פיצויים על הריסת מבנה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצויים על הריסת מבנה: 1. תמצית המחלוקת ענינה של תביעה זו פיצויים בגין הריסת מבנה בשכונת סמדר שבתחום המועצה המקומית יבנאל. התובע טוען כי מבנה אשר בו היו לו זכויות שנרכשו מנתבע מס' 1 נהרס שלא כדין ע"י מינהל מקרקעי ישראל והמועצה המקומית. לטענתו התרשלו המינהל, המועצה וחברת החשמל כאשר כל אחד מהם, בחלקו, הפר חובה חקוקה והתרשל כאשר איפשר את הריסת המבנה ללא בדיקה מתאימה. לטענתו נגרמו לו נזקים הן כתוצאה מהפסד המבנה עצמו, לרבות השקעות שהשקיע כדי להפוך את המבנה למספרה, והן הפסדים בגין הפסד רווחים מן המספרה אשר היה בכוונתו להפעיל במבנה. השתלשלות העובדות כפי שהוכחו בתביעה זו מעוררות שאלות בנוגע לתקינות פעולתם של המועצה המקומית, מינהל מקרקעי ישראל וחברת החשמל ככל שהדבר נוגע להליכי הריסת המבנה. ב"כ הצדדים הציגו טיעונים ארוכים בעניין זה המעוררים שאלות שיהיה נכון להכריע בהם במקרה המתאים או במסגרת הליכים של ביקורת על תקינות פעולתם של מוסדות שילטוניים וציבוריים. אלא שבנסיבות המקרה שבפניי לא מצאתי מקום להכריע ברוב השאלות שבמחלוקת מאחר והתובע לא הוכיח את טיב זכויותיו במבנה שנהרס וכן לא הוכיח את נזקיו. בהתאם, וכפי שיפורט, החלטתי לדחות את התביעה מבלי להיזקק להכרעה בשאלות שהועלו ע"י הצדדים בעניין תקינות הליכי הריסת המבנה. להלן נימוקי. 2. זכויות התובע במבנה שנהרס שכונת סמדר הוקמה בשנות ה50- כישוב נפרד מהמושבה יבנאל. הישוב הוקם בתחילה כישוב חקלאי ובהמשך הפך להיות שכונה במועצה המקומית יבנאל. חלוקת הקרקעות ההיסטורית שבוצעה ע"י הסוכנות למתיישבי סמדר לא הוסדרה בחוזים ברורים וכפי שעולה מעדויות הצדדים אין בידי מינהל מקרקעי ישראל, שקיבל לידיו את ניהול המקרקעין, מידע על אופן חלוקת הזכויות בקרקעות סמדר בראשית ימי הישוב. המבנה נשוא תביעה זו נבנה כמבנה ציבור ושימש בעבר כבית ספר בשכונה. בשלב מסוים נסגר בית הספר ואדם בשם עמרוסי החל להפעיל במבנה צרכנייה ששרתה את תושבי סמדר. זכויותיו של אותו עמרוסי במבנה לא הובהרו ולא הוכחו במסגרת הדיון שבפני וכל שידוע מהראיות כי אותו עמרוסי הפעיל את הצרכנייה לפחות בשנת 1968 ועד לשנת 1980. בשנת 1980 העביר עמרוסי את "זכויותיו" במבנה לאהרון מזרחי (ראה מסמך ת3/ נספח ב'). לדברי מר מזרחי פנו הוא ועמרוסי לסוכנות היהודית ונאמר להם לערוך חוזה בניהם ואולם גם נאמר להם כי לא ניתן להעביר זכויות חוזיות בין מתיישבים עקב העברת ניהול המקרקעין למינהל מקרקעי ישראל. חלפו עוד שנים ומר מזרחי (נתבע 1) החליט כי אין עוד טעם להחזיק במבנה. מר מזרחי והתובע סיכמו על העברת ה"זכויות" במבנה לידי התובע. מזרחי חתם על תצהיר (ת3/ נספח ג') בו הצהיר כי הוא בעל הזכויות במבנה והעביר את זכויותיו לתובע. בעצת מפקח מטעם המינהל אף פנו התובע ומר מזרחי לעו"ד כדי שיטפל בהעברת הזכויות במקרקעין כחוק. בהמשך, כך טוען התובע, הוא החל בשיפוץ המבנה בכוונה להפעיל בו מספרה אלא שהמבנה נהרס ע"י אנשי מינהל מקרקעי ישראל. על פי נסח רישום המקרקעין שהוצג לבית המשפט (נספח א' לנ5/) המקרקעין בהם היה בנוי המבנה שנהרס הנם בבעלות משותפת של הקרן הקיימת לישראל, שהיא הבעלים של כשני שלישים מהמקרקעין ושל שני אזרחים אחרים שהם בעלים של שליש