שימוש חורג מחניה לאחסנה ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 3.2.2010 לאשר בקשה לשינויים בהיתר, תוספות ושימוש חורג מחניה לאחסנה. רקע: מדובר על נכס המצוי במרכז המסחרי ברחוב ארבל במבשרת ציון. המשיבה 2 הינה בעלת הזכויות בנכס. המשיבה 2 ביקשה לעשות מספר שינויים בנכס, ובפרט ביטול חניה מקורה והפיכת שטח זה לשטח שירות. לפיכך הוגשה בקשה להיתר וכן הקלות. העורר, וכן תושבים נוספים, הגישו התנגדות לבקשה להיתר. עיקר הטענה בהתנגדות נגעה לביטול החניות, כאשר לטענת המתנגדים, ביטול זה רק יגביר את בעיות החניה החמורות הקיימות ממילא במקום. ביום 10.6.2009 החליטה הוועדה המקומית לקבל את ההתנגדויות בחלקן ולדחותן בחלקן אחר, ולאשר את הבקשה להיתר. עם זאת, החליטה המשיבה 1 להכפיף את ההחלטה לאישור יועץ תנועה מטעמה. על החלטה זו הוגש ערר בתיק ערר 140/09. במסגרת הערר טענו העוררים, כי הבקשה להיתר מהווה סטייה מתקן החניה, ולכן סטייה ניכרת. העוררים אף הסבירו את מצוקת החניה הגדולה השוררת במקום. העוררים לא צרפו חוות דעת תחבורתית לערר מטעמם. ביום 15.9.2010 החליטה ועדת הערר לקבל את הערר. ועדת הערר הסבירה, כי המחלוקת היחידה הינה מחלוקת הנוגעת לתנועה ולחניה. בנסיבות אלו, לטעמה של ועדת הערר, לא היה מקום לקבל החלטה המכפיפה את עצמה לחוות דעת יועץ תנועה. הדרך הנכונה הינה, קודם כל לקבל חוות דעת של יועץ תנועה, ורק על רקע זה לקבל החלטה מושכלת. לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי הליך הדיון בבקשה להיתר יתנהל, כדלקמן: "לכן, אנו מחליטים להשיב את התיק לוועדה המקומית, עם ההנחיות כדלקמן: יועץ התנועה של הועדה המקומית יגיש דו"ח מסודר לגבי החניות. הדוח יכלול את תקן החניה לטעמו, התייחסות לחניות המוצעות בהיתר ביחס לכלל השימושים המבוקשים, התייחסות לחניות המוצעות ברחובות הסמוכים, וזאת ביחס לשימושים אחרים ברחובות אלו, וכן להקצאת חניות מרחובות אלו לצורכי היתרים אחרים, וכן לאור השימושים בפועל, שנעשים בחניות שהוקצו. הדוח יועבר לעיון נציג העוררים (מר שלמה פרץ) וכן לעיון המשיבה מס' 2 (לידי ב"כ עו"ד אורי לומברוזו), אשר יהיו רשאים להגיש תגובה לדוח, וזאת בתוך 10 ימים מיום שיומצא להם. לא יוגשו תגובות בתוך 10 ימים, ייראו בכך הסכמה לחוות הדעת. הועדה המקומית תדון בבקשה להיתר ללא זימון הצדדים, וזאת לאור הדוח והתגובות לדוח, ותקבל החלטה מנומקת האם היא מקבלת את הדוח ומאילו נימוקים, או האם היא דוחה אותו, ומאילו נימוקים. על החלטת הועדה המקומית תהיה לצדדים זכות ערר. " הדיון אכן התנהל בהתאם להנחיות ועדת הערר. יועץ התחבורה אברהם גיאלצ'ינסקי אכן נתן חוות דעת, אשר על פיה ניתן לאשר את הבנייה. הצדדים הגישו את השגותיהם על חוות הדעת. לאחר שהוצגה בפני המשיבה 1 חוות הדעת וכן הוצגו תגובות הצדדים, החליטה זו לאמץ את חוות דעת יועץ התנועה, ואישרה את הבקשה להיתר בכפוף למספר תנאים. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. הערר והדיון בערר: הערר בענייננו (להבדיל מהערר בתיק 140/09) הוגש רק על ידי מר שלמה פרץ. במסגרת הערר התמקד העורר בשלוש טענות מרכזיות: בחזית רחוב ארבל קיימים 4 מקומות חניה, בעוד שעל פי הבקשה להיתר, מסומנים 7 מקומות חניה. לפיכך, הבקשה להיתר מראה בפועל רק 16 מקומות חניה ולא 19 כפי שהיא מתיימרת להראות. השטח בחזית בית הקפה אינו 30 מ"ר אלא 96 מ"ר, ולכן נדרשות 27.45 חניות ולא 20.85 כפי שחושב. מכאן, יש חריגה מתקן החניה בבקשה להיתר. מומחה התחבורה וכן המשיבה 1 לא התייחסו לשימושים השונים ברחוב ארבל ולדרישת החניה לגבי שימושים אלו. מסקנות הערר הינן, כי תקן החניה של הבקשה להיתר המוצעת הינו 23 חניות, ואילו בפועל יש רק 16 מקומות חניה. הערר לא נתמך בחוות דעת יועץ תנועה, למרות היותו על רקע מקצועי. המשיבות הגישו כתבי תשובה מפורטים במסגרתם הם מתייחסים לטענות העורר. ועדת הערר קיימה דיון ממושך בנוכחות הצדדים. נציין, כי מתנגדים נוספים הגיעו לדיון בערר, ועל אף שלא הוגש ערר מטעמם, אפשרה להם ועדת הערר לפרט את התנגדותם. בסופו של הדיון הבהירה ועדת הערר, כי השאלה העומדת לדיון הינה השאלה התחבורתית, ובפרט תקן החניה. כאשר במסגרת זו הסוגיה הינה, האם היה מקום לאמץ את חוות דעת יועץ התנועה, וזאת על רקע טענות המתנגדים ובהעדר חוות דעת אחרת. הצדדים אף סימנו בהסכמה על גבי הבקשה להיתר את השטח בו מוצבים שולחנות בית הקפה. ועדת הערר סברה שטרם מתן החלטה, יש לאפשר למומחה להשלים את חוות דעתו, בנושאים שחודדו בדיון, ונצטט: "אשר על כן אנו קובעים, כי המומחה ישלים את חוות דעתו, כדלקמן: המומחה יתאים את חוות דעתו לכך ששולחנות בית הקפה יוצבו בכל שטח המסומן בקווקו על גבי הבקשה להיתר שהוצגה בועדת הערר. המומחה יבחן, האם הצעת הבקשה להיתר ל-7 מקומות חניה ברח' ארבל (אלא מול הבנק) כפי שמצוינת בבקשה להיתר הינה הצעה ברת היתכנות תחבורתית ופיזית? המומחה ישלים את חוות דעתו לגבי החניה והתקן ברח' ארבל, בכך שיפרט מהו התקן? מהו מס' החניות הנדרש?ומהו מס' החניות הקיים בפועל? תוך התייחסות גם למקרים בהם נעשה שימוש בחניות הדיירים לצרכים אחרים. ההשלמה תהיה רק לגבי הקטע הסמוך לבקשה להיתר והרלוונטית לחניה לשימושי הבקשה להיתר. חוות הדעת המשלימה תוגש לוועדת הערר ולצדדים. לצדדים תהיה זכות להגיב בכתב על חוות הדעת וזאת בתוך 14 יום מיום שזו תומצא להם. לאחר קבלת חוות הדעת וכן תגובות הצדדים, תשלח לצדדים החלטה בערר בדואר רשום." מומחה התנועה השלים את חוות דעתו, כאשר קבע: לעניין מספר החניות הנדרש, הסביר המומחה כי השטח של השולחנות במשטח החיצוני מצריך עוד 3 מקומות חניה ולכן סך החניות הנדרש הינו 20.85 