איחור במסירת דירה מקבלן של 5 חודשים

התובעים טענו כי הדירה לא נמסרה לידיהם במועד. מועד המסירה על פי הנטען בכתב התביעה היה יום 1.5.91. הדירה נמסרה רק ביום 6.10.91, לאמור, באיחור של למעלה מ 5- חודשים.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא איחור במסירת דירה מקבלן של 5 חודשים:

1. אדם בונה ביתו בחומר ובלבנים, ואם אין צרות עם השכנים, הרי יש צרות עם הקבלנים, אם מותר לשאול ביטוי מנעמי שמר. גם הליך זה, מקורו במחלוקת הנובעת מהסכם לרכישת דירה, שנקשר בין התובעים לבין נתבעת כבר בחודש ספטמבר 1989 (ראו סעיף 3 לתצהיר התובע). בעיקרו של דבר הליך זה, כמוהו כהליכים אחרים, תביעה לפיצוי בשל ליקויי בניה.

על מנת לעמוד על מחלוקת זו, יתואר תחילה ההסכם בין הצדדים וטענותיהם על פיו.

הסכם המכר
2. על פי ההסכם שנכרת בין התובעים לבין הנתבעת ביום 17.9.89, מכרה הנתבעת דירה בת שישה חדרים לתובעים. הנתבעת התחייבה לבנות את הדירה "במומחיות נאותה, מחומרים טובים, ובהתאם לתכניות ולמפרט הטכני" (סעיף 9 א להסכם המכר, נספח א לתצהיר התובע). השלמת הדירה ומסירתה היו צריכות להתבצע "לא יאוחר מיום 5/91" (סעיף 3 א' להסכם המכר). נקבע, כי איחור "שלא יעלה על שלושה חודשים בהשלמת הדירה ובמסירתה לקונה מכל סיבה שהיא" לא יהוו הפרה של התחייבויות הנתבעת (סעיף 3 ג להסכם המכר). בהסכם הופיע הסעיף, הנפוץ כל כך, לפיו אין הנתבעת אחראית לאיחור במסירה מחמת "גורמים שאינם תלויים במוכר", כותרת המשמשת מתכון למרק המכיל "שאר ירקות" כמו: פעולות איבה, שביתות, צווים ממשלתיים או עירוניים, מחסור בכוח אדם, וזאת "כתוצאה מגורמים שאינם תלויים במוכר" (ראו סעיף 3 ד).

3. תמורת הדירה שילמו הקונים סכום בשקלים בגובה של 268,055 ש"ח, לא כולל מע"מ (סעיף 6 א להסכם המכר). התמורה היתה אמורה להשתלם על פי לוח תשלומים שצורף כנספח ב להסכם המכר. התמורה היתה צמודה למדד המחירים כקבוע באותו לוח.

4. בהסכם נקבעו מנגנונים לבירור אי התאמה בממכר. סעיף 3 יב קובע כי אם תתגלה מחלוקת "בשאלה אם קיימת אי התאמה או לאו", יכריע בדבר מהנדס הבניין של הנתבעת "והכרעתו תהיה סופית ותחייב את הצדדים". סעיף 4 ו להסכם קובע, בדומה, כי קביעת המהנדס תכריע גם בשאלה "באיזו מידה נובע הפגם מבנייה לקויה ו/או משימוש בחומרים לקויים". הוראה זו של ההסכם מותנה באמצעות נספח להסכם 315/2 בו נקבע כי אם יהיו חילוקי דעות בין הצדדים בנוגע ל "אי התאמת הדירה לתכניות ולמפרט ו/או פגמים ליקויים בבנייה" יכריע בעניין "מהנדס בלתי תלוי" שיהיה מקובל על שני הצדדים.

התובעים טוענים להפרת ההסכם הן בנוגע למועד מסירת הדירה והן בנוגע להתאמת הממכר למובטח או לשימושיו הרגילים. הנתבעים מכחישים הפרות אלה.

עיקרי טענות הצדדים
5. התובעים טענו כי הדירה לא נמסרה לידיהם במועד. מועד המסירה על פי הנטען בכתב התביעה היה יום 1.5.91. הדירה נמסרה רק ביום 6.10.91, לאמור, באיחור של למעלה מ 5- חודשים. מתצהיר התובע עולה שגם אז נמסרה הדירה "כשהיא אינה מושלמת" (ס' 8 ד). כל אותה עת נאלצו התובעים, לפי הטענה, להמשיך ולהתגורר בדירתם הקודמת אותה מכרו לאנשים אחרים "כנגד תשלום דמי שכירות של 350$ לחודש" (תצהיר התובע, ס' 8 ה).

משנמסרה הדירה לתובעים, ולמעשה עוד קודם לכן, התחוור להם כי קיימים בדירה ליקויים רבים, וביניהם ליקויי רטיבות. התובעים נזקקו לחוות דעת מומחה המפרטת גם ליקויים בשלד ובבנייה, בעבודות הנגרות, במסגרות, במתקני החשמל, בעבודות החרסינה והקרמיקה, הכל כמפורט בחוות הדעת שהוגשה על ידי התובעים. חוות דעת זו העמידה את עלות תיקון הליקויים על סכום של 26,450$. התובעים טענו כי, לאחר מסירת הדירה, פנה התובע מיידית אל הנתבעת על מנת שתפעל להסרת הליקויים ולתיקון הפגמים, אך פניות אלה העלו חרס. לדבריו, חרף מספר הפניות המרובה, לא נעשה מעשה של ממש לתיקון הליקויים ו "התכתובת הארוכה המייגעת והמתישה, לא הובילה להסרתם" (תצהיר התובע, ס' 28).

6. הנתבעת הכחישה את טענות התובעים. הנתבעת טענה כי הדירה עמדה לרשות התובעים החל מיום 4.9.91, לאמור, בסמוך לתום תקופת החסד שהוקנתה לנתבעת לצורך מסירת הדירה על פי ההסכם. הנתבעת טענה כי לא הפרה את ההסכם גם מבחינות אחרות. היא פעלה לתיקון הליקויים עליהם הצביע התובע בפניה. בשלב מסויים, כך טענתה, הכשיל התובע את פעולות התיקון שהנתבעת חפצה לבצע, ולמעשה מנע זאת ממנה. הנתבעת הוסיפה וטענה כי התובע לא פעל, בכל הנוגע לליקויים, על פי מנגנון הבירור שנקבע בהסכם.

הנתבעת השילה מעל עצמה את חלק מן הטענות בדבר ליקויים, ובעיקר עלות תיקונם. גם היא הגישה חוות דעת מומחה מטעמה לפיה, הבניין נבנה בהתאם לתקנים ובאיכות גבוהה. נתגלו מספר ליקויים "מאז שהדייר נכנס לגור", אך ניתן לשפרם "בעלות מינימלית של 4,020 ש"ח" (חוות דעת מוטי דרזניק). הנתבעת טענה כי טרם מימשה את זכותה לתקן את הליקויים, ועמדה על מימוש זכות זו.

7. יצוין כי טיעוני הצדדים וסיכומיהם אינם חסרים דברים קשים ובוטים, שהשמיעו הצדדים זה כלפי זה. הסיכומים והטיעונים גם אינם חסרים טענות של התחשבנות אישית. משום מה, סברה הנתבעת כי "המקרה שלפנינו איננו המקרה הרגיל והשגרתי של תביעת ליקויי בנייה" (סיכומי הנתבעת, ס' 1). לא נחה דעתה של הנתבעת עד שלא ייחסה לתובעים תכנון "מלכתחילה לתבוע את החברה הקבלנית ויהי מה" (סיכומי הנתבעת, ס' 1). נראה, כי התחושה שאין מדובר במקרה רגיל מלווה גם את התובעים, אשר סבורים כי הנתבעת נהגה "להפגין שרירים" ו"להקשיח את לבה" (סיכומי התובעים, ס' 26). אפשר, שהדבר נבע מן העובדה כי היו בין הצדדים יחסים קודמים. התובע שימש אצל הנתבעת "בקידום מכירות באתר בראש העין, שהוא הפרוייקט הנדון" (פרוטוקול ע' 5, ש' 30), וזאת "בחצי התנדבות בהתחלה" (פרוטוקול ע' 6, ש' 5).

למרבית הצער, חרף תחושות הצדדים, אין זה מקרה מיוחד. לא ניתן שלא להתרשם מן העובדה שלא פעם הליך של רכישת דירה אינו מקפל בתוכו ולו קורט של אהבת בריות. במקומה, באים חשדנות עם אחוז גבוה של רקבון בשוליים, במובן זה שהצדדים אינם מצליחים לגשר על פערים, אפילו פערים של מה בכך. חבל. הבנה, שתפנות וסימביוזה הם מרכיבים בלעדיים להנחת דעתן של הבריות, והסכסוך עצמו בסוג כזה של מקרים אינו מצדיק את האנרגיה המושקעת בו.

לכאורה, היה צורך לבחון את שאלת האיחור במסירה, היקף הליקויים, ושאלת הזכות לתיקונם. למעשה התקצרה הדרך, באמצעות הסדר דיוני, ונותרו על הפרק רק שאלות האיחור במסירה הזכות לתיקון הליקויים, ועוגמת הנפש.

