האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר ? זוהי תביעה כספית על סך 174,650 ₪ שהוגשה נגד הנתבע, עו"ד במקצועו, בעילה של רשלנות מקצועית, עת שימש ב"כ של התובע בעסקה בה רכש התובע דירה מהמוכרים - ה"ה גריידיש אשר אף הם היו מיוצגים על ידי התובע. תמצית טענות התובע 1. בחודש פברואר 2005 ביקש התובע לרכוש מהמוכרים דירה בת 5 חדרים ומרתף ברחוב יפתח 33 בנתניה, (להלן: "הדירה"). הנתבע כעו"ד ונוטריון ייצג את שני הצדדים לעסקה והיה עליו, בין היתר, לבדוק את הזכויות בדירה, מעמדה המשפטי של הדירה, עריכת הסכם מכר ובדיקות או בירורים הנדרשים לעו"ד המטפל בעסקת מכר, כדי לשמור על זכויות הצדדים. הסכם המכר נוסח ונערך ע"י הנתבע ונחתם ע"י התובע והמוכרים ביום 3.3.05, במסגרתו נמכרה הדירה לתובע בתמורה לתשלום 186,500 $. באותו יום נחתם ע"י התובע והמוכרים, נספח להסכם שנערך ונוסח אף הוא ע"י הנתבע. 2. טוען התובע, כי על אף שההסכם (נספח א' לכתב התביעה) והנספח לו (נספח א.1 לכתב התביעה) נחתמו שניהם באותו מעמד, הם סותרים האחד את השני, ועל הנתבע, כמנסח ועורך שני המסמכים, היה למנוע סתירות אלה. מפנה התובע לעובדה שבהסכם הצהירו המוכרים שהדירה נבנתה על פי כל דין ועל פי היתר הבניה ולא נעשו בה שינויים או בנייה בניגוד לדין או להיתרים. לעומת זאת, בנספח מצוין שקיימת בדירה מרפסת אחת אשר נסגרה ללא היתר ושהמוכרים התחייבו להשיגו. גם עולה מהנספח, שבדירה ליקויים רבים הדורשים תיקון, אותו התחייבו המוכרים לבצע במועדים שנקבעו בנספח. טוען התובע, כי על אף הבעייתיות שנבעה ממעמדה המשפטי של הדירה וממצבה הפיזי, אשר העלו ספק בלבו של התובע לכדאיות העסקה ומה שהצריך בדיקה מעמיקה ברשויות, הנתבע הבטיח לתובע שבדק את הדירה וכי נחה דעתו ממצבו המשפטי והתובע יכול לחתום על ההסכם והנספח לו, ללא חשש. 3. בהסכם ניסח הנתבע מנגנון מדורג לפריסת תשלום התמורה למוכרים ובין היתר נקבע, שיתרת התמורה בסך 96,500 $, ישלם הקונה למוכר לא יאוחר מ-3.5.05 וכנגד קבלת החזקה בדירה והמצאת כל האישורים והמסמכים, אשר יידרשו לרישום הדירה על שם הקונה. בהסכם פורט שהמסמכים יכללו אישורי מס שבח, מס רכישה, מס רכוש, אישור הרשות המקומית והוועדה המקומית, כולל היטל השבחה, וייפויי כוח בלתי חוזרים חתומים על ידי המוכר, ונקבע שכל התשלומים הנ"ל חלים על המוכר. הנתבע אף הוסיף בהסכם סעיף, אשר יבטיח את זכויות התובע ככל שהמוכרים לא ימציאו באותו מועד את האישורים ולפי סעיף זה, ככל שלא יומצאו אישורי מס שבח ומכירה, הרי שבמעמד מסירת החזקה יפקיד הקונה 20,000 דולר מהתמורה בידיו הנאמנות של הנתבע, בחשבון נאמנות, והוא יפעל בחשבון בהתאם להוראות המוכר והקונה ייחשב כמי ששילם את הסכום למוכרים. עוד נקבע, שמתוך כספי הפיקדון יהיה על הנתבע לשלם את התשלומים שיחולו על המוכרים ויתרת הפיקדון תועבר למוכרים. 4. התובע שילם למוכרים, באמצעות הנתבע ובהנחייתו, את מלוא התמורה וקיבל את החזקה בדירה. הנתבע מעולם לא הודיע לו, כי קיימת בעיה על פי ההסכם להעביר את מלוא התמורה למוכרים ורק בדיעבד הסתבר לו, שעיריית נתניה סירבה ומסרבת להמציא למוכרים ו/או לתובע אישור ללשכת רישום המקרקעין שבלעדיו לא ניתן להעביר את זכויות הבעלות בדירה על שם התובע. סירוב העירייה נובע מחריגות הבנייה ואי התאמה בין התכניות שהוגשו לבין היתר הבנייה בפועל. לטענת התובע, אילו הנתבע היה עורך בירור בעירייה עובר לחתימת ההסכם, היה מונע את המצב שנוצר. לאחר שהמוכרים הודיעו לתובע, כי קבלת היתר הבניה לגבי החריגות מטופל על ידם, פנה התובע לנתבע אשר שוב פטר אותו ואמר שבדק את נושא החריגות, שהמוכרים בהליך מתקדם לקבלת אישור ואין לו מה לדאוג. 