ערר לאשר את תכנית פת / מק / 1210 / 55 לדחות את התנגדותו של העורר התכנית הינה תכנית נקודתית החלה במקרקעין הידועים כחלקה 139 בגוש 6379 ברחוב סוקולוב בפ"ת (להלן: "המקרקעין"), ועיקריה הינם תוספת יחידות דיור (מ - 5 ל - 7) תוספות קומות (מ - 5 ל - 7) ללא חדרים על הגג, שינוי קו בניין צדדי מזרחי מ - 4 מ' ל - 0.50 מ' לכל הקומות וצדדי מערבי מ - 4 מ' ל - 3 מ', כמו כן שינוי בינוי ועיצוב אדריכלי. לעורר זיקה לזכויות במגרש 28 המצויה ממזרח לשצ"פ המפריד בין המקרקעין נשוא הערר וחלקתו, ומתנגד לתכנית. תמצית טענות העורר בסיס הזכויות במצב הקיים שגוי שכן בהתחשב בגודל המגרש (325 מ"ר נטו) ניתן לבנות בו רק 4 יחידות דיור ולא 5 יחידות דיור. הקטנת קווי הבניין מ - 4 ל - 0.5 מזרחה הינה שערורייתית. התכנית התקפה אינה מאפשרת בניה ברוחב מגרש קטן מ - 16 מ' אלא בקיר משותף, ולכן על היזמים לבנות קיר משותף עם בית הכנסת ממערב ולא לקרב הבניה מזרחה לכיוון מגרש העורר. בניין בקווי בניין כאלה יצרו הצללה על מגרש העורר. כמו כן אין לאפשר תכנון דירות של פחות מ - 75 מ"ר לדירה ויש לדרוש תקן חניה של 1.5 חניה לכל דירה (ולא חניה אחת כפי שמוצע). תמצית תשובת המשיבים המקרקעין מיועדים על פי תכניות תקפות לייעוד למגורים ג' ומצויים בין שני מגרשים ציבוריים: ממזרח שצ"פ וממערב שב"צ בו בנוי בית הכנסת. על פי הוראת פת / במ / 2000 / 14 החלה במקרקעין ניתן לבנות 13 יחידות דיור לדונם נטו מכאן שניתן להקים במקרקעין 4.225 יחידות דיור. סעיף 9 (ב)(6) לתקנון אותה תכנית קובע כי בכל מקרה בו מספר יחידות הדיור המחושב כולל שבר יחידות דיור מס' היחידות יעוגל כלפי מעלה ליחידת דיור שלמה. מכאן שניתן במצב הקיים להקים במקרקעין 5 יחידות דיור. הקטנת קווי הבניין כמבוקש בתכנית סבירה והינה פועל יוצא של שטח המגרש והזכויות המוקנות לו ומכל מקום מדובר בקו בניין 0.5 מ' רק לכיוון השצ"פ. סעיף 6.17 לפת / 2000 לעניין קיר משותף אינו מחייב קיר משותף אלא מותיר העניין לשיקול דעת הועדה. טרונייתה האמיתית של העוררת הינה כי יש לעשות איחוד וחלוקה של כל השטח ולהגיש תב"ע חדשה. הועדה המקומית בחנה האפשרות לאחד את מגרשו של העורר בתחום התכנית אולם לא נסתייע. דיון והכרעה עסקינן במגרש קטן יחסית בו מוקנות זכויות ל - 502 מ"ר עיקרי + שטח שירות, המגיעה לדברי הועדה המקומית במצב קיים כדי למעלה מ - 300 מ"ר. קווי הבניין על פי המצב התכנוני הנוכחי קובעת תכסית של 116 מ"ר. במצב דברים זה מובן כי יש לשנות את תצורת התכנון במטרה לאפשר מענה לזכויות המוקנות למגרש. התכנון שהוצג בפנינו סביר ויוצר דירות בנות 75 מ"ר עיקרי ובסה"כ כ- 90 מ"ר (כולל ממ"ד). עת עסקינן בתכנית החשיבות המוקנית למספר היחידות במצב הקודם נוגעת להשוואה מבחינת הפרוגרמה התכנונית העירונית ולא לתוספת המותרת במסגרת הקלה (שבס). לעניין זה יש לציין כי ראשית, על פי פת / 2000 / 14 הוראות העיגול הייחודית המצויה בה אכן מספר היחידות במצב התקף מגיע כדי 5 יחידות דיור (שכן עולה על 4 יחידות דיור ביחס לשטח המגרש כפול מספר היחידות לדונם נטו כמוסבר בעמדת המשיבים לעיל). שנית, באספקלריה פרוגרמטית איננו סבורים כי תוספת 3/2 יחידות דיור בליבו של שטח עירוני תגרום להשלכות בהיבט זה (מבחינת צורכי הציבור). לעניין אפשרות האיחוד הרי שזו נבחנה ואף נוסתה במסגרת הועדה המקומית, אך לא נסתייע הן מהביטים קניינים (שכן זכויותיה של העוררת אינן "נקיות" ובנסח הרישום מוטל עליהן עיקול) והן מהיבטים תכנוניים שכן מדובר באזורים שונים על פי התכנית החלה בהן. ודוק: אין מניעה עקרונית לערוך איחוד וחלוקה גם במגרשים בהם זכויות "מעורבות" כמבואר לעיל, אולם ברי כי יש בכך כדי להוסיף מורכבות לטבלאות האיזון. לא מצאנו ממש גם בבחינת קביעת קווי בניין אלטרנטיביים שיתקרבו לשב"צ ובו בית כנסת ולא לשצ"פ, היפוכם של דברים, עת קיימת אפשרות ההיגיון התכנוני והציבורי מחייב הרחקת הבניין מבית הכנסת בעוד לקרבתו לשצ"פ אין השלכות על השימוש בו. לעניין תקן החניה, הרי שזה תואם את הקבוע בדין התקף והואיל ומדובר בדירות קטנות, תואם גם את מדיניותה של הועדה המקומית, בתכנית בסמכות ועדה מקומית ואיננו רואים לשנות ממנו דווקא במקרה דנן. יחד עם זאת אנו סבורים כי 17% לגינון וחלחול אינו עונה על הנדרש וקובעים כי יש להגדיל השטח המיועד לגינון וחלחול כדי 20%. אשר על כן ולאור כל האמור הערר נדחה.ערר