חניות (לאור שימושים מעורבים). לעניין החניות ברחוב ארבל הבהיר המומחה, כי קיימים 40 מקומות חניה המשמשים לאורחים למגרשי המסחר וכן לאורחים למגרשי המגורים. פתרון החניה למגרשי המגורים הינה על פי התכנית בתחומי המגרשים. לעניין האפשרות ליישם את החניות המוצעות ברחוב ארבל, קבע המומחה כי אלו ברות ביצוע. העורר הגיש תגובה על קביעה זו. לעניין מקומות החניה, ציין העורר כי השטח שסומן בהסכמה אינו 30 מ"ר אלא 80 מ"ר ולכן מדובר בתחשיב שגוי. לעניין 7 מקומות החניה המוצעים בחזית הבנק, טען העורר, כי אין התייחסות למיקום צפרדע האשפה. לעניין החניות ברחוב ארבל, טען העורר כי לא ברור היכן ממוקמות אותן חניות מוצעות ברחוב ארבל. לסיכום טענותיו מציין העורר, כי תקן החניה צריך להיות 25 מקומות חניה ולא 16 כפי שחושב. לטענת העורר, בפועל מוצעות רק 16 מקומות חניה, וזאת עוד טרם ביטול 3 מקומות חניה. המשיבה 2 הגישה אף היא התייחסות לעמדת המומחה ולטענות העורר. דיון: כללי - מעורבות הציבור בהליכי תכנון העורר, וכן יתר המתנגדים, ניהלו במקרה שבפנינו מאבק ציבורי ראוי כנגד השינויים במרכז המסחרי. ועדת הערר סבורה כי קיימת חשיבות רבה להתערבות הציבור בהליכי תכנון וככלל יש לעודד התערבות שכזו, מתוך הנחה כי הציבור המתגורר בסמוך מודע בצורה טובה ליתרונות ולחסרונות בהליך התכנוני. עם זאת, יש לזכור כי הציבור, ובפרט הציבור הקרוב אינו אובייקטיבי, ואף לו אינטרסים אשר יכולים לעמוד כנגד טובת הכלל. במקרה שלפנינו בלטה מאוד העובדה כי המתנגדים לא העמידו בשלב כלשהו חוות דעת מקצועית בפני מוסדות התכנון. הערר שבפנינו אינו ערר העוסק בשאלה תכנונית כללית (למשל מהו הייעוד הראוי למגרש) אשר לגביה הציבור יכול להביע את רחשי ליבו ואת עמדתו ללא עזרה מקצועית, אלא ערר מקצועי וטכני במהותו אשר נוגע לשאלות ספציפיות של חניה ותחבורה, ובנושאים אלו קשה לנהל מאבק ללא הסתמכות על אנשי מקצועי. עוד יש לזכור, כי מצד אחד יש את המשיב 2, ומצד שני את העוררים, כאשר בתווך נמצאת הוועדה המקומית והמומחה מטעמה. כלומר, המומחה שנתן את חוות דעתו אינו מומחה מטעם היזם, אלא מטעם הוועדה המקומית. ועדת הערר ניסתה עוד מתחילת הדרך להמליץ לעוררים להציב חוות דעת כלשהי כנגד חוות דעת המומחה מטעם הוועדה המקומית וזאת על מנת לבסס את טענותיהם, אך הם לא עשו כן. אכן, חוות דעת שכזו כרוכה בעלות כספית, ואכן אלו שמנהלים מאבק ציבורי הינם בדרך כלל חסרי אמצעים. לפיכך, יהיו מקרים כי למרות שלא הוצגו חוות דעת מקצועיות, ישעו מוסדות התכנון לטענות הציבור. לעומת זאת, במקרים אחרים לא ניתן יהיה לקבל טענות בעלמא של הציבור ללא ביסוס מקצועי. הפרמטר שיש לשקול לעניין זה, הינו הצורך המקצועי בחוות הדעת לעומת עלותה הכספית. במקרה שלפנינו הערר כולו נסב על עניין מקצועי של תחבורה וחניה ועל חוות