ערר על החלטה לדחות את התנגדותה של העוררת לבקשה לתכנית שינויים של בנייה אותה ביצעו המשיבים מס' 2 (להלן: "המשיבים"), בבית המשותף בו מתגוררים הן העוררת, והן המשיבים, ברחוב רחל 9 בטבריה (להלן: "הבניין"). 2. ראוי לציין כי המשיבים קיבלו, כבר בשנת 2009, היתר לבניית התוספות לבניין, וכנגד החלטתה זו של הוועדה המקומית לא הוגשו עררים או עתירות כלשהן (על אף שבוצע פרסום לבקשה). העוררת הגישה את הערר רק לאחר שהתנגדותה לתכנית השינויים, אשר נועדה להסדיר את הבנייה אשר בוצעה בסטיה מההיתר המקורי, נדחתה. 3. בכתב הערר העלתה העוררת טענות הנוגעות, בראש ובראשונה, לדרך התנהלותה של הוועדה המקומית, כאשר זו לא דאגה לזמנה לדיון בהתנגדותה זמן מספיק מראש, ואף דנה בה על אף שהעוררת הבהירה כי היא עומדת על כך כי תשתתף בדיון. לפיכך, ביקשה העוררת כי נכריז כי החלטתה של הוועדה המקומית בטלה, ואין לה כל תוקף. לגופו של עניין נטען כי הקיר אשר נבנה בחזית המגרש, הינו גבוה בהרבה ממה שמוצג בבקשה, שכן זה הינו בגובה העולה על 2 מ', כאשר נטען כי המדובר בקיר בגובה של 1.8 מ' בלבד. לטענת העוררת, המדובר בקיר מסוכן, אשר אין להסכים עם קיומו, שכן הוא מסתיר את היציאה מחצר הבניין אשר נעשית ישירות לכביש סואן, בו אין אפילו מדרכה. בנוסף הפנתה העוררת להתנגדותה, המתייחסת לפגיעה ברכוש המשותף, יצירת כניסה נוספת למרתף, אשר תהפוך ליחידה נפרדת, טענות כנגד פתיחת חלונות לכיוון הגינה, וכן טענות הנוגעות לטעויות מדידה (טעויות אשר לא נתמכו בכל ראיה). 4. המשיבים לא הגישו תגובות לערר. על כן, יש לראותם כמי שמתבססים על החלטתה של הוועדה המקומית בלבד. 5. ככל שהדבר נוגע לטענתה המקדמית של העוררת, הרי שזו אינה יכולה לעמוד. לא חלה כל חובה על הוועדה המקומית לזמן את העוררת לדיון בהתנגדות להיתר (במובחן מדיון בהתנגדות לתכנית, או בדיון בוועדת הערר). אם זומנה היא לדיון, הרי שהדבר נעשה לפנים משורת הדין, ואין שום הצדקה לעכב את הוצאת ההיתר, בשל העובדה כי המועד אינו נוח לעוררת, ובלבד שהתנגדותה נשמעה ונדונה. אם זה המצב, החלטתה של הוועדה המקומית תקפה, ואינה נפסלת רק בשל כך. אם לא די בכך, העוררת זכתה גם לקבל את יומה בפני ועדת הערר, ועל כן כל טענה שיש לה הנוגעת לפגיעה בזכות הטיעון, דינה דחייה. 6. דברים יפים לעניין זה נקבעו בעת"מ (חי') 1033/03 כרסנטי נ' ועדת הערר המחוזית מחוז חיפה ואח': "יתירה מכך, שוכנעתי כי זכות הטיעון העומדת לעותר מכוח כללי הצדק הטבעי לא קופחה, שכן היתה לעותר הזדמנות להעלות את טענותיו בכתב בבקשה שהגיש לועדה. ויודגש: גם המתנגדים לא נשמעו בפועל בועדה, אלא הם הביאו את נימוקי התנגדותם בכתב. בהקשר זה אוסיף, כי כללי הצדק הטבעי אינם כללים נוקשים, אלא נועדו להבטיח שמיעה הוגנת או טיפול הוגן מצד הרשות בעניינו של האזרח [בג"ץ 361/76 המגדר ברזלית נ' שלמה רפאלי, פ"ד לא(3) 281, 292]. בענייננו, לא התרשמתי כי עמדתו של העותר לא הובאה באופן מלא בפני הועדה ו/או לא זכתה לטיפול הוגן. זאת ועוד, גם אם בהליך לפני הועדה המקומית קופחו זכויותיו הדיוניות של העותר, הרי שפגם זה נרפא במסגרת הליכי הדיון בערר שהתנהל לפני הועדה המחוזית. סעיף 152(ד) לחוק התכנון והבניה קובע, כי החלטת ועדת הערר תבוא במקום החלטת הועדה המקומית. בענייננו, אין חולק שניתנה לעותר ההזדמנות להשמיע את טענותיו באוזני הועדה, וחברי ועדת הערר אף ערכו סיור באזור הרלוונטי בטרם קיבלו החלטתם. בנסיבות אלה, לא יוכל העותר להישמע בטענה כי זכות הטיעון שלו קופחה מבחינה מהותית." 