שכר טרחת עורך דין בנושא הפשרה של קרקע

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שכר טרחת עורך דין בנושא הפשרה של קרקע:

.1 זוהי תביעה לתשלום שכר טרחת עורך-דין בגין טיפול במגרשם של הנתבעים. הנתבעים היו הבעלים הרשומים של מגרש ששטחו 431, 3ממ"ר בחלקה 216שבגוש 6109הממוקם בקרן הרחובות ז'בוטינסקי ואבא הלל סילבר ברמת גן, על הצומת הידועה כככר עלית. שנים רבות ניסו התובעים למכור מגרש זה בין הרבה קניות ומכירות של מגרשים שעשו, וללא הצלחה. ת/ 8מכתב מחלקת מהנדס העיר של עיריית רמת-גן מ-4.1.62, מזכיר כי הכותב אותו חוזר על תכנו של מכתב קודם, מיום 5.2.61, ומבהיר כי החלקה נמצאת באזור רפרצלציה ותכנון מחדש והבנייה עליה אסורה. על בירורים נוספים מעידות ארבע ראיות נוספות בהן עונה מחלקת ההנדסה האמורה כי "החלקה נמצאת בשלבי ביצוע החלוקה מחדש" ועל כן לא תוציא לה הועדה המקומית כל היתר בניה. מובן שבהעדר סיכוי בניה לא היו קופצים על המגרש.
הדבר לא נעם לבעלים, שניסו מפעם לפעם להזיז את העגלה, אך גם לא הטרידם במיוחד, והנתבעת אף באה לכלל החלטה להעלות את המגרש כתרומה למטרה ציבורית ראויה כגון בית-ספר, אותו או את תמורתו - אם ימכר. כאמור, לא נמצא למגרש קונה במצבו. הנתבע העיד לפי תומו שלא האמין שאפשר יהיה לעשות בעניין זה מאומה "משום שבעיריה ממציאים כל פעם טענות חדשות".
תקופה ארוכה היה המגרש מושכר לביח"ר אלקו הסמוך, ודמי השכירות כיסו את הוצאות המיסים וכיו"ב, עד שעמדה אלקו והסתלקה מן השכירות, והחיוב החל מרגיז את הנתבע. יום אחד שמע מידידו, מר גוטגולד, שבידי התובע להושיע לו בטיפול מתאים - ושמעלה יתירה לו לתובע, שאם מצליח במלאכתו נוטל אמנם שכר נכבד, באחוזים מהרווח שגרם לו, אך אם הוא מעלה חרס בידו - אינו נוטל שכר כלל.
בא לו הנתבע אצל התובע במשרדו, ולבקשתו חזר ובא שנית והביא את אשתו, שהיתה סרבנית וקטנת-אמונה ממנו, אך נתרצתה לבסוף מששוכנעה, שעל-כל-פנים חשש הפסד אין כאן, וחתמו שניהם ב- 8.6.79על יפוי-כח ת/ 32לתובע ליצגם נגד מנהל מס רכוש. טיפול זה ארך עשרים ושנים חודש אמנם, אך בסופו היו כל הצדדים מרוצים:ו מהנתבעים נחסכו כ-000, 400ל"י מס רכוש והתובע קיבל בשכרו % 20מהסכום האמור, לאחר שהנתבעים, כהילכות גוברין יהודאין, עמדו אתו במשהו על המקח, מאחר ששעורו המדויק של השכר שישולם לא ננקב מראש ולא נערך כל הסכם כתוב לעניין שיעור השכר. שני הצדדים סמכו זה על 'מכובדותו' של זה - והתוצאה היתה תביעה זו.
בשעתם, הסכימו הצדדים לישב את המחלוקת בבוררות בפני כב' השופט בדימוס, מאיר רובין, והוא שמע אותם במספר ישיבות ארוכות וממושכות והותיר אחריו פרטיכל גדוש, בטרם הסתלק לבית עולמו, מבלי שיספיק ליתן פסקו - ובכן חזרו ובאו בפני בית-המשפט, משלא הועילו כל הנסיונות לישב את המחלוקת בהבנה טענו טיעוניהם הארוכים ומאירי העיניים - ועלינו המלאכה לגמור.
