היתר לשימוש חורג במחסן במרתף לשימוש של עסק ומוסך המדובר בבית משותף הנמצא בפינת רחוב הגר"א וראש פינה. חזית הבניין פונה לרחוב הגר"א. ברחוב ראש פינה קיים שביל, הצמוד לחזית האחורית של הבניין, היורד בצורה חדה מדרום לצפון, כאשר לאורך שביל זה קיימים בתי עסק ובתי מלאכה מסוגים שונים. המרתף נשוא ערר זה מצוי בקצה הצפוני של אותו שביל, המרוחק מהרחוב, כאשר בחזיתו קיימת חצר. חלק מהדירות המצויות בבניין הנדון פונות לכיוון מזרח, דהיינו, הן מצויות מעל לשביל, ומעל למרתף הנדון. העוררת הינה נציגת קבוצת רכישה אשר רכשה את הדירות בבניין, ואשר מתעתדת לבצע שיפוץ מקיף בבניין לקראת אכלוסו בחברי הקבוצה. העוררים מתנגדים לאישור ההיתר לשימוש חורג מנימוקים שונים אשר יפורטו להלן. המשיבה מס' 4, שהינה הבעלים של המרתף נשוא הערר, טוענת כי יש לדחות את הערר, וכן היא טוענת בגוף הערר כי היה על הועדה המקומית לאשר את הבקשה להיתר לצמיתות ולא עד יום 31/12/2013, כפי שאשרה הועדה המקומית. להלן נדון בטענת העוררים נגד החלטת הועדה המקומית לאשר את הבקשה לשימוש חורג. פרשנות סעיף 2 (16) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב-2002 העוררים טוענים כי לא ניתן לאשר את השימוש המבוקש שכן המרתף נשוא הבקשה הינו "שטח שירות" בעוד שהשימוש המבוקש הינו לשטח עיקרי. ולפיכך חל לטענתם סעיף 2 (16) לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתוכנית) התשס"ב-2002, הקובע כי סטייה ניכרת היא בין היתר "שינוי השימוש בשטח בבניין, שנועד לשמש, על פי תוכנית, שטח שירות או שהוסף כשטח שירות, לפי תקנה 13 לתקנות אחוזי הבנייה - בשטחים למטרות עיקריות". (ההדגשה שלנו ו.ע.ת.א). מלשון התקנה עולה כי רק במקום שבו תוכנית קובעת כי שטח מסוים נועד לשמש כשטח שרות לא ניתן לאשר באותו שטח היתר לשימוש חורג למטרה עיקרית. לפיכך התקנה אינה חלה על כל אותם שטחים אשר נבנו בעבר מעבר לשטחים העיקריים, מבלי שהיה מקור לאותם שטחים בהוראות התוכניות החלות במקום כגון מוסכים, חדרי כביסה, חדרי מכונות, מרתפים וכיוב' שכן, האף ששטחים אלה אינם שטחים עיקריים, הם אינם שטחים שנועדו לשמש כשטחי שרות "על פי תוכנית" כלשון תקנה 2 (16) לתקנות סטייה ניכרת. כאן המקום לציין כי תוכניות ישנות לא השתמשו במונח "שטח שרות" אך הם ציינו לעיתים שטחים נוספים אותם הם איפשרו לבנות כשטחי עזר, כשאלה כונו לעיתים תכופות כ "נספח", כגון שטחים למחסנים, חדרי כביסה, מוסכים וכיוב', ושטחים אלה ייחשבו לדעתנו כ"שטחי שרות" לעניין תקנה 2 (16) לתקנות סטייה ניכרת. על המקום נשוא הבקשה להיתר חלה תוכנית 44. לפי תוכנית זו מותר לבנות במקום שלוש קומות, כאשר התוכנית קובעת כי אלה אינן כוללות את קומת המרתף ואת קומת הביניים אותן ניתן לבנות בנוסף לשלושת הקומות. ניתן להתווכח על השאלה האם לאור הוראות אלה של תוכנית 44 המרתף הינו בבחינת שטח עיקרי או שטח שירות, ואכן הקדשנו לנושא זה חלק מזמן הדיון, ואולם אין לדעתנו צורך להכריע בשאלה זו במקרה הנדון שכן מכל מקום הוראת סעיף 2 (16) לתקנות סטייה ניכרת אינן חלות במקרה הנדון, שכן אין מחלוקת שתוכנית 44 אינה מייעדת את המרתף הנדון כשטח שירות. לפיכך ניתן לדעתנו לאשר במקרה הנדון, באופן עקרוני, שימוש חורג. אישור היתר לשימוש חורג לנוכח האמור לעיל, אנו נדרשים לקבל החלטה לגוף הערר דהיינו, האם יש לקבל את התנגדות העוררים לשימוש החורג המבוקש. ועדת הערר יצאה לביקור במקום ללא נוכחות הצדדים. המרתף נשוא הבקשה מצוי כאמור לעיל בקצה שביל שהכניסה אליה נפרדת ומופרדת מהכניסה לבניין המשמש למגורים, וכן הוא נמצא במפלס הנמוך משמעותית מהדירות שמעליו. אנו התרשמנו בביקורנו במקום כי אין כל מניעה להפעלת העסק המבוקש במרתף הנדון, שכבר פועל במקום שנים רבות. לדעתנו הפעילות המתבצעת במקום על ידי המשיב מס' 2 אינה גורמת לרעש או למטרדים אחרים. יתרה מכך, שעות הפעילות של העסק בשעות שבהן בדרך כלל אנשים אינם נמצאים בבית. לא זו אף זו; בעבר פעל במקום מפעל לייצור שמיכות, כאשר ללא ספק המטרד מהפעלתו גדול פי כמה וכמה מזה לו חוששים העוררים מהפעלת העסק הנדון. עם זאת אנו רואים לנכון להגביל את פעילות העסק הנדון בחצר המצויה בחזית המרתף, וקובעים כי בחצר זו מותר רק יהיה להחנות אופנועים, אך לא ניתן יהיה להשתמש בו לצורך ביצוע תיקונים או ניסוי של מנועי האופנועים. לפיכך, אנו דוחים את הערר של העוררים וקובעים כי ניתן יהיה לעשות את השימוש החורג המבוקש, ובתנאים הבאים: שעות הפעילות של העסק יהיו בין השעות 7:00-17:00. לא יותר שימוש בחצר המצויה לפני בית העסק, אלא לצורך חניית אופנועים בלבד. לעניין הערר שהוגש על ידי הבעלים של המקום, המשיבה מס' 4 (הערר הינו חלק מתשובתו לערר), לאחר ששקלנו את טענותיה הגענו למסקנה כי אין מקום לאשר במקרה דנן היתר לשימוש חורג לצמיתות, שכן אנו בדעה כי יש לבדוק במהלך תקופת השימוש החורג (עד יום 31.12.13) את השתלבות השימוש המבוקש במגורים בבניין לאחר שיאוכלס מחדש לאחר שיפוץ הבניין, ולפיכך, גם לו הייתה מתקבלת טענת בעל המקום כי המדובר בבקשה להיתר לשימוש חורג מהיתר בלבד, גם אז לא היינו מאשרים במקרה זה שימוש חורג לצמיתות. מרתףמוסךשימוש חורגמחסן