קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא החזר דמי היוון ששולמו ביתר: 1. המבקשת (להלן גם - וקסלמן) היא חברה קבלנית בע"מ לעבודות בנין ומוכרת על-ידי משרד הבינוי והשיכון (להלן משב"ש) כ"חברה משכנת". בשנים 1993 ו1994- התקשרה המבקשת עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המשיב) בחוזים לפיתוח קרקע השייכת למשיב והנמצאת בישוב צורן (כעשרה קילומטרים מזרחית לנתניה). המבקשת טוענת כי, בשני המקרים, היא נאלצה לשלם למשיב את התמורה (דמי היוון) מראש - וזאת - כתנאי לחתימתו על חוזי הפיתוח. בדיעבד, התברר למבקשת, כי היא שילמה למשיב תשלומי יתר וכן היטלי השבחה שלא הגיעו ממנה המסתכמים (נומינלית) ב5,991,499- ש"ח. בהמרצת הפתיחה נשוא פסק דין זה עותרת המבקשת להצהיר כי על המשיב להחזיר לה את כל התשלומים הללו, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מיום תשלומם ועד ליום השבתם בפועל. להלן פרוט העובדות והטענות העיקריות שעליהן מסתמכת הבקשה. 2. א. פרשת 124 יח"ד צמודות קרקע (להלן - הפרשה הראשונה). באפריל 92 פרסם אגף נכסים ודיור במשב"ש הזמנה, שהופנתה ל"חברות משכנות", להשתתף בהגרלה להקצאת קרקע בארבעה שטחי הקצאה שונים, בצורן. ב17- במאי 92 הגישה המבקשת את הצעתה להשתתפות בהגרלה וצרפה אליה את כל המסמכים והאישורים כפי שנדרש בהזמנה. למחרת היום, החליטה ועדת המכרזים במשב"ש לזכות את המבקשת בהמלצה לשטח ההקצאה שסומן באות ו' (כ46,985- ממ"ר בגוש 7883, חלק מחלקות 10, 13, 26 ובגוש 7884 חלק מחלקה 2 - להלן - השטח). בהתאם לתכנית בנין ערים מפורטת החלה על השטח ניתן היה לבנות עליו 124 יחידות דיור, בכמה טיפוסים, לפי הפרוט הבא: בית חד משפחתי - 39 יחידות. בית דו משפחתי - 66 יחידות. בית טורי - 19 יחידות. ב14- ביוני 92 נחתם בין המבקשת לבין המדינה (באמצעות משב"ש) חוזה פרוגרמה (נספח 4 לבקשה). בנספח א' לחוזה הנ"ל (נספח 5 לבקשה) התחייבה המבקשת, בין היתר, לבנות 124 יחידות דיור (39 חד משפחתיות, 66 דו משפחתיות ו19- בבתים טוריים) וכי "שטחי הדירות יהיו בהתאם להנחיות תכנון דירה סעיף 1.7" (פיסקה ד' סיפא, שם, וראה גם - במוצג מב1/ שנועד להציג את הדרישות המינימליות של משב"ש לתכנון ולביצוע דירות). המבקשת טוענת (בהדגשה בסעיף 3.5 שבהמרצת הפתיחה) כי: "כאמור בדף הפרוט המהווה נספח א' לחוזה הפרוגרמה, התחייבה וקסלמן לבנות 124 יח"ד אולם, שטחן של יח"ד הושאר, בכפוף לתב"ע, לשיקול דעתה של וקסלמן וזאת כיוון שיח"ד נועדו מלכתחילה למכירה בשוק החופשי ללא כל התחייבות רכישה של המדינה (כמקובל בחלק מחוזי הפרוגרמה שנערכו על ידי המדינה בתקופה המקבילה). על מנת להגמיש את היצעי הבניה ולהתאימה לביקושים בשוק החופשי הושאר כאמור שטחה של כל אחת מ124- יח"ד לשיקול דעתה של וקסלמן". ועוד טוענת המבקשת (ואף זאת בהדגשה) כי: "לשם קביעת שעור דמי החכירה המהוונים שתשלם וקסלמן למינהל עבור השטח שיוקצה לה על ידי המינהל, העריכה וקסלמן, בהערכה ראשונית ומקדמית בלבד, את השטח המבונה של יח"ד שתבנה בהתאם לחוזה הפרוגרמה להיות בשטח של 13,524 מ"ר לפי הפרוט כדלקמן:ב... על פי המוסכם בין הצדדים, ברור היה כי ההערכה הראשונית כשמה כן היא: מדובר בתכנון ראשוני, כללי ועקרוני בלבד וכי היה ווקסלמן תנצל יותר זכויות בניה (בכפוף לתב"ע) יהיה עליה לשלם סכומים נוספים למינהל וכך בהתאמה, היה ווקסלמן תנצל פחות זכויות בניה מהאמור בהערכתה הראשונית הרי שאז תהיה וקסלמן זכאית להחזר דמי החכירה המהוונים ששולמו ביתר, בשעור יחסי לזכויות הבניה שלא נוצלו". לשון אחר, וביתר קיצור: "המנגנון שנקבע לחישוב התמורה בפרשת 124 יחידות הדיור [הפרשה הראשונה] היה מבוסס על תשלום לפי בינוי בפועל ולא על יסוד הערכתה הראשונית של המבקשת" (עמ' 2, סעיף 6 שבסיכומי המבקשת). באוקטובר 92 הודיעה המבקשת למשב"ש מהו "השטח המבונה" שתבנה (נספח 6 לתצהיר וקסלמן) שהיה פחות מן המקסימום המותר לניצול על השטח לפי התב"ע החלה עליו. בנובמבר 92 העביר משב"ש למשיב את המלצתו להקצאת השטח למבקשת. בהמלצה זו (נספח 7 לבקשה) נרשם, בין היתר, כי מטרת ההחכרה היא הקמת 29 יחידות דיור חד משפחתיות בשטח של 4946.20 ממ"ר; 66 יחידות דיור דו משפחתיות בשטח של 7000.80 ממ"ר; ו19- יחידות דיור בבתים טוריים בשטח של 1577 ממ"ר (דהיינו, סך כל השטח המבונה הוא - 13,524 ממ"ר). וכזכור, המבקשת טוענת כי פרוט השטח המבונה בהמלצה, כמתואר לעיל, התבסס על הערכתה הראשונית. ברם, בנספח 7, לא ניתן כל ביטוי לעובדה זו. בעקבות