כניסה לדירה דרך המרפסת

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא כניסה לדירה דרך המרפסת: בפני תביעה ליתן צו המחייב את הנתבעים לאפשר לתובע ולבאים מטעמו להיכנס לדירתו דרך מרפסת דירתם. 1. העובדות הצריכות לעניין: 1.1 התובע והנתבעים הם בעלים של דירות בבית הרשום כבית משותף ברחוב סלמן 22 בירושלים, הידוע גם כגוש 30044 חלקה 273 (להלן: "הבית"). 1.2 התובע הוא בעלים של דירה בת שלושה חדרים בקומה א' (מעל קומת קרקע) הידועה כתת חלקה 3, בפועל הדירה מפוצלת לשתי יחידות, האחת בת שתי חדרים והשניה בת חדר (להלן בהתאמה: "דירת שני החדרים" ו"דירת החדר"). התובע רכש זכויותיו בשנת 90'. 1.3 הנתבעים הם בעלים של דירה בת שלושה חדרים בקומה א', הידועה כתת חלקה 4 והנמצאת בצמידות לדירת התובע (להלן: "דירת הנתבעים"). 1.4 הנתבעים רכשו את זכויותיהם בדירה באוגוסט 95' וקיבלו את החזקה בה באוקטובר 95'. דירת הנתבעים מוקפת מרפסת מסביב וחלונות דירת הנתבעים פונים אל המרפסת כפי שניתן לראות בתמונות שסומנו כמוצגים ת/2 ת/3 (להלן: "המרפסת"). 1.5 בהמשך המרפסת, מרפסת לדירת החדר, בין שתי המרפסות גדר מתכת עם מנעול המסומנת ב- X ע"ג ת/2 ת/3 (להלן: "הגדר"). 1.6 לדירת שני החדרים ולדירת החדר כניסות נפרדות לכל דירה מהכיוון השני של הבניין, הכניסה לדירת החדר היא דרך דלת המתכת הנראית בתמונה נ/4 (ובתמונות נוספות שהוגשו אך לא סומנו). 1.7 בסמוך לאחר שהנתבעים קיבלו את החזקה בדירה הם בנו קיר בלוקים ליד הגדר. 1.8 כעולה מתשריט הבית המשותף שצורף לתביעה והעתק שלו סומן ת/1, המרפסת היא חלק מתת חלקה 4 והיא בבעלות הנתבעים, בתשריט ניתן לראות שקיימת חלוקה במרפסת המפרידה בין דירת הנתבעים לדירת החדר וניתן גם לראות בתשריט שהכניסה לדירת החדר, היא דרך הדלת הנראית בתמונה נ/4 (להלן: "הדלת"). 1.9 עלה שהתובע הגיש בקשה לשינוי תשריט הבית המשותף, באופן שהמרפסת תרשם כרכוש משותף, אך לא הצליח בכך לאור התנגדות הנתבעים. 2. המחלוקת שבפני היא בשאלת המעבר לדירת החדר. בעוד התובע טוען שמימים ימימה, מאז הקמת הבניין לפני 50 שנה, הכניסה לדירת החדר היתה דרך המרפסת בדומה למעבר לדירות בקומות העליונות שנעשה דרך המרפסת ההיקפית הנמצאת בצד השני של הבניין וטוען שכיום הכניסה לדירת החדר היא דרך השירותים, הואיל ובסמוך לדלת נבנו שירותים ולטענתו כניסה לדירת החדר מצריכה טיפוס על האסלה וטוען שהדלת נבנתה רק כדלת חרום ולא כדלת כניסה לבית, טוענים הנתבעים שהמרפסת בבעלותם היא ובעת שהם רכשו את הדירה הם בדקו זאת ברישומי הטאבו וגם ביררו זאת עם הגב' בראשי ממנה הם רכשו את הדירה ונאמר להם שלא עוברים דרכה, מכל מקום הם אינם מסכימים ליתן זכות מעבר לתובע. הנתבעים טוענים עוד שמתן אפשרות מעבר במרפסת פוגעת עד מאוד בפרטיותם הואיל וחלונות דירתם פונים אל המרפסת. בפני שתי שאלות במישור העובדתי, הראשונה, האם המרפסת שימשה כמעבר לדירת החדר והשנייה, האם הנתבעים ידעו על כך בעת רכישת דירתם. ובמישור המשפטי ובהנחה שאכן המרפסת שימשה כמעבר לדירת החדר, האם רכש התובע זכות של "זיקת הנאה" למעבר במרפסת. 