השמאית המכריעה מצאה כי אין הבדל בייעודי הקרקע, בין התכנית המתארית, לבין התכנית המפורטת. ההבדל היחיד אשר נוצר כתוצאה מאישורה של התכנית המפורטת, הוא שיפור הזמינות. בעוד על פי התכנית המתארית הוצאת היתרים הייתה כפופה להליך תכנוני נוסף (של הכנת ואישור תכניות מפורטות), לאחר אישורה של התכנית המפורטת, ניתן להוציא היתרי בנייה, בכפוף לביצוע רישום החלוקה. לאחר שמצאה השמאית המכריעה כי זוהי ההשבחה אותה יצרה התכנית, חישבה היא את שווי הקרקע במצב החדש, על בסיס עסקאות אשר הוגשו לה על ידי שמאי המשיבה (שמאי העוררת לא טרח להגיש נתונים כלשהם, לשמאית המכריעה או לנו), והגיעה למסקנה לפיה שווי הקרקע בחלקה, עומד על 950 ש"ח למ"ר. לאחר שמצאה זאת, קבעה השמאית המכריעה כי חוסר הזמינות בקרקע שיצרה התכנית המתארית, כאשר דרשה היא את הכנת התכנון המפורט, הינו לתקופה של שנתיים וחצי (למרות שבפועל לקח למעלה מ-20 שנה להשלים את הליכי התכנון, ועל כן עשתה השמאית המכריעה חסד רב עם העוררת בקביעתה זו), וכי הריבית השנתית הגלומה באי הזמינות עומדת על 7%. על כן, ביצעה היא היוון של התקופה על פי השווי החדש (על פי נוסחת ההיוון הידועה - FV=PV(1+r)^n), ומצאה כי ההשבחה הכוללת כתוצאה מאישור התכנית המפורטת הינה 265,900 ש"ח, ועל כן ההיטל שיש להטיל על העוררת הוא 132,950 ש"ח. 9. ראוי לציין כי השמאית המכריעה לא התעלמה מטענות העוררת, לגבי העובדה כי גם במצב התכנוני החדש, עדיין יש צורך בהליכים בטרם ניתן יהיה להוציא את היתר הבנייה. אלא שהשמאית המכריעה מצאה לנכון לדחות טענה זו, כאשר היא קובעת כדלקמן: "תכנית ג/6533 מקדמת את הפן התכנוני-סטטוטורי, בכך שהיא מהווה תכנית מפורטת, המחלקת את החלקה ליחידות תכנוניות ומגשימה בכך את הדרישה שהייתה מעוגנת בהוראות תכנית ג/2634. באשר להיבטים "הקנייניים" - מדובר באי "הסכמתם" של הבעלים לחתום על התשריט לצורך הרישום בספרי המקרקעין. סירוב זה קשור, בין היתר, לצורך בהפרשת שטחים לצרכי ציבור - נושא הנתקל בקשיים במגזר הערבי. מעבר להפחתה סמלית המבטאת קשיי התארגנות במצב של ריבוי בעלים, הכרעתי הינה שאין להביא בחשבון גורמים כמו "סירוב לחתום" או בעיות סובייקטיביות למיניהן - כעילה להפחתת ההשבחה. לענייננו, במקרה דנן - השפעת "הסירוב" מצויה בשני צידי המשוואה ומייתרת את הצורך בהכרעה ממוקדת בשאלה הספציפית. הכרעתי, אם כך, היא כי אישור תכנית ג/6533 גרם להשבחה, ביחס למצב הקודם, בכך ש"קידם" את זמינות המימוש, אשר נבע מהצורך בהכנת תכנית מפורטת." 10. מכאן הערר שבפנינו. העוררת טוענת כי גם לפני אישורה של התכנית המפורטת ניתן היה להוציא היתרי בנייה, וכי היא כבר שילמה היטל השבחה, בשנת 2000, על מגרשים ספציפיים, ועל כן התכנית המפורטת כלל לא יצרה השבחה. לחילופין נטען כי מצב העוררת כלל לא השתפר כתוצאה מאישור התכנית, מאחר ועדיין יש צורך באישור תשריט חלוקה לצרכי רישום, וכי הליך זה הינו הליך ארוך אשר מעכב את הוצאת ההיתרים, במיוחד לנוכח העובדה כי רשות הפיתוח מעורבת בהליך. בנוסף תוקפת העוררת את מסקנותיה של השמאית המכריעה, בעניין משך הזמן אשר נקבע כמדד לאי הזמינות, וטוענת כי המדובר בתחשיב "תמוה". על כן מבקשת היא כי נתערב בהחלטתה של השמאית המכריעה, ונקבע כי לא חל על העוררת היטל השבחה. דיון 11. כאמור, שלושה נושאים העלתה העוררת. הראשון שבהם הוא הטענה כי גם במצב הקודם ניתן היה להוציא היתרי בנייה. העוררת אף ניסתה להיבנות על אמירה שנאמרה על ידי מהנדס המשיבה, אשר הבהיר כי בחלקות אחרות הנמצאות ב"אזור בניה מוצע", הוצאו היתרי בנייה, עוד בטרם אושרה התכנית המפורטת. 