אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

"הבניין לא יאוכלס עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי" עסקינן בפרויקט בן 67 יחידות דיור בו נבנו יחידות דיור נוספות שלא כדין על ידי חברת חפציבה בשעתו. לימים, עם קריסתה של אותה חברה רכשה העוררת הזכויות על מנת להשלים הפרויקט ולשווקו לרוכשי הדירות. משמעות הועדה המקומית כמפורט בהחלטתה הינה ששלושה בניינים יאושרו בשלמותם, לאחר אישור הקלה לתוספת יחידות, ואילו בניין אחד יאושר חלקית כאשר 6 יחידות דיור מתוכו יסומנו להריסה, לגבי בניין זה נקבע התנאי נשוא הערר. תמצית טענות העוררת על פי היתרי הבניה שניתנו בשעתו לחברת חפציבה אושרו בבניינים מחסנים צמודים לדירות כשטח שירות ואולם הועדה המקומית חזרה בה נוכח היותם חלק אינטגרלי למעשה של הדירות (ללא כניסה נפרדת ו/או הפרדה משטח הדירה), ועל כן נוצר מחסור בשטחים עיקריים לצורך הכשרת היחידות הנוספות שנבנו בשעתו על ידי חברת חפציבה. יחד עם זאת, העוררת קיבלה את הדין והגישה תכנית בסמכות הועדה המחוזית, לצורך הכשרתן של אותן יחידות, אולם תכנית זו טרם נדונה בועדה המחוזית, כאשר מאידך גיסא 6 הדירות "הכשרות" בבניין הרביעי נמכרו, בנייתן הסתיימה ואף המועד למסירתן לקונים חלף זה מכבר. בשעתו סברה העוררת כי התנאי האמור עניינו באיכלוסן של הדירות הנוספות ואולם עתה התברר לה כי מדובר בכל הבניין ומכאן מועד הגשתו של ערר זה באיחור לכאורי. העוררת מוסיפה וטוענת כי הליווי הבנקאי שלה תלוי בקיומן של 64 יחידות דיור כשירות וכשרות בפרויקט ולאור האמור לא היה באפשרותה להחריג מכלל היחידות את היחידות הבנויות בבניין הרביעי, שכן החרגה כזו היתה מסכלת הליווי הבנקאי ואת הפרויקט בכללו. העוררת הודיעה כך מבעוד מועד לועדה המקומית ולפיכך סוכם כי בבניין זה יינתן היתר בניה חלקי עד לכמות המאושרת על פי התכנית. תמצית עמדת הועדה המקומית דין הערר להידחות על הסף מחמת איחור בהגשתו. מדובר בהחלטה שהתקבלה בחודש 12/2009 ורק לאחר שקיבלה העוררת היתרים על פיה הגישה ערר זה, בנוגע לבניין האחרון. דין הערר להידחות על הסף בהעדר זכות ערר, שכן מדובר בתנאי למתן היתר ולא בסירוב לתיתו. במועד רכישת הנכס ידעה העוררת על החריגות המהותיות וברירה את ההליכים שידרשו לשם הכשרתן לרבות תכנית בסמכות הועדה המחוזית. בין העוררת והמשיבה נערכו פגישות בנסיון לזרז את השלמתן של יחידות הדיור ובכך להקל על מצוקתם של רוכשי הדירות מחפציבה. לעניין המחסנים הרי שמדובר בשטחים עיקריים המהווים חלק אינטגראלי משטח הדירות. העוררת יודעת כי הגורם היחיד המוסמך להכריע בבקשתה לרבות בתנאים בהם יותנה היתר הבניה הינו הועדה המקומית ועל כן אפילו היה ממש בטענתה לעניין מצג במישור העובדתי (ולא כך הם פני הדברים) ידעה כי כל כוונה כפופה להחלטות הועדה המקומית בפורום המתאים. על פי סעיף 157 א' לחוק יש להעניק טופס 4 רק מקום בו המבנה נבנה בהתאם להיתר בניה שניתן, ולפיכך לא ניתן להעניק טופס 4 במקרה דנן כל עוד לא הוכשרו הדירות היתרות. דיון והכרעה כפי שהבהרנו לא אחת במקרים מתאימים ניתן לאפשר טופס 4 חלקי לבניין. יחד עם זאת במקרה דנן איננו רואים לעשות זאת בשלב זה, שכן החובה הראשונית על פי חוק הינה לחבר בניינים התואמים את היתרי הבניה ואילו כאן לא מדובר בסטייה שולית, ולפיכך הגם שברי לנו כי העוררת אינה אחראית לסטייה האמורה וכי קיימת חשיבות ציבורית לאכלוס הפרויקט במהרה אנו סבורים כי נוסחת האיזון הראויה במקרה דנן הינה כדלקמן: בתוך 14 יום תמציא הועדה המקומית לועדה המחוזית את חוות דעתה בנוגע לתכנית אל / 195 / 8 / 1. היה ותחליט הועדה המחוזית על הפקדת התכנית האמורה יינתן אישור אכלוס ליחידות המאושרות בלבד. אם החלטה כזו לא תתקבל במחוז בתוך 60 יום יוכלו הצדדים לשוב ולפנות לועדת הערר אשר תיתן החלטה מנומקת וסופית. לפיכך הערר התקבל מקצתו. הימוריםבניין