ההמלצה נחתם בין המבקשת למשיב, ב4- בפברואר 93, הסכם הפיתוח (נספח 8 לבקשה). התמורה ("דמי שימוש שנתיים מהוונים לשימוש בשטח לתקופת החכירה כפי שנקבע בחוזה החכירה") שנדרשה המבקשת לשלם למשיב, חושבה על פי נוסחה שהכילה שני רכיבים: האחד, ערך שטח קרקע לממ"ר מבונה (בהתאם לטיפוס ומבנה יחידת הדיור, דהיינו, חד משפחתי, דו משפחתי או טורי). והשני, מספר הממ"ר העתידים להיבנות. על יסוד החישוב שנערך על פי הנוסחה המבוארת ותנאי התשלום שנקבעו בחוזה הפיתוח, שילמה המבקשת למשיב ב2- בפברואר 93 4,313,339.82 ש"ח (וראה: בקבלה, נספח 10). המשיב, ממשיכה וטוענת המבקשת, קבע והפעיל "מנגנון פיקוח, שבאמצעותו עקב ובירר מהו מספר הממ"ר שהמבקשת בנתה בשטח בפועל, בכל יחידת דיור. ולפיכך, "... ברור לחלוטין כי היה והמינהל היה מוצא שוקסלמן בנתה בפועל כמות מבונה גדולה יותר מהכמות לפיה חושבה התמורה בחוזה הפיתוח, היה דורש מוקסלמן תוספת תשלום בהתאם לתחשיב המפורט לעיל" (עמ' 5, סעיף 3.11 סיפא שבבקשה, ההדגשה לא במקור). המבקשת אמנם בנתה 124 יחידות דיור לפי התפלגות טיפוסי הדירות שהתחייבה לבנות. ברם, השטח של כל דירה ודירה (מכל טיפוס שהוא) היה קטן מזה שתוכנן בתחילה (וראה: פירוט בעמ' 7 לבקשה) - וזאת - "בהתאמה לביקושים בפועל מציבור רוכשי יח"ד בכוח,.." (סעיף 3.16 שבבקשה). שוויה של התמורה ששולמה על פי הנוסחה הנ"ל, בגין הפרש השטח שלא נוצל לבניה, מסתכם (נומינלית) ב378,644- ש"ח (וראה: שם). הואיל והמבקשת גורסת כי: "... תנאי מכללא בהסכם הפיתוח הינו, כי היה ווקסלמן תנצל יותר זכויות בניה (בכפוף לתב"ע) ותבנה בפועל כמות גדולה יותר של מ"ר מבונה יהיה עליה לשלם סכומים נוספים למינהל וכך בהתאמה, היה ווקסלמן תנצל פחות זכויות בניה מהאמור בהערכתה הראשונית ותבנה בפועל כמות מ"ר קטנה יותר הרי שאז תהיה וקסלמן זכאית להחזר דמי החכירה המהוונים ששולמו ביתר, בשעור יחסי לזכויות הבניה שלא נוצלו". (סעיף 3.11 שבבקשה, ההדגשה, לא במקור). היא פנתה אל המינהל בדרישות להשיב לה את הסכום ששולם, לשיטתה, ביתר. (נספחים מס. 13, 14, 15 ו17- לבקשה). דרישות אלה לא נענו - ובעצם נדחו - ומכאן הבקשה, ככל שהיא נוגעת לפרשה הראשונה. להשלמת התמונה הנוגעת למחלוקת זו, ראוי להוסיף ולציין, כי המבקשת סומכת את טענתה אודות ה"הסכם מכללא" שצוטט לעיל גם על הכתוב במכתב המשיב אל בא כוחה, מיום 20 בנובמבר 95, שבו נאמר: "הקרקע הוקצתה למרשתך על פי בינוי בפועל ולא לפי מלוא אפשרויות הניצול בת.ב.ע. מרשתך נתנה לכך הסכמה מספר פעמים ובין היתר בחתימה על מפרט כספי ועל הסכם פיתוח..." (נספח 11 לבקשה). והיא רואה בדברים הללו הודאה מצד המשיב: "בשפה שאינה משתמעת לשתי פנים...". (סעיף 3.12 שבבקשה). כמו כן, מצטטת המבקשת את סעיף 14 (ג) שבחוזה הפיתוח, לפיו: "(ג) אם בעקבות שינוי בגבולות המגרש ו/או בשטחו ישתנה הערך היסודי של המגרש, יתוקנו הסכומים באמורים בסעיף 4 לעיל באופן יחסי לשינוי בערך היסודי של המגרש, וההפרש ישולם לצד הזכאי לו מיד עם דרישה בתוספת ריבית ו/או הצמדה מיום אישור העיסקה ועד למועד תשלומו בפועל, בהתאם למקובל במינהל בתאריך התשלום". ו"מכאן, ברור שהוסכם בין הצדדים כי היה ותשתנה כמות המ"ר המבונה בפועל ביחס לכמות המ"ר המבונה לפיו חושבו הערך היסודי של המגרש והתמורה, יש לתקן את הערך היסודי של המגרש ואת התמורה באופן יחסי לשינוי". (סעיף 3.13 סיפא שבבקשה). ולבסוף, טוענת המבקשת - מן ההיבט המשפטי - כי התנהגות המשיב מהווה הפרה של ההתחייבות החוזית שלו כלפיה וגם/או עשיית עושר ולא במשפט. ב. פרשת 306 יח"ד בבניה רוויה (להלן - הפרשה השניה). באמצע שנת 94 השתתפה המבקשת - וזכתה - במכרז שפרסם המשיב להחכרת 17 מגרשים לבנית 306 יח"ד בבניה רוויה למגורים, בצורן. בהתאם לתנאי חוזה הפיתוח (וכפי שנרשם גם במסמכי המכרז ובנספחיו) קיבולת הבניה המותרת (אפשרויות ניצול המקרקעין) נשוא פרשה זו היא כדלקמן: "כמות המגרשים: 17 יח' שטח מגרש מינימלי: 2,200 מ"ר שטח המגרשים בסה"כ: 37,832 מ"ר מספר יח"ד לבניה במגרש: 18 יח"ד מספר יח"ד לבניה בסה"כ: 306 יח"ד שטח בניה ליח"ד: 150 מ"ר שטח בניה למגרש: 2,700 מ"ר מספר קומות בבנין: 3 קומות תכסית (שטח השלכה אנכית של צללית בנין): 35% משטח המגרש". המבקשת טוענת כי המצג שהציג המשיב, לאמור, שניתן יהיה לבנות בכל אחד מ17- המגרשים 18 יח"ד (ובסה"כ - 306 יח"ד) ששטח כל אחת מהן הוא 150 ממ"ר (ובסה"כ - 45,900 ממ"ר שטח בנוי) היה הבסיס להצעתה במכרז ותנאי יסודי ומהותי להתקשרותה עם