בנוגע למגרש 412 או מגרש אחר שלגביו ניתן היה לקבל הצעת יחיד בנפרד, הבהיר המינהל כי ב-28/4/10 הופקדה תוכנית חדשה (ג/15756) השונה מהתוכנית התקפה והיא פורסמה למתן תוקף. 15. לעניין סעד האכיפה - הקצאת המגרש או קרקע חלופית אחרת - יש להעיר כי התוספת השלישית בחוק בתי המשפט לעניינים מינהליים, עוסקת ב"תובענה לפיצויים שעילתה במכרז", ולכן, ככלל, סעד האכיפה אינו בגדר הסעדים שניתן לעתור להם בתובענה מינהלית. בהתייחס לתמורה ששולמה ושהמינהל ביקש להשיבה אלא שהתובע סירב לקבלה, משלא הגיעו הצדדים להסדר לעניין אופן השבת התמורה, ניתנה החלטה ביום 2/9/13 (עמ' 19 לפרוטוקול) כי המינהל יפקיד את הסכום בקופת בית המשפט. ואכן, ביום 16/10/13 הופקדה בקופת בית המשפט המחאה על סך של 161,182.27 ₪. בנוגע לטענת התובע בדבר חילוט הערבות הבנקאית שנתן במסגרת הגשת הצעתו, הוכח כי הערבות לא נפדתה על ידי המינהל. התברר כי עם ביטול זכיית התובע במכרז ניתנה הודעה מטעם המינהל לבנק שלא לפדות את הערבויות שהפקיד התובע במסגרת הגשת הצעה במכרז (מזכר מיום 29/12/05 שהופנה לבנק הערבי, בקשר לערבויות על סך 10,000 ₪). בנסיבות אלה, יש לקבוע כי מלוא התמורה הושבה לתובע ביום 16/10/13. 16. מכרז נחשב כהזמנה להציע הצעות. השתתפות במכרז היא ההצעה, וההחלטה של בעל המכרז המקבל את ההצעה, ככלל, תיחשב כקיבול, ואולם זאת כאשר ההצעה תואמת לתנאי המכרז, ואינה חורגת ממנו - במיוחד בנוגע לסעיף מהותי שבו (בג"ץ 691/82 חסם מערכות הגנה אמינות בע"מ נ' משטרת ישראל, פ"ד לז(1) 473). מנקודת מבט של דיני המשפט הפרטי, אכן, ככלל, המועד בו מודיע בעל המכרז למגיש ההצעה שהוא זכה במכרז ושהצעתו אכן נתקבלה, הוא המועד של החוזה המחייב, ואולם כל זאת בתנאי שישנה התאמה מלאה בין ההצעה לתנאי המכרז. משתתף במכרז המעלה הצעה שאינה תואמת לתנאי המכרז, אינו יכול להיחשב כמי שהציע הצעה במסגרת אותו מכרז, וממילא הצעה כזו אינה ניתנת לקיבול במסגרת אותו מכרז. מבחינת ההיבט של המשפט הציבורי - שהוא מיסודות דיני המכרזים - הצעות שאינן תואמות לתנאי המכרז לא ניתן לקבלן, שאם לא כן, יופר עקרון השוויון בתחרות שבין המציעים השונים; ובעל מכרז מצידו אינו רשאי לקבל הצעות החורגות מהמכרז עצמו, שאם לא כן, יפר את עקרון השוויון. 17. כאשר ועדת המכרזים חוזרת ובוחנת את התנאים שבהצעה שהוגשה ומוצאת כי זו אינה תואמת לתנאי המכרז, רשאית היא, ואולי אף מחויבת, לשקול מחדש את החלטתה, שאם לא כן, תחטא הרשות לתפקידה, ולציבור שמכוחו היא פועלת (ראה לצורך השוואה, עת"מ (י-ם) 37385-07-11 האגודה לבריאות הציבור נ' משרד הרווחה והשירותים החברתיים. ניתן ביום 8/1/12). אומנם לצד עקרון זה עומד גם עקרון סופיות הליכי המכרז, ואולם משקל היתר שיינתן לעקרון הסופיות, הוא כאשר המכרז התנהל כשורה וכדין. במקרה דנן, אכן בדיקה חוזרת של ועדת המכרזים גילתה כי טעתה שאישרה את הזכייה, מאחר