דמי תיווך כאשר יש חוזה מכר - האם מגיע עמלת תיווך ? 1. התובע הוא מתווך. הוא מתווך בעסקאות מקרקעין וכן בגיוס כספים. ביום 10.9.90 נחתם הסכם בין התובע לבין הנתבע 1 (ת/ 1). על פי הסכם זה ניתנו שירותי תיווך מצד התובע. כמקובל בהסכמי תיווך, ההסכם הוא הסכם תוצאה. השכר מובטח כנגד השגת התוצאה, ולא בתמורה לעצם המאמץ. עתה חלוקים הצדדים אם המתווך זכאי לדמי התיווך, והאם התממשה התוצאה המקימה את זכותו לכך. 2. על מנת לפתור את המחלוקת בין הצדדים יש להתיחס אל תוכן ההסכם, לבחון את פעולת התובע ולבדוק אם הושגה המטרה החוזית, כפי שהוגדרה, הודות למאמציו של התובע. הסכם התיווך (ת/ 1) 3. ההסכם בין הצדדים נערך בכתב. מדובר בטופס שהוכן על ידי התובע. הוא ערוך בדרך של מכתב מאת מבקש שירותי התיווך, כאן הנתבע 1, אל התובע. בראש ההסכם מוגדרת התוצאה המבוקשת. וכך נאמר בו: הריני החתום/ה מטה מבקשת בזה להסדיר לי הלוואה/ משכנתא/ קונה וכיו"ב עד לסך 400,000 ש"ח (ארבע מאות אלף ש"ח) לתקופה של עד ---- בריבית עד---- או כפי שתאושר על ידי. למטה מדברים אלה מתוארת התמורה ההסכמית. נקבע כי עם אישור ההלוואה או המשכנתא ישולמו דמי תיווך בשווי " 5% + מע"מ (חמישה אחוזים מהעסקה) ועוד מע"מ בגין עמלת תיווככם". 4. כאמור ההסכם הוא הסכם תוצאה. דמי התיווך מותלים בהשגת אישור עבור ההלוואה. עם זאת, נאמר כי תשלום דמי התיווך אינו מותנה המימוש ההלואה אלא בעצם אישורה. המוטיב התוצאתי מודגש עוד יותר על ידי תוספת בכתב יד בסוף המסמך. תוספת זו קובעת כך: במקרה שהעסקה הנ"ל לא יוצאת לפועל, אזאי [!] התחיבות זו בטלה ומבוטלת. בתחתית המסמך מצויה חתימתו של "מבקש ההלוואה/ משכנתא", היא חתימת הנתבע 1. עם זאת, בגוף ההסכם נאמר כי פנית הנתבע 1 היא "בשמי ו/ או בשם אחרים שיממשו את ההלואה בסופו של דבר". זהו הבסיס ההסכמי עליו מבסס התובע את תביעתו. האם הושגה המטרה ההסכמית? טענות הצדדים 5. בעקבות חתימת הסכם התיווך, טוען התובע כי הוא הפגיש את הנתבעת 2 עם אחד סלע גור. הפגישה הובילה לשכלולו של הסכם בין הנתבע 3 ואחיו, גינזבורג דב לבין אותו גור סלע ורעייתו, אילנה סלע. על פי הסכם זה (ת/ 5) התחייבו סלע להלוות לנתבע 3 סכומי כסף שונים, בסך הכל סך בשקלים השווה ל290,000- דולר של ארצות הברית, במועדים שונים. אומר התובע: זו תוצאת פעולת התיווך, ועל יסודה או מבקש את דמי התיווך המוסכמים. 6. הנתבעים דוחים טענה זו, על יסוד מספר טעמים. הם אומרים, ראשית, כי המסמך ת/ 5 אינו הסכם הלוואה. לדבריהם מדובר בחוזה מכר של בית, ועל חוזה כזה אין הסכם התיווך חל. כן הם טוענים כי על ההסכם חתום הנתבע 1 בלבד ועל כן אין בו כדי לחייב את הנתבעים כולם, ודאי לא את הנתבע 3 אשר חתם על החוזה עם סלע. עוד הם טוענים כי העסקה עם סלע לא יצאה אל הפועל ואין להחיבם מכחה. הנתבעים הוסיפו ואמרו כי התובע לא היה הגורם היעיל להתקשרותם בעסקה. להלן תידונה כל אחת מטענות הנתבעים. האם החוזה עם סלע מפעיל את הזכות לדמי תיווך? 7. ההסכם ת/ 5, שנערך בין הנתבע 3 ואחיו לבין סלע נזקק לטרמינולוגיה של הסכמי הלוואה. כבר בראש ההסכם, במקום המיועד להצגת הצדדים, מכונים סלע בשם "מלווים", ומיד בסמוך לכך נאמר כי: צד ב' [הנתבע 3 ואחיו] מעונין ללות מצד א' [סלע], וצד א' מסכים להלוות סכומי כסף בתנאי ההלוואה כפי שיפורטו להלן. ואכן בהמשך ההסכם ת/ 5 מצוינים שעורי הריבית על ההלוואה (ראו סעיף 3), ונקבע כי הקרן והריבית "יוחזרו במועד אחד בתאריך 15.6.92" (ראו סעיף 4). 8. לכאורה, הסכם הלוואה. ואולם הנתבעים מפנים אל המשך ההסכם. סעיף 5 של ההסכם קובע כי אם לא יוחזרו הקרן והריבית במועדם יערך "חוזה מכר לדירת גן הנבנית ברח' זרובבל 18 ברמת השרון". מכאן והלאה מפרט ההסכם עם סלע את תנאי המכר של חוזה זה, לרבות מועד מסירת החזקה, תשלום המיסים, ותיקון ליקויים ופגמים. הנתבעים טוענים כי זהו מרכז הכובד של ההסכם. לדבריהם ההסכם נועד להיות מלכתחילה הסכם מכר. הוא נוסח כפי שנוסח מטעמים שונים. ביחס להסכם כזה, אומרים הנתבעים, לא קמה לתובע הזכות לקבל דמי תיווך, הואיל ואין זה הסכם הלוואה. אין בידי לקבל טענה זו של הנתבעים. נראה כי ההסכם ת/ 5 מצמיח את זכותו של התובע לקבל דמי תיווך הן לפי לשונו של הסכם התיווך, הן לפי כוונת הצדדים לו, והן לפי הדין. 9. לשון ההסכם: לפי לשון הסכם התיווך הדברים הם פשוטים. הסכם התיווך קובע כי התובע יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא יסדיר לנתבע 1 "הלוואה/ משכנתא קונה וכיו"ב". הבטוחה להסדר זה הוא הנכס ברחוב זרובבל 18 רמת השרון (ראו ת/ 1, פסקה שניה ). מכאן כי הסכם התיווך לוכד ברשתו גם מקרה של הצגת קונה לנכס ולוא דווקא הסדרת הלוואה. טענת הנתבעים (סכומים, ע' 2), לפיה ההסכם אינו חל על מכר נוגדת את לשון ההסכם ואין לקבלה. 