ערר על החלטת ועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה מיום 14.11.12, בו נדחה ערר שהגישו (להלן - "המערערים") על החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבנייה (להלן - "המשיבה") לדחות את תביעת הפיצויים שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה - 1965 (להלן - "החוק"). המערערים הינם הבעלים של המקרקעין, נשוא הערר, הידועים כחלקה 241 בגוש 38005 ברחוב הפלמ"ח 113 בבאר שבע (להלן - "המקרקעין"). על המקרקעין חלה תכנית 177/03/5, לפיה הבניה המותרת במקרקעין היא לגובה שתי קומות ו - 70% בניה. קיימת בנוגע למקרקעין תוכנית בהכנה - תכנית 123/77/03/5, מכוחה פורסמו מגבלות לפי סעיפים 77-78 לחוק (להלן - "תוכנית מתחם הפיקוד"). מעברו השני של הרחוב מצויה חטיבת קרקע בשטח של כ - 25 דונם, אשר עמדה ריקה, עד אשר אושרה לגביה תוכנית מפורטת 93/177/03/5 אשר פורסמה למתן תוקף ביום 5.6.08 (להלן - "תוכנית פארק המדע"). לפי התוכנית החדשה, יוקם במקום פארק מדע אשר יהווה פארק ציבורי ומוזיאון מדע. הקו הכחול של התכנית החדשה עובר במרכז רחוב הפלמ"ח, ועל כן אינו גובל במקרקעין של המערערים. בעקבות אישור התוכנית, הגישו המערערים תביעה לפי סעיף 197 לחוק. המערערים טענו, כי יש בתכנית כדי לפגוע בערך המקרקעין שלהם, שכן טרם אישור התוכנית היה במקרקעין פוטנציאל של שינוי תכנוני אשר יאפשר לבנות במקרקעין כ - 53 יחידות לסטודנטים בכ - 350% בניה; לעומת זאת, לאחר השינוי התכנוני הצטמצם פוטנציאל זה לכדי בניית 30 יחידות דיור ב - 200% בניה. את עמדתם תמכו המערערים בחוות דעתו של שמאי המקרקעין זאב זק"ש, לפיה תוכנית פארק המדע הביאה לירידת ערכם של המקרקעין בסך של 500 אלף דולר. ביום 29.2.12, דחתה המשיבה על הסף את תביעתם של המערערים, לאחר שהחליטה לאמץ את חוות דעתו של מר ירון שילר, שמאי המקרקעין מטעמה, אשר סבר כי תוכנית פארק המדע לא פגעה בשוויים של המקרקעין. המערערים הגישו ערר על החלטה זו לועדת הערר המחוזית לפיצויים והיטל השבחה (להלן- "ועדת הערר"). ביום 14.11.12 דחתה ועדת הערר את הערר שהוגש. נקבע, כי אמנם ניתן להביא בחשבון את הפוטנציאל לשווי הנכס בעתיד בעריכת השומה, אולם במקרה זה פוטנציאל הנכס ערב אישור התוכנית החדשה עמד בבירור על 200% בניה, לאור תוכנית מתחם הפיקוד שהייתה בהכנה באותה עת, ופוטנציאל זה לא השתנה עקב אישור התוכנית החדשה. ועדת הערר הוסיפה, כי גם לו הייתה סבורה כי קיים למקרקעין פוטנציאל גבוה יותר, הרי שכל המדדים הרלוונטיים מראים כי פוטנציאל זה לא נפגע בעקבות אישור התוכנית החדשה. בין היתר, אין בתכנית החדשה כל הוראה בדבר הגבלת גובה מבנים בסביבתה, אין בה כדי להגביר את העומס התנועתי במידה כה רבה עד כי לא תאושר בנייתם של יחידות דיור נוספות בשטח שבידי המערערים, ואובדן האפשרות לחנות בקרקע הסמוכה לא ישפיע על פוטנציאל השימוש במקרקעין, שכן ממילא על כל תכנית עתידית לכלול פתרונות חניה במקרקעין עצמם. מכאן הערעור. המערערים מדגישים כי יש לראות את המקרקעין ברשותם כגובלים בקרקע הסמוכה. הם מצביעים על כך שבינם לבין מתחם