שהתובע הגיש הצעה נפרדת במקום "במשותף עם אחרים". משמדובר בטענות מהותית, מוסכמת היתה לעשות כן (ראה לצורך השוואה עת"מ (י-ם) 214/07 תכפור אוהרנסיאן נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה ירושלים. ניתן ביום 8/7/07). עוד יש להזכיר כי הסמכות הנתונה למינהל מקרקעי ישראל באה על בסיס ההנחה שעל רשות זו לשמור על מקרקעי ישראל, וככל שיש הכרזה לשימוש בקרקעות אלה צריכה היא להיעשות על בסיס תנאים שוויוניים בין זכאים פוטנציאליים (ראה לצורך השוואה בג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש, למען השיח הדימוקרטי נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25). 18. כפי שפורט לעיל לא ניתן היה להגיש הצעה מבלי לעיין ב"חוברת מסמכי המכרז" בשלמותה, להבין את תוכנה, ולמלא אחר פרטי התנאים הנדרשים לצורך העלאת ההצעה. חתימה על ההצעה כפי שחתם עליה התובע, היא בבחינת מתן הודאת בעל דין כי הוא קרא את חוברת המכרז, עמד על התנאים המפורטים שם, והתחייב מצדו לקבל את כל התנאים, לרבות התנאי, שלגבי מגרש 412 לא ניתן להגיש הצעה של מציע בנפרד. אין לקבל טענת התובע כי לא היה מודע לחוברת המכרז וכי הגיש ההצעה מבלי לעיין בתנאי המכרז. התובע מצוי בתחומי המשפט, הוא מודע למסמכים עליהם הוא חתום, וחזקה כי לא היה חותם על הצעתו קודם שעיין היטב בכל תנאי המכרז; ואם לא עשה כן, הרי שאין בכך כדי להצדיק תוצאה אחרת. משהודיעה ועדת המכרזים על הזכייה למרות אופן הגשת הצעתו של התובע בנוגע למגרש 412, הרי שיש לראות בהודעה טעות מהותית בהחלטה, ודינה היה להתבטל. ואכן הודעת הביטול ניתנה כנדרש כשבועיים לאחר ההודעה על הזכייה, כשבמקביל בוטלו גם הצעות אחרות שהוגשו בידי מציעים בנפרד, בניגוד לתנאי לפיו יועדו אותם מגרשים להצעות "במשותף עם אחרים". המסקנה מן האמור, כי הודעת ועדת המכרזים על זכייתו של התובע ביום 20/12/05, אינה יכולה להיחשב כקיבול בנסיבות העניין, מן הטעם הפשוט, שהצעת התובע כפי שהוגשה לגבי מגרש 412, לא יכולה הייתה להימנות על הצעה של משתתף במכרז הרלוונטי. 19. אעיר עוד שהשאלה אם ניתן היה לייעד את המגרש האמור לבנייה נפרדת או לבנייה משותפת אחרת, איננה רלוונטית בשלב הזה של הדיון, לאחר קיומו של המכרז, ומן הטעם האמור, אין צורך להתייחס לחוות הדעת שהוגשה מטעמו של התובע בנושא זה. ככל שביקש התובע לטעון בנושא, היה עליו לעשות כן בנוגע לתנאי המכרז בתקיפה ישירה עובר למועד הוצאת המכרז. 