בנייתו של מבנה בודד, מקום בו התכנית מחייבת בנייתם של שני מבנים, לא מהווה סטיה ניכרת המשיבות טענו כי החלטתה של הוועדה המקומית ניתנה על בסיס החלטתנו בערר 249+253/06 פרופ' זליקסון ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה חיפה ואח' (להלן: "ערר גבעת דאונס"), שם קבענו כי בנייתו של מבנה בודד, מקום בו התכנית מחייבת בנייתם של שני מבנים, לא מהווה סטיה ניכרת, לנוכח הוראות סעיף 9 לתכנית, המאפשר מתן הנחות מהוראות התכנית. על בסיס החלטתנו הנ"ל סבורה הוועדה המקומית למעשה כי התכנית הפכה לאות מתה, וכי כיום לא קיימת עוד חובה להקמתם של שני מבנים, גם אם המדובר במגרש המסומן בתכנית ככזה. לפיכך החליטה הוועדה המקומית לאפשר למשיבה לבצע את הבנייה, על סמך טענתה כי התכנון המוצע מיטיב עם הסביבה, ולא פוגע בה. לצערנו הרב, החלטתנו בערר גבעת דאונס לא הובנה כיאות. לא הייתה כל כוונה (ואין לנו כל סמכות) לקבוע כי תכנית מסוימת הינה בטלה. התכנית הינה תכנית תקפה, ויש לראותה ככזו. גם אם הוראות מסוימות בה אמורות להתפרש ברוח התקופה בה היא עומדת לפרשנות, הרי שעדיין יש לבחון, בכל מקרה ומקרה, האם יש הצדקה לחרוג מהוראותיה של התכנית, מתוך מתן עדיפות לפרשנות המתיישבת עם הוראות התכנית, על פני פרשנות המצדיקה חריגה מהן. ראוי להדגיש, כי בהחלטתנו בערר גבעת דאונס, קבענו כי ההוראה לפיה דרישת הקמתם של שני מבנים היא דרישת עיצוב ארכיטקטונית, אשר שינויה היה אמור להתבצע באמצעות תכנית בלבד (ואכן הוכנה תכנית שכזו, תכנית חפ/718ה, אולם הוועדה המקומית זנחה אותה, והפקדתה בוטלה). לכאורה, חריגה מדרישות העיצוב המופיעות בה, ובפרט הדרישה להקמתם של שני מבנים, מהווה סטיה ניכרת מכוח תקנה 2(10) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002, אולם סעיף 9 לתכנית, הופך זאת לחריגה אפשרית. כך קובע הסעיף הנ"ל: "כל מעונין המוצא כי בהכנת תכנית זו לא הובאו בחשבון תנאים מסויימים המצדיקים הנחה מההוראות הכלולות בה, רשאי להגיש בקשה לועדה המקומית לבניה ותכנון עיר של חיפה לקבלת הנחה כזו. לועדה הנ"ל תהיה הסמכות להעניק את ההנחה המבוקשת כולה או מקצתה, או לסרב להעניקה." בנסיבות של אותו המקרה, כאשר המדובר היה במגרש בעל טופוגרפיה קשה, אשר חלק ממנו נלקח לשם הרחבת הכביש (ועל כן זה קיבל מימדים "ריבועיים" יותר, ופחות מלבניים), ועל כן הובהר לנו כי בנייתם של שני מבנים תיצור "קטסטרופה תכנונית" (בלשון המשיבה ד'שם), מצאנו לנכון כי היה ראוי לתת את ההנחה המבוקשת, לאחר פרסום הקלה. הבהרנו את הנושא בסעיפים 25-27 להחלטתנו בערר גבעת דאונס, בזו הלשון: "25. מטרת התכנית מוגדרת בסעיף 5 לתקנון. זה קובע כי מטרת התכנית היא שמירה על האופי העירוני למחצה של אזור מגורים א', ובמיוחד על נוף הר הכרמל. שמירת הנוף הנ"ל מתבטאת, על פי הוראות התכנית, בין היתר, בשמירה על מרווחים, בהקפדה על מספר רב של עצים, וכיו"ב. קביעת חובת הקמת שני מבנים בתחום המגרשים, נועד לקיים מטרה זו. דא עקא, המטרה הנ"ל כבר אינה יכולה להיות מושגת בדרך זו, שכן אכן חלו שינויים רבים מאז שלהי שנות השישים, עת אושרה התכנית. 26. הבעיה העיקרית היא העובדה כי תקנות תקן החניה, כמו גם החובה להתקין ממ"ד בכל דירה, הצורך במעליות בבניינים (גם כאשר אלו אינם גורדי שחקים), כמו גם הוראות בנייה אחרות אשר נוצרו בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970, מגדילות את היקף הבינוי הנדרש. התכסית הנדרשת לצורך בניית מבני מגורים הולכת וגדלה, והשטחים ה"ירוקים" אותן ניתן לקיים בתוך המגרשים, הולכים ומתמעטים. לא בכדי בניינים ישנים כוללים יותר שטחים לא מבונים במגרש מאשר בניינים חדשים, גם אם אין בהם יותר שטחים עיקריים. המדובר בתהליכי אורבניזציה רגילים, ואין מקום להתפלא על כך. דומה כי העורר בערר 249/06 עצמו ער לכך, ותלונתו לגבי השינוי באופי הבנייה אינו נוגע למספר המבנים, אלא לאופי המשתנה של הרחוב, אשר נוגע בדיוק לאותם עניינים עליהם עמדנו לעיל. 27. אמור מעתה - אין לפסול את ההקלה המבוקשת רק בשל אי התאמתה ללשון התכנית. יש לבחון האם ההקלה אכן מסייעת להשיג את המטרה הגלומה בתכנית. אם המטרה אינה מושגת, אין להתיר את הבנייה. מאידך, כאשר המטרה של התכנית נשמרת, גם אם הוראות הבינוי הספציפיות אינן נשמרות, אזי לא ניתן לומר כי המדובר בבנייה אשר פוגעת באופי הבנייה בתחום התכנית, ואז לא יהווה העניין סטיה ניכרת מהוראות התכנית." המגבלות שנוצרו על ידי שינויי החקיקה, אכן חלים גם במקרה שבפנינו. אולם אין בכך די. אין לומר כי עקב השינויים הללו, הוראות התכנית מאויינות תמיד. יש לבדוק האם בסופו של יום, צורת הבנייה המוצעת אכן מסייעת למטרת התכנית, או שמא זו פוגעת בה. הוועדה המקומית קבעה בהחלטתה כי ההקלה הינה מוצדקת, מאחר ו"נשמר עפ"י התכנון המוצע מרווח קדמי פנוי ניכר העולה על: 12 מ' בקדמת המגרש בין הבנוי המוצע לבין קו הרחוב דבר אשר מעלה את איכות חיי מגורי הדיירים בסביבה הקרובה". עם כל הכבוד הראוי, אין בין מה שקבענו בערר גבעת דאונס ובין דברים אלו מאומה. המטרה בתכנית הייתה (כפי שהובהר בהחלטה הנ"ל), לשמור על אופיו העירוני למחצה של אזור הר הכרמל, על ידי שמירה על המרווחים, נטיעת עצים רבים במגרש, ושמירה על תכסית נמוכה. בהתאם לכך, בנסיבות של אותו מקרה, מצאנו כי לא ניתן היה לעשות כן על ידי הקמתם של שני מבנים נפרדים, אולם גם אז קבענו כי היה צורך בשינוי הבנייה, כך שיישמר אזור ירוק גדול יותר. באותו המקרה, הצורך בשינוי התכנוני נבע מכך כי המגרש היה משופע והיחס בין רוחבו לאורכו היה 1:2 לערך (ואז בניית שני מבנים ושמירה על מרחק של 8 מ' יצרה בעיה אמיתית), בעוד במקרה שבפנינו המצב שונה בתכלית - המגרש שטוח למדי, והיחס הוא כ-1:3. על כן, זהו בדיוק המגרש בו יש לשמור על הוראותיה של התכנית. אם לא די בכך, במקרה זה, המדובר בתכנון שאין בינו ובין מטרת התכנית והוראותיה מאומה. לא רק שהמדובר בבנייה של בניין אחד במקום שניים, הבנייה המוצעת יוצרת חריגה לכל המרווחים (מלבד המרווח הקדמי, שכולו הופך למגרש חניה אחד גדול, למעט חלק קטן בצד הצפון-מזרחי). הבנייה יוצרת מרווח קדמי גדול, אולם זה מנוצל לחניה בלבד, וכך לא ניתן לנצלו לגינון. לא שוכנענו כי נעשה נסיון כן ואמיתי לבצע תכנון התואם את הוראות התכנית. הרצון למקסם רווחים מהקרקע אינו יכול לגבור על קביעות בתכנית תקפה, כאשר אין הצדקה תכנונית לכך. האדם אשר רכש את הקרקע ידע על המגבלות הקיימות בה, והיה עליו להניח כי לא יקבל הנחות או הקלות מהוראותיהן של התכניות החלות עליה. רק אם נקלע הוא למצוקה תכנונית (כפי שאכן הוכח בערר גבעת דאונס), והתוצאה שתתקבל אם התכנון יבוצע לפי הוראות התכנית, יפגע במטרותיה, אזי נכון להתיר את ההקלה או ההנחה מהוראותיה. במקרים בהם קיימות חלופות תכנוניות ראויות, המאפשרות את הבנייה באופן התואם הן את הוראות התכנית, והן את מטרותיה, אין לאפשר הקלות או הנחות מהוראות התכנית. בכל מקרה, על הוועדה המקומית להפעיל שיקול דעת תכנוני האם ראוי לאפשר חריגות מהוראות התכנית, ולא להתירן רק בשל בקשתו של היזם. כאמור, על בעל הקרקע להניח כי הוא כפוף להוראות התכנית, ואין הוא יכול להניח מראש כי יקבל הקלות. ההקלה (או ההנחה, במקרה זה), היא החריג, ואסור לו להפוך ולהיות הכלל. עמד על כך בית המשפט בעת"מ (חי') 360/01 חברת בייטס בע"מ נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה - מחוז חיפה ואח', : "קודם לדיון בשאלה האמורה, ראוי לחזור ולהבהיר, כי סמכות הועדה לאשר הקלה, אינה בגדר 'זכות מוקנית' בידי מגיש הבקשה להיתר. אין היא בבחינת 'זה שלי' כנקודת מוצא, ועליה מוסיפים ומגישים בקשות נוספות. כפי שהבהיר חברי ד"ר ביין, ס' נשיא בעת"מ 33/98 (הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית-מחוז חיפה ואח', פד"מ כרך ב, חלק שני, 420, להלן: פס"ד הרט), ההנחה היא שהתכנית המאושרת היא הנותנת ביטוי נכון לאיזון האופטימלי שיש לתת בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרסים של כלל הציבור, לרבות בעלי המגרשים הגובלים (סעיף 1 בפרק "דיון ומסקנות"). האפשרויות שהחוק מתיר להוסיף ולאפשר "הקלה" או "שימוש חורג" מתכנית, הן בגדר של חריגים, ואין מקום, לא על-ידי מבקשי ההיתר, לא על-ידי רשויות התכנון ובוודאי שלא על-ידי בתי המשפט, להפיכתם מ'חריג' ל'כלל'." וכך נפסק בעת"מ (ת"א) 1888/04 משה הר-לב ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה פתח תקווה ואח', : "לאור היותה של ההקלה סטיה מתכנית ראוי שתעשה באופן חריג ולא באופן שגרתי כאשר על מבקשי ההקלה להציג נימוק המצדיק סטיה מהתכנית. בעניין זה מקובלת עלי פסיקתו של בית המשפט לעניינים מינהליים בבית המשפט המחוזי בחיפה, עת"מ 33/98 טובי הרט ואח' נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה ואח', פד"מ ב(2) 420, 430: "ככלל יש להיצמד לתכניות בניה מאושרות. יש לצאת מן ההנחה שההליך בהן הן נדונות וזוכות לאישור, מובנה בצורה כזו שיביא לאיזון האופטימלי בין הזכויות הקנייניות והכלכליות של בעלי המקרקעין לבין האינטרס של הציבור בכללותו, ושל בעלי המגרשים הגובלים. אמנם החוק מכיר באפשרות לסטות מתכנית מאושרת על דרך ההקלה... אך יש לזכור שמדובר בחריגים ועל האחראים לתכנון ולמתן היתרים להישמר מאוד מהפיכת החריג לכלל" (ההדגשות אינן במקור - ש.ג.)." דברים אלו, על אף שנכתבו בעשרות החלטות של ועדה זו, זוכים להתעלמות גמורה מהוועדה המקומית. התוצאה היא כי כאשר מקרים דומים מסוג זה מגיעים אלינו, אנו נאלצים שוב ושוב לבטל את החלטותיה של זו, ומי שנפגע מכך הם היזמים, אשר הליך אישור בקשותיהם מתארך שלא לצורך. מן הראוי היה כי הוועדה המקומית תיקח נושא זה לתשומת ליבה. ככל שהדבר נוגע לטענות העוררים, הרי שלאור העובדה כי מטרת התכנית אינה מושגת בתכנון הנ"ל, אין מקום לאשר "הנחה" או הקלה מהוראות התכנית. על כן, אנו מקבלים את הערר, וקובעים כי דין הבקשה, כפי שזו הוגשה, להידחות. על המשיבה להציג בקשה התואמת את הוראות התכנית. בניהסטיה ניכרת מתכניתמבנה