בקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד אולם שמחות ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 3.9.2007 שעניינה סירוב לבקשה לשימוש חורג מייעוד מסחרי לייעוד של אולם שמחות וזאת לתקופה של שנים בשכונת נווה יעקב בירושלים. רקע: הנכס נשוא הערר ממוקם בליבו של מרכז מסחרי בשכונת נווה יעקב בירושלים. על הנכס חלה תוכנית 1978ב' מכוח תוכנית זו נבנה המרכז המסחרי, כאשר השימושים במרכז המסחרי הינם: "קולנוע, מועדון נוער, בתי מחסר ובתי קפה..." כמו כן, מותרות התכליות שנקבעו בתוכנית המתאר 62 לגבי שטח מסחרי. במקום פעלה בעבר מסעדה וכעת מבקשים שימוש חורג לאולם אירועים, למעשה, העורר מבקש לעשות שימוש חורג מהשימוש המותר בתוכנית ובהיתר לשימוש של אולם אירועים. המשיבה מס' 1 פרסמה את השימוש החורג להתנגדויות. לבקשה הוגשו התנגדויות רבות, אשר כולן של דיירים המתגוררים בבניין המכונה 601 ואשר ממוקם כ - 70 מטר מצפון לאולם האירועים המתוכנן. לאחר שהמשיבה מס' 1 שמעה את ההתנגדויות, החליטה זו לא לאשר השימוש החורג המבוקש וזאת לאור ריבוי ההתנגדויות וכן מהטעם כי לא ניתן לאשר שימוש שלא כלול ברשימת העסקים המותרים והמפורטים בתב"ע במרכז המסחרי בהליך של היתר. הערר והדיון בועדת הערר: על החלטה זו של המשיבה מס' 1 הוגש הערר נשוא דיוננו זה. בערר טוען העורר, כי מדובר באולם שמטבעו דומה למסעדה המיועד בעיקר לאירועים קטנים (ימי הולדת, ברית וכדומה) של עד 140 איש המיועדים בעיקר לבני העדה הבוכרית במקום. עוד טוען העורר, כי השימוש המבוקש תואם את האמור בתוכנית, או לחלופין, קרוב מאוד לשימוש המותר. לענין טענות המתנגדים, טוען העורר, כי אלו מרוחקים מאוד מאולם האירועים ולא נגרם להם כל נזק. לאור הערר, נתקיים דיון בנוכחות הצדדים. הצדדים פרטו את עמדותיהם באריכות וענו על שאלות הבהרה שהופנו אליהם על ידי ועדת הערר. ועדת הערר ערכה, בנוכחות הצדדים, גם סיור בשטח, לרבות ביקור באולם האירועים, בדירת אחת המתנגדות וכן במגרשי החניה השונים. כמו כן, עשתה ועדת הערר ניסוי של בדיקת רעש, כאשר מזכירת הוועדה נדרשה להשמיע מוסיקה בווליום הגבוה ביותר בתוך האולם, וחברי הוועדה התרחקו לכיוון בתי המתנגדים לבחינת עוצמת הרעש. נבהיר כמובן כי אין מדובר בניסוי מדעי, אלא בהתרשמות בלבד ממערכת שמע המקובלת באולמות מסוג זה. דיון: הפרמטרים להתרת שימוש חורג: בשתי החלטות ארוכות ומפורטות קבעה ועדת הערר מחוז דרום את הפרמטרים לאורם יש לבחון האם יש מקום להתיר שימוש חורג. ר' החלטות: ערר (דרום) 6093/07 אלמוג אילת נ. הוועדה המקומית אילת ואח' וכן ערר (דרום) 6071/07 מלון מוריה ואח' נ. הועדה המקומית אילת ואח'. בהחלטה של ועדת ערר זו בענין ערר (ירושלים) 269/07 וייס ואח' נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' אימצנו את הפרמטרים הללו, אשר הינם: "עצימות" השימוש החורג; היקף