דרכי הדיון
8. ההליך החל להישמע בפני כב' השופט דוויק. הצדדים הקדימו והגישו את עדויותיהם בתצהיר. ישיבת ההוכחות הראשונה התקיימה ביום 25.2.98, והאחרונה - ביום 19.7.98, בה החלה חקירתו הנגדית של הנרי וולמן, מהנדס ראשי בחברה הנתבעת. החקירה לא הסתיימה. ביום 17.3.99 לאחר שנשמעו כבר רוב רובן של העדויות, ונותר על הפרק הצורך להשלים את חקירת מהנדס ראשי זה, קבע כב' סגן הנשיא טל, כי "מאחר שנבצר מכב' השופט דוויק להמשיך ולדון בתיק" ישמע התיק בפני. בישיבת יום 18.3.99 הסכימו הצדדים כי "מהנדס הנתבעת לא ייחקר עד תום החקירה, מבלי שהעדר החקירה מצד ב"כ התובעים יפעל נגד התובעים". הצדדים נגשו להכנת סיכומיהם.

9. במהלך הישיבות בפני כב' השופט דוויק, סוכם "שימונה מומחה מטעם בית המשפט אשר יבדוק את הדירה, יעיין בחוות הדעת ויקבע אם יש צורך בביצוע תיקונים, מה היקפם ומה עלותם" (פרוטוקול מיום 11.7.94). על יסוד דברים אלה, מינה כב' השופט דוויק את המהנדס גלעד אופז, כמומחה מטעם בית המשפט. זהות המומחה שונתה על פי החלטת כב' השופט דוויק מיום 11.7.94 ומונה תחתיו ד"ר משה תאני.

10. ד"ר משה תאני מסר את חוות דעתו ביום 9.2.95. חוות הדעת מנתה שורה שלמה של ליקויים ביניהם ליקויי רטיבות ואיטום, נגרות, ריצוף וגג הרעפים. המומחה העמיד את עלות תיקון הליקויים על סכום של 10,860$. בתשובה לשאלות הבהרה שנשלחו למומחה, קבע המומחה כי שני פריטים נוספים דורשים תיקון ועלות תיקון זה עומדת על 250$ (סיכומי התובעים, ע' 11, תשובות לשאלות הבהרה מיום 5.5.95).
11. חוות דעתו של המומחה סילקה מעל הפרק את חוות הדעת המומחים מטעם הצדדים, ולמעשה, שני הצדדים מבססים את טיעוניהם על חוות דעת זו. זוהי התוצאה הישירה של חוות הדעת של ד"ר תאני. לחוות הדעת היתה גם תוצאה עקיפה. השאלות הנוגעות למנגנוני הבירור שנקבעו בהסכם הוסרו מעל הפרק. התובעים טענו כי קביעת מנגנון אשר אחד ממרכיביו הוא הפניית הסכסוך למהנדס הנתבעת, מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד, כמשמעות הדברים בחוק החוזים האחידים, התשמ"ג1982- (סיכומי התובעים, ע' 18). הנתבעת טוענת כי סעיף 6 לנספח להסכם המאפשר מינויו של מהנדס בלתי תלוי, מרפא את הקושי שיכול היה להיווצר מהוראות המעבירות את ההכרעה בשאלות לידי מהנדס של הנתבעת. עם זאת הנתבעת מבהירה שאין צורך להיכנס "לפירוט מנגנון זה [מנגנון איתור הליקויים] באשר הנתבעת הסכימה, ואינה חוזרת בה מהסכמה זו לתקן את הליקויים על אף שהתובעים לא פעלו בדרך הקבועה בהסכם" (סיכומי הנתבעת, ס' 32.1).

אכן, העברת ההכרעה למומחה מטעם בית המשפט מייתרת את הצורך לדון בשאלה האם ההוראות ההסכמיות שנקבעו הן הוראות כשרות, או שנפל בהן פגם בשל היותן תניות מקפחות. לכאורה, תנאי בחוזה הקובע מסירת סכסוך להכרעתו של צד שלישי, אשר לספק השפעה גדולה יותר מאשר ללקוח על קביעת זהותו, הוא תנאי מקפח. על כן אפשר שהטענות הנוגעות לסעיף 3 יב להסכם ולסעיף 4 ד, הן טענות מבוססות. ואולם, לא ניתן למצוא פגם בהוראה הקובעת כי סכסוכי ההתאמה יועברו למהנדס בלתי תלוי, כמופיע בנספח 315/2 להסכם. הוראה זו מרפאת את הפגם שנפל בסעיפים האחרים, ובאה במקומם. זוהי הוראה ראויה ורצויה, אשר יש לברך עליה. ניתן להצטער שהצדדים לא פעלו על פיה.

כך או כך, משמונה מומחה על ידי בית משפט והצדדים קיבלו עליהם את קביעותיו, שוב אין צורך לבחון את מנגנוני הבירור ההסכמיים, שכן ברור כי בפועל לא נגרם קיפוח לתובעים, הואיל ואלה לא היו אופרטיביים במקרה זה. אין בדברים אלה כדי לחסוך את הצורך לדון בשאלה האם ההודעה בדבר עצם קיומם של ליקויים, נמסרה על ידי התובעים, בדרך שנקבעה בהסכם. שאלה זו היא שאלה שונה מהשאלות הנוגעות לדרכי הבירור והכרעה באותה הודעה.

עתה ניתן לדון בטענות הצדדים. תחילה תידון זכות הנתבעת לבצע את התיקונים בכוחות עצמה.

תיקון הליקויים או פיצויים?
12. חוק המכר (דירות), התשל"ג 1973- ("חוק המכר (דירות)"), קובע בסעיף 4 ב כי: "התגלתה אי-התאמה או אי התאמה יסודית הניתנות לתיקון, על הקונה לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקנה, ועל המוכר לתקנה תוך זמן סביר". הד להוראה הסטטוטורית מצוי בהסכם שבין הצדדים. סעיף 4 של ההסכם קובע מנגנון לפיו "המוכר מתחייב לתקן על חשבונו כל קלקול או פגם שיתגלה בדירה". הסעיף אוסר על הקונה, הם התובעים, לבצע בעצמו את התיקונים, ואם יבצעם בעצמו, "לא יהיה המוכר חייב להשתתף בהוצאות התיקונים כולם או מקצתם". לצורך זה נקבעו בסעיף 4 הסדרי עזר, לפיהם מחוייב הקונה לאפשר "למוכר או לקבלני המשנה לבצע את התיקונים בשעות המקובלות בענף".

13. מובן כי זכות התיקון, גם זו הסטטוטורית וגם זו ההסכמית, איננה בלתי מוגבלת. זכות התיקון קיימת רק אם הכיר המוכר בקיומם של הליקויים, בתום הפעלת ההליך הנחוץ לאיתורם. אם בתום הליך כזה, המוכר מסרב לבצע את תיקון הליקויים, הוא מאבד את ההזדמנות שניתנה לו על פי ההסכם או על פי ההסדר הסטטוטורי. הזכות יכולה להתאיין, גם כאשר ניתנת ההזדמנות למוכר לבצע את התיקונים, והוא אינו מבצעם במשך תקופה סבירה או באופן מתקבל על הדעת.

על מנת לעמוד על מסקנה זו, מן הראוי להידרש להגיון הוראת סעיף 4 ב של חוק המכר (דירות). הגיונו של סעיף זה אוצל אור גם על הגיון ההוראה ההסכמית.

14. הוראה סעיף 4 ב "מייבאת" אל התחום של מכר דירות כללי התנהגות הנוהגים בחוזי הקבלנות. בחוזים כאלה קיימת ההנחה כי על המזמין לתת הזדמנות נאותה לקבלן לתקן את הפגם, אם המלאכה או השירות לא היו בהתאם למוסכם. זו הוראת סעיף 3 א לחוק חוזה קבלנות, התשל"ד1974- (סיכומי הנתבעת, ס' 32.6). על כן, יש לקרוא גם את ההסדר המופיע בסעיף 4 ב של חוק המכר (דירות) לאורו של המשטר הכללי יותר המופיע בחוק חוזה קבלנות. הסדר זה מצמיד את הזכות אל הנכונות לנצלה. וכך קובע סעיף 4 של חוק חוזה קבלנות:
(א) לא תיקן הקבלן את הפגם תוך זמן סביר לאחר שהמזמין עשה כאמור בסעיף 3(א), רשאי המזמין –
(1) לתקן את הפגם ולדרוש מהקבלן החזרת הוצאותיו הסבירות;
(2) לנכות מן השכר, כל עוד לא תוקן הפגם, את הסכום שבו פחת שווי המלאכה או השירות עקב הפגם לעומת השכר לפי המוסכם.נ

מכאן שאי תיקון הפגם, בין בשל אי הכרה בו ובין בשל אי נכונות לתקן את הפגם, מאפשרת לקונה הדירה להפחית מן המחיר את שווי עלות התיקון.

