אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

אי מתן החלטה לבקשת העורר למתן היתר בניה במגרש 133/2 מחצית מזרחית, בגוש 3628 חלקה 90 בנחלת יהודה המצויה בתחום התכנון של הוועדה המקומית ראשון לציון (להלן: "הוועדה המקומית"). הוועדה המקומית נמנעה, מליתן ההיתר בשעתו, מטעם אי בהירות במצב הקנייני במקרקעין נוכח הגשתו של הליך בבית המשפט לענייני משפחה, בסכסוך בין יורשים (העורר ואחייניו ה"ה קוטליצקי בוגר ואייל). יש להבהיר כי אותו סכסוך בבית המשפט לענייני משפחה נפתר ואינו קיים היום. יחד עם זאת, קיימת מחלוקת עם המשיבים 6 ו - 7 (משפחת פרידמן). גם בני משפחת פרידמן טוענים לזכויות בחלקה 90 וזאת בין היתר על פי הסכם שיתוף שנערך בין העוררים, המשיבים ואחרים. מן האמור עד כה עולה כי המחלוקת המצויה בתיק הינה מחלוקת קניינית ואין לה כל נגיעה בעניין לסוגיה התכנונית. אף אחד מן המשיבים לא טען כי הבקשה שהוגשה אינה תואמת את התוכניות החלות באותם מקרקעין. במצב דברים זה אל לה לוועדה המקומית לקבוע מסמרות קנייניים כאלה ואחרים. ובמה דברים אמורים? על פי ההלכה שנקבעה בבג"צ 1578/90 הלן אייזן נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ואח', הרי ש"יכולות הועדות להישמע בטענה שאין טעם שהן תקדשנה דיון סרק לשאלות התכנוניות המתעוררות כאשר נראה לכאורה שזכות הבניה, אם תאושר, אינה ניתנת למימוש. לפיכך אם יוצא לכאורה מהחומר שהומצא על ידי המבקש או בעלי הקנין האחרים בנכס שאין למבקש זכות קניינית, תוכלנה הועדות להפנות את המבקש לבית המשפט המוסמך; מאידך גיסא, אם השאלות הקנייניות שנויות במחלוקת או אם יוצא שלכאורה יש למבקש זכויות בניה מבחינת דיני הקנין או שבאין התנגדות לאחר שנשלחו הודעות כדין לזכאים, אין זכויות הקנין שנויות במחלוקת, תדונה הועדות בשאלות התכנוניות המתעוררות. בשום מקרה לא תכרענה הועדות בשאלות הקנייניות לגופו של הענין, הואיל והפונקציה המוטלת עליהן היא תכנונית בלבד". על יסוד הלכה זו הבהרנו לא אחת, כי רק מקום בו ברי כי למאן דהוא המבקש היתר, אין זכויות במקרקעין, יכולה הוועדה המקומית לדחות הדיון התכנוני בבקשה עד שיוכיח אותו מאן דהוא כי קיימות לו זכויות. ואולם רשות זו אינה נתונה לה, מקום בו אותן זכויות שנויות במחלוקת, או שעל פניו קיימות אותן זכויות. במקרה דנן איננו סבורים כי רשאית הוועדה המקומית לדחות הדיון התכנוני עד לאחר קבלת הבהרה קניינית שכן על פניו עולה כי לעוררים הזכויות הקנייניות המשמשות בבסיס בקשתם. ראשית, העורר הציג הסכם חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל ממנו עולה כי מגרש מס' 133 חלק 2 (המקרקעין נשוא ערר זה), מצוי בחכירתו; שנית, גם על פי גירסתם של ה"ה פרידמן וכעולה מהסכם השיתוף שנחתם בשעתו, אותם מקרקעין מיוחדים לעורר ולמשפחתו; טוענים ה"ה פרידמן כי העורר עצמו כופר באותו הסכם שיתוף (וכפירה זו גם נשמעה בפנינו במהלך הדיון). יחד עם זאת, גם אם הסכם השיתוף אינו תקף הרי שחלקו היחסי של העורר במקרקעין אינו נופל מהזכויות אותן מבקש לנצל. שכן, אותו מגרש מהווה רבע מחלקה א' של הנחלה ולה"ה פרידמן על פי הסכם השיתוף מוקצה כרבע מאותה הנחלה, כך שהניצול על ידי העורר אינו מסכל את חלקם של המשיבים פרידמן גם בדרך זו. כך או אחרת, איננו סבורים כי ניתן להצביע על מצב בו העורר נעדר הזכויות הדרושות מבחינה קניינית, על מנת לממש את בקשתו. יוזכר כי כל האמור לעיל נאמר במאמר מוסגר, שכן מוסדות התכנון לעולם לא יחליטו ולא יקבעו מסמרות בנושאים הקניינים וכל הבדיקה שפורטה לעיל הינה לכאורית בלבד, ואינה מחייבת מבחינה קניינית. אשר על כן ולאור האמור אנו מקבלים את הערר ומורים לוועדה המקומית לדון בבקשה ללא שיהוי, ולא יאוחר משלושים יום מהיום וככל שהבקשה תואמת התוכניות החלות במקרקעין להוציא ההיתר. הוועדה המקומית תמציא לצדדים תוצאות הדיון. יחד עם זאת מתן היתר הבניה יעוכב למשך 14 יום על מנת לאפשר למי מהמשיבים לפנות בסעד מתאים לערכאות המשפטיות הרלוונטיות ככל שימצאו לנכון. בכפוף לאמור הערר מתקבל. בניהקרקעותהיתר בניה