12. ראוי לציין כי טענות העוררת בעניין זה נטענו בעלמא. לא הוצג בפנינו ולו היתר אחד אשר הוצא בחלקה, אשר יכול היה להוכיח כי בחלקה (ולא בחלקות אחרות, אשר ייתכן ומצבן שונה), אכן הוצא היתר בנייה כלשהו. די בכך בכדי לדחות טענות אלו. מי שמעלה טענה מסוג זה, מן הראוי שיבססה על ראיות. לא ניתן להתייחס לאמירות כלליות, אשר אין להן כל תימוכין בראיות. מי מבקש להוכיח טענה כלשהי, עליו לבססה בראיות. כך נקבע, בין היתר, בע"א 78/04 המגן חברה לביטוח בע"מ נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, : "השאלה על מי רובץ נטל השכנוע, נקבעת על-פי הדין המהותי. נטל השכנוע להוכחת טענה מסוימת מוטל על הצד שהטענה מקדמת את עניינו במשפט כאשר הכלל הבסיסי הינו "המוציא מחברו - עליו הראיה" (קדמי, חלק שלישי, בעמ' 1508-1509). על התובע הנטל להוכיח את כל יסודותיה של עילת התביעה, החיובים והשליליים, ואילו על הנתבע הנטל להוכיח את כל רכיביה של טענת ההגנה שהוא מעלה (שם, בעמ' 1512)." 13. אילו הייתה העוררת מביאה ראיות לתמוך בטענתה זו, כאילו בחלקה ניתן היה להוציא היתרי בנייה עוד בטרם אישורה של התכנית המפורטת, ניתן היה לבחון זאת. אולם כאשר זו לא הביאה ולו שמץ של ראיה בעניין זה (ודוק - בתחום החלקה, ולא בחלקות אחרות אשר יכולות להיות בעלות מאפיינים אחרים), הרי שאין לקבל את טענתה. 14. אלא שאין אנו מסתפקים במסקנה הראייתית הנ"ל. אנו סבורים, כי לנוכח העובדה כי המדובר בחלקה כה גדולה, אשר התכנית המתארית לא ביצעה בה הפרשות לדרכים, לצרכי ציבור או לכל נושא אחר, לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה, על דרך של פניה לוועדה המחוזית. חלקה בשטח של למעלה מ-54 דונם, מחייבת תכנון מפורט, ולא ניתן להוציא בלא הליך תכנוני מסודר, המסדיר את דרכי הגישה לכל המגרשים אשר יהיו במקום, את כל ההפרשות הנדרשות לצרכי ציבור, וכמובן הסדרת המגרשים עצמם, באופן שיאפשר את מיצוי הזכויות בקרקע, לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה, באספקט התכנוני הבסיסי ביותר. כך ניתן ללמוד מהאמור בע"א 7654/00 ועדת ערר מחוזית חיפה נ' חברה לבנין הירדן בע"מ ואח', פ"ד נז(2) 895, 904-905 (ההדגשות הוספו - ו.ע.ל.צ.): "היתר הבנייה הוא האקט האחרון בהייררכיית התכנון המרחבי, המבקש להוציא מן הכוח אל הפועל את התכנון המקומי. ההיתר הינו פועל יוצא הנגזר מן התכנון המקומי, והוא אינו יכול להיות תחליף לו. הרשות המוסמכת למתן היתרי בנייה על-פי סעיף 145 לחוק רשאית לאשר מתן היתר רק אם העבודה או השימוש שבגינם הוא מתבקש מתאימים לתכנית ולדיני התכנון החלים על הקרקע (סעיף 145(ב) לחוק). ... בהיות היתר הבנייה אמצעי למימוש התכנון הקיים בשטח, הדעת נותנת כי עליו להיגזר מתכנית שיש בה פירוט מספיק על-מנת שתשמש תשתית נורמטיבית נאותה לביצוע הבנייה. ככל שהתשתית כללית יותר ובלתי מפורטת, כך גוברת הסכנה כי יינתן היתר ביצוע שאינו נשען על נורמות תכנוניות מאושרות, ועלולה להיפתח דרך לפיתוח הקרקע באופנים שלא עברו מסננת הליך תכנוני מוסדר ומבוקר על-ידי מוסדות התכנון, כמקובל. ... עולה מכך