התבקשה בנייתו של חדר טרנספורמציה, על פי דרישת חברת החשמל, בחזית הבניין. הבקשה כוללת הקלה של יחידת דיור נוספת מעל המותר בתכנית ק/130ב, ובבניית מגורים בקומת העמודים. הבקשה הוגשה עוד בשנת 2008 למשיבה מס' 1 (להלן: "הוועדה המקומית"), אולם זו דחתה אותה ללא נימוק, עקב החלטה עקרונית לפיה אין להתיר הקלות במספר יחידות הדיור. המשיבה הגישה ערר על החלטתה של הוועדה המקומית (ערר 299/09), ובו טענה המשיבה כי כל יתר הקבלנים קיבלו הקלות מהסוג הנ"ל, ועל כן אין שום סיבה כי היא לא תקבל הקלה זהה, לאחר שביססה את כל תחשיביה על כך שתינתן לה הזכות לבצע בנייה הכוללת את ההקלה המבוקשת. לדיון התייצבו גם העוררים, וטענו כי אין לאפשר את ההקלות המבוקשות, אולם מאחר וממילא הודיעה הוועדה המקומית כי ברצונה לשקול את הנושא מחדש, החזרנו את התיק אליה, על מנת שתשמע את העוררים, ותחליט בבקשה לגופה. הדבר נעשה לאחר שהוועדה המקומית הודיעה במסגרת הדיון בערר כי היא תתייחס גם להתנגדויות העוררים. ביום 7.2.2010 דנה הוועדה המקומית מחדש בבקשת המשיבה, והחליטה כך: "לאשר תוך הטמעת דרישות מהנדס העיר ק. מוצקין." מסיבה שאינה ברורה לנו, התנגדויות העוררים כלל אינן מאוזכרות בהחלטה. גם בתגובה לערר לא הובהר מדוע אין כל התייחסות לעמדת העוררים. לכאורה הוועדה המקומית התעלמה לחלוטין מקיומם, ולא דנה בכלל בטענות אשר הובאו בפניה במסגרת ההתנגדויות אשר הוגשו לה. אם לא די בכך, כפי שלא ממש היה הסבר להחלטתה הקודמת של הוועדה המקומית מדוע יש לדחות את ההקלות אשר התבקשו על ידי המשיבה, כעת אין שום הסבר מדוע לאשרן. המדובר בפגם מינהלי זהה - אין שום הבהרה מדוע יש הצדקה תכנונית להקל ביחידת הדיור, או מדוע יש מקום לאפשר בנייה בקומת העמודים. מאחר והוועדה המקומית לא התייחסה כלל לטענות העוררים, הגישו אלו ערר. שני נושאים מטרידים את העוררים - ההקלות המבוקשות, אשר לטענתם של העוררים תפגענה בהם, ובניית חדר הטרנספורמציה, אשר מסכן את בריאותם. בעניין האחרון, הובהר לנו כי הוועדה המקומית קבעה כי מיקום חדר הטרנספורמציה יהיה במרחק שאינו נופל מ-10 מ' מהעוררים מס' 1-2, וכ-20 מ' מהעוררת מס' 3. בנוסף לכך, הגישה הוועדה המקומית דו"ח מאת מומחה הנדסי, מר מני סגל, אשר ביצע בדיקה של חדרי טרנספורמציה באזור הקריות, ומצא מהם ערכי הקרינה הנפלטים מהם, במרחקים שונים. בכל המדידות אשר נערכו נמצא כי ערכי הקרינה במרחק של 10 מ' הינם פחות מחצי מיליגאוס. הואיל וההמלצה כיום היא כי לא תהיה חשיפה העולה על 2 מיליגאוס, לשהות קבועה, הרי שאין כל בעיה לכאורה עם הקמתו של חדר הטרנספורמציה במקום. העוררים ביקשו שהות להגיש חוות דעת מטעמם, אולם חרף העובדה כי המועד לכך חלף מזמן, לא הוגשה חוות דעת נגדית. על כן, אין מקום להתייחס לחששות של העוררים, אשר אין להן ולו שמץ של ביסוס מדעי המאמת חששות אלו. עמד על כך בית המשפט המחוזי בתל אביב, בעת"מ 1211/01 סלקום ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח', דינים-מחוזי לג(2) 120: "הועדה המקומית טוענת כי התנגדותה באה בשל התנגדותם של תושבי הסביבה החוששים מסיכונים שיוצרות האנטנות. לו היו בפני הועדה המקומית