15. יש לזכור כי, הוראת סעיף 4 ב לחוק המכר (דירות) מצמצמת את הוראת חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א 1970-. לפי חוק אחרון זה, נתונה לנפגע בשל הפרה היכולת לבחור בין התרופות השונות, לרבות העדפת תרופת הפיצויים על פני תרופת האכיפה. זהו גם הכלל המצוי בחוק המכר, התשכ"ח 1968-. במובן זה, משנה הוראת סעיף 4 ב את ההסדר הכללי, ומטילה מגבלה על הנפגע מהפרת ההסכם. גם מטעם זה יש להניח כי אי ניצול ההזדמנות מחזיר למקומו את ההסדר הכללי והרגיל של חוק התרופות. אם הקבלן אינו מכיר בקיום הליקויים או אינו מתקנם בתוך פרק זמן סביר, הוא מבצע הפרה נוספת של ההסכם. ההפרה מתבטאת בהפעלה לא תקינה של זכות התיקון. הפרה זו גוררת אחריה את הסעדים הרגילים. רוכש הדירה יכול לדרוש את תיקון הליקויים, לאמור אכיפה של חובת המוכר למכור את הדירה על פי המוסכם (בכפוף לכך שבאכיפה לא יהיה משום כפיה לעשות שירות אישי או שביצועה לא ידרוש פיקוח בלתי סביר מצד בית משפט). רוכש הדירה יכול לדרוש גם פיצויים, חלף אכיפה, מכוח הבחירה העומדת לו בחוק החוזים (תרופות).

יושם אל לב: סעיף 4 ב אינו משנה את תפיסת אי ההתאמה כהפרה של ההסכם. פגם בממכר הדירה הוא הפרה. ואולם פגם זה, כל עוד הוא נופל במסגרת סעיף 4 ב, אינו הפרה יסודית. על כן יש לתת הזדמנות למוכר לתקנו. משטר חוק החוזים (תרופות) שב על מכונו רק עקב אי ניצול ההזדמנות או שימוש לרעה בה. ניתן לומר שסעיף 4 ב משהה את ההסדר של חוק התרופות. הוא שולל מהנפגע את כוח הבחירה השמור לו בדרך כלל ביחס לסוג התרופה ההולם את ההפרה. המפר רשאי לעמוד על קיומה של תרופה מסוימת דווקא. ואולם, אם לא ניצל המוכר את הזכות, היא פוקעת וחוזר על מכונו ההסדר הרגיל הקבוע בחוק התרופות. עמד על כך בית המשפט בע"א 472/95 זלוצין נ' יחליף ריצוף, פ"ד נ (2) 858. וכך אומר השופט טל :
אמנם, במקרה מתאים, יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על פי המדיניות המשפטית הרצויה, ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית. (ההדגשה הוספה).ב

16. הזכות לתיקון היא אם כן זכות מוגבלת. היא כפופה להכרה בעצם קיום הליקויים ואיתורם. היא כפופה לנכונות רצינית לתקן, כפי שזו עולה מהנסיבות, לרבות ביצועי העבר של הקבלן. הסדר אחר, המאפשר למוכר לדרוש הזדמנות לתיקון הליקויים לאחר שעצם קיומם נשלל על ידו, או לאחר שההזדמנות שניתנה לו לתקן את הליקויים לא נוצלה, עלול להוביל לליבוי סכסוכי סרק. מה אכפת לו למוכר, במצב כזה, לפתוח בנקודת מוצא השוללת כל ליקוי? ובאותו אופן, מה איכפת לו אם תקופת התיקונים תמשך על פני זמן ניכר? מתן הזדמנות נוספת כזו, כמוה כמתן הזדמנות למפר של הסכם, השולל את עצם קיום ההפרה, לדרוש מתן אורכה לתיקונה. מתן הזדמנות נוספת ובלתי מוגבלת למוכר להמשיך ולתקן, לאחר שההזדמנות הראשונה לא נוצלה על ידו, כמוה כמתן היתר למפר של הסכם להמשיך ולהפר אותו בלא להיות חשוף לסעד של פיצויים.

17. זאת ועוד, כאשר הקבלן אינו מזהה את עצם קיום הליקויים הוא אינו יכול להחשב לבעל המקצוע הראוי לביצועם, וצו לביצוע התיקונים עלול לדרוש פיקוח בלתי סביר על ידי בית המשפט, תוך יצירת נקודות חיכוך נוספות בין הניצים. באותו אופן, כאשר הקבלן אינו מצליח לתקן את הליקויים בהזדמנות הראשונה, מתן הזדמנויות נוספות עלול גם הוא לדרוש פיקוח יתר, ואין כל ערובה שמתן הזדמנויות כאלה יועילו נוכח כשלון התיקון בהזדמנויות הקודמות.

18. זהו ההסדר הסטטוטורי. לפי הסדר זה זכאי הקבלן לבצע את תיקון הליקויים. לא מדובר בשטר פתוח. לא מדובר בזכות "אין סופית". מדובר במתן הזדמנות נאותה ומתקבלת על הדעת לביצוע התיקון. אם הקבלן אינו מכיר בקיומו של הליקוי או אם הקבלן מנסה את כוחו בתיקון אך נכשל, מתמצה הזכות, וחוזר למקומו המשטר הרגיל של חוק החוזים (תרופות) לפיו הסעד בשל ההפרה נבחר על ידי הצד הנפגע.

19. זוהי למעשה גם פרשנותו הראויה של ההסכם בין הצדדים. אין בהסכם הוראה המקנה לנתבעת זכות חוזרת ונשנית לבצע את התיקונים. למוכר ניתנת הזדמנות כזו, לאחר איתור הליקויים על פי המנגנון ההסכמי. ההסכם אינו נוקט עמדה בכל הנוגע לשאלה מה תהיה התוצאה אם הנתבעת לא תכיר בליקויים, גם אם אלה ייקבעו על פי המנגנון שנקבע. כמו כן, ההסכם אינו נוקט עמדה בשאלה מה יהיה הדין אם לאחר ניצול ההזדמנות לא יוסרו הליקויים. בנסיבות אלה, יחול על הצדדים ההסדר הסטטוטורי לפיו סירוב לנצל את ההזדמנות, או ניצולה בלא הצלחה, מקנים לקונה את הזכות לדרוש פיצויים, ולהימנע ממתן הזדמנויות נוספות.

יוער, לשם שלמות התמונה, שאין לקרוא דברים אלה באורח דווקני. מובן, כי אם הקבלן מבצע שורה שלמה של תיקונים, וביצועיו באורח כללי מניחים את הדעת, אך מסיבה כלשהי נשמט ממנו ליקוי של מה בכך, לא מתמצה הזכות. מיצוי הזכות הוא שאלה שבעובדה, שתוכרע על פי המבחן האם נוצלה ההזדמנות כראוי, או שהמשימה של תיקון הליקויים נכשלה בעיקרה באופן המצדיק מסקנת מיצוי הזדמנות התיקון.

האם מוצתה במקרה זה הזכות לתיקון? כפי שראינו, המענה לשאלה זו תלוי בשני גורמים: הכרה בקיום הליקויים ואיתורם, ונכונות לתקן המתבטאת ברצינות הביצוע בעבר.

איתור התקלות ונכונות לתקנן
20. הנתבעת טוענת כי איתרה את התקלות והכירה באפשרות קיומן. לשיטתה, התובעים מנעו ממנה את תיקון אותם ליקויים. על שאלת ההכרה בליקויים ניתן להשקיף מנקודת הסיום, חוות הדעת שהוגשו לבית המשפט. לא יכול להיות ספק שחוות דעת המומחה מטעם הקבלן מלמדת על מידת מוכנותו של הקבלן להכיר בקיום ליקויים. כך, קבלן אשר מכחיש בעת הבירור, קיום של כל ליקוי, ונכפה להכיר בו רק באמצעות ההליך המשפטי, הוא אינו יכול להחשב ל"מוכר המודה בליקויים", אם לשאול אל ביטויו של כב' השופט טל. קבלן כזה איבד את ההזדמנות לתקן.ו

21. במקרה זה עיון בחוות דעת הנתבעת מעלה שלא כל הליקויים שאותרו על ידי המומחה מטעם בית המשפט הוכרו על ידי הנתבעת. פערים קיימים בשורה שלמה של נושאים: רוחב פרוזדור הכניסה בבית אינו עונה על הנדרש (מומחה בית המשפט, ס' 2.1.1; מומחה הנתבעת, ס' 02 – 1), קיום בליטה היוצרת הפרעה תפקודית באמבטיה (מומחה בית השפט, ס' 2.1.3; מומחה הנתבעת, ס' 02 – 3), רטיבות בחדר ההורים (מומחה בית המשפט, ס' 2.3.3; מומחה הנתבעת, ס' 05 – 3), אפי מים בספי חלונות (מומחה בית המשפט, ס' 2.3.4; מומחה הנתבעת, ס' 05 –4), שקיעת הריצוף (מומחה בית המשפט, ס' 2.10.3; מומחה הנתבעת, ס' 102 – 3), פגמים בגג הרעפים (מומחה בית המשפט, ס' 2.14.1, ס' 2.14.1, ס' 2.14.4; מומחה הנתבעת, ס' 20 –1, ס' 20 – 4).