5. בדיעבד, מסתבר שלא כך היה. הנתבע לא פעל בנושא, לא בדק את הדירה לחריגות הבניה בו, ולא בדק אם ניתן לרפא את החריגות. הנתבע הודיע לתובע, שחריגות הבניה מטופלות על ידי המוכרים, אשר גם הם התנערו מהתחייבויותיהם על פי ההסכם, ולא ניתן האישור לרישום זכויות על שם התובע. כשפנה שוב התובע אל הנתבע, טען האחרון שהוא סיים את מלאכתו בתיק. בהמשך טען הנתבע, שהמוכרים לא שילמו את שכר טרחתו וזו הסיבה לעיכוב העברת הזכויות על שם התובע (מכתב הנתבע נספח ב' לכתב התביעה). מוסיף וטוען התובע, כי למרות שהנתבע אשר ייצג את שני הצדדים, וידע שהמוכרים לא המציאו את אישור העירייה והפרו את ההסכם, הוא לא התריע בפני התובע שלא ישלם להם את יתרת מלוא התמורה בסך 96,500 $. יתרה מכך, היה על הנתבע להותיר בידיו 20,000 $ בנאמנות ולשלם מסכום זה את התשלומים החלים על המוכרים, אך הוא מעל בחובתו והעביר למוכרים את מלוא כספם. בפועל, הדירה לא הועברה לבעלותו של התובע והוא גילה חריגות בניה נוספות, מה שיכול ויוביל לצווי הריסה של חלקים מהדירה וקיים חשש שלצורך הכשרת הדירה יהיה על התובע לשלם היטל השבחה. התובע, לצורך רכישת הדירה, גרר משכנתא שהייתה אמורה להירשם על הדירה, אלא שלאור העובדה שהדירה לא נרשמה על שמו, לא ניתן היה לרשום את המשכנתא. 6. טוען התובע, כי על הנתבע חלה חובת נאמנות וזהירות מוגברות כלפי שני הצדדים, אך הנתבע במעשיו, מחדליו, רשלנותו, חוסר מהימנותו גרם לתובע לנזק. התובע נסמך על מקצועיותו של הנתבע ועל כך שישמור על האינטרסים שלו, אך הנתבע לא ערך את הבדיקות המשפטיות הנחוצות טרם רכישת הדירה, לא השלים את רישום הזכויות על שם התובע, הציג בפני התובע מצג לא נכון לגבי הדירה, לא פעל על פי חובותיו. גם הפגמים בדירה עליהם הצהירו המוכרים בנספח להסכם, כולל העדר היתר לסגירת המרפסת, לא גרמו לתובע לבדוק את הסיכונים ואת מצבה המשפטי והתכנוני של הדירה ברשויות. אם הנתבע היה פועל על פי חובתו, היה מונע מהתובע לרכוש את הדירה ובוודאי שהיה עליו להתריע בפני התובע שלא ישלם למוכרים את יתרת התמורה והיה על הנתבע לא להעביר למוכרים את הפיקדון בסך 20,000 דולר שהחזיק בידיו. 7. בתצהירו מוסיף התובע, כי הוא המציא למוכרים חוות דעת הנדסית לביצוע תיקונים בדירה בהתאם לנספח בהסכם (ת/4 לתצהירו), אך הם סרבו לבצע את התיקונים על פיו וסוכם בין הצדדים שימונה מומחה מוסכם שייתן חוות דעת לעניין התיקונים. בהתאם מונה דוד אייזן, שחוות דעתו מצורפת כת/5 לתצהיר. אלא שהמוכרים לא עמדו בהתחייבותם והתובע נשא בעלויות התיקונים. בין התובע למוכרים נחתם הסכם פשרה לסילוק חובות ותביעות הדדיות לצורך מידור הנזקים (ת/6 לתצהיר התובע). המוכרים הפקידו שטר חוב על סך 6,000 דולר אצל ב"כ התובע להבטחת ביצוע הסכם הפשרה ומשלא עמדו בו, הוגש השטר לביצוע, אך הוא משולם בסכומים זניחים. התובע דוחה מכל וכל את טענת הנתבע, לפיה המוכרים עדכנו אותו מראש שסגרו את מרפסת חדר השינה והגישו בקשה להיתר ולטענתו, לא היו דברים מעולם. לכן הופתע כשנודע לו הדבר בדיעבד מהמוכרים. הנתבע גם לא עדכן אותו בתוצאות ביקוריו ברשות המקומית ו-5,000 $ אצלו הינם להבטחת מכלול התחייבות המוכרים כמפורט בנספח להסכם והם שימוש לביצוע תיקונים שעלו לו כ- 80,000 ₪. הנזק הנטען: 8. הדירה טרם נרשמה על שם התובע למרות שהוא מילא את כל חובותיו על פי ההסכם. התובע נושא בקנסות עקב אי יכולתו לרשום את המשכנתא שנגררה על ידו ואינו יכול ליטול משכנתא נוספת כבטוחה להלוואה לה נזקק למחייתו. הוא לא יכול למכור את הדירה וערכה ירד ככל שיינתן צו הריסה. מומחה מטעם התובע קבע שאין התאמה בין תכניות ההגשה להיתר לבין הבניה בפועל, שתי מרפסות נסגרו ללא היתר, כי החדר בגג אינו מופיע בתכניות ההגשה להיתר, כי יש שינוי במעקה הגג, ניתן להכשיר את החריגות בעלות כספית ובנוסף, נגרמה לו עגמת נפש רבה. תמצית טענות ההגנה 9. לטענת הנתבע, ייצוג שני הצדדים לעסקה היה לבקשתם ובהסכמתם וכדי לייעל את הליכי העסקה. הנתבע ערך את כל הבדיקות הנדרשות להבטחת זכויות הצדדים בהסכם שמשקף את הסכמותיהם ואת מצב הדירה. המוכרים עדכנו את התובע שסגרו מרפסת חדר שינה בשטח של 6 מטר וכי הגישו בקשה להיתר, אך הם