מהמקרקעין (כל אחד בעלים של כשישית מהמקרקעין). הנתבע מס' 1 או התובע אינם מוכרים כבעלי זכויות בקרקע. אין גם כל ראיה כי בעבר היו זכויות רשומות בקרקע לאותו עמרוסי. התובע, אשר רכש זכויות ממר מזרחי, לא עיין ככל הנראה במרשם המקרקעין ואם היה עושה כן היה יודע בוודאי כי אין למזרחי הנ"ל זכויות במבנה. גם לאחר ביצוע ה"עסקה" לא טרח התובע לנקוט בכל הליכי רישום העסקה המתחייבים בהתאם להוראות חוק המקרקעין ו/או חוק מס שבח. זכויותיו ההיסטוריות של עמרוסי, זכויות אשר אין להם כל זכר במרשם המקרקעין או במסמכים אחרים שהוצגו לבית המשפט, היו לכל היותר זכויות של בר רשות במקרקעין (זאת בהנחה שלא היה פולש למבנה ציבורי). יתכן והיו לעמרוסי הנ"ל זכויות חוזיות של שכירות או חכירה במבנה ואולם חוזה המצביע על טיב זכויותיו לא הוצג כראיה. ממילא לא הוכח טיב זכויותיו של עמרוסי במבנה, אם היו זכויות, והאם הותר לו להעביר את זכויותיו, יהיה טיבם אשר יהיה, לאחר. בהעדר הוכחה לזכויותיו של עמרוסי לא הוכחו גם זכויות כל אלו שבאו בנעליו, לרבות התובע. התובע וכן מר מזרחי שרכש את הזכויות מעמרוסי רכשו זכויותיהם הנטענות במקרקעין לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין. בהתאם להוראות סעיף 166(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- "זכות במקרקעין שחוק זה דן בה יחול עליה חוק זה אף אם נוצרה לפני תחילתו." בהתאם, וגם אם נוצרה זכותו הלכאורית של עמרוסי במקרקעין טרם כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף היה על מר מזרחי, ובהמשך התובע, לבחון את זכויותיהם ולהסדירן בהתאם להוראות חוק המקרקעין. סעיף 161 לחוק המקרקעין שענינו שלילת זכויות שביושר קובע כי "מתחילת חוק זה אין זכות במקרקעין אלא לפי חוק". בהתאם היה על מר מזרחי והתובע לבחון את זכויותיו של מר עמרוסי בהתאם להוראות חוק המקרקעין ולהסדיר את זכויותיהם שלהם בהתאם להוראות החוק, ברישום ו/או בהתחייבות בכתב של הבעלים להקנות להם זכויות כחוק, בהתאם להוראות סעיפים 7-8 לחוק המקרקעין. משלא עשו כן לא רכשו זכות במקרקעין ולא הסדירו את זכויותיהם כחוק. בכל מקרה טיב זכותם במקרקעין לא הוכח. אשר על כן, ובהעדר הוכחה לטיב זכויותיו של התובע במבנה שנהרס, דין תביעתו להדחות וכבר מטעם זה. 3. נזקים שנתבעו התובע תבע כנזקיו את הסכום ששילם למזרחי, נתבע מס' 1 עבור ה"זכויות" במבנה, את עלות השיפוץ שביצע במבנה ואובדן רווחים עתידיים מהמספרה שתכנן להפעיל במבנה. בתביעה מסוג זה חובה על התובע להוכיח את נזקיו. התובע לא הוכיח את נזקיו בראיות מספיקות וגם מטעם זה דין תביעתו להדחות. בכל הנוגע לעלות רכישת הזכויות - התובע טוען כי שילם למר מזרחי סכום של 20,000 ש"ח עבור הזכויות במבנה. אין מסמך כלשהו היכול להוות ראיה לתשלום הסכום הנ"ל ואולם הן התובע והן הנתבע מר מזרחי העידו כי זה הסכום ששולם תמורת הזכויות במבנה. יחד עם זאת ובנסיבות העניין אני קובע כי עדותם לא הייתה אמינה. התובע והנתבע דאגו לכך שמר מזרחי יצהיר בכתב, הן במכתב (נספח ב' לת3/) והן בתצהיר שנערך בפני עו"ד (נספח ג' לת3/) על העברת הזכויות המקרקעין. באף אחד מהמסמכים הנ"ל לא אוזכר סכום התמורה עבור המקרקעין. בנסיבות העניין ההימנעות מאזכור הסכום ששולם עבור המקרקעין מעוררת תמיהות. עניין הסכום