היתר לבניית יקב וחממה חקלאית ערר על החלטת המשיבה מיום 9/8/2007 בבקשה מס' 20070346, במקרקעין הידועים כגוש 4320 חלקות 15 ו- 16. רקע: העוררת הגישה בקשה להקמת יקב וכן חממה חקלאית בשטח של כ- 3500 מ"ר. המשיבה סירבה לבקשה להיתר וזאת כמפורט וכמנומק בהחלטתה מיום 9/8/2007. על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו. השאלה שבמחלוקת: במהלך הדיון שבפנינו נתברר, כי נקודת המחלוקת העיקרית הינה לגבי פרשנות תכנית מי/200, ובפרט לגבי השאלה האם ניתן להוציא מכוחה היתר בניה בשעה שאין תוכנית מפורטת. השאלה הפרשנית מתייחסת להוראות סעיפים 1 ו- 2 בפרק כ"ב בתוכנית מי/200. סעיף 1 לפרק כ"ב קובע, כדלקמן: "1. בכל מקרה, בין אם קיימת הוראה בתכנית זו בין אם לא, תוגש תכנית מפורטת והועדה המקומית תהיה רשאית להוציא היתר בנייה רק לפי תכנית מפורטת מאושרת כחוק, אלא אם ההיתר המבוקש לעבודה המתואמת בכל תכנית מאושרת החלה במקום". ברי, כי היה והתשובה הפרשנית הינה כי לא ניתן להוציא היתרי בניה, הרי אין מנוס מלדחות את הערר. לעומת זאת, היה ויתברר כי אכן ניתן להוציא מכוח התוכנית היתר בניה, יעלה הצורך לבחון את התאמת הבניה המבוקשת להוראות התוכנית. תמצית טענות הצדדים: תמצית טענת העוררת הינה, כי פרשנות תכליתית ומרחיבה לתקנון התכנית מאפשרת הוצאת היתר, הן ליקב והן לחממה, או לחילופין לחממה בלבד. לעומת זאת, טוענת המשיבה, כי פרשנות תקנון התכנית הינה ברורה וחד משמעית, והיא כי לא ניתן להוציא היתר בנייה לשימוש כלשהו ללא תכנית מפורטת. לחילופין, טוענת המשיבה כי אף אם הייתה תכנית מפורטת, לא ניתן היה להוציא את ההיתרים המבוקשים היות והיקב אינו שימוש חקלאי ואינו נלווה לשימוש חקלאי, ולגבי החממה- לא הוכח הצורך החקלאי. דיון - פרשנות תכנית מי/200: כאמור, סעיף 1 בפרק כ"ב לתכנית מי/200 קובע כדלקמן: "בכל מקרה, בין אם קיימת הוראה בתכנית זו בין אם לא, תוגש תכנית מפורטת והועדה המקומית תהיה רשאית להוציא היתר בנייה רק לפי תכנית מפורטת מאושרת כחוק, אלא אם ההיתר המבוקש לעבודה המתואמת בכל תכנית מאושרת החלה במקום". (ההדגשה שלי - ג.ה.) סעיף 2 בפרק כ"ב לתכנית מי/200 קובע את הפרטים שצריכה תכנית מפורטת שכזו לכלול, בין היתר קווי בנייה, דרכי גישה וכו'. לטעמנו לשון התכנית מי/200 בענין הינה ברורה וחד משמעית, והמשמעות הלשונית הברורה שלה הינה, כי לא ניתן להוציא מכוחה היתרי בנייה אלא כאשר יש תכנית מפורטת מאושרת למקרקעין. בענייננו, אין חולק כי לא קיימת תכנית מפורטת כאמור. טוענת העוררת, כי יש להרחיב את לשון התוכנית ולפרש את לשון הסעיף פרשנות תכליתית, על פיה למרות האיסור המפורש ניתן להקים בכל זאת מבנים חקלאיים, גם כאשר אין תכנית מפורטת. אנו דוחים טענה זו. וננמק: ראשית, אין כל עיגון לשוני לפרשנות העוררת. בהעדר עיגון לשוני כלשהו, לא ניתן להרחיב את הפירוש עד כדי כך שלמעשה מהווה סתירה ללשון החקיקה. וראה לענין פרשנות תכליתית בהעדר עיגון לשוני, בענין ע"א 1240/00 פקיד שומה תל-אביב 1 נ' יצחק סיוון, פ"ד, נט(4), עמ' 588: "אלא שגם לפרשנות תכליתית צריך שיימצא עיגון לשוני, ולו מינימאלי, בטקסט המתפרש (ראו: ע"א 165/82 קיבוץ חצור נ' פקיד שומה רחובות פ"ד לט(2) 70, 74 (להלן: פרשת חצור); ובג"ץ 2257/04 סיעת חד"ש - תע"ל נ' יו"ר ועדת הבחירות המרכזית לכנסת ה-17, תק-על 2004(3) 1337, פסקה 21 (להלן: פרשת סיעת חד"ש)). ולפרשנות המוצעת על-ידי פקיד השומה אין בסעיף 93 עיגון לשוני כלשהו." (ההדגשה שלי - ג.