קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי מבנה טרומי ממגרש: 1. לפנינו ערעור על פסק-דינו של בית משפט השלום בחיפה (כבוד השופטת וסרקרוג כתוארה אז), שניתן בתיק אז' 92 / 16811. בתביעה שהוגשה בתיק אז' 92 / 16811 הנ"ל ביקש מינהל מקרקעי ישראל (להלן: המינהל) לצוות על המערערת, חברה העוסקת בייצור מבנים טרומיים, ועל המערער, מנהלה, לסלק את ידם מהשטחים שבבעלותו ולפנותם. השטחים, אשר מהם נתבקשו המערערים לסלק את ידם סומנו בתשריט - נספח א' - לת / 1, המהווה חלק בלתי נפרד מפסק-הדין שניתן בתיק אז' 92 / 16811 הנ"ל. השטחים הנ"ל מורכבים מחלקים של חלקות אלה: א. 23, 24, 39, 59 ו86- בגוש 11278, שסומנו בתשריט הנ"ל בצבע כתום וכונו 'מגרש 185' (להלן: מגרש 185). ב. 23, 24, 56, 57, 66, 72 ו86- בגוש 11278 הנ"ל, אשר סומנו בתשריט הנ"ל בצבע צהוב ובצבע אדום וכונו 'מגרש 186' (להלן: מגרש 186). ג. 56 ו57- בגוש 11278 הנ"ל, שסומנו בתשריט הנ"ל בצבע ירוק וכונו 'מגרש 187' (להלן: מגרש 187). 2. העובדות הנוספות, כפי שנקבעו על ידי בית המשפט קמא, הן כדלקמן: א. המערער הוא חוכר לדורות של החלקה 71 בגוש 11278 הנ"ל, הנמצאת בתחום המגרש 186 ובה ממוקם מפעלה של המערערת, (ראה הסכם החכירה - נ / 4 ונספח ב' לת / 1). ב.  עקב התרחבות פעילותה העסקית של המערערת ביקשה היא לחכור מן המינהל שטח נוסף גם במגרשים 185 ו187-. בטרם הוכרע גורל בקשתם של המערערים להחכרת שטח נוסף, תפסו הם חזקה בשטח זה, אך עשו זאת ברשות. ג. בתגובה לבקשת המערערים, האמורה לעיל, החליט המינהל ביום 22.10.91 להציע למערערים הסכם הרשאה לעשיית שימוש במגרש 187 במשך שנה אחת מבלי לבנות עליו (ראה ת / 8). ב10.11.91- הוחלט במינהל להציע למערערים הסכם הרשאה להשתמש במגרש 185 למשך 5 שנים מבלי לבנות עליו, (ראה ת / 5א'). ההרשאה לעשיית שימוש במגרשים 185 ו187-, האמורה לעיל, הותנתה בתשלום דמי הרשאה מראש, המצאת מסמכים וערבות בנקאית ובחתימת הסכם הרשאה תוך 60 ימים. ד. המערערים שילמו רק דמי הרשאה בגין שימוש במגרש 187 ולא קיימו אף תנאי נוסף מהתנאים שבהם הותנו ההרשאות לעשיית שימוש במגרשים - 185 ו187-. ה. לפי תיקון תוכנית בניין ערים מר / עב / 545 / 1, המתייחס גם למגרש 186, המבנים אשר לפני התיקון של תוכנית זאת חרגו בחלקם מתחומה של החלקה 71 הנ"ל, ייכללו בה. ו. המערערים היו מודעים לכך, שבקשתם לחכור שטחים נוספים על החלקה 71 הנ"ל מסורה להכרעת הנהלת המינהל שמושבה בירושלים. 3. באשר למגרש 186 נטען ע"י המערערים, כי הוסכם שבחוכרם את המבנים המצויים בחלקם בתחום החלקה 71 הנ"ל ובחלקם חורגים מתחומה, חכירתם משתרעת גם על חלקי המבנים החורגים מגבולות החלקה הנ"ל. יוטעם, כי אין חולק על כך, שהמינהל היה מודע לשימוש שעושים המערערים בכל המבנים המצויים בחלקה 71 הנ"ל שנחכרה על ידם, על אף שחלקים ממבנים אלה נמצאים מחוצה לה. על אף ידיעתו את המצב לאשורו, נמנע המינהל מלדרוש מהמערערים לפנות את אותם החלקים של המבנים הנמצאים מחוץ לגבולותיה של החלקה 71 הנ"ל. בנסיבות האמורות לעיל הגיע בית המשפט קמא למסקנה, כי המינהל הסכים שהשטח המסומן בצבע אדום במגרש 186 ייכלל בחלקה 71 הנ"ל, במסגרת תיקון גבולותיה על פי תוכנית בנין ערים מר / עב / 545 / 1. ברם, הסכמה זו ניתנה בכפוף לביצוע תשלומי איזון ולפיכך התנה בית המשפט קמא את הישארות המערערים בשטח המסומן כאמור באדום בביצוע תשלומי איזון, או בהפקדת 75% מהם ונקיטת צעדים להסדרת זכויותיהם בשטח זה, תוך 60 ימים ממועד מתן פסק הדין. גם לגבי השטח המסומן בקווים ירוקים במגרש 186, הותנתה הישארותם של המערערים עליו בפתיחת הליכים להוכחת זכויותיהם בו תוך 60 ימים ממועד מתן פסק הדין. באשר לשטח במגרש 186 המסומן בצהוב נקבע, כי בחלקו המשמש למעבר ציבורי רשאים המערערים לעשות שימוש לצורך זה, אך לגבי שאר השטח המסומן בצהוב ולגבי השטח המקווקו בירוק לא הוכיחו המערערים זכות להחזיק בהם, ולפיכך עליהם לפנותם. 4. בקשת המערערים לחכור את המגרשים 185 ו187- נענתה, כאמור כבר, בהצעת הרשאה לעשות שימוש בהם למשך שנה במגרש 187 ולמשך 5 שנים במגרש 185. ההרשאה המוצעת היתה מלווה תנאים, אשר לא נתקבלו והמערערים לא מילאו אחריהם. במכתב, שהוא נספח א' ל- נ / 3, הודיעו המערערים למינהל, כי אין להם עניין בחתימת הסכם הרשאה. מצב דברים זה מצביע, איפוא, לכאורה על העדר מפגש כוונות הדרוש להיווצרותו של חוזה וכן על העדרה של גמירות דעת. בהסתמך על מצב זה, מסקנתו של בית משפט קמא היתה, כי לא נתגבש הסכם מחייב בין הצדדים בכל הנוגע למגרשים 185 ו- 187. בית המשפט קמא אף קבע, כי לא ניתנה למערערים הרשאה בלתי הדירה לעשות שימוש במגרשים 185 ו- 187 הנ"ל. גם טענת המערערים לפיה ניתנה להם הבטחה שאופיה שלטוני לעשות שימוש במגרשים הנ"ל נדחתה ע"י בית משפט קמא, אשר קבע, כי קיומה של הבטחה כזאת לא הוכח. המערערים נמנעו מלהעיד את סגן מנהל המינהל במחוז חיפה, אשר לטענתם נתן להם את ההבטחה האמורה לעיל. המערערים ביקשו אומנם להרשות את העדתו של סגן המנהל הנ"ל לאחר פרישתו מהעבודה במינהל במהלך שמיעת ערעור זה, אך בקשתם נדחתה מטעמים שניתנו בהחלטה לדחייתה. בית המשפט קמא הוסיף וקבע, כי גם אילו הניח שניתנה הבטחה כנטען על ידי המערערים הרי שהבטחה זו הותנתה בתנאים שלא מולאו על ידם, וגם אז היה מגיע לאותה תוצאה. 5. המערערים הוסיפו וטענו, כי המינהל ניהל עימם משא ומתן שלא בתום לב ולא בדרך המקובלת וגם טענה זו נדחתה ע"י בית המשפט קמא. לדעת בית המשפט קמא, בהציעו למערערים הרשאה לעשית שימוש במגרשים 185 ו- 187 פעל המינהל ומתוך התחשבות בהם ואילו בדחותו את הצעתם לחכור את המגרשים הנ"ל פעל הוא מתוך התחשבות בצרכי משרד הבטחון, ולפיכך אין למצוא דופי בהתנהגותו ובשיקוליו שהיו ראויים. יצויין, כי בית