המשולם בתמורה לרכישת מקרקעין הינו פרט מהותי בפרטי העסקה. הימנעות מציון התמורה ששולמה עבור רכש זכויות במקרקעין מהווה פגם המונע מהסכם רכישה להוות הסכם לרכישת זכויות במקרקעין העומד בתנאי סעיף 8 לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-. בהתאם יש לצפות כי מסמך המצהיר על העברת זכויות במקרקעין ואשר נוסח בסיוע עו"ד יפרט את הסכום ששולם עבור העברת הזכויות. העובדה שבשני המסמכים המפרטים את העסקה אין כל אזכור לסכום הנ"ל, ביחד עם העובדה שלא הוצג הצ'ק שבאמצעותו שולם חלק מהסכום או כל ראיה אחרת, פוגמת באמינות הגרסה לפיה שולם סכום זה. בהתאם, ועל אף ששני הצדדים לעסקה העידו כי זה הסכום ששולם אני קובע כי עדותם אינה אמינה ואין בה די כדי להוכיח כי התובע שילם לנתבע מר מזרחי סכום של 20,000 ש"ח עבור העברת הזכויות במקרקעין. בנסיבות אלו ובשים לב לקשרים שבין מר מזרחי לתובע אני סבור כי יש בסיס לטענה כי הנתבע מס' 1 ביקש לסייע לתובע להוכיח את נזקיו ועדותו הייתה, בין היתר, במגמה לסייע בהוכחת נזק שלא אירע. לעניין היות הסכום ששולם פרט מהותי מפרטי חוזה להעברת זכויות במקרקעין ראה: ע.א. 270/74 ברזילי נגד יורשי גרינבאום ואח', פד"י כ"ט (1) 658; ע.א. 522/78 ברוך נגד מנדיס טורס בע"מ, פד"י ל"ג (2) 437; ע.א. 158/77 רביניי נגד חב' מן שקד בע"מ (בפירוק) , פד"י ל"ג (2) 281; ע.א. 62/78 יגאל זימלר ואח' נגד חב' מהנדס א. יניצקי בע"מ, פד"י ל"ב (3) 296; ע.א 579/83 הרי זוננשטיין ואח' נגד אחים גבסו בע"מ קבלני בניין ואח', פד"י מ"ב (2) 278. עניין ההמנעות מציון סכום התמורה ששולמה בתצהירו של מר מזרחי, ביחד עם הנסיבות האחרות שפורטו לעיל, ובצירוף העובדה שבשלב מסוים פלש למבנה אדם בשם שושני אשר פונה ע"י המינהל, מעוררת ספק בעצם העברת זכויות ממר מזרחי לתובע, יהיו הזכויות אשר יהיו. ואולם אינני נדרש להכריע בעניין זה מאחר והצדדים לא חלקו על עצם העברת זכויות, בלתי מוגדרות לכשעצמן, מהנתבע מס' 1 לתובע. לצורך הכרעה בתביעה זו די בכך שאומר כי בנסיבותיו אלו של המקרה, לא הוכח תשלום בסך 20,000 ש"ח בתמורה לזכויות בבית שנהרס. עלויות שיפוץ המבנה - התובע טען בעדותו כי השקיע בשיפוץ המבנה כ30,000- ש"ח. התובע הציג קבלות בסכום כולל של 9,263 ש"ח בלבד ולטענתו יתר הקבלות אבדו לו. מעיון בקבלות שהוצגו ניתן לראות כי אכן מדובר בחומרי בניין ואולם אין בתעודות המשלוח או בקבלות כל ראיה כי מדובר ברכישת חומרי בניין עבור המבנה שבמחלוקת. עניין זה פוגם באמינות הטענה כי חומרי הבניה נרכשו עבור שיפוץ המבנה. התובע הינו קבלן עצמאי בעבודות ניקוז. כקבלן עצמאי יש להניח כי חשיבות רישום ההוצאות בעסק נהירה לו. העובדה שלא טרח לציין כי מדובר בהזמנת חומרי בניה עבור שיפוץ מבנה למספרה שבכוונתו להפעיל, באופן שיאפשר את הפחתת הוצאות השיפוץ מהרווחים, מערערת את אמינות הטענה כי חומרים אלו נרכשו לצורך שיפוץ המבנה. בנוסף, וממכלול העדויות שבפני, עולה כי לא בוצע שיפוץ בפועל. אין בפני בית המשפט עדות או ראיה אחרת לפיהן שופץ המבנה וכל העדים שהעידו לא הבחינו כי במבנה בוצעו שיפוצים. גרסתו של התובע לפיה עסק בשיפוץ המבנה לא נתמכה בכל ראיה אחרת ועמדה בסתירה לעדויות אחרות ובהתאם, וגם מטעם זה לא הייתה אמינה. אשר על כן אני קובע כי לא הוכח שהתובע שיפץ את