7. על כן, אין מקום לקבל את טענות הבטלות של העוררת. 8. ככל שהדבר נוגע לגופם של דברים, הרי שגם כאן, מצאנו מעט מאוד נושאים אותם ניתן לקבל. ראשית, הטענות הנוגעות לפתיחת חלונות בבניין, אינן חורגות במאומה מהמותר. ההפך הוא הנכון, המדובר בבנייה התואמת את הוראות התכניות החלות, ואין לעוררת זכות להתנגד לכך. דברים אלו הובהרו בבג"ץ 288/00 אדם טבע ודין ואח' נ' שר הפנים ואח', פ"ד נה(5) 673: "בקשה להיתר בנייה אינה נדרשת כלל לפרסום, והנפגע מהיתר לבנייה הניתן לזולתו אינו קונה זכות התנגדות. תרופתו של הנפגע היא בתובענה אזרחית כהילכת איגרא רמא ובנותיה; ראו בג"ץ 16/50 איגרא-רמא בע"מ נ' ועדת בנין ערים ת"א. ראו עוד, למשל, פרשת ח'לף, לעיל" ודברים דומים נפסקו בעת"מ (חי') 2429/04 מלכה מירון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה קריות, : "המסקנה העולה מהשתלשלות עניינים זו היא כי בניית המבנה על חלקה 100 נעשתה במרחק צידי של 2.70 מטר, (למעט העמודים התומכים שלא הוזזו מסיבה קונסטרוקטיבית), זאת בהתאם לתכניות ק/130 וק/131 הנ"ל. לאור זאת מתן ההרשאה לביצוע הבנייה בענייננו לא נחשב להקלה כמשמעותה בחוק ואינו מזכה את העותרות בזכות להגיש התנגדות לבנייה על חלקה 100." 9. גם לגופו של עניין, צודקת הוועדה המקומית בטענתה כי המדובר בחלונות אשר כלל אינם מופנים כלפי דירת העוררת, ועל כן לא ברור כיצד היא נפגעת מכך. 10. גם הטענות אשר נטענו בעניין הרכוש המשותף, אינן טענות אותן ניתן לטעון בפני מוסדות התכנון. המדובר בטענות אשר אמורות להתברר אצל המפקחת על רישום המקרקעין. בכל מקרה, לא מצאנו כל טעם תכנוני המצדיק קבלת טענות מסוג זה. 11. שני נושאים בלבד מצריכים את התייחסותנו. הראשון הוא הקיר אשר נבנה בחזית הבית. אין ספק כי המדובר בקיר אטום, אשר גובהו נע בין 1.8-2 מ'. התכנית החלה על המגרש, ג/6847, אינה קובעת מאומה לגבי בנייתם של קירות בגבולות המגרש, ועל כן חלות הוראות פרק ד' לתוספת השניה לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל-1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") אשר קובעות כי בנייה במרווחים תהא מותרת, על פי האמור באותו הפרק, ובלבד שהתכנית החלה אינה קובעת אחרת. בתקנה 4.09 לתוספת השניה לתקנות בקשה להיתר, נקבע כי על גבול מגרש ניתן להקים גדר שגובהה אינו עולה על 1.5 מ'. הגדר הנ"ל אינה תואמת את ההוראה הנ"ל. על כן, לא ניתן היה להתירה, למצער ללא כל פרסום הקלה. ראוי לציין כי לדעתנו יש ממש בטענת העוררת כי המדובר בגדר אשר יוצרת הסתרה של הנעשה בכביש, וכי מן הראוי שהגדר האטומה תונמך לגובה של 0.5 מ' בלבד, ומעליה ניתן יהיה לבנות גדר קלה בלבד, אשר תאפשר את המבט החוצה. 12. הנקודה השניה אשר עליה יש לתת את הדעת היא העובדה כי תוספת הבנייה בקומת הקרקע (אשר נקראת בבקשה "קומת מרתף", על אף שאין היא עונה על תנאי כלשהו כקומה כזו), אכן נחזית כיחידת דיור נוספת. המדובר בשטח של 44 מ"ר (על פי חישוב השטחים, אשר חושב על פי ההיתר ולא על פי הבקשה הנוכחית, וגם זאת יש לתקן), הכולל ממ"ד (אשר מהווה חדר שינה), חדר מגורים גדול, מקלחת ושירותים, וכן מטבח. כמו כן, קיימת כניסה נפרדת לבנייה הנ"ל, וכניסה נפרדת לבית הקיים, הנמצא בקומה מעל קומת "המרתף". 13. הוועדה המקומית טענה כי המדובר הואיל וקיים חיבור של מדרגות בין שתי הקומות, הרי שהיא אינה רואה בכך שתי יחידות דיור. אנו סבורים כי אין לקבל עמדה זו. העובדה כי קיים חיבור שכזה (אותו ניתן לסגור באמצעות דלת פנימית), אינו מבטל את הצורך בבחינת האפשרות כי המדובר ביחידות נפרדות. אפילו במקרים בהם קיימת כניסה ראשית אחת, ניתן לעיתים לראות ביחידות כנפרדות, וזאת על בסיס בחינה פונקציונאלית של הקיים בהן. 14. סעיף 145 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 מגדיר "דירה" כ"חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר". הגדרה דומה קיימת כיום גם ל"דירת מגורים", בתקנה 1 לתקנות בקשה להיתר ("חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד"), אשר הינה זהה גם להגדרה הקיימת בתקנה 2(9) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), התשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת"), אשר הינה הרלוונטית לענייננו. 15. בתי המשפט קבעו כי הפרשנות של המונח "דירה", או של "יחידת מגורים", הינה פונקציונאלית. כך, לדוגמה, גם העדרה של כניסה נפרדת לכל יחידת דיור, אינה שוללת את קיומה של כל יחידה כיחידה עצמאית. כך, לדוגמה, נקבע ברע"פ 11191/07 אלפונסו ברדה נ' מדינת ישראל - הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון, : "לאור הגדרת המונח "דירה" סבור אני, כי בצדק קבעו הערכאות הקודמות, כי מכלול הנסיבות נשוא בקשה זו מצביעים בבירור על כך, שהדירה פוצלה לשתי דירות נפרדות והרי לכל אחת מהיחידות שבדירת המבקשים דלת כניסה נפרדת מתוך המבואה הניתנת לנעילה; אין מעבר ישיר בין יחידות הדיור עצמן וכל אחת מהיחידות הינה עצמאית; לכל יחידה יש קיום עצמאי - מטבח משל עצמה, שירותים ומקלחת או אמבטיה; לכל יחידה דוד מים חמים נפרד וביחידות הדיור נעשה שימוש על-ידי צדדים הזרים זה לזה - ביחידה אחת עשתה שימוש בתם של המבקשים וביחידה האחרת - שוכרים שחתמו על חוזה שכירות עם המבקשים. כמו-כן, קביעותיהן של הערכאות הקודמות - לפיהן אי קיומה של כניסה נפרדת מן החוץ, מרשות הרבים, לכל אחת מהיחידות אינו שוללת כשלעצמה את עצמאותה של כל יחידת דיור באשר לכל אחת מאלה כניסה נפרדת משל עצמה מתוך המבואה ואין משתמש ביחידה אחת יכול להיכנס ליחידה האחרת, כך שקיימת הפרדה מוחלטת בין היחידות - בדין יסודן." 16. מבחינה פונקציונאלית, המדובר בשתי יחידות. לכאורה היה מקום לדרוש מהמשיבים להגיש בקשה מתאימה (לרבות הוספת ממ"ד ומקום חניה) או לדרוש את הריסת המטבח הקיים בקומה התחתונה כתנאי להוצאת ההיתר. אם הוועדה המקומית סבורה כי ניתן לפתור זאת על ידי קבלת התחייבות מהמשיבים לכך כי היחידה התחתונה לא תושכר (לרבות קבלת ערבויות), וכן על ידי רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין, לפיה אין להשכיר או למכור את היחידה הנפרדת במופרד מהיחידה הראשית, אזי עליה לדרוש זאת כתנאי להוצאת ההיתר. 17. לפיכך, אנו מקבלים את הערר באופן חלקי, וקובעים כי על הוועדה המקומית לדרוש את הריסת הקיר באופן החורג מהמותר, ולקבוע כי זה יהיה אטום רק עד לגובה של 0.5 מ', ומעליו ניתן יהיה להציב גדר קלה, ובלבד שגובה הקיר לא יעלה על 1.5 מ' מפני הקרקע הסמוכים לה, בכל נקודה ונקודה. כן יש לפעול על פי סעיף 16 להחלטה זו, על מנת למנוע את יצירתה של התוספת כיחידה נפרדת. התיק מוחזר לוועדה המקומית להמשך טיפול. בניהתכנית שינוייםערר