ערעור וערעור שכנגד על החלטת השמאי המכריע בעניין היטל השבחה, שהוגשו לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבניה"). על פי השומה המכרעת, אותה ערך השמאי המכריע יצחק זרניצקי, על המשיבים לשלם היטל השבחה עבור המקרקעין שבבעלותם בסך כולל של 8,765,835 ש"ח, כל אחד על פי חלקו בזכויות במקרקעין. המקרקעין הינם מתחם באזור התעשייה בתלפיות ירושלים, בין הרחובות דרך בית לחם, רחוב האומן ורחוב התעשייה ומכונים כפרויקט "בליליוס". למעשה מהווים המה חלק ממגרש הידוע בספרי המקרקעין כמגרש 22 בגוש 30129, שטח המתחם עומד על כ- 56,688 מ"ר, והינו מצוי בבעלות משותפת (במושע) של המשיבים (להלן: "המקרקעין"). מטעמי נוחות יכונו הצדדים בהתאם להגדרתם בתיק ע.ש. 2/08, המערערת היא הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים והמשיבים המה הבעלים במושע במקרקעין. עד ליום 5.6.02, חלה על המקרקעין תוכנית מס' 1170, אשר פורסמה למתן תוקף ביום 23.7.64. מאז ועד היום, חלה על הנכס תוכנית מס' 4539א', אשר פורסמה למתן תוקף ביום 21.5.02 (להלן: "התוכנית המשביחה"). התוכנית המשביחה שינתה את ייעוד הנכס לאזור מגורים 2 המיועד לשימושים מעורבים של מסחר ומשרדים, בנייני ציבור, שטח ציבורי פתוח ומסחר וכן השלמה לתחנת דלק. בד בבד, בתוכנית המשביחה נקבעו 224% זכויות בניה בשטח עיקרי ו- 112% זכויות בניה בשטחי שירות עילאיים למעט חניות. בעוד שבתוכנית 1170 נקבעו 224% זכויות בניה בשטח עיקרי במעטפת הבניה למעט בשטחי החניה התת-קרקעיים. סלע המחלוקת עיקר יהבה הטילה המערערת על שאלת הפרשנות המשפטית והתכנונית שהעניק השמאי המכריע לשימושים המותרים של המקרקעין לפי תוכנית 1170 וכן לזכויות הבנייה לפי התוכנית המשביחה. מהצד השני של המתרס, העמידו המשיבים את המחלוקת בעניין ההפחתות שבוצעו לצורך קביעת שווי המקרקעין לפי תוכנית 1170- שמא בוצעו כפל הפחתות והאם לפי התוכנית צפויה הייתה הפקעה נוספת לצורכי ציבור במקרקעין. טענות הצדדים לטענת המערערת, לפי תוכנית 1170, נכללו המקרקעין במגרש א(1) שייעודיו נקבעו בסעיף 6 לתקנון התוכנית ברשימה סגורה, כדלקמן: "להקמת מחסנים, נגריה, מסגריה, מוסך, תחנת סיכה, מפעל לכיפוף ברזל, מפעל צינורות, מפעל לבלוקים ומרצפות, חדר אוכל, מטבח ומשרדים". נטען, כי עסקינן בהוראה ספציפית הגוברת על כל הוראה אחרת בתקנון המתייחסת לייעודי הקרקע. לפי התוכנית המשביחה, תוכנית 4539א', שונו יעודי הקרקע לאזור מגורים 2 מיוחד לשימושים מעורבים מסחר ומשרדים בנייני ציבור ושטח ציבורי פתוח ומסחר, כן השלמה לתחנת דלק. על כן, לשיטת המערערת, טעה השמאי המכריע בהתעלמו ממגבלות השימוש במצב הקודם, היינו שימוש לתעשייה זעירה ומלכלכת בלבד, מגבלות שבכוחן להפחית את שווי המקרקעין לפי תוכנית 1170. זאת ועוד, נטען כי עסקת טובול אינה מהווה את אבן הבוחן לצורכי השומה, מהטעם שבוצעה שנתיים לאחר המועד הקובע ולאחר כניסתה לתוקף של התוכנית