ה.). במקרה שלפנינו לשון התוכנית, באופן הברור ביותר, אינה מאפשרת הוצאת היתר בניה ללא תוכנית מפורטת מאושרת. גם סיפת הסעיף, חוזרת ומדגישה את הצורך ב"תוכנית מאושרת החלה במקום". אין חולק, כי מלבד מי/200 אין כל תוכנית מאושרת שמכוחה ניתן להוציא את ההיתרים המבוקשים. שנית, גם מבחינה תכליתית אין מקום לאפשר הוצאת היתר ללא תכנית מפורטת. תוכנית מי/200 מתווה קווים כלליים בלבד לייעודים באזורים השונים ואין בה פירוט מספיק לצורך הוצאת היתרי בניה. היה ונתיר הוצאת היתר בניה מכוח תוכנית מי/200 יהיה בכך פתח להקמת מבנים שונים ומשונים, וזאת ללא המגבלות החשובות שתטיל התכנית המפורטת, בנושאים כגון: אחוזי בנייה, קווי בנייה, דרכי גישה, סביבה וכיו"ב. לענין זה ראוי להזכיר את סעיף 145(ז) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה - 1965, שאף שאינו חל על התוכנית שבפנינו מבהיר את כוונת המחוקק בענין, ובוודאי יחול על התוכנית המפורטת שיש להכין לצורך הנפקת היתר בניה. אף מבחינת שקילת "מאזן הנוחות" אין מקום לקבל את פרשנות העוררת, כאשר מצד אחד, קבלת פרשנות העוררת עלולה להוביל לסחף תיכנוני לגבי כל תחום מי/200 ולהוצאת היתרים כנגד כוונת התוכנית, ומאידך, דחיית פרשנות העוררת אין משמעותה סתימת הגולל על מיזם העוררת, אלא רק הפנייתה לדרך הראויה יותר, הכנת תוכנית מפורטת. במסגרת התוכנית המפורטת יישקלו ויוכרעו הסוגיות של השימושים המדויקים, היקף ונפחי הבניה, קווי הבניה, דרכי הגישה והתנועה, הסדרי החניה, חומרי גמר, שמירה על איכות הסביבה וכל הנדרש בהליך תיכנוני תקין באזור שכזה. נציין, כי דווקא המקרה שבפנינו מהווה דוגמה מובהקת מדוע אין להתיר הוצאת היתרי בנייה ללא הכנת תכנית מפורטת. כך, לגבי החממה המבוקשת מדובר במבנה בשטח של כ- 3500 מ"ר (!) הבנוי מקונסטרוקציה מאסיבית כפי שניתן לראות במוצגים שהוגשו מטעם העוררת בעצמה, ובוודאי שאין מדובר במבנה זעיר שנבנה כלאחר יד, אלא מבנה שלו השפעה על הסיבה. אף בניין היקב אינו בניין של מה בכך, וכרוך בהליכי ייצור שלהם השפעה על הסביבה, הן בחינת איכות הסביבה והן מבחינת דרכי גישה. בהעדר תכנית מפורטת אין למעשה כל מגבלה על תכנון מבנים אלו, וכך הם יכולים להשתרע על השטח בו הם משתרעים, ללא מגבלת קווי בנייה, ללא בחינת דרכי גישה וללא בחינת האפקטים הסביבתיים. ברור, כי הוצאת היתרים בהיקפים שכאלו מנוגדת לתכלית העומדת מאחורי סע' 1-2 בפרק כ"ב. הנושא של היכולת להוציא היתרי בניה מכוח תוכנית מי/200 הגיע עד לפתחו של בית המשפט העליון בענין עעמ 10112/02 אדם טבע ודין - אגודה ישראלית להגנת הסביבה נ' הוועדה המחוזית לתכנון ובניה - מחוז ירושלים. בענין זה נדונה הרחבת כביש ירושלים - תל אביב. באותו המקרה אף שכלל לא היתה צורך להוציא היתר בניה (לאור הפטור הקיים לסלילת דרכים במקרים