פארק המדע מפריד כביש חד סטרי בלבד. כן טוענים הם כי ההתייחסות למקרקעין היא כאל מקרקעין גובלים - שכן התנגדותם להסדרי התחבורה בפרויקט פארק המדע התקבלה, ותוכניות בניה במקרקעין בקרבה דומה לשלהם נדרשו להתאים עצמן חזותית לתכנית פארק המדע. המערערים סבורים כי מחוות דעתו של השמאי זק"ש, מטעמם עולה, כי התוכנית החדשה תפגע במימוש הפוטנציאל של המקרקעין. הם מדגישים את היקפי התחבורה הגדולים שיגיעו למקום, שאינו עומד בעומס התחבורה כבר היום בשל הכבישים הצרים באזור; את הגבלת הגובה של הפרוייקט שלאורה יוגבל גם גובהם של מבנים סמוכים; ואת החשיבות הקריטית של אובדן מקומות החניה שהיו בקרקע הסמוכה, שכן תכנית מתחם הפיקוד אינה דורשת כי החניה תהיה במקרקעין עצמם. המערערים עותרים למינוי שמאי מייעץ לעניין זה, ומדגישים כי שמאי מייעץ ימונה כל אימת שהמערער עומד בנטל ההוכחה הראשוני ומתעוררת שאלה שמאית, גם אם ועדת הערר סבורה כי אין ממש בשאלה שהועלתה. לשיטתם, שגתה ועדת הערר עת התעלמה מעובדות מסויימות אשר יש בהן כדי להשליך על קיומן של שאלות שמאיות הדורשות בירור מעמיק. המערערים סבורים כי אין להסתמך על תכנית מתחם הפיקוד בקביעת אחוזי הבניה הצפויים, שכן המדובר בתכנית שטרם אושרה ויתכן שבסופו של דבר יאושרו בה אחוזי בניה גבוהים יותר, בדומה למגרשים אחרים. כן הם מדגישים כי תכנית מתחם הפיקוד עצמה נדרשה להתאים עצמה לפרוייקט פארק המדע ובכך נפגע פוטנציאל הבנייה במקרקעין. המשיבה סבורה כי דין הערר להדחות. המשיבה מקדימה ומציינת, כי לשיטתה המקרקעין אינם 'מקרקעין גובלים' במקרקעין של תוכנית פארק המדע. לאור עע"מ 2775/01 וינטר נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה שרונים (4.9.05) (להלן - "פס"ד וינטר"), אכן ניתן לוותר על הדרישה להשקה פיזית לגבול התוכנית הפוגעת רק כאשר המפריד הוא כביש שכונתי צר; אלא שכאן אין מדובר בכביש שכונתי צר, אלא בכביש ראשי המנקז תנועה רבה של כלי רכב מכמה שכונות בעיר, ומחבר בין צירי תנועה ראשיים. המשיבה מדגישה, כי ערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים על החלטת ועדת הערר הינו בנקודה משפטית בלבד, ואילו טיעוני המערערים הינם עובדתיים. - המערערים סבורים כי התכנית החדשה צמצמה את פוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין מ - 350% בניה ל - 200% בניה. המשיבה טוענת גם כי המערערים סבורים כי נגרמה להם פגיעה עקיפה ואין לאשר פיצוי בגין פגיעה כזו. המשיבה סבורה, כי צדקה ועדת הערר כאשר קבעה כי המקרקעין ביעודם הנוכחי לא נפגעו מתוכנית פארק המדע. המדובר בתוכנית שאינה גובלת במקרקעין ואינה קובעת כל הגבלות בנוגע להם. הפוטנציאל התכנוני לא נפגע, שכן גם טרם אישור התוכנית עמד פוטנציאל זה על 200% בניה בלבד, לאור תוכנית מתחם הפיקוד; ההשוואה אותה מנסים המערערים לעשות לפרויקטים אחרים אינה רלוונטית. הציפייה לשינוי תכנוני צריכה להיות סבירה וכאן הסיכוי לשינוי תכנוני, כמו השינוי לו קיוו המערערים היה קלוש. המשיבה מוסיפה, כי המערערים לא הצביעו על כל פרמטר המוכיח פגיעה בפוטנציאל התכנוני. התוכנית החדשה