האם ניתן לומר כי פערים אלה יש בהם כדי לשלול את זכות התיקון? הרי לא כל פער של מה בכך יוביל לתוצאה זו? תוצאה זו היא קיצונית מידי. ואולי ראוי לשלול את הזכות לשיעורין, רק ביחס לאותם ליקויים שהנתבעת לא הכירה בהם? אפשרות כזו עלולה להכביד על הצדדים ולסרבל את יישוב הסכסוך ביניהם. נראה כי בחינת ההכרה של הנתבעת בליקויים, כתנאי למימוש זכות התיקון, צריכה להעשות על בסיס גמיש. יש לבחון האם התגובה היא עניינית, ומלמדת על יכולת מקצועית מספקת לאתר ליקויים. דינו של קבלן המאתר את מירב הליקויים שונה מדינו של קבלן המכחיש את כולם, אך עומד על הזכות לתקנם, אם יתגלו על ידי מומחה של בית המשפט. במקרה זה, עיון בחוות הדעת מלמד כי הנתבעת הגיבה ברצינות לטענות הליקויים, ועל כן לא היה מקום לשלול ממנה את זכות התיקון על בסיס זה בלבד. מסקנה זו תקפה, למרות שלא ניתן להקל ראש באותם ליקויים שאותרו על ידי המומחה מטעם בית המשפט, והוכחשו על ידי הנתבעת. הטעם לכך נובע מהעובדה שהנתבעת הודיעה כי היא מוכנה לבצע את התיקונים שיקבעו, ולמעשה המומחה מטעם בית המשפט מונה בהסכמת הצדדים, ברוח המנגנון שנקבע בהסכם המכר.נ

22. ואולם, בחינה זו של מהלכי הנתבעת היא חלקית בלבד. היא מלמדת על גישתה בבית המשפט. גלגול המראות לאחור, מגלה תופעה אחרת. למעשה, לא הכירה הנתבעת בליקויים הנטענים במועד בו הם הוצגו לה ולא פעלה ברצינות לתיקונם. חוות דעת המומחה מטעם התובעים הונחה בפני עובדי הנתבעת כבר בינואר 1993 (תצהיר התובע, ס' 24 ג). היה זה בפגישה שנערכה בין התובע לבין המהנדס ולדימיר זמלין. המהנדס עבר על חוות הדעת, אך סירב לקבל עותק ממנה לידיו. הוא ביקש כי חוות הדעת תישלח בדואר אל הנתבעת. כך אכן עשה התובע, אך הנתבעת לא הגיבה למכתבו זה.

דברים אלה אושרו על ידי המהנדס ולדימיר זמלין, אשר היה בתקופה הרלבנטית האחראי מטעם הנתבעת על ביצוע עבודות הגמר באתר הבנייה בו מצוי ביתם של התובעים. הוא מציין כי הוא סירב לקבל לידיו את חוות הדעת. וכך נאמר בחקירתו (פרוטוקול ע' 46, ש' 12):
ש. האם נכון שבסוף הפגישה התובע אמר לך שתיקח את חוות הדעת ותתקן מה שכתוב שם?
ת. נכון.
ש. ולמרות הכל סירבת לקחת את חווה"ד.
ת. נכון, כי אני לא עובד לפי חוות הדעת בקשר לתיקונים.

ולדימיר זמלין מציין כי היו בחוות הדעת "הרבה דברים לא מקצועיים שאני לא מקבל" (פרוטוקול ע' 46, ש' 25). על כן הוא ביקש את התובע לשלוח את חוות הדעת בדואר רשום להנרי וולמן, מי שהיה המהנדס הראשי של הנתבעת. בפרקטיקה זו עצמה אין פגם, מה גם שהיא מעוגנת בהסכם המכר. גם בעובדה כי עובד הנתבעת לא היה מוכן להכיר בכל הליקויים, אין פסול. מתברר כי חלק לא מועט מהליקויים שצויינו על ידי המומחה מטעם התובעים נמצא בלתי מבוסס על ידי המומחה מטעם בית המשפט (מומחה בית משפט, ס' 2.1.2, ס' 2.2.1, ס' 2.5.3 ועוד). יחד עם זאת, ניתן היה לצפות כי עובד הנתבעת יתייחס בצורה מפורטת לליקויים ויציין מהם הליקויים המקובלים עליו, לצורך ניצולה של ההזדמנות הנתונה לנתבעת לתקן את הליקויים. אם לא עשה כך עובד הנתבעת היתה הנתבעת אמורה להגיב לדברים אלה, משעה שנשלח אליה המכתב (תצהיר התובע, ס' 24). היא לא עשתה כן.ב

23. משלא קיבל התובע מענה למכתבו, הוא שלח באמצעות בא כוחו מכתב רשום לנתבעת, אשר גם אליו צורפה חוות הדעת (ס' 26). גם הפעם לא זכה התובע למענה כתוב המוסר תגובה עניינית לליקויים ומפרט אילו ליקויים מקובלים על הנתבעת. מכתב בא כוחו של התובע נשלח ביום 7.4.93 ואילו המענה לו הגיע רק ביום 19.8.93 (תצהיר התובע, ס' 28). בפי המהנדס הראשי של הנתבעת, הנרי וולמן, אין מענה מספק לשאלה מדוע השתהתה התשובה כדי כך. הוא אומר (פרוטוקול ע' 55, ש' 28):
ש. כמה זמן אחרי הפגישה בדירה הוצאת את המכתב?
ת. אני קיבלתי במשך החודשיים בטח איזה 3-4 טלפונים מהתובע ואמרתי לו שאני עסוק ואת המכתב הוצאתי אחרי כחודשיים. התברר לי אחר כך שהוא טוען שלא קיבל את המכתב בכלל.
ש. ב 23 באפריל אתה נמצא אצלו בדירה וחודשיים לאחר מכן אתה כותב את המכתב. זה נראה לך התייחסות רצינית ומהירה?
ת. בדיעבד זה נראה לי קצת מעל הסביר, אבל זה מה שהיה. היו לי בעיות אובייקטיביות לגמור יותר מהר את המכתב.

משלוח התגובה השתהה משך זמן ניכר. במקום לשלוח תשובה לבא כוחם של התובעים, בוחרת הנתבעת להשיב לתובעים עצמם. היא עושה כן בחלוף זמן ניכר, למרות שבמשך אותו זמן התקבלו אצלה "בטח איזה 3 או 4 טלפונים". אני ער לכך, שהנתבעת איננה יכולה להגיב לכל מכתב ומכתב בו ביום, ואולי אף לא תוך פרק זמן קצר של שבוע או שבועיים. יחד עם זאת, יכולה הנתבעת בלא שום קושי להודיע לתובעים כי המכתב התקבל אצלה, וכי היא עומדת להשיב עליו באורח ענייני, תוך התייחסות פרטנית לליקויים השונים. סירוב המהנדס הממונה בפועל על ביצוע התיקונים לקבל את חוות הדעת, הפנייתו אל המהנדס הראשי לצורך שליחת מכתב, ומענה מאוחר כל כך, איננו מלמד על גישה רצינית ואין בו משום אותה הכרה בליקויים הנדרשת כדי שהנתבעת תוכל להפעיל את זכותה לבצע תיקון ליקויים.

24. דברים אלה מתחזקים נוכח הגישה הכוללת שגילתה הנתבעת לנושא הרטיבות בבית. אפילו במהלך העדויות, התקשה המהנדס האחראי על התיקונים להכיר, בפה מלא, בליקוי זה. כך למשל, המהנדס נשאל מדוע הליקוי הנוגע לרטיבות במסילות הויטרינה לא צויין ברשימות הליקויים שנערכו על ידו. הוא השיב כי הוא איננו יודע (פרוטוקול ע' 48, ש' 4). באותו אופן כאשר נשאל עובד זה כיצד הוא טוען כי ליקויי הרטיבות תוקנו, למרות שהם מופיעים עדיין בחוות דעת מומחה בית המשפט, הוא מנסה לגמד את דבר קיומם. וכך מתנהלת החקירה בנושא זה (פרוטוקול ע' 41, ש' 29):
ש. אתה טוען שתיקנתם, מדוע עדיין הליקויים האלה מופיעים כליקויים קיימים בחווה"ד המומחה מטעם ביהמ"ש?
ת. איזה ליקויים יש שם?
ש. אני מראה לך את חווה"ד.
ת. זה עוד לא אומר שיש רטיבות. מדובר על כך שצריך לשפר.

