ערעור בעניין היטל השבחה, שהוגש לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"), בהתייחס להחלטת השמאי המכריע. על פי השומה המכרעת, אותה ערך השמאי מר גיורא אנגלהרט, על המערערת לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבעלותם בסך של 675,000 ₪, נכון ליום 18.2.09. המקרקעין הינם חלקת קרקע המשמשת כחניון הידוע כחניון צוותא, ברחוב המעלות 1 במרכז העיר ירושלים, בשטח של 3,677 מ"ר. החלקה רשומה בלשכת רישום המקרקעין כחלקה 99 (לשעבר חלקה 1) בגוש 30042, וזכויות הבעלות בה נרשמו על שם המערערת. הערות אזהרה רשומות, האחת לטובת חברת דבר פשוט בע"מ מיום 7.10.02 בגין חוזה חכירה והשנייה, מכח פסק דין של בית משפט השלום בירושלים (ת.א. 25161/99). ביום 1.1.06 הושכר החניון, לצורך הפעלתו, לחברת א.ב. שירותי חניה ירושלים בע"מ לתקופה של 24 חודשים. הסכם השכירות התחייב השוכר לשאת בכל ההיטלים ותשלומי החובה בגין הפעלת החניון. על המקרקעין חלה תכנית מתאר ירושלים 62, אשר פורסמה ביום 16.7.59. התכנית מייעדת את המקרקעין לבנייני ציבור. תכנית 5166, אשר פורסמה ביום 15.1.04, חלה אף היא על המקרקעין. תכלית התכנית להתאים את תקן החניה הקבוע בתכנית מתאר 62 להחלטות ממשלת ישראל מחודש אוגוסט 1997. מקורו של היטל ההשבחה, מושא המחלוקת, בבקשה למתן אישור חורג להפעלת חניון במקרקעין, בן 108 מקומות חניה, חלף בניין ציבור. ביום 16.4.07, אושרה הבקשה ע"י הוועדה המקומית לתכנון ובנייה לתקופה של 3 שנים (להלן: "הבקשה לשימוש חורג"). כרקע להליך ראוי לציין, כי בשנים 1998-2006 הופעל במקום חניון ציבורי בהתאם לצו שניתן על ידי ראש עיריית ירושלים לפי חוק הרשויות המקומיות (שימוש ארעי במגרשים ריקים), תשמ"ז- 1987 (להלן: "הצו"). מאז ועד היום מופעל החניון במקרקעין. על רקע זה, הוגשה הבקשה לשימוש חורג. בהסכמת ב"כ הצדדים לא התקיים דיון בערעור ופסק הדין ניתן על יסוד הסיכומים בכתב שהוגשו על ידי באי-כוח הצדדים. יצויין, כי המערערת הגישה ביום 25.10.13, בקשה לבית המשפט למתן פסק דין ובקשה לצירוף אסמכתא לסיכומיה. ביום 1.11.13, נעתר בית המשפט לבקשה. המדובר בפסק דין שניתן על ידי בית המשפט השלום בת"א ביום 21.5.12- עש"א (ת"א) 22989-08-11 חניוני מאיה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה. בהמשך נתייחס לאסמכתא זו. סלע המחלוקת המחלוקת בין הצדדים מתמקדת בשאלה האם המקרקעין הושבחו דה-פקטו וכן בשאלה האם נדרש היה אישור לשימוש חורג לצורך הפעלת החניון. הלכה פסוקה, כי השימוש החורג הינו האירוע המכונן המגבש את החבות בהיטל השבחה ובלעדיו- לא נוצר היה כל חיוב. כן, ברור לכל, כי השבחה אפסית אינה גוררת חיוב בהיטל השבחה. טענות הצדדים המערערת חלקה על נחיצותו של האישור לשימוש חורג ולצורך הפעלת החניון וטענה, כי פעלה לפי עצת אחיתופל של אנשי מחלקת מהנדס העיר בעירייה. לגרסתה, עת ביקשה לחדש את רישיון העסק של החניון, הוברר לה כי פקע הצו ולא ניתן יהא לחדש את רישיון העסק אלא אם יינתן היתר לפי סעיף 145 לחוק התכנון והבנייה. במעמד הגשת הבקשה להיתר, הנחו אנשי 'מחלקת מהנדס העיר' את המערערת להגיש את הבקשה בדרך של שימוש חורג. לשיטתם, סעיף 2 לתקנות התכנון והבניה (התקנת מקומות חניה), התשמ"ג- 1983 (להלן: "תקנות החניה"), מתיר לרשויות התכנון לשנות את תקן החנייה הכללי המעוגן בתקנות מטעמים של צרכים מקומיים. צרף לכך, ברשימת הייעודים בתכנית 62 לא נכלל ייעוד של חניון כעומד בפני עצמו ו/או לא