השימוש החורג; הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג'; מועד התוכנית וההיתר הקיימים; "גישור" לתוכנית עתידית; עקרון ההפיכות; עקרון השקיפות; צורך חיוני ודחוף; תקופת נסיון. לפיכך, יהיה זה מיותר לחזור על הניתוח המפורט בהחלטות דלעיל לגבי חילוצם של הפרמטרים, ונעסוק רק ביישום הפרמטרים לעניין שבפנינו. מובן, כי רשימת הפרמטרים דלעיל אינה רשימה סגורה או ממצה ויכולים להיות פרמטרים ושיקולים נוספים. אלא שלצורך הבקשה שבפנינו אלו הם הפרמטרים העיקריים שיש לשקול. נבחן פרמטרים אלו במקרה שלפנינו: "עצימות" השימוש החורג פרמטר ראשון שיש להביא בחשבון הינו "עצימות" השימוש החורג או במילים פשוטות: הפער בין השימוש התכנוני המותר לבין השימוש החורג המבוקש. במקרה שלפנינו מדובר בעצימות נמוכה של שימוש חורג. השימוש המותר במקום מתיר מסעדות (ראה תוכנית 62), כלומר שימוש דומה לשימוש של אולם אירועים. מקובלת עלינו עמדת המשיבים, כי השימוש לאולם אירועים שונה משימוש למסעדה, אך עדין מדובר בשימושים קרובים. הן בשימוש למסעדה והן בשימוש לאולם אירועים מדובר על שעות פעילות דומות, על בילוי והסעדה ותנועת אנשים. לפיכך, מחד, הפער בין השימוש למסעדה לבין השימוש לאולם אירועים קיים ואין מדובר בשימוש זהה, אולם, מאידך, מדובר בפער שאינו גדול. אשר על כן, מדובר על שימוש חורג בעצימות נמוכה. בהקשר זה נציין, כי נימוק המשיבה 1 כי לא ניתן לאשר את הבקשה "בהליך של היתר" תמוה, היות ובדיוק למקרים שכאלו קיים מכשיר השימוש החורג, אכן למשיבה 1 שיקול דעת לסרב לשימוש החורג, אך עדיין בסמכותה גם לאשר שימוש שכזה. היקף השימוש החורג היקף השימוש החורג הינו כ - 200 מ"ר, מתוכם שטח האולם הינו כ - 170 מ"ר. כלומר מדובר על היקף קטן יחסית של שימוש חורג (ראה דבריו של בית המשפט בפרשת עת"מ (ב"ש) 207/04 עץ ערמונים נ' וועדת הערר מחוז דרום, תק-מח 2004 (1): "לא הרי בקשה להתיר שימוש חורג שעניינו במבנה של 100 מ"ר כשימוש חורג המתבקש למבנה של 10,000 מ"ר.) הפגיעה ו/או הרווח של צדדי ג' בעניינו מדובר בשיקול המהותי ביותר שיש לשקול. בטרם נכנס לעוביה של קורה לגבי שיקול זה, נבהיר, כי את הפגיעה בצדדי ג' יש לבחון ביחס למצב התכנוני המאושר. כלומר, יש לבחון מהו הנזק שייגרם למתנגדים ולצדדי ג' כתוצאה מאולם אירועים לעומת מסעדה פעילה. המתנגדים הצביעו על ארבעה מישורים של פגיעה בהם: רעש, חניה, אשפה והיזק ראיה. נדון בכל אחד ואחד מהם. רעש: המתנגדים הצביעו על שני מקורות רעש אפשריים, האולם עצמו ומגרש החניה אליו באים אורחי אולם האירועים. על מנת להתייחס לסוגיית הרעש נבהיר באופן סכמטי את מיקום המשיבים לעומת האולם: בתי המתנגדים מגרש חניה צפוני מעבר חנויות שונות מעבר אולם האירועים מגרש חניה דרומי יובהר, כי מדובר תרשים סכמטי בלבד הנועד לשמש ככלי עזר להחלטה ואינו משקף קנה מידה. לעניין הרעש מאולם