25. זאת ועוד, הנתבעת הערימה קשיים מיותרים על דרכו של התובע, בעת שזה ניסה למסור לה רשימות שונות של ליקויים שנמצאו בדירה. בטיעוניה עמדה הנתבעת על כך שיש צורך למסור את הליקויים על פי המנגנון ההסכמי, לאמור, מכתב רשום. הנתבעת טענה כי פניותיו המוקדמות של התובע לא נעשו לפי מנגנון זה, ועל כן הטיפול בהן התעכב. התובע נהג לפנות אל עובדי הנתבעת אשר היו במקום ולמסור להם את תלונותיו. הוא נהג לעשות כן לעתים תכופות, הן בפניות יזומות שלו והן כאשר הגיעו לביתו נציגים של הנתבעת (ראו ס' 9 – 26. לתצהיר התובע). אמת, הנתבעת רשאית לעמוד על כך שהפניות ייעשו אליה באמצעות מכתב רשום. ואולם, אז ניתן לצפות כי עובדיה של הנתבעת, כאשר פונים אליהם, ידגישו את הדברים בפני התובע כפי שעשה, בהזדמנות אחת, המהנדס ולדימיר זמלין. לא כך נהגו עובדי הנתבעת, בדרך כלל. לנתבעת אין הסבר מניח את הדעת למחדל זה. וכך מתנהלת חקירתו של המהנדס הראשי של הנתבעת, הנרי וולמן, בשאלה זו (פרוטוקול ע' 53, ש' 9):
ש. מפנה לנספח ז' לתצהיר התובע. אם זה לא לפי המנגנון, מדוע לא הפנו אותו לדרך הנכונה?
ת. אינני יודע.

27. עובדי הנתבעת מוכנים לקבל לידיהם מסמכים שונים אשר נמסרים להם על ידי התובע, ויחד עם זאת הנתבעת איננה רואה עצמה מחוייבת באותם מסמכים. כך, למשל, קיבל לידיו עובד אחר של הנתבעת, דב ויטלסון, המשמש כמנהל מכירות בנתבעת, מכתב של התובע. עובד זה מציין כי הוא היה מוכן, בעיקרון, להעביר מכתבים של הרוכשים השונים לחברה, ולדאוג שזה יגיע לידיים הנכונות (פרוטוקול ע' 38, ש' 27). אם כך, כיצד יכולה הנתבעת להתכחש לצורך לפעול בעקבות מכתבים אשר מתקבלים על ידי עובדיה?

28. מאלפת במיוחד התייחסות הנתבעת למכתבו של התובע מיום 5.12.91 (נספח ח' לתצהיר). במכתב זה טוען התובע כי קיימים בדירה ליקויים חמורים, המתבטאים בחדירת מים. במכתבו של התובע עולה המצוקה אליה הוא נקלע בשל חדירת המים. התובע מציין במכתבו כי "המידע הועבר כבר לנציגי החברה בשטח המהנדסים אביחי וולדימיר". הוא מדבר על שיטפון. הוא מדבר על חוסר אפשרות לצאת אל המרפסת. הוא מדבר על כתמי מים. מכתב זה לא נענה. האם לא התקבל המכתב, בשל כך שהוא לא נשלח בדואר רשום?

הנתבעת איננה יודעת להשיב על דברים אלה. ולדימיר זמלין מציין כי הוא איננו יודע אם המכתב התקבל. יחד עם זאת, הוא מסביר כי הוא הגיע אל הדירה על מנת לבדוק את ליקויי הרטיבות. כאשר הוא נשאל כיצד הוא ידע על בעיית הרטיבות, הוא משיב: "פנו אלי אנשים וביניהם, כנראה גם מר קצנשטיין ונכנסתי לראות" (פרוטוקול ע' 41, ש' 14). מדוע, אם כן, לא מגיעה תשובה מפורטת ומפורשת מטעם הנתבעת המסבירה מתי ובאיזה אופן יוסר אותו ליקוי?

29. התמיהה על התנהגותה של הנתבעת גדלה עוד יותר נוכח דרך הפעולה שהיא אימצה לעצמה בכל הנוגע לטופס התיקונים הסטנדרטי של החברה (נספח ט"ו 2 לתצהיר התובע). מסמך כזה נערך במשותף על ידי החברה והתובעים בתום שנה או יותר מעת קבלת החזקה בדירה. הנרי וולמן, המהנדס הראשי, מסביר כי "רושמים בו [בטופס] אחרי שנה לאיכלוס את הטענות של הדייר" (פרוטוקול ע' 51, ש' 27). ואולם מתברר כי הנתבעת איננה נוהגת לתת עותק מטופס זה לרוכשים. וכך אומר הנרי וולמן (פרוטוקול ע' 51, ש' 30):
ש. ואתם נוהגים לתת לדייר העתק מזה?
ת. לא.
ש. למה?
ת. יכול להיות שזה משתנה מאתר לאתר. אם הדייר רוצה, יקבל. אנחנו לא מציעים לו. יש אולי מקומות שכן מציעים לו.

30. הרושם הכולל העולה מן הדברים הוא עגום. התובע פנה, ושב ופנה אל עובדיה השונים של הנתבעת. התובע פנה בעל פה. התובע פנה בכתב. תצהירו של התובע רצוף במסמכים הכוללים רשימות של ליקויים שנמסרו על ידיו (נספח ז, נספח ח, נספח יא, נספח טז, נספח יט). איש לא מאיר את עיניו, למעט במקרה אחד, כי עליו לפנות דווקא בדרך של מכתב רשום. גם מענה ענייני פורמלי הכולל התייחסויות לליקויים בהם מכירה הנתבעת, תוך ציון המועדים בהם היא מתכוונת לממש את זכותה לתקנם, איננו מגיע. בנסיבות אלה, ניתן לקבוע כי הנתבעת לא הכירה בליקויים בהזדמנות הראשונה. גישה עניינית ורצינית התגלתה מצד הנתבעת בבית המשפט, אך בכך לא היה די כדי להסיר את המחדלים הקודמים, אשר יש בהם כדי לשלול מן הנתבעת את זכות התיקון. מהלך התיקון איננו צריך להפוך להיות מאבק התשה שבו על התובע להפציר בנתבעת לממש את זכותה. מהלך התיקון איננו צריך להיות דרך חתחתים, בה הנתבעת מגיבה בצורה עמומה, על מנת לשמור על זכותה כביכול לתקן את הליקויים, מבלי להציג תכנית פעולה ממשית ומפורטת המציינת מהם הליקויים המוכרים על ידה ובאיזה אופן בדעתה לפתור אותם.

ויובהר: המגעים בין הצדדים אינם חייבים להיות פורמליים. יש להניח כי מהלך התיקון נפתח תחילה בביצוע תיקונים שונים וזניחים, באמצעות המגע המתקיים בין אנשי השטח של הקבלן לבין רוכש הדירה. ואולם, כאשר הבעיות חוזרות על עצמן, והזמן חולף, שומה על הקבלן, להשיב בכתב על הפניות אליו על מנת שרוכש הדירות יידע מהי עמדתו של הקבלן, האם הוא מכיר בליקוי והאם הוא מתכוון לממש את זכותו לתקן אותו.

31. בסופו של דבר, מכירה גם הנתבעת בכך שהיא לא פעלה לביצוע התיקונים. הנתבעת קיבלה לידיה מכתב ביום 22.9.93. הנתבעת לא ביצעה את התיקונים, בעקבות מכתב זה. המכתב נשלח אל הנרי וולמן, המהנדס הראשי. כאשר הוא נשאל מדוע הנתבעת לא פעלה בעקבות המכתב הוא מציין כי "המכתב היה רמז ברור שאין בעצם מה לדבר איתנו" (פרוטוקול ע' 58, ש' 25). לדברי העד, התפרש המכתב, על יסוד ההסתייגויות המצויות בו, "שהוא לא רצה שנעשה שום דבר. מנעו מאיתנו את הרצון לתקן". על יסוד זה הנתבעת לא השיבה למכתב (פרוטוקול ע' 58, ש' 29). בנסיבות אלה, ברור כי הנתבעת נטשה את מסלול התיקונים, שכן המכתב עצמו איננו מונע ממנה לבצע את התיקונים, אלא הנתבעת אומרת כי היא איבדה את הרצון לעשות כן.

התוצאה היא שזכות הנתבעת לתקן את הליקויים מוצתה נוכח העובדה שהנתבעת לא הכירה בליקויים במועד המתאים. הזכות מוצתה גם בשל אי גילוי נכונות רצינית לתקן את הליקויים.

מועד המסירה
32. התובעים חתמו על אישור קבלת החזקה בדירה ביום 6.10.91. על פי מסמך זה, עליו חתמה גם הנתבעת, מאשרים התובעים כי קיבלו את הבית "מבאי כוח חברתכם במצב טוב ותקין וכי כל העבודות בוצעו לשביעות רצוננו" (תצהיר התובע, נספח ה1-). בתחתית המסמך מופיעה רשימה ארוכה של ליקויים. התובעים טוענים כי מסירה זו היא מסירה באיחור, שכן הדירה היתה צריכה להמסר כבר ביום 1.5.99.

33. הנתבעת טענה כי היא פנתה אל התובעים והציע להם לקבל את הדירה כבר ביום 4.9.91 (נספח ד' לתצהיר התובע). לשיטתה של הנתבעת, מועד המסירה ההסכמי היה יום 31.5.91, ולכך נוספה תקופת חסד של שלושה חודשים. מכאן, כי היה על הנתבעת למסור את החזקה בדירה ביום 31.8.91. הנתבעת מסרה אם כך את הבית באיחור של ימים ספורים, ואולם איחור זה מוצדק בהתחשב בכך שבמהלך הבנייה התרחשה מלחמת המפרץ, אשר גרמה לאיחור מוצדק, בהתאם להוראות סעיף 3 ד של ההסכם.