.2אפשר להבין ללבם של הנתבעים, שהועידו את המגרש היקר לצדקה - אבל אינם מוכנים, ולא היו מוכנים להשקיע בו שום סכומי כסף, בין מחמת שלא האמינו
בסיכוי ההצלחה, ובין משום שהתעורר חשדם, שמא מנסה התובע לגרום להם להוצאותו ,להפיל אותם במלכודת', כמאמר הנתבע בעדותו בפני הבורר.
כפי שראינו, לא התרצתה הנתבעת, שמוחזקת בעיני עצמה כבעלת רצון תקיף ועצמאי, לחתום לכתחילה אפילו על יפוי-הכח לעניין מס הרכוש. אבל סיפא שחתמה על יפוי-כח נוסף ת2, הנושא אותו תאריך, לטיפול ברשויות התיכנון.
על סמך אותה הרשאה, החל התובע לטפל בהפשרת המגרש והפיכתו לנכס בר-מכירה. ענינו בכך היה ברור וגלוי - במידה שיצליח בכך, אמור הוא לבוא על שכרו משלם; לא על הבסיס הזעום של חסכון שולי במס, אלא על בסיס הערך החדש של המגרש כשזה יופשר לבנייה. לשם כך צריך היה להסיר מן המגרש את תג הרה-פרצלציה, ולקבל בגינו היתר בנייה - שאז מובטחים להם לבעלים קופצים רבים עליו מחמת מיקומו המשובח:נ ירצו - ימכרו למרבה במחיר, ירצו - יכנסו לעיסקת קומבינציה, יקבלו דירות בנויות תמורת הקרקע וירוויחו אפילו יותר. כך או כך - יצא עורך-הדין נשכר, שאם תהיה מכירה גמורה, יקבל אחוזים נכבדים מהתמורה ואם תהיה התקשרות עם קבלן תהיה לו חזקה על רישום כל הדירות לדירים, בנוסף על שכרו בגין העיסקה בקרקע.
שלא כאותה בעלת חלומות שראתה עצמה מחוללת במה שתרוויח מכל עיסקותיה באפרוחים שטרם בקעו מהביצים, יצאה במחול ושברה את הביצים בטרם נדגרו - עשה התובע סידרת פעולות מרשימה; אף ש- 83המוצגים שערם על הבורר אינם כולם לעניין ואינם מיצגים כל אחד פעולה בת-משמעות מרעישה, נחה דעתי שהוא נקט בפעולות המקצועיות המתאימות למטרותיו, שהן במקרה זה זהות בתכלית עם טובתם הכלכלית של הבעלים. ראשית, הוא חיטט בתכניות המיתאר המצוטטות ע"י מחלקת ההנדסה כאסמכתא ומצא שנזכרת יותר מתכנית אחת, הן ר"ג/ 340והן ר"ג/ 320והן ר"ג/ 293- ומכל אלה מתאימה לחפצו אחת יותר מאחרות, משום שהוא יכול להביא לידי הפשרת הבנייה בעזרתה:ב הוא בדק ומצא שבהתאם לתכנית ר"ג/ 320נותרים רק הנתבעים ועיריית ר"ג כבעלי חלקות בתחום התכנון מחדש, וע"י איחוד חלקותיהם וחלוקה מחדש ניתן להקציב לעירייה את השטח הדרוש לה לתכנון מחדש של צומת עלית. יתר על כן, הוא מצא דרך ליתן לעירייה פתיון לזרוז פעולתה. בטענה שתכנית ר"ג/ 293אושרה אחרונה והיא מועידה לעירייה שטח קטן יותר משנועד לה על פי תכנית ר"ג/ 320- הביא את מרשיו להסכמה חתומה (ת/ 28ו-ת/29) להחכיר לעירייה את השטח הדרוש לה, ובתמורה יקבלו הנתבעים אחוזי בנייה על-פי מלוא השטח הרשום. כדי לממש את כל ההבנות וההסכמות הללו אין טוב מלתת ביד הבעלים היתר בנייה חתום בחותמת העיריה; אפילו לא עולה בדעתם לממש את אותה בניה דווקא - ההיתר הוא ראייה ניצחת שהמגרש טוב לבנייה והקונה יוכל לבטל תכנית זו ולשים אחרת תחתיה.