האירועים, אנו קובעים באופן חד משמעי כי אין כל מפגע רעש מאולם האירועים לבתי המגורים של המתנגדים. מבדיקה שערכה ועדת הערר בשטח עולה, כי אף שבאולם היה רעש מחריש אוזניים הרי במגרש החניה הצפוני לא היה ניתן לשמוע דבר. יובהר, ממגרש החניה לא נשמע כלל רעש מהאולם. ונזכור, כי בתי המשיבים מרוחקים עוד יותר ממגרש החניה הצפוני. לפיכך, אף אם הבדיקה לא נעשתה בתנאים אידיאלים, הרי שלאור העובדה שלא נשמע כל רעש וזאת עוד טרם הגענו לבתי המתנגדים עצמם ועוד טרם נכנסו לדירותיהם, הרי שאין ספק כי אולם האירועים עצמו לא יוצר כל מפגע רעש למתנגדים. במאמר מוסגר נצין, כי ממצא זה שמצאנו בשטח תואם את חוות הדעת האקוסטית שהוגשה מטעם העורר. לגבי הרעש ממגרש החניה, הרי קשה למדוד רעש שכזה. ראשית נבהיר, כי מדובר במגרש חניה ציבורי בחלקו כך שכל אזרח יכול להחנות בו, בין אם הוא מגיע לבקר בדירות המגורים, לקניות במרכז המסחרי, לאכול במסעדה או לבלות באירוע באולם האירועים. כך, שקשה לבודד את הרעש שעולה מאלו שבאו לאירוע לאלו שהגיעו למרכז המסחרי מסיבות אחרות. עם זאת, אולם אירועים (ולמעשה במידה מופחתת גם מסעדה) מתאפיינים בפעילות בשעות מאוחרות של הלילה, ואנו מקבלים את טענת המשיבים כי אורחים שחונים במגרש החניה הצפוני עלולים ליצור מפגע של רעש. חניה: בחנו היטב את סביבת המרכז המסחרי וכן בתי המתנגדים ועולה כי מדובר במקום שהינו עתיר חניה. המרכז המסחרי מוקף במגרשי חניה רחבי ידיים (אשר רק שניים מהם מסומנים בתרשים הסכמטי לעיל אך קיימים עוד שניים לפחות) כולם במרחק הליכה ממנו. אין ספק, כי כל עוד אורחי האירוע חונים במגרשי החניה הנמצאים מדרום למרכז המסחרי, הרי אין כל פגיעה במתנגדים. הפגיעה במתנגדים הינה רק היה והאורחים יחנו במגרש החניה הצפוני. במקרה שכזה חניה שכזו עלולה לבוא על חשבון המתנגדים. נציין לעניין זה, כי גם אם במקרקעין הייתה מסעדה במקום אולם אירועים, עדיין היו אורחי המסעדה עלולים להחנות במגרש החניה הצפוני, כך שאולם האירועים אינו מרע בהרבה את המצב הקיים. בכל מקרה, ראינו כי החניה במגרש החניה הצפוני הינה בעייתית הן מבחינת הרעש והן מבחינה חשש לצמצום מקומות החניה של המתנגדים. עם זאת, אין כל מחסור במקומות חניה מדרום לאולם האירועים. אשפה: המשיבים טענו למפגעי לכלוך ואשפה כתוצאה מפינוי פסולת של אולם האירועים. איננו מקבלים טענה זו, מכולת האשפה נמצאת מדרום לאולם האירועים ולשם מפונה האשפה, ואין בכך כל השפעה על המשיבים. בכל מקרה ולמען הסר ספק, אנו קובעים כי בתנאי ההיתר יכלל תנאי הקובע, כי פינוי האשפה יעשה רק לצד דרום. היזק ראיה: אין כל קו ראיה בין אולם האירועים למרבית דירות המתנגדים. כאמור בין אולם האירועים לדירות המתנגדים קיימת רחבה ציבורית, לאחריה שדרת חניות ולאחריה מגרש חניה גדול. ייתכן כי מדירה מסויימת, בזווית העין, ניתן לראות את חלונות אולם האירועים, אך אין מדובר בהיזק ראיה. סיכום פרמטר הפגיעה במתנגדים: סיכום הפגיעה במתנגדים מגלה, כי אולם האירועים עצמו אינו גורם כל מפגע למשיבים. עם זאת, השימוש במגרש החניה הצפוני עלול לגרום מפגע מסויים. נבהיר, אין מדובר במפגע דרמטי, היות וגם בשימוש המותר (למשל מסעדה) רשאים אורחי המסעדה להחנות במגרש החניה הצפוני ולדבר בקול רם בהילוכם למכונית. עוד בהקשר זה נציין, כי לאור גודל האולם, הרי הוא מיועד לכל היותר ל - 140 איש, ומבחינה פיזית לא ניתן להכניס יותר אנשים. כך, שאף אם היו פרסומים אחרים, מגבלת גודל האולם לא תאפשר אירועים של יותר מ 140 איש, כך שגם בכך יש צמצום של המפגע. בכל מקרה, בתנאי השימוש החורג תופיע הגבלת מספר האנשים באולם ל - 140 איש. נציין, כי המתנגדים טוענים, כי חלקו של מגרש החניה הצפוני הינו חלק ממבנה המגורים שלהם (ראה הודעה דחופה מיום 20.2.8), והזכויות בו שלהם. לגבי חלק זה, היה והדברים אכן נכונים, הרי המתנגדים רשאים לסגור חלק זה לכלל הציבור ולייחד אותו לחניית הדיירים/המתנגדים בלבד. מובן, כי פעולה שכזו תקטין את המטרד הנטען, הן במישור הרעש והן במישור החניה. מובן, כי אורחי המרכז המסחרי בכלל ואורחי אולם האירועים בפרט, אינם רשאים לחנות במגרש חניה פרטי, ולפיכך אין הם יכולים לגרום כל מטרד. אנו סבורים, כי ניתן לצמצם את המפגע גם בחלק הציבורי של מגרש החניה, אותו לא רשאים המתנגדים לחסום ולייחד להם, וזאת על ידי צמצום השימוש בחלק זה של מגרש החניה הצפוני על ידי אורחי אולם האירועים. מבחינה מאזן חניה אין כל מניעה לעשות כן, היות וקיימים די והותר מקומות חניה בצד הדרומי. אלא, והיות ומדובר במגרש חניה פתוח לציבור, הדבר קשה מבחינה יישומית/פרקטית. לפיכך, אנו מורים כי בכל הפרסומים שיעשה אולם האירועים, וכן בהזמנות שישלחו מטעמו, יסומנו כמקומות חניה מותרים רק החניות הנמצאות מדרום לאולם החניה, וייכתב כי אין להחנות במגרש החניה הצפוני. מובן, כי בעלי המקצוע מטעם העורר (תזמורות, ספקים וכו') לא יורשו להחנות במגרש החניה הצפוני. אין אנו מצפים כי בעקבות צעד זה תמנע כליל חניית האורחים במגרש החניה הצפוני, אך בהחלט צעד זה יכול לצמצם את שיעור החונים במגרש החניה הצפוני ולהפחית את המטרד. מועד התוכנית והיתר הקיימים: במקרה שלפנינו התוכנית למרכז מסחרי הינה תוכנית ישנה משנת 1979. בתקופת הזמן שחלפה מיום אישור התוכנית עד היום (כ 30 שנה!) בהחלט חלו שינויים חברתיים ותכנוניים שיכולים להוות הצדקה לשימוש חורג. כך, שאין בפנינו תוכנית חדשה שניתן לומר שבמתכוון לא אפשרה אולם אירועים באזור אלא בתוכנית ישנה אשר בהחלט ניתן לסבור כי השימוש של אולם אירועים לא נכלל עקב צורך נמוך יותר לשימושים כאלו באותה עת. "גישור" לתוכנית עתידית אנו סבורים, כי שימוש במקום לאולם אירועים צריך להיות מוסדר בתוכנית בניין עיר. אין עוררין, כי כיום אין כל תוכנית בנין עיר העומדת על הפרק והאמורה לשנות את ייעוד המקרקעין לאולם אירועים. לפיכך, אנו סבורים, כי על העורר ליזום תוכנית שכזו, כך שיש לקשור את תקופת השימוש החורג להתקדמות ההליך התכנוני. עקרון ההפיכות: מבחינה פיזית השימוש החורג בהחלט הפיך. מביקור במקום עולה כי מדובר באולם פתוח שלא נערכו בו שינויים דרמטיים ואשר בימים ספורים ניתן להסב אותו למסעדה או לשימוש מסחרי אחר. אף מבחינה רעיונית, השימוש החורג הינו הפיך. אין מדובר בשימוש חורג המקנה הרגלים צרכניים או משנה הרגלים שכאלו, ובתום התקופה לא תהיה בעיה לרשויות הפיקוח למנוע המשך הפעילות במקום. עקרון השקיפות: אמנם, הליך השימוש החורג נעשה במקרה שלפנינו בפרסום נקודתי בהתאם לפרסום שימוש חורג, אלא, שהתרשמנו כי ההליך נוהל בשקיפות רבה, כך שהוגשו התנגדויות רבות, ואף הוגשו מכתבי תמיכה רבים. נציין, כי בוועדת הערר התייצבו עשרות מדיירי השכונה אשר חלקם התנגדו לערר וחלקם צידדו בו. לפיכך, ההליך התכנוני זכה לתהודה ציבורית רבה, בהליך זה שותף הציבור באופן יוצא דופן, וקשה להניח כי היה מאן דהוא בשכונה שלא היה מודע להליך ולהתנגדויות. צורך חיוני ודחוף: אמנם לא הוכח, כי יש צורך חיוני דחוף באולם האירועים במקום זה. אך, בהחלט התרשמנו כי האולם עונה על צורך של אוכלוסיה גדולה במקום. מדובר על אולם אירועים שאינו גדול אשר בו נחגגות רבות מהשמחות הקטנות של בני העדה המתגוררים במקום, כגון- בריתות, ימי הולדת, גיוס לצבא וכו'. אין בשכונה אולם אירועים דומה, כך שסגירתו תפגע בחלק מהאוכלוסייה המתגוררת בסמוך ואשר עושה בו שימוש. לעניין זה נזכיר, כי תושבים רבים בשכונה, לרבות שכנים של המתנגדים, המתגוררים באותם בניינים, תומכים באולם האירועים והסבירו בפנינו מדוע הוא נחוץ. תקופת נסיון: לעתים יש מקום ליתן שימוש חורג לתקופת נסיון על מנת לבחון את השפעת השימוש החורג על הסביבה. אנו סבורים שכאן יש מקום ליתן שימוש חורג גם מטעם זה. כאמור, לטעמנו על העורר ליזום הליך תכנוני לשינוי הייעוד, כך שתקופת הניסיון תלווה בהליך תכנוני של הכנת תוכנית, כך שבעת הדיונים על אישור או סרוב לתוכנית יהיה ניתן להשתמש בניסיון שנצבר, לרבות לעניין הגבלת השימוש בחניה הצפונית. איזון, שקלול והכרעה: לאחר שבחנו את הבקשה לשימוש חורג בראי הפרמטרים דלעיל, יש לערוך איזון ושקלול בין הפרמטרים השונים ולהגיע כדי הכרעה. לכף הזכות של אישור השימוש החורג עומדים הפרמטרים הבאים: מדובר בשימוש חורג בעצימות נמוכה, בהיקף שאינו גדול, כאשר מדובר בשימוש חורג אשר יש לו דרישה רבה על ידי אוכלוסיה המתגוררת במקום. כמו כן, יכול השימוש החורג לשמש כתקופת ניסיון להמשך ההליך התכנוני. לכף החובה, כנגד אישור השימוש החורג, עומדת העובדה כי השימוש במגרש החניה הצפוני גורם מטרד מסוים לשכנים הן מבחינת רעש והן מבחינת חניה. כמו כן, בכף החובה עומדת שיקול מדיניות של הרחקת אולמות אירועים ממרכזי אוכלוסיה. לטעמנו, איזון