האם רישום בפנקסי המקרקעין הוא בבחינת "מימוש זכויות", כמשמעות המונח בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה" או "החוק")? זו השאלה הנדרשת להכרעה בעתירה זו. עיקרי העובדות ביום 12.1.10 רכשו העותרים 5-2 (להלן: "העותרים") מהעותרת 1 חלק מנכס מקרקעין הידוע כחלקה 54 בגוש 7661 בעיר רעננה (להלן: "הנכס" או "המקרקעין"). במועד הרכישה היו המקרקעין בייעוד חקלאי, בהתאם לתכנית בניין עיר שהייתה בתוקף באותה עת. כעבור כשנתיים וחצי, ביום 23.5.12, פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה על אישור תכנית רע/2015, אשר לפיה שונה ייעוד המקרקעין לבניית דירות מגורים. הצדדים חלוקים באשר למועד המדויק שבו קיבלה התכנית תוקף. כפי שניתן יהיה לראות בהמשך, לפרט זה אין חשיבות מיוחדת בענייננו, ולכן אינני רואה צורך לקבוע את המועד המדויק. ביום 23.4.12 פנו העותרים אל המשיבות בבקשה לקבל תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן: "התעודה"). מדובר בתעודה המעידה על העדר חובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס. תעודה זו נחוצה לעותרים לצורך רישום הנכס על שמם בפנקסי המקרקעין. תשובת המשיבות לבקשת העותרים התעכבה. לאחר התכתבות נוספת, התקבלה תשובת העירייה ביום 24.10.12, שלפיה תעודה כאמור תינתן בכפוף לתשלום היטל ההשבחה, החל על המקרקעין בגין תכנית רע/2015. העותרים לא השלימו עם החלטת המשיבות ועתרו לבית המשפט, בטענה כי אין לחייב אותם בהיטל השבחה. במקור הוגשה העתירה על ידי העותרים 5-2 בלבד, ואולם לאחר מכן הוגשה עתירה מתוקנת שאליה צורפה העותרת 1. היטל השבחה - הוראות החוק סעיף 196א לחוק התכנון והבניה קובע כי: "ועדה מקומית תגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק קובע: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו...; בהתאם לסעיף 1(א) לתוספת, "השבחה" היא: "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". דהיינו, עליית שווי של מקרקעין עקב אישור תכנית היא אחד מאירועי המס המקימים חבות בהיטל השבחה. החוק מאפשר דחייה של תשלום ההיטל ההשבחה. בסעיף 7(א) לתוספת נקבע: "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל..." ההגדרה ל"מימוש זכויות" במקרקעין, מצויה בסעיף 1(א) לתוספת: "(1) קבלת היתר לפי חוק זה לבניה או לשימוש בהם שלא ניתן היה לתיתו אלמלא אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג שבעקבותיהם חל היטל השבחה; (2) התחלת השימוש בהם בפועל כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית שבעקבותיו חל היטל השבחה; (3) העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או לא בתמורה, אך למעט העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו; ואולם לא יראו כמימוש זכויות רישום בפנקסי המקרקעין של זכויות במקרקעין אשר המחזיק בהם בפועל לפני יום כ"ט בסיון תשמ"א (1 ביולי 1981), היה בעלם כהגדרתו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961". ההגדרה הרלוונטית לענייננו היא זו הקבועה בסעיף 1(א)(3). סעיף 10(א) לתוספת קובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הוועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". גדר