המשיב בחוזה הפיתוח. המבקשת מוסיפה וטוענת כי, לאחר שזכתה במכרז, היא החלה במגעים עם אדריכלי הועדה המקומית לתכנון ובניה "לב השרון" (להלן - הועדה המקומית) שהמקרקעין נשוא פרשה זו מצויים בתחום שיפוטה. או אז, התברר לה, כי קיבולת הבניה האפשרית בפועל במקרקעין הללו: "קטנה בצורה משמעותית לעומת הקיבולת שהוצגה על ידי המינהל" (סעיף 4.8 שבבקשה). למשל, עפ"י היתר הבניה (נספח 27) שקיבלה לבנות במגרש מס. 3003 (המהווה דגם בנין טיפוסי) הותרו בנית 18 יח"ד בשטח מבונה (כולל לכל המגרש) על 2,220.12 ממ"ר לעומת 2700 ממ"ר שנרשמו בחוזה הפיתוח. לשון אחר: "קיבולת הבנייה האפשרית בפועל קטנה מקיבולת הבנייה שהוצגה לוקסלמן ואשר היוותה את הבסיס להתקשרות הצדדים" (עמ' 10, סעיף 4.8 לבקשה, סיפא - ההדגשה במקור). לפיכך, על מנת להקטין את הנזק, פעלה המבקשת בכוונה להשיג הקלות שונות ואושר לה כדלקמן: "ראשית - במסגרת התיקון לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) (תיקון), תשנ"ה1994- מחודש נובמבר 1994 ובהתאם למדיניות המינהל, קיבלה וקסלמן הקלה במספר יח"ד בכל מבנה. במקום 18 יח"ד בהתאם לתב"ע אושר לוקסלמן להוסיף 2 יח"ד לכל בנין ובסך הכל לבנות 20 יח"ד בכל בנין, זאת ללא שינוי השטח המבונה המותר. שנית - ניתנה הקלה בתכסית קומת קרקע והעברת שטחים בין קומות כך שבדגם הבנין הטיפוסי אושרה הקלה מתכסית קומת קרקע של 35% לתכסית של כ39%-. שלישית - בחלק מהבניינים אושרה הקלה בקומות - בניית שתי עליות גג שתוצמדנה לדירות בקומה העליונה וכן ניתנה אופציה לשתי עליות גג נוספות". גם לאחר שניתנו ההקלות המתוארות והועדה המקומית אישרה את תכניות ההגשה שהגישה המבקשת (הכוללות את ההקלות הללו) קיבולת הבניה שהתאפשרה על המקרקעין נשוא פרשה זו נותרה קטנה מזו שהמשיב הציג בפניה. ההפרש,לטענת המבקשת, הוא (בחישוב הנוח ביותר למשיב) 6,786.59 ממ"ר, המהווה סטיה של 14.78% ממה שהוצג בתחילה. המבקשת זכאית איפוא, לטענתה, להשבה של 5,249,301 ש"ח (בערכים נומינליים) שהם 14.78% מן התמורה בסך 35,516,250 ש"ח ששילמה למשיב תמורת קיבולת הבניה המלאה. בנוסף על כך, נדרש המשיב לשלם למבקשת עודף של היטלי השבחה בסך של 273,554 ש"ח (בערכים נומינליים), שבהם חויבה על ידי הועדה המקומית בעקבות אישור ההקלות שתוארו לעיל (בינתיים, לגבי אותם המגרשים שפורטו בסעיף 4.13 שבעמ' 13 שבבקשה). בסך הכל, נתבע המשיב להחזיר, בפרשה זו, 5,612,855 ש"ח בצרוף הפרשי הצמדה וריבית. במישור המשפטי, טוענת המבקשת בפרשה זו, כי בהתנהגות המשיב מוכחת עוולת מצג שווא רשלני וגם/או כי היא מהווה התעשרות שלא כדין. 3. תמצית עמדות המשיב ותגובותיו, בשתי הפרשיות, כפי שנטענו בתצהיר התשובה של סגן מנהל מחוז המרכז (העד עודד טל) היא כדלקמן: (א) בפרשה הראשונה ראשית לכל, טוען המשיב, כי מאחר והסכם הפרוגרמה הנוגע לבניה בשטח נחתם בין המבקשת לבין משב"ש (ושם נקבע כי סך כל השטח המבונה הוא 13,524 ממ"ר) תביעת המבקשת צריכה היתה להיות כנגד משב"ש ולא כנגדו. לחלופין, ממשיך וטוען המשיב, כי מן הראוי היה שמשב"ש יהיה צד בבקשה נשוא פסק דין זה. לגוף הענין, טוען המשיב, כי על אף שהשטח המבונה שעליו התחייבה המבקשת בהסכם הפיתוח קטן מזה שניתן היה לנצל על פי התב"ע החליטה המבקשת "משיקולים מסחריים שיווקיים פנימיים משלה ועל דעתה היא" (סעיף 33 שבתצהיר) לבנות פחות מ13,524- ממ"ר, דהיינו, פחות גם מן השטח המבונה המופיע בהסכם הפיתוח. רק כעבור שנה וחצי לערך, ממועד חתימת הסכם הפיתוח, העלתה המבקשת לראשונה את טענותיה בענין זה ודרשה השבה (יחסית) מן התמורה ששולמה על ידה. ברם, לטענת המשיב, שום הסכם אודות השבת כספים בגין שינוי בשטח המבונה לא נעשה עם המבקשת, לא במפורש ואף לא מכללא. בהסכם הפיתוח אין כל תנאי שכזה והסכם הפרוגרמה (שאף הוא איננו מכיל את התנאי הנטען) איננו מחייב את המשיב. סעיף 14 שבהסכם הפיתוח (אליו היפנתה המבקשת) הינו סעיף הדן במפורש בשינויים בשטח המגרש עקב פרצלציה (וראה: בסעיף 14 (ב), שם) ומפני כל אלה, דינה של תביעת ההשבה בפרשה זו להידחות. (ב) בפרשה השניה אף כאן פותח המשיב את נימוקי הגנתו בטענת חוסר יריבות. שכן, ככל שהדבר נוגע למשיב, הוא: "הסכים לחתום לוקסלמן על תכניות בניה שהגיש כשקיבולות הבניה בהן תואמות את המותר (ניצול בתב"ע וזאת עד לסך כולל של 45,900 ממ"ר שטח מבונה בכל המגרשים, כפי שאף נקבע בהסכם הפיתוח". (סעיף 10, רישא, שבתצהיר). אלא מאי, אין כל יריבות בין המבקשת למשיב שכן: "...