בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן) הועדה המקומית החליטה: "לא לאשר את הבקשה. אין בסמכות הועדה לאשר היתר בניה למבנה למטרה מסחרית הנוגדת את היעוד שנקבע למקרקעין בתב"ע המאושרת רע/בת/2002, כמו כן מסתייגת הועדה מהעמדת קראוון בתחום החלקה, שאינו בגדר המבנים המותרים לבניה על פי התכנית שבתוקף ושאינו משתלב אדריכלית." מדובר במבנה יביל בשטח של 20 מ"ר המשמש משרד במגרש למכירת רכבי ליסינג של חברת אופרייט ליס. בקשה זו הוגשה במקביל לבקשה לשימוש חורג למגרש למכירתם של מכוניות במקרקעין המיועדים לתעשייה. תחילה הוגשה בקשה אחת אולם נוכח הוראות הצוות המקצועי הופרדו הבקשות. הבקשה לשימוש חורג לא נדונה תוך קביעת אותם גורמים לפיה לא ניתן לאשר שימוש חורג על שטח אספלט שנסלל ללא היתר ומשרד שבנוי ללא היתר. במקביל ננקט הליך פלילי נ' העוררת בגין ניהול עסק ללא רשיון וניתן צו דחוי לסגירתו אלא אם יתקבל רשיון עסק או היתר זמני כדין. תמצית טענות העוררת העוררת טוענת כי היא מופלית לרעה על רקע העובדה כי בסמיכות רבה ועל אותו שימוש וייעוד מצויים עוד 3 מתחרים עסקיים העוסקים באותו עיסוק וקיבלו רשיון עסק והיתר לשימוש חורג. חברת אלבר, חברת סיקסט, חבר אוויס, וכן מכון רישוי ומוסך צמוד למבקשת. בקשות המבקשת הוגשו עם כניסתם למגרש. על פי התכניות התקפות ובכלל זה רע / בת / 2002 מיועדים המקרקעין לתעשייה, נקבעו שטחים לצרכים, חניה ושצפ"ים ועוד. בין היתר מתירה התכנית הקמת מוסך למתן שירות לרכב, אזורי אחסון ללא מכירה ועוד. התכנית אוסרת על תעשיה מזהמת וכן על שימוש מסחרי. הקריטריון הקבוע בתכנית עצמה לאישור שימוש חורג הינו עמידתה של הפעילות המבוקשת בהוראות בנושא איכות הסביבה. כמו כן מתייחסת התכנית לשימושים מעורבים תוך קביעת סוג העסקים, פירוט התשתיות, שטחי חניה ואישור איכות הסביבה. בנוסף חלה במקרקעין תכנית רע / 2002 / יא' המתירה בהם בנוסף לאמור שימוש מסחרי למסעדות, בתי קפה, מעדניות, בנקים, סניפי דואר, משרדי נסיעות, בתי מרחקת, חנויות לצורכי משרד, מוצרי אלקטרוניקה, מכונים להעתקת מסמכים, שימוש למשרדים בשטח העולה על 500 מ"ר , ספא, מכון כושר ואכסון מלונאי. תמצית עמדת הועדה המקומית העוררת מפעילה ללא רשיון עסק ללא היתרי בניה , היתר לשימוש חורג, מגרש למכירת מכוניות. המגרש נסלל, גודר והוצב בו משרד מכירות. על רקע זה ננקטו נגד העוררת הליכים פליליים וניתן צו סגירה דחוי. לא ניתן על פי דין לקבל היתר בניה זמני למבנה שיעודו חורג ומנוגד לייעוד הקבוע בתכנית. הטיפול בשימוש חורג הופרך נוכח קיומו מבנה לא חוקי כנ"ל. השימוש למגרש מכירת רכב משומש הינו שימוש מסחרי אסור. מדובר באזור המיועד להיטק נקי והעוררת מקפידה לא לאשר בתחומו שימושים מסחריים. מוסך הינו שימוש מותר על פי התכנית וכי במבנים ששימושם העיקרי מוסך התירה הועדה המקומית לחברת המכוניות אולם תצוגה ומכירת מכוניות בשימוש חורג. לא הותר שימוש של מכירת רכב משומש במגרש פתוח. באזור תעשיה המערבי עליו חלה תכנית רע / 330 א' ניתן להתיר עסקי מסחר ואכן פועלים שם עסקים למכירת / השכרת רכב. דיון והכרעה ועדת הערר דנה בערר, שמעה בהרחבה את טענות הצדדים, ואף יצאה