אי דיווח על עסקת מקרקעין למס שבח 1. התובעת הינה חברה העוסקת בעבודות עפר. הנתבעת 1 הינה חברה שעסקה בקניה ומכירה של מקרקעין; הנתבעים 2-3 הם בעלי מניות ומנהלים בנתבעת 1. הנתבע 4 שימש כעורך דינה של נתבעת 1. נתבע 5 הינו איש עסקים שרכש קרקע מהנתבעת 1. התביעה נגד נתבע 5 נמחקה בשלב הסיכומים. 2. בתאריך 21.2.94 רכשה נתבעת 1 מיורשי המנוח חביב יעקוב מכלוף חלקת קרקע הנמצאת באלקצייר מאדמות בית ג'אלא לשעבר, בקרבת שכונת גילה בירושלים, בשטח של כ- 30,000 מ"ר, הרשומה בפנקסי מס רכוש כחלקה 249 בגוש שומה מספר 2 בית ג'אלא (להלן - הנכס). הנכס לא היה רשום מעולם בפנקסי לשכת רישום המקרקעין (ת/18), ואין חולק כי יש לרשמו "רישום ראשון" (פרק ט' סימן ג' לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969). בתאריך 21.7.96 מכרה הנתבעת 1 (בשם "אברהם ברזני בע"מ") לתובעת שטח של 18,711 מ"ר המהווים מחצית הנכס ששטחו 37,422 מ"ר (ת/17). סכום התמורה נקבע לסך 467,775$ בתוספת מע"מ. התובעת שילמה לנתבעת 1 סך 1,478,775 ₪ ב-17 תשלומים. התובעת טוענת כי הסכום מהווה מלוא התמורה ואילו הנתבעת טוענת כי הסכום מסתכם ב- 439,454$ בלבד (ראה הודעת הנתבעים לתיק בית-המשפט מיום 24.6.01 והסכמת הצדדים מיום 10.09.01 בפרוטוקול). 3. התובעת עותרת לביטול ההסכם ולהשבת מלוא הסכומים ששילמה בצירוף ריבית מיוחדת. ואלה עיקרי טענותיה: א. הנתבעת 1, באמצעות הנתבעים 2 ו-3, רימתה את התובעת והטעתה אותה במהלך ההוצאה לפועל של הסכם המכר, ולפיכך יש להרים המסך ולהטיל אחריות אישית גם על הנתבעים 2 ו-3; ב. הנתבעים הציגו בשלב מאוחר מפה לצרכי רישום שאינה תואמת כלל תשריט הנכס שצורף להסכם, וההבדל הינו 40%-50%; ג. שטח חלקה 249 בגוש שומה 2 בבית ג'אלא הינו כ- 3999 מ"ר בלבד (ולא 37,422 מ"ר), ומיקומו כ-1500 מטר מהמקום שהוצג על-ידי הנתבע 2, והדבר עולה מבקשות לרישום ראשון שהוגשו על-ידי עורכי דין אחרים למפקח על רישום מקרקעין בירושלים, וממסמכי המאליה - מס רכוש - בהם רשום ששטח החלקה הינו 3 דונם בלבד; ד. הנתבעים הציגו מצג כוזב כאילו ניתן לבצע רישום ראשון של הנכס, אך הדבר בלתי אפשרי בשל פגמים בשרשרת יפויי הכוח ובזיהוי היורשים; ה. העסקה הראשונה בין יורשי חביב יעקוב מכלוף לבין הנתבעת 1 (להלן - עסקת היסוד), לא דווחה למס שבח ולא שולמו מסים וזאת בניגוד להוראות הדין. לפיכך, אין תוקף לעסקה; ו. נתבע 4 התרשל במילוי תפקידו כאחראי לביצוע הרישום הראשון של הנכס ויצר מצג שווא כאילו המסמכים שברשותו מספיקים לרישום ראשון. 4. הנתבעים 1-3 טוענים הטענות הבאות: א. התביעה נגד נתבעים 2 ו-3 הינה סתמית וקנטרנית ואין עילה להרמת המסך; ב. התובעת עצמה הפרה החוזה, לא שילמה כל חיוביה הכספיים שרק אז קמה לה זכות לדרוש רישום הנכס על שמה; ג. התובעת ידעה היטב כי מדובר בעסקה עם סיכונים כמו בכל עסקת מקרקעין שאינם רשומים, וכי הליכי הרישום עשויים להימשך שנים לא מעטות; ד. יש לדחות טענת התרמית מכל וכל, התובעת היתה מיוצגת, בדקה היטב את כל הנתונים טרם חתימת החוזה, וכל המסמכים והפרטים נחשפו בפניה. 