בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור במקרקעין בנוי בית בן 4 דירות המורכב משני אגפים כאשר תחת הדירה בקומת הקרקע קיים חלל על עמודים ואילו מעל הקומה השנייה קיים גג ובו חלל רעפים. על פי טענות הצדדים אין הסכם שיתוף במקרקעין, אלא שלאורך השנים הוחזקה החצר הקדמית ע"י העורר (וקודם לכן ע"י חליפיו), ואילו החלק האחורי הנו בשימוש המשיב, בעל הזכויות בקומה ממעל, אשר מתנגד לבקשה. התכנית המוצגת בבקשה שנדונה במקור על ידי הוועדה המקומית כוללת ממ"ד החורג מקו הבניין הקדמי, ואילו התכנית שהציגו היום העוררים בדיון כוללת הרחבה בגבול קווי הבניין בלבד, כאשר הממ"ד הורד לקומת העמודים מתחת ואילו ההרחבה של קונטור הבניין הקיים נקודתית וכוללת חדר מגורים סמוך למטבח הקיים. הועדה המקומית ערכה בנושא מספר דיונים ואף סיירה במקום ובמסגרת זו מצאה כי אין מדרגות שנבנו כגישה למפלס חלל קומת המרתף - מסד הבניין אך ישנה גישה לחלל זה. לאחר מכן, כך נכתב בפרוטוקול של הוועדה המקומית: "להלן התייחסות עורך הבקשה במכתב שהופנה אל יו"ר הועדה גב' אלמוג מיום 10.05.12 וזאת בהתייחס למכתב שמסר עורך הבקשה ליו"ר הועדה, הגב' חדוה אלמוג: בחודש דצמבר 2010 הוגשה ע"י בקשה לתוספת בניה לדירת מגורים של משפ' קורלנסקי (להלן: המבקשים), שברח' ברל 4 בחיפה, בתכנית הראשונה הבקשה כללה בניית ממ"ד בחזית קדמית בתוך שטח הגינה שנמצאת בשימוש של המבקשים, וזאת ללא כל הפרעה לעצים אשר בשטח שהשימוש משפק נגלר (להלן: המתנגדים), אולם תכנית זאת נדחתה בוועדת שכנים, האדריכל האגף מר איציק דרי ישב במשותף עם הצדדים זמן רב, ולאחר פשרות משני הצדדים, הגיעו הצדדים להסכמה עקרונית בע"פ, ועל סמך זאת תוקנה הבקשה, שבה הוצע תכנית חלופית (שהינה התכנית הנוכחית), ובה הציעו המבקשים להעביר את כל התוספת בתוך קווי הבניין בשתי קומות." לאחר מכן, נתקבלו גם הערות פקיד היערות, מר אבי נבו וניתנה החלטת הוועדה המקומית: " הועדה מחליטה לדחות את הבקשה זאת לאחר שנערך סיור במקום ומהנימוקים הבאים: 1. תכניות הבקשה להיתר כפי שהוגשה אינן תואמות ואינן משקפות במלואן את המציאות הקיימת בשטח. במקום מתנהל שימוש חורג ממגורים לגן ילדים מבלי שפעילות זו הוסדרה כחוק ומבלי שניתן לה היתר כדין. כן בוצעו פעולות גידור ותיחום שטחים של הרכוש המשותף ושימוש בשטח ניכר למחסן בקומת המרתף של הבניין ללא היתר. 2. עפ"י חוות דעת פקיד היערות העירוני כפי שניתנה לא ניתן יהיה לשמר את עצי הזית והפיקוס המצויים בשטח המיועד לבניה על פי התכנית המוצעת. עקב שינוי חוק כריתת עצים לא ניתן לבצע עבודות חפירה 1.50 מ' מעצי הזית והפיקוס זאת מחשש לפגיעה ותמות העץ בעתיד, מה גם שנדרשת חוות דעת אגרונום עם מפרט שמירה והנחיות לגיזום העצים במהלך עבודות הבניה לכל גובה הבניין. לא הוגשה חוות דעת כאמור. 3. במידה ומבקשי ההיתר יחפצו להגיש בקשה מתוקנת הועדה מפנה תשומת ליבם כי יש לשמר את אופי התכנון של המבננים כך שהתוספת עבור הדירה התחתונה תוכנן בתוך החלל הקיים והתוספת עבור הדירה העליונה תתוכנן בתוך חלל עליית הגג תוך הגבהתו ולניצול מרבי של שטחי הבניה הנותרים. כך גם ישמרו עצים הקיימים בחלקה. במידה ופקיד היערות יאשר את העתקת העצים (דגש על עצי הזית הייחודי הנמצא במקום) ניתן יהיה לבחון את התכנית מחדש. הועדה מודיעה על דבר החלטתה למתנגדים." בדיון שלפנינו הודיע פקיד היערות כי אין מניעה להעתיק את אותם עצים אולם כמובן שמדובר בעלות כספית גבוהה. נוכח האמור ולאור העובדה כי כפי שמסרה לנו הוועדה המקומית, הבקשה בגרסתה האחרונה לא נדונה בפניה, דהיינו, הגרסה בה הממ"ד מצוי בקומת העמודים ואילו הרחבת השטח נעשית בקווי הבניין בחלק האחורי, אנו רואים לנכון להחזיר הדיון לוועדה המקומית בהנחיות הבאות: ועדת הערר מעודדת במצוות המחוקק בנייתם של ממ"דים בדירות ישנות. עסקינן בצורך בטחוני ובטיחותי מהמעלה הראשונה אשר יש להסיג בפניו אינטרסים אחרים ככל שקיימת התנגשות חזיתית ביניהם. ניצול זכויות בניין תקפות על פי תב"ע הינו זכות קניינית, ומניעתה בשל שיקולים כאלה ואחרים אפשרית במקרים נדירים בלבד ולאחר שמוצו יתר האפשרויות. אנו מקבלים את הגישה לפיה מקום בו מכיל קונטור הבניין חללים מובנים להרחבה, ומדובר בעיצוב נתון וסדרתי על פי תכנית נכון, לבדוק, את אפשרות ניצול הזכויות באותם חללים תחילה. לפיכך, הוועדה המקומית תיתן דעתה על אפשרויות הניצול הקיימות בהתאם לדו"ח פיקוח עדכני שיימסר לה בתוך 14 יום מהיום בנוגע לאפשרות קביעת הזכויות בקומת העמודים/מרתף הקיימת והכל בהתחשב בכך שמדובר בשטחים עיקריים המיועדים למגורים, הן לעניין הגובה והן לעניין האוורור המחויב, הכל על פי החוק והתקנות. הוועדה המקומית תבחן את סוגיית השימושים החורגים הלכאוריים במקרקעין, הן מצד העוררים והן מצד המשיבים, ותפעל כמתחייב על פי חוק. אם לא יסתייע ולא ניתן יהיה להסדיר המגורים המבוקשים בקונטור הבניין הקיים תשקול הועדה בחיוב ניצול הזכויות בקווי הבניין תוך קביעת התנאים המחויבים בנוגע להעתקת העצים.בניההקלה (תכנון ובניה)מרחב מוגן (מקלט) / ממ"דזכויות בניה