המבנה, לא הוכחו הסכומים שנתבעו על ידו כהחזר הוצאות השיפוצים, ולא הוכח חומרי הבניה שנרכשו בשנת 92 לפי תעודות המשלוח והחשבונות שהוצגו אכן נרכשו לצורכי שיפוץ המבנה שנהרס. על כן דין מרכיב תביעה זה להדחות. אובדן רווחים עתידיים מהמספרה - כאמור תכנן התובע, לדבריו, להקים מספרה במבנה. לטענתו בדק ומצא כי צפוי לו רווח של 6,000 ש"ח בחודש ובהתאם הוא תבע הפסד רווח לתקופה של שנתיים ימים. הנתון הבסיסי של רווח בשיעור של 6,000 ש"ח לא הוכח. לא הובאו עדויות של מומחים כגון שמאים או של ספרים אחרים בנוגע לרווחים ממספרות ולמעט עדות התובע אין כל ראיה להוכחת הרווח הצפוי. התובע לא סיפק כל נתון ששימש אותו בבדיקת הרווח הצפוי לו מהמספרה ולא ברור כיצד הגיע לסכום שנקב, ובמיוחד כשמדובר על הפעלת מספרה באופן חלקי לאחר עבודתו כקבלן ניקוז. התובע ציין כי בדק את רווחי מספרה אחרת ביבנאל ואולם מטעמים כל שהם לא זימן לעדות את מפעיל/ת מספרה זו. הלכה היא כי הימנעות מזימון עד הנמצא בשליטת צד לדיון יוצרת חזקה כי עדותו של אותו עד אינה תומכת בגירסת בעל הדין שנמנע מלזמנו לדיון. ראה: ע.א. 2275/90 לימה חברה ישראלית לתעשיות כימיות בע"מ ואח' נ' פרץ רוזנברג ואח', פד"י מ"ז (2) 605; ע.א. 548/78 אלמונית ואח' נגד פלוני, פד"י ל"ה (1) 736; ע.א. 465/88 בנק למימון וסחר נגד מתיתיהו ואח', פד"י מ"ה (4) 651; בנסיבות אלו טענתו בדבר הרווחים הצפויים ממספרה ביבנאל לא נראים אמינים. יתרה מזאת - הסכום שנקב בו התובע נראה על פניו בלתי סביר. לדברי התובע היה שכרו בגין עבודת הניקוז 10,000 ש"ח ברוטו (עמ' 37 שורה 24). בהנחה שהתובע משלם מיסים כחוק הרי שכדי להרוויח סכום של 6,000 ש"ח נטו בנוסף להכנסתו מעבודות הניקוז היה על המספרה להכניס, לאחר ניכוי הוצאות, סכום של כ12,000-ש"ח לחודש, כל זאת כאשר מדובר על הפעלה חלקית בלבד לאחר שעות עבודה רגילות (התחשיב מבוסס על העובדה כי עיקר הכנסה זו נופל במדרגת המס הגבוהה). בנסיבות אלו נראה הסכום, שכאמור אופן חישובו לא פורט ולא הוכח, בלתי סביר על פניו. ולחילופין, אם אכן מדובר בהכנסה כה גבוהה עבור עבודה חלקית של מספר שעות ביום - מדוע לא עשה התובע כדי להקטין את נזקיו. יש להניח כי מאז שנהרס המבנה ניתן היה למצוא מקום חלופי להפעלת מספרה או לחילופין לעבוד במספרה קיימת ולהקטין את הנזקים. בסיכומו של דבר אני קובע כי הנזק שנתבע בגין הפסד הכנסות לא הוכח ועל פניו נראה גם בלתי סביר. אשר על כן אני קובע כי התובע לא הוכיח את נזקיו הממוניים ובנסיבות אלו לא מצאתי מקום לפסוק פיצוי בגין עגמת נפש. בהעדר הוכחה לנזקים שנתבעו דין התביעה להדחות. 4. סיכום מהטעמים שפורטו לעיל דין התביעה להדחות. מאחר וכך לא מצאתי מקום לדון בכל אירועי הריסת המבנה וחוקיות כל הפעולות שבוצעו עי הרשויות השונות, אם כי יש לכאורה בסיס לטענת ב"כ התובע כי פעולות ההריסה לא בוצעו כחוק, במיוחד ככל שהדבר נוגע לפעולת מנהל מקרקעי ישראל. ואולם מאחר ודין התביעה להדחות מהטעמים שפורטו אינני מוצא צורך לדון בעניין זה ולהרחיב מעבר לאמור לעיל. אני מחייב את התובע לשלם לנתבעים 2,3,4 את הוצאותיהם בתביעה זו ושכ"ט עו"ד בסך 6,000 ש"ח + מע"מ לכל אחד מהם. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. נתבע מס' 1 ישא בהוצאותיו.הריסת מבנהפיצוייםמבנה