5. הנתבע 4 טוען כי אינו חב חובת זהירות כלפי התובעת, לא ייצג אותה כלל, התובעת היתה מיוצגת על-ידי עו"ד גדרון מטעמה. עוד טען כי לא עשה מצג כלשהו לצדדים, בזמנו בדק את המסמכים והגיע למסקנה נכונה כי ניתן על פיהם לבצע רישום ראשון, אך לא נדרש כלל לבצעו, והדבר לא סוכם ולא הוסכם בינו לבין הנתבעת 1. 6. הנתבעים 1-3 שלחו הודעה לצד שלישי נגד הנתבע 4, עו"ד איתן גבע, בטענה כי התרשל בטיפול בנושאים המשפטיים של העסקה ולפיכך הוא נדרש לשפותם, אם יחוייבו. הצד השלישי טוען שכלל לא התחייב לבצע רישום ראשון, ומכל מקום הנתבעים 1-3 היו צריכים לדאוג ראשית כל לרישום הזכויות על שמם ורק אז ניתן לרשום הנכס על שם התובעים. 7. הדיון בתיק זה עוכב עד יוני 2001 על מנת שהצדדים יסיימו הליך אחר ביניהם בבית משפט השלום בירושלים בענין תשלום התמורה הכספית. ממצאים עובדתיים 8. בתאריך 21.2.1994 רכשה הנתבעת מקרקעין מיורשי חביב יעקוב מחלוף. בהסכם ת/18 צויין כי שטח המקרקעין הינו כ- 30000 מ"ר. בסעיף 2(א) צויין כי להסכם צורפה תוכנית כנספח ג'. אלא שנספח זה לא הוגש כראיה. היורשים-המוכרים יוצגו על-ידי חנא אנטון חנדל שחתם בשמם על ההסכם על-פי יפוי כוח. הנתבעת רכשה מאותם רוכשים שטחי קרקע אחרים ובהם חלקה בשטח 27,750 מ"ר בחרבת ח'מיס חלקה 2880 בגוש שומא 2 בית ג'אלא. הנתבע 4, עו"ד גבע, ייצג הנתבעת 1 בעסקאות אלה. 9. בתאריך 21.7.96 מכרה הנתבעת 1 לתובעת 18711 מ"ר מאותם מקרקעין (הנכס), ובהסכם צויין, כאמור, כי שטחו הכולל הינו 37422 מ"ר על-פי תשריט שצורף, ובתשריט רשום שטח זה (ת/17, ת/20). התובעת יוצגה על-ידי עו"ד גדרון והנתבעת יוצגה על-ידי עו"ד גבע. בשנים 1997-1998 החלה הנתבעת 1 למכור חלקים קטנים ("פרוסות") מהנכס, ויוצגה בענין זה על-ידי עו"ד עובדיה גבאי. בוצעו 4 עסקאות של חצי דונם כל אחת. לאחר מספר שנים, עסקאות ה"פרוסות" הללו בוטלו כיוון שלא היה ניתן לבצע רישום זכויות (ראה עדות עו"ד גבאי בעמודים 36-40, 44 וכן נ/5 - יב). בתאריך 30.6.98 מכרה הנתבעת 1 לשמואל לוי (נתבע 5) 12 יחידות של חצי דונם כל אחת מהנכס (נ/9א, עמוד 161 לפרוטוקול). להבטחת הרכישה של לוי נרשם שעבוד על הנכס כולו (ראה נ/10, נ/11, עמוד 162 לפרוטוקול). ההסכם בין לוי לנתבעת בוטל ביום 4.7.2000, כיון שלא בוצע רישום זכויות. עו"ד גבע לא היה מעורב בעסקאות "פרוסות" אלה, אם כי פרקליטי הרוכשים נועצו בו. 10. בתאריך 30.10.1996 מכרה הנתבעת 1 לחברה בשם מאג'יס גילה בע"מ חלקת קרקע נוספת שרכשה מהיורשים בגוש שומה 2 חלקה 2880 (נ/5י'). העסקה בוטלה כיוון שלא בוצע רישום הקרקע (תצהיר ברזני סעיף 11(א)). עו"ד גבע היה מעורב בעסקאות אלה (ראה נ/5 ז'). 11. דיווחים למס שבח: הסכמי מכר מקרקעין מחוייבים בדיווח למס שבח. על-פי תעודת עובד ציבור (ת/3) של רכז חוליית מס שבח מר יוסף אברהם ועל פי עדותו, העסקאות דווחו באיחור והן מחוייבות במיסים בסכומים נכבדים: (א) עסקת היסוד בין היורשים לנתבעת 1 דווחה ביום 6.1.2002, קרי כ-8 שנים לאחר כריתתה, והוטלו עליה מיסים וקנסות בסכומים הבאים שטרם שולמו: מס שבח, לרבות קנסות - 5,798,550 ₪, מס רכישה 579,811 ₪. על-פי סעיף 10 להסכם עסקת היסוד (ת/18), על הנתבעת כקונה לשלם מסים אלה, ולא על היורשים-המוכרים, כמקובל. על-פי סעיף 11(ב) להסכם בין התובעת לנתבעת (ת/17), על התובעת לשאת במחצית הוצאות מס שבח ומס רכישה של עסקת היסוד; (ב) העיסקה נשוא תיק זה דווחה למס שבח ביום 13.8.1998, קרי כשנתיים לאחר כריתתה, והוטלו עליה מסים כדלקמן: מס שבח 1,481,188 ₪, יתרת חוב במס רכוש 7,635,019 ₪ (עד 1999). התובעת שילמה חלקה במס רכוש ממועד רכישתה עד 1999, וביקשה להקפיא תשלום מס רכישה. על-פי סעיף 11(א) להסכם (ת/17), הנתבעת 1 תישא בתשלום למס שבח בגין עסקה זו ואילו התובעת במס רכישה, כמקובל; (ג) בתאריך 25.12.2001 פנו הנתבעים 1-3 באמצעות עו"ד גדעון ברמץ למשרדי מס שבח וביקשו להקפיא המיסים החלים על עסקאות המקרקעין שהוזכרו לעיל, בטענה כי העסקאות בטלות או ברות ביטול (ראה ת/3 נספח 5, 6). בבקשה זו טרם ניתנה החלטה. 12. הפעולות שנעשו לרישום: לשם ביצוע רישום זכויות על הנכס יש לבצע רישום ראשון. על-פי בקשת נתבע 2 בוצעה מדידה בשטח בתאריך 25.12.98, הוכנה מפה שאושרה על-ידי מחלקת המדידות ביום 17.1.2000 (ת/2/ל). במפה זו אין ציון של מספר גוש או חלקה, שטח החלקה הינו 33312 מ"ר וצורת החלקה שונה מצורתה בתשריט ת/20 שצורף להסכם. עד היום הנתבעים לא פנו למפקח על המקרקעין בבקשה לרישום ראשון. 13. רישום ראשון על-ידי אחרים. בהסכמת הצדדים הוגשה תעודת עובד ציבור של המפקח על רישום מקרקעין, עו"ד פנחס לוי, מיום 27/5/2002, אליה צורפו העתקי מסמכים שהוגשו לו. מתעודת עובד הציבור עולה, כי בתאריך 20.3.97 התקבלה במשרדו בקשה לרישום ראשון של מקרקעין בגוש שומה 2 בבית ג'אלא, חלקה 249. הבקשה הוגשה על-ידי עו"ד ש' אפל מבני ברק. מספרי הגוש והחלקה הם אותם מספרים של הנכס נשוא ההליך שבפני. המפקח מצא ליקויים רבים במסמכים והחזירם מיד לעו"ד אפל. בתאריך 24.6.97 הוגשה בקשה מחודשת באמצעות עו"ד אהרון אסא מירושלים (בשם עו"ד אפל), ונפתח תיק רישום ראשון. לבקשה צורפו מסמכי ירושה וייפוי כוח של יורשי המנוח חביב יעקוב מכלוף, הוא המוריש של הנכס הנדון בפנינו. עו"ד אסא נדרש להציג מסמכים מקוריים ולהציג פיזית בפני המפקח את חנא חנדל שהינו מיופה הכוח של היורשים. הדברים לא נעשו והבקשה נגנזה. על-פי תצהיר של חנא חנדל מיום 5.5.97 בפני עו"ד אסא, שטח חלקה 249 בגוש שומה 2 בית ג'אלא במקום הקרוי קסיר, הינו 3 דונם. המפקח ציין כי ביחס לנכס הנדון לא הוגשה בקשה אחרת לרישום ראשון. עם זאת ציין, כי ביחס לחלקות נוספות (וביניהן חלקה 2880), הוגשה בקשה לרישום ראשון, שלא הבשילה. 14. אין חולק כי מסמך מס רכוש - המאליה - הינו מסמך מהותי לצורך רישום ראשון (עדות עו"ד גבע בעמוד 114). על-פי מסמכי המאליה שהוצגו בבית-המשפט ת/2י' - שטח הנכס - חלקה 249 בגוש שומה 2 בבית ג'אלא - הינו 3 דונם בלבד. מסמך זה הוגש גם למפקח על רישום מקרקעין. גודל השטח במאליה אינו מהווה ראיה חותכת, שכן אין חולק שבעלי מקרקעין דיווחו למס רכוש על שטח מוקטן כדי להימנע מתשלום מס (עדות עו"ד אסא עמודים 28-29). 15. עו"ד גבע טען כי החלקה בה טיפל עו"ד אסא ועליה נסובה תעודת עובד הציבור של המפקח פנחס לוי, הינה חלקה הנמצאת במקום (מוקע) אחר הקרוי "מוקע סלייב", ולא "מוקע אלקצייר" הוא מקום הנכס נשוא דיוננו. לצורך הליך זה איני צריך להכריע בסוגיה זו, בעיקר משום שהנתבעים לא הגישו בעצמם המסמכים עליהם הסתמכו לצורך הכוונה לבצע אי פעם רישום ראשון, ואעיר רק זאת: מספרי הגוש והחלקה זהים; שמות היורשים -המוכרים - זהים; מיופה הכוח - חנא חנדל - הוא אותו מיופה כוח, וכן במסמך המאליה עליו נסמך עו"ד אסא, נרשם שם המקום של החלקה - "מוקע אלקצייר". 16. בחודש נובמבר 1997 פנתה התובעת לנתבעים בכתב לבירור הפעולות שעשו לרישום הנכס. בפניה לנתבעת 1 כלולה התראה על הפרת הסכם (נ/6 א-א1). המכתבים לא נענו בכתב. בינואר 1998 הודיע הנתבע 4, עו"ד גבע, לב"כ התובעת כי הוא ממשיך לטפל בתיק (ת/1 יב). בחודש מאי 1998 פנה ב"כ התובעת לעו"ד גבע לבירור הפעולות שנעשו לשם רישום ונענה על-ידי מר גבע כדלקמן: "נתבקשתי על-ידי מר אברהם ברזני להשיב לך כל על מרשך להפנות את כל השאלות במישרין אליו" (נ/6, ג, ג1). בינתיים החלו מחלוקות כספיות בין התובעת לנתבעת 1, וביום 28/9/98 שלחה הנתבעת 1 מכתב לתובעת ובה הודעה על ביטול החוזה. ב"כ התובעת השיב כי התובעת עומדת על קיום ההסכם, אף שלטענתה הנתבעת היא שהפרה אותו (נ/5 - ח, ט). אין חולק כי ההסכם לא בוטל בשלב זה והצדדים המשיכו לראותו כתקף. בינואר 1999 פנה ב"כ התובעת לעו"ד גבע וביקש לדעת מצב רישום הנכס ונענה מיד כדלקמן: "אינני מטפל בנושא. נא לפנות למר ברזני במישרין" (נ/6 ד, ד1). בתאריכים 12.1.99, 25.4.99, 20.5.99, 2.6.99 (נ/6/ד2, ת/5), פנתה התובעת באמצעות בא-כוחה לנתבעים 1, 2 בדרישה לבצע רישום וכן התריעה על הפרת הסכם ונזקים שנגרמו לה. הפניות לא נענו. ביום 27.7.99 כתב ב"כ התובעת לנתבע 4 בענין ביצוע הרישום והטיפול בו, ונענה כי ענין הטיפול ברישום טרם סוכם (ראה ת/1 יב). בתאריך 2.9.99 פנה ב"כ התובע לנתבע 4 בדרישה, כי יפעל לביצוע הרישום על-פי יפוי הכוח שנמסר לו ולעו"ד גדרון (ב"כ הקודם של התובעת) גם בלא הסכמת הנתבעים. מכתב זה ומכתב נוסף מיום 19.10.99 לא נענו (ת/1 יב'). 17. בתאריך 24.10.99 הגישה הנתבעת 1 תביעה בסדר דין מקוצר כנגד התובעת בבית משפט השלום בירושלים. בכתב התביעה נטען כי על-פי חוזה המכר בין הצדדים היה על התובעת כאן לשלם 467,775$ + מע"מ ובסך הכל 547,297$. התובעת כאן שילמה רק 439,455$ ולפיכך נתבעת על ההפרש 107,842$ בצירוף ריבית 11% ובסך הכל 565,942 ₪. הבקשה למתן רשות להתגונן נדחתה. אין מחלוקת כי הסכומים ששולמו בפועל מהתובעת לנתבעת הם כנקוב בסעיף 2 לפסק דין זה. 18. בהסכם בין התובעת לבין הנתבעת (ת/17) קיימות מחד הצהרות המצביעות על מודעות של הצדדים לסיכונים בעסקה, ומאידך הוראות לביצוע הרישום. הנתבעת 1 - כמוכר - הצהירה כי הנכס לא היה רשום מעולם בפנקסי המקרקעין אלא רק במס רכוש וכי הבעלים הקודם התחייבו כלפיהם לפעול בשקידה וחריצות לגרום לרישום מוקדם ככל האפשר. התובעת - כקונה - הצהירה כי בדקה הנכס, מיקומו והזכויות בו (סעיפים 2-3). הנתבעת 1 התחייבה לפעול לרישום הנכס על שם התובעת לא יאוחר מ-90 יום מרישום הנכס על שמה שלה (סעיף 6). כמו כן הנתבעת 1 התחייבה לקיים התחייבויותיה בהסכם עסקת היסוד על מנת שלא תהיה עילה לביטולו או לדחיית הרישום. מהוראות ההסכם בין הצדדים עולה, כי לא נקבעו מועדים לביצוע הרישום ולפיכך יש לבצע הרישום בתוך זמן סביר בנסיבות הענין (סעיפים 25 ו-26 לחוק החוזים (חלק כללי)). עם זאת, יש לציין כי על-פי הוראות סעיף 5(ב) להסכם עסקת היסוד (ת/18) "הטיפול ברישום בשם המוריש [קרי הרישום הראשון] יהא על-ידי עו"ד שייקבע לכך על-ידי הקונה" [נתבעת 1]. עולה מכאן כי הנתבעת 1 נטלה את היוזמה והחובה לטפל ברישום הראשון, וחובה זו כלולה, הלכה למעשה, גם בחוזה בין הצדדים (ת/17). הפרות הנתבעת 1 וביטול החוזה 19. על סמך העובדות והנתונים שבפני, אין מנוס מהמסקנה כי הנתבעת 1 נהגה שלא בתום לב בקיום החוזה והטעתה את התובעת, נהגה בחוסר אכפתיות, וגרמה לה נזק, ובכך הפרה את החוזה שדינו להתבטל. להלן אפרט הטעמים למסקנה זו. 20. אי ביצוע פעולות לרישום ראשון: הנתבעת היתה אמורה לבצע פעולות בענין זה לאחר חתימת עסקת היסוד, ולמצער אחרי שמכרה מחצית הנכס לתובעת ביום 21.7.96. פעולה ראשונה ומחוייבת הינה הכנת תוכנית מדידה לצרכי רישום. אולם, במקום לשלוח מיד מודד לשטח, המתינה הנתבעת כשנתיים וחצי והמודד הכין תוכנית רק בשלהי 1998 (ת/2/ל). להשהיה ארוכה זאת לא ניתן הסבר מפי הנתבע 2, מר ברזני. דחיה ממושכת אינה מהווה התנהגות מקובלת ותמה בקיום חוזה, מה עוד שהנתבעת יודעת כי רישום ראשון הינו מלאכה לא פשוטה, והכנת מפה היא חיונית לתחילת תהליך הרישום. מלבד פעולה מאוחרת זו, לא עשתה הנתבעת דבר נוסף, לא דאגה למסמכים נוספים ואף לא טרחה לפנות למפקח על המקרקעין בבקשה לרישום ראשון. הדבר לא נעשה עד פרוץ הסכסוך שבפנינו, שלוש שנים מיום כריתת החוזה, ולמעשה לא בוצע עד היום, שבע שנים מאז כריתת החוזה. יש להדגיש, ביצוע הרישום הראשון צריך להיעשות על-פי עסקות היסוד בין יורשי מכלוף לבין הנתבעת, בלא קשר לתובעת ובמנותק מהעסקה עמה. הנתבעת היתה אמורה לפעול גם בענין זה ולא עשתה דבר, לפיכך מחדלה זה נמשך קרוב לעשר שנים. כפי שראינו לעיל, פניות חוזרות ונשנות של התובעת לנתבעת 1 בענין הפעולות לביצוע רישום לא נענו ומר ברזני אף לא אמר בעדותו כי דיווח לתובעת על פעולותיו בענין זה. הנתבעת 1 אף לא פנתה מצידה ליורשי מכלוף בדרישה לקבלת מסמכים נוספים, בדרישה או בטענה כי אינם מבצעים רישום או לא מסייעים לכך. הנתבעת 1 גם לא הציגה פניה או דרישה בכתב לעו"ד גבע, כי אינו פועל לביצוע הרישום. להיפך, ממסמכים שהוצגו והוזכר לעיל עולה, כי עו"ד גבע יידע את הנתבעת 1 כי ענין הרישום הראשון טרם סוכם עמו, אך לא באה תגובה של הנתבעת. מכל אלה עולה, כי הנתבעת 1 זנחה כמעט לחלוטין את נושא הרישום הראשון, רישום שהינו קריטי לזכויות הצדדים. זוהי התנהגות חסרת תום לב, אדישה ולא אכפתית. 21. דיווח מאוחר למס שבח ואי דיווח לתובעת: הדיווח למס שבח נעשה באיחור ניכר. הדיווח על העסקה בין הצדדים דווח באיחור של שנתיים והדיווח על עסקת היסוד באיחור של שמונה שנים. הדיווח המאוחר על-ידי הנתבעת, שניהלה כל העסקאות, הינו קריטי בשל צבירת חובות, ריביות וקנסות שהגיעו למליוני שקלים. הנתבעת לא הודיעה לתובעת, על השומות הגבוהות. יש לזכור, כי התובעת מחוייבת לשאת במחצית מס השבח החל על עסקת היסוד. בכל אלה יש מגמה ברורה של הנתבעת 1 להעלים נתונים מהתובעת ולהטעותה, שכן סכומי מס גבוהים הופכים את העיסקה לבלתי כדאית, והסכומים דהיום עולים על ערך המקרקעין. הנתבעת אף לא יידעה את התובעת על מכתבו של עו"ד ברמץ מטעמה למס שבח, מימים 25/12/01, 3/1/02. במכתבים אלה מבקשת הנתבעת להקפיא המס בעסקת הנכס נשוא תיק זה ולבטל המסים על עסקאות אחרות. וכך מנמק ב"כ הנתבעת את בקשתו: "המצב של העסקאות בפועל: כיום נראה כי הסיכוי לבצע רישום ראשון לגבי המקרקעין נמוך ביותר, ולכן כאמור החברה ביטלה העסקות עם מי שרכשו ממנה והשיבה להם כספים. במצב זה, כאשר מחד אין מקרקעין ומאידך אין רכישה ואין מכירה, הדבר היחיד שנשאר הוא כאב ראש מול משרדכם המבקש לגבות מסים בקשר לקרקעות שכנראה אינן קיימות, וכאשר הרכישות היו כנראה מנוכלים והמכירות שנעשו בהמשך לקניית הקרקעות מערבים מבוטלות והכספים מושבים" (ראה תעודת עובד הציבור - ת/3). הדברים מדברים בעד עצמם, ודוק: אף כי המכתב הנ"ל נשלח למס שבח במהלך משפט זה, היה על הנתבעת ליידע התובעת על תוכנו, דבר שלא נעשה, שכן הנתבעת היא העומדת על קיום החוזה. בהתנהגות הנתבעת 1 יש לא רק חוסר תום לב, אלא גם הטעיה, שכן היא מבקשת להחזיק המקל משני קצותיו: מצד אחד לקיים את החוזה ולהחזיק בכספה של התובעת, ומצד שני מודיעה למס שבח כי הקרקעות "כנראה אינן קיימות", "אין מקרקעין" ולכן אין סיכוי ממשי לביצוע רישום ראשון. 