המשיכו לטפל בבקשה. המוכרים אף התחייבו להשיג היתר לסגירת המרפסת והנתבע, אשר לטענתו, ערך את כל הבדיקות הנדרשות, הן בלשכת רישום המקרקעין, הן במנהל מקרקעי ישראל והן בעירייה, לא מצא בדירה חריגות בניה מלבד זו שבמרפסת שלגביה הוגש היתר והתובע היה מודע לכך. 10. לטענת הנתבע, התובע מחזיק ב-5,000 $ להבטחת ביצוע התחייבות המוכרים, והמוכרים או התובע לא פנו כלל לעיריית נתניה לקבלת אישור לרשם המקרקעין. הפיקדון בסך 20,000 $ נועד להבטיח תשלום מס שבח ומס מכירה, שלגביהם המציאו המוכרים אישורים ולעניין ההיתר לסגירת המרפסת סוכם שהתובע יחזיק בידו את 5,000 $. בתצהירו מוסיף הנתבע שדיווח על העסקה לרשויות ולגופים המוסמכים וטוען, כי הצדדים לא הפקידו בידיו פיקדון כלשהו, למעט הפיקדון בסך 5,000 $ שבידי התובע. הפיקדון בסך 20,000 $ הועבר למוכרים עם המצאת אישור מס שבח ומכירה שלצרכי אישור זה הופקדו הכספים. לטענת הנתבע, התובע מנסה להעמיס על הנתבע, את עבודות השיפוץ שביצע בדירה, מעבר לתיקונים שלהם התחייבו המוכרים וטענתו, כי הוציא 80,000 ₪ מופרכת לחלוטין. 11. השמאי מטעם התובע, ביקר בדירה 3 שנים לאחר מסירת החזקה והנתבע דוחה את טענות התובע לנזק ולסכומים הנטענים על ידו. לגרסתו, בהסכם הפשרה בן התובע למוכרים התחייבו המוכרים להמשיך ולטפל בהשגת היתר הבניה וכי הסכם הפשרה . בנוסף, לטענתו, הסדר הפשרה מסיים את כל המחלוקות בין התובע למוכרים, מכל סוג שהוא הנובעים מההסכם ומהנספח, מה שמוכיח שנושא סגירת המרפסת הינו המחלוקת היחידה בין הצדדים. טוען הנתבע, שאין ממש בטענת התובע, לפיה, אינו מצליח לגבות מהמוכרים את סכום שטר החוב בסך 6,000$ , כיוון שבבעלות המוכרים 1/3 ממגרש בנתניה בגוש 8274 חלקה 766, עליה ניתן לבנות 3 יחידות דיור. (נסח רישום של המגרש נספח טו לתצהיר הנתבע). לכן, יכול התובע לפעול נגדם. הודעת צד ג' 12. הנתבע הגיש הודעת צד ג' נגד המוכרים על סך 174,650 ₪, בטענה שאם יחויב בתביעה שהגיש נגדו התובע הוא זכאי להשתתפותם המלאה בסכום שיחויב. הנתבע טוען, כי המוכרים התחייבו כלפי התובע להמציא לו, בין היתר, אישור לרשם המקרקעין להעברת הזכויות בדירה על שמו ולהשיג על חשבונם היתר בגין סגירת מרפסת חדר שינה ולשאת בכל ההוצאות וההיטלים הכרוכים לכך בתוך 6 חודשים מחתימת ההסכם ואף התחייבו לבצע על חשבונם את התיקונים והשיפוצים אשר פורטו בנספח. טוען הנתבע שהמוכרים לא מילאו את התחייבויותיהם, לא השיגו את ההיתר, לא המציאו אישור ללשכת רישום המקרקעין. כתב הגנה צד ג'/המוכרים 12. עקב מחלוקות בין התובע למוכרים הנוגעים להסכם, נחתם בשנת 2006 הסכם הפשרה בו ויתרו הצדדים על טענותיהם ההדדיות, בכפוף לקיום הסכם הפשרה. בהתאם להסכם הפשרה, התחייבו המוכרים לערוך שיפוצים בדירה בהתאם לחוו"ד שמאי ולהשיג היתר בניה למרפסת. במידה ולא יעשו כן, יהיו חייבים לשלם לתובע 6,000$. לאחר מילוי התחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה, לא תהא לתובע זכות לפיצוי מהם. המוכרים טוענים, כי עמדו בהתחייבויותיהם על פי הסכם הפשרה, לרבות שיפוץ הדירה על פי חוו"ד השמאי, למעט היתר הבניה למרפסת. לכן, משלמים המוכרים לתובע את הסכום שנקבע בהסכם הפשרה, בתשלומים חודשיים. זאת, למרות שעל פי הסכם המכר התובע מחזיק בנאמנות סך 5,000$. 13. הסכם הפשרה בין התובע למוכרים מציין, כי אין בו כדי לוותר על זכות הצדדים לו , להיפרע מהנתבע מהנזקים שנגרמו להם בגין ייצוג שגוי ו/או רשלני ו/או חסר אחריות, ומבלי שייגרם נזק נוסף לצדדים, לרבות, בעקבות הגשת תביעת צד ג' על ידי הנתבע. המוכרים טוענים, כי ביום 17.1.10, הם העבירו את הבקשה להיתר בגין הבנייה במרפסת לעיריית נתניה וביום 5.1.10 הודיעו לתובע, באמצעות בא כוחם, כי נכון להגשת הבקשה, התובע ביצע הרחבות נוספות הדרושות היתר. בא כוחם הבהיר במכתב, כי אם בקשת ההיתר תוגש, על פי מצב הדירה כפי שהיה בעת חתימת חוזה המכר, הרי שעל יתרת ההרחבה יתבקש צו הריסה. ב"כ התובע יידע את ב"כ המוכרים, כי עליו להגיש את הבקשה להיתר, על פי הנספח להסכם, בגין סגירת המרפסת בשטח 6 מ"ר, מה שמצביע שברצון התובע להטריד את המוכרים. 