10. אלא שהנתבעים טענו כי המילה "קונה" הוספה אל המסמך בשלב מאוחר יותר, לאחר חתימתו. בקשר לכך, הם הצביעו על מסמך אחר, אשר לגביו הם טוענים כי זויף. מסמך זה (נ/ 3), הוא מסמך המעורר תמיהות. על פי המסמך הזה, המאוחר בחודש ימים מן המסמך ת/ 1, התחיבה הנתבעת 2 לשלם לתובע דמי תיווך בשעור של אחוז אחד ממחיר מגרש שירכש או ימכר בתיווך. הנתבעת 2 טוענת כי לא חתמה על הסכם כזה מעולם. התובע אינו טוען לזכויות מכח הסכם זה. הוא מודה כי המסמך היה מצוי בתיקיו. על כן גילה אותו במסגרת ההליך של גילוי מסמכים. ואולם הוא טוען כי לא החתים את הנתבעת 2 על מסמך זה. הוא אומר (פרוטוקול, ע' 16, שורה 7 ואילך): ש. יש לך הסבר כיצד המסמך הזה הגיע לעוה"ד שלך? ת. זה היה במסגרת התיק של גינזבורג ומסרתי את כל התיק. אני לא יודע איך המסמך נמצא אצלי אבל הוא נמצא. … המסמך נמצא בתיק ותו לא, אינני יודע באילו נסיבות הוא נמצא שם. הסבר זה מעורר תמיהות. המסמך נ/ 3 הוא הסכם תיווך חדש המתיחס למכר או רכש של מגרש. שני הצדדים אינם טוענים לזכויות לפיו. הנתבעים טוענים כי איש מהם לא חתם על המסמך. גם התובע אינו מוכן להתחייב בנוגע לטיבו של מסמך זה. ברור, אפוא, כי המסמך נ/ 3 הוא איננו תוצאה של הסכמה. החתימה הנחזית להיות חתימת הנתבעת 2 אינה חתימתה. אין מחלוקת כי מסמך זה אינו יכול ליצור קשר מחייב בין הצדדים. 11. בהליך זה לא ניתן לקבוע כיצד נערך המסמך נ/ 3. שני הצדדים העלו השערות שונות בנוגע להסכם זה (ראו סכומי התובע, סעיף 20; סכומי הנתבעים, ע' 7). כל אחד הטיל על האחר את האחריות לחוסר האותנטיות של המסמך. הראיות אינן מספיקות על מנת לקבוע ממצאים בנושא. אך אין בכך כדי לשחרר מן הצורך להשיב על השאלה האם ניתן מפרי אחד כזה להסיק על האשכול כולו? האמנם ניתן לומר כי גם לת/ 1 הוספה המילה קניה שלא כדין? 12. התשובה לשאלה זו היא שלילית. הנתבע 1 אישר, למעשה, כי הוא קבל לידיו במעמד החתימה על הסכם התיווך עותק של הסכם זה (פרוטוקול, ע' 26, שורות 22 ואילך). תחילה הוא קובע דברים אלה בוודאות ולאחר מכן בהיסוס מסוים. אם אלה פני הדברים ניתן היה לבסס את טענת השינוי הנטען על ידי הצגת עותק של ההסכם. דבר זה לא נעשה. במהלך חקירת הנתבעת 2 התברר כי עותק של המסמך אכן נמסר לנתבעים. ואולם המסמך הושמד על ידי הנתבעת 2 ועל כן לא נותר עותק שלו בידי הנתבעים (פרוטוקול, ע' 32, ש' 20). יוער כי התובע לא יכול היה לדעת דברים אלה. לכאורה לו היה משנה את המסמך הוא היה נחשף לאפשרות הצגת ההעתק. כך או כך התובע נשען על הסכם בין הצדדים, ואילו הנתבעים מעלים את טענת השינוי על בסיס הזכרון לאחר שגרמו לאובדן ההעתק שהיה בידיהם (ראו סכומי התובע, ס' 20). 13. יתר על כן, טענת שינוי מסמך זה לא הועלתה על ידי הנתבע 1 קודם לפתיחת הליך זה. הנתבע 1 קבל מכתב דרישה מאת התובע כבר ביום 17.2.92 (ת/ 3). הוא משיב למכתב זה. בתשובתו (ת/ 4), הנושאת משום מה תאריך של יום 3.2.92, הוא דוחה את התביעה לתשלום דמי תיווך. הוא טוען שם כי העסקה לא יצאה אל הפועל. הוא אינו טוען כי עסקת מכר להבדיל מעסקת הלוואה אינה טעונה תשלום דמי תיווך. הטענה אינה מופיעה בדרך זו גם בבקשה לדחייה על הסף. מכאן שנושא שינוי המסמך הועלה רק לאחר תחילת הליך זה. 14. ואכן בכתב ההגנה טענו הנתבעים בפעם הראשונה כי המילה קונה הוספה "על ידי התובע ללא ידיעת ו/ או אישור הנתבע [1]". ואולם בעדותו לפני לא יכול היה הנתבע 1 לחזור בוודאות על טענה זו. הוא אומר (פרוטוקול, ע' 24, שורה 29): עד כמה שזכור לי העניין של הקונה לא היה בכלל, משום שבתאריך ההוא עוד לא דובר על מכירה. ניסוח כזה אינו יכול לבסס טענה של זיוף. זהו ניסוח מגומגם. הוא מתבסס על כך שהנתבע 1 סבור שבעת החתימה על המסמך ת/ 1 לא עלתה