על מנת לבחון את שאלת האיחור, מן הראוי לבחון מהו מועד המסירה המוסכם על ההארכות ההסכמיות האפשריות, ולקבוע, לפי זה, האם הנתבעת פיגרה במסירה.

34. הנתבעת אימצה לעצמה בנושא מסירת הדירה דרך הילוך מעורפלת. היא לא טרחה לציין בהסכם מועד מסוים ומדויק בו תימסר הדירה לתובעים כשהיא ראויה למגורים. נוסח ההסכם איננו מספק. על פי ההוראה הקבועה בס' 3 א שלו הדירה תימסר "לא יאוחר מיום 5/91". התובע הסביר כי למרות הציון המעורפל החסר יום מדוייק, התגבשה הסכמה כי המסירה תהיה ביום 1.5.91. לדבריו, זו היתה הכוונה המפורשת בעת שכלול ההסכם (תצהיר, ס' 8 א). התובע עמד על דברים אלה גם בחקירתו הנגדית (פרוטוקול ע' 10).

35. הנתבעת לא יכולה היתה להדוף דברים אלה. היא לא זימנה להעיד את אנשי המכירות, אשר ניהלו את המשא ומתן עם התובע בזמן הרלבנטי. במקום זאת, זימנה הנתבעת לעדות את מנהל המכירות שלה, דוד ויטלסון. דוד ויטלסון, לא עבד אצל הנתבעת בתקופה הרלבנטית, ולכן לא יכול היה להעיד מה היה תוכן התדרוך שקיבלו אנשי המכירות באותה עת (פרוטוקול ע' 36, ש' 8). כאשר נשאל דוד ויטלסון מדוע לא זומנו אנשי המכירות, אשר היו מופקדים על המו"מ עם התובע הוא אומר (פרוטוקול ע' 36, ש' 5):
לא התבקשתי לאתר אותם, ואין לי מושג היכן ניתן להשיג אותם. לא ניסיתי להשיג אותם.

כידוע, הכלל הוא שלאי זימונו של בעל תפקיד יש משמעות ראייתית. וכך נאמר על ידי הרנון בספרו דיני ראיות (ירושלים, 1977) בע' 232-233:
יש שלפי הנסיבות היה זה טבעי שבעל דין יקרא לעד מסויים או יעלה בעצמו על דוכן העדים… המנעותו מלעשות את אחד הדברים האלה, יכולה להצביע על נקודת תורפה בגרסתו, ולהצדיק מסקנה הנוגדת את טיעונו – מעין הודאת בעל דין.

36. מכלול הראיות מוביל לאימוץ גרסת התובע. ההסכם עצמו עמום ופתוח. לא ננקב בו יום מסירה אלא חודש מסויים. התובע טוען כי סוכם שיהא זה היום הראשון באותו חודש. הנתבעת לא מביאה ראיות לסתור. יתר על כן, הנספח להסכם 315/2 מחזק את טיעונו של התובע. לפי אותו נספח, בסעיף 24 שלו, "אם תסתיים בניית הדירה לפני הזמן הנקוב בחוזה יהיה התאריך לתשלום אחרון 1.5.91". הוראה זו באה לשנות מהאמור בסעיף 4 לנספח ב להסכם לפיו מתחייב הקונה לשלם את התמורה, במקרה שבניית הדירה תסתיים לפני התאריך הנקוב בחוזה, "לא יאוחר מ15- יום מיום שיודיע לו המוכר על כך בכתב". הצורך בשינוי הוראת סעיף 4 מלמד כי ההסדר אליו הגיעו הצדדים במסגרת נספח ב לא הניח את דעתם. התובע מסביר כי מטרת התיקון נועדה לאפשר לו לשלם את התמורה בכל מקרה עד יום 1.5.99, הואיל וזה יום המסירה ההסכמי המשוער (פרוטוקול ע' 10, ש' 24). ייתכנו אמנם גם הסברים אחרים לאותו שינוי, ואולם הנתבעת לא הציגה הסברים כאלה על ידי מי שניהל את המשא ומתן, ובנסיבות אלה, דין טענת התובע להתקבל, הגם שעדותו לא היתה נקיה מקשיים (ראו חקירתו בע' 10).

37. מועד המסירה הוא יום 1.5.91. ואולם ההסכם נותן לנתבעת ארכה לביצוע חיוביה. על פי הוראת סעיף 3 ג של ההסכם, רשאית הנתבעת לעכב את המסירה, בלא שהדבר ייחשב הפרה, למשך תקופה של שלושה חודשים. שינויים כאלה בתקופה "לא יזכו את הקונה בתרופה כלשהי". מכאן, שהנתבעת היתה זכאית למסור את הדירה ביום 1.8.91. דברים אלה מקובלים גם על הנתבע. וכך הוא אומר בחקירתו (פרוטוקול ע' 10, ש' 26):
ש. נא אשר שבחוזה ישנה אפשרות לאיחור בן שלושה חודשים, כלומר ידעת שרמט [הנתבעת] יכולה למסור בין ה 1 במאי ל 1 באוגוסט (ס' 3 ג' בע' 2 להסכם)?
ת. כן.

הנתבעת לא מסרה את הדירה ביום 1.8.91. אך הנתבעת טוענת כי מכוח סעיף 3 ד של ההסכם היתה נתונה לא ארכה נוספת, שכן כתוצאה ממלחמת המפרץ חל עיכוב נוסף בעבודתה, ומלחמה זו היא בכלל "גורמים שאינם תלויים במוכר", כלשון ההוראה. המהנדס הראשי של הנתבעת, מסביר כי "בחודשים ינואר ופברואר 1991 אירעה בישראל 'מלחמת המפרץ'". לדבריו, אירוע זה, "השפיע אף על מצב פועלי הבניין בישראל" (תצהיר, ס' 2.3).

38. עד כאן למועד המסירה המוסכם, מה היה מועד המסירה בפועל?

התובעים קיבלו את הדירה לרשותם ביום 6.10.91. ואולם נראה כי התובעים יכולים היו לקבל את החזקה כבר בסמוך ליום 4.9.91. על דברים אלה ניתן ללמוד ממכתבה של הנתבעת מאותו מועד, בו זומנו התובעים למשרדי הנתבעת "בכדי לקבל את החזקה בדירה" (תצהיר התובע, נספח ד'). התובעים הגיעו למשרדי הנתבעת ביום 19.9.91. בו במקום קיבלו התובעים טופס למסירת הדירה (תצהיר הנרי וולמן, ס' 2.2).

39. לדברי התובע הוא התייצב במשרדי הנתבעת ביום 5.9.91. אז התברר לו כי שומה עליו לפנות למנהל מקרקעי ישראל, ולדאוג לקבל שם מסמכים שונים. "רק ביום 19.9.91 במנהל גמרו להכין את המסמכים שאיתם חזרתי לרמט [הנתבעת] ובידי מסמך מהמנהל" (פרוטוקול ע' 12, ש' 27). אם כך, יכול היה התובע לקבל את המפתחות לבית כבר באותו מועד. על כן עולה השאלה מדוע אין התובעים ממשים את החזקה. מתברר כי התובע לא חפץ לעשות כן. הוא אומר (פרוטוקול ע' 13, ש' 13):
ת. אני כן הלכתי לקחת את המפתחות לדירה, אבל הדירה לא היתה מושלמת למגורים, אי אפשר היה לקבל אותה.

על רקע דברים אלה נדרש התובע להשיב לשאלה מה היו אותם גורמים אשר מנעו את קבלת החזקה ביום 19.9.91, והוסדרו עד יום 6.10.91, שאז נאות התובע לממש את זכותו לקבל את החזקה. תחילה אומר התובע כי הליקויים היו אותם ליקויים שנמצאו בדירה ביום 6.10.91 "וכן הרבה דברים נוספים" (פרוטוקול ע' 13, ש' 17). לשאלת בית המשפט "האם בין התאריכים האלה היו עוד דברים שלא היו בסדר", משיב התובע כי הוא איננו זוכר.

40. התוצאה היא שהתובע לא יכול היה להצביע על מניעה לקבלת החזקה בדירה ביום 19.9.91. נראה כי התובע, מתוך בחירתו שלו העדיף לממש את החזקה רק ביום 6.10.91. יתר על כן, גם טענת התובע כי נדרשה תקופה של כ 14- ימים לצורך הכנת מסמכים שונים במנהל, איננה מתקבלת על הדעת. התובע לא מסר דברים אלה בתצהירו, והוא העלה אותם לראשונה במהלך חקירתו הנגדית (פרוטוקול ע' 13, ש' 6). התובע לא יכול היה לומר כי הוא הפנה את הנתבעת לקשיים אלה, ולא נמצא להם מענה. ניתן לומר לכן שהדירה עמדה לחזקתו של התובע החל מיום 5.9.91.