אינה מגבילה את גובה הבניה, שכן הבניה בעיר העתיקה מוגבלת ממילא לגובה של שלוש קומות; העלאת נפח התנועה במקום אינה פגיעה ברת פיצוי ומכל מקום ניתן לה מענה בתכנון מתחם פארק המדע; אובדן מקומות החניה במתחם פארק המדע אינו רלוונטי שכן היה על המערערים לספק פתרונות חניה במקרקעין עצמם. ההגבלות אליהן הפנו המערערים בתוכנית אחרת, אינן רלוונטיות מאחר ומדובר במגרש בעל תכונות שונות. דיון אקדים ואציין, כי המשיבה הפנתה לסעיף 198(ח) לחוק התכנון והבניה, אשר לפיו ערעור על החלטת ועדת הערר הינו בנקודה משפטית בלבד. דא עקא, שהפניה זו בטעות יסודה, שכן סעיף חוק זה שונה בתיקון מס' 84 לחוק התכנון והבניה, אשר נכנס לתוקף במהלך שנת 2009, וכעת ערעור על החלטת ועדת הערר מוסדר בסעיף 198(ז) לחוק, אשר אינו מגביל עוד את הערעור בפני ועדת הערר לנקודה משפטית. פיצויים בגין פגיעה בערך הקרקע בעקבות שינוי תכנוני של קרקע גובלת, מוסדרים בסעיף 197(א) לחוק, הקובע כי - נפגעו על ידי תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200. מתן הפיצוי בנסיבות אלה נובע משני שיקולים: "האחד, שיקול של צדק חלוקתי, לפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור. שיקול זה נובע מהכלל לפיו בצד פגיעה על ידי המדינה בזכות קניינית של הפרט - חייבת להיות לפרט זכות פיצוי. השני, שיקול של יעילות, לפיו הפנמת עלויות התכנית על ידי הרשות מתמרצת אותה להפעיל שקול דעת הולם טרם שתאשר תכנית מתאר הפוגעת בזכויות של בעלי מקרקעין" (בר"מ 5514/06 רוטמן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה, עמ' 4 (17.10.06)). תנאי למתן פיצוי לפי סעיף 197(א) הוא כי מדובר ב"מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה". איני סבורה כי המקרקעין עומדים בדרישה זו, לאור הכביש המפריד בינם לבין מתחם פארק המדע. פס"ד וינטר קבע, כי ניתן לוותר על הדרישה להשקה פיזית עם המקרקעין נשוא התוכנית החדשה, כאשר בין המקרקעין של התובע למקרקעין נשוא התוכנית מפריד כביש צר. בעניין זה לא נקבעו אמות מידה חד משמעיות, אך נקבע כי - "ככל שהכביש יוצר חציצה משמעותית יותר, קרי ככל שהוא רחב וראשי יותר, כך תפחת הנטייה להכלילו בגדר החריג. על כן, לגדר חריג זה ייכנסו רק מקרים בהם בין התכנית לבין המקרקעין עובר כביש שכונתי צר, או דרך כבושה או סלולה. לגדר חריג זה לא ייכנסו דרכים בין עירוניות, או כבישים עירוניים המהווים עורקי תנועה ראשיים ורחבים" (עמ' 39). כעולה מחוות דעתו של השמאי זק"ש, מטעם המערערים, רחוב הפלמ"ח - המפריד בין המקרקעין לבין מתחם פארק המדע - הינו ציר מרכזי למדי, החוצה את העיר העתיקה של באר שבע ממערב למזרח (עמ' 25 לחוות דעתו, נספח ב' לתיק המוצגים של המערערים). בנסיבות אלה, יש קושי בטענת המערערים כי המדובר ב - "כביש שכונתי צר", שכן חוות דעת השמאי מטעמם מהווה הודאת בעל דין. עם זאת, לאור המסקנה אליה הגעתי, אין צורך להכריע בשאלה זו. תנאי נוסף למתן הפיצוי, בו התמקדה ועדת הערר, הוא כי המקרקעין נפגעו על ידי התוכנית. על מנת להוכיח תנאי זה, על התובע להראות את שווי המקרקעין טרם