הוגבל ייעוד מסוג זה. לפיכך, לשיטת המערערת, על יסוד ההנחה כי ברור מאליו שיופעל חניון בצמוד לבנייני ציבור, בהיעדר הוראה מגבילה הרי שנמצאנו למדים כי הקמתו של חניון מובלעת בתוך ייעודי הקרקע הרשומים בתכנית ומכאן, שאין כל מניעה להפעיל את החניון במקרקעין מושא הערעור. מאי נפקא מינא, לשיטת המערערת, ניתן היה לבקש היתר להפעלת החניון שלא על דרך בקשה לשימוש חורג. מטעמים אלו טענה המערערת, כי בהיעדר אירוע תכנוני המחייב בתשלום היטל השבחה לפי סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק, לא נוצרה עילה בחוק להטלתו. באותו עניין, באחרית טיעוניה, ביקשה המערערת להדגיש את חוסר הסבירות שבחיובה בהיטל השבחה בענייננו, משום שאילו בחרה לנקוט באפיק של הגשת בקשה לשינוי ייעוד המקרקעין (חלף הבקשה לשימוש חורג), כי אז לא הייתה צומחת כל עילה לחיוב בהיטל ההשבחה. אשר על כן, למשנת המערערת, אין לחייבה בהיטל השבחה. מעבר לכך, הוסיפה וטענה המערערת, כי שגה השמאי בכך שלא בדק האם המגרש בכללותו יושבח מעצם מתן ההיתר להפעלת החניון, זאת בהתחשב בסעיף 11 לתכנית 5266 המקנה לבעלי המקרקעין את הזכות להקים את החניון הציבורי עובר להוצאת היתר בניה להקמתם של בנייני הציבור. לטענתה, שגה השמאי בכך שטען כי הפעלת החניון אינה חוסה תחת סעיף 11 דנא, הואיל וטרם הוגשה בקשה להיתר בנייה לבניין העיקרי ואף החניון אינו תת קרקעי והינו נושא אופי מסחרי ולא ציבורי. לשיטת המערערת, החניון הינו חניון ציבורי כהגדרתו בסעיף 1 לתקנות החניה. כן לשיטתה, אין כל עיגון נורמטיבי בהוראות הדין להבחנה בין שטח לבנייני ציבור ובין שטח מסחרי. צירוף הדברים, נטען, כי המקרקעין לא הושבחו, שווים לא עלה ועל כן לא נוצרה כל חבות בהיטל השבחה. לאור כל האמור לעיל, טענה המערערת כי אין לחייבה בהיטל השבחה בגין הפעלתו של החניון במקרקעין. מנגד, מבקשת המשיבה לסמוך ידיה על השומה המכרעת. לשיטתה, הדרך להשיג על נחיצותו של הליך השימוש החורג היא באמצעות תקיפתה של החלטה מנהלית ובית משפט זה אינו הערכאה המוסמכת לדון בכך. נטען, כי סמכותו העניינית של בית משפט זה תחומה אך ורק בשאלת שיעורו של היטל ההשבחה. בד בבד, לשיטת המשיבה, הטענה להיעדר השבחה הינה שאלה מקצועית שמאית שאינה מקנה זכות ערעור בעניינה. כמו כן, ישנה הבחנה מהותית בין בקשה לשינוי ייעוד ובין בקשה לאישור שימוש חורג, אשר אינה מאיינת את ייעודי המקרקעין כי אם מוסיפה עליהם, ומכאן שלא ניתן לילך בדרכה של המערערת ולבחון את ערכם של המקרקעין לאחר שנגרעו מהם ייעודים בשעה שבפועל הוסף למקרקעין באופן זמני ייעוד מסחרי. בנסיבות אלו, נטען, כי עצם החיוב בהיטל ההשבחה הינו סביר וראוי. מעבר לכך, לשיטת המשיבה, הטענה לפיה השימוש כחניון מובנה בייעודי המקרקעין לפי התכנית הינה שאלה עובדתית שאין בגינה זכות ערעור. לגופו של עניין נטען, כי ייעוד למבנה ציבור על פי תכנית 62 אינו כולל שימוש של מגרש חניה, לא כשימוש עיקרי ולא כשימוש נלווה. נטען, כי סעיף 11 לתכנית 5166 אמנם מקנה לרשות התכנון את הסמכות לשנות את תקן החניה, אלא שאינו מייתר את הצורך באישורו של שימוש חורג. המשיבה הדגישה כי תכליתו של סעיף 11 דנא להסמיך את הוועדה להתיר את הפעלתו של חניון באופן זמני ונלווה לשימוש העיקרי. חיזוק לכך ניתן למצוא, לטענת המשיבה, בסעיף 11.5 לתכנית, לפיו ראש מוסד התכנון רשאי לאפשר את הפעלתו של החניון קודם שהושלמה בניית הבניין שהחניון נועד לשמשו. היינו, כי אין המדובר בחניון המהווה שימוש