טענות וקסלמן בדבר אישור קיבולת בניה הנמוכה מזו הכתובה בתב"ע מופנות כלפי ועדת התכנון שהיא הרשות המוסמכת לפי הדין למתן היתרי בניה לרבות הגדרת קיבולת הבניה ולכן, לפי יעוץ משפטי שקבלתי, על וקסלמן לתבוע את ועדת התכנון ואילו את הבקשה הזו כנגד המינהל יש למחוק על הסף ו/או לדחות". בכפוף לטענה זו, ומטעמי זהירות, טוען המשיב לגופו של ענין את הטענות המצוטטות להלן, כלשונן, כדי שלא להוסיף ולהאריך: "11. תוכניות הבניה למגרש ולבנין הטיפוסיים, שתוכננו ושנערכו ע"י וקסלמן, הועברו על ידו למינהל בהתאם לאמור בהסכם הפיתוח. ביום 28.9.94 אישר המינהל עקרונית את תוכניות הבניה כפי שהוגשו. בתוכניות בניה אלה בקשה וקסלמן לבנות שטח מבונה של 2276.80 מ"ר בלבד שהינו פחות מהמקסימום הניתן לניצול לפי התב"ע... תוכניות בניה אלו, שאושרו ע"י המינהל, הועברו ביום 29.9.94 ע"י וקסלמן לועדה לתכנון לשם קבלת היתר בניה לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה1965-. 12. כבר מראש, בתוכנית הבניה שוקסלמן הכינה והגישה כאמור בסעיף 11 לעיל, ביקשה וקסלמן הקלה לבנית 2 יח"ד נוספות כ"א 75 מ"ר (20 יח"ד במקום 18 יח"ד עפ"י התב"ע). וקסלמן נימקה בתוכניות את בקשתה להקלה: "במסגרת 10% הקלה"... 13. ביום 11.12.94 הגישה וקסלמן לועדה לתכנון תכנית בניה במגרש הטיפוסי אשר בה לא נכללה הבקשה להקלה. בתכנית בניה זו ביקשה וקסלמן 2069.32 מ"ר כשטח מבונה... בהתאם לבקשה זו נתנה הועדה לתכנון לוקסלמן, ביום 19.12.94, היתר בניה לבנית 2069.32 מ"ר כמבוקש... 14. ביום 1.1.95 אישרה מליאת הועדה לתכנון את הקלות הבניה שוקסלמן בקשה... 15. בתאריך 25.1.95 ניתן לוקסלמן היתר בניה למגרש הטיפוסי אשר כלל גם את הקלות הבניה ובסה"כ שטח מבונה של 2276.80 מ"ר... 16. להלן השטחים המבונים כפי שוקסלמן ביקשה (כולל ההקלות): מגרשים 3002, 3003, 3008, 3014 - 2276.80 מ"ר מגרשים 3004 - 3006, 3009 - 3013 - 2294.66 מ"ר מגרש 3007 - 1701.12 מ"ר מגרש 3016 - 2679.52 מ"ר... בהתאם לאמור בסעיפים 11 - 16 המינהל מסכים לבקשותיה של וקסלמן בענין כמות שטחים מבונים וכי השטחים המבונים שביקשה וקסלמן במגרשים השונים היתה קטנה מהמקסימום המותר לניצול בתב"ע... 17. היטל ההשבחה הושת על וקסלמן ע"י הועדה לתכנון עקב בקשות וקסלמן להקלות בניה מחוץ למותר בתב"ע. הקלות הבניה שאושרו לא נבעו עקב כך שסורבה בקשת וקסלמן לבנית מקסימום השטח המבונה המותר לפי התב"ע שכן, כאמור לעיל, וקסלמן לא ביקשה ולא הגישה תוכניות לבנית מקסימום השטח המבונה המותר לניצול לפי התב"ע... 18. לחילופין ומבלי לפגוע באמור בסעיף 17 לעיל, הרי לפי סעיף 6 להסכם הפיתוח חלה על וקסלמן בלבד החובה לשאת בתשלומים". יצויין כי לבד מן הכתוב בתצהיר המצוטט (וחקירת המצהיר עליו) הועד מטעם המשיב גם המהנדס נתן גרוס, מהנדס הועדה המקומית (להלן - המהנדס) ומה שהתברר מעדותו, בנושאי המחלוקת, יתבאר להלן. 4. לאחר שנחקרו המצהירים ונשמעה עדותו של המהנדס התברר כי התמונה (שאיננה פשוטה גם כך) נעשתה מורכבת עוד יותר מפני ריבוי הטענות, עובדתיות ומשפטיות, משני הצדדים. עובדה זו באה לידי ביטוי גם בסיכומיהם ובתגובות שהוגשו (ברשות) של כל צד לסיכומי חברו. לדוגמא, המבקשת טוענת בסיכומיה (תוך הסתמכות על ע"א 590/88, פד"י מ"ד (1) 730, בעמ' 734) כי היא רשאית לטעון לעילות נוספות ומיד לאחר מכן היא מבארת מדוע היא זכאית לסעדים המבוקשים לא רק מפני העילות שהעלתה בבקשה המקורית, אלא גם מחמת: "אי התאמה" לפי חוק המכר, מצג מטעה, הפרת חובת תום הלב, בכלל, וזו מתבקשת מרשות מינהלית, בפרט, חוזה הפיתוח הוא חוזה אחיד, "טעות הדדית" או "טעות משותפת" (אך זאת, לחלופין) ועוד. לא זו אף זאת, על אף שעניין לנו לכאורה, רק בבקשה להצהיר כי המשיב חייב בהשבת תשלומים שונים שקיבל ביתר, טוענת כעת המבקשת, במסגרת סיכומיה בנושא הסעדים, כי תשלום סכומי הכסף שבגינם נתבקשה ההצהרה, מוצדק ומתחייב גם: "בין כשיפוי ובין כפיצוי". אני רושם את הדברים האלה, הואיל ובישיבת קדם המשפט הראשונה (והיחידה) שהתקיימה בתיק זה, עוררתי את השאלה האם המקרה איננו מתאים יותר לבירור במסגרת של תובענה רגילה. על כך השיב לי ב"כ המבקשת בהפנייה לרשות ערעור 207/87 (פד"י מ"א (2) 304), ובהצהרה כי: "... המחלוקות מצטמצמות כאן למספר נקודות בודדות לחלוטין" (עמ' 1). הצהרה זו התבדתה. קצר המצע מהשתרע ולכן אין בדעתי להדרש אלא לאותם ממצאים עובדתיים ומשפטיים שנראים לי נחוצים להכרעה במחלוקות האמיתיות שהוצגו במסגרתה החוקית של בקשה זו (ולא להדרש לנושאים וטענות שאינם אלא נסיונות בלתי מקובלים ל"שינוי חזית" או להרחבתה). 