המשפט קמא בדחותו את הטענה של העדר תום לב בחן את התנהגותו של המינהל לא רק כבעל נכסי מקרקעין, אלא גם כרשות ציבורית. בית המשפט קמא קיבל, איפוא, את תביעת המינהל עד כמה שהיא מתייחסת למגרשים 185 ו- 187 והורה על פינוי המערערים משטחם בתוך 4 חודשים מיום מתן פסק הדין. 6. ייאמר כבר כאן, כי יש בחומר הראיות שהונח לפני בית המשפט קמא כדי להצדיק את קביעת הממצאים העובדתיים, כפי שנקבעו על ידו, התומכים במסקנותיו המתייחסות למגרשים 186 ו- 187 ולפיכך אין מקום להתערבותנו בהן. באשר למגרש 185 המצב שונה. כאמור כבר, הוחלט במינהל ב- 91 / 11 / 10 ליתן למערערים הרשאה לעשיית שימוש במגרש 185 למשך 5 שנים ללא זכות בניה עליו והחלטה זו הובאה לידיעת המערערים במכתב - ת / 5א'. המערער לא הסתפק בהרשאה לעשיית שימוש בלבד במגרש 185 והחלטת המינהל בדבר ההרשאה היתה תמוהה בעיניו. המערער פנה בכתב למינהל (ראה מכתבו - נ / 14 מיום 91 / 12 / 9) והבהיר בו את עמדתו. יצויין, כי תמיהתו הנ"ל של המערער לא היתה נטולת יסוד. כעולה מהאמור ב- ת / 3, שהינו טופס המתייחס לעיסקת הקצאה, מדובר בבקשה לחכירת המגרש 185 ל- 49 שנים שאושרה על ידי הנהלת המינהל במחוז חיפה. אין אני מתעלם מכך, שהטופס - ת / 3 הוא מסמך פנימי בלבד, אך יש בו כדי להצביע על אופיו ומהותו של המשא ומתן שנוהל בין הצדדים. לא יהיה זה למותר לציין, כי בטופס המתייחס למגרש 187 - ת / 8 - נכתב, בין היתר, כי: "שטח זה לא ניתן להקצות מאחר והוא דרוש למשרד הבטחון ולכן מציע המחוז לתת הרשאה לשנה אחת בלבד", בעוד שבטופס ת / 3 המתייחס למגרש 185 מומלץ על החכרתו ל- 49 שנים ואין בו כל איזכור של צרכי משרד הבטחון. הטפסים ת / 3 ו- ת / 8 נושאים אותו תאריך שהוא 91 / 10 / 22, שבו צרכי משרד הבטחון היו כבר ידועים למינהל. מכיוון שהחלטת המינהל מיום 91 / 11 / 10 בדבר עיסקת הרשאה לעשות שימוש במגרש 185 במקום עיסקת החכרתו אינה מנומקת, לא היה מקום להסביר את התנהגותו של המינהל על ידי השערה, לפיה "... כפי הנראה, אחת הסיבות לאי הקצאת אותם המגרשים בחכירה" נעוצה היתה בדרישתו של משרד הבטחון למגרשים 185 ו- 187. להשערה זאת של בית המשפט קמא חסרה תשתית עובדתית מספקת. השאלה הנשאלת עתה היא, מה התרחש בין אותה ישיבה של הנהלת המינהל שקויימה ב- 91 / 10 / 22 לישיבה שהתקיימה ב- 91 / 11 / 10. מנהל מחלקת עיסקאות במקרקעי ישראל במינהל הסביר בעדותו, כי בקשה לעריכת עיסקה במקרקעין טעונה אישור של הנהלת המחוז, שבו מצויים המקרקעין ואם אישור כזה ניתן מועבר הוא להנהלת המינהל בירושלים לצורך מתן החלטתה. לדברי עד זה, הטופס ת / 3 הוכן לצורך קבלת אישור ההנהלה בירושלים, אך זו החליטה לאשר הרשאת השימוש בלבד, (ראה ת / 3א'). אין לראות בדחיית המלצת הנהלת המחוז של המינהל העדר תום לב, שכן ההכרעה היתה מסורה לשיקול דעתה של הנהלת המינהל בירושלים. ברם, בעקבות פנייתו