בשלב זה משכו הנתבעים את השטיח מתחת רגלי התובע:ו ללא עזרתו וללא ידיעתו ניהלו מו"מ עם הקבלן קלקא ועם סולל בונה ולבסוף מכרו את המגרש כפי שהוא במצבו לקבלן קלקא תמורת מליון דולר (בשלב מאוחר יותר התעצם איתם זה והוריד את המחיר ל-000, 875דולר, ר' מסמך ה/101). לפני כן טרחו להודיע לתובע ב-ת/ 3מ- 28.6.81במכתב
מנוסח כדבעי בלשון פרקליטית, "שאין אנחנו מוכנים בתקופה האינפלציונית הזאת לגשת לבנייה על המגרש ואיננו רוצים להחליט כרגע מה נעשה במגרש עד שהמצב ישתנה"; במלים אחרות 'טול כליך וצא', ולמען הסר כל ספק "על כן אנו מבקשים ממך לחדול מכל טיפול במגרש ולא לעשות דבר עד שנפנה אליך שוב".
.3הנתבעים כופרים בכל זכות של התובע לשכר על פעולתו. הוא הרי קיבל עליו לעבוד ולקבל שכר רק מן הרווח, והם אמנם היו מוכנים לתת לו שכר בעין יפה אילו הביא לידי עיסקה כלשהי - אבל עבודתו נגמרה בלא כלום ואת הקונה מצאו ללא עזרתו והוא הן לא שותף הוא להם בקרקע, ואשר לעמל ולהוצאות - הרי בפרוש הבהיר להם שאינו נוטל שכר אלא כנתח מהרווחים, והם לא הותירו שום ספק שאין להם שום נכונות להשקיע אגורה אחת בטרם יראו כסף בעין. כלומר, אם הזמין התובע אדריכל (יהודה לנדאו שמו) והזמין אצלו תכניות לא עשה כן אלא על אחריותו, שאם יצא משהו מאותן תוכניות והמגרש ימכר לקבלן שמציע עוה"ד וזה יאמץ את התוכניות וישא בדמיהן - ניחא, אבל אם יגמר העניין שהציע בלא כלום - אין לו עליהם אפילו תרעומת, לא הוצאות ולא שכר.
בא-כוחם המלומד מוסיף עליהם וטוען טענות מלומדות - כגון:נ
- התובע לא נשא בנטל הראייה מה היה שוויו של המגרש עובר להתחלת פעולתו, מכאן שאין אפשרות למדוד בכמה השביח המגרש כתוצאה מפעולתו.
- לא הוכח קשר סיבתי בין מפעלות התובע ועלית ערך המגרש, מה גם שהימים ימי אינפלציה, ותנודות השוק במקרקעין - רבות ומשונות.
- אין כל ראייה שקיימת אפשרות בנייה על המגרש. הפרקליט המלומד אף מצא בילקוט הפרסומים מספר 3370מיום 15.8.86הודעה על הגשת תכנית חדשה שממנה משתמע שהחלקה הנדונה עודנה בתחום התכנית ר"ג/ 340ומכאן שעודנה מוקפאת לבנייה.
- אין אפשרות בנייה בחלקה האמורה כי לא קיימת לגביה תכנית מפורטת.
- אין כלל תביעה לשכר ראוי במקרה דנן. שכר ראוי נזכר אמנם בתביעה אלא שהתובע בעדותו שינה חזית ודבק רק בשכר המחושב על פי אחוז מעליית ערך המגרש.
- התובע היה מוכן לקבל שכר על-פי חישוב השכר שהיה גובה מרוכשי הדירות אילו נחתם הסכם הקומבינציה (000,75$) - אך באין ראייה שהיתה אפשרות בנייה אין הוא זכאי לשכר גם מכח חישוב כזה.
- החוזה שהכין התובע לנתבעים אינו אלא חוזה סטנדארטי ממשרדו,