14. טוענים המוכרים, כי כל התחייבויותיהם כלפי התובע, נעשו בהסתמך על הוראות הנתבע, בידיעה שהתחייבויותיהם ריאליות. רק בדיעבד הסתבר למוכרים, שהנתבע הכיל בהסכם המכר, תיקונים רבים שלא התכוונו לבצעם והתעלם לחלוטין ממה שהוא הסביר להם, טרם חתימתם על הסכם המכר. צד ג' 1 בתצהירו הוסיף, כי מכר את הדירה לתובע במחיר מוזל עקב לחצים כלכליים, ובהצעת הנתבע, אשר ייצג את התובע, הוא הסכים שהנתבע ייצג גם את המוכרים. בתמורה לייצוג ולשכר הטרחה שמגיע לנתבע, הוסכם, שצד ג' 1 יבצע עבודות בבית הנתבע בהיקף של 80,000 ₪. בפועל שכר הנתבע עובדים אחרים, וצד ג' 1 שילם לו 7,000 ₪. טרם חתימת ההסכם הוסכם בינו לבין התובע, כי צד ג' יתקן את בעיית הרטיבות בגג ויתקין יריעות למניעת רטיבות וכי המוכרים ישיגו היתר למרפסת שנבנתה ללא היתר, מה שהיה ידוע לנתבע באותה עת. 15. למרות שהנתבע הבטיח למוכרים, שאלה התיקונים שהוא מתחייב להם בהסכם, בנספח להסכם הוסיף הנתבע כי על המוכרים לאטום מחדש את הדירה בהיקף של כ- 200,000 ₪. הנתבע גם לא הזהיר את המוכרים בדבר הבעייתיות הקשורה בהשגת היתר הבנייה למרפסת, ולא התריע בפניהם, כי קיימות חריגות נוספות. המוכרים סמכו על הנתבע שיבצע את כל הבדיקות מתוקף תפקידו, והוא כלל בהסכם הצהרות של המוכרים, לפיהן, הנכס נבנה על פי כל דין והיתר בניה, למרות שבפועל, על פי הנספח, היה על המוכרים להשיג היתר עבור הבניה במרפסת. רשלנות הנתבע, כך צד ג' 1, גרמה למוכרים לנזקים רבים. 16. המוכרים פנו לאדריכל כדי להשלים את הפעולות הדרושות לקבלת היתר עבור הבניה במרפסת, ואז הסתבר להם שהתובע ביצע הרחבות נוספות שבגינן עליו להגיש היתר, שאם לא כן יוצא צו הריסה. פועל יוצא, כך התובעים, שככל שלא יימצא פתרון להרחבות שבוצעו בדירה על ידי התובע, הרי שלא ניתן יהיה להכשיר את הדירה ולקבל היתר ובעקבותיו אישור להעברת הזכויות בטאבו. טוענים המוכרים, כי בעקבות מחדליו, רשלנותו, חוסר מקצועיותו של הנתבע נגרמו להם נזקים כדלקמן: 67,014 ₪ ששילמו עבור תיקונים. (נספח ד' לתצהירו) 52,402 ₪ עבור פעולות תיקון איטום הגג והרעפים בהתאם לחוות דעת שמואל פנט (נספח ז' לתצהירו 27,000 ₪ סכום שטר החוב שהגיש התובע לביצוע 8,000 ₪ תשלום לאדריכל 72,000 ₪ הפסד ימי עבודה 15,000 ₪ נזק לא ממוני ובסה"כ - 200,000 ₪. דיון המחלוקת הצריכה הכרעה בתביעה דנן, הינה בשאלה, האם הנתבע התרשל בתפקידו כעו"ד המייצג את שני הצדדים לעסקת המכר, ואם כן, מהו הנזק שנגרם לתובע בגין רשלנות זו. ביום 5.11.12 ניתן פסק דין נגד צד ג' 1 - אברהם גרידיש חקירות 17. בעדותו אישר התובע כי ביום 3.5.12 מכר את הדירה, באמצעות הנאמן, נוכח מצבו הבריאותי והכלכלי: "הדירה עכשיו נמצאת שנמכרה אחרת היו מוכרים לי את זה מהוצל"פ עקב בריאותי ובמחיר שהיה ממש נורא ואיום. גם את הכסף הזה אין לי, נשארתי ערום ועריה. הדיון נמשך ואין לי עוד דירות"... וכי חלק מתמורת הדירה נמצא אצל בא כוחו, למחייתו. עוד על פי עדותו, הוא לא פנה לעריית נתניה, כיוון שסמך על הנתבע אשר הבטיח, שהוא יבדוק ולא ימסור את הכסף למוכרים "עד שהכל יהיה נקי". כשפנה לעירייה, הוסבר לו, כי החריגה אינה רק במרפסת, אלא יש מדרגות שנבנו מחוץ לדירה המשמשות לצורך ירידה למרתף . לדבריו, בהתאם להסכם עם המוכרים, הם שילמו את עלות תיקון הרטיבות. ואז התגלו שוב בעיות רטיבות ותיקונים, שהוא - התובע- נשא בהם. 18. שמאי המקרקעין מטעם התובע, ד"ר ברזילי בועז, הגיש חוות דעת המתבססת על ההסכם מיום 3.6.05 לגבי ירידת ערך על בסיס שווי שוק הדירה בשני מצבים: במצב של הדירה כפי שהיא עם גורם ירידת הערך ובמצב הדירה ללא ירידת הערך, כאשר מועד הביקור בה היה ב-13.3.08. המועד הקובע להערכה הוא 3.3.05 - מועד חתימת ההסכם. בהתאם