של המערער נאמר לו להגיש בקשה מחודשת לחכירת המגרש 185 ולקבל את המלצתו של מר אלברט זקין ממשרד תעשיה ומסחר והוא אומנם עשה זאת (ראה עדותו בעמ' 48). בעקבות פנייתו המחודשת של המערער, התכנסה וועדת איתורים, שהיא וועדה משותפת של המינהל ומשרד תמ"ס, לדון באם להקצות את המגרש למערערים ללא מכרז, ובישיבה מיום 92 / 2 / 19 החליטה להמליץ על הקצאת מגרש 185 (ראה נ / 7) וזאת בכפוף "לפינוי כל התפיסות מחוץ לשטח". המלצה כזו של וועדת איתורים טעונה גם היא אישורה של הנהלת המינהל. בשלב זה מן הראוי לעמוד על משמעותו של המונח "הקצאה" מול המונח "הרשאה". מפיו של מנהל מחלקת עיסקאות של המינהל נרשמו (בעמ' 30) דברים אלה: "הקצאה היא ל- 49 שנה ותשלום 91% משווי הקרקע, הרשאה היא לתקופה מוגבלת של משנה ועד חמש שנים בתשלום של 5% משווי הקרקע בכל שנה והתשלום מראש לכל התקופה הזו. המנהל לא מרשה שום בניה בהרשאה אלא רק שימוש בקרקע. כשמדובר בהקצאה המנהל רשאי להרשות בניה". עינינו הרואות, כי במונח "הקצאה" גלומה חכירת מקרקעין לתקופה של 49 שנים, בעוד שהמונח "הרשאה" מאפשר רק שימוש במקרקעין לפרק זמן מוגבל שאיננו עולה על 5 שנים ללא זכות של בניה עליהם. לאחר שעמדתי על משמעות המונחים "הרשאה" ו"הקצאה" אחזור לוועדת האיתורים, שהתכנסה שוב ביום 92 / 5 / 27 ובפרוט' של ישיבה זו (נ / 8) נרשם בין היתר: "פינה את כל התפיסות. מסו"ת יכין את הבקשה לישיבה הבאה לאחר בדיקה". בעקבות ישיבה זו של וועדת האיתורים נערכה בדיקה מטעם משרד המסחר והתעשייה שבמהלכה נמצא כי פינוי ה"תפיסות" הנ"ל לא קויים עדיין וכתוצאה מכך נמנע משרד המסחר והתעשייה מלהמליץ על הקצאת המגרש 185 למערערים. ברם, במהלך ניהול המו"מ בבקשה המחודשת של המערערים לחכירת המגרש 185 המשיך המינהל לדרוש מהם את תנאי ההרשאה והתנה את המשכו של המו"מ בדבר החכרת המגרש במילוי התנאים של ההרשאה, (ראה מכתב - ת / 6א'). יותאם, כי המערער הודיע למינהל במכתבו - נ / 14, כי הוא אינו מעוניין כלל בהסכם הרשאה, אשר אינו מעניק לו זכות בניה במגרש, אלא בחכירתו. נראה לי כי במצב דברים זה, התניית המשכו של המו"מ עם המערערים על הסכם חכירה של מגרש 185 במילוי כל התנאים של הסכם ההרשאה מהווה הפרת החובה האמורה בסעיף 12(א) לחוק החוזים (חלק כללי, תשל"ג - 1973). החובה המוטלת על המינהל לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב בעשיית חוזה ובמשא ומתן לקראת כריתתו, בהיותו רשות ציבורית, נובעת משני מקורות: מן המשפט האזרחי - הפרטי ומהמשפט הציבורי - המינהלי, (ראה ספרה של פרופ' ג. שלו, "דיני חוזים" ע' 660 - 662). בפסק דין שניתן בבג"צ 75 / 294, (פ"ד ל' (1) 415), נקבע, בין היתר, כי: "לפי סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, חייב גם אדם פרטי לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה. רשות ציבורית כמו המשיב, לא כל שכן, גם כשהיא עושה פעולה עסקית כבעל נכסים". 7. בהסתמך על האמור עד כאן הגעתי לכלל דעה, כי בנסיבותיו של מקרה קונקרטי זה המינהל לא נהג בתום לב במשא ומתן שניהל עם המערערים לגבי המגרש 185. החלטת המינהל לאשר הרשאה לעשיית שימוש במגרש 185 למשך 5 שנים מבלי שנתבקש על ידי המערערים לעשות זאת ועל אף שהנהלת המחוז המליצה על החכרתו מעוררת תמיהה. מה גם והמינהל לא מצא לנכון לנמק את החלטתו האמורה לעיל, המתייחסת למגרש 185 בעוד שנימק את החלטתו, כאמור לעיל, לגבי המגרש 187. זאת ועוד, המינהל כאמור כבר התנה את המשך ניהולו של המו"מ בדבר הסכם חכירה בקיום כל תנאי ההרשאה, על אף שהמערער הודיע לו מפורשות, כי אין לו כל עניין בהרשאה. ואומנם, מנהל העיסקאות במקרקעין במינהל, מר בוגייסקי, התקשה להסביר את הכתוב בסייפא של מכתבו - ת / 6א' (ראה עדותו בעמ' 31 - 32). ברור, איפוא, כי התנהגותו של המינהל המתוארת לעיל אינה עונה על דרישת האמור בסעיף 12(א) לחוק החוזים הנ"ל והפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במשא ומתן לקראת כריתת חוזה מקנה למערערים זכות לתבוע פיצוי כאמור בסעיף 12(ב) לחוק זה, (ראה ע"א 83 / 49, (פ"ד מ"א (2) 547), וע"א 85 / 82, (פ"ד מ"א (2) 778). יחד עם זאת מסקנתו של בית המשפט קמא, כי לא התגבש כל הסכם מחייב בין הצדדים גם באשר למגרש 185, מעוגנת היטב בחומר הראיות שהונח לפניו ובדין יסודה. 8. לפני הסיום נראה לי לראוי להפנות תשומת לב לניסוח הרשלני של מסמכי המינהל אשר נשלחו למערערים. כך למשל, במסמך ת / 5 נכתב בשורה הראשונה: "אישור עסקה - חתימת הסכם הרשאה" ובהמשך בשורה השניה: "להקצות לך את הקרקע", ובשורה החמישית: "פרטי עסקת ההקצאה ייקבעו בהסכם ההרשאה ובשורה שמינית: "ערך הקרקע..., ודמי החכירה יתבססו עליו". הכתוב במסמך ת / 5 הנ"ל מדגים כיצד נעשה שימוש שגוי במונחים "הקצאה", "הרשאה" ו"חכירה", שעל השוני הבולט במשמעותם עמדתי כבר לעיל בסעיף 6 לפסק דין זה. ניתן לצפות מרשות ציבורית העוסקת מעשה יום יום בעריכת הסכמים, שבהם מועברות זכויות בקרקעות המדינה, כי תקפיד על ניסוחם הבהיר ולא תשתמש בהם במונחים, שמשמעותם שונה בתכלית, להגדרת אותה עיסקה. 9. על יסוד כל האמור לעיל הריני מציע לשני חברי הנכבדים לקבוע, כי המינהל לא נהג בדרך מקובלת ובתום לב בנהלו משא ומתן עם המערערים לקראת כריתת הסכם בדבר חכירתו של המגרש 185 ובכפוף לכך לדחות את הערעור. לאור הדברים שנאמרו בסעיפים 7 ו8- לעיל, הייתי נמנע מלחייב את המערערים בהוצאות המינהל בערכאה זו. נ. קליינברגר, שופט, נשיא, סגן הנשיא, השופט ח. אריאל: אני מסכים. ח. אריאל, שופט, סגן נשיא, השופט ש. ברלינר: אני מסכים לתוצאה אליה הגיע כב' הנשיא בהחליטו כי יש לדחות את הערעור ללא הטלת הוצאות. ש. ברלינר, שופט אשר על כן, הוחלט ברוב דעות כאמור בפסק דינו של הנשיא. קרקעותפינוי מקרקעיןמבנהפינוי