דעת מומחה, כך שקיים צורך מקצועי ממשי בחוות דעת מצד המתנגדים. נתון נוסף הינו כי עלות חוות דעת תנועתית בנושא זה אינה גבוהה, מה גם שניתן היה להסתפק במכתב התייחסות של איש מקצוע לחוות הדעת שהונחה בפני ועדת הערר. לפיכך, העובדה כי העורר והמתנגדים לא העמידו חוות דעת כלשהי כנגד חוות דעת המומחה, אפילו לא מכתב התייחסות כללי, כאשר עלות חוות דעת כזו או מכתב התייחסות של מומחה אינה גבוהה, עומדת להם לרועץ. בשולי הדברים נציין, כי מניתוח דברי המתנגדים עולה כי נושא הבקשה להיתר וההקלה פחות מטרידים אותם, והרבה יותר מטריד אותם נושא אחר והוא סגירת המעבר בין רחוב הראל לרחוב ארבל, כאשר נושא זה אינו נמצא בפני ועדת הערר. לפיכך, הסברה כי המאבק הציבורי כנגד הבקשה להיתר שבפנינו הינה רק מנוף להפעיל לחץ על המשיב 2 לסגור את המעבר אינה סברה מופרכת. התייחסות לחוות הדעת התחבורתית: חוות דעתו הראשונית של יועץ התנועה, הייתה כי בית הקפה דורש 7.96 מקומות חניה, כאשר במסגרת זו כלל הן בית קפה והן חלק מהשולחנות בחוץ. לאחר הנחיית ועדת הערר וסימון שטח נוסף להעמדת שולחנות, קבע המומחה כי השטח הנוסף הינו 30 מ"ר ולפיכך יש צורך בעוד 3 מקומות חניה. בשקלול המקומות הנוספים לפי שימושי קרקע מעורבים, העמיד המומחה את דרישת החניה על סך של 20.85 חניות במקום 17 בחוות דעתו הראשונית. העורר, אינו מסכים לטענה וטוען כי השטח הינו 88 מ"ר ולא 30 מ"ר כפי שקבע המומחה ואף מצרף שרטוט להוכחת טענותיו. איננו מקבלים את טענת העורר. העורר אינו מבחין בין השטח החיצוני שכבר חושב בעבר לבין השטח הנוסף, והשרטוט שלו אינו בקנה מידה ואינו על רקע הסימון שנקבע בהסכמה בוועדת הערר. לפיכך, לא מצאנו לנכון להתערב במסקנת המומחה לגבי מספר החניות הנדרש לבית הקפה, הכולל הן את הארקאדה שנספרה עוד בחוות הדעת הראשונה והן את השטח הנוסף. מקומות החניה בחזית הבנק: הבקשה להיתר מציעה 7 מקומות החניה בחזית הבנק. העורר טען בערר, כי אלו אינן קיימות, ולחלופין לא ניתן לבצע אותן. לגבי הטענה, כי אין כיום 7 מקומות חניה, הרי אין בטענה זו כל רלוונטיות לדיון שבפנינו, היות ואין חולק על כך. הבקשה להיתר, אם וכאשר תאושר, מבקשת להכשיר 7 מקומות חניה במקום המספר הקיים כיום. לגבי הטענה של התכנות פיזית להכנסת 7 מקומות חניה במקום, הפנתה ועדת הערר את השאלה ליועץ התנועה. יועץ התנועה השיב באופן נחרץ כי החניה המוצעת בחזית הבנק ברת ביצוע. העורר, מוכן לקבל את עמדת היועץ כי אכן מדובר בחניות ברות ביצוע, אולם מעלה שאלה לגבי צפרדע הזבל והחשש שזו תמוקם כך, כי תבוא על חשבון מקומות חניה. גם בטענה זו מגולמת הבעייתיות שבטענות שכאלו ללא איש מקצוע. אין בידנו את הכלים לבחון בשלב זה, האם עמדת יועץ התחבורה הביאה או לא הביאה בחשבון את נושא צפרדע האשפה, ובכל מקרה, אין מקום לעכב עוד את הליך