כי לא אחת הגוף המעניק היתרי בנייה אינו זהה פרסונלית למוסד התכנון האמור לדון בתכניות המקומיות ולאשרן, והיבט זה מחזק את המסקנה כי היתר בנייה אינו יכול למלא את החסר בתכנון מפורט, אלא עליו להיגזר ולנבוע מתכנון מפורט של השטח אשר נעשה במסלול תכנוני תקין כקבוע בחוק. מכך עולה כי בטרם יוצא היתר בנייה, יש צורך בקיום תכנית בדרגת פירוט סבירה אשר תקבע את הפרטים הנוגעים לבנייה על המקרקעין ולשימוש בהם. מכאן גם ההוראה שבסעיף 145(ז) לחוק הקובעת כי דרך כלל מוסד תכנון לא ייתן היתר מכוח תכנית שהופקדה אחרי 1.1.1996, אלא אם כן אושרה למקרקעין אשר לגביהם מבוקש ההיתר תכנית הקובעת הוראות בעניין פירוט ייעודי הקרקע, חלוקה למגרשים או לחלקות וגבולותיהם, קווי בניין, מספר קומות או גובה בניינים ושטחי בנייה מותרים. הדרישה לקיום תכנון מפורט לגבי המקרקעין נושא בקשת ההיתר מצאה את ביטויה הסטטוטורי בהוראה זו, והיא משתלבת בתפיסה הכללית בדבר קיום הייררכיה של הסדרי תכנון ההולכים מן הכללי אל המפורט ומסתיימים במתן היתר לביצוע עבודות הנסמך על התכנון המפורט במשבצת הקרקע. הגדיר זאת י' הורביץ במאמרו "תכנון ובנייה - היתר בנייה ללא תוכנית? תוכנית ללא פירוט?" [9], בעמ' 235: "בסבך הסעיפים המסתעפים קשה לעתים לראות את הגזע האיתן העולה מן השורשים. אם יש גזע כזה, ושדרה מרכזית להוראות החוק, הרי שהם נמצאים בהסדר המרכזי של בנייה ושימוש במקרקעין לפי היתר, והיתר לפי תוכנית, וכל תוכנית - לפי תוכנית אחרת הבכירה ממנה". מתן היתרי בנייה על-פי תכנית כללית ובלתי מפורטת עשוי להיות שקול למתן היתר בלא תכנית כלל. הוא כרוך בחופש פעולה בלתי מוגבל, או מוגבל באופן חלקי בלבד, של הרשות המעניקה את ההיתר. הוא עשוי לחרוג מתפיסות תכנוניות בסיסיות של המרחב התכנוני הכולל ושל התכנון הנקודתי הראוי" 15. מצב בו אין תכנון מפורט, הרי שאין אפשרות להוצאת היתרי בנייה. בוודאי נכון הדבר בחלקה בגודל כה עצום, אשר אין בה הסדרה ולו הבסיסית ביותר של התשתיות הנדרשות להקמת שכונת מגורים. על כן, ברור כי לא ניתן היה להוציא היתרי בניין כחוק, בטרם אישורה של התכנית המפורטת. 16. הטענה השניה אותה העלתה העוררת, נוגעת לכך כי גם במצב החדש, יש צורך בהסדרת הנושא הקנייני, ועל כן לא חלה כאן השבחה של החלקה. טענה זו דינה דחייה אף היא. ראשית, אין ספק כי התכנית המפורטת ביצעה קידום של האפשרות להוצאת היתרי בנייה (כפי שהובהר גם לעיל). מקום בו תכנית מפורטת יוצרת את האפשרות להוצאת היתרי בנייה, כאשר הדבר לא התאפשר קודם לכן, הרי שגם אם זו אינה מוסיפה זכויות כלשהן, הרי שהיא מהווה תכנית משביחה. דברים אלו הובהרו בע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב (5) 715, 719-720, שם נדון מקרה שכזה בדיוק: "נפנה עתה ללשון החוק. החוק קובע כי ההיטל מוטל על השבחה של מקרקעין. בענייננו, השבחה זו נובעת מעליית ערכם עקב תכנית מפורטת. פשיטא שחובת ההיטל חלה מקום שהשבחה באה "...