שאפילו שכחו לשנות בו את מספר הגוש האחר.
- התובע ביצע אותה עבודה שביצע - מבלי שנתבקש לכך כלל - וגם עקב כך אין לו דין שכר ראוי. לחלופין מתבסס ב"כ הנתבעים על הלכת ע"א 83/57 [1] ומבקשני לפסוק שכר על פי התעריף המינימאלי של לשכת עורכי-הדין, ותו לא.

.4לא מצאתי ממש בטענות הנתבעים, זולת זאת שאכן לא בסוגית שכר ראוי ומעין-חוזה עסקינן, אלא בשכר מוסכם על-פי התוצאה.
התובע לא מתווך הוא אלא עורך-דין, וכעורך-דין פנו אליו הנתבעים, כבעלי-חוזהו הם חייבים לנהוג בו בתום-לב גם לעניין קיום זכות שבחוזה והדברים כבר שוננו דיים ואינם זקוקים עוד לאסמכתא. חובתם הבסיסית של הצדדים זה כלפי זה היא שלא ליהנות זה מעמלו של זה ללא תשלום שכרו.
מרגע שהחל התובע לטפל בחלקה ועד שהופסקה עבודתו נשתנה מצבה ומצבם של הנתבעים ללא כל השוואה. ממגרש שאין לו ביקוש ולשוא מנסים בעליו למכרו - הוא הופך לנושא תחרות בין קבלנים ונמכר. מציע לנו באכח הנתבעים את האינפלציה ואת תנודות השוק כגורם אפשרי:ב ובכן, אין חולק שאלה עשוים אמנם להשפיע אך מה לי לחפש סיבות אפשריות שלא הוכח כלל שפעלו? צודק התובע שדרכו המקצועית ונסיונו לימדהו את הדרך הטובה והמועילה להפשיר קרקע לבניה - הדרך היא לחקור ולדרוש היטב ולכפות על הפקידים הנוגעים בדבר הר כגיגית, בין בדרכי שכנוע בין במו"מ, בין באכיפה משפטית, ובכל אלה אחז התובע או איים בהם והמיזכר ת/ 2וביחוד המענה ת/ 9מעידים על כך שזולת עניין המדידות וטיפול שגרתי - לא נותרה בפי הפקידים כל טענה כלפי מתן היתר; אין אני רואה כל מקום לפקפק בתובע שפעל כבעל עניין להשיג את ההפשרה. מכל מקום, איש לא הראה סיבה קרובה אחרת להתענינותם הפתאומית של שני קבלנים מתחרים בחלקה, להבדיל מסברות אפשריות. די לי אפילו בכך, שבחישתו של התובע באפשריות הבנייה הניעה קבלנים לקפוץ על ההצעה; אבל אני מוצא כעובדה, שהתובע אכן הביא את הדיון עם מחלקת ההנדסה עד סוף מתן היתר הבנייה וכל שחסר לו היתה תכנית סבירה כלשהי שתסכון להגשה לוועדה המקומית לקבלת האישור המעשי לניצול 200אחוזי הבניה בדמות הקונקרטית של 'היתר בנייה'.
ומה על הטענה שהנתבעים לא היו מוכנים להשקיע מכספם ושזכאים הם לנהוג בעיסקיהם כהבנתם וכנטיית לבם? אכן, אין התובע יכול לכפות על הנתבעים להשקיע אגורה אף אם הוא משוכנע שזו העצה הכלכלית הטובה להם ביותר, ואין בידו להועיל מאומה אף אם ללא כל סיבה שהיא התעוררו בהם חשדות בו ובטוהר כוונותיו. אין לתובע כל שליטה בלקוחותיו - אך יש לו עליהם תביעה טובה כדי שיעור השבח שהשביחו נכסיהם נשוא טיפולו והם חייבים לו על-כך שכר כשיעור שניתן לדלותו מתוך ההסכם שביניהם.
.5אין חולק על כך שהנתבעים הסכימו עם התובע לשלם לו אחוז מסוים מכל פירות שתביא להם טרחתו. הם גם שילמו לו בהסכמה ותוך מיקוח קל - % 20ממה שנחסך מהם בחיוב מס רכוש. הם לא עמדו על בסיס של תעריף מינימלי אלא פנו למומחה לדבר, על סמך המלצה ולא יכלו להניח שהם נדברים על סמך תעריף מינימלי אצל עו"ד ותיק ומומחה בתחומו. מה ששילמו מהווה אינדיקציה טובה למה שהסכימו, ובהביאי בחשבון את המיקוח הלגיטימי כשהשיעור לא נקבע שחור על גבי לבן בכתב - אני קובע % 15כבסיס אופטימלי של שכר מוסכם בכפוף לאפשרות מיקוח.
מהו בסיס ההשבחה? דחיית השוק את המגרש הוכחה למכביר, ונקיבת
הסכום של 000,300$ ע"י הנתבע לא נשללה והיא מסתברת בנסיבות שהועלו. מכירה בסך 000,875$ לפחות אף היא הוכחה:ו הרי שהשכר שהיו מגיעים אליו הצדדים במהלך הרגיל של הענינים היה עולה כדי 250,86$.
אלא שהדברים לא הגיעו לכלל זכאות מלאה והמלאכה, אף שבעטים של הנתבעים הופסקה באיבה - מכל מקום לא הושלמה עד תומה ועוד היה על התובע לטרוח הרבה עד שיקצור פרי עמלו. אפשר להניח שהפרי היה שונה וגדול יותר ואפשר לטעון שמכל מקום התמורה שהושגה בשלב זה משקפת נכונה את ההשבחה שבשוק, אבל מכל מקום צריך לקחת בחשבון שגם המחיר ההתחלתי עלה עם תנודות האינפלציה (המדד עלה פי ארבעה ומעלה בתקופה זו).
בהביאי כל אלה בחשבון, אני מעריך את הסכום שהצדדים היו מגיעים אליו על-סמך ההסכם שביניהם, אם היו הנתבעים חוזרים בהם מהטענה שלתובע לא מגיע שכר ומבררים רק את גובה השכר המגיע, בסך מחצית הסכום האמור, ואני מעמיד איפוא את השכר המגיע על סך -.000,43$ כשווים בשקלים יציגים ביום התשלום בפועל.