התקבלה התכנית, ואת שווים לאחר קבלתה. בחינת שווי המקרקעין טרם קבלת התכנית יכול ותעשה לא רק על פי שוויים בפועל, אלא על פי הפוטנציאל התכנוני שלהם, לאור תוכניות אשר צפויות היו לחול על הנכס בעתיד - "הפוטנציאל התכנוני של נכס מקרקעין, אשר "נפגע" על-ידי תכנית, איננו מגולם אך ורק בתוכנית המיתאר, אשר חלה עליו עובר לכניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. אינפורמציה תכנונית רלוואנטית מצויה גם בתכניות צפויות, המיועדות לחול על המקרקעין. המדובר בסיכוי להרחבת אפשרויות הניצול של המקרקעין, למשל, על דרך של שינוי ייעוד או הגדלת אחוזי בנייה, ובלבד שהסיכוי האמור איננו קלוש ורחוק אלא ודאי, או שהוא לפחות בגדר צפייה סבירה בנסיבות העניין" (ע"א 483/86 בירנבך נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב יפו, פד"י מב(3) 228, 233 (15.9.88), להלן - "פס"ד בירנבך"). פגיעה במקרקעין, עת שוויים לאחר קבלת התוכנית נמוך משווים בטרם קבלת התוכנית, יכולה להתבצע בשתי דרכים. תתכן פגיעה ישירה, על ידי שינוי הנורמות המשפטיות החלות על המקרקעין - למשל, כאשר מקטינים את אחוזי הבניה במקרקעין או תוכנית האוסרת הבניה במקרקעין. כמו כן, תתכן פגיעה עקיפה, שאינה נגרמת ישירות על ידי התוכנית עצמה אלא על ידי מקור חיצוני, כאשר התכנית משנה את הנורמות המשפטיות החלות על מקרקעין סמוכים, אך כתוצאה מביצוע התוכנית יורד גם ערכם של המקרקעין, נשוא הבקשה (ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' ברעלי ואח', פד"י מט(1) 463, 473-474 (10.4.95)). רק במידה והוכיח התובע את שווי הקרקע לפני הפגיעה, שוויו של הפוטנציאל התכנוני הממשי, את שווי הקרקע כעת, ואת קיומה של פגיעה שנוצרה עקב התוכנית החדשה - וזאת באופן לכאורי - ימונה שמאי מייעץ על ידי ועדת הערר, אחרת אין טעם במינוי זה מאחר ואין שאלה שמאית העומדת להכרעה (עמ"נ (י-ם) 42927-09-11 תלמוד תורה 'עץ חיים' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים, עמ' 13 (8.5.12)). בענייננו, סברה ועדת הערר כי לא עלה בידי המערערים להוכיח ולו לכאורה פגיעה בערך המקרקעין עקב תוכנית "פארק המדע". לאחר שעיינתי בחומר שהוגש על ידי הצדדים, דעתי כדעת ועדת הערר, ומשכך סבורה אני כי דין הערעור להדחות. עסקינן בפגיעה עקיפה של התוכנית, במקרקעין נשוא הערר שאינם נכללים במתחם פארק המדע. המערערים גם אינם טוענים לפגיעה בערך המקרקעין כפי יעודם כעת, אלא שסבורים הם, כי תוכנית 'פארק המדע' פגעה באופן עקיף בפוטנציאל לשינוי תכנוני של המקרקעין, שכן טרם התוכנית התאפשר שינוי תכנוני ל - 350% בניה וכעת יתאפשר שינוי ל - 200% בניה בלבד. בעניין זה סבורה אני, כפי שסברה ועדת הערר, כי המערערים לא הוכיחו את קיומו של פוטנציאל הבניה אשר היה מאפשר שינוי תכנוני ל - 350% בניה. המערערים לא ביססו טענה זו, ולא הראו כי היא עולה בגדר "ציפיה סבירה בנסיבות העניין", כנדרש בפסק דין בירנבך. בשטח הנידון קיימת כעת תוכנית בהכנה, היא תוכנית מתחם הפיקוד, אשר על פיה צפויות זכויות הבניה במקרקעין לעלות לכדי 200% בלבד. אמנם, המדובר