המשביחה שהיה בה לשנות את ייעודי הקרקע מתעשייה זעירה ומלכלכת לתעשייה. בהאי לא סגי, לגרסת המערערת, שגה השמאי בקובעו זהות בערכי השווי של המקרקעין בין שני מצבי התכנון. נטען, כי בתוכנית המשביחה נתווספו זכויות בנייה בשיעור של 112% לבניה בשטחי שירות עילאיים לא כולל חניות. מכאן, קבלה המערערת, כי שווי המקרקעין לפי התוכנית המשביחה בשומה המכריעה אינו מגלם ומשקף את השבחת זכויות הבנייה. בתגובתה לערעור שכנגד, טענה המערערת כי סוגיית ההפחתות הינה שאלה שמאית ולא משפטית ולפיכך דין הערעור להידחות על הסף. לגופו של עניין, נטען כי ההפחתה הראשונה בוצעה במישור התכנוני ולעומתה ההפחתה השנייה בוצעה במישור השיווקי. לעניין סוגיית ההפקעה, טענה המערערת, כי הפקעה לצורכי ציבור אין תכליתה אך לצורך הפקעת דרכים וכי על פי הדין רשאית הוועדה המקומית להפקיע עד 40% לצורכי ציבור ללא פיצוי. אשר על כן, נטען, כי שווים של המקרקעין ראוי שיטמון בחובו אפשרות להפקעת חלק מהמקרקעין. לטענת המשיבים, קיימת זהות מלאה ולמצער חלקית בין שתי ההפחתות שנקבעו בשומה המכריעה ביחס למצב התכנוני הקודם, היינו לפי תוכנית 1170. הפחתה בשיעור של 25% נקבעה בסעיף 5.2.2(ב) לשומה בגין "מגרש גדול ובלתי מחולק, העדר ודאות תכנונית למימוש בניה ודרכי גישה, אפשרות להפקעה נוספת, העדר תשתיות עירוניות [בין קיימות ובין בהתוויה] ומגבלות בגין בינוי קיים". הפחתה נוספת בשיעור של 15% נקבעה בסעיף 5.2.2(ד) בגין "גודל ודחייה". לשיטת המשיבים, ההפחתות חופפות האחת את רעותה ונדרש לבטל אחת מהן ולחלופין, להבחין ביניהן. לא זו בלבד, הוסיפו המשיבים וטענו כי בשומה המכרעת לשווא נגרעו משטחי המקרקעין שטחים שנועדו לצורכי הפקעה לטובת הציבור. נטען, כי השמאי המכריע קבע כי יש לגלם בקביעת שוויים של המקרקעין את השטחים הצפויים להיגרע הימנו לצורכי הפקעה. השמאי הבהיר כי מהמסמכים שהונחו בפניו עלה, כי נתקבלה החלטה על הפקעה של 20% מהמקרקעין אלא שלא כל השטח הופקע בפועל ועל כן שוקללה ההפקעה הצפויה בקביעת ערכם של המקרקעין לפי תוכנית 1170. דא עקא, לשיטת המשיבים, בהתאם לתוכנית 1170 בוצע איחוד מגרשים לחלקה אחת כך שניתן היה, גם לפי המצב התכנוני הקודם, לבנות על גבי חלקה א'1, באופן רציף וללא כל צורך להפריש דרכים לצורכי ציבור. במילים אחרות: לא צפויה הייתה הפקעה נוספת לצורכי ציבור במקרקעין. בתגובה לטענות המערערת, הבהירו המשיבים כי תוכנית 1170 לא באה לגרוע מיעודי הקרקע לפי תוכנית מס' 62 שקדמה לה אלא להוסיף עליהם, הדבר נכתב ברחל ביתך הקטנה בתוכנית. מכאן, שלא היה בתוכנית המשביחה כדי לשנות את יעודי הקרקע. ההיפכא- קבלו המשיבים כי השמאי המכריע לא הביא בכלל שיקוליו את שימושי המסחר והמגורים שהותרו ועוגנות בתוכנית 1170. מעבר לכך, נטען כי השומה המכרעת תואמת את השמאות מטעם המערערת לעניין שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, היינו לפי תוכנית 1170. עוד