41. מסירת הדירה ביום 5.9.91 מהווה איחור של למעלה מחודש ימים במועד המסירה, לעומת המוסכם בין הצדדים, אלא אם כן, יכנס לפעולה סעיף 3 ד של ההסכם. ברגיל, יש להתייחס בחשדנות ובקמצנות להוראות הסכמים נוסח זה, המאפשרות איחור במועד המסירה על בסיס שלל נימוקים. ואולם במקרה זה, הניחה הנתבעת בסיס מספק לאיחור, הוא מלחמת המפרץ. לא הונח בסיס לפיו התחשבות בגורם זה איננה סבירה או מתקבלת על הדעת, בעיקר כאשר מדובר בתקופה קצרה של חודש ושבוע ימים.

42. זאת ועוד, מסקנה דומה מתחייבת גם מהטעם שהתובעים לא הצביעו על נזקים כלשהם שנגרמו להם עקב איחור זה. כדאי לעמוד על דרך הילוכו של התובע בעניין זה. יש לציין מראש כי למרבית הצער, עדותו של התובע בעניין זה, גם אם הכילה רסיסי ראיות, הרי אלה היו מבודדות, בעוד התאוריה כולה אינה מדוייקת. בתצהירו טען התובע במפורש כי במהלך תקופת הפיגור הוא נאלץ לשלם דמי שכירות בגובה של 350$. וכך הוא אומר בתצהירו (ס' 8 ה):
כתוצאה מהפיגור הצפוי בקבלת הדירה, נאלצנו… לחתום על הסכם שכירות עם אלה שרכשו את דירתנו הקודמת, ולהמשיך להתגורר בדירה כנגד תשלום דמי שכירות של 350$ לחודש. לאור האמור לעיל, מגיע לנו מהנתבעת החזר דמי שכירות עבור התקופה החל מ 1.8.91 ועד 6.10.91, סך הכל חודשיים ושישה ימים.

במהלך חקירתו התגלתה תמונה שונה לחלוטין. מתברר כי התובע שכר את הדירה בה התגורר קודם לכן מאת רוכשיה החדשים לתקופה המתחילה ביום 1.11.90 והמסתיימת ביום 1.9.91 (פרוטוקול ע' 11, ש' 4). שכירות זו השתכללה עוד ביולי 1990, הרבה לפני ההפרות הנטענות של הנתבעת. עם סיום תקופת שכירות זו, לא חתמו התובעים על הסכם שכירות חדש עם רוכשי הדירה. לדברי התובע, רוכשי הדירה "הבינו את מצבי עם תינוקת בת חצי שנה, ואיפשרו לי להשאר בדירה עוד חודש ימים" (פרוטוקול ע' 11, ש' 13).

43. האם שילם התובע דמי שכירות עבור תקופה נוספת זו? התשובה לכך היא שלילית. וכך אומר התובע בחקירתו (פרוטוקול ע' 11, ש' 17):
ש. אתה בתביעתך בעצם תובע את התקופה שמיום 1.8.91 עד 6.10.91 כדמי שכירות?
ת. כן. השארתי בדירה, בתמורה לחודש הימים שני ארונות קיר. זה מחיר הרבה יותר גבוה משכר הדירה עבור תקופה זו.
ש. מדוע לא ציינת בתצהיר שלא שילמת דמי שכירות עבור אותו חודש ושישה ימים והשארת שני ארונות קיר?
ת. לאחר שבית המשפט מסביר לי את השאלה – אני משיב שחשבתי שזה לא רלבנטי מכיוון שמה שמחייב את חברת רמט זה הנספח לחוזה. דרשתי פחות ממה שמגיע לי לפי הנספח.

הסבר זה, אשר ניתן לאחר התערבות בית המשפט, איננו מניח את הדעת. מדוע לא מסר התובע בתצהירו דברים כהווייתם? מדוע טען התובע כי נשתלמו על ידיו דמי שכירות, בשעה שניתן על ידו תחליף? קשה גם לקבל את טענת התובע, נוכח מכלול טענותיו, כי הוא ביקש ללכת לקראת הנתבעת. התובע ביקש בתצהירו פיצוי כספי עבור דמי שכירות שהשתלמו, שעה שלא נשתלמו על ידו דמי שכירות, ולא הובאו על ידו כל ראיות בנוגע לשווי ארונות הקיר אותם הוא הותיר אחריו, אף בהנחה שארונות כאלה נותרו בדירה. נכון הוא, שהערה זו מתייחסת לתקופה המתחילה ביום 1.9.91, ואילו האיחור במסירה מתחיל כבר ביום 1.8.91. לכן לכאורה, יכול היה התובע לטעון לתשלום דמי שכירות עבור תקופה זו. ואולם, התובע שכר כבר ביולי 90' את הדירה עד יום 1.9.91. עיון בהסכם השכירות (תצהיר התובע, נספח ה3-), אינו מלמד כי היה בידי התובע לסיים את השכירות קודם לאותה תקופה, ועל כל פנים התובע לא טען כי הוא לא עשה כן עקב האיחור במסירה מצדה של הנתבעת, ועקב כך נגרמו לו נזקים.

44. אגב, התשובה בדבר דמי השכירות חולצה מן התובע לא בלי קושי. לא היה זה המקרה היחיד שבו נאלץ בית המשפט להתערב על מנת לקבל מן העד תשובה ישירה, עד שכב' השופט דוויק מציין בפרוטוקול כי "העד לא משיב אף תשובה בלא שהוא בודק ומדפדף בניירותיו ומקריא מהם. גם כשמדובר בשאלות עובדה פשוטות, קשה להציל מפיו תשובה חד משמעית" (פרוטוקול ע' 30, ש' 10).

45. התוצאה היא שהתובעים שילמו את דמי השכירות עד יום 1.9.91, בלא קשר לאיחורה של הנתבעת. התובעים לא שילמו דמי שכירות לאחר מכן. דין תביעת התובעים בגין הפרה נטענת זו להדחות, הן משום שלא הוכחה הפרה, והן משום שלא הוכח נזק.

עגמת נפש
46. שני הצדדים הסלימו במקום בו ניתן היה למתן. במקום ללכת זה לקראת זה, הלכו בעלי הדין האחד כנגד השני. אם הוסבה עגמת נפש למי מהם, היא במידה רבה תוצאת מהלכיו הוא. התובעים נושאים באשם תורם, ביחס להיווצרות ראש נזק זה לו הם טוענים. חשדנות וויכוחי יתר אינם מרשם להתרוממות רוח, נאמר שלוות נפש.

47. ראינו כי הנתבעת לא הגיבה בסבירות לרשימות הליקויים של התובעים, ועל כן החמיצה את זכות התיקון. ואולם, גם התובעים לא נהגו בדרך הראויה בעניין זה. נראה כי התובעים הכבידו על הנתבעת, מקום שנקלעה לידיהם הזדמנות לנהוג בדרך זו. עניין זה מתבטא בהתנהגות התובע. הצדדים ערכו ביניהם מסמך המכונה טופס תיקונים – שנת אחריות (נ2/). מסמך זה היה אמור לכלול את הליקויים שנתגלו בדירת התובעים, ואשר שומה היה על הנתבעת לתקנם. מתברר כי התובע הגיע למשרדי הנתבעת במקום וביקש מולדימיר זמלין את הטופס על מנת לצלמו. התובע עצמו מציין כי בהזדמנות זו הוא הוסיף על הטופס שתי הערות (פרוטוקול ע' 21, ש' 18). הוא אומר כי הוא הסב את תשומת לבו של ולדימיר זמלין לשינויים שנערכו בטופס.

48. באותה הזדמנות מחק התובע את חתימתו כפי שהיתה בטופס המקורי. במקום החתימה הוא הוסיף הערה לפיה "יש עוד ליקויים רבים שגבי מסרב לרשום ולתקן". כאשר התובע נשאל על כך הוא טען כי הוא לא מחק את החתימה על גבי הטופס. וכך הוא אומר (פרוטוקול ע' 20, ש' 26):
ש. נכון שמחקת בחומר מחיק את חתימתך מתחת לסעיף 9 ועל זה כתבת את אותה הערה?
ת. לא נכון. לא מחקתי בטיפקס ולא בשום חומר כימי.
לשאלת בית המשפט – אני לא מחקתי חתימה. החתימה שלי מופיעה במקום שבית המשפט מצייר עיגול אדום.

49. ואולם בהמשך חקירתו, כאשר מוגש הטופס המקורי, אין התובע יכול להוציא מכלל אפשרות כי הוא שינה את מיקום חתימתו. הוא אומר: "אינני זוכר אם היא [החתימה] היתה באותו מקום" (פרוטוקול ע' 21, ש' 23). אז מוצע לתובע כי נערכה בדיקה גרפולוגית של הטופס והתברר מבדיקה מיקרוסקופית שהרישום "שגבי מסרב…" נעשה מעל "שרידי חתימה שכוסו בחומר מוחק". התובע משיב כי החתימה היתה מצויה על גבי הטופס, "והיא קיימת גם היום". נוכח סוג זה של תשובה נשאל התובע, פעם נוספת, אם החתימה לא נמחקה ושונתה על ידו. על כך הוא משיב (פרוטוקול ע' 21, ש' 30):
אינני זוכר.ו

התובע גם איננו יודע לפרט מהם אותם עניינים אשר אנשי הנתבעת סירבו לרשום כביכול. בפרוטוקול מצויין "(העד מחפש שוב את הרשימה) אני אוכל לחפש את הרשימה לקראת הישיבה הבאה" (פרוטוקול ע' 26, ש' 7).