מסויימים), קבע בית המשפט העליון, כי לאור הוראות תוכנית מי/200 אין לבצע את הסלילה ללא הכנת תוכנית מפורטת. וראה מסקנתו החד משמעית של בית המשפט העליון, בתחילה ביחס לסעיף 1 שצוטט לעיל: "פירוש: בכל מקרה - כהוראת סעיף 1 - לא תהא הוועדה המקומית מוסמכת להוציא היתר בניה אלא לפי תוכנית מפורטת מאושרת." ולאחר מכן: "כללם של דברים: תוכנית מי/200 מחייבת הכנתה של תוכנית מפורטת עד שהמדינה תותר להרחיב את הכביש, ותוכנית מפורטת זו גוררת אחריה חובת הכנתו של סקר השפעה על הסביבה והנוף ולרבות תוכנית לשיקום פיצעי הנוף." (ההדגשה שלי - ג.ה.). ויפים דברים אלו למקרה שבפנינו מכוח קל וחומר, היות ובענייננו נדרשת הוצאת היתר בניה. עוד נציין, כי בענין אחר (ערעור היטל השבחה) נקבע כי לא ניתן להוציא היתרי בניה מכוח תוכנית מי/200, ראה: ע. השבחה 1057/03 הועדה המקומית לתכנון ובניה מטה יהודה נ' אברהם חסון, סימה חסון "ומשמעותי ביותר: כל היתר בנייה נוסף, מותנה בהגשת תוכנית מפורטת, וכלשון התוכנית: "בכל מקרה, בין אם קיימת הוראה בתכנית זו בין אם לא, תוגש תכנית מפורטת והוועדה המקומית תהא רשאית להוציא היתר בנייה רק לפי תכנית מפורטת מאושרת כחוק, אלא אם ההיתר מבוקש לעבודה המתואמת בכל תכנית מאושרת החלה במקום". אשר על כן, אנו מאמצים את הפרשנות הלשונית הברורה מאליה של סעיפים 1-2 בפרק כ"ב, וכן את ההלכה של בית המשפט העליון לגבי תוכנית זו, וקובעים כי לא ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תכנית מי/200, אלא לאחר אישור תכנית מפורטת. משקבענו, כי לפי הוראות תוכנית מי/200 לא ניתן להוציא היתרים ללא תוכנית מפורטת, הרי לאור סעיף 145 (ב) לחוק התכנון והבניה הקובע, כי ניתן להוציא היתר רק בשעה שההיתר והשימוש "מתאימים לתכנית ותקנות אחרות לפי חוק זה החלות על הקרקע..." ולאור כך שההיתר אינו מתאים לתכנית כאמור לעיל, נכון עשתה המשיבה שדחתה את הבקשה. למעלה מן הצורך נציין, כי במקרה שלפנינו לא ניתן להוציא את ההיתר אף בהליך של הקלה, היות ותקנה 2.17 לתקנות התכנון והבנייה (סטייה ניכרת מתכנית), התשס"ב- 2002, קובעת מפורשות כי סטייה מהוראות התכנית המתנות מתן היתר בנייה באישור של תכנית מפורטת תהווה סטייה ניכרת. משמעות מתן התרים למבנים אחרים: העוררת טענה עוד, כי ניתנו היתרים מכוח מי/200 לחממות אחרות. אלא שלא הוצגו בפנינו כל היתרים שכאלו, אלא רק מכתבים מהם אולי ניתן ללמוד כי ניתנו היתרים אחרים. בכל מקרה, אף אם ניתנו היתרים שכאלו, אין בכוחם לאפשר הוצאת היתר שאינו תואם תוכנית שבתוקף ולהקנות חוקיות להיתר שהינו בלתי חוקי. לאור קביעתנו אלו בדבר פרשנות תוכנית מי/200, מתייתר הדיון בסוגיה, האם המבוקש בהיתר מהווה שימוש חקלאי או שימוש נלווה לחקלאי. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר. לפני סיום, ולמען הסר ספק נעיר: אין בהחלטתנו זו בכדי לסתום את הגולל על מיזם העוררת, ומובן, כי הינה רשאית לנקוט בהליכי התכנון הראויים לשם אישור תוכנית מפורטת שתאפשר את המיזם. עוד אין בהחלטה זאת בגדר חוות דעה כלשהי בשאלת היותם של המבנים המבוקשים מבנים חקלאיים או נלווים לחקלאות. בניהחממותחקלאותהיתר בניה