בקשה לבניית בית מגורים בודד, ותוכנית פיתוח, במקרקעין הידועים כחלקה 82,מגרש 2532 בגוש 8037 (להלן: המקרקעין), ברחוב חנקין 51 בקדימה-צורן. וכך החליטה הועדה המקומית: "לדעת הוועדה אין מפלס 0.00 של המבנה מוצדק מבחינה תכנונית, עם זאת הוועדה מאפשרת למבקש לפרסם הקלה ולבדוק פתרונות ניקוז חילופיים בטרם תדון מליאת הוועדה בבקשה". תמצית טענות העורר: העוררים טוענים בתמצית, כי הבקשה תואמת את התוכנית התקפה החלה במקרקעין, היא תוכנית הצ/מק/4-1/278 (להלן: התוכנית). כן טוענים העוררים כי עניינו של המגרש ומגרשים סמוכים אשר כולם כלולים בתוכנית שהינה תוכנית נקודתית, נידונו בעבר גם בפני ועדת הערר. במסגרת זו הוגשה תוכנית פיתוח הכוללת גם את המגרש נשוא הערר, וצוין בו גובה הפיתוח כדי 63.90 מ', כפי שמתבקש בבקשה נשוא הערר. מדובר בגובה היוצר שיפוע של כ - 81% בלבד בין המגרש האחרון (נשוא הערר) לבין רחוב חנקין, ונקודת הייחוס הרלבנטית על פי החלטות, הן הועדה המקומית, והן וועדת הערר במקרה קודם בנוגע למגרש הסמוך. התוכנית קובעת תנאים לבניית מגורים לפיהם "מפלס הכניסה לבניין ( 0.00 + ), ייקבע בהתאם לתוכנית פיתוח למתחם שתאושר על ידי הוועדה המקומית. מומלץ לא יותר מ-1.2 מ' מפני המדרכה בחזית המגרש. במידה ולא הוכנה תוכנית פיתוח - לפי מפלס הדרך הגובלת המתוכננת, ובהעדרה - לפי מפלס הדרך הקיימת על פי שיקול הוועדה..." (סעיף 20.3 ד') גובה המדרכה הגובלת בדרך הגישה למגרש ברחוב חנקין הינו 63.21, וגובה 0.00 המבוקש הינו 64.20, הווה אומר הבקשה תואמת תוכנית. תמצית תשובת הוועדה המקומית: בתיק הקודם נקט העורר בהליך של הקלה. הוועדה המקומית דחתה את התנגדות השכנים, וועדת הערר דחתה את הערר של המתנגדים. המדרכה בחזית רחוב חנקין הינה בשיפוע, והגובה שצוין כנקודת הייחוס (63.21), הינו הנקודה הגבוהה ביותר, כך שייתכן ויש להביא בחשבון גובה ממוצע אחר. זאת ועוד, בטבלת לוח זכויות והוראות הבנייה, ההפרש המרבי בין שיא גג רעפים עד מפלס ממוצע של קרקע טבעית או סופית הינו 8.5 מ', ואילו בבקשה בשל המפלס המבוקש נוצר פער גבוה יותר מהמותר. דיון והכרעה: איננו מוצאים בבקשה חריגות מהוראות התוכנית. לעניין גובה מפלס הכניסה הקובעת הרי שכמפורט בסעיף 20.3(ד'), ניתן לקבוע את מפלס הכניסה הקובעת במסגרת תוכנית פיתוח. במסגרת זו מומלץ לא יותר מ-1.2 מ' מפני המדרכה בחזית המגרש. בענייננו, הבהירה הוועדה המקומית במסגרת ערר 173/07, כי תוכנית הפיתוח היא תוכנית ההגשה, ובמסגרת אותה תוכנית, סומן הפיתוח במקרקעין נשוא הערר כדי 63.90 מ'. לא זו, אף זו, התוכנית צופה מצב בו אין תוכנית פיתוח, ואז מאפשרת לקבוע את אותו גובה על פי מפלס הדרך הגובלת המתוכננת, ובהעדרה, לפי מפלס הדרך הקיימת. הדרך הגובלת המתוכננת הינה שביל הכניסה המוביל מרחוב חנקין לעומק המגרש, אשר גובהו כ-63.39 מ'. כך שבין אם נסמוך על תוכנית הפיתוח המגולמת בהגשה, אשר קובעת גובה העונה להמלצה הקבועה בתוכנית מבחינת הפער בין גובה המדרכה (ולו הממוצע) של רחוב חנקין לבין גובה מפלס הכניסה הקובעת המבוקש, ובין אם נסתמך על שביל הכניסה, הרי שהמפלס המבוקש נכנס בגדר המותר על פי התוכנית, וזאת אף מבלי להידרש להגדרת "המלצה", והתייחסות אליה כמחייבת. אשר לעניין גובה הבניין, הרי שלנושא זה קובע סעיף 20.3(ג'), כי הגובה המרבי הכולל יהיה לא יותר מ-8.5 מ' מגובה 0.00 של הבניין (מפלס הכניסה), ולא מצאנו כי המבוקש חורג מגובה זה. לעניין טבלת זכויות הבנייה, הרי שראשית, יש לפרש אותה בהרמוניה עם הסעיף האמור לעיל, המציין מפורשות פער בין מפלס הכניסה הקובעת לבין רום הגג, ובפועלו כאמור מהווה הוראה ספציפית ומפורשת. שנית, עיון באותה טבלה מעלה כי הנוסח הינו כדלקמן: "8.5 מ' משיא גג רעפים עד מפלס ממוצע של קרקע טבעית או סופית, מה שפחות". הכיתוב האמור כלל לא ברור, שכן המילים "מה שפחות", יכולות להתפרש כ"מה שפחות גבוה", או "מה שפחות נמוך" באופן שאינו מעניק להם משמעות אחת, וודאי שלא בסתירה לסעיף מפורש בתקנון. שלישית, מדובר על מצב בו נבנה גג רעפים, דבר שלא מתבקש בענייננו, ולפיכך גם בעניין זה לא מצאנו סתירה להוראות התוכנית. יחד עם זאת, על מנת לשמור על פרופורציות נכונות ביחס לבקשות מדרום, ובהתחשב בהפרשי הגבהים בצפון מערב אנו רואים לנכון לקבוע את גובה מפלס הכניסה הקובעת כדי 64.00 מ' בלבד. כן אנו מפנים את תשומת ליבה של הועדה המקומית לגובה הקירות התומכים המסומנים בבקשה. הערה לפני סיום: דעתנו אינה נוחה בלשון המעטה, מגישת הוועדה המקומית לפיה בשם זכות ההתנגדות, הגם שזו אינה מעוגנת במקרה דנן, בעובדות ובהוראות החוק הרלבנטיות, פועל הספק ויהא תיאורטי ככל שיהא, לרעת מבקשי הבקשה, אשר הוגשה במקרה דנן לפני זמן רב. מדובר בפגיעה בוודאות התכנונית אשר וועדת הערר מייחסת לה חשיבות משמעותית. לפיכך הערר מתקבל.בניההתנגדות שכנים לבניההתנגדות לבניה