ראיות בדבר אותם סיכונים, היה ראוי שהועדה תביאם בחשבון. אולם בפני הועדה המקומית לא היו כל ראיות בדבר קיומם של סיכונים הנוצרים על ידי האנטנות הסלולריות. אין גוף כועדה המקומית יכול להיזון מהלכי רוח בציבור שאינם נשענים על תשתית עובדתית" ודברים יפים לענייננו נקבעו גם בעת"מ (ת"א) 1050/02 סטרויאקובסקי נ' מירס תקשורת בע"מ ואח', : "כפי שכבר הזכרנו, ציינה ועדת הערר בהחלטתה כי לא הוצגה בפניה (בין בדיון הנדון ובין בדיונים קודמים) חוות דעת מקצועית השוללת את אישור הממונה על הקרינה, או מעלה ספקות של ממש ביחס לסיכון בריאותי. ועדת הערר אף ציינה כי אינה גוף מקצועי המוסמך להכריע בחילוקי הדעות בנושאי קרינה, ואין בידה להטיל ספק באישורי המשרד לאיכות הסביבה. נזכיר בנוסף כי גם לפי תמא/36 הגורם המקצועי האחראי לבדיקות הקרינה הינו הממונה על הקרינה. כדי שרשות מינהלית תוכל להתבסס על נתון, יש צורך שהנתון יעמוד במבחן הראיה המינהלית. הרשות המינהלית רשאית לסמוך על נתונים הנוגעים לענין שאדם סביר (ואולי נכון יותר לומר: רשות סבירה) היה סומך עליהם לצורך קבלת החלטה (ר'....); על פי מבחן זה ברור כי בכל הנוגע לנושא הקרינה רשאית היתה ועדת הערר להשען על תשתית מקצועית לא שנויה במחלוקת, שהובאה בפניה על ידי גורם מוסמך. חששות בעלמא של הציבור מפני התקנת אנטנות סלולריות, אינן יכולות לגרוע מתקפה של התשתית המקצועית המוצקה." דברים אלו יפים הינם גם לעניין שבפנינו. המדובר בחשש בלתי מבוסס, אשר קיים דו"ח הסותר אותו. כנגד דו"ח זה אין ולו שמץ של ראיה ממנה ניתן ללמוד כי קיים סיכון מהקמת החדר המבוקש במיקום אשר אושר על ידי הוועדה המקומית. לפיכך, יש לדחות את טענות העוררים בעניין זה. נעבור, אם כן, לסוגיית ההקלות. בעניין זה חייבים אנו לשוב ולהבהיר למשיבות, כי נקודת המוצא בה הן אחזו, הינה שגויה בתכלית, ולא היה מקום לפעול בדרך זו. בניגוד לתפיסה אשר הוצגה על ידי המשיבה, תכנית אינה בסיס למתן הקלות. תכנית מהווה את כלל ההוראות מכוחן יוצאו היתרים. הקלות הן החריג של הכלל הנ"ל, ואין יזם "זכאי" לקבל הקלות, כדבר שבשגרה. ההפך הוא הנכון. הציבור זכאי להגנה מפני שינויים תכנוניים אשר מתקבלים ללא בדיקה תכנונית ראויה (להלן: "הקלות"), והיזמים צריכים להניח כי מה שנקבע בתכנית הן הזכויות הנתונות להן. הא ותו לא. דברים אלו הובהרו על ידנו פעמים רבות בעבר, והם מבוססים, בין היתר, גם על פסיקת בתי המשפט. כך, לדוגמה, נפסק בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח', (ההדגשות הוספו - ו.ע.ח.): "קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות. כפי שהבהיר חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בעת"מ 33/98 (הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח', פד"מ כרך ב, חלק שני, 420, להלן: פס"ד הרט), ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים (סעיף 1 בפרק "דיון ומסקנות"). האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "שימוש חורג" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'." אמת נכון הדבר, לעיתים אין ברירה, ויש לאפשר מתן הקלות. הדבר