הפרמטרים דלעיל מוביל למסקנה, כי מן הראוי לאשר את השימוש החורג, במגבלות אשר יקטינו את המטרד שנוצר בגינו, ובכפוף להליך תכנוני. ונבאר: כאמור לעיל, לאולם האירועים דרישה רבה באזור ותומכים רבים מקרב השכנים, כאשר מדובר על פעילות חיובית בעקרה. אל מול יתרונות אלו לא מצאנו מטרד בולט לשכנים. כאמור, האולם עצמו אינו יוצר מטרד. לגבי מגרש החניה הצפוני, הרי בחלקו יש זכויות נטענות למתנגדים, כך שבאפשרותם לסגור חלק זה לציבור, ובחלקו הציבורי הרי זה ממילא משמש לחניה של כל שימוש אחר שמותר במקרקעין, ובכל מקרה ניתן לצמצם את המטרד בדרכים שמנינו לעיל. כך שהמטרד שייוותר ממגרש חניה, אם בכלל, אין בו כדי להצדיק סירוב מוחלט לבקשה לשימוש חורג. לנושא המדיניות, הרי אף אנו סבורים כי באופן עקרוני אין מקום לאשר אולמות אירועים ליד מגורים. אלא, שאנו סבורים כי המקרה שלפנינו יוצא דופן בשני אופנים: ראשית, מדובר באולם אירועים קטן (200 מ"ר) ועד 140 איש, כך שאופיו של אולם האירועים יותר דומה למסעדה מאשר לאולם חתונות. אין מחלוקת, כי אין מדיניות שלא למקם מסעדות במרכזים מסחריים. שנית, מדובר במיקום פיזי שאינו צמוד למגורים. אמנם מדובר בשכונת מגורים, אך אולם האירועים ממוקם במרכז מסחרי אשר מרוחק מכל בנייני המגורים שבסביבה בצורה ניכרת (70 מטר ממבנה המגורים הקרוב ביותר). יתרה מזו, מסביב למרכז המסחרי שפע מגרשי ומקומות חניה. לפיכך, אנו סבורים כי אין באישור אולם אירועים קטן זה, במרכז מסחרי המרוחק מבתי מגורים, והמוקף במגרשי חניה, בכדי סטייה מהמדיניות הראויה של הרחקת אולם אירועים ממגורים. בכל מקרה, כאמור לעיל, הגבלנו את השימוש החורג בהליך תכנוני, כך שבסופו של ההליך התכנוני תאמר הוועדה המחוזית, הגוף האמור על מדינית התכנון, את דברה בסוגיה. למען הסר ספק נבהיר כי החלטה זו מתייחסת אך ורק לאולם הבנוי ולא לגבי חצר האולם. בחצר האולם תיאסר כל פעילות שהיא, הן לאירועים, הן להסעדה והן כל פעילות אחרת. יתרה מזו, תיאסר הוצאת רמקולים לחצר. סיכום: לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר ומאשרים לעורר שימוש חורג לאולם אירועים, בכפוף לתנאים הבאים: השימוש החורג יינתן ל- 18 חודשים מהיום. היה בתקופה שכזו תופקד תוכנית בנין עיר מתאימה, יוארך השימוש החורג לתקופה של 24 חודשים נוספת לשם השלמת ההליך התכנוני. לא תאושר התוכנית בפרק זמן זה, לא יינתן שימוש חורג נוסף. בכל מודעה שתתפרסם מטעם העורר ובכל הזמנה שתשלח מטעמו יצוין כי החניה מותרת רק במגרשי החניה הדרומיים. כניסת ספקים תעשה אך ורק ממגרש החניה הדרומי. פינוי אשפה ופסולת יעשו רק למגרש החניה הדרומי. לא תאושר כל פעילות מחוץ לאולם. המשיבה מס' 1 תהיה רשאית לקבוע תנאים נוספים להוצאת ההיתר כמקובל בשימושים חורגים ממין זה. תנאים אלו יהווה חלק מתנאי ההיתר, והפרתם תהווה עילה לביטול ההיתר לשימוש חורג.שימוש חורג