עיקרי אלא שימוש הנלווה לבניין הציבורי. בסופו של יום, ביקשה המשיבה לסמוך ידיה על שיקוליו מקצועיים של השמאי בקביעת שיעורו של היטל ההשבחה ולדחות את הערעור. דיון והכרעה לאחר עיון בכתבי הטענות ובמכלול המסמכים שבתיק ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומים שהוגשו בכתב, שוכנעתי כי דין הערעור להידחות, כפי שיפורט בהמשך. המסגרת הנורמטיבית- חיוב בהיטל השבחה מקורו של החיוב בהיטל השבחה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). סעיף 1(א) לתוספת השלישית קובע כי השבחה הינה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". תוכנית הוגדרה בסעיף זה כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". סעיף 2 (ב) לתוספת השלישית מפרט כי החיוב בהיטל השבחה נובע מהשבחה שנובעת בין מהרחבת זכויות הבניה ובין בדרך אחרת. הנה כי כן, המחוקק העמיד 3 תנאים מצטברים להיווצרותו של אירוע המס והם: עליית שווי המקרקעין, אישור תכנית ו/או מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג וקיומו של קשר סיבתי בין עליית השווי ובין אישור התכנית על חלופותיה (ראה הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה (מהדורה ראשונה, 1996), עמ' 201-202 (להלן: "רוסטוביץ"); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49). היטל ההשבחה מניח ביסודו את עקרונות הצדק החברתי. "הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח וכתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל המקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.. והציבור כולו חייב 'לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור'.. כן חייב בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו.. בדומה, מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בניה, חייב בהיטל השבחה" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719). עינינו הרואות, כי היטל ההשבחה נקבע בזיקה לשרות שמעניקות רשויות המדינה לפרט. מכאן, שההיטל נושא אופי של אגרה ואיננו בבחינת מס המוטל על האזרח (ע"א 474/89 קריב נ' רשות השידור, פ"ד מו(3) 374). באופן העולה בקנה אחד, קבע המחוקק בסעיף 13 לתוספת השלישית לחוק, כי ההכנסות מהיטל ההשבחה יועברו לקופות הוועדה המקומית והרשות המקומית, אותן הן ישמשו לצורך כיסוי ההוצאות שהוצאו לשם הכנת תכניות המתאר וביצוען (דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49). ערעור על הכרעת שמאי מכריע הכרעת השמאי המכריע היא הניצבת על המדוכה בפסק דין זה. סמכותו של בית המשפט להתערב בהכרעת השמאי המכריע הוסדרה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. המחוקק הגביל את הערעור על הכרעת השמאי המכריע ל"נקודה משפטית בלבד או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע". במהלך השנים השתרשה הפסיקה כי בית המשפט יבחן את השומה המכרעת בעיניים משפטיות ויוודא כי ממצאיה העובדתיים מעוגנים כדבעי בתשתית העובדתית וכי מסקנותיה המקצועיות- משפטיות סבירות ולא נפלה בהן טעות שבחוק (ראה רוסטוביץ, עמ' 558-562). דיו רב נשפך על ההבחנה בין שאלות משפטיות לשאלות מקצועיות שבתחום השמאות. בית המשפט העליון בהידרשו להבחנה זו קבע כי "כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית" (ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס וייסמן (לא פורסם, ניתן ביום 1.4.03)). המלומד רוסטוביץ עמד בספרו על