לחוות דעתו ירידת ערך הדירה בעקבות אי רישומה למועד הקובע להערכה, הינו בין 25,000 ל-30,000 ₪, לא כולל היטל השבחה, לא כולל התאמות בניה ומע"מ. בחקירתו העיד, כי בדק את תיק הדירה בעירייה ביום 12.3.08, לדבריו, אם לא ציין בחוות דעתו, לא היו צווי הריסה. תכנית השינויים הייתה לסגירת מרפסת שהייתה בחריגה והוא לא מצא בתיק העירייה היתר בניה. לדבריו, בהתאם לרישומי העירייה בשנת 2008, שתי מרפסות נסגרו ללא היתר, וכך גם אין היתר לחדר הקטן שבחלל הגג. הסכום של 30,000 ₪ שנקבע בחוות דעתו, כעלות, אינו כולל עלות בניה, ולא כולל מיסוי כגון היטל השבחה ככל שיש. הסכום הינו עלות בעלי מקצוע, כדי להכשיר את כל החריגה, לא כולל הבניה עצמה. מדובר בעלות יועצים, לא כולל מיסוי כמו היטל השבחה, לא כולל את כל העבודות שעל פי תכנית בנין עיר נדרשות לצורך קבלת היתר. 19. הנתבע בחקירתו העיד, שחלק מתחום עיסוק משרדו הינו בנדל"ן. הוא הכין את הסכם המכר והנספח נשוא כתב התביעה, בין התובע למוכרים. טרם עריכת ההסכם, הוא בדק את נסח הרישום, את תיק המנהל, ובדק את תיק הנכס במחלקת הנדסה ומחלקת הפיקוח של עירית נתניה, ולא היה בתיק צו הריסה או התראת חריגה או תלונת על חריגה. הוא מצא בקשה שהגישו המוכרים לסגירת המרפסת, ושוחח עם הפקיד שאמר שמאחר והמרפסת כלולה בשטח ההיתר משנת 1992, הבקשה תאושר ויינתן היתר. אמנם לא היה היתר, אבל אמרו לו שאין בעיה לקבלו. לשאלה, אם הזהיר את התובע על הסיכון בקניה כזאת, השיב: "הסברתי לו והבאתי את מלוא הדברים לידיעת התובע. אמרתי לו שהוגשה בקשה לסגירת מרפסת.... ולכן בנספח להסכם נכתב שצדדי ג' מתחייבים לטפל בנושא סגירת המרפסת תוך 6 חודשים על חשבונם וגם שמנו בצד 5,000 דולר שווה ערך ל-21,890 ₪ להבטחת ביצוע התחייבויות גריידיש. הסכום הזה נשאר בידי התובע. מפנה לנספחים ד-ה לתצהיר עדות ראשית שלי. מפרט את החישוב........ גם גריידיש מסרו שיש את הנושא של סגירת מרפסת ואמרו שהגישו בקשה אבל לא המשיכו לטפל". 20. לדבריו, הוא "סמך" על דברי פקיד העירייה, אשר אמר לו שכל העלויות, כולל ארכיטקט ותשלומים לעירייה, הינה בסך 2,000$, לאור גודל המרפסת 5.85 מטר ולאור העובדה ששטח המרפסת כלול בשטח ההיתר. לדבריו, המרפסת כבר הייתה בנויה, והיה צורך רק להכשירה להגשה לעירייה ולשלם. לגרסתו, הוא קיבל ממחלקת הנדסה תשובה, ש"אין בעיה ואפשר להוציא את ההיתר". הסך של 96,000 $, שעל פי ההסכם המועד לתשלום היה ביום 3.5.05 , בוצע ביום /16.5.05 וכבר היו אישורי מס שבח ואישורי מכירה, ולכן לא הופקד אצלו הפיקדון. 5,000$ נותרו בידי התובע, אשר לא השתמש בסכום זה, כדי להכשיר את סגירת המרפסת והוא לא פעל, משנת 2006 בנושא. 21. מטעם הנתבע הגיש חוו"ד מיום 16.8.09 שמאי אלי סידאוי. הוא נתבקש לחוות דעתו לגבי העלות הצפויה לדרישת תשלום היטל השבחה ואגרות בניה, בגין סגירת המרפסת המערבית ששטחה 5.85 מ"ר ולבדוק האם יש בתיק הבניין התראות על חריגות בניה או צווי הריסה. הוא ביקר בנכס ביום 16.8.09 אך לא נכנס לדירה. השמאי קבע שהשומה הצפוי, כולל אגרות בניה, הינה 4,826 ₪. בחקירתו העיד אלי סידואי, כי בחוות דעתו, הוא מפנה לתכנית נת/331 מ-1951 ויש תכנית עדכנית משנת 1999 . הוא חישב סכומים שמחויבים ע"י העיריה ל סגירת מרפסת של 5.8 . לדבריו, אין דין מרפסת שנסגרה כדין שטח עיקרי ובנוסף, בפועל הייתה שם מרפסת ולא מדובר בבנייה חדשה. לצורך קבלת ההיתר, צריך אדריכל או מהנדס או מתכנן שיכין תכנית , וכיוון שמדובר בשטח של 5.8 מ', ניתן להגיש תכנית, ללא קונסטרוקטור, וללא יועץ חשמל. מדובר בעבודה מצומצמת, ולא תכנון על של בנין מגורים. 