5. הפרשה הראשונה בעיקרם של דברים גורלה של המחלוקת בפרשה זו אמור להקבע על-פי התשובה לשאלה אם על-פי הסכם הפיתוח שנחתם ב - 4 בפברואר 93', אשר בו התחייבה המבקשת לבנות 124 יח"ד בשטח מבונה כולל של 13,524 מ"ר ולחלוקת שטחים לפי סוגי בתים כאמור במכתב המלצת משב"ש, זכאית המבקשת לקבל השבה בגין שווי החלק היחסי של השטח המבונה שאותו החליטה, לאחר חתימת הסכם הפיתוח, שלא לנצל לבנייה. אפשרות משפטית שניה להשבה המבוקשת נסמכת, כזכור, על כללי עשיית עושר ולא במשפט. המסקנה שאני הגעתי אליה - לאחר בחינת הראיות וטענות הצדדים - היא, שהמבקשת איננה זכאית להשבה כלשהי בפרשה זו, לא על-פי הדרך האחת ולא על-פי הדרך השניה, ואנמק. (א) המבקשת זכתה במכתב ההמלצה להחכיר לה את השטח לאחר שהיא הודיעה ומסרה למשב"ש, על-פי בקשתו, פרטים מלאים אודות סוגי המבנים שהיא מתכננת להוציא לשיווק, גודלם והשטח המבונה שהיא מתכוונת לנצל (וראה נספח 6 לתצהיר וקסלמן). אכן בפיסקה ב' שבמסמך זה נרשם כי: "במידה ויהיו שינויים בגדלים אנו נודיעך בהקדם". ברם, לא שמענו - ואף לא הוכח - כי המבקשת הודיעה למשב"ש על שינויים שכאלה; (ב) השטח המבונה ותכניות הבניה חייבות היו להיות מוצגות בפני האדריכל הראשי של המינהל לבניה כפרית במשב"ש "וזה היה אחד התנאים במכרז" (המהנדס, בעמ' 61); (ג) משב"ש בדק, קבע ואישר את השטח המבונה שהמבקשת התחייבה לבנות וכן את תוכניות דגמי היחידות שתוכננו על-ידה, ובעקבות זאת ניתן לה מכתב ההמלצה המופנה למשיב (נספח 7 לתצהיר וקסלמן); (ד) המבקשת לא פנתה למשב"ש בבקשה לשינוי נתוני השטחים שבמכתב ההמלצה ואין כל אחיזה בראיות, או בדין, לטענה כי היקף "השטח המבונה" הושאר לשיקול דעתה; (ה) בהמשך, אישר המשיב את הקצאת שטח ו' למבקשת וב4- בפברואר 93 נחתם הסכם הפיתוח שבו התחייבה המבקשת לבנות 124 יח"ד, בשטח מבונה כולל של 13,524 ממ"ר, ובחלוקת שטחים לפי סוגי בתים כאמור במכתב המלצת משב"ש; (ו) מכאן ואילך מתחיל הקשר בין המבקשת לבין המשיב, שכן, כל השלבים הקודמים התקיימו בינה לבין משב"ש. עם זאת, יצויין, כי מאחר והקצאת הקרקע נעשתה למבקשת כ"חברה משכנת" עפ"י המלצת משב"ש, ומתוך הנחה שהיא תנצל זכויות בניה פחותות מן המותר על פי התב"ע (13,524 ממ"ר במקום 19,770 ממ"ר), התמורה שנדרשה ממנה היתה מופחתת וחושבה על פי "טבלאות מחירים מופחתים" (עמ' 27). לפיכך, אין ספק בעיניי כי, כפי שכותב המשיב בסיכומיו: "התמורה המופחתת מהווה הטבה כספית גדולה לוקסלמן בפרוייקט זה"; (ז) אכן, התמורה חושבה לפי היקף הבינוי בפועל שעליו הודיעה המבקשת, ובהסתמך עליו (וראה גם: טל, בעמ' 28). ברם, בשום מקום לא נאמר, לא במפורש ואף לא ברמז, כי אם תחליט המבקשת לנצל ולבנות בשטח מבונה פחות מזה שהתחייבה עליו בחוזה הפיתוח, יוחזר לה חלק יחסי מן התמורה הזו. המבקשת טוענת כי המשיב אישר בחתימתו על תכניות הבניה שהגישה גם את תכניות בניתן של הדירות בדגמים הקטנים יותר (חתימתו היתה נחוצה לקבלת היתרי הבניה). ברם, לא זה הדרך לקבלת אישור לבנייה כוללת מצומצמת מזו שהמבקשת התחייבה עליה, שלא ניתן למבקשת מעולם. (ח) המבקשת נתלית, כזכור, גם במכתב המשיב מיום 20 בנובמבר 95, שבו נאמר, כי הקרקע הוקצתה לה עפ"י בינוי בפועל ולא לפי מלוא אפשרויות הניצול בתב"ע. מכתב זה מוחזק בעיניה כ"הודאת בעל דין" שניתנה "בשפה שאינה משתמעת לשתי פנים". כמו כן, טוענת המבקשת, כי התחייבותה לבנות 13,254 ממ"ר היתה רק "הצהרת כוונות מקדמית", וכי היה לה שיקול דעת לבנות אף יותר או פחות מזה. הוכח מתשובותיו של טל (לדוגמא, בעמ' 28 לפרוטוקול), כי אילו היתה המבקשת בונה יותר מן השטח המבונה הנ"ל, היא היתה נדרשת להוסיף על התמורה ששולמה על-ידה. ומכאן, מידת הצדק דורשת, כי אותו הדין יחול "לשני הכיוונים". אודה ולא אבוש כי, בתחילה, הלכתי גם אני שבי אחר המחשבה הזו, ואף הצגתי למר טל שאלות אחדות בעניין (וראה בעמ' 29 - 30). ואולם, בסופו של דבר ולאחר עיון נוסף, באתי למסקנה כי צודק המשיב בעמדתו ובדעתו שלא להשיב למבקשת דבר מן התמורה שנגבתה על-ידו עבור השטח, בפרשה זו. (ט) מן המפורסמות הוא ששוויה של כל קרקע נגזר, בראש ובראשונה, מאפשרויות הבנייה שניתן לנצל עליה. מינהל מקרקעי ישראל (המשיב) משתדל אף הוא להחכיר את הקרקעות שבבעלותו, מתוך התחשבות באפשרויות הניצול המקסימלי שלהן, ולכן כל החכרה שהתמורה בגינה משתלמת עפ"י אפשרויות ניצול קטנות מאלה הקבועות בתב"ע, כבר מקנה לחוכר שזכה בקרקע הזו יתרון כלכלי מסויים. כזכור, המבקשת לא הציעה למשרד הבינוי והשיכון לנצל את מלוא זכויות הבנייה האפשריות בשטח, אלא כ30%- פחות מן המותר ולכן חויבה בתשלום רק על פי "טבלאות מחירים מופחתים". בקבלת הצעתה, כנגד התמורה (שחושבה רק עפ"י השטח המבונה שהוצע על-ידה) היא כבר זכתה איפוא ביתרון כלכלי ממשי. בנוסף על כך, גם משיקולים ממלכתיים של עידוד הבניה באותה העת, דמי החכירה שנגבו ממנה היו מוזלים מן הרגיל. לאחר מכן (כפי שעולה מחקירתו של וקסלמן, בעמ' 8), התברר למבקשת שהדירות שתוכננו על-ידה לא התאימו לדרישות השוק ולכן החליטה, משיקוליה שלה, לסטות מהשטח המבונה המוסכם. היא לא פנתה למשב"ש בבקשה לקבל את הסכמתו לסטיות האלה, היא לא ביקשה ולא קיבלה כל היתר, לא ממשב"ש ולא מהמשיב, לבנות בהיקף שונה - או פחות - מזה שהתחייבה עליו בחוזה הפיתוח, ועשתה את הכל על דעת עצמה בלבד. במילים אחרות, הבניה שלא על פי חוזה הפיתוח, בפרשה זו, נעשתה משיקולים זרים להתקשרות החוזית שבין הצדדים. שיקולי רווח, קרי, אינטרסים מסחריים - שיווקיים של המבקשת הם שגרמו לכך (וקסלמן, בעמ' 8, גרוס, בעמ' 50 - 51). אכן, כל עוד הבניה לא פחתה מן האפשרויות המינימליות שעליהן התחייבה המבקשת עפ"י חוזה הפרוגרמה והמוצג מב1/, לא היתה כל מניעה שהמבקשת תעשה כך, אך זאת, על חשבונה. אילו רצתה לקבל השבה יחסית מן התמורה ששילמה, בטענה שהיא איננה מנצלת את מלוא השטח המבונה שהתחייבה לנצלו, לא היתה צריכה לעשות זאת בדרך של "נעשה ונדרוש השבה (יחסית) לאחר מעשה". (י) רק כעבור שנה וחצי אחרי שחתמה על חוזה הפיתוח וכשנתיים אחרי שהודיעה למשב"ש מה היקף השטח המבונה שהיא מתכוונת לנצלו, פנתה המבקשת לראשונה אל המשיב ודרשה את השבת הכספים המתבקשת בפרשה זו. איחור זה מדבר בעד עצמו ותירוציו של וקסלמן, בנושא זה, אינם מעוררים אמון ורחוקים מלהניח את הדעת. (יא) אינני מקבל את טענת המבקשת לפיה היא זכאית להשבה מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט שכן לא הוכחו כלל התנאים להחלת דינים אלו בפרשה זו. ובהקשר זה, אוסיף ואומר, כי אין זה כה מובן מאליו שאם היתה המבקשת מציעה, בתחילה, ניצול שטח מבונה בהיקף קטן מזה שהציעה, היא היתה זוכה בכלל בהמלצת משב"ש להחכיר - דווקא לה - את השטח לבניה. (יב) המבקשת מודה כי סעיף 14 (ג) להסכם הפיתוח (שצוטט לעיל בעמ' 5) מתייחס אך ורק לשינוי ב"שטח המגרש" ולא לשינוי "בשטח המבונה". עם זאת, היא מוסיפה וטוענת, כי מאחר ובמקרה הנוכחי הערך היסודי בחוזה הפיתוח נקבע עפ"י השטח המבונה ועפ"י גודל המגרש, יש להתאים את משמעותו של הסעיף המהווה חלק מחוזה אחיד: "... ובמשמעותו הפשוטה הוא לא חל בענייננו ולהחילו על עקרונות המקרה שלנו". (עמ' 25 בסיכומי המבקשת). אינני מקבל טענה זו. לדעתי, אם בכלל, מעצם הגבלת האפשרות להשבת תמורה רק לשינויים בגבולות ובשטח המגרש (כפי שנעשה בסעיף 14 (ג) הנ"ל), נגזר "הסדר שלילי" ככל שהדבר נוגע לשינויים "בשטח המבונה". מכל הטעמים הללו - ומבלי שראיתי צורך להדרש לשאלה האם משב"ש הוא בעל דינה האמיתי של המבקשת או שצריך היה לצרף גם אותו לבקשה - החלטתי לדחות את הבקשה ככל שהיא נוגעת לפרשה הראשונה. 6. הפרשה השניה בענין זה, יש מידה מסוימת של צדק בטענות המבקשת, אם כי שלא כצעקתה. נתוני "קיבולת הבניה" שהוצגו בפרשה זו הם שעומדים במרכזה וסביבם מתעוררות מספר שאלות. ראשית, האם אמנם נתונים אלה שגויים המה; שנית, אם כן, האם האחריות לכך מוטלת על שכם משב"ש או המשיב; שלישית, האם עפ"י הנתונים שהוצגו ניתן - בכפוף לקבלת הקלות - לבנות בקיבולת הבנייה המלאה שהמבקשת שילמה עבורה ובהיקף המירבי שנקבע לכל מגרש; רביעית, האם כל השינויים שערכה המבקשת בתוכניות הבנייה שלה - וההקלות שביקשה - התחייבו מאותן הטעויות בנתוני התב"ע או שמקורם בשיקולים אחרים; חמישית, האם יכולה היתה המבקשת, בדרך של בקשת הקלות, לזכות בקיבולת בניה של 45,900 ממ"ר (לכל המגרשים) או 2,700 ממ"ר (למגרש אחד) כפי שהוצג בפניה בתחילה, ולבסוף - אם התשובה לשאלה הקודמת שלילית - מי הוא שצריך לשאת בהפסד הנובע מחוסר אפשרות ניצול קיבולת הבניה שהוצגה, במלואה, וכן בהיטלי ההשבחה שנדרשו ושולמו עבור ההקלות שניתנו לאותם המגרשים שביחס אליהם התבקשו ההקלות האלה. (א) נתוני "קיבולת הבניה" עפ"י התב"ע שגויים? נתונים אלה הוצגו, בצורה זו או אחרת, בארבעה מסמכים שונים. בהזמנה לקבלת הצעות (נספח 23 לתצהיר וקסמן); בטבלה המצורפת לחוברת המכרז (נספח 25 לתצהיר וקסמן); במכרז מס' מ46/94/ (נספח 18 לתצהיר וקסמן); ובחוזה הפיתוח (נספח 21, שם). (ב) עיקריהם של הנתונים הללו, ובהם אחוז התכסית (שטח השלכה אנכית של צללית בנין) הוצגו כבר (בעמ' 5 - 6) לעיל ואין צורך לחזור על כולם. אחוזי התכסית שנקבעו לכל אחד מן המגרשים שהוצגו למבקשת היו 35% (פרק ג' של התב"ע, המהנדס, בעמ' 46). המבקשת טוענת כי בתנאי (נתוני) התב"ע, כפי שהופיעו במכרז ובחוזה הפיתוח קיימת סתירה או חוסר התאמה או טעות, שכן על פי התנאים האלה לא ניתן להגיע לקיבולת בניה של 45,900 ממ"ר (לכל המגרשים) או 2,700 ממ"ר (לכל מגרש). מסקנה זו עולה, לדברי המבקשת, מחישוב הנתונים הבא: "כמצויין בתב"ע, שטח כל מגרש הינו 2,200 ממ"ר ומתוך שטח זה נגזרת תכסית לבניה של 35%, קרי - 770 מ"ר לקומה וב- 3 קומות המותרות לבניה ניתן לבנות 2,310 מ"ר בלבד למגרש" (עמ' 3, בסיכומי המבקשת). ואמנם, כשנשאל המהנדס על ידי ב"כ המשיב: "נכון שיש אי התאמה בנתוני התב"ע?", ענה: "כן. לפי נתוני התב"ע כתוב נפח בנייה מותר, שטח בניה מותר, 18 יחידות דיור בשטח של 150 מ"ר מקסימום לכל יחידה. המכפלה נותנת 2,700 מ"ר.... אך לפי חישוב כפול 3 אנו מגיעים ל- 2,332, דהיינו יש לנו פער של כ- 400 מ"ר שחסרים כביכול [בכל מגרש, ש.ב.] למילוי כל הפוטנציאל בתב"ע" (עמ' 42). ובהקשר זה, כותב המשיב (בין היתר, בסיכומיו): "נתון התכסית כפי שקבוע בתב"ע מהווה את הסיבה לאי ההתאמה בנתוני התב"ע, דבר אותו לא ידע המינהל ובהתאם אכן הגישה וקסלמן בקשה להקלה באחוזי התכסית" (עמ' 11, שם). המשיב הוסיף וטען, בסיכומיו, כי "הצגת הנתונים של המינהל לא היתה שגויה, שכן הנתונים נלקחו מהתב"ע שהינה תכנית יציר חוק התכנון והבניה....." (עמ' 9, שם, ההדגשה לא במקור). ברם, אני אינני מקבל טענה זו, שכן, מכל שהוכח בענין זה עולה כי המשיב אכן הציג בפני המבקשת אינפורמציה או נתונים שגויים, הנוגעים לקיבולת הבניה, ושיש בהם כדי להטעות. (ב) האם מוטלת על המשיב אחריות - מושגית וקונקרטית - בגין ההטעיה? על פי ההלכה הנוהגת בנדון זה (ע.א. 209/85, פד' מב' (1) 190) נראה כי התשובה לשאלה שהוצגה לעיל היא חיובית. המשיב טוען כי וקסלמן הכיר וידע היטב את ההפניה לתב"ע ואת זכויות הבניה על פיה. ענין לנו בקבלן מנוסה שכבר בנה לדבריו: "עשרות אם לא מאות פרויקטים מכל הסוגים בכל הארץ....." (עמ' 4). החלטתו להשתתף במכרז התקבלה רק לאחר שביצע בדיקות והערכות שונות (עדות וקסלמן, בעמ' 14). ובחוזה הפיתוח הצהיר כי: "..... ראה את המגרש, בדק את מצבו הפיזי והמשפטי, ומצא אותם מתאימים לכל צרכיו למטרת ביצוע החוזה" (סעיף 8 (א) שם, ההדגשה הוספה). בדונו בשאלה האם רשות שמסרה לאזרח אינפורמציה רשאית לצפות כי זו תיבדק בדיקה נוספת על ידי מקבלה, בטרם יפעל לפיה, כותב כב' הנשיא מ. שמגר בע"א 209/85 הנ"ל: "....... נראה לי, כי יש להשיב על שאלה זו בשלילה. כל מקרה ייבחן, כמובן, לפי נסיבותיו. אולם, מן הבחינה העקרונית, אין הצדקה לקיומה של הנחה בדבר בדיקה נוספת ובלתי תלויה.... בענייננו, אף על פי שמר תבור היה מנכ"ל חברת בנייה ומטבע הדברים מצוי בענייני תכנון ובנייה יותר מן האזרח הממוצע, אין מקום לומר, כי היה צפוי שהוא יבדוק באורח עצמאי את התכניות החלות על החלקה... עובד ציבור, העוסק במתן אינפורמציה לקהל, אינו יכול לסמוך כך שמקבל האינפורמציה, המתמצא בנושא השאלה, יערוך בדיקה עצמאית, בטרם יפעל על פי המידע שנמסר לו". (עמ' 208 - 209). ואף על פי כן, עדיין כל מקרה חייב להבחן לפי נסיבותיו, ובנסיבות המיוחדות למקרה זה, סבורני, כי גם המבקשת איננה נקייה מאחריות. הטעם לכך נעוץ בשוני העובדתי שבין שני המקרים, המתבטא - בעיקר - בהצהרתה של המבקשת בסעיף 8 (א) שבחוזה הפיתוח. שכן, אחת משתיים, אם היא לא בדקה את המצב המשפטי (כפי שהצהירה), כי אז, היא הפרה את ההתחיבות לעשות כן ועליה לשאת (לפחות באופן חלקי) בתוצאות. ואם כן בדקה את המצב המשפטי טרם חתימת החוזה המשפטי (כפי שהצהירה) ולא גילתה את השגגה שבנתוני התב"ע והשלכתה על "קיבולת הבניה", גם אז עליה לשאת (ולו רק באופן חלקי) באחריות לתוצאות (מפני הרשלנות שבבדיקה). השווה עם: ע.