20. בנוסף, תחולת המשפט הציבורי אינה מתמצה בשלב המכרז, שהוא למעשה השלב הטרום חוזי, אלא משתרעת גם על שלב חתימת החוזה, במיוחד כאשר בתנאי המכרז נאמר מפורשות בו כי לצורך השלמת ההתחייבות יש לחתום על חוזה מכר בתוך 60 ימים. אין להתעלם מהאמור בחוברת המכרז כי על המציע לקבל עליו את כל תנאי חוברת המכרז, וכי חתימתו על ההצעה מהווה גם התחייבות מצדו לקבל עליו את כל התנאים שפורטו בחוברת המכרז. בתנאי המכרז הובהר מפורשות כי בתוך 60 יום מתאריך אישור ועדת המכרזים בדבר הזכייה, יש הכרח לחתום על חוזה חכירה. במקרה דנן, לא נחתם חוזה חכירה, ובטרם חלף המועד של 60 יום הודע לתובע על ביטול זכייתו. בנסיבות אלה, כאשר הודע לתובע על הצורך בחתימת חוזה חכירה כתנאי משלים להשלמת עסקת המכר, לא ניתן היה לראות בהודעה על זכייתו במכרז לבדה, כמעשה קיבול. על פי תנאי המכרז, החוזה הכתוב שאמור היה להיחתם על ידי הצדדים בעקבות זכייה במכרז ובתנאי שהזכייה לא תבוטל כדין, היה למעשה משלים את המסגרת הפורמאלית הנדרשת ומקים על דרך ההשלמה חוזה מחייב. וכך עם החתימה על ההסכם בין המזמין למציע, היה נבלע המכרז בחוזה, והוא למעשה בא על קיצו (ע"א 3051/08 ששי קבלני בניין, עפר וכבישים (1986) בע"מ נ' מדינת ישראל, משרד הבינוי והשיכון. ניתן ביום 19/1/10. שם בסעיף 15 והאסמכתאות שם). 21. בענייננו, לא נחתם חוזה בין התובע למינהל, ואוסיף עוד שגם לו היה נחתם חוזה, החורג כה מהותית מתנאי המכרז, דינו היה להתבטל. כאמור, המינהל כבעל המכרז לא רשאי לקבל הצעה של משתתף שאיננה מתאימה להצעת המכרז. הצעתו של התובע שהגישה בנפרד, הייתה בה התעלמות מוחלטת מתנאי מהותי במכרז, וחריגה מתנאיו. 22. לפיכך, יש לאשר את ההחלטה שניתנה על ידי ועדת המכרזים אשר הורתה על ביטול זכייתו של התובע במכרז, ולפחות מאותו מועד, לא יכול היה התובע להתעלם מהודעת הביטול, הגם שמלכתחילה למעשה לא יכול היה לראות עצמו כמשתתף במכרז לאור אופן הגשת הצעתו לגבי מגרש 412. לאור כך יש לדחות הטענה כי נכרת חוזה מחייב בין הצדדים. מלכתחילה לאור ההצעה שהוגשה על ידי התובע, לא רשאי היה המינהל לכרות חוזה עם התובע, מאחר שכאמור לא יכול היה להיחשב כמשתתף במכרז. בפועל ניתנה הודעת ביטול בדבר הזכייה בסמוך למועד ההודעה בדבר הזכייה, בצירוף הסכמה להשבת התמורה ששולמה. לכן, ככל שהיה משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה, הרי זה בוטל, בתוך מועד סביר, ולא הגיע לכדי חוזה ובוודאי לא חוזה מחייב. 23. התובע טען ארוכות לחוסר תום לב מצד המינהל. השאלה הנוספת היא, האם לאור התנהלות המינהל על אף הודעת ביטול הזכייה, כמו למשל אי השבת הסכום ששולם על ידי התובע - דמי היוון - בסמוך למועד ההודעה על דבר זכייתו, וכן אי מתן הודעה מתאימה לרשות מיסוי מקרקעין בדבר ביטול הזכייה, יש בהם כדי ללמד על קיומו של הסכם מחייב, או התנהלות בחוסר תום לב המזכה בפיצוי. בנוגע לתמורה ששולמה, הייתה כאמור נכונות של המינהל להורות על השבת דמי ההיוון ששולמו. אמנם, לא השיב המינהל את דמי ההיוון מייד עם ההודעה על ביטול הזכייה במכרז, ואולם, יש לקבל טענת המינהל כי מדובר תקלה משרדית, כשאין להוסיף ולייחס למינהל חוסר תום לב בהתנהלותו בעניין זה. זאת ועוד, לא הייתה כל מניעה שהתובע יפנה בסמוך למועד הודעת הביטול ויבקש השבת התמורה ששולמה, תוך