לסיור בשטח על מנת להתרשם באופן בלתי אמצעי מטענות אלה. במסגרת זו נמצא כדלקמן: מצפון למתקן השכרת מכוניות בדג'ט. מדרום למתקן מוסך מזדה. ממזרח שצ"פ משמש חניה. ממערב שטח פתוח ותחנת דלק סונול. דרומית למבנה מזדה מספר מתקנים לשרותי רכב כולל מכירת מכוניות. בהמשך ברחוב תדהר בצפון סוכנויות מכוניות טויוטה, יונדאי ושלמה סיקסט. במהלך הדיון טען ב"כ העוררת כי הבקשה הוגשה קודם לתחילת הפעילות, כי הנחיות הצוות המקצועי בנוגע להפרדת השימוש מהבקשה אינן נכונות, כי ניתן להגיש בקשה מקבילה וכי על פי פסק הדין בלפוריה מקום בו מתבקש שימוש חורג במבנה יש לעשות זאת. נציג הועדה המקומית ציין כי העסק של אלבר פועל ללא רשיון עסק. סיקסט - ניתן היתר בהתאם להחלטת ועדת הערר. מכון הרישוי בהיתר וכן גם המוסך הגובל בעוררת. הועדה תשמח לקדם במקרקעין מבנה הייטק. כאמור בהחלטתנו בעניין ערר 164/08 (בנוגע לבקשת השכרת רכב שלמה - סיקסט) איננו סבורים כי על רקע התכניות החלות במקרקעין (ולענייננו חלה גם תכנית המתירה לעשות בהם שימוש מסחרי אם כי מסוג אחר), עצימותה של בקשה לשימוש חורג לשימוש המבוקש - מגרש למכירת מכוניות נמוכה ואין בשימוש זה כדי להוות סטייה ניכרת. יחד עם זאת, אין באפשרותנו להתעלם כי שימוש חורג טעון מבנה כדין תחילה. המבנה היביל קא עסקינן (בשונה ממשרדי חברת סיקסט בערר 164/08) תכליתו לשמש משרד לעסק המבוקש בשימוש חורג. העוררים אף הבהירו שמאחר והם שוכרים המגרש התבקשה הצבתו של מבנה זה לצורך תכלית זו, ולא הוצג בפנינו כל שימוש אלטרנטיבי תואם תכניות לאותו מבנה. על כגון דא כבר נפסק בע"א 482/99 בלפוריה מושב עובדים להתיישבות שיתופית חקלאית בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית יזרעאלים ואח' כדלקמן: "הוועדה אינה מנועה מלבחון את שאלת השימוש בטרם מתן היתר הבנייה בשל החשש מפגיעה בזכות הקניין של בעל הקרקע. עליה לכבד את זכות הקניין ולהתחשב בה בכפוף למגבלות דיני התכנון המתווים את שיקול-דעתה. יתרה מזו, בחינת שאלת סוג השימוש במבנה שביחס אליו מבוקש היתר בנייה, בטרם מתן ההיתר, מהווה חלק מהותי מתפקידה של הוועדה המקומית. אם הוועדה תיאלץ לבחון את שאלת השימוש רק בדיעבד, לאחר סיום הבנייה, היא עלולה לעמוד בפני עובדות מוגמרות ואף בפני הסתמכות של צדדים שלישיים. בנסיבות כאלה, מצד אחד, עלול שיקול-הדעת של הוועדה להיות מושפע שלא כראוי מהמצב שנוצר עקב אי-החוקיות, ומצד אחר, בהפעילה את שיקול-דעתה בשלב מאוחר עלולה היא לפגוע בזכות הקניינית פגיעה קשה יותר. לפיכך ניתן לקבוע כי כאשר החליטה הוועדה לדחות את ההכרעה בחוקיות השימוש לשלב האכלוס נמנעה מלהפעיל את שיקול-הדעת הנדרש ממנה. כפי שיפורט להלן, חששה של הוועדה בדבר שימוש שלא בהתאם לתכנית היה חשש מבוסס, על-כן משעלה בוועדה הנושא האמור, היה עליה להתמודד עמו ולהכריע בשאלה שלפניה." ובהתאם קבענו בעבר בעניין ערר 203/07 יזדי עמיקם נ' הועדה המקומית חוף השרון כדלקמן: "שנית, ברגיל, הוצאת היתר בניה במקביל לבקשת השימוש החורג אינה ראויה. על כגון דא כבר נפסק: "אכן, כעיקרון, אנו סבורים כי אין לנקוט בהליכים של שימוש חורג לגבי בניין אשר טרם הוקם, שכן קיים חשש רב כי הקמתו בצורה שכזו, יוצרת מצב בו לא ניתן יהיה לבצע בו שימוש המתאים למצב הקיים בתכנית (ואז למעשה המדובר בסטיה ניכרת, מכוח תקנה 2(3) לתקנות סטיה ניכרת). על הרציונל העומד מאחורי תפיסה זו, עמדה ועדת הערר בתל אביב, במסגרת ערר 5272/99 אורי בן אורי נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח', בקובעה כדלקמן: "עמדתה של ועדת הערר, כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטות קודמות, היא כי לא ניתן לאשר שימוש חורג בבניין שטרם הוקם, אלא רק בבניין קיים. כך למשל נקבע בערר תא/ 5505/97 בו נדונה בקשה להיתר להקמת "מרכז ללימודי תקשורת", בהליך של שימוש חורג: "עמדת ועדה זו היא כי לא ניתן לאשר את המרכז גם בהליך של שימוש חורג, שכן שימוש חורג בבנין ניתן לאשר כאשר מדובר בבנין קיים. אין החוק מאפשר מתן היתר בניה למבנה המהווה שימוש חורג, שכן בכך יש למעשה כדי לעקוף את הצורך בהליך של שינוי יעוד ללא הכנת תכנית מתאר. זאת ועוד - עפ"י סעיף 148 לחוק "היתר לשימוש חורג מתכנית יינתן לתקופה מוגבלת מראש". מתן היתר בניה לבניין המהווה שימוש חורג מתכנית מהווה דבר והיפוכו - שכן היתר הבנייה מאפשר בנייה לצמיתות של מבנה המיועד לשימוש שניתן לאשרו לתקופה קצובה בלבד. על כן לא ניתן לאשר הוצאת היתר בניה למבנה המיועד כ"מרכז ללימודי תקשורת" בהליך של שימוש חורג". החלטה נוספת ניתנה בתיק ערר תא/ 5229/98 בו נתבקש היתר לבנייה בניין מגורים במקום בניין משרדים בהליך של שימוש חורג: "אנו מקבלים את עמדת העוררת כי בנסיבות המקרה כאן, כאשר בניית הבנין טרם הושלמה, יש לראות את הבקשה להיתר ואת הבקשה לשימוש החורג כהליך אחד וכבקשה להיתר הכוללת בחובה שימוש חורג. יש שוני רב בין מצב בו ניתן שימוש חורג בבנין קיים לבין אישור שימוש חורג בבנין שהקמתו טרם הושלמה. עמדתה של ועדה זו היא כי "שימוש חורג" מטבעו ומעצם הגדרתו מתייחס לשימוש בבנין קיים, ואינו מאפשר הליך של "מתן היתר בנייה לשימוש חורג". פרוש המאפשר באופן גורף שינוי מדיניות תכנון על דרך של שימוש חורג עומד בניגוד להליך המרכזי שנקבע בחוק לענין זה הוא הכנת תכנית. הרציונל שבבסיס עמדה זו היא כי שימוש חורג הוא מטבעו זמני וחולף, ועל כן הבנין בו נעשה שימוש חורג עליו להתאים בראש ובראשונה לייעודי הקרקע המותרים בתכנית התקפה" גם במקרה הנדון מבוקש בניין חדש, המותאם מלכתחילה לשימוש הספציפי המבוקש, וממילא ברור כי לא יתאים לשמש למגורים, וכי השימוש המבוקש בו לא יהיה שימוש זמני שהוא אחד המאפיינים הבולטים של שימוש חורג." על כן לא ניתן לאשר את בניית הבניין בהליך של שימוש חורג." לפיכך בנסיבות אלה, איננו רואים כל אפשרות לאשר הצבתו של אותו מבנה יביל במקרקעין, הגם כי אין מחלוקת כי נכנס בגדר הזכויות המותרות לאישור. במילים אחרות של אחד התנאים לשימוש חורג הינו עמידתה של הבקשה במבחן ההפיכות ובמקרה נשוא ערר זה לא נטענה (לא כל שכן הוכחה) בפנינו עמדתה של הבקשה במבחן זה. בנסיבות האמורות הערר נדחה. יחד עם זאת, אנו סבורים כי מהטעמים האמורים לעיל אין מניעה לאשר שימוש חורג במגרש עצמו. ובמידה ותוגש בקשה למבנה תואם תכנית גם בחלק ממנו בהתאם לכללים שנקבעו בערר 164/08. קרוואןמבנה