3. המישור העובדתי 3.1 ביחס לשאלה הראשונה שהוצגה לעיל, דהיינו, האם המרפסת שימשה כמעבר לדירת החדר ואם כן באלו תקופות, העידו בפני מספר עדים, מטעם התובע העידו שניים, הגב' בראשי ומר כובשי, הגב' בראשי העידה שמאז שאביה הקים את הבית לפני כ- 60 שנים שימשה המרפסת כמעבר לדירה, מר כובשי העיד שהמעבר דרך המרפסת היה משך שנים. כבר אומר שאיני יכולה לבסס קביעה על עדות שני עדים אלו שהסתבר שהם נוגעים בדבר ויש להם אינטרס בקביעה עובדתית בעניין זה, הגב' בראשי ומר כובשי הם בעלים של דירות בבניין (וכפי שנאמר לעיל, נטען בפני שהכניסות לדירות אחרות אף הן נעשות דרך מרפסת היקפית ויתכן שלקביעה בנדון תהא השלכה לגבי עניין זה) ומעבר לכך מר כובשי היה גם המתווך למכירת הדירה לנתבעים והתברר שנתגלע ביניהם סכסוך על רקע תשלום דמי התיווך ואילו הגב' בראשי היא זו שמכרה את הדירה לנתבעים ולטענת התובע היא התחייבה בפניו להודיע לקונים על זכות המעבר דרך המרפסת. עד נוסף לעניין זה היה מר נחום לוי, שכן בבית הסמוך, שהעיד מטעם הנתבעים, מר לוי העיד שהמרפסת אכן שימשה כמעבר שנים רבות אך העיד שמזה מספר שנים, המעבר נעשה דרך הדלת ולא דרך המרפסת, עד זה העיד שהדבר היה לדעתו בשנת 86' אך אמר שהוא לא יכול לנקוב בזמן מדוייק (עמוד 14 לפרוטוקול). התובע העיד שמשך כל השנים מאז שהדירה בבעלותו המרפסת שימשה כמעבר, עיון בת.א. 92/2609 שסומן ת/10 ובו תביעה של הגב' לונה כהן דיירת מוגנת בדירת שני החדרים כנגד התובע (מר שלמה אייל) (להלן: "התביעה") שופכת אור שונה על העובדות הרלוונטיות, התביעה נסבה בין היתר על בניית השירותים באופן שלטענתה פגעה בשירותים שבדירת שני החדרים והסבה לה נזקים. התובע, מר אייל בכתב הגנתו לתביעה כותב בין היתר בס. 13 (ב): "בפגישה זו ביקשתי לאשר מחדש את האופציה לחלק השירותים לצורך מעבר לדירת החדר... ועפ"י תוכנית זו הראתי לעוה"ד ולתובעת את קיר המחיצה אותו אני מעוניין לבנות כדי ליצור מעבר לדירת החדר, אני ביקשתי רוחב מעבר של לפחות מטר אחד ועוה"ד הראה לי ולתובעת את רוחב הדלת במשרדו שהוא 80 ס"מ ולעניות דעתו זה מעבר מספיק...". התובע צירף לכתב הגנתו תשריט חלוקה ובו המקום הנמצא בסמוך לדלת מצויין כמעבר. גם בתצהיר עדותו חוזר על תצהירו שהבנייה והדלת הם לצורך מעבר והוא מצהיר: "עפ"י "ההסכם" היה ידוע לתובעת כי "השירותים משותפים" עם "דירת החדר" וכן היה ידוע לה מתוך "ההסכם" כי קיימת אפשרות שיהיה צורך בעתיד בפתיחת מעבר ל"דירת החדר" תוך כדי חלוקת "השירותים המשותפים"" (ס. 2 א'). גם מר כובשי העיד בת.