א. 324/82, פד' מה' (4) 102, בעמ' 122 ג-ה. (ג) האם - בכפוף לקבלת הקלות - ניתן היה לבנות על המגרשים נשוא פרשה זו בקיבולת הבניה שהמבקשת שילמה עבורה. מסתבר (ולטענת המשיב הדבר נודע לו, לראשונה, רק לאחר שהוגשה המרצת הפתיחה) שהמבקשת הגישה, בהתאם להליכי הקלות הקבועים בחוק התכנון והבניה, בקשה להקלות שונות ובהן גם בקשה להקלה בתכסית. בקשה זו אושרה וההקלה שניתנה חלה על כל 17 המגרשים נשוא חוזה הפיתוח. ואולם, שיעור תוספת אחוזי ההקלה שנתבקשה לא פורט בה והמבקשת הסתפקה בניצול תכסית של כ- 39% (סעיף 4.9 לתצהיר וקסלמן) שעה שיכולה היתה לנצל אחוזים נוספים ("עד 50%" המהנדס, בעמ' 43). זאת ועוד. המהנדס הוסיף והעיד כי ניצול מלוא ההקלה שניתן היה לקבל היה מאפשר למבקשת לבנות 2,700 ממ"ר בכל מגרש, "ואילו היה [וקסלמן] מבקש 2,700 היה מקבל" (עמ' 45). דא עקא, שהמבקשת ביקשה בבקשת ההיתר הראשונה למגרש 3,003 (שהוא אחד מתוך 14 מגרשים זהים) לבנות רק 2,069.32 ממ"ר מתוך 2,332 ממ"ר שניתנו לניצול - וזאת - עוד לפני שאושרה לה ההקלה בתכסית. ואילו לאחר שאושרה ההקלה, גם אז, הסתפקה המבקשת בבקשת היתר רק לבנית 2,278.8 ממ"ר למרות שכמצוטט: "אילו היה מבקש 2,700 ממ"ר היה מקבל". המבקשת מעולם לא הגישה לועדה בקשה להיתר בניה שיאפשר לה ניצול מלוא ה- 2,700 ממ"ר למגרש (עמ' 59). בסיכומיה טוענת המבקשת - ובתרעומת הזו יש מידת מה של צדק - כי היא לא שילמה עבור זכויות בניה שניצולן כרוך ומותנה בהגשת בקשות להקלה. מי לכפה יתקע, ממשיכה ומקשה המבקשת, שבקשותיה להקלות שתאפשרנה את ניצול מלוא קיבולת הבניה המוסכם תיעננה בחיוב? ואם כן, מדוע עליה לסבול ולשאת על חשבונה, בכל הטרחה, ההתרוצצויות וההוצאות הנוספות (דוגמת היטלי ההשבחה) הקשורות בקבלת ההקלות האלה? ברם, ככל הנראה (ובדומה למה שקרה בפרשה הראשונה) לא אפשרות הניצול המקסימלית של קיבולת הבניה במגרשים נשוא פרשה זו היא שהכתיבה את תכנון דגמי הדירות ואת אופן ניצולם המסחרי של המגרשים נשוא פרשה זו. לחששותיה של המבקשת אודות גורלה של בקשה לבניה עד ל- 2,700 ממ"ר, בכל מגרש, אין כל אחיזה במציאות וכמסתבר ניתן - גם כעת - להגיש בקשה ולקבל היתר להוסיף ולבנות במגרשים, עד ל- 2,700 ממ"ר מבונים (המהנדס, בעמ' 47). (ד) סוגי ההקלות שהתבקשו והעילה לבקשתן אין ספק כי ההקלה שהתבקשה באחוזי התכסית קשורה קשר ישיר והדוק בנתונים השגויים שבתב"ע. כנגד זאת, שלוש ההקלות האחרות (העברת שטחים בין קומות, עליות גג ותוספת שתי יח"ד) אינן כאלה - ואחת מהן (העברת שטחים) לא הצריכה בקשה להקלה כלל (המהנדס, עמ' 44 ו- 47). על פי הראיות שהובאו במשפט אין כל דרך לקבוע, ואף לא להעריך את שווי הרווחים שזכתה בהם המבקשת כתוצאה מניצול ההקלות האלה (כגון, בנית 340 דירות במקום 306 דירות ושיפור הדירות שבקומות העליונות בתוספת עלויות הגג). אך לא בזה העיקר. הוכח, כך נראה לי, כי - כטענת המשיב - לצורך בניית 2,700 ממ"ר של שטח מבונה בכל מגרש די היה בבקשת ובניצול הקלה מירבית בתכסית (המהנדס, בעמ' 48) ובזה כבר ניתנה התשובה גם לשאלה הבאה שהוצגה בפתחו של הדיון בפרשה זו. (ה) האם מגיעה למבקשת השבה כלשהי - ואם כן - מהי? משהוכח (ברמת הראיות הנחוצה והמספקת במשפט אזרחי) כי המבקשת יכולה היתה, אילו ביקשה הקלות מתאימות בתכסית, לבנות בהיקף המלא של "השטח המבונה", נמצא, כי אין היא זכאית להשבה כלשהי מן התמורה ששילמה לפי חוזה הפיתוח. כנגד זאת, הדעת נותנת שהמבקשת טרחה טורח רב והוציאה הוצאות ניכרות ולו רק לקבלת ההקלות באחוזי התשתית (דבר שחייבת היתה לעשות, בין השאר, גם מפני חובת הקטנת הנזק). לכך מצטברים היטלי ההשבחה ששילמה המבקשת עבור ההקלות האלה (וכמסתבר, גם היטלי ההשבחה שהיא תהא חייבת לשלם בגין אותם מגרשים ספורים שטרם בנתה). הבקשה, כפי שנוסחה, איננה עוסקת בהצהרה אודות ההוצאות מן הסוג הראשון. ובאשר להיטלי ההשבחה, המבקשת איננה מבחינה בין ההקלות השונות שבקשה ועשתה את כולן אגודה אחת. לפיכך, לשיטתי, המבקשת זכאית לקבל רק הצהרה לפיה על המשיב לפצותה בגין כל היטלי ההשבחה שהוטלו ושיוטלו עליה עקב קבלת הקלות באחוזי התכסית שאיפשרו או שתאפשרנה לה לבנות על המגרשים "בשטח מבונה" עד כדי 2,700 ממ"ר בכל מגרש, הא ותו לאו. להיטלים מסוג זה, שכבר שולמו, יצטרפו הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומם ועד ליום השבתם. בגין חלקה של המבקשת באחריות (כפי שבואר לעיל) היא "משלמת" באי קבלת כל פיצוי או השבה עבור הטרחה, אבדן הזמן וההוצאות שהיו - ויהיו - כרוכים בהשגת ההקלות הנחוצות. ולבסוף, על מנת שלא להוסיף ולהאריך, אציין כי אינני נדרש לטענותיו הנוספות של המשיב (כגון, שחובת תשלום היטלי ההשבחה לא היתה על המבקשת - טענה שאיננה מקובלת עלי) משום שאין בהן כדי לשנות מן התוצאה שאליה הגעתי. 7. הבקשה, בכפוף להצהרה שניתנה לעיל, נדחית - ובנסיבות הענין - כל צד ישא בהוצאותיו ובשכר טרחת פרקליטו. היוון