22. מהעדויות והראיות שהובאו בפניי עולה, כי הנתבע ייצג התובע ואת המוכרים, הוא ניסח וערך שני מסמכים שנחתמו ביניהם ביום 3.3.05. האחד הוא הסכם המכר והשני הוא נספח לו. שני הנספחים אינם תואמים בהצהרת המוכרים. בהסכם המכר עליו חתמו הצדדים, שכאמור היו מיוצגים על ידי הנתבע, נקבע בסעיף 2.3 "הדירה על כל חלקיה, המחובר והמוצמד לה, נבנתה על פי כל דין ועל פי היתר בניה ו/או רישיונות מתאימות, ובהתאם להם, וכי לא נעשו בדירה כל שינויים, או כל בניה בניגוד לכל דין ו/או רישיונות והיתרים מתאימים וכי לא קיימים צווי הריסה המוטלים על הדירה". בסעיף 2.5 לאותו הסכם נקבע, כי בכפוף לאמור בהסכם זה, אין כל מניעה להעביר את הזכויות על שם הקונה בלשכת רישום המקרקעין. בנספח להסכם המכר, שכאמור נערך על ידי הנתבע ונחתם על ידי התובע והמוכרים ביחד עם הסכם המכר, נקבע בסעיף 1 שהמוכר מתחייב על חשבונו, להשיג היתר בניה בגין סגירת מרפסת חדר השינה בשטח של 6 מטר ויישא בכל ההוצאות וההיטלים הכרוכים בכך , וזאת בתוך 6 חודשים. בסעיף 3 נקבע, כי ידוע למוכר, שהתובע - הקונה, גורר לדירה משכנתא, וידוע למוכר שאם מסיבות הקשורות למצב התכנוני או המשפטי של הדירה , הקונה לא יצליח לגרור את המשכנתא, אזי הקונה יהיה פטור מתשלום 40,000$ מתוך הדירה , עד שהמשכנתא תועבר על הדירה. בנוסף נקבע בנספח, עבודות תיקונים ושיפוצים שהתחייב המוכר לבצע. 23. בהסכם המכר נקבע בסעיף 5, כי מתוך התמורה בסך 186,500 $ , 90,000$ ישולמו במעמד חתימת ההסכם וסך של 80,000$ יישאר בידיו הנאמנות של הנתבע, ויועבר למוכרים לאחר שימציאו אישור על רישום הערת אזהרה לטובת הקונים. את יתרת התמורה בסך 96,500$ היה על התובע לשלם למוכרים עד 3.5.05, כנגד קבלת החזקה בדירה, והמצאת כל האישורים והמסמכים שידרשו לרישומה על שם התובע כמפורט בסעיף 7.1 להסכם. סעיף 7.1 קובע שהמסמכים שידרשו לרישום הדירה ע"ש התובע הם - אישור או פטור ממס שבח, מס רכישה, מס רכוש, אישור בר תוקף ללשכת רישום המקרקעין מהעירייה , ועדה מקומית לתכנון ובניה, לרבות אישור היטל השבחה. כן נקבע באותו סעיף, שכל התשלומים החלים בגין המסמכים והאישורים לרבות מס שבח, מס מכירה, מס רכוש, כל חובות הארנונה, היטלים ומיסי עירייה, יחולו וישולמו על ידי המוכרים. 24. בסעיף 5.4 נקבע שככל שעד ליום התשלום האחרון , המוכרים לא ימציאו אישור מס שבח ומס מכירה, אזי במעמד מסירת החזקה לתובע, הוא יפקיד 20,000$ מתוך התמורה שנותרה בנאמנות בידי הנתבע, אשר יפקידם בחשבון נאמנות, וככל שהאישורים המפורטים לא יומצאו עד יום 1.8.05, הנתבע יהיה חייב מתוך כספי הפיקדון את התשלומים שיחולו על המוכר. לא רק שקיימת סתירה בעניין מצבה המשפטי והרישומי של הדירה בין שני המסמכים , אלא שגם קיימת סתירה בתוך ההסכם עצמו בין סעיפים 5.5 ו7.1. בסעיף 7.1 התחייבו המוכרים להמציא לתובע את כל המסמכים הנחוצים להעברת הזכויות על שמו, כולל אישורי עירייה לרשם המקרקעין. אך בסעיף 5.5 להסכם, כתב הנתבע כי 20,000$ יופקדו בידיו בנאמנות עד להמצאת אישורי מס שבח ומס מכירה ובסעיף זה לא צוין שסכום זה משמש בטוחה, גם להמצאת אישור העיריה. והרי אין מחלוקת שללא אישור עירייה לא ניתן להעביר את זכויות הדירה על שם התובע בלשכת רישום המקרקעין ואין חולק שהמוכרים התחייבו להמציא את אישור העיריה. 25. מנסה עתה הנתבע להתלות בסעיף 5.5 להסכם ולטעון, שלא היה עליו להחזיק בנאמנות כל סכום, מכיוון שהמוכרים המציאו את אישורי מס שבח ומס רכישה. אין כל בסיס לטענתו זו, כיוון שעל הנתבע היה להבטיח גם את המצאת אישורי העיריה ולהחזיק בסכום הפיקדון עד קבלתם. הנתבע גם מנסה להתלות בהסכם הפשרה שנחתם בין התובע למוכרים , לסילוק חובות והתביעות ההדדיות - נספח ת/6, לתצהיר התובע. אלא שבהסכם זה (סעיף 6) נקבע כדלקמן: "מוסכם ומובהר, כי אין בהסכם כדי לוותר של מי מהצדדים להפרע מעו"ד X מהנזקים הרבים שנגרמו לאותו צד, לרבות בגין הייצוג השגוי , או הרשלני, או חסר האחריות והכל מבלי שיגרם נזק נוסף לצדדים להסכם זה, לרבות בעקבות הגשת תביעת צד ג' ע"י עו"ד X". דהיינו שהסכם הפשרה אינו מונע את הגשת התביעה דנן. 26. הנתבע לא המציא הסבר מניח את הדעת לעריכת שני הסכמים סותרים באותו מעמד , כאשר כל אדם בר דעת שאינו משפטן יכול להבין מנוסח ההסכם, שהמוכרים מצהירים שהדירה בנויה בהתאם לדין, ואין כל חריגות בניה. הנספח להסכם סותר זאת. התובע, אינו משפטן ושכר את שירותי הנתבע, כעו"ד כדי שיבצע עבורו, באחריות מקצועית ראויה, את העבודה המשפטית והברורים הנדרשים, כדי שהתובע יתקשר בהסכם המכר עם המוכרים. התובע בצדק, קביל את כל הסברי הנתבע לגבי המצב המשפטי והרישומי של הדירה, כולל הסבר הנתבע, לפיו, אין כל בעיה להעביר את הזכויות בלשכת רישום המקרקעין על שמו. מנוסח ההסכם והנספח לו, עולה שהנתבע התרשל בעריכתם ובניסוחם, כתב דברים סותרים, והעובדה שבסעיף 5.5 לא כלל את אישור עירייה לרישום בטאבו במסגרת הסכום שהעברתו למוכרים תעוכב, הינה רשלנות רבתי. בכל מקרה, עפ"י נוסח סעיף 7.1 להסכם , היה עליו להורות לתובע שלא להעביר את ה20,000$ האחרונים. 27. הנתבע, כאמור, ייצג את התובע והמוכרים בעסקת המכר וחלה עליו חובת זהירות כלפי שניהם ובכך כשל. הוא לא דאג שהתובע ישאיר בידי הנתבע בנאמנות, כמפורט בהסכם את 20,000$ עד להמצאת אישור העיריה. הוא גם כשל בכך שבהסכם כתב שהדירה בנויה על פי היתרי הבניה ואין בה חריגות בניה. זאת כאשר לנתבע היה ברור שיש חריגות בניה וכך עולה מן הנספח. טענת הנתבע בעדותו לפיה, התובע ידע שקיימת בעיה של היתר בניה וכי דובר על כך , לא הוכחה, והנתבע לא העיד את המוכרים כדי שיתמכו בגרסתו. וכבר נקבע כי "אי הבאת עד רלוונטי מעוררת, מדרך הטבע, את החשד, כי יש דברים בגו וכי בעל הדין, שנמנע מהבאתו, חושש מעדותו מחשיפתו לחקירה שכנגד... ככלל,אי העדת עד רלוונטי "יוצרת הנחה לרעת הצד שאמור היה להזמינו...". (ע"א 641/87 קלוגר נ' החברה הישראלית לטרקטורים וציון בע"מ פד"י (1) 239 בע"מ 245. ת.א. (ראשון לציון) 4712/01 ב.ג. את א. נ' צ'רבוס ניהול, תק-של 2002 (2) 650, עמ' 655. 28. טענת הנתבע בעדותו שהוא בדק את הנכס, ונחה דעתו לגבי מצבה המשפטי והראשוני, אינה עומדת ברמת הבדיקה המקצועית הנדרשת מעו"ד המנסח הסכם מכר ומייצג גם את הרוכש. הנתבע העיד לעניין זה (עמוד 20 שורות 18 עד עמוד 21 שורה 15 ) כי בדק את התיק במחלקת ההנדסה, של העיריה, לא מצא צו הריסה, אלא רק בקשה של המוכרים לקבלת היתר לסגירת המרפסת, לדבריו, משיחה עם הפקיד באותה מחלקה בעירייה, נמסר לו כי המרפסת כלולה בשטח ההיתר משנת 1992. הפקיד גם אמר לו לטענתו, שעלות קבלת ההיתר תהיה עד 2,000$ אך אין לו כל מסמך בכתב. עוד העיד, שאמנם לא היה היתר אבל אמרו שאין בעיה לקבל את ההיתר. בעדותו טען הנתבע, כי הוא הסתמך על דברי פקיד העיריה לאור גודל המרפסת, לאור העובדה ששטחה כלול בשטח ההיתר, ולאור העובדה שהמרפסת הייתה בנויה ורק היה צריך להכשיר את הנושא מבחינת בקשה לעירייה ותשלום של 2,000$ שכולל כל העליות כולל ארכיטקט ותשלום לעירייה. הנתבע נשאל כיצד לא עלה בדעתו לבדוק את הנושא לעומק, לאור העובדה שהבקשה להיתר המרפסת הוגשה לעירייה בשנת 1992, ועד יום חתימת ההסכם בשנת 2005, לא ניתן היתר והשיב: "בדקתי את הנושא והתשובה שקיבלתי ממחלקת ההנדסה, היא שאין בעיה ואפשר להוציא את ההיתר". (עמוד 22 שורות 3-4). ודבריי לעניין אי הבאת עד, יפים גם לכאן. 29. כעו"ד המייצג את הצדדים בעסקה ובפרט את הרוכש, אמירה זו הינה כמעט בעלמא, ובוודאי שאינה מספיקה, כדי לגרום לנתבע שלא לעכב בידיו בנאמנות את הסכום שנקבע בהסכם, להבטחת המצאת כל האישורים הנחוצים להעברת הזכיות בדירה ע"ש בדירה. עדות הנתבע לעניין בדיקת מצבה המשפטי של העירייה, מחזקת את טענת התובע, ולפיה, על אף הבעייתיות שנבעה ממעמדה המשפטי של הדירה וממצבה הפיזי, אשר העלו ספק בלבו של התובע לכדאיות העסקה ומה שהצריך בדיקה מעמיקה ברשויות, הנתבע הבטיח לתובע שבדק את הדירה וכי נחה דעתו ממצבו המשפטי והתובע יכול לחתום על ההסכם והנספח לו, ללא חשש. אין בסיס לטענת הנתבע כי הסך של 5,000$ שהותיר בידיו התובע , מספיקים כיוון שעל פי ההסכם, היה עליו להשאיר בידיו בנאמנות 20,000$ עד להמצאת כל האישורים. בחקירתו (עמוד 23 שורות 10-12)העיד הנתבע ש5,000$ שנותרו בידי התובע, יועדו לתיקונים, דהיינו, אלה לא נועדו לתשלום ולהשגת אישורי עירייה, הגם שלטענת הנתבע, התיקונים בוצעו על ידי המוכרים, טענה שלא הוכחה. 