אפשרות של מכירת הנכס. ואולם הנתבע 1 טוען בד בבד גם כי לא היה מעורה בפרטי ניהולו של הנכס. הוא פעל בענין זה על פי הנחיות הנתבעת 2. כך, למשל, הוא לא טרח לקרוא את ההסכם עם סלע ולא היה בקי בתוכנו. אשתו היתה הרוח החיה והוא לא היה ער לדקדוקי המשא ומתן (ראו למשל פרוטוקול, ע' 27 - 28). הוא אינו יודע אלא על אותם נושאים, עליהם אשתו (הנתבעת 2 ) טרחה לעדכן אותו. ממילא, על פי דבריו אלה, לא ניתן לסמוך על זכרונו בנוגע לשלב בו הועלתה על הפרק אפשרות המכר של חלק מן הגרש. גם זיכרונה של הנתבעת 2 בעניין זה אינו יכול להוות בסיס לקביעת ממצא כזה. לנתבעת 2 הוקרא המסמך בשיחת טלפון, וקשה להניח כי היא יכולה לזכור את הניסוח שהוקרא לה, מילה במילה. 15. מכאן, שהטענה לפיה המילה קונה הוספה אל המסמך נותרה תלויה באויר ללא הוכחה. יתר על כן נראה כי לפי כוונת הצדדים הצמיח הסכם התיווך חיוב לתשלום דמי תיווך בין שהמילה "קונה" היתה מצויה במסמך ובין שלאו. 16. כוונת הצדדים: אפילו היה המסמך ת/ 1 נטול בעת שכלולו התיחסות לאפשרות מימון על דרך של מכירת נכס לקונה שהתובע יציג בפני הנתבעים, היה המסמך חל, כעקרון, על יחסי הצדדים. דברים אלה עולים במפורש מעדותו של הנתבע 1. נתבע זה מציין כי הטעם היחיד לאי תשלום דמי תיווך נובע מכך שהעסקה עם סלע בוטלה. לשיטתו, אילמלא בוטלה, היו דמי התיווך משולמים. וכך הוא אומר (פרוטוקול, ע' 28, שורה 12): שאלת בית משפט: אם סלע לא היה מבטל את ההסכם היה מגיע כסף לתובע? ת. כן. תשובה זו של הנתבע 1 מתחייבת מדבריו בעת החקירה הראשית. הוא מסביר שם כי הטעם לדחיית דרישת התשלום של התובע, כפי שנוסחה במכתבו שלו (נ/ 1), נוגע לכך שהעסקה עם סלע לא יצאה אל הפועל (ראו פרוטוקול, ע' 27, שורה 13). מכאן כי גם לדעת הנתבע 1, המסמך ת/ 1 מוליד מחויבות לשלם דמי תיווך, אלא שמחויבות זו לא התגבשה עקב ביטול ההסכם שנעשה עם סלע. נכון הוא שהנתבעת 2 טענה כי גם לו היתה יוצאת העסקה עם סלע אל הפועל, לא היו נצמחות לתובע זכויות לפי ההסכם. את עמדת הנתבע 1 היא הסבירה בכך שהוא הותש עקב ריבוי ההליכים (ראו פרוטוקול, ע' 33, ש' 8). נתבעת זו סבורה כי התובע לא היה זכאי לדמי תיווך בשיעור זה בכל מקרה. היא אינה משוכנעת כי הלוואה מאדם פרטי נופלת לגדר ההסכם (ראו פרוטוקול, ע' 33). לשיטתה על התובע היה להסדיר הלוואה בתוך תקופה קצרה של שבוע (ראו שם, שורה 23). לאחר עבור תקופה זו ההסכם פקע. עמדת הנתבעת 2 אינה מתקבלת על הדעת. היא נוגדת את נוסח ההסכם, ובסופו של דבר נובעת מתחושתה כי "למרות שחתמתי הייתי מתווכת שוב , כי לא היה לי כסף" (ראו גם סכומי התובע, ס' 12 ו). בנסיבות אלה, לא ניתן להתעלם מהכרת הנתבע 1 שהמסמך ת/ 1 חל גם על עסקת מכר. הנתבעים אינם יכולים להתחמק מהפרשנות של הנתבע 1 להסכם עליו הוא היה חתום. הנתבע 1 העיד בעניין זה באורח מפורש. הוא הסביר כי התובע אכן היה זכאי לדמי תיווך, אילו העסקה היתה יוצאת את הפועל. 17. כוונת הצדדים בעת החתימה על המסמך ת/ 1 עולה אם כן מעדויות הנתבע 1 והתובע, הם הצדדים החתומים עליו. היא מלמדת כי התובע היה זכאי לדמי התיווך גם במקרה בו מטרת המימון היתה מושגת גם על ידי עסקת מכר, ולאו דווקא עסקת הלוואה. 18. הוראות הדין: ההסכם עם סלע (ת/ 5) מנוסח כהסכם הלוואה. זהו תוכן החוזה. סלע הם מלווים. הנתבע 3 הוא לווה. הכסף המועבר מיד ליד הוא הלוואה. אופצית המכר מוצגת כדרך ביצוע חלופית, "במידה ולא תוחזר הקרן + הריבית" (ראו סעיף 5). בנסיבות אלה המכר לפי לשון ההסכם הוא דרך אלטרנטיבית ומשנית. אפשר שמשמעותה היא משכון להבטחת דרך הביצוע העיקרית או אפילו דרך לקביעת פיצוי מוסכם (ראו Farnsworth, Contracts (Boston, 1982), בע' 902). במסגרת זו אין צורך לדון במשמעות המשפטית של הביצוע האלטרנטיבי. אפילו נקבלו כפשוטו, הרי הדרך המרכזית שנבחרה על ידי הצדדים היתה דרך ההלוואה. מכאן שהתובע זכאי לדמי תיווך על פי ההסכם ת/ 1. 19. ואולם הנתבעים טוענים כי מלכתחילה לא התכוונו להסכם הלוואה (ראו סכומיהם, ע'2). מראש התכוונו הצדדים רק לדרך המכר. על כן לא ניתן לראות בכספים שהועברו על ידי סלע משום הלוואה (השוו פרוטוקול, ע' 23, שורה 28). ממילא לא נוצר חיוב כלפי התובע. 20. כבר עמדתי לעיל על כוונת הצדדים כפי שבאה לביטוי מפורש בעדות הנתבע 1. נתבע זה החתום על ההסכם ת/ 1 קובע כי אילו נותרה העסקה עם סלע על כנה היה התובע זכאי לדמי תיווך. ואולם אפילו בהתעלם מדברים אלה לא היתה טענת הנתבעים אודות טיבו הממשי של ההסכם יכולה להועיל להם. ההסכם מתנסח על דרך של הסכם הלוואה. גם אם מדובר במראית עין בלבד, זכאי התובע לסמוך עליו. מסקנה זו מבוססת על סעיף 13 של חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג 1973-. סעיף זה קובע כי אין בהוראת הבטלות הנוגעת לחוזה למראית עין "כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה". כהן ופרידמן בספרם חוזים (ירושלים, 1991) מסבירים כי סעיף זה יוצר טענת מנע המופנית כלפי המתקשרים בחוזה. הם אומרים (פרוטוקול, ע' 158): … הואיל והצדדים ביקשו להגיע להסדר שייצור רושם על האדם הסביר, הזר, כי נקשר ביניהם חוזה, הם עלולים להיכבל כלפיו על ידי הרושם שנוצר… למעשה מורה הסיפא של היווצרות השתק כלפי אותו צד שלישי, ובכך הוא מבטא עקרון רחב יותר הנוהג במשפטנו. 21. מכאן כי כלפי המתווך נתפסים הנתבעים על פי ההשתקפות הרצונית אותה יצרו. יש לקרוא את סעיף 13 על רקע ההקשר הכללי של תורת תום הלב וההשתק (השוו ג' שלו דיני חוזים (ירושלים, תשנ"ה) בע' 177). על כן ההסתמכות הנדרשת אינה חייבת להיות בדרך של מתן תמורה ודי בשינוי מצב. לענין זה יכול השינוי להעשות גם בדרך ל המנעות ממעשה (השוו מ' מאוטנר, " 'יוצרי סכונים', ו'נקלעי סכונים' - הגנתו של המסתמך על מצג הזולת בחקיקה האזרחית החדשה" משפטים טז (תשמ"ו) 92). במקרה זה נקשר הסכם התיווך, כפי שקורה ברגיל, עוד קודם להתקשרות בין סלע לבין הנתבעים או מי מהם. ואולם, הצגת הדברים על ידי הצדדים מנעה מן התובע לעמוד בעוד מועד על משמר זכויותיו, ולהערך עוד בשלבי המשא ומתן לאפשרות התפנית בתוכן ההתקשרות, תפנית לה טוענים הנתבעים עתה. 22. אני מתייחס לדברים אלה על רקע הספק שהתעורר אצלי למקרא מכתבו של התובע מיום 1.12.92 (ת/ 4). מכתב זה מציג דרישה לתשלום דמי תיווך. הדרישה אינה לשיעור אחיד של תשלום. נאמר בה כי אם נקשר הסכם הלוואה בין הצדדים, התובע זכאי ל"עמלה בשיעור 5% (חמישה אחוזים) ועוד מעמ כחוק. אם כרכישת דירה - מגיעים לי דמי תיווך בשיעור 2% (שני אחוזים) ועוד מעמ כחוק". מכאן שהתובע עצמו ערך הבחנה בין המצבים השונים. הוא לא החיל את ההסכם ת/ 1 באורח מכני על כל המצבים. ניתן היה לגרוס, אם כן, כי ראוי היה במקרה זה להורות על תשלום דמי תיווך בסכום נמוך יותר מזה הקבוע במסמך ת/ 1, לנוכח האמור במסמך ת/ 4. ואולם משבחרו סלע והנתבעים לראות בהסכם שביניהם הסכם הלוואה, אין לדרוש מן התובע להרכיב משקפי רנטגן על פניו ולחדור מעבר לכסות בה עטפו הצדדים את ההסכם ביניהם. 23. מסקנה זו תופסת במיוחד במקרה זה. התובע לא נחקר, בחקירה נגדית, על ההפרדה אותה ביצע במכתב ת/ 4. משלא נשאל, ולא ניתנה לו הזדמנות מלאה להגיב על כך, לא ניתן עתה לשנות את טיב ההסכמה העולה מהסכם התיווך, החל לפי לשונו ולפי כוונת הצדדים גם על מקרה של מכר, ולא רק על מקרה של הלוואה. מכל מקום, על מנת ששאלה זו לא תיוותר תלויה בחלל, בקשתי את התובע, בהסכמת הצדדים, להתייחס לשאלה, לאחר שמיעת העדויות. התובע השיב כי אין במכתב כדי לפגוע בזכויותיו והמכתב נכתב בלא לעיין במסמך ת/ 1 לדקדוקיו (פרוטוקול, ע' 34). גם עם הסבר התובע מעלה קושי, ברור כי לא ניתן לראות במסמך ת/ 4 משום התנערות מהמסמך ת/ 1. מסמך זה אינו משחרר את הנתבעים מחבותם כלפי התובע ואני דוחה את עמדתם בעניין זה (ראו סכומי הנתבעים, ע' 4). 24. סכומה של נקודה זו: הטענה כאילו הסכם התיווך אינו מקנה לתובע זכות לקבל דמי תיווך במקרה של עסקת מכר סותרת את לשון המסמך ואת כוונת הצדדים. העיד על כך הנתבע 1 עצמו. יתר על כן, במקרה זה, לפחות ככל שהדבר נוגע לתובע, נקשרה עסקת הלוואה עם סלע. קשירת עסקה כזו מקנה לתובע זכות על פי הסכם המכר. ניתן לעבור עתה אל הטיעון האחר של הנתבעים הנוגע להיות התובע הגורם היעיל להתקשרות עם סלע. האם היה התובע הגורם היעיל שהוביל להתקשרות בין הצדדים? 25. איש מן הצדדים לא זימן את סלע לעדות. חרף דברים אלה העדויות מלמדות כי התובע היה זה שהפגיש בין סלע לבין הנתבעים, לשם התקשרותם בעסקת הלוואה או מכר. התובע מסר בעניין זה עדות מפורשת (ראו פרוטוקול, ע' 8). לדבריו היה זה הוא שהפנה את סלע לנתבעת 2. סלע הגיע אליו בעקבות מודעה שפרסם בעיתון. הוא אף נכח בחלק מן המפגשים ביניהם. הנתבעים שללו דברים אלה. עם זאת, לא עלה בידיהם להסביר כיצד נכנס סלע אל התמונה (ראו סכומי התובע, ס' 8). הנתבע 1 טען כי סלע התקשרו אל הנתבעים בעקבות מודעה בעיתון. עם זאת הוא הסכים כי הנתבעים עצמם לא פרסמו מודעה בעיתון. על רקע זה הוא אומר מציין כי לא התעניין "איך הוא [סלע] הגיע דרך העיתון אם לא פרסמנו מודעה בעיתון" (פרוטוקול, ע' 25). הנתבע 3 מסר כי אין לו מושג "איך משפחת סלע הגיעה" אליהם (פרוטוקול, ע' 22). גם הנתבעת 2 לא יכולה היתה להסביר מנין נודע לסלע על אפשרות ההתקשרות עם הנתבעים. היא אומרת (פרוטוקול, ע' 31): …אינני יודעת איך זה היה יכול להיוודע לו [לסלע] חוץ מאשר מן התובע, למרות שאצל מתווכים ברמת השרון זה היה ידוע. היא מכירה בכך שהנתבעים לא פרסמו מודעה בעיתון. בניגוד לדברי הנתבע 1 (פרוטוקול, ע' 25), אומרת הנתבעת 2 היא אישית לא פנתה למתווכים אחרים פרט לתובע (פרוטוקול, ע' 31). 26. ברור אם כן כי הנתבעים פנו אך ורק לשירותי התיווך של התובע. הם לא פנו אל מתווכים אחרים. הם אינם יודעים כיצד הגיע סלע אליהם. התובע טוען כי הוא הפנה את סלע וגרם להפגשה בין הצדדים. אני מקבל את עדותו של התובע בנקודה זו. אינני מקבל את טענת הנתבעים כי אי הזמנת סלע צריכה כשלעצמה להוביל לדחיית טיעון התובע (ראו סכומיהם, ע' 3). עדות התובע מתיישבת עם כניסתו של סלע לתמונה, עובדה שלא ניתן למצוא לה הסבר אחר בדברי הנתבעים. גם לעניין זה יש לשקול את דברי הנתבע 1 לפיהם אלמלא בוטל ההסכם עם סלע, היה התובע זכאי לדמי תיווך (ראו לעיל בסעיף 16). גם דברים אלה מלמדים כי הטענה לפיה לא היה התובע הגורם היעיל להתקשרות אינה טענה של ממש. הם מלמדים כי המחלוקת הממשית נסבה על השאלה האם כשלון העסקה עם סלע וביטולה משחררים את הנתבעים מחיוביהם על פי ת/ 1? שאלה זו תידון עתה. כשלון העסקה עם סלע 27. הסכם התיווך בין הצדדים כלל, כאמור, הוראה לפיה ההתחיבות לתשלום דמי תיווך בטלה "במקרה שהעסקה הנ"ל לא יוצאת אל הפועל". הוראה זו הוספה אל ההסכם בכתב יד. היא היתה תולדה של דרישה שהוצגה על ידי הנתבעת 2 (ראו פרוטוקול, ע' 24, שורה 28). ראינו כי הנתבע 1 סמך על הוראה זו בעת שהתכחש לחובתו לשלם דמי תיווך במכתבו אל התובע (נ/ 1) וגם בעדותו בבית המשפט. זהו הטעם העיקרי, אם לא היחיד, להתנערותו שלו מן ההסכם (ראו פרוטוקול, ע' 27, שורה 13 וכן סעיף 16 לעיל). האמנם העסקה עם סלע לא יצאה אל הפועל? 28. עיון בהסכם התיווך (ת/ 1) מסביר את הקשרה של הוראה זו. הסכם התיווך קובע בפסקה השלישית כי תשלום דמי התיווך יגיע למתווך גם אם הנתבע 1 לא יממש את ההלוואה שניתנה לו לאחר אישורה. מכאן שזכות המתווך קמה בעצם ההתקשרות למתן הלוואה ועוד לפני שההלוואה ניתנה בפועל. לפי זה, אלו הסכים צד שלישי כלשהי ליתן אל ההלואה אך הנתבע 1 היה בוחר לא לממש את ההלוואה עדיין היה מחויב הנתבע 1 בתשלום דמי תיווך. ההוראה שנוספה בכתב להסכם נועדה לצמצם, ואפילו לאיין, את ההוראה המופיעה בפסקה השלישית. היא נועדה להתלות את תשלום דמי התיווך בכך שעסקת ההלוואה תצא אל הפועל. 29. אין ספק כי הוראה אחרונה זו גוברת על ההוראה המופיעה בפסקה השלישית. הוראה זו נוספה בכתב יד. היא מלמדת על כוונתם המיוחדת של הצדדים להסכם. ברגיל, שמורה לה עדיפות טבעית על פני הוראה סטנדרטית, המופיע בטופס רגיל של התובע (השוו להגיון ע"א 15/83 בירס נ' פונס, פ"ד לז (4) 267). מכל מקום איש מן הצדדים, לרבות התובע, לא התכחשו לכך כי תנאי לזכות התובע לדמי תיווך היא הוצאת עסקת ההלוואה אל הפועל. 30. איש מן הצדדים לא העיד במישרין על המשמעות שהוא מבקש ליחס לפסקה זו. האם די בהתקשרות בהסכם? האם יש צורך בביצועו המלא? לכל אלה לא בא מענה בחקירות הצדדים. יחד עם זאת ברור כי העסקה עם סלע לא יצאה אל הפועל בשלמותה. גם התובע עצמו אינו חולק על עובדה זו (ראו סכומיו, ס' 1 ד). מכאן שנדרש דיון במשמעות שיש ליחס לכך שהעסקה עם סלע בוטלה בטרם הושלמה. כל אחד מהצדדים נקט בסכומיו גישה שונה בעניין זה. התובע טען כי על הנתבעים לשלם את מלוא העמלה. אי הוצאת העסקה לפועל עקב הפרתה, אינה גורעת מחבות בנתבעים (סכומים, ס' 12). הנתבעים טענו כי לא יצאה אל הפועל עסקת הלוואה (ראו ס' 3 לסכומיהם). כל אחד מהם טען, אפוא, בסכומיו "כולה שלי". במהלך החקירות עצמן, לא נדרשו הצדדים בהרחבה למשמעות ההוראה בהסכם. בנסיבות אלה לא נותר אלא להשען על המשמעות הרגילה של המסמך, לצד הכללים הרגילים המקובלים בהסכמי תיווך. 31. המתווך זכאי לדמי תיווך כאשר גרם להפגשה בין הצדדים והיה גורם יעיל להתקשרותם בעסקה שלשמה נתבקשו שירותיו על ידי הלקוח. דמי התיווך מגיעים כאשר המתווך הוביל לחתימת הסכם אכיף בדין (כהן ופרידמן , חוזים א (ת"א 1991-) ס' 10.19). אין דרישה שההסכם יהיה נטול פגם ואף אין דרישה שההסכם יקויים במלואו, כתנאי להקמת זכותו של התווך לפיו (ראו ע"א 166/77 דדון נ אברהם , פ"ד לג (3)365 ; ע"א 342/89 רכסים נ' גרופר , פ"ד מו (4) 724; סכומי התובע, ס' 12 ו' 1). אלה הם הכללים הרגילים. ראינו כי הצדדים התלו את זכות המתווך בהוצאת העסקה נשוא התיווך אל הפועל. אין למצוא בהסכם שבין הצדדים משום סטיה מהכלל הרגיל לפיו הפרת ההסכם בין לקוחות המתווך אינה גוררת עמה את ביטול הזכות לדמי התיווך. לעומת זאת, לא ניתן להתעלם ממילים אלה. נראה כי בניגוד למצב הדברים הרגיל הותלתה הזכות במקרה זה בכך שהעסקה תבוצע. לא די איפא בעצם מתן ההסכמה להענקת הלוואה. יש צורך בקבלת סכומי הכסף עצמם. אלה ולא מסגרת האשראי הם המכריעים. על פרשנות זו ניתן ללמוד גם ממכתב בא כוחו של התובע מיום 17.2.92 (ת/ 3). מכתב זה נוגע לעמלה על הלוואה שהתובע "הבטיח לסדר בגבולות של 400,000 ש"ח). מכאן כי הקובע הוא גובה ההלוואה כפי שנטלה בפועל ולא מסגרת האשראי. 32. בחינת עובדות העניין שלפני מלמדת כי הנתבעים קבלו מאת סלע סכום בשקלים השווה ל- 96,000 דולר של ארצות הברית. עומד על כך הנתבע 1. הוא אומר (פרוטוקול, ע' 27, שורה 26): ש. כאשר משפחת סלע יצרה אתכם קשר, היא נתנה לכם כסף. ת. נתנה כסף. נתנה 96,000$ אני לא זוכר כמה היתה אמורה לתת לפי ההסכם. עד שלב זה יצאה העסקה אל הפועל. לאחר מכן חל הקרע ביחסי הצדדים. סכומי כסף נוספים לא ניתנו. למעשה גם סכום הכסף שהתקבל הושב לסלע (ראו ת/ 7 ות/ 8). מובן כי ההפרה והביטול של ההסכם בין סלע לנתבעים אינה יכולה לפגוע בזכות התובע, זכות שכבר התגבשה. לעומת זאת, אין התובע יכול לתובע עמלה ביחס לסכומי הכסף הנוספים, אשר לא התקבלו אצל הנתבעים, ושביחס אליהם לא יצאה העסקה אל הפועל. 33. מסקנה זו שלי מתחייבת גם מן המסמך ת/ 4, הוא מכתב התובע אל הנתבעים מיום 1.12.92 [!]. ראינו כי התובע הפריד, במכתב זה, בין שעור דמי התיווך במקרה בו מדובר בעסקת מכר לבין שעורם במקרה בו מדובר בהלוואה (ראו לעיל בסעיף 24). אין זאת, אלא שגם התובע היה ער להבדל בין עסקת מכר לעסקת הלוואה. בעסקת מכר, על פי הכלל הרגיל מתגבשת הזכות של התובע בעצם ההתקשרות בין הצדדים שביניהם הוא הפגיש. לעומת זאת, בעסקת ההלואה תלויה העמלה בסכום הכסף שנתקבל בפועל, וזאת מכח ההסכמה שהושגה בין הצדדים. כסף זה שהתקבל בפועל הוא בגדר עובדה. קבלתו יצרה את החוב כלפי התובע. השבתו לאחר מכן אינה יכולה לגרוע מזכויות התובע. 34. למה הדבר דומה? נניח כי הנתבעים היו מקבלים, בעקבות פעולת התובע, מסגרת אשראי אצל גוף פיננסי בגובה של 400,000 ש"ח, כפי שבקשו. הם היו מנצלים את המסגרת בשלב ראשון לצורך קבלת סכום של 100,000 ש"ח. מובן כי התובע לא היה זכאי לעמלה מעבר לכך. זהו הסכום שביחס אליו יצאה העסקה אל הפועל. לו היה ניטל סכום כסף נוסף לאחר מכן, היתה מתגבשת זכות התובע לקבלת עמלה נוספת. לעומת זאת, אם הגוף הפיננסי היה מעמיד את ההלואה לפרעון מידי עקב אי עמידת הנתבעים בהתחיבותם, לא היה בכך כדי להשפיע על זכות התובע. העסקה כבר יצאה אל הפועל. לביטולה יש משמעות משפטית, אך אין הביטול חולש על המציאות העובדתית שכבר נוצרה. הוא אינו משפיע על מעמדו של הצד השלישי. הצד השלישי, המתווך, אינו נפגע מן הביטול. מדוע תפגע זכותו? הרי "כל עוד החוזה לא בוטל בשל הפרתו, הרי הוא עומד בתוקפו. ביטול החוזה משמעותו שחרור הצדדים מחובתם לבצע חיוביהם בעתיד, אך אין פירושו עקירת החוזה מהמציאות המשפטית שבין הצדדים" (השופט ברק בע"א 741/79 כלנית השרון נ' הורביץ, פ"ד לה (3)533). המציאות המשפטית הזו היא המצמיחה את זכותו של המתווך. 35. סכומה של נקודה זו: ביטול העסקה בין סלע לבין הנתבעים אינו משפיע על זכאות התובע לקבל עמלה. ואולם העמלה מוגבלת לאותו סכום אשר ניטל בפועל. יתר הסכומים לא הוצאו לא הפועל. אין בידי לקבל את הטענה לפיה דמי התיווך אינם מגיעים למתווך הואיל ולא הוביל להתקשרות בסוג העסקה עליה הוסכם מראש (סכומי הנתבעים, סע' 7). ראינו כי הצדדים הסכימו על תשלום דמי הלוואה גם במקרה של עסקת קניה. עם זאת, אין בידי לקבל את הטענה כי הבסיס לתשלום דמי התיווך הוא ההסכם עם סלע, להבדיל מאותו מקטע אשר יצא אל הפועל. התובע עצמו אומר בסכומיו כי ההסכם עם סלע "לא יצא אל הפועל בשלמותו" (סכומים, ס' 6). הואיל והתשלום הותלה בכך שהעסקה תצא אל הפועל, יש לתת משמעות להסכמה זו. זכותו של התובע נצמחת רק על אותו מקטע של ההלוואה או המכר אשר יצאו אל הפועל. 36. אגב, מסקנה זו יכולה להשליך אור על נסיבות כתיבת המסמך ת/ 4. כאמור באותו מסמך מציע התובע מסלולים שונים לתשלום. מסלול אחד נוגע לעסקת הלוואה, ואחר - לעסקת מכר. התובע עצמו עורך במסמך זה הפרדה בין סכומי כסף שהתקבלו לבין "מחיר הדירה". מדברים אלה עולה כי התובע ער לכך שבסיס זכאותו הוא סכומי הכסף שהתקבלו בפועל. על כן הוא מציב את דרישתו על 6,000 דולר בלבד. הוא אינו תובע עמלה על בסיס ההלוואה התיאורטי, אלא על מה שנשתלם בפועל, או על הנהוג בקשר למכירת דירה. ואולם הנתבעים טוענים עוד כי העסקה עם סלע יצאה אל הפועל, לאחר שההסכם ת/ 1 פקע וחלף מן העולם. טענה זו תידון עתה. תקופת תוקפו של הסכם התיווך 37. הנתבעת 2 העלתה בעדותה טענה נוספת. לפי דבריה הוגבלה תקופת תוקפו של הסכם התיווך למשך שבוע עד חודש (פרוטוקול, ע' 33 - 34). הנתבעת 2 ערה לכך שתניה כזו לא מצויה בהסכם. ואולם היא טוענת כי ההגיון של העסקה מחייב את הגבלת תקופת התיווך למשך הזמן האמור (ראו פרוטוקול, ע' 34; סכומי הנתבעים, ע' 5, ס' 3 ג'). טענה זו של הנתבעת היא חסרת יסוד. הטענה לא הועלתה על ידה עד לשלב העדות. אין לטענה זו זכר בבקשה לדחיה על הסף אשר הוגשה על ידה. הטענה אינה נזכרת גם בתצהיר שהוגש על ידה במקום עדות ראשית. היא עולה רק במהלך החקירה. אין התובעת יודעת להסביר מדוע הוראה כזו אינה מופיעה בהסכם התיווך. יתר על כן הטענה עומדת בניגוד להסכם. ראינו כי ההסכם הותלה ביציאת עסקת ההלוואה אל הפועל. ברור על כן, כי אילו תיווך התובע בעסקה כזו לאחר שההלוואה לא היתה נחוצה לנתבעים, לא היו מגיעים לו דמי תיווך. הוראה זו של ההסכם נתנה מענה מספיק לרלוונטיות הנדרשת מפעולות התיווך. אין כל יסוד לטענה כי מעבר לכך הוגבל ההסכם לתוקפה קצובה. גם דברי הנתבע 1 אשר הסכים כי אם "סלע לא היה מבטל את ההסכם היה מגיע כסף לתובע" ( ראו לעיל בסעיף 16), מלמדים כי לנתבעים אין טענה של ממש בכל הנוגע לתקופת התוקף של הסכם התיווך. אין זאת, אלא שגם טענה זו הועלתה על ידי הנתבעת 2 מתוך כך "שלמרות שחתמתי, הייתי מתווכחת שוב, כי לא היה לי כסף" (פרוטוקול, ע' 33, ש' 17; סכומי התובע, ס' 12 ו). הצדדים להסכם התיווך 38. הנתבעים טענו כי על הסכם התיווך חתם הנתבע 1 לבדו. על כן הם טענו כי לא ניתן להחיב את הנתבע 3 ואת הנתבעת 2. למעשה, טענת נתבעים אלה היתה גורפת עוד יותר. הם טענות כי "הנתבעים אינם יודעים מהו עיסקו של התובע ולא היה להם כל קשר בכל צורה שהיא עם התובע". במקרה הטוב, מלמד ניסוח זה עד כמה הזכרון יכול להיות איבר רשלני וחנפן המשרת את בעליו. מן העדיות עולה כי גם הנתבעת 2 היא זו שעמדה בקשר עם התובע, וגם הנתבע 3 היה בקשר מסוים עמו. הנתבעת 2 היתה הרוח החיה בהתקשרות עם התובע. היא היתה השחקנית הראשית. למעשה מתארים עצמם הנתבעים 1 ו3- כבובות שטולטלו לפה ולשם על פי רצונה של הנתבעת 2. אין הנתבעים 1 ו3- נוקפים אצבע אלא אם כן הנתבעת 2 מאשרת זאת, לפחות ברמיזת עין. כך, למשל אומר הנתבע 1 כי חתימתו על ההסכם ת/ 1 נעשתה לפי הנחית אשתו. הוא מסביר (פרוטוקול, ע' 24): לאחר שאשתי אמרה לי שהיא סגרה איתו בטלפון, [ש] הוא יבוא אלי עם טופס למפעל שלנו… הוא הגיע. הוא הציג לי את הטופס. הרמתי טלפון לאשתי והקראתי לה את המסמך." גם הנתבע 3 עומד על חלקה המרכזי של הנתבעת 2 בפרשה. הוא מציין כי הוא הסיע את אמו לבית התובע, בקשר להלוואה אחרת שהתובע הסדיר לנתבעת 2 (ראו פרוטוקול, ע' 18). מכאן שגם הנתבע 3 וגם הנתבעת 2 הכירו את התובע. זאת ועוד, הנתבעת 2 היא אשר הגיעה לכלל הסכמה עם התובע והורתה, בהתאם לכך, לנתבע 1 לחתום על הסכם התיווך ת/ 1. 39. ההסכם ת/ 1 קובע כי חבות הנתבע 1 אינה מוגבלת אליו בלבד. כבר ראינו כי ההסכם קובע הנתבע 1 התקשר בשמו הוא או "בשם אחרים שיממשו את ההלוואה בסופו של דבר". על ההסכם עם סלע חתמו הנתבע 3 ואחיו. האם יש בכך כדי לשחרר את הנתבעים 3 ו2- מהחבות לפי מסמך זה? נראה כי התשובה לכך היא שלילית. הנתבע 1 התקשר בהסכם עם התובע בשם הנתבעת 2. גם ההתקשרות עם סלע נעשתה לפי הנחית הנתבעת 2. עד כדי כך שלטה הנתבעת 2 בכל מהלך העניינים שהנתבעים האחרים כלל לא טרחו לקרוא את ההסכם עם סלע. אומר הנתבע 1 (פרוטוקול, ע' 26): שאלת בימ"ש:… אתה לא זוכר את תוכן ההסכם [עם סלע]? ת. זו היתה ירושה שאשתי קבלה והשארתי לה להחליט מה שהיא רוצה. 40. והנתבע 3 מעיד באותה דרך. למרות שהוא חתום על ההסכם עם סלע (ת/ 5), ואילו הנתבעת 2 לא חתומה עליו בשמה שלה, הוא לא טורח לקרוא את ההסכם. הוא אומר (פרוטוקול, ע' 20, שורה 18): כל ההסכם הזה נעשה עם אמא שלי. היא סכמה את הענינים, אמרה לי לחתום וחתמתי. לא קראתי את ההסכם. אני לא יודע ממה כתוב בהסכם 41. על כן אין להתפלא על כך שעל הסכמי הביטול של העסקה עם סלע והשבת סכומי הכסף (ת/ 7 ; ת/ 8) חתומים כל הנתבעים. כל הנתבעים התחייבו כלפי סלע להשבת סכומי הכסף שהתקבלו בקשר להסכם ת/ 5, גם אם נתבעים אלה לא חתמו על ת/ 5. מתברר כי גם פעולה זו נעשתה לפי הנחית הנתבעת 2. אומר הנתבע 3 (פרוטוקול, ע' 22, שורה 19): ש. אם לא קבלת כסף, אז למה הסכמת לחתום על החזרת הכסף [לסלע]? ת. משום שהכסף שהתקבל לא הלך להימורים או לקשקושים. אני ידעתי לאן הוא הלך, הוא הלך לבנק המזרחי. הכל אמא שלי טפלה, כשהיה צריך לחתום על ההסכם היא אמרה לנו לחתום. 42. על רקע דברים אלה ברור כי הנתבעים 1 עד 3 משולים לאצבעות של כף יד אחת. בכל הנוגע לחתימת ההסכם עם סלע ועם התובע הם פעלו ללא ייחוד או זיהוי נפרד. הנתבע 1 חותם על ההסכם עם התובע, לאחר קבלת הנחיה מהנתבעת 2, והוא חותם "בשמי ו/ או בשם אחרים" (ראו ת/ 1). אחרים אלה הם הנתבעים האחרים. הנתבע 3 חותם על ההסכם עם סלע (ת/ 5), מבלי לקרוא אותו כלל, לפי הנחית הנתבעת 2. כל הנתבעים חתומים על הסכם הביטול של העסקה עם סלע. כולם פועלים איפא במסגרת אחת. הפועל היוצא מכל זה הוא שהנתבע 1 חתם על ההסכם עם התובע גם בשם הנתבעים האחרים. כל הנתבעים פעלו על פי הנחית הנתבעת 2 והיא פעלה בשמם. "את הכל אני עשיתי ורק אני" אומרת הנתבעת 2 (פרוטוקול, ע' 32, שורה 21, כן ראו ע' 30). משעה שהורתה לנתבע 1 לחתום על ההסכם תפסה חתימתו את כלל הנתבעים בקשר לרכוש נשוא הליך זה. הנתבע 1 מחויב על פי חתימתו. הנתבעת 2, הואיל ועמדה מאחורי הנתבע 1 והנתבע 3 מכוח היותו בעל הזיקה הרכושית לעסקה נשוא הליך זה וחתימתו על ההסכם עם סלע. כל אלה הם אותם "אחרים" בשמם פעל הנתבע 1, ואליהם מפנה הסכם התיווך ת/ 1. סוף היום 43. ההסכם ת/ 1 הוא הסכם מחייב. הוא חל גם על העסקה עם סלע. תחולתו על עסקה זו נובעת מלשונו של המסמך המחייב את הנתבעים בתשלום עמלה גם על הסדרת עסקת "קניה". תחולתו נסמכת גם על כך שהעסקה עם סלע, למראית עין, היתה עסקת הלוואה. מראית עין זו, תופסת את הנתבעים ביחס לתובע. ההסכם ת/ 1 מחייב את הנתבעים בתשלום עמלה של 5 אחוזים. הוא מוגבל לאותו חלק מן ההלוואה אשר יצא אל הפועל. הנתבעים קבלו מן התובעים סכום של 96,000 דולר (ראו סעיף 34 לעיל). התובע זכאי לעמלתו מתוך סכום זה. חישוב על בסיס זה מעמיד את גובה החוב על סכום השווה ל4,800- דולר של ארצות הברית. אשר על כן אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע, ביחד ולחוד, סכום בשקלים השווה ל4,800- דולר של ארצות הברית. הסכום יומר לשקלים על פי השער היציג ביום 1.8.91, הוא מועד התשלום השלישי של סלע. החל מאותו מועד ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד ליום תשלומו המלא בפועל. כן יתווסף לסכום תשלום מע"מ כדין, כמתחייב מההסכם ת/ 1. הסכומים ישתלמו בתוך 35 יום מהיום, ובאותו מועד ישלמו הנתבעים גם הוצאות הליך זה בסכום של 2750 ש"ח. חוזהדמי תיווךתיווךשאלות משפטיותהסכם מכר