נטען, כי השמאי המכריע בחר משיקוליו המקצועיים לדגום מעסקת טובול נתונים לחישוב שווי המקרקעין בהן עסקינן, ואין לבית המשפט סמכות להתערב בשאלות שמאיות. מעבר לכך, נטען כי בהתאמת עסקת טובול לענייננו בוצעו הפחתות לא כדין, הכוונה להפחתות הנובעות משינויים בשער הדולר היציג ובהפחתות בדרך של עיגול הסכומים כלפי מטה. לעניין, זכויות הבניה, ניתן כי מוקנית לוועדה המקומית סמכות להורות על תוספת שטחי שירות לתוכנית מכח תקנה 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים), תשנ"ב- 1992. כך שלא היה בתוכנית המשביחה כדי לשנות בפועל את היקף זכויות הבניה בנכס. מעבר לכך, נטען בסיכומים, כי בניגוד להנחיות השמאי הממשלתי הראשי לא הוסיף השמאי המכריע למצב התכנוני הקודם את אחוזי הבניה בגין שטחי השרות. בד בבד, נטען בסיכומים, כי דה פקטו שיקלל השמאי המכריע את אחוזי הבניה בגין שטחי השרות בהערכת שווי המקרקעין לפי התוכנית המשביחה. דיון והכרעה לאחר עיון בכתבי הטענות ולאחר ששקלתי את טענות הצדדים בסיכומים שהוגשו בכתב ובדיונים שהתקיימו בבית המשפט, שוכנעתי כי דין הערעור להתקבל חלקית ודין הערעור שכנגד להידחות, כפי שיפורט בהמשך: המסגרת הנורמטיבית- חיוב בהיטל השבחה מקורו של החיוב בהיטל השבחה בסעיף 196א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). סעיף 1(א) לתוספת השלישית קובע כי השבחה הינה "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג". תוכנית הוגדרה בסעיף זה כ"תכנית מתאר מקומית או תכנית מפורטת". סעיף 2 (ב) לתוספת השלישית מפרט כי החיוב בהיטל השבחה נובע מהשבחה שנובעת בין מהרחבת זכויות הבניה ובין בדרך אחרת. הנה כי כן, המחוקק העמיד 3 תנאים מצטברים להיווצרותו של אירוע המס והם: עליית שווי המקרקעין, אישור תכנית ו/או מתן הקלה ו/או התרת שימוש חורג וקיומו של קשר סיבתי בין עליית השווי ובין אישור התכנית על חלופותיה (ראה הנריק רוסטוביץ, היטל השבחה (מהדורה ראשונה, 1996), עמ' 201-202 (להלן: "רוסטוביץ"); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פ"ד נו(5) 49). היטל ההשבחה מניח ביסודו את עקרונות הצדק החברתי. "הרשות הציבורית השקיעה בתכנון ובפיתוח וכתוצאה מכך עלה ערכם של המקרקעין. בעל המקרקעין מתעשר מכך. מן הראוי שבעל המקרקעין יישא בהוצאות התכנון והפיתוח... כשם שבעל המקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו.. והציבור כולו חייב 'לשאת בנזק שנגרם לבעל מקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר, המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור'.. כן חייב בעל המקרקעין לשאת בהיטל ההשבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו.. בדומה, מי שמקרקעיו הושבחו מתכנית שהסירה מחסום נורמטיבי, ואפשרה קבלת היתרי בניה, חייב בהיטל השבחה" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719). ערעור על הכרעת שמאי מכריע הכרעת