חתימת רוכש דירה על כתב ויתור מונעת ממנו מניה וביה לטעון טענות של אי התאמה. אין להוציא מכלל אפשרות מקרים בהם יינתן תוקף כזה או אחר לכתבי ויתור של רוכשי דירה, אך נראה כי חייבים להתמלא מספר תנאים מוקדמים לשם כך, ובהם התנאים הבאים: בכתב הויתור יצוין במפורש כי קיימים ליקויים ואי התאמות בדירה. רצוי גם שליקויים אלה יפורטו בגוף כתב הויתור כדי שהרוכש ידע בדיוק על מה הוא מוותר; בכתב הויתור תצוין העובדה שהרוכשים קיבלו הנחה בגין נכונותם לקבל את הדירה במצבה הנוכחי. רצוי שגובה ההנחה יפורט בגוף כתב הויתור; בכל מקרה, כתב ויתור לא יוכל לחול על ליקויים ואי התאמות נסתרים, שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה או שבאו לעולם במועד מאוחר יותר. עניינה של תביעה זו בבית פרטי שרכשו התובעים מן הנתבעות בתאריך 05.07.1990, ושנמסר בפועל לחזקת התובעים ביום 12.02.1992 (להלן: "הבית"). התובעים מעלים כנגד הנתבעות טענות שונות, אשר נדמה כי ניתן לסווגן לשני נושאים מרכזיים: האחד עניינו בליקויים שונים שהתגלו בבית ושמקורם בבנייה רשלנית של הנתבעות, ואילו הנושא השני עניינו בתקרת הקומה השנייה של הבית, אשר הינה מסוג של "תקרת רביץ" במקום מסוג של צלעות בטון, וזאת בניגוד למה שהובטח לתובעים, לטענתם, בהסכמי הרכישה. סדר הדיון בטענות התובעים יהיה כדלקמן: ראשית יבדק האם הוכח קיומם של ליקויים ושל אי התאמות כנטען, ובאם ימצא שהתשובה על שאלה זו הינה חיובית הרי יש לבדוק האם הודיעו עליהם התובעים לנתבעות כנדרש. לאחר מכן, תידונה טענות התובעים לגבי תקרת הקומה השנייה בבית. ליקויי הבנייה: לשם בדיקת הליקויים ואי ההתאמות הנטענים ע"י התובעים, מונה בהסכמת הצדדים מומחה מטעם בית המשפט (להלן: "המומחה"), וזה אף הגיש את חוות דעתו. מחוות הדעת עולה כי אכן נמצאו ליקויי בניה בבית, וכי האחריות לרובם המכריע מוטלת על הנתבעות. הנזקים הישירים שנגרמו לתובעים הוערכו ע"י המומחה בשווי של 30,080₪ (הסכום הכולל הנקוב בחוות הדעת עומד על 29,880 ₪ אך נראה שמדובר בטעות חישוב), וסך כל הנזקים בתוספת ביצוע בשוק החופשי ובתוספת פיקוח הנדסי הוערך בחוות הדעת בסכום של 48,391 ₪ (כולל מע"מ). משכך, יש לבדוק כעת אם התובעים עברו גם את המשוכה השנייה להוכחת תביעתם - הלא היא הודעתם המוקדמת לנתבעות אודות הליקויים באופן המתחייב מהוראות חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 (להלן: "חוק הדירות"). חובת ההודעה המוקדמת: היות שהסכם המכר נכרת בין הצדדים ביום 05.07.1990, בעוד שתיקון מס' 3 לחוק הדירות פורסם בתאריך 02.08.1990, הרי שמכוח סעיף 11(ב) לחוק הדירות הנוסח התקף לענייננו הוא אכן זה העובר לתיקון מס' 3 לחוק. ההוראה הרלבנטית לעניין דרישת ההודעה המוקדמת מצויה, אם כן, בסעיף 4(ב) לנוסח הישן, ולפיה: "הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה כאמור בסעיף קטן (א) אם נתן למוכר הודעה עליה תוך שנה מיום העמדת הדירה לרשות הקונה, ואם גילה אותה לאחר מכן - לאחר שגילה אותה, הכל תוך זמן סביר". ניתן לראות כי סעיף 4(ב) מבחין בין שני סוגי ליקויים: ליקויים גלויים שניתן להבחין בהם תוך שנה ממועד קבלת החזקה בדירה, וליקויים נסתרים שניתן היה לגלותם רק לאחר מכן. לפיכך, על מנת לבדוק אם התובעים הודיעו לנתבעות אודות הליקויים באופן המתחייב מחוק הדירות, נדרשת תשובה לענות על שאלה אחת בעלת שני יסודות: האחד - האם ניתנה הודעה מוקדמת לנתבעות אודות הליקויים הגלויים תוך שנה ממועד קבלת החזקה בבית, והשני - האם בכל הנוגע לליקויים הנסתרים שנמצאו, ניתנה הודעה לנתבעות תוך "זמן סביר". שאלה זו מתווה, אמנם, את הדרך בה היינו צריכים לילך, אך נדמה שלמרבה הצער דרך זו אינה פתוחה בפנינו; שהרי על מנת לענות על השאלה האמורה על ביהמ"ש להיות מסוגל לסווג את הליקויים שנמצאו בבית לליקויים גלויים ולליקויים נסתרים כהגדרתם לעיל, ולמרבה הצער אנו נתקלים במכשלה בבואנו לעשות כן. ובמה דברים אמורים? בהחלטה על מינוי המומחה הוטל על זה לחוות את דעתו, בין היתר בנוגע לשאלות הבאות: "2. א. אלו מהליקויים הינם באחריות הנתבעות, כקבלן. ב. עלות התיקון של כל אחד מהליקויים... ג. ביחס לליקויים שלא ניתן או לא כדאי לתקנם, ירידת הערך. ד. אילו מהליקויים ניתן היה לגלותם במועד המסירה, או בתקופה הסמוכה לכך, וזאת ככל שניתן יהיה לקבוע זאת." (הדגשה לא במקור - נ.ד.) דא עקא, שהתשובה של המומחה לשאלה 2.ד. התייחסה לא למועד בו התובעים יכולים היו לגלות את הליקויים כי אם למועד היווצרותם, וכדבריו בהקדמה לחוות הדעת: "לעניין סעיף 2(ד) להחלטת המינוי: כפי שהבינותי את השאלה, הכוונה היא איזה מהליקויים היו קיימים במועד המסירה, בשונה מהשאלה האם ניתן היה לגלותם ע"י בעל מקצוע או להבדיל ע"י אדם שאינו בעל מקצוע" (הדגשה לא במקור -נ.ד.). ודוק: מועד היווצרות הליקוי אין פירושו בהכרח המועד בו ניתן היה לגלותו. כמו כן, המומחה אינו מפרט לגבי כל אחד מהליקויים שמצא את המועד בו הוא נוצר, אלא מתייחס למועד היווצרות הליקויים בהתאם לסוגיהם בלבד; וכדבריו בהקדמה לחוות הדעת: "2.1 ליקויים אשר ייתכן והיו קיימים במסירה וייתכן שהתפתחו לאחר מכן: שקיעה בריצוף, סדיקה ושבירת מרצפות, סדיקת טיח, רטיבות, סתימות בצנרת ניקוז. 2.2 ליקויים שסביר שהתפתחו מאז המסירה: שחיקה, חלודה, חלק מהסדיקה, חלק מהרטיבויות. 2.3 ליקויים אשר היו קיימים במסירה: ליקויים תכנוניים, מבניים וכל שאר הליקויים שאינם כלולים בסע' 2.1 ו-2.2 לעיל." הנה כי כן, ליקויים מסוג סדיקה ורטיבות יכולים להיחשב כליקויים שסביר שהתפתחו מאז המסירה (סעיף 2.2 הנ"ל), אך גם ככאלה שייתכן שהיו קיימים במועד המסירה (סעיף 2.1 הנ"ל) - וכיצד נבחר בין שתי האפשרויות? יוצא, איפוא, שלא ניתן לקבוע או להעריך מתי סביר שגילו התובעים ולו את הליקויים המשמעותיים שנמצאו בביתם. בעיה נוספת בה אנו נתקלים היא שאין אנו יכולים לקבוע במפורש אילו מבין הליקויים הכלולים בחוות הדעת, מפורטים גם בפרוטוקול המסירה (מסומן ת/3) ובמכתבי התובעים לתובעת (מסומנים ת/6(א) ו-ת/6(ד)). למותר לציין כי לו ניתן היה לעשות כן ניתן היה לקבוע כי לפחות עבור ליקויים אלה ניתנה הודעה מוקדמת כדין. הנתבעות טוענות, אמנם, כי מאז תום שנת האחריות התובעים לא פנו אליהן בדבר ליקויים כלשהם, אך אין הן מצביעות על הליקויים המסוימים שנמצאו בחוות הדעת ושעליהם התובעים לא הודיעו. על כך נאמר בנסיבות דומות: "גם טענתה הכללית של הנתבעת כי '...ההודעות לא כללו אותן טענות בגין הליקויים הנטענים, וכי מרבית הליקויים נטענו לראשונה בכתב התביעה', איננה יכולה להתקבל, בהעדר פירוט של אותם ליקויים ספציפיים שלטענתה היא לא קיבלה עליהם הודעה כנדרש. זאת, משום שגם אם תאמר שנטל ההוכחה לגבי משלוח ההודעה חל על התובעים, עדיין חייבת הנתבעת לפרט את טענתה בדבר אי משלוח ההודעה ולהסביר בגין אלו ליקויים או אי התאמות היא לא קיבלה, לטענתה, הודעה". (ראה ת"א (י-ם) 680/95 שרון ואח' נ' חפציבה חברה לבניין עבודות ופיתוח בע"מ, תק-מח 2000(3), 11725, 11727). סיכומו של דבר, שאיננו יכולים להצביע על הליקויים המסוימים בחוות הדעת שלגביהם ניתנה הודעה לנתבעות, ואיננו יכולים לקבוע מהו המועד בו סביר שניתן היה לגלות את הליקויים השונים, ובהתאמה לכך מהו המועד בו היה על התובעים להודיע לנתבעות אודותיהם. במאמר מוסגר אציין, כי נדמה שלפחות על חלק מן הליקויים המפורטים בחוות הדעת התובעים הודיעו כנדרש, וראה לדוגמה ליקויי הסדיקה בתקרת הקומה השנייה המוזכרים בסעיף 1.1. לחוות הדעת, מוזכרים גם בסעיפים 7-10 של מכתב התובעים המסומן ת/6(א) ובסעיף 1 למכתב התובעים המסומן ת/6(ד). עוד נדמה, כי התובע 2 (להלן: "התובע") הודיע לנתבעות על ליקויים מסוימים בע"פ, ויצוין שהפסיקה הכירה זה מכבר באפשרות להודיע בע"פ על ליקויי בניה (וראה לעניין זה ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח', תק-על 94(2), 674, ת.א. (י-ם) 680/95 הנ"ל). יחד עם זאת, אין זה ברור אילו ליקויים נזכרו בהודעות אלו בע"פ. מה יהיה, אם כן, עם הליקויים בחוות הדעת שאיננו יודעים אם ניתנה עליהם הודעה כמתחייב מחוק הדירות? לו היינו יוצאים, למשל, מנקודת הנחה כי התובעים לא הודיעו עליהם לנתבעות כנדרש, האם במקרה כזה היה נסתם הגולל על טענותיהם מיניה וביה? נדמה שהתשובה על כך הינה שלילית. בע"א (י-ם) 30/92 שיכון עובדים בע"מ נ' טל (לא פורסם), דן בית המשפט המחוזי בכתב תביעה שעניינו ליקויי בניה, ושהוגש למעלה מתשע שנים לאחר שהרוכש קיבל את החזקה בדירה. בדונו בדין התביעה לנוכח אי מתן הודעה מוקדמת כמתחייב מחוק הדירות, פסק בית המשפט כדלקמן: "החמצה במתן הודעה על אי התאמה, כוחה יפה להסיר את התריס בפני תניות פטור והגבלות אחריות שבחוזה, אך אין בה כדי להכשיל עילה בנזיקין. אנו מאמצים איפוא את קביעת בימ"ש קמא שהתביעה בנזיקין לא נפלה עקב החמצת המועד בהודעה על 'אי התאמה', לפי חוק המכר (דירות)." סבורני, כי גם במקרה דנן עומדת לתובעים עילה בנזיקין, וזאת לאור קביעתו של המומחה כי מרבית הליקויים שנמצאו בבית הינם באחריות הנתבעות. וכבר נאמר על חובת הזהירות של קבלן: "חובת הזהירות של קבלן הבונה דירות כלפי רוכשי הדירות הוגדרה ועוצבה, בין היתר, בע"א 451/66 הנ"ל, לפיו אחראי קבלן לטיב הבניין שהוא מוכר ולכך שהבניין יהיה ראוי למטרה שלמענה הוקם, וזאת בין אם לקח חלק אישי בבנייה עצמה ובין אם לאו". (ע"א 725/78 - בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ' אורן ו-10 אח', פד"י לה(4), 253, 261, ולעניין עילה בנזיקין בגין ליקויי בנייה ראה גם ע"א 867/86 שרון ו-61 אח' נ' שכון עובדים בע"מ, פד"י מה(3), 617). הנה כי כן, גם אם אצא מנקודת הנחה שקיימים ליקויים המופיעים בחוות הדעת ושהתובעים לא הודיעו עליהם לנתבעות בהתאם לחוק הדירות, הרי שאין באי מתן ההודעה כדי לסתום את הגולל על טענות התובעים, המקימות עילות נזקיות כנגד הנתבעות. לאור כל האמור לעיל אני מוצאת שהתובעים זכאים לפיצוי מן הנתבעות בגין ליקויי הבנייה שנמצאו בבית, אך יחד עם זאת אינני סבורה כי הם זכאים לסכום שהוערך ע"י המומחה במלואו. ודוק: המומחה קבע בחוות הדעת כי נמצאו ליקויים "שסביר שהתפתחו מאז המסירה: שחיקה, חלודה, חלק מהסדיקה, חלק מהרטיבויות". בכך שהתובעים פנו למומחה מטעמם זמן רב כל כך לאחר קבלת החזקה בבית, ובהגישם את התביעה קרוב לשבע שנים ממועד קבלת החזקה בבית וקרוב לשש שנים ממועד מכתבם האחרון לנתבעות, הרי שנקטו שיהוי שאינו מתיישב עם חובתם להקטנת הנזק, וזאת במנותק מסוגית ההודעה המוקדמת; וכבר נאמר על חובת הניזוק להקטין את נזקו: "צד לחוזה אשר ניזק אינו רשאי לשבת בחיבוק ידיים, כי אם מוטלת עליו 'החובה' להפחית את הנזק אשר הצד שכנגד גרם לו. לא עשה כן, אין פוסקים לו את מלוא הנזק שנגרם, אלא רק אותו שיעור שלא היה בידו למנעו, אילו עשה את כל הדרוש כדי להקטין את הנזק. 'חובה' במרכאות, שכן למעשה אין זו חובה ממש שעל הפרתה נענשים, אלא המזיק פטור מלפצות את הניזק במידה שזה יכול היה למנוע את הנזק". (ראה ע"א 491/71 שלמה רוזנר נ' פנינה שטרן, פד"י כז(1), 78 ,עמ' 81-82). גם בעניין ע"א (י-ם) 30/92 הנ"ל, בית המשפט קמא "העריך את הנזקים על פי הראיות שהובאו לפניו בניכוי 50%, מפני שהתובע התרשל בכך שלא הקטין את הנזק בעוד מועד. לאור כל האמור לעיל, אני מוצאת כי התובעים זכאים לפיצוי בשיעור 90% בלבד משווי הנזק שהוערך ע"י המומחה, דהיינו בסכום של 53,248 ₪. יצוין כי כשלון זה של התובעים במילוי חובתם להקטנת הנזק משתרע על כל נזקי התובעים שנתבעו בתיק זה, לרבות אי ההתאמה הנוגעת לסוג התקרה וכל נזק אחר שיידון להלן. תקרת ה"רביץ": לטענת התובעים, הובטח להם במפרט הטכני כי תקרת הקומה השנייה תהיה מסוג של צלעות בטון. אין מחלוקת על כך, שתקרת הקומה השנייה שנבנתה בפועל הינה מסוג המכונה "תקרת רביץ", אשר בניגוד לתקרת צלעות בטון אינה מאפשרת בניית חדר מעליה. הנתבעות מכחישות, מטבע הדברים, את אי ההתאמה, ולפיכך יש לבדוק כדקלמן: א. איזה סוג תקרה הובטח לתובעים במפרט הטכני והאם מדובר ב"אי התאמה" במובנה בחוק הדירות, ב. במידה שמדובר באי התאמה כאמור - האם התובעים יכולים להסתמך עליה. נתחיל בבדיקת סוג התקרה שהובטח לתובעים. מה הייתה הסכמת הצדדים לגבי סוג התקרה? האם ניתן להגיע לאומד דעתם בעניין זה? ב"כ הנתבעות מעלה שלוש טענות עיקריות בהקשר זה: ראשית, כי התובע ידע מלכתחילה שהתקרה הינה מסוג "תקרת רביץ", שנית - כי פרשנות החוזה לפי אומד דעת הצדדים תוביל למסקנה כי התקרה שאמורה הייתה להיבנות הינה מסוג "תקרת רביץ", וטענתו השלישית היא שפרשנות החוזה בהתאם לעיקרון תום הלב תוביל לתוצאה דומה. הגם שאינני יכולה לקבל שתי טענות האחרונות אלה נדמה לי כי הראשונה מביניהן בכל זאת מקרבת אותנו אל המסגרת הנורמטיבית הראויה, ולהלן אדון בהן כסדרן. ידיעת התובעים את סוג התקרה בקומה השנייה: האם ידעו התובעים כי התקרה שנבנתה בקומה השנייה של ביתם הינה מסוג "תקרת רביץ"? התשובה על כך הינה חיובית, והיא ניכרת בעדותו גלוית הלב של התובע בבית המשפט. יחד עם זאת, נדמה שעלינו לשאול את עצמנו שאלה נוספת על מנת לדון באומד דעת הצדדים ובעיקרון תום הלב; שאלה זו עניינה במודעות התובעים לזכויותיהם מכוח חוזה המכר, וליתר דיוק בידיעת התובעים את סוג התקרה המגיע להם לפי החוזה. על שאלה זו עונה התובע מפורשות בעדותו: "אז לא ידעתי מה מגיע לי, היום אני יודע, וברגע שקבלתי את התשובות הצטערתי פעם אחת על כך שבעתיד לא אוכל לבנות על זה, ודבר שני שהתקרה הזו שנראתה מאוד לא איכותית, התחילו לצאת בה סדקים כבר במהלך הבניה, גם בתהליך הקבלה של הבית, גם בגמר שנת התיקונים, וגם היום, היום זו רשת של סדקים, ואפשר לבנות מזה פאזל". (הדגשה לא במקור - נ.ד.) דברים אלה של התובע מהימנים עליי. משכך, והיות שאין אדם יכול לוותר על זכות שלא ידע כי מוקנית לו, אין להסיק מעצם ידיעתם של התובעים את סוג התקרה שנבנה בפועל בביתם, משום הסכמה או אומד דעת שעניינם ויתור על סוג התקרה שהובטח להם בהסכמי הרכישה. נדמה שעל מנת להסיק קיומה של הסכמה שכזו, היה על הנתבעות להוכיח כי התובעים ידעו גם מהו סוג התקרה שמגיע להם לפי המפרט הטכני, ולא רק את מודעותם לגבי סוג התקרה שנבנה בביתם. פרשנות הסכמי הרכישה לפי אומד דעת הצדדים: בכל הנוגע לפרשנות החוזה לפי אומד דעת הצדדים, מבהיר ומבאר כבוד הנשיא ברק בע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ (פד"י מט(2) 265, 313-314) כדלקמן: "זאת ועוד: בגדרי התכלית הסובייקטיבית נתונה עדיפות נורמאטיבית לאומד הדעת העולה מלשונו הרגילה והטבעית של החוזה, על פני אומד הדעת העולה מלשונו החריגה או מהנסיבות החיצוניות...הנה כי כן, לא מבחן דו-שלבי אשר לשונו הברורה או הלא ברורה של החוזה משמשת נקודת היתוך ראייתית שלו, אלא מבחן חד-שלבי, ובו תנועה בלתי פוסקת מלשון החוזה לנסיבותיו החיצוניות, תוך יצירת חזקה הניתנת לסתירה כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה של החוזה". (הדגשה לא במקור - נ.ד.). עמדה זו של כבוד הנשיא ברק ניכרת גם בפסק דינו בד"נ 32/84 עיזבון ולטר נתן וויליאמס ז"ל נ' ISRAEL BRITISH BANK (LONDON) (IN LIQUIDATION) (פד"י מד(2) 265, 274), בו הוא מציין כדלקמן: "החזקה הינה, כי תכלית החוזה תוגשם, אם תינתן ללשון החוק המשמעות הרגילה, הנודעת לו בלשון בה נקטו הצדדים. הנטל מוטל על הצד הטוען למשמעות מיוחדת". ומהם פני הדברים במקרה שלפנינו? למותר לציין כי בענייננו לא מתקיים אומד דעת סובייקטיבי משותף של הצדדים: כוונתו של צד צד אחד הינה לתקרת בטון ואילו כוונת הצד השני הינה לתקרת רביץ. נלך, אם כן, בדרך שמתווה כבוד הנשיא ברק, ונבדוק את תכלית המפרט הטכני על פי לשונו תחילה. במידה שנזדקק לכך, נבדוק גם אם נסתרה החזקה "כי תכלית החוזה היא זו העולה מלשונו הרגילה". הסעיפים במפרט הטכני המתייחסים לתקרות הבית הינם 2.8 ו-2.9, ומפאת חשיבותם אביאם כלשונם: "2.8 תקרות: חומר תקרת צלעות ו/או רעפים עובי 20-25 ס"מ. 2.9 גג הבניין: חומר רעפים ותקרת צלעות בטון." לדעת המומחה, "אין זה סביר לפרש את סעיפים 2.8, 2.9 ככוללים גם אופציה של תקרת רביץ. התקרה שהובטחה במפרט הינה תקרת צלעות/ תקרת צלעות בטון". המומחה מבהיר בחוות דעתו כי "צוין במפורש כי עובי התקרה יהיה בין 20-25 ס"מ, עובי זה מתאים לתקרת צלעות העשויה יציקת בטון עם צלעות קונסטרוקטיביות ומילוי בלוקים ביניהן. העובי הנ"ל אינו יכול להיות מיוחס לתקרת רביץ". הנה כי כן, ב"לשונו הרגילה והטבעית" של המפרט אין כל זכר למונח "תקרת רביץ", ועולה כי מלשונו של המפרט אף לא ניתן להגיע למסקנה כי לסוג זה של תקרה הייתה הכוונה. כאמור, נטל ההוכחה באשר לפרשנות חוזית השונה ממשמעותו המילולית הרגילה של החוזה, מוטל על הצד הטוען לפרשנות שכזו. במקרה דנן הנתבעות לא עמדו בנטל הוכחה זה, ולא הראו כל סיבה בשלה יש לסטות מן המשמעות הרגילה העולה מהוראות סעיפים 2.8 ו-2.9 למפרט הטכני. אינני יכולה לקבל את טענת הנתבעות, לפיה אספקת תקרת צלעות בטון אינה יעילה מבחינה כלכלית עבור התובעים, ולו מן הטעם היחיד שאל להן לנתבעות להיכנס לנעלי התובעים ולשקול עבורם שיקולי כדאיות. יתרה מזאת, טענה זו של הנתבעות נסתרה ע"י המומחה בחקירתו בביהמ"ש ע"י בא כוח הנתבעות (ראה עמ' 42 לפרוטוקול ש' 22-24, ועמ' 43 ש' 6-7, 11-12): "ש: ...כמה יעלה לי בערך כל הסיפור הזה, להביא את המצב להכנה של חדר, לא לחדר גמור. כלומר למצב של פתיחת פתח, תשתיות, חשמל. מה שאתה סובר שצריך להיות בהכנה לחדר, תמיכות, תיקוני זוויות בגג. ת: קשה לי לזרוק מפה [צ.ל. מספר - נ.ד.] בלי שיש תכנית, ומבלי שאני בודק, אבל הייתי אומר שבסביבות - הפתח והכנה לחשמל, זה בסביבות 3,000 ₪ ש: ותיקון תמיכות. ת: לא. זה כולל העניין הזה אם יש צורך". ואם אין די באמור לעיל על מנת לשכנענו בפירוש הראוי לסעיפים האמורים במפרט הטכני, הרי שחיזוק נוסף לפרשנות זו ניתן למצוא בע"א 5323/99 סלמן נ' בן-אבו חברה לבניין ולפיתוח בע"מ (דינים עליון, כרך סא, 683). גם במקרה זה דובר בבתי מגורים פרטיים (קוטג'ים), אשר בשניים מתוך שלושת מפלסיהם (בקומת המרתף ובקומת הקרקע) נוצקו תקרות מבטון, ואילו במפלס השלישי הותקנה תקרת רביץ. כמו כן, גם נוסח המפרט הטכני דמה עד מאוד לזה שבענייננו: 2.8)-תקרות: חומר בטון מזויין. 2.9)-גג הבניין: חומר - קונסטרוקציית עץ ורעפי בטון. גם במקרה זה טענה החברה שביצעה את פרויקט הבניה, כי "על-פי פירושו הנכון של המפרט, חובתה לבנות תקרות מבטון מתייחסת אך ורק לשני המפלסים התחתונים. במפלס העליון, החוסה מתחת לגג הרעפים, לא חלה עליה חובה להתקין תקרה כלשהי; אלא שהיא, כמחווה של נדיבות החורגת מגדר חובתה החוזית, מצאה לנכון להתקין במפלס העליון תקרת 'רביץ'". וכך פסק ביהמ"ש בעניין זה: "במחלוקת פרשנית זו הדין הוא עם המערערים. הלוא במפרט נאמר במפורש, כי 'התקרות' (לשון רבים בצירוף ה"א הידיעה) תיבנינה מבטון מזוין, ולא נתחוור לנו על יסוד מה מבקשת המשיבה כי נקרא הוראה זו כמטילה עליה חובה רק ביחס לתקרות שני המפלסים הראשונים. כן לא מצאנו יסוד לטענתה, כי במפלס העליון לא התחייבה לבנות תקרה כלשהי, ומכל מקום לא התחייבה לבנות תקרה מבטון יצוק. טענת המשיבה, כי בחלל המצוי מתחת לגג אין הצדקה מעשית לבנות תקרת בטון, אינה יכולה להתקבל כמענה מניח את הדעת לטענת המערערים כי החוזה לא פטר את המשיבה מבניית תקרה גם במפלס העליון וכי הוראת המפרט, שהתקרות תיבנינה מבטון מזוין, לא הבחינה בין תקרותיהם של שני המפלסים הראשונים לבין תקרתו של המפלס השלישי". כאמור, נוסח המפרט הטכני נשוא ע"א 5323/99 הנ"ל דומה עד מאוד לנוסח המפרט שבענייננו, וגם נוסח המפרט במקרה שלנו מתייחס ל"תקרות" בלשון רבים. הנה כי כן, מצאנו חיזוק נוסף לכך שהפירוש הנכון והראוי של המפרט הטכני מחייב שגם תקרת הקומה השנייה בבית התובעים תהא מסוג של בטון יצוק, ולא כזו מסוג "רביץ". לאור כל האמור לעיל, אינני מוצאת כל צורך להרחיב בנוגע לפרשנות המפרט הטכני לפי עיקרון תום הלב. אסתפק ואומר כי אינני מוצאת כל סתירה בין פירוש המפרט בהתאם למובן הסביר והרגיל העולה ממנו לבין עיקרון תום הלב. כמו כן, הגם שהנני סבורה כי עדיף היה לו התובעים ביררו ועמדו על זכויותיהם מוקדם מכפי שעשו, הרי שלאור חוסר מודעותם לזכויותיהם בנוגע לתקרת הקומה השנייה, אינני מוצאת בעמידתם על זכויותיהם משום חוסר תום לב. הודעה מוקדמת של התובעים אודות אי ההתאמה בנוגע לתקרה: נוכחנו, אם כן, כי בניית תקרת ה"רביץ" בקומה השנייה במקום תקרת בטון יצוק, מהווה אי התאמה במובנה לפי חוק הדירות. אך אנו כבר יודעים שאין די בכך, שכן על מנת שיוכלו התובעים להסתמך על אי ההתאמה, היה עליהם להודיע עליה לנתבעות. האם עמדו התובעים בדרישה זו? נדמה שגם על שאלה זו התשובה אינה חד משמעית, שכן נראה שלאחר קבלת החזקה בבית התובעים התלוננו בכתב רק על איכות התקרה אך לא על כך שאינה תואמת את הסוג שהובטח להם. יתרה מזאת, במקרים מסוימים התובעים אף ביקשו לפרק את תקרת הרביץ ולהרכיבה מחדש: "בחדר שירותי הורים תקרת הרביץ אינה מישורית ומלאה סדקים...יש לפרקה ולבצעה מחדש בצורה מקצועית". (הדגשה לא במקור - נ.ד., ראה סעיף 9 במוצג ת/6(א)). התובע אמנם טוען הן בתצהיר עדותו (סעיף 8) והן בעדותו בביהמ"ש (ש' 28-30 בעמ' 11 לפרוטוקול) כי פנה בע"פ לנציגי הנתבעות בעניין סוג התקרה, ואלה השיבו לו כי קיבל את שהובטח לו במפרט הטכני. אני נוטה להאמין לטענותיו אלה של התובע, אך נראה שגם אם היה מסתבר שהתובעים לא הודיעו לנתבעות אודות אי התאמה זו כנדרש, הרי שגם אז לא היה נשמט הבסיס תחת טענותיהם. ודוק: אחת המטרות המרכזיות של מתן ההודעה המוקדמת היא - כשמה כן היא - יידוע המוכר אודות הליקוי או אי ההתאמה. כאשר המוכר יודע מלכתחילה על קיומם של הליקוי או של אי ההתאמה, הרי שאין באי מתן ההודעה כדי לפטור אותו מאחריות, וכדבריו של כבוד השופט חשין בע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ (פד"י נה(4) 213, 226): "ואמנם, עיון בפסיקה ילמדנו כי בתי-המשפט לא התירו לקבלנים להסתמך על היעדרה של הודעה מוקדמת פורמאלית מקום שבו הושגה בפועל מטרתה של אותה הודעה...וכך, מקום שהוכח כי הקבלן ידע בפועל על הליקויים, לא עמדו בתי-המשפט על הדרישה שהדייר יודיע לו על הליקויים". עמדה דומה מציג כב' השופט עדיאל בת"א (י-ם) 680/95 הנ"ל: "מעבר לכך, נקבע בפסיקה, שאי מתן ההודעה לא יכשיל את התובענה במקום שבו מדובר באי התאמה אשר מטבע הדברים היתה קיימת גם במועד מסירת הדירה". ומן הכלל אל הפרט: אין מחלוקת על כך שאי ההתאמה הנוגעת לתקרת הקומה השנייה בבית התובעים "הייתה קיימת גם במועד מסירת הדירה". כמו כן, למותר לציין כי הנתבעות ידעו על אי ההתאמה הנוגעת לסוג התקרה, ועל כך שזו אינה מן הסוג המצוין במפרט הטכני. משכך, גם אם נצא מנקודת הנחה שהתובעים לא הודיעו לנתבעות כנדרש אודות אי ההתאמה הנוגעת לסוג התקרה, הרי שאין בכך כדי להסיר את האחריות מעל כתפי אלו האחרונות. לאור כל האמור לעיל, ובהתחשב בקביעת המומחה מחד ובאי עמידת התובעים בחובתם להקטנת הנזק מאידך, אני מוצאת כי התובעים זכאים לפיצוי בגין התקרה שנבנתה בקומה השנייה בסכום של 73,889 ₪. ליקויים שלא נכללו בחוות הדעת: התובעים טוענים כי הם זכאים לפיצוי בגין שלושה ליקויים נוספים, אשר לא באו בחשבון נזקיהם הישירים בחוות הדעת. המדובר בפיצוי בגין גגון שנאלצו להתקין מעל החלון האנגלי על מנת לפתור בעיית ניקוז (להלן: "הגגון"), בגין היעדר אמצעי אוורור בחדר הארונות ובגין התקנת חלון בחדר הכביסה. בכל הנוגע לטענות התובעים לגבי הגגון, חוששתני שאין אני יכולה לקבלן מן הטעמים הבאים: ראשית, נדמה כי נסיבות התקנתו ע"י התובעים לא הוכחו כדבעי; המומחה מטעם ביהמ"ש ציין במפורש בעדותו: "הסיבה שלא קבעתי כאן ירידת ערך, כתובה בחוות דעתי, לא יכולתי להתייחס ולקבוע שאכן באופן מוצדק הוא קירה את הפתח...אין לי את הוודאות שזה אכן אכן בוצע כדי לפתור בעיית ניקוז". (ראה ש' 8-13 בעמ' 56 לפרוטוקול). יתרה מזאת, נראה שגם עלות התקנת הגגון לא הוכחה ע"י התובעים, שכן נדמה כי המחיר בסך 1,000 ₪ בו נוקב המומחה בעדותו (ראה עמ' 57 לפרוטוקול ש' 2) אינו מתייחס לגגון אלא לפתרון אחר המתואר קודם לכן: "...בסוגריים אגיד גם, שאפשר לפתור את זה אחרת, על ידי גגון שמחובר למבנה וכן משאיר פתח אוורור, וזה מעל הסבחה [צ.ל. סבכה -נ.ד.]" (ראה עמ' 56 ש' 25-26). בכל הנוגע לאוורור בחדר הארונות, המומחה מציין בחוות הדעת כי הגם שבמועד בניית הבית חלה חובה להתקין אמצעי אוורור בחדר זה, הרי שכיום חובה זו אינה חלה עוד (ראה סעיף 7.5. לחוות הדעת). מקובלת עליי עמדתו של המומחה, כי היות שהיעדרו של אמצעי אוורור בחדר הארונות אינו בלתי תקין כיום, הרי שאין הצדקה לחייב את הנתבעות בהתקנתו של אמצעי שכזה. באשר להתקנת חלון בחדר הכביסה, בחוות דעתו המומחה יצא מנקודת הנחה שהתובעים אינם מעוניינים בפתרון כזה אלא בפתרון אוורור חלופי. משנקודת הנחה זו התבררה כשגויה, ולאור עדותו של המומחה בביהמ"ש בה העריך את עלות ההתקנה של חלון כאמור (ראה עמ' 57-58 לפרוטוקול), אני מוצאת שהתובעים זכאים לפיצוי בסך 1,848 ₪ (למען הסר ספק יובהר כי כל הסכומים הנקובים לעיל משוערכים ליום כתיבת פסק הדין). פיצויים בגין עגמת נפש: מלבד הפיצויים בגין הליקויים ואי ההתאמות שפורטו לעיל, טוענים התובעים כי הם זכאים גם לפיצויים בשל עגמת הנפש שנגרמה להם. ביהמ"ש מתייחס לסוגיה זו של פיצויים בגין עגמת נפש שנגרמה בשל ליקויי בנייה בע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה קבלנית לעבודות אזרחיות נ' נחמיאס (פד"י מו(2) 60, 65), וכך אומר בעניין זה כבוד השופט גולדברג: "אמנם, עדיין צריך הפיצוי בגין הנזק הלא ממוני לעמוד במבחני הסיבתיות והצפיות (ע"א 348/79 [2]), אלא שמבחנים אלה מתקיימים בענייננו...כך גם לענין הליקויים בדירה. חברה קבלנית צריכה לצפות, כי מסירת דירה לקויה ודולפת ואי-תיקון הליקויים במשך תקופה ארוכה יסבו לרוכשים סבל ועוגמת נפש." לאור האמור לעיל נדמה שמיותר לציין, כי הנתבעות אחראיות גם לעגמת הנפש שנגרמה לתובעים בעקבות הליקויים שהתגלו בביתם ושלא תוקנו במשך תקופה כה ארוכה. וכיצד יקבע בית המשפט את גובה הפיצויים? ראשית ילך הוא לפי הוראת סעיף 13 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הקובע כי "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין". דוגמה לשיקולים שעל ביהמ"ש להביא בחשבון בהקשר זה, ניתן למצוא בספרו של המלומד אביחי נ. ורדי "דיני מכר דירות, ליקויי בניה והבטחת זכויות הרוכשים" (הוצאת חושן למשפט, תל אביב, תשנ"ז -1997, עמ' 361): "א. סוגי הליקוי - ככל שהליקוי חמור יותר ומקשה על חיי היומיום - יש לפסוק סכום גבוה יותר - כגון ליקויי רטיבות. עוגמת הנפש הכרוכה בתיקון הליקוי - ככל שזו גבוהה יותר יש לפסוק פיצוי גבוה יותר כגון הצורך בהחלפת רצפות הדירה. התייחסות הקבלן ונסיונותיו לתיקון הליקוי. גובהו הכללי של הפיצוי, בגין מלוא הליקויים, כמשקף את מצב הדירה בכללותה." נראה לי, כי בנסיבות העניין הפיצוי לו זכאים התובעים בגין ראש נזק זה ראוי שיעמוד על 5,000 ₪. בקביעת שיעור הפיצוי התחשבתי, בין השאר, בחומרת הליקויים שנמצאו בבית, בצורך להחליף את תקרת הרביץ ובפרק הזמן בו ייאלצו התובעים לשהות מחוץ לביתם (ראה הערכת המומחה לגבי פרק זמן זה בתשובתו לשאלות ההבהרה), בהתנהלותן של הנתבעות אל מול התובעים, ובגובה הנזק הכללי שנגרם לתובעים בשל ליקויי הבנייה. מאידך, לא התעלמתי גם באי מילוי חובתם של התובעים בכל הקשור להקטנת הנזק. כתב הויתור: היות שנושא זה של חתימת התובעים על מסמך ובו תניית ויתור הוזכר ע"י הנתבעות הן בכתב הגנתן (ראה סעיף 3 לכתב ההגנה המתוקן), הן בתצהיר העדות הראשית מטעמן (ראה סעיף 7) והן בסיכומיהן (ראה סעיף 7), אני מוצאת לנכון להתייחס אליו גם כן, על אף שאין זה ברור אם הנתבעות ביקשו להסתמך עליו או להזכירו אגב אורחא בלבד. ובכן, התובעים אכן חתמו על מסמך שכותרתו "אישור קבלת דירה מס' 42...." (ראה מוצג נ/3(ב)), הכולל תניית ויתור על כל אי התאמה שלא צוינה בפרוטוקול המסירה (להלן: "כתב הויתור"). יחד עם זאת, נדמה שלעניין זה יש להאיר שתי נקודות חשובות: ראשית, לתנייה זו הוספה הסתייגות לפיה הויתור לא יחול על אי התאמה שאינה נראית לעין (ראה סעיף 3 למסמך האמור), ונקודה שנייה הינה כי נראה שלא בכל מקרה חתימת רוכש דירה על כתב ויתור מונעת ממנו מניה וביה לטעון טענות של אי התאמה. המלומד א. ורדי מציין בספרו הנ"ל, כי "גם חתימת מסמך על ידי הרוכשים לאחר ביצוע התיקונים לפיה תיקונים בוצעו לשביעות רצונם, אין בה כדי למנוע מהרוכשים לפנות לערכאות באם יוברר כי תיקון הליקויים לא עלה יפה". עמדה דומה ניתן למצוא בדבריו של כב' השופט זמיר בע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט ואח' (תק-על 94(2), 674 ,עמ' 679), ולפיה: "אכן, חתימה על גבי טופס תיקונים צריכה להתפרש, כמו כל מסמך, לאור נסיבות העניין וכוונת הצדדים. יש שהיא מעידה על תיקון הליקוי, ויש שהיא מעידה רק על ביצוע התיקון. בהתאם לכך, יש שהחתימה יוצרת ויתור או השתק, המונע בעד החותם לתבוע בגין הליקויים או בגין חלק מן הליקויים. אך מה הדין כאשר רוכש דירה חותם, למשל, כי בוצע תיקון למניעת רטיבות בקירות הדירה, ומייד בגשם הראשון מתברר כי הליקוי נותר בעינו? במקרה כזה סביר לומר כי החתימה מעידה על עבודה שבוצעה, אך אינה מעידה שהאחראי לתיקון הליקוי יצא ידי חובתו". בע"א 2299/99 שפייר ואח' נ' דיור לעולה בע"מ פד"י נה(4) 213, נסוב הדיון, בין השאר, על מסמך שעליו נאלצו לחתום דיירים שרצו למכור את דירותיהם, ואשר כלל תניית ויתור על זכויותיהם כלפי החברה הבונה. בית המשפט דן בתוקפה של תניית הויתור גם בהיבט של עילת הכפייה הקבועה בסעיף 17 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 1973, וכך נאמר ע"י כבוד השופט חשין בעניין זה: "אכן, לדיירים לא הייתה ברירה אלא להיכנע לדרישת דיור לעולה ולחתום על כתבי-הוויתור, שכן חלופה מעשית ואמיתית לא עמדה להם. על-פי רוב, קשור המוכר ברכישת דירה אחרת, והמתנה -ולו המתנה קצרה - עלולה להביא להתמוטטות העיסקאות כולן ולחשיפת המוכר לתביעות בגין הפרת הסכמים. לעתים לא יהא למוכר מקום מגורים חלופי. כדי שלא יחויב בהפרת הסכם, יהא עליו לפנות את דירתו לקונה-ממנו, אך את דירתו החדשה לא יזכה לקבל עד שישלם עבורה...פנייה לערכאות אף היא לא תצלח: אין היא עולה כדי חלופה סבירה, שכן עיכוב העיסקה חזקה עליו שינחית מכה אנושה על סיכויי המכירה...כללם של דברים: דיור לעולה חייבה עצמה בעילה של כפייה על-פי משפט החוזים, ומכאן זכותם של הדיירים לבטל את תניית הוויתור" (ראה עמ' 235-236 לפסק הדין). ומה בענייננו? ידוע לנו כי על פי הסכם הרכישה הבית היה אמור להימסר לחזקת התובעים ביום 05.01.1992, בעוד שבפועל הוא נמסר לידיהם רק ביום 12.02.1992, דהיינו באיחור של יותר מחודש. עוד ידוע לנו, כי התובעים מכרו את דירתם הקודמת והיו צריכים לפנותה ביום 31.12.91, וכי בגין האיחור בפינוי הדירה נאלצו לשלם לקוני דירתם שכר דירה עד לפינוי הדירה בפועל (ראה סעיף 16 לתצהיר עדות התובע ת/1, וראה החוזה למכירת דירת התובעים ת/7). נראה לי, כי בנסיבות אלה לא עמדה בפני התובעים ברירה ממשית אלא לחתום על כתב הויתור, ולאור כל האמור לעיל אין בכוחה של תניית הויתור כדי לפטור את הנתבעות מאחריות. סעד של אכיפה או שמא סעד של פיצויים?: בכל הנוגע לברירה בין סעד הפיצויים לסעד האכיפה, הנתבעות עומדות על זכותן לתקן את הליקויים בעצמן. האם אכן הן זכאיות לכך? נדמה שהתשובה על כך הינה שלילית וזאת משני טעמים: טעם אחד הינו שנדמה כי סעד האכיפה מצריך במקרה זה מידה יתרה של פיקוח מצד בית המשפט, והטעם השני עניינו באי הכרתן של הנתבעות באחריותן ובאופן התנהלותן אל מול התובעים. וכך נאמר בעניין הצורך בפיקוח מטעם ביהמ"ש ע"י כבוד השופט טל בע"א 472/95 זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ (פד"י נ(2) 858): "ואולם, ניתן לומר, שגם אם סייג הפיקוח צומצם, הוא לא נעקר כליל, וגם בנושא זה, כמו בהרבה נושאים אחרים, הכול לפי העניין. יש שהנושא מורכב, מסובך וממושך, ועל כגון זה נאמר כי בית המשפט לא יאכוף חוזה כאשר 'ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית משפט או לשכת הוצאה לפועל' (סעיף3(3) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)). ואם היה ספק בענייננו, באו עובדות החיים וטפחו על פנינו...הניסיון הוכיח אפוא, כי במקרה ספציפי זה, הסייג שבית-משפט לא ייתן פסק-דין המצריך השגחה רצופה, ממושכת ומסובכת, עדיין לא בטל ועבר מן העולם" (ראה עמ' 861-862 לפסק הדין הנ"ל). בכל הנוגע להשלכה שיש להתנהלות המוכר על זכותו לתקן את הליקויים בעצמו, מוסיף ואומר כבוד השופט טל כי: "אמנם, במקרה מתאים יש לתת למוכר אפשרות לתקן את הניתן לתיקון, הן על-פי המדיניות המשפטית הרצויה ובוודאי כאשר הדבר מתחייב מכוח הדין. אך במה דברים אמורים, כאשר המוכר מודה בליקויים וכאשר נכונותו לתקן היא רצינית...זאת ועוד, הזכות לתקן נתונה למוכר המודה בליקוי ומוכן לתקנו. ספק רב בעיניי אם זכות זו עומדת למוכר המכחיש את עצם הליקויים, או המזלזל בהם מראש...לאור האמור נראה לי שהמיצוי הכושל של ניסיונות תיקונים על-ידי דיור לעולה, מחד גיסא, וכישלון הניסיון המעשי, מאידך גיסא, בצירוף עמדתה של דיור לעולה בהגנתה, מחייבים את קבלת ערעור הדיירים, במובן זה שהם זכאים לפיצוי כספי על הליקויים בדירותיהם". (הדגשות לא במקור - נ.ד., ראה עמ' 863-864 לפסק הדין הנ"ל). כאמור, נדמה שגם במקרה שלנו סעד של אכיפה ומתן זכות בידי הנתבעות לתקן את הליקויים בעצמן ידרוש מידה בלתי סבירה של פיקוח מצד בית המשפט. מדובר בליקויים רבים ומגוונים ובהיסטוריה של אי שביעות רצון של התובעים מהנתבעות, ונראה כי במצב דברים זה קיים פוטנציאל לא מבוטל לסכסוכים נוספים במידה ומלאכת התיקון תופקד בידי הנתבעות. יתרה מזאת, נדמה שאין לתת את מלאכת התיקון בידי הנתבעות אף בשל התנערותן מאחריותן לליקויים, וכטענתן בסעיף 44.4 לסיכומיהן: "לא הוכח כי האחריות על הליקויים בדירת התובעים מוטלת על הנתבעות. כאמור, הליקויים שנמצאו בדירת התובעים הינם כתוצאה משחיקה ובלאי שהתפתחו במשך השנים ואין מדובר בליקויים שבאחריות הנתבעות". כמו כן, נדמה שהנתבעות מיצו את האפשרות שעמדה בפניהן לתקן את הליקויים בעצמן, שכן אני נוטה, כאמור, לקבל את טענת התובעים לפיה הם פנו בע"פ מספר פעמים אל הנתבעות, אך ללא הועיל. סיכומו של דבר, שעל הנתבעות הנתבעות לפצות יחד ולחוד את התובעים בגין ליקויי הבניה ואי ההתאמות שנמצאו בביתם, בסכום כולל של 133,985₪. מלבד זאת, על הנתבעות לפצות יחד ולחוד את התובעים בגין הוצאות המשפט בסכומים הבאים: 1,500 ₪ בגין חוות הדעת של המהנדס מר אליעזר גוכמן, 800 ₪ בגין חוות הדעת של השמאי מר חיים ברדוגו, 3,400 ₪ בגין חוות דעת המומחה מטעם ביהמ"ש, ו-800 ₪ בגין שכר עדותו של המומחה מטעם ביהמ"ש. לסכומים אלה של הוצאות המשפט יתווספו הפרשי ריבית והצמדה כדין מיום ההוצאה ועד לתשלום המלא בפועל. כמו כן, הנתבעות תשלמנה יחד ולחוד לתובעים שכ"ט עו"ד בסך 10,000 ש"ח בתוספת מע"מ והפרשי ריבית והצמדה כחוק, מהיום ועד למועד התשלום המלא בפועל. מסמכיםמקרקעיןכתב ויתור / שטר סילוק / העדר תביעות