המחלוקת וטענות הצדדים הצדדים אינם חלוקים בנוגע לכך שהתקיים אירוע מס הנוגע לנכס שאותו רכשו העותרים. אירוע המס הוא עליית שוויו של הנכס עקב אישור תכנית רע/2015. השאלה העיקרית שבמחלוקת היא האם התקיים אירוע של "מימוש זכויות". טענת העותרים היא כי טרם התקיים בעניינם "מימוש זכויות". לטענתם, המועד הקובע בעניין תשלום היטל השבחה הוא מועד כריתת החוזה, וזאת בהתאם להלכה שנקבעה בע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה - מחוז המרכז (מיום 26.5.03, להלן: "פרשת נווה בנין ופיתוח") . רצונם לרשום את הנכס בפנקסי המקרקעין אינו בגדר "מימוש זכויות", ובשל כך אין לחייבם, בשלב זה, בתשלום ההיטל. מנגד טענו המשיבות כי חיובם של העותרים בהיטל השבחה נעשה כדין. המשיבות טענו כי לפני בירור שאלת המועד לתשלום היטל השבחה, יש לבדוק מה מועד יצירת החבות ומי הגורם החייב בתשלום. כאמור, אין מחלוקת בענייננו כי התרחש אירוע מס היוצר חבות בהיטל השבחה עם אישור תכנית רע/2015. באשר לגורם החייב בתשלום טענו המשיבות כי העותרת 1, כבעלים רשום של המקרקעין, היא החייבת בתשלום היטל ההשבחה. באשר למועד לתשלום היטל השבחה הפנו המשיבות לסעיף 10(א) לתוספת, שלפיו אין לרשום בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת "מימוש זכויות" במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה המעידה על העדר חובות. כן הפנו המשיבות לפסקאות 8-5 לפסק הדין בפרשת נווה בנין ופיתוח, שבהן פירט לפי טענתן בית המשפט העליון שלושה צמתים שהם בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום ההיטל, כאשר אחד מהם הוא מועד הרישום הנכס בפנקסי המקרקעין. בעתירה המתוקנת ובתגובה לה נוספו פרטים בדבר טיפול המשיבות בבקשת העותרים לקבלת התעודה. העותרים טענו כי הגישו את בקשתם כחודש לפני אישור תכנית רע/2015, וכי המשיבות השהו במכוון את הטיפול בבקשתם כדי לחייב אותם, שלא כדין, בהיטל השבחה. המשיבות דחו טענה זו מכל וכל. אינני רואה צורך לפרט ולהכריע בעניין זה, שכן סבור אני כי ממילא טרם התקיים בעניינם של העותרים "מימוש זכויות", ומסיבה זו לא ניתן לחייבם בהיטל השבחה בעת הזו. בעת הגשת העתירה המקורית (4.12.12) טרם נשלחה למי מהעותרים שומת היטל השבחה בעניין הנכס הנדון. בכתב התגובה לעתירה המקורית, שהוגש ביום 23.1.13, צוין כי "נשלחה בימים אלה אל המוכר [העותרת 1] שומת היטל השבחה...". כן צוין כי הודעת החיוב חזרה מבלי שנדרשה. למעשה קיבלו העותרים לידיהם את שומת היטל ההשבחה רק ביום הדיון (30.1.13). המשיבה טענה כי על העותרים היה לפעול בהתאם לסעיף 14 לתוספת השלישית, הקובע כי על שומת היטל השבחה ניתן לערור לפני ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה, בתוך 45 ימים מיום שבו הובאה השומה לידיעת החייב. על החלטת ועדה זו ניתן לערער לבית המשפט לעניינים מנהליים. דיון והכרעה כפי שיפורט להלן, סבור אני כי טרם התקיים בעניינם של העותרים "מימוש זכויות", ועל כן דין העתירה להתקבל. בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל אביב יפו, פ"ד נב(5) 715, עמד הנשיא ברק על הרעיון העומד ביסוד היטל ההשבחה: "ביסוד היטל ההשבחה מונח רעיון של צדק חברתי. הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח. כתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח..." כפי שנאמר בפרשת נווה בנין ופיתוח, תכלית זו, של שיתוף הציבור בהתעשרותו של בעל מקרקעין מתכנון ופיתוח, מתיישבת היטב עם דחיית תשלום ההיטל עד למועד שבו מתקיים, הלכה למעשה, מימוש של הזכויות שהושבחו, וההתעשרות קורמת עור וגידים (בפסקה 10). אשר לזהות הגורם החייב בתשלום, החוק קובע כי חובת התשלום חלה על "בעל מקרקעין". המשיבות סבורות כי העותרת 1, כבעלים רשום של המקרקעין ביום אישור תכנית רע/2015, היא החייבת בתשלום היטל. חוששני כי בכך טועות המשיבות. העותרת מכרה את המקרקעין ביום 12.1.10, כשנתיים וחצי לפני אישור תכנית רע/2015. העותרים 5-2 רכשו ממנה קרקע חקלאית, אשר עם אישור תכנית/2015 הפכה לקרקע בייעוד לבנייה, ששווייה גבוה יותר. הגורם שהתעשר בעקבות אישור התכנית הוא העותרים 5-2, ולא העותרת 1. בפרשת נווה בנין ופיתוח (פסקה 12) התייחס בית המשפט העליון לסוגיה זו: "ככל שהדבר נוגע לפירוש סעיף 2(א) לתוספת השלישית, ולמונחים "בעלם" של מקרקעין, או חוכר לדורות, הנזכרים בו, נראה לי כי לכתחילה אין לפרשם במשמעות שיש לאותם מונחים על-פי דיני הקניין, וזאת בשל הרצון והמטרה ללכוד ברשת היטל ההשבחה את הנהנה מן ההשבחה, בעת התרחשותה, מנקודת מבט כלכלית ולאו דווקא קניינית צרופה". מכאן שהעותרים 5-2, ולא העותרת 1, הם הגורם אשר יש לראותו כ"בעלים" לצורך היטל השבחה. לכך יש להוסיף - ולא כנקודה מרכזית - כי עוד בהסכם הרכישה מיום 12.1.10 נטלו על עצמם העותרים התחייבות חוזית לשאת בהיטל השבחה על הנכס, אם יוטל (סעיף 8 להסכם). אשר למועד תשלום ההיטל, חלוקים הצדדים בשאלה אם מתקיים בעניינם של העותרים אירוע של "מימוש זכויות". שני הצדדים טוענים כי האמור בפסק הדין בפרשת נווה בנין ופיתוח תומך בעמדתם. כפי שאראה להלן, פסק דין זה תומך באופן מובהק בעמדתם של העותרים. באותה פרשה דובר בחוזה מכר של חלקת מקרקעין, ובתכנית משביחה שנכנסה לתוקפה שלושה ימים לפני חתימת חוזה המכר. הצדדים שם נחלקו בשאלה מהו המועד שבו על המוכרות לשלם את היטל ההשבחה - האם מועד כריתת החוזה, או מועד רישום ההעברה בלשכת רישום המקרקעין. להכרעה הייתה חשיבות לצורך חיוב בריבית והפרשי הצמדה. פרשנות הרישא של סעיף 1(א)(3) (שעניינו פרשנות המונח "מימוש זכויות") היא שעמדה על הפרק: "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם, בשלמות או חלקית, או הענקת זכויות בהם הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין..." ברישא זו נקובות שתי פעולות: האחת, העברתם של מקרקעין או העברת החכירה לדורות בהם (להלן: "העברת זכויות"); השנייה, הענקת זכויות במקרקעין הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין (להלן: "הענקת זכויות"). בית המשפט המחוזי פירש את הפעולה הראשונה כרישום של העברה מהבעלים לרוכש בפנקסי המקרקעין, ואת הפעולה השנייה כהענקת זכות במקרקעין ללא רישום ובלבד שהזכות המועברת טעונה רישום על פי חוק. דהיינו, בית המשפט המחוזי קבע כי "מימוש זכויות" הוא הן רישום בפנקסי המקרקעין הן כריתת חוזה להענקת זכויות הטעונות רישום (ראו פרשת נווה בנין ופיתוח, פסקה 5). המערערות בפרשת נווה בנין ופיתוח טענו כי פרשנות זו שגויה. לטענתן כל עסקה אשר באופן רגיל מסתיימת ברישום בפנקסי המקרקעין באה בגדר הפעולה הראשונה (של "העברת זכויות"), ולגבי עסקאות כאלה מועד המימוש הוא מועד הרישום בפנקסי המקרקעין. הפעולה השנייה של "הענקת זכויות" מתייחסת לטענתן לעסקאות אשר על פיהן נמכרות זכויות אובליגטוריות, ואשר רישומן בפנקסי המקרקעין הוא רחוק ולא ודאי (כגון עסקאות במקרקעין בלתי מוסדרים). לשון אחר, המערערות טענו כי מועד המימוש "הרגיל" של עסקה במקרקעין הוא מועד הרישום בפנקסי המקרקעין (ראו פרשת נווה בנין ופיתוח, פסקאות 7-6). בית המשפט העליון דחה הן את פרשנות המערערות הן את פרשנות בית המשפט המחוזי, וקבע כי רישום זכויות בפנקסי המקרקעין אינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום היטל השבחה: "אין סיבה מבוררת המצדיקה יצירת אבחנה, כגון זו שמציעות המערערות, בין עסקה, לפיה מעביר בעלים רשום של מקרקעין מושבחים את המקרקעין לאחֵר, אותה ניתן להשלים ללא קושי ברישום הבעלות על-שם הקונה, לבין עסקה אשר לפיה מעביר בעל זכויות אובליגטוריות במקרקעין, את זכויותיו לאחֵר, בה יש קושי להשלים את רישום המקרקעין על-שם הקונה. כאן וגם כאן מבצע הנהנה מהשבחת המקרקעין, בעצם ההתקשרות, פעולה המהווה מימוש ההתעשרות והוצאתה מן הכוח אל הפועל, והרי לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית, נבחנת נקודת המימוש באספקלריה של הנהנה, ולא באספקלריה של הקונה, או של מקבל הזכויות המוענקות. לפיכך, מן הראוי שמועד המימוש לגבי כל אחת משתי העסקאות הנזכרות לעיל, יהיה אותו מועד עצמו, והוא - מועד ההתקשרות בעסקה. במילים אחרות, רישום הזכויות בפנקסי המקרקעין איננו מהווה תחנת מימוש לעניין קביעת מועד התשלום של ההיטל" (פסקה 11, הדגשה לא במקור). בית המשפט העליון ממשיך ומתייחס לשתי הפעולות הנקובות בסעיף 1(א)(3): "לענין הענקת זכויות, מוזכר אמנם הרישום, אך זאת על-מנת להגדיר ולסווג את ההענקה המהווה מימוש זכויות, והיא - הענקת זכויות הטעונה רישום, להבדילה מהענקת זכויות שאינה טעונה רישום, כגון שכירות קצרת טווח. ב"העברה" הנזכרת ברישא לא צוין ענין הרישום כלל, ואפיון הזכויות המועברות, היוצרות מימוש, עולה מן הדיבור "העברתם או העברת החכירה לדורות בהם", ללמדנו כי מדובר בהעברת זכויות מסוג בעלות או חכירה לדורות, שהיא זכות הקרובה בעוצמתה לזכותה הבעלות. מנקודת ראות קניינית, מתרחשת אמנם העברת בעלות או חכירה לדורות עם רישום העברת הזכויות בפנקסי המקרקעין, כמפורט בסעיף 7 לחוק המקרקעין. על כך אף ביסס בית משפט קמא את קביעתו כי הרישא של הסעיף מכוונת להעברה שנרשמה, אך נראה לי כי אין כל הכרח לפרש את המונח "העברה" שבסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית, בהתאמה למשמעות הקניינית של העברה כזו, מקום שלשונו ותכליתו של החוק הספציפי, ובמקרה שלנו, חוק התכנון והבניה, מצדיקים פירוש אחר" (פסקה 11). דהיינו, בית המשפט העליון פירש את הפעולה הראשונה - "העברת זכויות" כהעברה של זכות בעלות או חכירה לדורות, ואת הפעולה השניה - "הענקת זכויות" כהענקה של זכויות אחרות במקרקעין הטעונות רישום על פי חוק בפנקסי המקרקעין (ראו גם פסקה 10 לפסק דינו של בית המשפט העליון). בית המשפט העליון דחה את הפרשנות כי "העברה" משמעה רישום בפנקסי המקרקעין, וקבע כי רישום זכויות אינו בגדר "מימוש זכויות" (ראו בעניין זה גם דברי כב' השופט שנלר (כתוארו אז) בת"א (פ"ת) 4650/96 שפירא נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "המרכז", פ"מ תשנ"ט(3) 97 (1999)). בית המשפט העליון ציין כי כל הצמתים שהוגדרו כ"מימוש זכויות" בסעיף 1(א) לתוספת השלישית - קבלת היתר לבניה או לשימוש שלא ניתן לתיתו אלמלא אישור תכנית; התחלת שימוש במקרקעין בפועל, כפי שהותר לראשונה עקב אישור התכנית; והעברות והענקות, כמפורט בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית - יש להן מכנה משותף אחד, בהיותן פעולה ממשית ומשמעותית שמבצע הנהנה במקרקעין המושבחים, אשר יש בה משום הוצאת התעשרותו מן הכוח אל הפועל (פסקה 10 לפסק הדין). המשיבות ביקשו לתמוך עמדתן בסעיף 10(א) לתוספת השלישית, הקובע: "לא תירשם בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה החתומה ביד יושב ראש הועדה המקומית או ביד מי שהסמיכו לכך, המעידה כי שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת או, או ניתנה ערובה לתשלומו, כולו או מקצתו, הכל כנדרש על פי תוספת זו". ואולם, בית המשפט העליון התייחס אף לסעיף זה בפרשת נווה בנין ופיתוח, באומרו: "סעיף 10 של התוספת השלישית, מתנה רישום פעולה, שהיא בבחינת מימוש זכויות במקרקעין, בהצגת אישור המעיד כי שולם סכום ההיטל המגיע. סעיף זה, איננו אלא מנגנון לאכיפה ולגבייה אפקטיבית של היטל ההשבחה, וככזה אין ללמוד ממנו על מועד התשלום לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית". דהיינו, בית המשפט העליון קבע מפורשות כי אין ללמוד מסעיף 10 על מועד התשלום לצורך סעיף 7(א) לתוספת השלישית (סעיף 7(א) קובע כאמור כי "ההיטל ישולם לא יאוחר מהמועד שהחייב בו מימש זכות במקרקעין..."). כן טענו המשיבות, בסעיף 25 לתגובתן לעתירה המתוקנת, כי בפסקאות 8-5 לפסק דינו פירט בית המשפט העליון שלושה צמתים שהם בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום היטל השבחה. ואולם, בפסקה 5 לפסק הדין מפורטת הכרעת בית המשפט המחוזי, בפסקאות 7-6 מפורטות טענות המערערות ובפסקה 8 מתוארת עמדת המשיבה. הכרעתו של בית המשפט העליון בעניין פרשנות המונח "מימוש זכויות", שלפיה רישום בפנקסי המקרקעין אינו בגדר "מימוש זכויות", מופיעה בפסקאות 11-10 לפסק הדין, כמתואר לעיל. ההכרעה שלפיה לא היה מימוש זכויות בעניינם של העותרים - משמעה כי אין הם חייבים בתשלום היטל השבחה בעת הזו, וכי על המשיבות ליתן להם אישור על כך. אין משמעות הדבר כי העותרים פטורים מהיטל השבחה. כאשר יתקיים "מימוש זכויות" בעניינם, תחול עליהם חובת התשלום. אשר לטענה כי היה על העותרים לפנות לוועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה, ולא לבית משפט זה, הרי שבעת הגשת העתירה המקורית טרם נערכה שומת השבחה בעניינם של העותרים. די בכך כדי לדחות את טענת המשיבות בעניין זה. סוף דבר, העתירה מתקבלת. המשיבות יישאו בהוצאות העותרים בסך כולל של 20,000 ₪. שאלות משפטיותמקרקעיןפנקסי המקרקעין