הרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו דקלרטיבי בלבד עמד על כך בית המשפט העליון, ע"א 288/95 ג'ורג'ט נקולא סארגי לחאם ואח' נ' נימר סלים אל-זארובי ואח', פ"ד נד(2) 598, 618-619 (ההדגשות הוספו - ו.ע.צ.): "עניינו של פסק-הדין בפשרה הוא מתן תוקף להסכם פשרה שבעקבותיו הוטל חיוב אישי על לחאם להעביר את המקרקעין הרשומים על שמם לזארובי. ההסכם הושג בתביעה שהוגשה על-ידי זארובי נגד לחאם, על-פי חוזה מכר מקרקעין שנכרת ביניהם בשנת 1942. החוזה הוא התחייבות אובליגטורית להעביר בעלות במקרקעין, ופסק-הדין בפשרה הנותן לו תוקף איננו משנה מאופיו האובליגטורי. זהו פסק-דין לאכיפת הסכם מכר שהינו פסק-דין גברא (IN PERSONAM) המחייב את הצדדים הישירים להתדיינות ואת חליפיהם. הוא איננו מתיימר לקבוע דבר-מה ביחס לצדדים שלישיים כל עוד לא נרשמו המקרקעין על שם זארובי (ראה: ע"א 143/51 עירית רמת-גן נ' פרדס ינאי בע"מ [15], בעמ' 1815; רע"א 340/94 חברת חלקה 41 בגוש 6415 נ' בסן [16], בעמ' 649 מול אות השוליים ג). רישום המקרקעין, הוא המקנה זכות בעלות בקרקע, באשר הרישום הוא קונסטיטוטיבי ובלעדיו אין עוברת זכות הקניין במקרקעין (סעיף 7(ב) לחוק המקרקעין; י' ויסמן דיני קניין - חלק כללי [26], בעמ' 292-293: א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין (כרך א) [27], בעמ' 36-37). זאת ועוד, בדומה להוצאתו לפועל של פסק-דין, הרישום איננו פעולה אוטומטית המתבצעת על-ידי הרשם בהינתן פסק-הדין. אף שהרשם חייב לרשום את פסק-הדין (תקנה 31 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום)), על הזוכה להניע את גלגלי המרשם כשבידו פסק-הדין לטובתו ולעמוד בתנאים הנדרשים לצורך ביצוע הרישום, וביניהם החובה להוכיח כי שולמו המסים החלים על המקרקעין ועל העברתם, כגון מסים לרשויות המקומיות, מס שבח מקרקעין ומס רכישה (אייזנשטיין בספרו הנ"ל (כרך א) [27], בעמ' 50-51; בג"ץ 114/52 פרולוב נ' רושמת הקרקעות ת"א [17], בעמ' 944)."מקרקעיןרישום מקרקעין