השמאי המכריע היא הניצבת על המדוכה בפסק דין זה. סמכותו של בית המשפט להתערב בהכרעת השמאי המכריע הוסדרה בסעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. המחוקק הגביל את הערעור על הכרעת השמאי ל"נקודה משפטית בלבד או בעילה שלא ניתנה לוועדה המקומית או לבעל המקרקעין או לשמאים מטעמם הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם או להביא ראיות בפני השמאי המכריע". במהלך השנים השתרשה הפסיקה כי בית המשפט יבחן את השומה המכרעת בעיניים משפטיות ויוודא כי ממצאיה העובדתיים מעוגנים כדבעי בתשתית העובדתית וכי מסקנותיה המקצועיות- משפטיות סבירות ולא נפלה בהן טעות שבחוק (ראה רוסטוביץ, עמ' 558-562). דיו רב נשפך על ההבחנה בין שאלות משפטיות לשאלות מקצועיות שבתחום השמאות. בית המשפט העליון בהידרשו להבחנה זו קבע כי "כאשר התשובה לשאלה המתעוררת איננה אמורה ליצור קביעה עובדתית או תשתית עובדתית, אלא כלל משפטי העולה מן העובדות שנקבעו בערכאה הדיונית בהסכמה או על פי חומר הראיות, הרי לפנינו בעיה משפטית" (ע"א 266/97 מנהל מס שבח מקרקעין חיפה נ' מקס וייסמן (לא פורסם). המלומד רוסטוביץ עמד בספרו על הסוגיה וגרס כי אף עקרונות השומה הינן בגדר נקודות משפטיות שניתן לערער עליהן לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. למשנתו, יש לאמץ את הגישה המרחיבה את סמכות בית משפט השלום בדונו בערעור באופן שתחבוק כל נושא שאינו כרוך בקביעת ערכי השוק של המקרקעין וכל נושא המצריך יישומו של הדין או תפישה מופשטת זה או אחרת (רוסטוביץ, עמ' 558). המלומד רוסטוביץ אף העמיק להבהיר כי לשיטתו אין מקום להעלות בפני בית המשפט נימוקי שומה מקצועיים שבית המשפט עלול להתקשות בבואו לתהות על קנקנם בייחוד עת לא נשמעו בפניו ראיות במסגרת הערעור ואף לא נשמע בפניו השמאי המכריע (רוסטוביץ, עמ' 562). ייעודי הקרקע- האם היה בתוכנית המשביחה כדי לשנות את ייעודי הקרקע? קביעת ייעודי הקרקע נופלים בגדרם של עקרונות השומה המונחים על כפות המאזניים בבוא השמאי המכריע לקבוע את ערכם הריאלי של המקרקעין. עקרונות אלו מתכנסים תחת עינו הבוחנת של בית המשפט במסגרת ערעור על הכרעת השמאי המכריע. התכנית המשביחה תכליתה לשנות במערך יעודי הקרקע וכן לקבוע אזור והוראות לאיחוד וחלוקה מחדש, הוראות בינוי ופיתוח, שימושים מותרים, תנאים למתן היתר בניה והוראות בגין בניינים להריסה. בעניין המקרקעין מושא המחלוקת נקבע בסעיף 6(א)(1) לתכנית, כי יעוד השטח שונה מאזור תעשיה לאזור מגורים 2 מיוחד, לאזור לשימושים מעורבים, לשטח לתחנת תדלוק להשלמה, לשטח פתוח ציבורי, לשטח לבניני ציבור ושטח פתוח ציבורי מעל שטח מסחרי ולדרך. לטענת המערערת היה בתכנית המשביחה כדי להתיר שימוש למסחר וכן שימוש גורף לתעשייה ולא רק לסוג תעשייה המאופיינת לשיטתה כתעשייה זעירה ומלכלכת. האמנם? תוכנית 1170 תכליתה להורות על איחוד שטחם של 10 מגרשים שבתכנית בניין ערים מס' 974 