בתוכנית אשר הוכנה לאור התוכניות של מתחם פארק המדע, שכן גם בעת שהוכנה - בשנת 2006 - כבר נידונו תוכניות פארק המדע. בנסיבות אלה, לא ניתן לפסול כליל את הסיכוי כי במידה ותוכנית פארק המדע לא היתה עולה על הפרק, יתכן ותוכנית מתחם הפיקוד היתה מתירה אחוזי בניה גבוהים יותר במקרקעין. עם זאת, לשם קבלת פיצוי על פי סעיף 197 לחוק המקרקעין לא די להראות סיכוי מעורפל כלשהו לשינוי תכנוני של המקרקעין, אלא יש להראות כי היתה אפשרות סבירה לשינוי זה, והמערערים לא עמדו בנטל זה. אין חולק, כי מעולם לא קודמה תוכנית אשר היה בה כדי לאפשר 350% בניה במקרקעין. אף לא הוכח כי אושרו תוכניות בניה דומות באתרים אחרים בעיר העתיקה, שכן - כעולה מחוות דעתו המשלימה של ירון שילר, השמאי מטעם המשיבה - לא אושרו בעבר היקפי בניה מעין אלה בעיר העתיקה למגרשים המיועדים למגורים, בדומה למקרקעין נשוא הערעור (עמ' 2 לחוות הדעת, נספח 3 לכתב התגובה של המשיבה). על כן המערערים לא הראו כי היה בסיס סביר לציפייתם לאישור אחוזי הבניה להם הם טוענים, ופוטנציאל הבניה היחיד שהוכח במקרקעין הוא פוטנציאל הבניה של 200% לפי תוכנית מתחם הפיקוד - תוכנית אשר לא נפגעה על ידי פרויקט פארק המדע. המערערים לא רק שלא הוכיחו את קיומו של פוטנציאל שינוי תכנוני המאפשר בניה של 350% במקרקעין, אלא גם לא הוכיחו כי תוכנית פארק המדע פגעה בפוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין. גובה הבניין: המערערים סבורים כי בשל אישורו של פרוייקט פארק המדע, יוגבל גובה הבניינים באזור הפארק לגובה של שלוש קומות לכל היותר, בעוד קודם לכן היה ניתן לקבל אישור לבניה לגובה של שבע קומות לפחות. אין חולק כי פרויקט פארק המדע אינו מטיל כל מגבלה על גובה המבנים סביבו. גם בהפנייתם של המשיבים להגבלה בעיצוב החיצוני של בניין אחר הסמוך לפארק המדע אין מדובר בהגבלת גובה. משכך יש ממש בקביעת ועדת הערר כי חששם של המשיבים כי בשל פארק המדע לא יאושר להם שינוי תכנוני שיאפשר בניה לגובה 7 קומות, כפי שרצו, הינו ספקולטיבי בלבד. לכך יש להוסיף כי הגבלת הגובה של פרוייקט פארק המדע נובעת מהתאמתו לגובה מבנה ביה"ס של ילדי השייחים, הסמוך לו, ומכאן עולה כי הגבלת הגובה באזור היתה קיימת גם קודם לכן, ללא קשר לפרוייקט פארק המדע. המערערים אף לא סתרו את קביעתה של ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום, לפיה גובה המבנים באזור העיר העתיקה ממילא מוגבל לשלוש קומות (סעיף 1.5 לנספח ד' לכתב הערעור). בנסיבות אלה, הרי שגם אם סביר כי המערערים היו מתקשים לשנות את תוכניות הבניה במקום באופן שיאפשר בנייה לגובה של 7 קומות, אין הדבר נעוץ בפרויקט פארק המדע, אלא במגבלות התכנון של העיר העתיקה כולה. קשיי תנועה: המערערים טוענים כי הקמת פארק המדע יגרום לקשיי תנועה ניכרים באזור ועל כן יפגע פוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין. המערערים הפריזו קמעא, עת לא היססו לטעון כי כל אוטובוס אשר יעבור בבאר שבע יעצור בפארק המדע, ודומני כי אף מתכנני הפארק אינם צופים לו הצלחה מסחררת מעין זו; עם זאת, קרוב לודאי כי