א. 92/2609 הנ"ל כעד מטעם התובע ובתצהיר עדותו הוא הצהיר: "בפגישה זו (ב- 16.11.90) הובהר לגב' לונה כהן ע"י עו"ד משה יאיר כי היא ממילא הסכימה לחלוקת השירותים המשותפים לטובת דירת החדר ובניית קיר מחיצה לצורך מעבר לדירת החדר בעת שחתמה על הסכם לשכירות מוגנת". האמור לעיל תומך בעדותו של מר לוי שמזה שנים, משנת 90' או בסמוך לכך, המעבר כבר איננו דרך המרפסת אלא דרך הדלת, כשהנתבע נתבקש להסביר הצהרותיו דלעיל העומדות בסתירה לעדותו בפני, הפנה לפרוטוקול מיום 9.9.93 בת/10 שבו מצויין שהמעבר הפך לשירותים, אכן כך נרשם ומוכנה אני לקבל שאכן המעבר הפך לשירותים, דהיינו, במקום שיועד למעבר ונבנתה דלת יציאה מדירת החדר החוצה, נבנו שירותים, ברם, ברור מהעדויות בת/10 שמלכתחילה הדלת נבנתה או תוכננה להיבנות לצורך מעבר, דהיינו, לצורך יציאה מדירת החדר החוצה ובשלב מאוחר הוספו שירותים. הבדל זה מדגיש שלדירת החדר מעבר ובוודאי יכול להיות לה מעבר סביר, העובדה שנעשה במעבר שימוש נוסף והתובע בחר להציב בו שירותים, אין בה כדי לאמר שאין מעבר לדירה. יכולה אני לקבוע מהעדויות שנשמעו בפני שאכן בעבר משך שנים שימשה המרפסת כמעבר לדירת החדר ואולם משנת 91' או סמוך לכך, לאחר שהתובע רכש את הדירה הוא איפשר לדיירת שהתגוררה בדירת שני החדרים לבצע שיפוצים ואף הוא ביצע שיפוצים בדירת החדר, במסגרת השיפוצים יחידת השירותים שהיתה משותפת לדירת שני החדרים ודירת החדר, פוצלה, נבנה המעבר זה הנראה בנ/4 והותקנה הדלת, עדותו של מר נחום לוי שבשנים האחרונות נכנסו לדירת החדר דרך המעבר מהימנה עלי ומשתלבת עם ת/10. אני קובעת אפוא שבשנים הסמוכות לרכישת דירת הנתבעים המעבר לדירת החדר היה דרך הדלת הנראית בנ/4 ולא דרך המרפסת. 3.2 השאלה העובדתית השניה שהוצגה לעיל, האם בעת רכישת הדירה הודע לנתבעים שהמרפסת משמשת כמעבר והם הסכימו לרכישה בכפוף לזכות המעבר. בעניין זה היו בפני גירסאות סותרות, הגב' בראשי שמכרה את הדירה לנתבעים העידה וחזרה והעידה שהיא אמרה לנתבעים מפורשות שהמרפסת משמשת כמעבר לדירת החדר, כך העיד גם מר כובשי שהעיד שהיה נוכח בכל הפגישות בין הגב' בראשי לנתבעים ואילו הנתבעים ובנם אורן נאור הכחישו מכל וכל והעידו שהם שאלו ביחס לגדר ונאמר להם שלא עוברים דרכה. מבין הגירסאות מעדיפה אני את זו של הנתבעים, בהסכם הרכישה נ/5 אין זכר לזכות המעבר הנטענת. העובדה שעניין זה לא מוזכר בנ/5 על רקע העדויות שיובאו להלן, מעוררת תמיהה. התובע העיד: "בדיוק בשלב תיקון הבית המשותף התבצעה רכישה ע"י משפ' נאור ובידיעתם ככה טוענת גב' בראשי המוכרת" (עמוד 8 לפרוטוקול, שורה 25). ועוד העיד: "בזמן הרכישה של משפ' בראשי, ידעתי שיש להם קונה פוטנציאלי לדירה והבאתי לידיעתם שיבהירו לו שלא תהיה בעיה במעבר דרך המרפסת ההיקפית" (עמוד 9 לפרוטוקול, שורה 5). משמע עניין המעבר דרך המרפסת היה עניין שדובר עליו בין הגב' בראשי לתובע, התובע ידע שהגב' בראשי עומדת למכור זכויותיה וביקש שתקבל הסכמת הקונים, הוא היה זקוק להסכמה ברורה של הנתבעים לצורך תיקון רישום הבית המשותף, הליך שהיה באותה תקופה באמצעו ואין חולק שהסכמה בכתב לא ניתנה, לא בהסכם ת/5 ולא בדרך של הסכמה לתיקון הרישום. על רקע העובדה שעניין זה היה חשוב לתובע וגם לגב' בראשי ולא ניתנה הסכמה בכתב למרות שלטענתם דובר על הענין מלמדת אותי שלא ניתנה הסכמה בכלל, שאם לא כן, היו דואגים התובע ו/או הגב' בראשי להחתים את הנתבעים על מסמך