וחלוקת השטח המאוחד ל- 6 מגרשים בגושים 30128 ו- 30140. מגרש מס' א1, מושא השומה המכרעת, "ישמש להקמת מחסנים, נגריה, מסגריה, מוסך, תחנת סיכה, מפעל לכפוף ברזל, מפעל צינורות, מפעל לבלוקים ומרצפות, חדר אובל, מטבח ומשרדים". נקבע, כי "על תוכנית זו תחולנה ההוראות הכלולות בתוכנית מתאר ירושלים מס. 62, לרבות התיקונים לתכנית זו שאושרו מזמן לזמן וזאת נוסף להוראות שבתכנית בנין ערים מפורטת מס. 1170 זו". הנה כי כן, לא היה בתכנית 1170 כדי לגרוע משימושי הקרקע שעוגנו בתכנית 62. ודוק, נכתב הדבר ברחל ביתך הקטנה, הוראות התכנית באו להוסיף על ההוראות שבתכנית 62. מה גם, שסעיף 8 המתייחס ספציפית לאזורי תעשייה מפנה להוראות תוכנית 62 הנוגעות לאזורי תעשייה. הפכנו והפכנו בתוכנית ולא מצינו כל החרגה של מגרש א1 מהוראות התוכנית וכל שכן מהכפפתה לתוכנית 62. תימוכין לכך נמצא בשמאות המכריעה של השמאי שלמה תענך מיום 20.1.97, אשר הובאה כראיה מטעם המשיבים. השמאות עסקה והכריעה בשאלת פרשנותה של תוכנית 62 לעניין יעוד הקרקע. השמאי המכריע קבע כי: "באזור המסחרי כוללת התוכנית גם שימושים למגורים, למשרדים וכן לבתי מלאכה ולתעשייה קלה [מיון נוצות צמר גפן, למלבושים וכובעים, אריזה, מזרונים, קופסאות קרטון, מראות, צעצועים וכדו']. שמושים כאלה תואמים את היעוד המסחרי של האזור המתוכנן. רק שמושים לבתי חרושת ומפעלי תעשיה לסוגיהם אינם נכללים כי הם פוגמים באופי האזור המסחרי. לעומת זאת, באזור התעשיה מאפשרת התוכנית גם שמושים של אזור מסחרי, כי שימושים אלה תואמים את יעוד האזור ואינם פוגמים באופי האזור התעשייתי". לא זו גם זו, אין המדובר אך בפרשנותו של שמאי מכריע אחד. הלכה למעשה הונפקו היתרי בנייה במקרקעין לשימוש מסחרי ולמעשה רוב הפעילות בבניין התמקדה במסחר ולא בתעשייה. כך עולה מדו"ח של הוועדה שהוקמה ע"י עיריית ירושלים לצורך בדיקת השימוש המסחרי בבניין שנבנה על ידי האחים ישראל והחברה הכלכלית תלפיות (נספח א' לתגובת המשיבים לערעור העיקרי). הוועדה הגישה את הדו"ח וההמלצות מטעמה ביום 14.12.88. לגרסת הוועדה בהמלצותיה, לא בוצעה כל הבחנה באותם ימים בין תעשייה למסחר, אדרבה הנורמה שהשתרשה טמנה ביסודה הנחה לפיה קיומו של היתר בניה לשימושי תעשיה מעניק מאליו היתר בניה לשימושי מסחר. דו"ח הוועדה עולה בקנה אחד עם תצהירו של מר אלי בליליוס מיום 7.10.97, אשר ניהל במשך עשור את המתחם הבנוי על המקרקעין. לגרסתו, במקום הופעלו מסעדות, מזנונים, בית ספר לנהיגה, חנות לממכר מוצרי קרמיקה, חנויות לממכר חלקי חילוף, חנויות לממכר שטיחים, חנויות לממכר ציוד לבית, מקומות בילוי ועוד. לדבריו, למיטב ידיעתו הוועדה ככלל לא הגבילה את השימושים השונים ולא דרשה היטלי השבחה בגין השימושים השונים. בהאי לא סגי, תימוכין מצאנו אף בסיכום ישיבה שהתקיימה ביום 7.11.11 בהשתתפות אגף היועץ המשפטי של עיריית ירושלים, אגף תכנון העיר בעירייה, מנהלת עסקים תלפיות, מנהלת האגף לקידום עסקים, ממונה על רישוי עסקים ומחלקת מנהלות עסקים (נספח יב לסיכומי המשיבים). הליכי שימוש חורג מתעשייה למסחר עבור עסקים הקיימים באזה"ת תלפיות, הוא הנושא שעליו ישבו חברי הוועדה על המדוכה. בישיבה הוסכם על דעת כל, כהנחת יסוד דיון, כי ע"פ תכנית המתאר, היינו תכנית 62, באזור תעשיה מותר גם שימוש למסחר. יחד עם זאת, מחלופת המכתבים בין העירייה על אגפיה לב"כ המשיבים, אשר הוגשה כראיה בתיק בו עסקינן, עולה כי העירייה אחזה בטענה כי על המשיבים להגיש בקשה להיתר בניה אך ורק לפי שימושי הקרקע שהותרו לפי תכנית 1170, בעוד שתכנית 62 חלה לעניין זכויות הבנייה בלבד. עסקינן בחלופת מכתבים בשלהי שנת 1987 ובתחילת שנת 1988, מועד בו ישבה הוועדה מטעם העירייה על המדוכה עת בסוף 1988 הוגשו מסקנותיה העומדות בסתירה לטענות העירייה במכתבים אלו, כמו גם בערעור דנא. אשר על כן, לא מצאתי לייחס למכתבים אלו משקל משמעותי וכל שכן אין בהם כדי להכריע את כפות המאזניים. עולה מהמקובץ, תכנית 1170 טמנה בחובה את הוראות תכנית 62 לרבות ייעודי הקרקע. צא ולמד, הן מלשונן של התכניות והן מהפרקטיקה הנוהגת, במצב התכנוני הישן ייעודם של המקרקעין מושא פסק דין זה היה לצורכי תעשייה ומסחר. טרם סיום, לא נעלמה מעיני טענת המערערת המכנה את שימושי התעשייה שהותרו בתכנית 1170 כתעשייה זעירה ומלכלכת. דא עקא, נקבע כי תכנית 1170 חובקת את הוראות תכנית 62, במסגרתה הותרו כל שימושי התעשייה והמסחר ללא כל הגבלה. מעבר לכך, טרם עוגנה עלי חוק או בפסיקה הבחנה מעין זו. אמנם אין לשלול את טענות המערערת מיסודן ויכול ונדרש להעלות את הסוגיה לדיון משפטי אלא שבית המשפט אינו סבור כי זה המקרה הראוי לשמש כטרקלינו של דיון. סוף דבר, לא היה בתכנית המשביחה כדי לשנות מייעודי הקרקע כפי שהותרו בתכנית 1170 המכילה את הוראות תכנית 62. בנסיבות העניין, לא מצאתי להתערב בהכרעת השמאי המכריע בסוגיה זו. קביעת שווי המקרקעין- עסקת טובול וההפחתות לרבות ההפקעה השומה המכרעת ניתנה נכון ליום 5.6.02, הוא מועד כניסתה לתוקף של התכנית המשביחה. בסעיף 5.2 קבע השמאי המכריע את השיקולים שנלקחו על ידו בחשבון בהערכת השווי במצב הקודם. בין היתר, נקבעה בהסכמת הצדדים הפחתה בת 15% להיקף עסקה וסיכון. כן הובאו במסגרת שיקוליו גודלו של המגרש, היותו בלתי מחולק ונתון לבעלות משותפת. סעיף 5.2.2 יוחד להערכת שווי המקרקעין במצב הקודם. בסעיף זה קבע השמאי המכריע הפחתה נוספת בשיעור של 25% בגין "מגרש גדול ובלתי מחולק, העדר ודאות תכנונית למימוש בניה ודרכי גישה, אפשרות להפקעה נוספת, העדר תשתיות עירוניות (בן קימות ובין בהתוויה) ומגבלות בגין בינוי קיים" . בהערכת שווי המקרקעין במצב הקודם, מצא השמאי לנכון לקבל את שווי הקרקע הנגזר מעסקת טובול, שבוצעה ביום 16.3.04, כמשקף את השווי למגרש בייעוד תעשייה במועד הקובע. עסקת טובול בוצעה במטבע חוץ, בדולר אמריקאי, עת שער הדולר עמד על 4.5 ₪ ונכון למועד הקובע עמד על 4.978 ₪. השמאי מצא כי התאמת עסקת טובול לשער הדולר בתאריך הקובע משקפת את מחיר השוק של המקרקעין במועד הקובע. לאחר שנקבע ערכם הבסיסי של המקרקעין במצב הקודם על יסוד עסקת טובול, בוצעו ההפחתות שנקבעו בשומה המכרעת כפי שפורט לעיל. צא ולמד, השמאי המכריע לא התעלם מהשמאויות מטעם הצדדים שהונחו לפניו ובחר לבסס את הכרעתו על יסוד עסקת טובול תוך שציין את עקרונות, הגורמים והשיקולים לשיטת השמאות אותה ביכר. מעבר לצורך, השמאי המכריע גזר את ערכם של המקרקעין מעסקת טובול לא לפני שהבחין בין המקרים וביצע את ההתאמות הנדרשות לחוות דעתו המקצועית. אשר על כן, אין מקום והצדקה להתערבות בשיקולים שמאיים אלו בקביעת השמאי המכריע לעניין שוויים של המקרקעין במצב הקודם. לעניין ההפחתות- עסקינן בשאלה שמאית מובהקת אשר אינה נתונה לעינו הבוחנת של בית המשפט, אלא במקרים של טעות החורגת ממתחם הסבירות ו/או טעות בדין וכן במקרים בהם המסד העובדתי לקביעת ההפחתות אינו מעוגן בחומר הראיות בתיק. דרך המלך נסללה בפני המשיבים להגיש לשמאי המכריע בקשה להבהרה. המשיבים לא ניצלו את זכותם ואין להם להלין אלא על עצמם. במציאות שהתהוותה פשיטא שאין בהכרעת השמאי המכריע משום "כזה ראה וקדש", כלשונו של המלומד רוסטוביץ, אלא מאי? אין בידי בית המשפט את הכלים לבחון נימוקי שומה מקצועיים בלא שנוהל בפניו הליך הוכחות ובהיעדר עדותו של השמאי המכריע, עדות בילתה איין. בנסיבות אלו, אין בסמכותו של בית המשפט להתערב בשאלות שבתחום השמאות ולא הוכח בפניי כי נפלה טעות חריגה ו/או טעות בדין בהכרעה זו. אשר על כן, לא מצאתי להתערב בהכרעת השמאי המכריע בסוגייה זו. לעניין ההפחתה בגין ההפקעה- אכן, מחומר הראיות המצוי בתיק בית המשפט, עולה כי קנויה הייתה בסמכות עיריית ירושלים להפקיע שטחים נוספים מהמקרקעין בסדר גודל של עד 20% מהשטח. יחד עם זאת, העירייה גילתה את אומד דעתה לפיו אין בכוונתה לבצע הפקעות נוספות באותה העת (ראה מכתבו של אורי בן אשר, מנהל אגף תכנון העיר בעירייה, מיום 21.2.88, אל ב"כ המשיבים; וכן סיכום פגישה מיום 1.12.87 שהתקיימה בין עו"ד אליעזר רונן, השמאי שמואל רוזנברג ומנהל מחלקת תכנון עיר בעיריית ירושלים אורי בן אשר). דא עקא, אין בהצהרת כוונות אלו כדי לכבול את העירייה עד אחרית הימים, כשם שניתן לאשר תוכנית מתאר, מקומיות או מחוזיות, שיש בהם לשנות את המצב התכנוני כך גם ניתן בידי העירייה להחליט על מימוש סמכותה להפקיע שטחים; המצב התכנוני אינו חקוק בסלע. אין בכך כדי לקבוע מסמרות ולהשליך ברמה רוחבית על התנהלות העירייה בתכנון ובינוי העיר, מאליו שלעיתים תקומנה טענות להבטחה שלטונית ו/או טענות לפיצוי אלא שלא זה המקרה המונח לפניי. מכל מקום, מצאתי כי המדובר בשאלה שמאית שלא נפלה בה כל טעות שבדין ו/או טעות החורגת ממתחם הסביר. על כן, אין להתערב בהכרעת השמאי המכריע בסוגיה זו. זכויות הבניה- מה בין תוכנית 1170 לתוכנית המשביחה? לאחר עיון בחומר הראיות בתיק, בטענות הצדדים ובשומה המכריעה, הגעתי לכלל מסקנה כי נפלה טעות שבדין בפרשנות הוראות החוק לעניין ההשבחה הנובעת מהרחבת זכויות הבנייה. כפי שיפורט להלן: תקנה 13 לתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב- 1992, קובעת כדלקמן: (א) תקנות אלה לא יחולו על בניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני תחילתן של תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים) (תיקון), תשנ"ב- 1992 (להלן- התקנות המתקנות), כל עוד לא פג תוקפם של ההיתר או של ההחלטה. (ב) לגבי תכניות שהופקדו או אושרו לפני תחילתן של התקנות המתקנות יחולו ההוראות דלקמן: נקבעו שטחים מותרים לבניה או אחוזי בניה ללא פירוט אופן חישובם, יראו את השטחים כשטחים למטרות עיקריות, וניתן יהיה להוסיף עליהם שטחי שירות; והוא כשאין הוראה מפורשת אחרת בתכנית. .... הוספת שטחי שירות כאמור בפסקאות (1) ו- (2) תיקבע בידי הועדה המקומית במליאתה לגבי כל תכנית בנפרד, והודעה על כך תיכלל במידע שיימסר לפי סעיף 119א, 145(א1) ו- 158טז לחוק. (ג) הוקם בנין לפני תחילתן של תקנות אלה, אין באמור בתקנת משנה (ב) כדי להוסיף על השטחים המותרים לבניה לפי תקנות אלה. בית המשפט העליון נדרש לפרשנותה והחלתה של תקנה 13 דלעיל ברע"א 8538/99 סמפלסט בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה (לא פורסם, ניתן ביום 3.4.00). פסק הדין ניתן מפי השופטת ד. דורנר והונח כנר לרגלינו עד לעצם היום הזה. בלשון הכתוב, נקבע כי: "בעוד שעניינה של תקנה 13(ב) הוא קביעת דרך להוספת אחוזי בנייה, עניינן של תקנות 13(א) ו- 13(ג) הוא במצב שבו לא שונו זכויות הבנייה במקרקעין. אך מובן הוא, כי מקום בו השתמשה הוועדה בסמכויותיה על פי תקנה 13 (ב), והרחיבה את זכויות הבנייה, כפי שאכן נעשה בענייננו, יש לשלם היטל השבחה כדין". הדברים ברורים ומדברים בעד עצמם. במציאות משפטית זו, החלטת ועדה מקומית בדבר תוספת שטחי שירות מהווה מקור חוקי לחיוב בהיטל השבחה. התכנית המשביחה עיגנה בחובה את הוספת שטחי השרות ולמעשה במסגרתה מימשה הוועדה את סמכותה לפי תקנה 13 בה עסקינן. יוצא איפוא, כי היה על השמאי המכריע לכמת את עליית ערכם של המקרקעין בגין הרחבת זכויות הבנייה ובהתאם לשום את היטל ההשבחה. לאור האמור לעיל, מצאתי כי השמאי המכריע לא נתן הכרעתו בנקודה זו ועל כן הריני להחזיר את השומה המכרעת לשמאי המכריע על מנת שייקבע את היטל ההשבחה הנובע מהרחבת זכויות הבנייה בתכנית המשביחה, באופן שהוספו 112% זכויות בניה לשטחי שרות. לסיכום לאור כל האמור לעיל, ערעור ועדת התכנון והבנייה מתקבל באופן חלקי ולעניין הרחבת זכויות הבנייה בתוכנית המשביחה בלבד. ערעור המשיבים נדחה במלואו. השמאי המכריע יגיש שומה מתוקנת בהתאם לפסק הדין דנא תוך 60 יום. אשר להוצאות משפט, נוכח התוצאה אליה הגעתי אין צו להוצאות. ערעור שכנגדהיטל השבחהערעורשמאותשמאי מכריע