לסכום תווסף ריבית % 4מיום הגשת התביעה, שכר טרחת עורך-דין בסך -.000, 5ש"ח בצרוף מע"מ וכן ריבית והפרשי הצמדה מיום פסק-הדין ועד התשלום בפועל.
.6התובע זכאי גם להחזר הוצאות, אלא שהנתבעים בפירוש התנגדו ולא הסמיכוהו להוצאה זו. אלא אם כן מובטח להם שהיא תועבר לכתפיו של הקבלן העתידי. אינני מקבל גם שההוצאה להכנת תכנית להגשה לוועדה בתנאים כאלה שנתבררו, כלומר ללא מזמין של ממש וללא התמודדות עם תכנון של ממש - אמנם יכולים להיחשב לעבודה הנשקלת על-פי התעריף המקצועי ממש. צודק ב"כ הנתבעים בטענתו, שאם רצה האדריכל לתבוע את הנתבעים ישירות, היה מקום לצרפו כצד לתביעה. תביעת ההוצאות כתביעה של עוה"ד התובע נדחית איפוא.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. שכ''ט עו''ד לפי שעה

  2. קביעת שכר טרחת עורך דין

  3. תביעת שכר טרחת עורך דין

  4. תביעה לשכר טרחת עורך דין

  5. שכר טרחת עורכי דין בחו''ל

  6. תשלום שכר טרחה לעורך דין

  7. למי שייך שכר טרחת עורך דין

  8. ערעור על שכר טרחת עורך דין

  9. אי פסיקת שכר טרחת עורך דין

  10. שכר טרחת עו''ד במכירת מניות

  11. בוררות על שכר טרחת עורך דין

  12. מחלוקת על שכר טרחת עורך דין

  13. סירוב לשלם שכר טרחת עורך דין

  14. פסיקת שכר טרחת עורך דין נמוך

  15. הסכם שכר טרחה עורך דין דוגמא

  16. שכר טרחת עורך דין ליקויי בניה

  17. שכר טרחת עורך דין תאונת עבודה

  18. בקשה לתיקון שכר טרחת עורך דין

  19. תביעה לתשלום שכר טרחת עורך דין

  20. סוגיית שכר טרחת (שכ"ט) עורך דין מומלץ

  21. שכר טרחת עורך דין על משא ומתן

  22. שכר טרחת עורך דין של לקוח שנפטר

  23. ניכוי הוצאות שכר טרחת עורך דין

  24. התיישנות תביעה לשכר טרחת עו''ד

  25. הפחתת שכר טרחת עו''ד הוצאה לפועל

  26. ערעור על גובה שכר טרחת עורך דין

  27. שיקולים בפסיקת שכר טרחת עורך דין

  28. האם שכר טרחת עורך דין כולל מע''מ

  29. לקוח שלא משלם שכר טרחה לעורך דין

  30. תיקון שכר טרחת עורך דין בפסק דין

  31. שכר טרחת עו''ד התובע בתביעות קטנות

  32. החזר שכר טרחת עורך דין בגלל רשלנות

  33. הבטחה בעל פה לתשלום שכר טרחת עו''ד

  34. שכר טרחת עורך דין כתנאי לרישום דירה

  35. פסיקת שכר טרחת עורך דין בתביעה מנהלית

  36. שכר טרחת עורך דין בנושא הפשרה של קרקע

  37. זוכה בהוצאה לפועל - שכר טרחת עורך דין

  38. תביעת עו"ד לתשלום שכר טרחה בתיקי מזונות

  39. שכר טרחת עורך דין תביעה ייצוגית שנדחתה

  40. התנגדות לתוכנית בנייה - שכר טרחת עו''ד

  41. שכר טרחת עורך דין 12 אחוז תאונת דרכים

  42. תביעת שכר טרחת עורך דין - תביעות קטנות

  43. שכר טרחת עו''ד לפי חוק תובענות ייצוגיות

  44. שכר טרחת עורך דין בגין טיפול חלקי בתיק

  45. האם חובה לעשות הסכם שכר טרחת עו''ד בכתב

  46. מע''מ שכר טרחת עורך דין - לקוח תושב חוץ

  47. פסיקת שכר טרחת עו''ד לצד הזוכה בפסק דין

  48. פסיקת הוצאות שכר טרחת עורך דין בפשיטת רגל

  49. הסכם שכר טרחה עורך דין - סעיף הפסקת ייצוג

  50. שכר טרחת עורך דין על תביעה ייצוגית שלא אושרה

  51. חישוב גובה שכר טרחת עורך דין עקב הפסקת טיפול

  52. תביעה ותביעה שכנגד על רקע מתן שירותי עריכת דין

  53. גובה שכר טרחת עורך דין תאונת דרכים בהליך ערעור

  54. שכר טרחת עו"ד בגין היצוג והכנת עתירה וצווי מניעה

  55. תשלום שכר טרחת עורך דין ע''י יורש של לקוח שנפטר

  56. התקבל ערעור על שכר טרחת עורך דין בתביעה ייצוגית

  57. תביעה לתשלום שכר טרחת עורך דין בגין עסקאות נדל"ן

  58. שכר טרחת עורך דין בגין פרויקט בניה שלא יצא לפועל

  59. הארכת מועד עקב חוסר יכולת לשלם שכר טרחת עורך דין

  60. סעיף שכר טרחת עורך דין בהסכם פשרה בתביעה ייצוגית

  61. פסיקת שכר טרחת עורך דין מתחת לתעריף המינימלי המומלץ ?

  62. שכר טרחת עורך דין לאחר ניכוי תגמולי המוסד לביטוח לאומי

  63. תשלום הוצאות ושכר טרחת עו"ד נתון לשיקול דעתו של בית המשפט

  64. תביעת עורך דין נגד יורשים של לקוח לתשלום שכר טרחה שהובטח בחייו

  65. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון