התנגדות לתיקון צו רישום בית משותף 1. ערעור על החלטת הממונה על המרשם, עו"ד עליזה קן (להלן: "הממונה"), אשר דחתה ערעור על החלטה בהתנגדות המערער לתיקון צו רישום בית משותף במקרקעין הידועים כחלקה 20 בגוש 7016. 2. ואלה העובדות הדרושות לענין: המדובר בבית משותף , הרשום בפנקס הבתים המשותפים. בטרם תוקן הצו, מנה הבית 16 דירות, הדירה בחלקת משנה 3, הינה בבעלות המערער ואמו. המשיבה הגישה בקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף על ידי הוספת רישום של דירות חדשות, שנבנו על ידה על גג הבית. המשיבה נדרשה להחתים על הסכמה את כל בעלי היחידות הרשומות בלשכת רישום המקרקעין, וכן הסכמתם של אלה שנרשמה הערת אזהרה לזכותם. מרבית בעלי הדירות נתנו הסכמתם, אולם שלושה מבעלי היחידות, אחד מהם המערער, סירבו לכך. לאור הסירוב, הגישה המשיבה בקשה למפקחת על רישום מקרקעין, לאשר משלוח הודעות לבעלי היחידות, שסירבו לחתום. המפקחת החליטה, כי יש לזמן את הצדדים לדיון, ולקיים דיון בהתנגדות, כקבוע בסעיף 145 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"). הדיון התקיים בפני המפקחת הבכירה על רישום המקרקעין, גב' א. יעקב. לאחר דיון בהתנגדויות, דחתה המפקחת את ההתנגדות מן הטעם, כי למשיבה קיימת זכות המעוגנת בתקנון המוסכם לבניית הדירות הנוספות, וכפועל יוצא מכך לתיקון צו רישום הבית המשותף, בלא צורך בקבלת הסכמות בעלי הדירות, וכי התיקון המבוקש תואם את הוראות התקנות המסוכם והדין. על החלטה זו הוגש הערר בפני הממונה. 3. המערער טען בפני הממונה, כי בבניה יש משום פגיעה ברכוש המשותף של הבנין; הבניה נעשתה ללא קבלת הסכמת כל הדיירים ובניגוד לאמור בסעיף 62(א) לחוק המקרקעין; הצמדת חלק מהרכוש המשותף לדירות שבנתה המשיבה מחייבת קבלת הסכמת כל בעלי הדירות והיא נעשתה בניגוד להסכמת המערער; על פי התקנון המוסכם נאסר שינוי החלקים ברכוש המשותף; לא ניתן משקל לזכות הקנין של המערער ברכוש המשותף; החלטת המפקחת באספקלריה של הנזק או ההטבה שצמחה מכך למערער איננה כדין. המשיבה טענה, כי על פי תקנון הבית המשותף, שנרשם כדין, כל זכויות הבניה הקיימות בנכס, צמודות לחלקת משנה 10, ובעליה זכאי לבנות ולנצל את זכויות הבניה הנ"ל, ללא צורך בהסכמת בעלי היחידות האחרים; כתוצאה מהשינויים שנעשו במבנה בעקבות הבניה החדשה של המשיבה, לרבות ברכוש המשותף, גדל סך כל שטחי הרכוש המשותף בבית; לפי חוות דעת של השמאי ירון ספקטור, הבניה והתיקון משפרים לאין ערוך את מצבם של כל בעלי הזכויות בבית המשותף ואינם מרעים את מצבם או פוגעים בזכויותיהם; פעולותיה של המשיבה נעשו על חשבונה בלבד לרווחת בעלי היחידות בעת הבניה; הגישה ליחידה של המערער אינה מהרכוש המשותף אלא ישירות מהרחוב; המערער לא ישא כלל בתשלומי ועד הבית, גם לא עבור חדר האשפה החדש והמערכות השונות שהוסדרו על ידי המשיבה; בפועל, לא נמכרו כל שטחים שהם ברכוש המשותף אלא הוחלפו; אין כל פגיעה בבעלי שאר הדירות בבית, והרכוש המשותף גדל וערך הדירות עלה. בהחלטתה, קבעה הממונה, כי אין מקום להתערב בהחלטת המפקחת, יחד עם זאת, כדי להסר ספק, בחנה הממונה את טענות המערער, אף לגופן, כפי שיובהר להלן. 4. המפקחת התייחסה לתקנון המוסכם של הבית מיום 12.4.84, בו נקבע בסעיפים 2 ו-3, כי לבעלי חלקת משנה 20/10, או הבאים מכוחם (המשיבה - ש.ב.), זכות להוסיף בניה על השטחים הצמודים לדירותיהם, לכל מטרה שהיא, כמו גם על שטח הגג, וכל בניה כזאת תהיה צמודה לדירותיהם. כמו כן, תהיינה להם זכויות לנצל מדי פעם את זכויות הבניה - הכל כאמור בהוראות סעיפים אלה. עוד הפנתה הממונה לאמור בסעיפים 5 ו-6 לתקנון המוסכם, שם נקבע כדלקמן: "5.א. הבעלים הרשומים של הדירה חלקת משנה 20/10, ישתמשו בזכויות כפי שהן מפורטות בסעיף 2 ו-3 לעיל, ויהיו רשאים לבקש, להוסיף, ולבקש תיקון הצו לרישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, ע"י רישום היחידות שתווספנה על השטח המוצמד לדירתם, או היחידות אשר תבואנה במקום דירותיהם הקיימות, כולל השטח הצמוד להן, וכן לבקש... הצמדות בשל המבנים, הדירות, היחידות, שתווספנה על השטח המוצמד לדירתם או שתיבנינה במקום הדירות הקיימות, וכן לבקש ביטול הצמדות ו/או שינוי הצמדות ו/או רישום הצמדות חדשות, הכל כפי שייראה לבעלי הדירה חלקת משנה 20/10. ב. בעלי הדירה חלקת משנה 20/10 ישנו ויקבעו את החלקים ברכוש המשותף למבנים ולדירות שייווספו, ו/או למבנים ולדירות שיבנו במקום היחידות הקיימות, לרבות ההצמדות, וכן ליחידת משנה 20/10 וליחידות האחרות בבית המשותף על פי הוראות סעיף 57 לחוק. 6. מוצהר בזה שבעלי הדירה חלקת משנה 20/10, לא יזדקקו להסכמת יתר בעלי הדירות בבית המשותף, לצורך הגשת בקשה לתיקון צו, ויהיו מוסמכים לחתום על הבקשה כנ"ל, לרבות בקשה לתיקון תקנון מוסכם, וכל מסמך אחר שיהיה נחוץ לצורך ביצוע תיקון הצו, וזאת כל אימת שימצאו לנכון שיש צורך לפנות בבקשה כזו. חתימת בעלי הדירות או בעלי זכויות בתקנון... מהווה הסכמה הניתנת ע"י כל בעלי הדירות ו/או כל בעלי הזכויות בבית המשותף, לפעול כאמור בסעיף זה, וחתימתם של בעלי הדירות ו/או בעלי הזכויות על הבקשה, תיקון תקנון מוסכם וכל יתר המסמכים הדרושים לצורך ביצוע תיקון הצו תחייב את יתר בעלי הדירות ו/או בעלי הזכויות בבית המשותף, כאילו הם בעצמם חתמו על כל המסמכים הנ"ל". 5. הממונה קבעה, כי השינויים, אותם רוצים לעגן בצו הרישום המתוקן, הינם הוספת דירות חדשות; בניית רחבת כניסה, לובי, חדר מדרגות רחב ידיים, מעלית וחדר אשפה במקום שלושה חדרי מדרגות קטנים וחצר פנימית; החלפת שטחים בין חלקת משנה 5 לבין חדר מדרגות מזרחי. 6. הממונה קבעה, כי למשיבה זכות מעוגנת בתקנון המוסכם לבניית הדירות, וכן לתיקון צו הבית המשותף כפועל יוצא מכך, בלא צורך בקבלת הסכמות משאר דיירי הבית ולהלן התייחסה לשאלה האם רשאית המשיבה לפעול לתיקון הצו באשר לשינויים הספציפיים הנוספים שבוצעו בבית ללא הסכמת המערער. הממונה הפנתה להוראות סעיף 62(א) לחוק המקרקעין, הקובע: "(א) בעלי הדירות רשאים לערוך תקנון ולשנות את הוראותיו ברוב של בעלי הדירות ששני שלישים של הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם, אולם אין לקבוע או לשנות בתקנון זכויות של בעלי דירות או להטיל עליהם חובות או תשלומים מסוג או בשיעור שלא פורשו בחוק זה אלא בהסכמתם, ואין לקבוע הצמדה של חלק מסויים מהרכוש המשותף לדירה פלונית אלא בהסכמת כל בעלי הדירות". כמו כן, התייחסה הממונה לדברי כב' השופט חשין (כתוארו דאז), ברע"א 7112/93 צודלר בתיה ו-18 אח' נ. שרה יוסף, כי הבית המשותף יש בו יסודות מעבר לדיני הקניין, הכוללים, בין השאר, את תקנון הבית המשותף, אסיפת הדיירים, הגבלות ספציפיות, קנייניות, החלות על בעלי הדירות בבית ועוד. מכאן, שהרוכש דירה בבית משותף רואים אותו כמסכים מראש לוותר על חלק מהאוטונומיה הקניינית הקנויה לו, כמו היקנה חלק מזכויותיו למסגרת השיתופית המתמשכת והקבועה. 7. הממונה התייחסה אל תשריט הבית המשותף המקורי, ממנו עולה, כי הגישה לחצר הפנימית היתה ממילא נתונה לחלקת משנה 12 בבית בלבד, וקבעה, כי למערער אין זכויות בחלקת משנה זו, ועל כן לא נפלה כל פגיעה בזכויותיו. לפי התשריט המתוקן, רחבה פתוחה, הדומה במהותה לשטח החצר הפנימית שהיתה, מצויה כיום בחזית הכניסה למדרגות, ומהווה רכוש משותף. הרחבה נגישה ליחידת המערער באותה מידה שהיתה לו נגישות לחצר הפנימית, ועל כן התיקון בהקשר זה אינו פוגע בזכויות המערער. 8. על פי התשריט, שלושה חדרי מדרגות קטנים רוכזו לחדר מדרגות אחד, הגדול בשטחו משלושתם יחדיו. חדר מדרגות מערבי משמש כחדר אשפה והינו חלק מהרכוש המשותף; חלל הפטיו בתוספת חדר המדרגות הפנימי נסגרו לצרכי לובי מעלית ונותרו כרכוש משותף בבית. המפקחת התייחסה גם לעדותו של אבנר טפר, אשר העיד, ועדותו לא נסתרה, כי יתן למערער מפתח לגג אם המערער יבקש להתקין מתקנים עליו. למערער ניתן מפתח לחדר אשפה, כמו לשאר הדיירים, חדר האשפה נעול לצרכי שמירת הנקיון. חדר המדרגות הראשי סגור במפתח, ובכל עת יכול המערער לקבל מפתח, אך טרם המערער ביקש זאת. הממונה הדגישה, כי הגישה ליחידות קומות הקרקע, ובכלל זאת של המערער, היתה ונשארה מהרחוב ולא דרך חדר המדרגות. לאור כל אלה, ריכוז חדרי המדרגות לכלל חדר מדרגות מרכזי, אינו משנה דבר מבחינת המערער והיחידה שלו, ובוודאי שאינו פוגע בזכויותיו. על כן, תיקון הרישום באופן המשקף שינויים אלה, ניתן להעשות על פי ההסכמות הקיימות ואינו טעון הסכמת העורר דווקא. 9. הממונה קבעה, כי השוואת התשריטים מעלה, שהוספת הבניה הגדילה באופן ניכר את שטחי הרכוש המשותף, וכי חלקו של המערער ברכוש המשותף לא קטנה. על פי התקנון המתוקן, יופטרו המערער ושאר בעלי הדירות שבקומת הקרקע מתשלום בגין תחזוקת הרכוש המשותף, וגם מטעם זה לא מצאה הממונה כי נפגעו זכויות העורר. 10. באשר לשינוי של "הצרחה" של דירה ברכוש משותף בבית, לפיו שונה מיקומה של חנות מס' 5, על ידי הסבת חדר המדרגות המזרחי לחנות מס' 5, קבעה הממונה, כי כתוצאה מכך, שטח החנות הפך לרכוש משותף מצד אחד ורכוש משותף הפך לחנות. שינוי זה, כשלעצמו, אינו גורע ואינו מוסיף לשווי שאר החנויות, ועל כן אין בשינוי מיקומה של חנות זו כל השפעה על המערער או על חלקת המשנה שבבעלותו. 11. הממונה התייחסה לחוות דעתו של השמאי ירון ספקטור, ממנה עולה, כי הגדלת חדר המדרגות הדרומי והמרכזי על ידי חילופין השטחים, יש בה תוספת של כ-2.1 מ' לרכוש המשותף בבית. הממונה לא מצאה כל פגיעה בזכות הקנין ובאינטרס לגיטימי כלשהו של המערער, או כי חילופי השטחים מהווה פגיעה בקניינו, והוא רשאי בשל כך למנוע את תיקון הצו. 12. הממונה אף קבעה, כי ספק רב אם פעולות המערער אינן נגועות בחוסר תום לב בזכויות הקניין שלו, בהסתמך על האמור בע.א. 6339/97 רוקר נ. סלומון פד"י נ"ה(1) 199, וזאת משום שזכות בבית המשותף משלבת בתוכה יסודות ייחודיים ויסודות שיתופיים. לאור הילכות הפסיקה, החלטה שנתקבלה בעניין ניהול ושימוש ברכוש המשותף, יש לבחנה לאור סבירותה בנסיבות הענין, ויש לראותה תקפה גם אם אינה נראית לבעל דירה מסויימת, גם אם לא ניתן הסכמתו לכך במפורש. 13. הממונה סיכמה וקבעה, כי בנסיבות המיוחדות של המקרה הבניה שנעשתה בבית והשינויים שנעשו ברכוש המשותף, לא גרמו לכל פגיעה או ירידת ערך לדירת המערער ולזכויותיו, ויש יסוד למסקנה כי הבית הושבח בשל הפעולות שנעשו. עיון בתצלומי הבית במצבו, עובר לביצוע תוספת הדירות החדשות, לעומת מצבו דהיום מבהיר, כי במקום מבנה ישן מוזנח, קיים מבנה מטופח. מכל העולה, בוצעו שיפורים ברכוש המשותף בבית, ואין בטענות המערער כדי למנוע את תיקון צו רישום הבית המשותף. 14. בערעור שבפני שב והעלה המערער את כל הטענות שהעלה בפני הממונה, אותן דחתה הממונה בפסק דין מפורט ומנומק כדבעי, המתייחס לכל טענותיו של המערער והמתבסס על חומר הראיות, בחינתן והסתמכות על הוראות החוק והפסיקה. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים מצאתי, כי דין הערעור להידחות. 15. אין מקום לדחות את הממצאים העובדתיים שנקבעו בהחלטת הממונה, אשר היו מבוססים על חומר הראיות שבא בפניה, תוך התייחסות אליו וניתוחו; הממצאים שנקבעו בהחלטה תומכים במסקנה המשפטית אליה הגיעה, ואין למצוא בהחלטתה כל טעות שבחוק. לפיכך ומכח הוראת תקנה 460(ב) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, אני עושה את נימוקי החלטתה של הממונה כנימוקי פסק דין זה. 16. למעלה מן הצורך אך יוסף וייאמר, כי המערער לא טרח לבקש את עיכוב ביצוע החלטתה של הממונה. רישום התיקון לצו הבית המשותף הושלם והזכויות במרבית הדירות בבית המשותף, נרשמו על שם בעליהן, בהסתמך על רישום זה. לפיכך, המדובר ב"מעשה עשוי" וגם משום כך דין הערעור להידחות. 17. אשר על כן, אני דוחה את הערעור ומחייבת את המערער בתשלום הוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 10,000 ₪ בצירוף מע"מ כחוק ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל. רישום בית משותףערעורצוויםבתים משותפים