מחמת הרחבתן של זכויות הניצול..." (סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק). אך חובה זו אינה מוגבלת למקרים של השבחה עקב הרחבת זכויות ניצול. החובה לשאת בהיטל קיימת גם אם ההשבחה באה בשל עליית ערך "בדרך אחרת". "דרך אחרת" משמעותה דרך שאינה הרחבה של זכויות הניצול ואשר הביאה, בעקבות אישור תכנית, לעליית שווי המקרקעין. זהו המקרה שלפנינו. אישור התכנית הביא - שלא בדרך של הרחבת זכויות הניצול - לעליית שווי המקרקעין. אכן, הרשות המקומית נשאה בהוצאות תכנון ופיתוח, שאפשרו לה לפרסם את תכנית 1700ב. על בעל המקרקעין לשאת בהוצאות עליה. אישור התכנית הביא "בדרך אחרת" - כלומר באמצעות קביעה כללית להוציא פוטנציאל הבנייה מהכוח אל הפועל - לעליית שווי המקרקעין. בגין עלייה זו על בעל המקרקעין לשאת בהיטל השבחה. " 17. הטענה כאילו הצורך בהסדרת הנושא הקנייני קיימת גם לאחר אישור התכנית המפורטת, אינה רלוונטית למסקנות אליהן הגיעה השמאית המכריעה. ראשית, זו ציינה בהחלטתה כי המדובר בנושא אשר אינו משתנה עקב אישור התכנית המפורטת. הסדרה זו הייתה צריכה להתבצע בכל מקרה, גם במצב הקודם, וגם במצב החדש. על כן, משמצאה היא כי שווי הקרקע נכון להיום עומד על 950 ש"ח למ"ר, זהו מחיר המגלם את הצורך בהסדרה הקניינית כעת, וההפחתה אשר בוצעה, לוקחת בחשבון גם את הנושא הזה. אם לא די בכך, העובדה כי העוררת עצמה מציינת כי המגרשים שלה ידועים לכל הבעלים, מלמדת כי נושא זה, מבחינתה, אינו מהווה עוד מחסום להגשת התצ"ר. זוהי אינה מגבלה שלה, ומגבלות אחרות הקיימות על הקרקע, אינן יכולות לפגוע בשווי הקרקע, לצורך חישוב היטלי ההשבחה. עמד על כך בית משפט השלום בתל אביב, בעש"א (ת"א 17406-11-09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת השרון נ' אבי בירון ביטון, : "ראשית, קשיים סובייקטיביים הנובעים מקשיי הבעלים המשותפים להגיע להסכם שיתוף שיאפשר תכנית להקצאת מגרשים, או עיכובים הנובעים מהליכים משפטיים שיוזמים נושי הבעלים במשותף, או שמי מהבעלים בוחר לנהלם, אינם עשוים להיחשב כחלק מתחשיב "אי הזמינות". על השמאי להתרכז אך בגורמים הנובעים מהתכנית ותו לא." 18. לפיכך, אין לומר כי יש לבצע הפחתה כלשהי מחוסר הזמינות, בשל העובדה כי קיים צורך בהגשת תצ"ר, בטרם ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה. הנושא הנ"ל גלום בערך הקרקע, והוא ממילא אינו יכול להיחשב כרכיב "חוסר זמינות", באשר אינו תכנוני אלא קנייני בלבד. 19. ככל שהדבר נוגע לטענה האחרונה אשר הושמעה על ידי העוררת, הרי שזו מוטב היה לה לו לא נטענה כלל. התחשיב שבוצע על ידי השמאית המכריעה, הינו חורג לטובתה באופן קיצוני. מלבד העובדה כי התכנית כן שינתה במעט את הזכויות (גודל מגרש מינימאלי הוקטן ל-400 מ"ר, במקום 500 מ"ר, דבר אשר מאפשר חלוקת המגרשים לארבעה), הרי שהתקופה שנקבעה כתקופת חוסר הזמינות, הינה קצרה בהרבה מזו שהייתה בפועל. 20. אילו הייתה השמאית המכריעה מחליטה כי היא נוטלת אפילו את מחצית התקופה אשר לקח לאשר את התכנית המפורטת, דהיינו, התחשיב היה מבוסס על 10 שנים, הייתה השומה מגיעה לסכומים של למעלה מ-800,000 ש"ח (שווי ההשבחה). העובדה כי השמאית המכריעה לקחה תקופה קצרה יחסית, פועלת דווקא לטובת העוררת, ועל כן, אין לה על מה להלין בעניין זה. סיכום 21. לאור כל האמור לעיל, לא מצאנו כי נפל דופי כלשהו בקביעות השמאית המכריעה. על כן, אנו דוחים את הערר. 22. העוררת תישא בהוצאות ושכר טרחתה של המשיבה, בסכום של 3,000 ש"ח, בצירוף מע"מ כחוק. היה וסכום זה לא ישולם תוך 30 יום ממועד קבלת החלטה זו, יישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד ההחלטה ועד למועד התשלום בפועל. תוכנית בניהבניהתוכנית מפורטתתכנית מתארשמאותשמאי מכריע