הסוגיה וגרס כי אף עקרונות השומה הינן בגדר נקודות משפטיות שניתן לערער עליהן לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. למשנתו, יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור באופן שתחבוק כל נושא שאינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין וכל נושא המצריך יישומו של הדין או תפישה מופשטת זה או אחרת (רוסטוביץ, עמ' 558). המלומד רוסטוביץ אף העמיק להבהיר כי לשיטתו אין מקום להעלות בפני בית המשפט נימוקי שומה מקצועיים שבית המשפט עלול להתקשות בבואו לתהות על קנקנם בייחוד עת לא נשמעו בפניו ראיות במסגרת הערעור ואף לא נשמע בפניו השמאי המכריע (רוסטוביץ, עמ' 562). הזכות להפעלת החניון מכח סעיף 11 לתקנון תכנית 5166 מהי, אפוא, הגדרתו של ה"חניון הציבורי"? עיון מעמיק בתכנית מתאר 5166 ובתקנון לתכנית מעלה, כי רשויות התכנון בהגדירם את המונח "חניון ציבורי", הפנו להגדרתו בתקנות החניה. תקנות החניה, בסעיף 1(ב), הסדירו את מקומות החניה ב"מקום ציבורי קיים" תוך הפניה להגדרתו בסעיף 19ז' לחוק שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלויות, התשנ"ח- 1998. המחוקק בסעיף זה הגדיר את "מקום ציבורי", בין היתר, "כמקום או חלק מקום, המפורט בתוספת הראשונה, העומד לשימושו של כלל הציבור או חלק מסוים ממנו". בשלב זה נשאל האם "חניון" מפורט בתוספת הראשונה וניווכח לגלות שהתשובה חיובית. בצירוף הדברים, דרכנו מוליכה למסקנה שכל חניון העומד לשימושו של כלל הציבור או חלק בלתי מסוים הימנו עולה לגדר "חניון ציבורי". אם נשליך את המסגרת הנורמטיבית על עובדות המקרה בו עסקינן, נסיק כי החניון שהפעלתו נדרשה באישור לשימוש חורג מהווה "חניון ציבורי". מצוידים בהגדרתו של ה"חניון הציבורי", נבחן את הוראות סעיף 11.4. לתקנון תכנית 5166, עליו השליכה המערערת את יהבה. סעיף 11.4 דנא קובע בהאי לישנא: "מוסד תכנון רשאי להתיר בניית חניון שהוגדר כחניון ציבורי, לפני מתן היתר לבניה שהחניון ישמש גם אותו". מקרא פשוטם של הדברים, כי אין כל התניה שהחניון הציבורי ישמש לעתיד לבוא, כמו גם בזמן אמת, רק את הבניין שעתיד להיבנות על המקרקעין בצדו של החניון. יחד עם זאת, לא ניתן לבטל את המשמעות הטמונה במילת הקישור "גם", ללמדך שבהכרח על החניון לשמש את באי הבניין. הנה כי כן, תכליתו של הסעיף להתיר את בנייתו והפעלתו של חניון אשר יהא בצידו של הבניין שעתיד להיבנות ולימים ישמש להחניית כלי רכבם של הבאים בשערם. שונה המצב העובדתי במקרה המונח לפתחו של בית המשפט. כאן, נתבקש להתיר בנייתו והפעלתו של החניון המשתרע על פני כל שטח המקרקעין ואינו מאפשר את הקמתו של הבניין שעתיד להיבנות בצדו. מאליו, במציאות זו החניון אינו אמור לשמש גם את הבניין, כנדרש בהוראת התקנון וזאת מהטעם הפשוט שלא יוקם הבניין דה-פקטו. במילים אחרות: הפעלתו של החניון במקרה בו עסקינן משנה למעשה את ייעודי המקרקעין ומחליפתו מבנייני ציבור לחניון. אשר על כן, אך סביר והגיוני הוא שנדרש אישור לשימוש חריג במקרקעין, אשר יסדיר את הפעלתו בהיתר של החניון לתקופה זמנית עד שיוחל במלאכת הקמתו של בניין הציבור, לרבות כל ההליכים הפרוצדוראליים ברשויות התכנון הנדרשים על פי דין. לפיכך, קמה העילה לחיובה של המערערת בהיטל השבחה כדין. בנוסף, הצורך באישור שימוש חורג במקרקעין לצורך הפעלת החניון עולה אף מפרשנותו של סעיף 2 לתקנות החניה, כפי שניווכח בהמשך. סמכותן של רשויות התכנון להתיר את הפעלת החניון מכח סעיף 2 לתקנות