הרישוי ולהחזיר את הנושא פעם נוספת למומחה. נציין, כי בבקשה להיתר קיים פתרון לדחסנית אשפה. למען הסר ספק, אנו קובעים כי פתרון דחסנית האשפה, לא יהיה על חשבון מקום חניה המסומן בבקשה להיתר או מקום חניה ברחוב. חניות ברחוב ארבל המומחה קבע בחוות דעתו המשלימה, כי קיימים ברחוב ארבל 40 מקומות חניה לאורחים לדירות המגורים וכן למגרשי המסחר, ואילו למגרשי המגורים התכניות הרלוונטיות קובעות פתרון חניה בתחום המגרש. העורר טען, כי המומחה לא בחן את תקן החניה למגורים, המצב הקיים של החניות והיכן הן אותן 40 חניות רזרביות. ביחס לתקן החניה למגורים, קיימת תשובה ברורה, בחוות דעת המומחה, החניות למגורים הינם בתחום המגרשים. נציין, כי כך גם קובעת מפורשות תכנית מי/534 א'. לפיכך, החניות הנותרות ברחוב ארבל מיועדות לאורחים ולמסחר. העובדה כי דיירים ברחוב עשו דין לעצמם, ולא התקינו חניות בתחום המגרש, או שסגרו כניסה לחניות אלו, אין בה בכדי לשנות את תקני החניה, ובוודאי שאין בה בכדי לגרוע מזכויות מבקש ההיתר. אין זה הוגן ואין זה ראוי כי מבקש ההיתר ייפגע מכך שדיירים ברחוב ארבל לא עמדו בדרישות החוק ולא סיפקו מקומות חניה בתחום המגרש כפי שמתחייב מלשון התכנית. לעניין העדר האפשרות לפגוע בזכויות אלמוני עקב מחדלי פלוני ר' החלטת ועדת הערר בערר (ירושלים) 149/07 רובינשטיין נ. הוועדה המקומית ירושלים (), אשר עתירה מנהלית בגינה נמחקה בהסכמה. סיכום ומסקנות: לאור דו"ח המומחה הראשון, דו"ח המומחה השני, והדיון בטענות הצדדים, עולה המסקנה הבאה: מספר החניות שדורשת הבקשה להיתר הינן 20.85, ובעיגול כלפי מעלה 21 מקומות חניה. הבקשה להיתר מציעה 17 מקומות חניה בתחום המגרש. כלומר, קיים חוסר לעומת התקן של 4 חניות בתחום המגרש. נשאלת, אפוא, השאלה, האם ניתן לאשר את הבקשה להיתר כאשר זו מגלה חוסר של 4 מקומות חניה בתחום המגרש. שאלה זו נחלקת לשני מישורים, המישור הראשון הינו המישור הסטטוטורי - האם ניתן בהתאם למצב הסטטוטורי לאשר את הבקשה להיתר כאשר זו לא מראה את מלוא התקן הנדרש בתחום המגרש. המישור השני, ורק היה ואכן ניתן מבחינה סטטוטורית לאשר את הבקשה להיתר, כאשר חלק מתקן החניה הינו מחוץ לתחומי המגרש, הינו האם ראוי לעשות כן. לגבי החלק הראשון, התכנית מעניקה תשובה חד משמעית, כי ניתן לעמוד בדרישות התקן גם מחוץ לתחומי המגרש, ונבאר: התכנית החלה על המקרקעין הל/מק/271 קובעת באופן מפורש, כי חלק מתקני החניה יהיו מחוץ למגרש, וכך אף עולה מנספח החניה של התכנית. מכאן, אילו סבר העורר כי אין להתיר פתרון חניה מחוץ למגרש, היה עליו להתנגד לתכנית הל/מק/271, אולם כשתכנית זו אושרה, הרי הינה כדין, והיא המחייבת אותנו ואת הצדדים. לפיכך, כאשר התכנית החלה קובעת באופן מפורש כי ניתן לספק את תקן החניה למגרש המסחר מחוץ למגרש, הרי אין בבקשה להיתר הקלה אסורה מתקן החניה, וזו עומדת בתנאי התכנון החל על המגרש. לפיכך במישור הראשון, מסופק תקן החניה על ידי 17 מקומות חניה בתחומי המגרש ו- 4 מקומות חניה נוספים על בסיס מקומות חניה ברחובות ארבל והראל. כפי שלמדנו מחוות דעת המומחה, רק ברחוב ארבל יש 40 חניות על תקניות המיועדות בין היתר למגרשי המסחר. אשר על כן מבחינה סטטוטורית אין כל מניעה לאשר את הבקשה להיתר. המישור השני, הינו מישור שיקול הדעת, האם ראוי לאשר בקשה להיתר, המסתמכת בחלקה על חניה ברחובות ולא בתחום המגרש (כאמור הדבר מותר על פי התכנית, אך עדיין קיים שיקול דעת למוסד התכנון). העוררים בערר 140/09 טענו בתוקף, כי הדבר אינו ראוי, וכי ייגרמו להם נזקים רבים, וכך גם טען העורר בערר זה. העוררים הציגו תמונות מטעמם. לעומת זאת, המשיב 2, הבהיר כי אין כל מצוקת חניה, ואף הציג תמונות מטעמו. המשיבה קבעה בהחלטתה הראשונה, תוך ניתוח התנועה ברחובות ארבל והראל, כי אין מניעה מבחינת תחבורה וחניה לאשר את הבקשה להיתר. מומחה התנועה מטעם המשיבה, קבע אף הוא כי אין כל מצוקת חניה, וניתן אף להוסיף שטחי מסחר נוספים. נציין, כי גם מהנדס המשיבה סבר, כי הבקשה להיתר לא תיצור בעיית חניה על רקע מקומות החניה ברחובות הראל וארבל. בנסיבות אלו, הגם שליבנו עם העורר, עומדת לעורר לרועץ העובדה כי לא הציג כל נתון אובייקטיבי או מקצועי של מצוקת חניה. כל שהציג העורר (והמתנגדים בערר הקודם) הינו את מצוקתם ורחשי ליבם, בצירוף תמונות אשר אין בהם ללמד דבר אלא לגבי נקודת זמן ספציפית, כאשר כנגד תמונות אלו הוצגו תמונות של המשיב 2 המראות את ההפך. לעומת זאת, המשיבה הציגה חוות דעת מומחה תנועה הקובעת כי אין מצוקת חניה וכן עמדה דומה של מהנדס הוועדה, אשר אף הוא איש מקצוע אובייקטיבי. לפיכך, שבפנינו עומדות חוות דעת של מומחה תנועה ושל מהנדס הוועדה המקומית ואל מול חוות דעת אלו עומדות מצד אחד טענות כי יש מצוקת חניה ללא כל תמיכה מקצועית, ומצד שני טענות של המשיב 2 כי אין מצוקת חניה ושוב ללא תמיכה מקצועית, יש לאמץ את חוות הדעת של הגוף המקצועי ולהעדיף אותן על רחשי הלב. במיוחד מתחדדים הדברים, כאשר ועדת הערר המליצה לעורר להגיש חוות דעת מטעמו, ובכל זאת זו לא הוגשה. אשר על כן, אנו סבורים כי ההחלטה לאשר את הבקשה להיתר כאשר 4 מקומות חניה מסופקים על חשבון הרחובות הסמוכים כפי שמאשר התכנון הקיים הינה סבירה בהיותה נתמכת על חוות דעת מקצועיות אשר לא הופרכו בהליך שבפנינו ואשר לא הוצגו כל חוות דעת נגדיות. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר ומאשרים את החלטת הוועדה המקומית. בשולי הדברים, נשוב ונציין כי העורר ניהל מאבק ציבורי ראוי ובצורה הוגנת, אך ללא תמיכה מקצועית כלשהי לעמדותיו (למרות המלצה ברורה של ועדת הערר על הצורך בכל) לא ניתן לקבל את עמדתו. אחסנהשימוש חורגחניה