האם דייר מוגן יכול להתנגד לתכנית בניה ? מעמד העוררים, כדיירים מוגנים (לכאורה) להתנגד לתכנית לטענת העוררים הם דיירים מוגנים בבית הקיים היום על החלקה נשוא התכנית, ומסיבה זו הם בעלי מעמד להתנגד לתוכנית. אין אנו נדרשים להכריע בשאלת מעמדם של העוררים, ואנו נצא מתוך הנחה כי הם דיירים מוגנים בבית. המשיבים טוענים כי לנוכח החלטות של ועדת ערר זו, אין לעוררים מעמד להתנגד לתכנית בשל היותם דיירים מוגנים. המשיבים מפנים לעניין זה לערר 5262/09. ערר זה עסק במעמדם של דיירים מוגנים לקבל הודעה על הגשת היתר בניה המתייחס לבניין בו מצויה הדירה שבה הם מחזיקים כדיירים מוגנים, ולעניין זכותם להתנגד להיתר שכזה לפי סעיף 2ג לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל - 1970, ושם קבענו, כי אין לדיירים מוגנים זכות לקבל הודעה כאמור וכפועל יוצא אין להם זכות להתנגד להיתר בניה המבוקש ביחס לדירה אחרת בבניין. בערר 5338/09 אנה רוזנברג נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן החלטנו אף כי אין לדייר מוגן את היכולת להתנגד לבקשה להיתר בניה, המוגשת במסגרת תמ"א 38, אף אם היתר זה פוגע בדירה בה הם מחזיקים כדיירים מוגנים, וכי תרופתם הנה בפניה לבית הדין לשכירות. במקרה הנדון אין מדובר בבקשה להיתר בניה, אלא בתכנית המתייחסת לחלקה בה מצוי הבית שבו העוררים מחזיקים כדיירים מוגנים (לכאורה). במצב דברים זה יש לדעתנו לעוררים זכות להתנגד לתכנית משיקולים תכנוניים, ובטענה כי התכנית אינה בסמכות מקומית, ואולם אין לדעתנו לשמוע במסגרת התנגדות זו טענות הנוגעות לעניין יכולתם להמשיך להנות מהבית המצוי על החלקה, שכן גם כאן, כמו בערר 5338/09 טענות אלה צריכות להתברר בפני בית הדין לשכירות, שכן בסופו של דבר, יוזמי התוכנית הינם בעלי החלקה, והעוררים הם לכל היותר מחזיקים בחלק מהחלקה כשוכרים, בעלי זכויות והגנות מיוחדות אשר נקבעו בחוק הגנת הדייר, וככל שקיימת התנגשות בין זכויות אלה לבין רצונו וזכותו של בעל המקרקעין לבצע עבודות בניה המנצלות את זכויות הבנייה במקרקעיו , הדבר צריך להתברר ולהיות מוכרע על ידי בית הדין לשכירות. לנוכח האמור, אנו נשמע ערר זה בטענות תכנוניות ובטענות הנוגעות לעצם הסמכות של הועדה המקומית לאשר את התכנית הנדונה, אך לא נשמע טענות לעניין פגיעת התכנית, או היתר בניה אותו ניתן יהיה להוציא מכוח התכנית, בזכויותיהם של העוררים בבית כדיירים מוגנים או בהנאתם מהבית האמור. הטענה כי התכנית אינה בסמכות מקומית לטענת העוררים, התכנית אינה בסמכות הועדה המקומית שכן, היא מוסיפה זכויות בניה על אלה המותרות לפי התכנית החלה היום במקום, היא תכנית 2277. על טענה זו עונים המשיבים כי התכנית אינה מתיימרת להוסיף זכויות בניה כלשהם, וכי זכויות הבניה בתחום התכנית יהיו לפי הזכויות הקיימות בחלקה לפי תכנית 2277 ויתר התוכניות החלות על החלקה. כאן המקום לציין כי תכנית 2277 הנה תכנית נפחית. לפיכך ביצעה הועדה המקומית חישוב של הבניה אותה ניתן לדעתה לבצע היום בחלקה לפי אותה תכנית ובטבלת הזכויות והוראות בניה בתכנית, היא קבעה כי מותר יהיה לבנות במקום 1,302 מ"ר כשטח עיקרי, 1,000 מ"ר שטח שירות מתחת לכניסה הקובעת וכן נקבע בטבלה זו כי אחוזי הבנייה הכוללים בחלקה הם 200%. לטענת העוררים, שטחים אלה חורגים בהרבה מהשטחים אותם ניתן לבנות לפי תכנית 2277, מה גם שלטענתם לאור אותה תכנית, לנוכח העובדה כי המדובר בבית לשימור, כלל