50. את מה שהחסיר התובע השלים ולדימיר זמלין בעדותו. עד זה מציין כי התובע הגיע למשרדו, ביקש את המסמך, והחזיר אותו לאחר שהכניס בו שינויים. וכך אומר ולדימיר זמלין (פרוטוקול ע' 44, ש' 29):
החתימה לא היתה קודם באותו מקום, אלא היא היתה באמצע. ההערה שיש ליקויים שלא רוצים לרשום, לא היתה בכלל. החתימה של התובע לא ברורה. אם לא היית אומר לי שזו החתימה, לא הייתי רואה. קודם במקום של החתימה היתה חתימה ואחר כך משפט ובסוף שלו סימון. אין לי מושג מדוע נרשמה ההערה שיש ליקויים נוספים שגבי מסרב לרשום. כנראה שהוא תכנן כבר אז לתבוע.

נוכח החללים בזכרונו של התובע, הוא "איננו זוכר" אם הוא הכניס תיקון במסמך (פרוטוקול ע' 21, ש' 30), ונוכח הסתירה בין תחילת עדות התובע בה הוא טען כי החתימה לא נמחקה על ידו לעומת הדברים בהמשך החקירה, ניתן להעדיף את עדותו של ולדימיר זמלין. התובע אכן הכניס שינוי במסמך, ועל רקע זה אין לתמוה כי הנתבעת החלה לגלות חשדנות וספקנות באשר למניעיו.

51. בנסיבות אלה, אינני רואה מקום לפסוק לתובעים פיצוי בשל עגמת נפש, בסכום העולה על 1,500 ש"ח. יש לשים לב כי כשלון התיקונים איננו גורר כשלעצמו, בכל מקרה, פיצוי בשל עגמת נפש. יש להניח יסוד נוסף, מעבר להפרה עצמה, כדי לזכות בפיצוי זה.


בסוף היום
52. התובעים רכשו דירה מהנתבעת. בדירה נתגלו ליקויים. שוויים הכולל של הליקויים הוא 11,110$ ליום עריכת חוות הדעת על ידי המומחה מטעם בית המשפט (31.1.95). הנתבעת מיצתה את זכות התיקון, ועליה לפצות את התובעים בשל הליקויים. כן שומה על הנתבעת לשלם לתובעים סכום של 1,500 ש"ח בשל עגמת הנפש שנגרמה לתובעים במהלך התכתובות עם הנתבעת.

התובעים לא הניחו בסיס ראייתי לפיו הפרה הנתבעת את ההסכם, על ידי איחור במסירת החזקה. התובעים גם לא הניחו בסיס ראייתי לנזק שנגרם להם בשל איחור כזה, אפילו היינו מניחים כי איחור כזה אכן נגרם.

אשר על כן, אני מקבל את תביעת התובעים בכל הנוגע לפיצוי בשל הליקויים שנמצאו בדירה. הנתבעת חייבת לשלם לתובעים סכום של 11,110$ כאשר סכום זה נושא ריבית דולרית שנתית בשיעור 11% בשנה. הסכום יתורגם לשקלים על פי השער היציג ביום התשלום. כן תשלם הנתבעת סכום של 1,500 ש"ח. על הנתבעת לשלם סכומים אלה בתוך 45 יום מהיום. באותו מועד תשלם הנתבעת גם הוצאות הליך זה (אגרת בית משפט, סכומי הכסף ששולמו למומחה בית המשפט על ידי התובעים, ומחצית הסכומים ששולמו למומחה התובעים) וכן שכ"ט עו"ד בשיעור 6,000 ש"ח (בתוספת מע"מ כדין).



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. קבלן לא רשום

  2. ערר רשם הקבלנים

  3. העסקת קבלן עצמאי

  4. הסכם עם קבלן שלד

  5. חוב לקבלן בפירוק

  6. לשון הרע נגד קבלן

  7. רישיון קבלן שירות

  8. תשלום לקבלן פיתוח

  9. ביטול חוזה עם קבלן

  10. מחיקה מפנקס הקבלנים

  11. רטיבות בדירה מקבלן

  12. זכות עיכבון של קבלן

  13. הסכם לרישום קבלנים

  14. חוזה עם קבלן בפירוק

  15. החזר תשלום יתר לקבלן

  16. זכות התיקון של הקבלן

  17. השוואת תנאי עובדי קבלן

  18. העלמת מס של קבלן בניין

  19. פירוק שותפות בין קבלנים

  20. עורך דין רכישת דירה מקבלן

  21. תביעה של קונים נגד קבלן

  22. עובד שכיר או קבלן עצמאי

  23. איחור במסירת דירה מקבלן

  24. בקשה לרישיון קבלן שירות

  25. יחסי עובד מעביד קבלן משנה

  26. קבלן משנה יחסי עובד מעביד

  27. עובד מדינה או קבלן עצמאי

  28. עורך דין קניית דירה מקבלן

  29. תאונת עבודה של קבלן עצמאי

  30. הסכם עם קבלן כפוף למשכנתא

  31. תביעה לפי חוק חוזה קבלנות

  32. ערר על רישום בפנקס הקבלנים

  33. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי

  34. פיצוי מקבלן בגין אי נוחות

  35. התקנת תשתית גז ע''י הקבלן

  36. ליקויים בדירה מקבלן בחולון

  37. יחסי קבלן עצמאי מזמין עבודה

  38. תביעה נגד קבלן - דירה חדשה

  39. רישום קבלנים - עתירה לבג''צ

  40. בקשה לקבלת רישיון קבלן שירות

  41. סכסוך עם קבלן משנה - בוררות

  42. אישור מהבנק לקבלן למכירת דירה

  43. יחסי קבלן לקוח או עובד מעביד

  44. בעיות בריצוף בדירה חדשה מקבלן

  45. סתימה בצנרת בדירה חדשה מקבלן

  46. חשבוניות מס פיקטיביות של קבלן

  47. נטישת קבלן משנה באמצע העבודה

  48. טענת ביצוע עבודה רשלנית של קבלן

  49. תביעה של קבלן עבודות אלומיניום

  50. חשבוניות קבלן שיפוצים לא רשום

  51. הודעת מזמין לקבלן על פגם בעבודה

  52. גמלאות שירות המדינה לעובדי קבלן

  53. תאונת עבודה באתר בניה - רשלנות קבלנים

  54. סכסוך בין מזמין עבודה לבין קבלן

  55. ביטול זכרון דברים עם קבלן בניה

  56. רכישת מחסן מקבלן - שינויים בגודל

  57. דירה מקבלן שלא נרשמה על שם הקונים

  58. פיצוי מקבלן על אי התקנת קו טלפון

  59. זכויות קבלן עצמאי שעובד לפי עמלות

  60. מסירת דירה לא ראויה למגורים מקבלן

  61. הקשר בין בנק מלווה לבין קבלני משנה

  62. פיטורי עובד קבלן סמוך לפני 9 חודשים

  63. תביעה נגד קבלן במסגרת תביעות קטנות

  64. תביעה כספית לתשלום קבלן לקבלן משנה

  65. ביטול צ'ק לקבלן עקב אי השלמת העבודה

  66. קרבה משפחתית לקבלן בעסקת קומבינציה

  67. איחור במסירת דירה מקבלן של 5 חודשים

  68. קבלן פושט רגל - סכסוך על מקומות חניה

  69. אי תשלום שכר לקבלן ע''י מזמין העבודה

  70. קבלת דירה מקבלן ללא חיבור לחשמל ומים

  71. יחסי עובד מעביד קבלן עצמאי פועלי בניין

  72. תביעה נגד קבלן בגין אי אספקת מחסן בדירה

  73. איחור במסירת דירה מקבלן בעסקת קומבינציה

  74. פיצויי פיטורים לעובד קבלן בחילופי מעבידים

  75. תביעת רוכשי דירות נגד הקבלן בתביעות קטנות

  76. פיצוי בגין הפרת הסכם לביצוע עבודות קבלנות

  77. אחריות בנק מלווה עקב קשיים כלכליים של הקבלן

  78. כישלון עסקת קומבינציה בגלל קשיים כלכליים של הקבלן

  79. דחיית מועד תשלום חובות קבלנים עבור החזר הוצאות פיתוח

  80. הסכמה חוזית עם קבלן הכוללת הסכמה לביצוע דבר שהוא מעבר לנדרש

  81. תביעה בגין נזקי הוצאות מימון לחברה הקבלנית כתוצאה מעיכובים בתשלום

  82. תשלום לקבלן משנה כאשר לא נערך הסכם בכתב ואף לא הוצאה הזמנת עבודה

  83. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון