תביעה ותביעה שכנגד שעניינן תשלום דמי שכירות וארנונה הצדדים וגדר המחלוקת: 1. אין מחלוקת בין הצדדים, כי ביום 15.12.2004 נחתם הסכם שכירות בין התובע לנתבע, לפיו שכר האחרון מהתובע אולם אירועים לשם ניהול מועדון, המהווה חלק מבניין שבבעלות התובע בשד' ההסתדרות 35 בחיפה (להלן - "הנכס" ו-"ההסכם" בהתאמה). 2. בהתאם לאמור בסעיפים 8.1 ו-8.2 להסכם, תקופת השכירות עמדה על 60 חודשים החל מיום 1.1.2005 ועד ליום 31.12.2010, עם אופציה להארכת התקופה ל-60 חודשים נוספים כנגד משלוח הודעה בכתב לתובע. עוד הוסכם, כי שלושת חודשי השכירות הראשונים, קרי מיום 1.1.2005 ועד ליום 31.1.2005, יהיו ללא חיוב בגין דמי שכירות. לנתבע ניתנה אופציית יציאה מוקדמת ובסעיף 8.5 להסכם נקבע, כי הנתבע רשאי לקצר את תקופת השכירות ובתנאי שייתן הודעה על כך לתובע עד ליום 31.3.2005, ואז יהיה עליו לפנות את הנכס תוך חודשיים ממתן ההודעה, ועם ביצוע האמור יבוא ההסכם לידי סיום. 3. לטענת התובע, עד למועד שנקבע לכך בהסכם הנתבע לא מסר לו כל הודעה אודות רצונו לסיים את יחסי השכירות, ורק בחודש יולי 2005 הודיע על רצונו לעזוב את הנכס והחזיר לו סט אחד של המפתחות, כאשר חלק מחפציו עדיין בתוך הנכס ונשארו שם עד שהואיל להוציאם משם בסוף שנת 2005, ורק אז החזיר את הסט השני של המפתחות. 4. התביעה השטרית של התובע היא על כל סכום שטר החוב ששימש, לטענתו, כשטר ביטחון לקיום תנאי ההסכם ונחתם על ידי הנתבע בד בבד עם חתימת ההסכם. סכום השטר עמד על סך של 22,000 דולר, שהם נכון למועד חתימתו סך של 95,260 ש"ח. 5. במסגרת תביעתו טוען התובע, כי על הנתבע לשלם לו את סכום השטר, והוסיף, כי חסד עשה עם הנתבע כאשר הסתפק בסכום שטר החוב ולא תבע ממנו כל הסכום המגיע לו בגין דמי שכירות עד תום תקופת השכירות לפי ההסכם, שמסתיימת כאמור בשנת 2010. 6. הנתבע בתורו מסר גרסה אחרת וטען, כי פעל לפי ההסכם ונתן הודעה לתובע אודות רצונו לסיים את יחסי השכירות כבר בחודש מרץ 2005, וזאת משום שכבר אז היה לו ברור שהעסק אותו הקים בנכס הוא עוסק כושל. 7. לעניין שטר החוב טוען הנתבע, כי אין לחייבו בסכום השטר כיוון ששילם לתובע את כל המגיע לו בגין תקופת השכירות ולא נותר חייב לו דבר, ומכאן שלא מתקיים התנאי להפעלתו. 8. לטענת הנתבע, בחודש ינואר 2006 נדהם לקבל דרישה מעיריית חיפה לתשלום חוב ארנונה עבור הנכס בסך של כ-100,000 ש"ח לשנת 2005. מאוחר יותר התברר לנתבע כי דרישה זו באה בעקבות ההודעה שהתובע מסר לעיריית חיפה ביום 22.2.2005, לפיה הוא (הנתבע) מחזיק בנכס החל מיום 1.1.2005. 9. לפיכך, במסגרת התביעה שכנגד עותר הנתבע לבית המשפט להצהיר כי אינו חב בחוב הארנונה לעיריית חיפה בגין התקופה שמיום 1.1.2005 ועד ליום 31.5.2005. כמו כן בקש הנתבע לחייב את התובע לשפות אותו בסכום החיוב שנרשם על שמו בעיריית חיפה בסך של 61,014 ש"ח לתקופה שמיום 1.1.2005 ועד ליום 31.5.2005. 10. נוכח האמור בתביעה שכנגד צורפה עיריית חיפה בהסכמתה כנתבעת נוספת בתיק, אם כי במתכונת של נתבעת פורמאלית, וזאת לנוכח הרלוונטיות של המחלוקות שיש בין שני בעלי הדין על חיובי הארנונה החלים על הנכס לשנת 2005. דיון והכרעה: 11. התובע והנתבע הגישו תצהירי עדות ראשית מטעמם ונחקרו בפניי בחקירה נגדית. בנוסף אליהם העידו לפניי רואה החשבון של הנתבע, מר יורם ולש, וכן גב' נטי זיסו מחב' איגמי בע"מ אשר ערכה את התמלול, וזאת לאחר שהקדימו והגישו תצהירים מטעמם. כמו כן, העיד לפניי עו"ד אלי עבוד אשר ערך את ההסכם וייצג את התובע בעת החתימה עליו וגם במסגרת ההליכים דנן. 12. אין ספק שהשאלות העיקריות הדורשות הכרעה בתיק ולגביהן מסרו הצדדים גרסאות מנוגדות הינן: מתי פינה הנתבע את הנכס; מתי נתן הודעה אודות כך לתובע; והאם חב הוא בתשלום סכום כלשהו לתובע בגין דמי שכירות או תשלומים אחרים מכוח ההסכם. 13. ניתן להקדים ולומר כי עסקינן בגרסה מול גרסה. כפי שציינתי מקודם, התובע טוען כי הנתבע השתמש בנכס עד אשר הודיע לו בחודש יולי 2005 - ולא במועד שנקבע לכך בהסכם- על כוונתו לעזוב את המקום, וביום 11.7.2005 מסר לו סט אחד של המפתחות, אך הפינוי המלא בפועל נעשה רק בחודש דצמבר 2005 עת הוציא יתר חפציו מהנכס והחזיר את הסט השני של המפתחות. לטענת התובע, הנתבע לא שילם לו כל סכום בגין דמי שכירות, לא לתקופה שעד חודש יולי 2005 ולא לתקופה שלאחריה עד הפינוי בפועל, ולכן עותר הוא לחיוב הנתבע בגין מלוא סכום שטר החוב, שממילא נופל מהסכום האמיתי שהוא חייב מכוח ההסכם. 14. להמחשת טענותיו צירף התובע תדפיס לגבי צריכת החשמל ממנו ניתן לראות, לטענתו, כי הנתבע המשיך להשתמש בנכס עד חודש יולי. כמו כן, ובמהלך החקירה הנגדית של הנתבע הגיש התובע לראשונה את הכרטסת (ת/2) המתעדת, לדבריו, את הרישום שנעשה אד-הוק לגבי מועד מסירת הסט הראשון של המפתחות ביום 11.7.2005. 15. מנגד טוען הנתבע, כי הוא הודיע בעל-פה לתובע אודות כוונתו לעזוב את הנכס כבר בחודש מרץ 2005, ולאחר שעשו ספירת מלאי והתחשבנו פינה את המקום בסוף חודש מאי 2005. 16. לעניין דמי השכירות - הנתבע טוען, כי חרף האמור בהסכם, בו נקבע כי עבור שלושת חודשי השכירות הראשונים (חודשי ינואר-מרץ) לא ישולמו דמי שכירות ותקופה זו תהווה תקופת ניסיון בלבד, הוא שילם לתובע כבר במעמד החתימה על ההסכם דמי שכירות עבור שלושת החודשים הראשונים בכסף מזומן (כמובן ללא רכיב המע"מ), ואף סוכם ביניהם כי תשלום זה יכלול גם את דמי הארנונה לאותה תקופה, בניגוד למה שנקבע בהסכם, שם צוין כי יהיה עליו לשאת בדמי הארנונה לתקופה זו. 17. אשר לחודשיים הנוספים, קרי לחודשים אפריל-מאי 2005, טוען הנתבע כי שילם לתובע דמי השכירות המתחייבים ממנו בכסף מזומן, אך משום מה התובע לא מסר לו חשבונית בגין כך. 18. הנתבע בקש לתמוך את גרסתו בשתי הקלטות המתעדות שיחות שהיו לו עם התובע והוקלטו על ידו בסתר (ההקלטות ותמלול השיחות הוגשו כראיה לתיק): האחת, קודם לחתימת ההסכם; והשניה, כשנה לאחר מכן עם קבלת הדרישה של עיריית חיפה לתשלום חוב הארנונה. 19. כידוע, בתביעה לביצוע שטר בטחון נושא הנתבע בנטל לסתור את החזקה כי נתקיים התנאי למימוש השטר ולהוכיח כי הוא מילא אחר התנאים אשר שוללים את מימוש שטר הביטחון (ע"א 562/88 בן אריה נ' סופר, פ"ד מה(1) 648, 659; ע"א 1794/09 אלומיניום החזקות (א.ה.) בע"מ נ' אפל, פסקה 18 לפסק דינו של כבוד השופט י' עמית, לא פורסם, ניתן ביום 4.07.2010). והשאלה המתבקשת היא, האם הנתבע עמד בנטל זה? 20. התשובה לכך היא חיובית. ממכלול הראיות אשר הוגשו לתיק ניתן להיווכח, כי דברי התובע נסתרו באופן מהותי לגבי רבים מהפרטים שעומדים בבסיס גרסתו. לעומת זאת, גרסת הנתבע מתיישבת יותר עם מערך הראיות, ומכל מקום הוא הותיר רושם אמין ומהיימן מקום שהתובע כשל בכך. 21. אפרט - מהשיחה המוקלטת הראשונה, זו שקדמה לחתימה על ההסכם והתקיימה במשרד בא כוחו של התובע, עו"ד אלי עבוד, בהשתתפות האחרון ושני בעלי הדין, עולה שהתובע קבל תשלום בכסף מזומן עבור שלושת חודשי השכירות הראשונים, כאשר תשלום זה כולל בחובו גם תשלום עבור דמי הארנונה לאותה תקופה (עמ' 5 ו- 9 לתמתיל), וזאת בניגוד גמור לאמור בהסכם, שם צוין כי חודשים אלה הם חודשי ניסיון ללא חיוב בגין דמי שכירות, אם כי ללא פטור מארנונה שבה אמור הנתבע לשאת בכל מקרה. 22. לעניין זה אוסיף ואדגיש, כי התנגדות התובע להעלאת כל טענה בעל-פה כנגד ההסכם שבכתב אינה יכולה לעמוד, וזאת מהטעם כי השיחה המוקלטת הראשונה מוכיחה באופן ברור, כי נפל פגם בהסכם משום שהוראותיו לגבי התקופה שבנדון (3 החודשים הראשונים) אין בהן כל ממש, הן אינן משקפות את ההסכמות האמיתיות שהיו לצדדים בעניין זה, והן נועדו ככל הנראה כדי להתחמק מתשלום מסים. 23. לא אוכל שלא להעיר לגבי עמדת התובע בקשר לשיחות המוקלטות אשר הוגשו מטעם הנתבע. במסגרת תצהירו טען התובע, כי אינו מזהה את קולו וכי הקלטות אינן ברורות. בהמשך לכך מסר התובע עמדה מתנדנדת כאשר בתחילה טען בחקירתו הנגדית, כי כלל אינו יודע שיש קלטות, אף פעם לא הקשיב להן, ואף פעם לא עיין בתמלילים, ורק לאחר מכן טען כי הקשיב להקלטות אך לא הבין דבר ולא זיהה את קולו, אף שבית המשפט העיר לו במהלך הדיון כי ברור משמיעת הקלטות כי מדובר בקולו הוא, ומאוחר יותר גם בא כוחו עו"ד עבוד אישר בבית המשפט כי הוא מזהה את הקול כקולו של התובע. 24. מכל מקום, כאשר עומת התובע בחקירתו הנגדית עם הקטעים הרלוונטיים מתוך תמליל השיחה הראשונה, מהם ניתן ללמוד אודות תשלום דמי שכירות כולל ארנונה בכסף מזומן עבור שלושת חודשי השכירות הראשונים, בניגוד למה שנכתב בהסכם, התכחש התובע לעצם אמירת הדברים באותה שיחה. ויודגש, הכחשה זו עומדת בסתירה גמורה לתוכן הדברים העולים מתוך השיחה, כמפורט לעיל, כל זאת על אף שברור היה לתובע כי בית המשפט מזהה את קולו בשיחה המוקלטת. 25. הנה כי כן, מהדברים שצוינו עד כה ניתן לומר, כי לא זו בלבד שגרסת הנתבע לגבי התנאים שהוסכמו ביניהם בקשר לשלושת החודשים הראשונים היא גרסה שהוכחה כדבעי, אלא שיש בדברים כדי לסתור מהותית את גרסת התובע בנושא זה, כאשר ברור שסתירה זו היא בעלת השפעה נרחבת יותר משום שהיא סודקת באופן משמעותי את אמינותו ומהיימנותו הכללית של התובע. 26. כנגזרת ממסקנה זו ברור גם, שהתובע לא היה רשאי להודיע לעיריית חיפה, כי הנתבע הוא המחזיק בנכס לצורך חיובי הארנונה החל מיום 1.1.2005, והרי הוכח שהתשלום שהוא קבל מהנתבע במזומן לשלושת החודשים הראשונים כולל גם את דמי הארנונה בגינם. 27. לפיכך, אם אעבור לקרב הגרסאות הסותרות לגבי המועד בו מסר הנתבע לתובע כי יש בכוונתו לעזוב את הנכס - בחודש מרץ 2005 כפי שטוען הנתבע, לעומת חודש יולי מאותה שנה כפי שטוען התובע - ברי כי ידו של הנתבע על העליונה, כיוון שמדובר בגרסה מול גרסה התלויה במידה רבה במהימנות שבית המשפט נותן בכל אחד מבעלי הדין. 28. בהקשר זה אבקש להבהיר, כי בהסכם לא נקבעה דרך מיוחדת למתן ההודעה בנוגע לאופציית היציאה, להבדיל מההוראה המחייבת מסירת הודעה בכתב שתשלח בדואר רשום לגבי מימוש אופציית ההארכה של תקופת השכירות. ומכאן, שאין כל פסול בעצם מסירת ההודעה בעל-פה. 29. בהמשך לכך, אני מעדיפה בבירור את גרסת הנתבע לגבי מחלוקת נוספת שהתגלעה בין הצדדים, היא המחלוקת המתייחסת למועד בו פינה הנתבע בפועל את הנכס - בחודש מאי, כטענת הנתבע, לעומת חודש יולי והשלמת הפינוי הסופי רק בחודש דצמבר, כטענת התובע. בהקשר זה, גרסת הנתבע נתמכת בראיות חיצוניות, כגון מסמכי הנהלת החשבונות ועדותו של רואה החשבון מטעמו, מר ולש, מהם ניתן לראות, כי הפעילות העסקית הקשורה בעסק שנוהל על ידו בנכס - להבדיל מעיסוקו האחר כחשמלאי - הסתיימה בחודש מאי 2005. נתון זה יש בו כדי לתמוך בגרסת הנתבע, לפיה פינה את הנכס וסגר את העסק בסוף חודש מאי 2005. 30. מנגד, גרסת התובע בבית המשפט, כי הנתבע מסר לו סט אחד של מפתחות בחודש יולי 2005 והשלים את הפינוי הסופי תוך מסירת הסט השני של המפתחות רק בחודש דצמבר מאותה שנה, היא גרסה שהתגלתה כגרסה בעייתית, כפי שאבהיר להלן. 31. התובע בקש לתמוך את גרסתו, בין השאר, ברישום שעשה לטענתו על גבי דף כרטסת (ת/2) שניהל בקשר לנתבע ובו רשם באותו זמן כי הנתבע מסר סט מפתחות אחד ביום 11.7.2005. אלא מה, לא ניתן לייחס לכרטסת זו משקל של ממש, או בכלל, משום שנחשפה לראשונה רק במהלך החקירה הנגדית של הנתבע. אפילו התובע עצמו לא טרח לגלות דבר קיומה של הכרטסת בהליכים המקדמיים ולא טרח לאשר את תוכנה במהלך עדותו בבית המשפט, ולכן היא הוגשה בסופו של יום רק כדי לשמש כדוגמה לכרטסת שנוהלה על שם הנתבע, הא ותו לא. 32. יתרה מזאת, השוואה בין גרסתו של התובע במהלך עדותו בבית המשפט לגבי מועד החזרת המפתחות, כמפורט לעיל, לעומת מה שמסר בעניין זה בתצהירו, מגלה סתירה מהותית בין שתי הגרסאות. זאת משום שבסעיף 12 לתצהירו מסר התובע, כי הנתבע בא אליו ביום 29.12.2005 ומסר לו שני סטים של המפתחות, בעוד שבחקירתו הנגדית טען, כי קבל סט אחד ביום 11.7.2005 ואילו הסט השני בחודש דצמבר. 33. גם הרישום של חברת החשמל אשר הוגש על ידי התובע כראיה לקיומה כביכול של צריכת חשמל משמעותית בנכס עד לחודש יולי 2005, אין בו כדי לסייע בידו, מאחר שמדובר ברישום שלא ברור אם הוא קשור בכלל לנכס קא עסקינן. ספק זה זה מתחדד ביתר שאת על רקע העובדה, כי בהסכם נרשם שהצריכה של החשמל נמדדת באמצעות שעון פרטי, ואילו הרישום עליו נסמך התובע הוא רישום לגבי מונה מסוים של חברת החשמל. 34. לא נעלמה מעיניי התהייה של התובע לגבי הימנעותו של הנתבע מהקלטת השיחה שבה מסר לו את ההודעה אודות הכוונה לסיים את יחסי השכירות וכן השיחה שבמהלכה החזיר לו את המפתחות של הנכס. כמובן שטוב היה עושה הנתבע אילו היה דואג לתיעוד בכתב או תיעוד מסוג אחר לגבי הדברים הנ"ל, ואולם אין בהימנעות זו משום מחדל של הנתבע המשתווה לפגמים הרבים שדבקו בגרסת התובע. 35. כמו כן, ובטרם אעבור לנושא הבא אבקש להעיר, כי כל אחד מהצדדים הפנה אותי לקטעים מסוימים מתוך תמליל השיחה השניה ככאלה שתומכים בעמדתו. כשלעצמי, לא מצאתי לנכון לייחס לתמליל זה משקל משמעותי משום שיש בו קטעים לחובת ולזכות כל אחד מהם באופן הדדי. 36. עוד אבקש להעיר, כי לנוכח הראיות והנימוקים עליהם עמדתי מקודם, לא מצאתי כל צורך להתעכב על החומר שהוגש לתיק דנן מתיק אחר המתייחס לתביעה של התובע נגד שוכרים קודמים של הנכס. 37. אעבור כעת לשאלה האחרונה שמצריכה הכרעה והיא, האם הנתבע שילם לתובע את דמי השכירות והארנונה המתחייבים ממנו לחודשים אפריל-מאי 2005? 38. כזכור, הנתבע טען כי שילם לתובע את דמי השכירות והארנונה המתחייבים ממנו לתקופה זו בכסף מזומן אך לא קבל קבלות מאת התובע. בעדותו לפניי נזכר הנתבע כי התשלום עמד על 4,400 דולר שכן התובע אמר לו שהוא זכאי לקבל הנחות בארנונה מאת עיריית חיפה. לעומת זאת, התובע הכחיש קבלת סכומים אלה. 39. הגם שאמינותו הכללית של הנתבע לא נפגמה, להבדיל מחוסר האמון שאני נותנת בגרסת התובע, אין מנוס מהקביעה כי הנתבע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכיח כי שילם את כל התשלומים המתחייבים ממנו לחודשיים הנ"ל, וזאת משום שמדובר מבחינתו בעדותו יחידה כמשמעה בסעיף 54 לפקודת הראיות (נוסח חדש). ויודגש, המסקנה אליה הגעתי בדבר חוסר מהימנותו של התובע בנושאים אחרים לא יכולה לשמש סיוע לעדותו היחידה של הנתבע אודות ביצוע התשלום הנ"ל, שאין לגביה כל תימוכין בראיות חיצונית (ע"א 357/72 עזיז נ' בצלציוני, פ"ד כז(1), 747). . 40. לא זו אף זאת, הנתבע מסר בעדותו כי שילם לתובע סכום השווה ל-4,400 דולר בגין דמי שכירות וארנונה. אלא שעל פניו ניכר כי קיימת בעיה עם הסכום האמור, שכן דמי השכירות לבדם עומדים על 4,400 דולר בתוספת מע"מ. אם נוסיף לכך סכום נוסף ולו סמלי בלבד בגין ארנונה, כי אז ברור שסכום זה אינו מכסה את התחייבויותיו של הנתבע לפי ההסכם לתקופה שבנדון. 41. בהינתן הדברים הנ"ל אני קובעת, כי הנתבע לא עמד בנטל להוכיח את טענתו. כפועל יוצא מכך, אני מחייבת את הנתבע לשלם לתובע דמי שכירות בגין החודשים אפריל- מאי בסך השווה בש"ח ל-4,400 דולר ומע"מ. 42. אשר לארנונה - מתוקף המסקנות אשר פורטו לעיל, ברי כי הנתבע פטור מתשלום הארנונה לשלושת החודשים הראשונים, קרי לחודשים ינואר-מרץ 2005, משום שהוכח כי שולמו ישירות לתובע. באותה מידה הנתבע פטור מתשלום הארנונה לגבי החודשים יוני-דצמבר 2005 משום שהוכח כי הנתבע מימש כדין את האופציה שהיתה לו בהסכם להביא לסיום יחסי השכירות בסוף חודש מאי. 43. לעומת זאת, הנתבע לא עמד בנטל להוכיח כי שילם לנתבע סכום כלשהו בגין ארנונה לחודשים אפריל-מאי 2005. אחרית דבר: 44. אני מקבלת את התביעה בחלקה ומחייבת את הנתבע לשלם לתובע דמי שכירות בגין החודשים אפריל-מאי 2005 בסך השווה בש"ח ל-4,400 דולר ומע"מ לפי שער הדולר נכון ליום 1.6.2005 ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מאז ועד התשלום בפועל. 45. אני מקבלת את התביעה שכנגד בחלקה. לנוכח צירוף עיריית חיפה כצד להליך, אני מורה על העברת כל חיובי הארנונה הקשורים בנכס שבנדון לחודשים ינואר-מרץ והחודשים יוני-דצמבר 2005 על שם התובע, ואילו חיובי הארנונה לחודשים אפריל-מאי 2005 יירשמו על שם הנתבע. 46. באופן זה יישא כל אחד מבעלי הדין בחיובים שלו לתשלום הארנונה, בהתאם למפורט לעיל, ישירות אל מול העירייה. 47. בנסיבות אלו מתייתרת הדרישה של הנתבע לשיפוי מאת התובע בגין דמי הארנונה בהם חויב לפי רישומי העירייה, שממילא לא נגבו ממנו בפועל. 48. כל צד יישא בהוצאותיו. שכירותארנונהתביעה שכנגדדמי שכירות