הקמת פארק המדע יכביד את נטל התנועה באזור. אולם המערערים לא הוכיחו את מידתה של הכבדת תנועה זו, משלא טרחו להגיש חוות דעת של מומחה תחבורה, ואף לא הראו כי בהכבדת התנועה יהא כדי למנוע את אישור אחוזי הבניה להם קיוו. אין די בטענה בעלמא כי נפח התנועה במקום יגדל; יש להוכיח בעזרת מומחה מה היה נפח התנועה הקודם באזור ומהו נפח התנועה הצפוי, ומדוע שינוי זה הוא שיוביל לכך שמוסדות התכנון יאשרו בניה של 30 יחידות דיור אך לא יאשרו בניה של 53 יחידות דיור, כפי שסבורים המערערים. יוער בהקשר זה, כי בעובדה שחלק מסויים בהשגותיהם של המערערים באשר לצפי התחבורה של פרויקט פארק המדע התקבל, אין כדי לבסס הטענה כי הפרוייקט יגרום לקשיי תחבורה אשר יפגעו בפוטנציאל השינוי התכנוני בנכס, שכן לאחר שהתקבלו השגותיהם נעשה שינוי משמעותי בנתיבי התחבורה באזור. קשיי חניה: המערערים סבורים כי בשל הקמת פארק המדע דרי המקרקעין לא יוכלו עוד להשתמש בחניה הציבורית שהיתה זמינה עד כה באותו שטח ובשל אובדן מקומות חניה אלה נפגע פוטנציאל השינוי התכנוני של המקרקעין. ועדת הערר דחתה טענה זו משסברה כי המערערים חייבים היו, ממילא, ליתן פתרון חניה במסגרת המקרקעין עצמם; אולם המערערים סבורים כי לא כך הדבר, שכן תוכנית מתחם הפיקוד מאפשרת ליתן פתרונות חניה מחוץ למקרקעין. ההוראות הרלוונטיות בתוכנית מתחם הפיקוד (עמ' 18) מצביעות כי המערערים נקלעו לכלל טעות: "17.15 תנאי למתן היתר בניה הוא הצגת פתרון חניה במגרש או לחילופין תשלום לקרן להקמת חניון ציבורי. 17.16 לא יינתן היתר לבניית תוספת של יח"ד, אלא בהתקיים אחד מהתנאים הבאים: (א) ניתן עבור יחידות הדיור חניה בתחום המגרש או בתחום מגרש אחר. (...) 17.17 במגרשים חדשים 208, 240, 291, 292, 515, 517, 518 תתוכנן חניה תת קרקעית בתחום המגרש כתנאי להיתר בניה." המערערים מבקשים להסתמך על סעיף 17.16, לפיו חניה יכולה להיות גם בתחומי מגרש אחר. אלא שעל המקרקעין (מגרש 208) חל באופן ספציפי גם סעיף 17.17, הדורש כי תתוכנן חניה תת קרקעית בתחום המגרש ולא מחוצה לו. המערערים בקשו לטעון כי החובה לתכנן חניה תת קרקעית אין פירושה כי על חניה זו לכלול מקומות חניה עבור כלל הדירות; אין בידי לקבל פרשנות זו, שאינה סבירה ואינה תואמת את הוראות התוכנית. בנוסף, גם לו היה ניתן לקבל את טענת המערערים לא היה בכך כדי להועיל להם, שכן מסעיף 17.15 ניתן ללמוד, כי האפשרות ליתן פתרונות חניה בתחום מגרש אחר אין פירושה שניתן להסתמך על קיומם של מגרשים ריקים באזור, כדוגמת המגרש שהיה קיים קודם לכן במתחם פארק המדע, אלא שיש צורך לשלם לקרן להקמת חניון ציבורי שכזה. המסקנה היא כי גם טרם קיומה של תוכנית פארק המדע לא יכלו המערערים להסתמך על מגרש החניה שהיה קיים באותו שטח לשם מתן פתרונות חניה לדיירים בבנין שיוקם במקרקעין שברשותם. סוף דבר, הערעור נדחה, משהמערערים לא הוכיחו כי תוכנית פארק המדע פגעה בפוטנציאל הבניה במקרקעין שברשותם. המערערים ישלמו הוצאות המשיבה ושכ"ט עו"ד בסכום של 25,000 ₪ להיום. הערבון שהופקד יועבר למשיבה על חשבון ההוצאות. פיצוייםהיטל השבחהעררועדת ערר