30. איני מקבלת את טענת הנתבע בעדותו (עמוד 23 שורות 18-28) ולפיה הגם שעליו להבטיח את רישום הזכויות בדירה על שם התובע, הוא עשה כן, כאשר הותיר את ה5,000$ בידי התובע. וזאת כיוון שלא כך נקבע בהסכם, ובנוסף קבלת ההיתר לא הייתה מבטיחה את קבלת האישור כיוון שיתכן ויחול גם יחול היתר השבחה. היה על הנתבע להבהיר לתובע את הסתירה ביןם ההסכם לנספח, סתירה שהינה בנושאים מהותיים העומדים בבסיס היכולת להעביר את הזכויות בדירה ע"ש התובע בטאבו, והיה עליו להבהיר לתובע שעליו להפקיד בידיו הנאמנות של הנתבע 20,000$ עד לקבלת כל האישורים להעברת הזכויות בטאבו. 31. לעניין הכלל, לפיו יש לפרש מסמך לרעת המנסח, הגם שאין מדובר בהסכם בין התובע לנתבע הרי מדובר בהסכם שניסח התובע ויש לפרשו לרעתו. הסתירה בין סעיפים הסכם עצמו לבין ההסכם לנספח הינה בעוכרי הנתבע. אני קובעת כי הנתבע לא קיים את חובת הזהירות שחלה עליו כעו"ד כלפי הלקוח, לפעול במיומנות ובזהירות, שאחריותם כלפי הלקוח גבוהה מאחריות רגילה. הנתבע התרשל במילוי תפקידו כעו"ד בייצוג התובע בעסקת המכר. היה על הנתבע לבדוק היטב את מצבה המשפטי, התכנוני, והרישומי של הדירה, הן בלשכת רישום המקרקעין, הן בעירייה ובועדה המקומית לתכנון ובניה , טרם שערך וניסח את ההסכם, ולגבות את כל מה שלטענתו על ידי פקיד העיריה במסמכים. היה עליו להעלות על הכתב, את העובדה שהבהיר לתובע את הסתירה בין שני המסמכים, ולהזכירנו הנתבע לא הציג כל הסבר מניח את הדעת את הצורך בשני מסמכים למעט הטענה שהיו לצדדים תוספות. שני המסמכים נחתמו באותו מעמד ולא הייתה כל מניעה לכלול את כל תנאי ההסכם במסמך אחד, הוא ההסכם. אני מקבלת את טענות התובע ולהתרשלות הנתבע הנזקים שנגרמו לתובע 32. התובע רכש את הדירה מהמוכרים בתמורה ל186,500$ ביום 3.3.05, ביום זה ערך הדולר היה 4.3350 ₪ דהיינו התמורה בשקלים הייתה 808,477 ₪. התובע מכר את הדירה ביום 3.5.12, בתמורה לסך 1,060,000 ₪. בעת שהתובע מכר את הדירה, זכויות הבעלות היו עדיין רשומות ע"ש המוכרים דהיינו הדירה לא עברה על שמו. התביעה דנן על סך 174,000 ₪. טוען התובע בתצהירו כי הנזק שנגרם לו בעקבות רשלנות הנתבע, הינו: 1). על פי חוות דעת השמאי ד"ר ברזילי בועז , עלות הכשרת המבנה הינה כ25,000 ₪ בתוספת 5,000 ₪ אגרות בניה והיטל השבחה ככל שיחול. ועוד 30,000 ₪ בעקבות אי רישום הדירה. חוות הדעת של מומחה הנתבע , נערכה מבלי שהוא נכנס לדירה ולא בדק את העלויות לצורך קבלת היתר בניה. כל שבדק, היה עלות לדרישת תשלום היטל השבחה ללא עלויות נוספות. הוא לא בדק את תכניות הבניה, ולטענתו, מדובר בעלויות נמוכות יותר. 2)תשלום קנסות לבנק ומשכנתאות עקב אי יכולת לשלם את המשכנתא שנגררה מדירתו הקודמת. 3)אי יכולת למכור את הדירה, בפועל הדירה נמכרה עד למתן פסק דין זה. 4)ירידת ערך ככל שינתן צו הריסה לחריגות הבניה. 5)עוגמת נפש בגין אי יכולת למצוא פתרון מגורים לו ולמשפחתו, בסך 60,000 ש"ח. בסעיף 2.2 להסכם המכר, מיום 3.5.12, בו מכר התובע את הדירה לעו"ד הורוביץ בנאמנות , נקבע באפשרות התובע לרשום החכירה בדירה על שמו, ולאפשר לרשום אותה על שם רוכש הדירה. דהיינו שסכום המכירה כולל את כל העלויות. הצדדים לא טענו ולא הציגו כל ראיה לשאלת אחוזי העלייה במחירי הדירות מאז שנת 2005 ועד שנת 2012, כך שאיני יכולה לקבוע כי המחיר שנמכרה הדירה בשנת 2012, הוא מחיר סביר, כמחיר שוק, והתובע לא נחל הפסדים. הנתבע ישלם לתובע את הנזקים הממשיים שנגרמו לו לצורך הכשרת הדירה למכירתה, בהתאם לחוות דעת השמאי ברזילי בסך 30,000 ₪ ובצרוף עוגמת נפש בסך 30,000 ₪. כן ישלם לתובע הוצאות אגרה ובנוסף שכר טרחה בסך 10,000 ₪. שאלות משפטיותעסקת מכר