כלשהו. לסיכום, ניתן לקבוע שבעבר אכן שימשה המרפסת כמעבר לדירת החדר, אך בשנים הסמוכות לרכישת הדירה ע"י הנתבעים הכניסה לדירת החדר היתה דרך הדלת ואני דוחה את גירסת התובע שהנתבעים ידעו בעת רכישת הדירה שהמרפסת משמשת מעבר לדירת החדר והם הסכימו לרכוש את הדירה בכפוף לזכות המעבר הזו. 4. האם רכש התובע זכות של "זיקת הנאה" 4.1 כאמור אין חולק שהנתבעים הם הבעלים של המרפסת ואין חולק שלא רשומה זיקת הנאה לטובת התובע או לטובת הדירה, יחד עם זאת תיתכן זיקת הנאה בתנאים מסויימים גם בהעדר רישום. "זיקת הנאה" מוגדרת בס. 5 לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 (להלן: "החוק") כ"שעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם", דוגמה אופיינית לזיקת הנאה היא מתן זכות מעבר. הדרך הראשונה להקניית זיקת הנאה, היא מתן זכות מהבעלים לאדם מסוייים או זכות לטובת מקרקעין מסויימים, מה שברור שלא קיים במקרה שבפנינו, הואיל והנתבעים לא נתנו זכות שכזו ואין בפני ראיה שהבעלים הקודמים נתנו זכות שכזו. הדרך השנייה זו הקבועה ס. 94 (א) לחוק: "מי שהשתמש בזכות הראויה להיות זיקת הנאה במשך תקופה של 30 שנים רצופות רכש את הזיקה והוא רשאי לדרוש רישומה" (להלן: "זיקה מכח שנים"). 4.2 שלושה תנאים מצטברים ליצירת זיקת הנאה מכח שנים: א. הזכות נושא השימוש היא "זכות הראויה להוות זיקת הנאה". ב. אופיו ותכונותיו של השימוש הם כאלה שמאפשרים להיכנס לגדר הוראותיו של סעיף 94 הנ"ל. ג. תקופת השימוש היא בת שלושים שנים רצופות. (ראה ע"א 88/700 ח' אסטרחאן ואח' נ. בן חורין ואח' פד"י מה' (3) 720, 732). "זכות הראויה להוות זיקת הנאה" מוגדרת בס. 5 לחוק כ"...שיעבוד מקרקעין להנאה שאין עימה זכות להחזיק בהם" דהיינו שיעבוד מקרקעין להנאה שאינה כרוכה בהחזקה במקרקעין, מה שמתקיים במקרה שבפנינו שכן זכות המעבר הנטענת אינה כרוכה בזכות החזקה. התנאי השני שתכונותיו של השימוש יאפשרו לו לרכוש זיקת הנאה, בעניין אסטרחאן הנ"ל. אומר ביהמ"ש שיש לבחון לעניין זה ארבעה מרכיבים: א. השימוש חייב להיות עויין או נוגד את זכות הבעלות של הבעלים במקרקעין הטעם לכך שאם השימוש אינו עויין או נוגד את זכות הבעלות של הבעלים במקרקעין לא יהיה לו עניין לעצור במשתמש ולהפסיק את מרוץ ההתיישנות. ב. השימוש חייב להיות גלוי וחשוף. ג. השימוש חייב להיות בתחום הידיעה הקונסטרוקטיבית של בעל המקרקעין מהטעם שאם בעל המקרקעין לא יודע על כך הוא לא יפעיל את זכויותיו ויפסיק את השימוש. ד. השימוש אינו יכול להיות מכח זכות חוזית או מכוח זכות אחרת שהוענקה למשתמש מידי הבעלים כי אזי הבעלים אינו רשאי במקרה כזה להתנגד לשימוש וממילא אינו יכול לממש את זכותו לפי ס. 94 (א) לחוק. דומה שמרכיבים אלו מתקיימים בזכות המעבר לה טוען התובע. 4.3 התנאי השלישי שהשימוש במקרקעין הכפופים יעשה במשך שלושים שנים רצופות, לשאלה זו היתה כבר התייחסות לעיל, וכפי שקבעתי, שנים רבות שימשה המרפסת למעבר, אך לא בשנים הסמוכות לרכישת הדירה ע"י הנתבעים ואם כך לא ניתן לאמר שלתובע "זיקת הנאה" ביחס למרפסת. ואולם גם אם טעיתי בקביעתי העובדתית דלעיל וצריכה הייתי לקבוע שהמרפסת שימשה מעבר מאז הקמת הבניין לפני כ- 60 שנה ועד הלום, גם בכך אין די. כדי לרכוש זיקת הנאה יש צורך שהנהנה יהיה אותו אדם או חליפו. עקרון החליפות נקבע בחוק התיישנות תשי"ח - 1958. בס. 18 לחוק הנ"ל נקבע של"עניין חישוב תקופת ההתיישנות אין נפקא מינא אם הזכות נתבעת ע"י הזכאי המקורי או ע"י חליפו..." בחוק המקרקעין אין הוראה דומה אך בפסיקה החילו את עקרון החליפות גם במקרקעין. למרות שבחוק המקרקעין אין הוראה מפורשת, המאפשרת למשתמש לצרף לתקופת שימושו את תקופת השימוש של קודמו, אין ללמוד בכך לדעתי שהשימוש הדרוש בס. 94 חייב להיות שימושו של הרוכש עצמו, שימוש לאורך כל הזמן (ראה טדסקי "זיקת הנאה שלא לטובת מקרקעין" משפטים ז' תשל"ז, 456, בעמוד 479) אך זאת, כאשר היחס בין המשתמשים הוא יחס של חליפות. שתי גישות קנו להם אחיזה בפסיקה לעניין זה ואולם הפסיקה המאוחרת אימצה את הגישה שרוכש בעיסקת מכר לא יחשב חליף (ראה ע"א 84/197 מחמוד חסן יגורי נ. רשות הפיתוח, פד"י לט' (2) 85) והמסקנה אפוא שגם אם נעשה שימוש במרפסת משך 30 שנה או יותר, ודאי לא היה זה בזמנו של התובע ומאחר והתובע רכש את הזכויות ואיננו "חליף" של הנהנה הקודם, אין מקום לאמר שלתובע זיקת הנאה מכח שנים למעבר במרפסת. 5. זיקת הנאה מחמת כורח התובע ביסס תביעתו בין השאר על העובדה שהכניסה לדירתו מחייבת מעבר דרך המרפסת, שכן לטענתו הכניסה דרך הדלת אינה סבירה, איני מוצאת להיכנס לשאלה האם לאחר כניסת חוק המקרקעין לתוקף ניתן לרכוש זיקת הנאה מחמת כורח שהוכרה בדיני היושר במשפט האנגלי (ראה לעניין זה א' רייכמן" השפעת זיקת ההנאה על הלכות שכנים, שעבודי נזיקין מכח שנים" עיוני משפט ד' 125 וכן ר"ע 70/178 ברקר נ. החברה האנגלו ישראלית, פד"י כה' (2) 121). הואיל ובענייננו כפי שצויין לעיל ובעיקר כעולה מת/10, לדירה מעבר אפשרי וסביר דרך הדלת, העובדה שליד הדלת נבנו שירותים אין בה כדי לאמר שהמעבר אינו סביר. שנית, התובע כפי שצויין לעיל הוא בעלים של דירה אחת בת שלושה חדרים שפוצלה בפועל לשתי יחידות (עוד בטרם שהתובע רכש את הזכויות בה) ואין חולק שלדירה השלמה כניסה מסודרת. ס. 13 לחוק קובע: "עיסקה במקרקעין חלה על הקרקע יחד עם כל המנוי בסעיפים 11 ו- 12 ואין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין והכל כשאין בחוק הוראה אחרת". עפ"י הרישום בטאבו דירת התובע כוללת שלושה חדרים ושתי הדירות זו של השני החדרים וזו של החדר הם "יחידת מקרקעין", משכך גם אם היה מקום לקבוע שיש זיקת הנאה מחמת כורח, בשל כך שהכניסה לדירת החדר היא דרך השירותים, איני סבורה שיש "כורח" ביחס ל"יחידת המקרקעין" שלה כניסה מסודרת. סיכומו של דבר, משני הטעמים שהועלו לעיל גם יחד, אין מקום לקבוע שנרכשה זיקת הנאה מחמת כורח. 6. מכל שנאמר לעיל, דעתי היא שאין לתובע זכות מעבר במרפסת, ודין התביעה להידחות אפוא. התובע ישלם לנתבעים הוצאות משפט בסך 1,500 ש"ח. כניסה לדירהמרפסתמקרקעין