לא ניתן להוסיף בניה על החלקה הנדונה לפי הוראות אותה תכנית. לדעתנו השיטה בה נקטה הועדה המקומית במקרה הנדון אינה נכונה, דהיינו, לדעתנו היה על הועדה המקומית לקבוע ב "טבלת הזכויות והוראות הבניה" כי שטחי הבניה בחלקה יהיו בהתאם למותר לפי תכנית 2277 ויתר התוכניות החלות על החלקה, הא ותו לא. כך, כאשר יתבקש בחלקה היתר בניה מכוח התכנית הנדונה, ייבדקו זכויות הבניה המותרות לפי התכניות החלות במקום. והיה אם לדעת מאן דהו, לרבות העוררים, זכויות הבניה שיוענקו על פי אותו היתר יחרגו מהמותר על פי אותן תוכניות, יוכלו הם להתנגד להיתר. לפיכך אנו מקבלים באופן חלקי את הערר בעניין זה וקובעים כי מ "טבלת הזכויות והוראות הבניה" ימחקו שטחי ואחוזי הבניה, ובמקום זה יאמר בתכנית כי שטחי אחוזי הבניה יהיו בהתאם למותר לפי תכנית 2277 ויתר התוכניות החלות במקום. כמו כן יימחק סעיף 6.1.5 מהתוכנית. קו הבניין האחורי העוררים טוענים כי קו הבניה האחורי, אשר נקבע בתכנית ל-4 מ', נוגד את הוראות תמ"מ 1/5. בעניין זה השיבה לנו הועדה המקומית כי החלקה הנדונה מצויה מחוץ לתחום עליו חלה התמ"מ. אנו מקבלים טענה זו ולפיכך דין טענת העוררים בעניין זה להדחות. כמו כן טוענים העוררים כי קו הבניין הנדון נוגד את תמ"א 23א. תוכנית זו שונתה על ידי תוכנית 23 א 4, ולפיכך אין תוכנית 23 א אינה רלונטית עוד, מה גם שתוכניית 23 א 4 נתמעה למעשה בתמ"א 5/ 1. העורר לא נימק טענתו זו ודינה להדחות. הטענה לעניין גובה הבניין העוררים טוענים כי תוספת הקומה המותרת על פי התכנית הנדונה, ביחס למספר הקומות המותר על פי תכנית 2277 החלה במקום אינה סבירהוכי הבניין אותו יהיה ניתן לבנות לפי התוכנית יהיה חורג לסביבה. אין אנו מקבלים טענה זו. לדעתנו, בנסיבות העניין שבו קיים בניין לשימור על המגרש, קיימת הצדקה תכנונית לאשר תוספת קומה על מנת לאפשר את מיצוי זכויות הבניה הקיימות במגרש לפי תכנית 2277, ולא הוכח לנו, מעבר לאמירות כלליות, כי הגובה שיתקבל חורג בצורה בלתי סבירה מהסביבה. לפיכך גם דין טענה זו להדחות. טענה לעומסי תנועה ותחבורה כתוצאה מאישור התכנית העוררים טוענים כי אישור התכנית יגרום לעומסי תנועה ותחבורה בסביבה הקרובה. לנוכח העובדה כי התכנית אינה מוסיפה כאמור זכויות בניה, אין בסיס לטענה האמורה, שכן אין בתכנית כדי לשנות את המצב ביחס ליכולת ניצול החלקה לעומת המצב שהיה קיים ערב אישור התכנית. הטענה לפגיעה בחצר הבית ובהנאת העוררים מביתם העוררים טוענים כי הבניה שתתאפשר בחלקה על פי התכנית תפגע בחצר שבה הם משתמשים, תוך הריסת חדר השירותים שמצוי באותה חצר, כי הבניה שתתאפשר תפגע קשות מהנאתם ואיכות חייהם בבית המצוי על החלקה. כפי שכבר הבהרנו לעיל, טענות אלה לעניין הפגיעה הצפויה בזכויותיהם לכאורה כדיירים מוגנים בבית, דינם להתברר בפני בית הדין לשכירות ומכל מקום, אין בטענות אלה כדי למנוע את אישור התכנית הנדונה. הדברים יפים גם באשר לטענות המועלות בערר, כי התכנית הנדונה עושקת את העוררים, פוגעת בזכות יסוד שלהם ולרבות זכויותיהם לפי חוק יסוד כבוד האדם וחירותו, כי התכנית הנדונה מהווה מטרד חמור לעוררים וכי הבניה המתוכננת מהווה סכנה לביתם (טענה שלא הוכחה). סוף דבר, אנו דוחים את הערר, למעט לעניין תיקון טבלת זכויות והוראות בניה, אשר תתוקן בהתאם לקביעתנו לעיל. תוכנית בניהבניההתנגדות לתכניתשאלות משפטיותמקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)