מתן פרטי חשבונו או בקשה להעביר לו הסכום בהמחאה, ככל שהדבר ניתן מבחינה פורמאלית. משלא עשה כן, זכאי הוא להשבת התמורה המשוערכת אך לא מעבר לכך. התובע מטעמיו שלו נמנע מלפנות למינהל ולעמוד על השבת הכספים, ויתכן שסבר שיהיה באי דרישה להשבת התמורה משום "שכנוע" המינהל לשקול צעדיו. יש עוד להזכיר, כפי שפורט לעיל, שהערבות הבנקאית שהופקדה לא חולטה והודעה מתאימה נמסרה לבנק מאת המינהל בסמוך למועד בו הודע על ביטול הזכייה. 24. לעניין דרישת מיסוי מקרקעין לשלם מס רכישה, יש לשים לב כי מס הרכישה שולם על ידי התובע לאחר שכבר קיבל הודעת ביטול בדבר זכייתו. אמנם רצוי היה שתתקיים תקשורת נאותה בין רשויות המדינה, באופן שתהא התאמה מלאה בין הרשות המודיעה על ביטול עסקה לבין ביטול דרישה לתשלום מס רכישה מטעם רשות מיסוי מקרקעין. ואולם, לאחר שהתקבלה הודעה על ביטול זכייתו של התובע במכרז, משבחר לשלם את מס הרכישה, על אף שלמעשה כבר לא היתה עליו חובה לעשות כן, הרי שעשה זאת מטעמיו שלו, ואין איפוא בעצם התשלום של מס הרכישה כדי לבסס זכותו במגרש או לזכותו בפיצוי. יש לקבל טענת המינהל, כי פעל נכון משדיווח לרשות מיסוי מקרקעין על 'אירוע מס', עובר למועד ההודעה על זכייה במכרז, וזאת בהתאם להוראת סע' 73(א) בשילוב עם סע' 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) תשכ"ג-1963. ואולם, ראוי היה כי במקביל להודעה לתובע על ביטול זכייתו במכרז, היה על המינהל להוציא הודעה מתאימה גם לרשות מיסוי מקרקעין, כדי למנוע דרישה לתשלום המס. התנהלות כזו היתה יכולה למנוע את הוצאת הדרישה לתשלום מס רכישה מיום 18/5/06 שעה שהודעת הביטול ניתנה כ-6 חודשים קודם לכן (28/12/05). בוודאי שהיה מקום למנוע הוצאת דרישה נוספת לתשלום מס רכישה מיום 17/1/07, שבאה ככל הנראה בעקבות דיווח של המינהל על העסקה. 25. ואולם, כפי שהובהר, אין בטעויות האמורות כדי להצדיק מתן פיצוי לתובע, למעט זכותו לתבוע השבת הכספים ששילם כדמי רכישה. משדרשה רשות מיסוי מקרקעין בטעות לשלם מס הרכישה, היה צריך התובע להודיע כי זכייתו במכרז בוטלה וכי לפיכך אין עוד מוטלת עליו החובה לשלם המס. 26. בשלב מסוים במהלך הדיון העלה התובע טענה בנוגע למגרש הנוסף - מגרש 194 - שלגביו רשאי היה להגיש הצעה בנפרד ולא במשותף עם אחר. ואולם ככל שביקש התובע לממש הצעתו זו, היה צריך לפעול בסמוך למועד בו הודע לו על אי זכייתו במכרז, או לציין בגוף ההצעה שככל שלא תתקבל הצעתו לגבי מגרש 412, עדיין יש לבחון הצעתו לגבי מגרש 194. משהועלתה הטענה לראשונה במהלך הדיון, הרי שלאור המועד בו התקיים המכרז ועקרון הסופיות, אין בה כדי להועיל לתובע. התוצאה: 27. אשר על כן אני מורה על דחיית התובענה ומחייבת את התובע לשלם לנתבע הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך של 8,000 ₪ בתוך 30 ימים מהיום. חוזהקרקעותמקרקעיןמינהל מקרקעי ישראלמקרקעי ישראל