חייב להיות החריג, ולא הכלל. ההקלות מקנות גמישות לחרוג מהוראות התכנית, כאשר נוצר צורך שלא ניתן היה לצפותו מראש, או כאשר המדובר במגרשים מיוחדים אשר לא קיימת התייחסות נאותה אליהם במסגרת התכנית הכללית החלה על אזור רחב היקף. בנוסף, הקלות נדרשות מקום בו המדובר בתכניות ישנות, אשר לא יכולות היו לצפות את הצרכים הקיימים במאה ה-21. מאידך, כאשר המדובר בתכניות חדשות, הנערכות על בסיס פרוגרמות עדכניות, תוך התחשבות בצרכים המודרניים, רק לעיתים רחוקות יהיה מקום לחרוג מהוראותיהן. ככל שהתכנית חדשה יותר, קטן הסיכוי כי זו תצריך מתן הקלות. כמו כן, תכנון רחב היקף עלול להיות כללי מדי, ועשוי לעורר בעיות לגבי מגרשים ספציפיים, שלא זכו להתייחסות ראויה (כגון מגרשים אי רגולאריים, או מגרשים אשר נפגעים יותר ממגרשים אחרים בשל מיקומם). במקרים אלו, עשויה להיות הצדקה למתן הקלה. זאת בניגוד לתכנון נקודתי, אשר יש להניח כי המתכנן שקל את כל המצריך שיקול בטרם ביקש לאשר את התכנית. על כן, מקום בו המדובר בתכנון נקודתי, מתן הקלה יהיה נדיר ביותר, ובדרך כלל מקומו יהיה במקום בו אושרה תכנית הכוללת סתירה פנימית אשר אינה מאפשרת הוצאת היתר המגשים את מטרות התכנית, או כאשר המדובר בתכנון ישן מאוד, אשר אינו משתלב עם הסביבה הכללית. במצב בו המדובר במגרשים רגולאריים, הצורך התכנוני במתן הקלה קטן מאוד. רק כאשר המדובר במגרשים לא רגולאריים, עלולות להיווצר בעיות אשר מתכנני התכנית לא ראו לנגד עיניהם. במצב בו המדובר במגרש רגיל, ספק אם קיימת הצדקה תכנונית למתן הקלה. מסיבה זו קבעו בתי המשפט לעניינים מינהליים, כי בטרם ניתנת הקלה, יש צורך בבחינת הצורך התכנוני לנתינתה. כך נקבע, לדוגמה, בעת"מ (ת"א) 1888/04 משה הר-לב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח', : "מדיניות אישור ההקלות כמדיניות קבע אינה מדיניות ראויה. ההקלה היא התרת סטייה מתכנית קיימת ולמעשה מהווה שינוי התכנית (ר' בג"ץ 235/76 בנייני קדמת לוד (1973) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה לוד ואח', פ"ד לא(1) 579, 583). לאור היותה של ההקלה סטיה מתכנית ראוי שתעשה באופן חריג ולא באופן שגרתי כאשר על מבקשי ההקלה להציג נימוק המצדיק סטיה מהתכנית. בעניין זה מקובלת עלי פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים בבית המשפט המחוזי בחיפה, עת"מ 33/98 טובי הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה ואח', פד"מ ב(2) 420, 430: "ככלל יש להיצמד לתכניות בניה מאושרות. יש לצאת מן ההנחה שההליך בהן הן נדונות וזוכות לאישור, מובנה בצורה כזו שיביא לאיזון האופטימלי בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרס של הציבור בכללותו, ושל בעלי המגרשים הגובלים. אמנם החוק מכיר באפשרות לסטות מתכנית מאושרת על דרך ההקלה... אך יש לזכור שמדובר בחריגים ועל האחראים לתכנון ולמתן היתרים להישמר מאוד מהפיכת החריג לכלל" (ההדגשות אינן במקור - ש.ג.)