החניה סעיף 2 לתקנות החניה, קובע כדלקמן: "מוסד תכנון רשאי לאשר תקן למקומות חניה במסגרת תכנית מתאר מקומית, שפרטיה שונים מהוראות התקן, אם ראה לעשות כן מטעמים של צרכים מקומיים שיפורטו בהנמקה שתצורף לתכנית". השאלה אם ניתן לצקת להוראת הסעיף פרשנות לפיה, בסמכותה של הוועדה להוסיף תקן למקומות חניה כך שהחניון יחלוש על כל המגרש? בית משפט אינו סבור כי תכליתו של הסעיף הייתה להתיר לוועדה לשנות את ייעודיו של המקרקעין בדלת האחורית. ייעודיו של המקרקעין נקבעו מתוך מחשבה תחילה ומושכלת ולאחר שהובאו בחשבון מגוון שיקולים רלוונטיים. הדרך לשנות את ייעודי המקרקעין הוסדרו בחוק על ידי המחוקק ובתי המשפט לא שקטו על שמריהם ומפרי עטם יצאו פסקי דין רבים. לא ניתן, אפוא, להיתלות בהוראת חוק זו כבקרנות המזבח ולשנות את ייעודי המקרקעין כלאחר יד. אין דומה חניון שהוגדל התקן למקומות החניה בשטחו על מנת ליתן מענה לצרכים המקומיים, לחניון שהוגדל התקן למקומות החניה בו עד כי בלע את כל שטחם של המקרקעין והפך לייעודם העיקרי. זאת ועוד, אין כל רבותא בכך שהפעלתו של חניון לא הוכללה ברשימת ייעודי המקרקעין בתכנית 62, מכלל לאוו לא נלמד הן. הפעלתו של החניון בהכרח חייבה שינוי בייעודי המקרקעין, בין באופן זמני על דרך בקשה לשימוש חורג ובין לקבע על דרך בקשה לשינוי תכנית תב"ע. בסופו של דבר, לטעמי, לא היה בסמכותה של וועדת התכנון והבניה להתיר את הפעלתו של החניון, כפי שנתבקש על ידי המערערת, מכח הסמכות המוקנית לה בסעיף 2 לתקנות החניה. סלולה הייתה דרכה של המערערת להגיש בקשה לשימוש חורג במקרקעין ו/או לפעול לשינוי תכנית התב"ע. אשר על כן, קמה העילה לחיובה של המערערת בהיטל השבחה כדין. השבחתם של המקרקעין כתוצאה מהפעלת החניון שאלת השבחתם דה-פקטו של המקרקעין הינה שאלה שמאית מובהקת אשר אינה נתונה תחת עינו הבוחנת של בית המשפט, אלא במקרה של טעות החורגת ממתח הסבירות ו/או טעות שבדין, כן במקרים בהם המסד העובדתי העומד ביסוד השמאות אינו מעוגן בחומר הראיות. בענייננו, המערערת מסיגה על עצם קביעתו של השמאי כי המקרקעין הושבחו לאור השימוש המסחרי שנעשה בהם בתקופת הביניים חלף הותרתם כ"אבן שאין לה הופכין". בית המשפט לא מצא כל עילה להתערב בקביעה זו. אדרבה, הגיוני וסביר כי יעלה חינם של המקרקעין, עת נמצא להם שימוש מסחרי רווחי עד לקבלתו של היתר הבנייה, בעיני כל קונה פוטנציאלי ובטוב ליבו יוציא את הפרוטה מכיסו ויישלם תמורתם בנדיבות. מאידך גיסא, מקרקעין המונחים כאבן שאין לה הופכין, שוממים, אך טבעי הוא שלא בהכרח יימצאו עומדים הקונים בתור וערכם לא ישווה למקרקעין המניבים פירות בכל עת. סוף דבר, אין לקבל את טענת המערערת בעניין זה. לסיום, פסק הדין שניתן בעש"א 22989-08-11, אשר כאמור צורף כאסמכתא על ידי המערערת, אינו מסייע בידי המערערת. בערעור שהוגש על החלטתו של השמאי המכריע לפיה נוצרה השבחה עקב שימוש זמני במקרקעין לצורכי חניון, עת ייעודם המקורי נקבע לצורכי מגורים ומסחר. בית המשפט קבע, בפסק הדין, כי הפעלת חניון מהווה שימוש נחות לעומת שימוש במקרקעין לצורכי מגורים ומסחר. אין בידי המערערת להיבנות מפסק הדין, הואיל ובעניינו ייעודם המקורי של המקרקעין הינו לצורכי ציבור ולא לצורכי מסחר, כך שיש בהפעלתו של חניון המהווה שימוש מסחרי לכל דבר ועניין כשימוש משביח לעומת הקמתם של בנייני ציבור במקרקעין. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות. בנסיבות העניין, אין צו להוצאות. היטל השבחהערעור