." ראוי גם לזכור, כי מתן הקלה היא השבחה של נכס. נכס מוערך על פי גורמים שונים, והמצב התכנוני הוא אחד מהם. בעל הנכס יודע (או למצער, עליו לדעת) כי הוראות התכנית קובעות את מגבלות הבנייה המותרת, ועל בסיס מצב זה רוכש הוא את הקרקע. מתן ההקלה מעלה את ערכה של זו, ומזכה את הוועדה המקומית במחצית התוספת לערכו של הנכס (היטל השבחה הינו 50% מההשבחה של הנכס). כתוצאה ממתן ההקלה, יוצאים הן בעל הקרקע, והן הוועדה המקומית, נשכרים. מאידך, ההקלה עשויה, לעיתים קרובות, לבוא על חשבונם של השכנים, אשר עשויים להיפגע כתוצאה מקבלתה. כך, לדוגמה, הקלה במספר הקומות עשויה לגרום לפגיעה קשה בבניין הממוקם מעל להקלה המבוקשת, על ידי כך שזכותו לנוף, בהתאם לקבוע בתכנית, נגזלת. מתן ההקלה מביא לכך כי אותו אדם אשר סבר כי הוא יוכל להמשיך וליהנות מנוף מביתו, צפוי כעת לקבל "נוף" של בניין מגורים. ברור כי זוהי פגיעה קשה, במיוחד באזורים בהם הנוף מהווה חלק משמעותי מערך הדירות. הקלה שכזו משמעותה, למעשה, גזל מקניינו של אדם אחד (המתנגד) לטובתו של אדם אחר (מבקש ההיתר) ושותפתו מכוח החוק - הוועדה המקומית. כנגד נטילת קניין זו אין כל זכות פיצוי (שכן סעיף 197 לחוק אינו חל על הקלות או שימושים חורגים), והתוצאה היא למעשה העברת קניין מאדם לאחר, בניגוד לכל תפיסה קניינית מקובלת בחוק הישראלי. פגיעה בקניינו של אדם, צריכה להיעשות בזהירות רבה, ובוודאי שזו אינה יכולה להתקבל, כאשר המטרה של זו אינה ציבורית, אלא בהטבה לאדם אחר המבקש להתעשר על חשבונו של האחר. לאור דברים אלו, ברור כי שיקול הדעת אותו על הוועדה המקומית להפעיל חייב להיות מוטה לטובת הנפגע. רק במקרים בהם משתכנעת הוועדה המקומית כי הפגיעה בו אכן קלה או זניחה, בעוד התועלת למבקש הינה חיונית, ראוי להתיר את ההקלות המבוקשות. על פניו, המדובר בסוגיה פשוטה - המדובר במגרש מלבני לחלוטין, אשר רוחבו 19 מ', ואורכו 35 מ'. ככזה, אין כל בעיה לבצע תכנון תואם תכנית בו. התכנית אשר העלתה את זכויות הבנייה, הגדילה את מספר הקומות ואת מספר יחידות הדיור הינה תכנית ק/130ב, אשר אושרה בשנת 2005. מתן הקלה מתכנית כה חדשה, אמור להיות חריג ביותר. המדובר בפריצת התכנון המודרני, ולא ברור מדוע נכון לעשות כן, כאשר המדובר בתכנית כה חדשה. עם זאת, ייתכן וקיימות נסיבות המצדיקות פריצה שכזו. על הוועדה המקומית מוטלת החובה לבדוק היטב האם קיימות נסיבות מיוחדות שכאלו, ורק אם זהו המצב, ניתן לשקול את מתן ההקלות המבוקשות. הוועדה המקומית לא טרחה להעמיד את כל אלו במבחן. למעשה, ההחלטה הינה כה לאקונית, עד כי לא ניתן ללמוד על שיקול כלשהו שנשקל בטרם מתן ההחלטה. זהו אינו מצב סביר. על הוועדה המקומית לקיים דיון בסוגיות הקשורות במתן ההקלה, ולא להחליט לדחותה (כפי שעשתה במקור) או להתירה (כפי שעשתה כעת), כלאחר יד, מבלי שהיא דנה כלל בטענות הצדדים. בנסיבות הללו, אין מנוס מהשבת התיק לוועדה המקומית, על מנת שזו תשקול הן את הצורך התכנוני העומד בבסיס הבקשה, ורק אם זו תשתכנע כי אכן קיים בסיס שכזה, תבחן האם זה מצדיק את הפגיעה הנטענת על ידי העוררים, ותחליט האם ראוי להתיר את ההקלה. התיק מוחזר לוועדה המקומית, על מנת שתדון בבקשה, ותיתן החלטה מנומקת האם ראוי להתיר את ההקלה. לכל צד שמורה הזכות להגיש ערר כדין על החלטתה של הוועדה המקומית. חדר טרנספורמציהבניהחשמל