22. במהלך 1998 החלה הנתבעת למכור חלקים מהנכס לרוכשים שונים, כפי שפורט לעיל. הנתבעת לא דיווחה לתובעת על השותפים החדשים, ואף לא על רישום שעבוד על כל המקרקעין לטובת שמואל לוי. התנהגות זו מהווה מצג כוזב משני טעמים: האחד - על-פי סעיף 7(א) להסכם (ת/17), לתובעת ולנתבעת יש זכות לחזקה מיידית במקרקעין. התובעת כמי שמחזיקה בזכות חזקה משותפת בכל המקרקעין זכאית לדעת כי יש עוד מחזיקים או כאלה הצפויים לקבל חזקה וכי הנתבעת פיתחה שיטת מכירה וחלוקה יחודיות לאותן מקרקעין, כפי שדבר בא לידי ביטוי בחוזים של הנתבעת עם אותם רוכשים. השני - התובעת, כבעלת זכויות במקרקעין ובודאי כמחזיקה, חייבת ליתן הסכמה מראש לשעבוד על כל המקרקעין, דבר שנעשה בלא ידיעתה. 23. הנתבעת מכרה חלקים מהנכס לרוכשים אחרים. כל העסקות הללו (4-5 עסקאות) בוטלו והכספים הושבו. גם ביטולים אלה לא דווחו לתובעת. 24. שטח הנכס אינו ברור ולא היה ברור מלכתחילה. במסמכים שונים נרשם שטח שונה: פעם 30 דונם, פעם 37.4 דונם, פעם 36 דונם. במאליה - 3 דונם. באיחור ניכר הציגה הנתבעת מפת מדידה ובה השטח הינו 33.3 דונם וצורת השטח שונה בצורה ובמיקום מהשטח שסומן בתשריט המכירה כ-37.4 דונם. הבדל של 4 דונם הינו משמעותי ובודאי מבנה וצורת המקרקעין. 25. טענת הנתבעת 1, כי התובעת נכנסה בעיניים פקוחות לעסקת מקרקעין בה יש סיכונים רבים מחד, וסיכויים לרווחים טובים בשל מחיר הרכישה הנמוך מאידך, אינה יכולה להתקבל במקרה זה. אכן, העסקה אינה פשוטה והיא רוויה סיכונים, כמו כל עסקה במקרקעין שאינם רשומים והבעלים נמצאים בחו"ל. אולם, הנתבעת לא עשתה דבר כדי להקטין הסיכונים ולהגדיל הסיכויים, היתה אדישה לזכויות התובעת, עשתה במקרקעין כבתוך שלה, מכרה חלקים לאחרים, לא דיווחה ולא עשתה כדי לבצע רישום ראשון. נראה כי הנתבעת הגיעה לפני זמן רב למסקנה כי כל הפרשיה מסתבכת, הן ברישום הראשון והן בשל רמות המס, אך היא המשיכה במצג מטעה כלפי התובעת של "עסקים כרגיל". 26. סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, קובע: "קיום בתום לב. בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה". בפסיקה נקבע כי גילוי עובדות במהלך התקופה החוזית הינו מחובת תום הלב (ראה שלו, דיני חוזים, עמודים 60-61 וכן ע"א 144/87 מדינת ישראל נ' אינ' פבר חברה לבנין, פ"ד מד(3), 769, 778). נראה לי כי אין פגם בתום ליבה של התובעת במהלך ניהול המשא ומתן לכריתת החוזה, אולם התנהגותה במהלך התקופה החוזית היתה חסרת תום לב במידה כזו שהיא מגיעה לכדי הטעיה, מצגי שווא ותרמית. על ההשקה - נקודות המגע וההשפעה בין דיני החוזים ודיני הנזיקין, ובעיקר סוגיית תום הלב והתרמית - ראה מאמרה של ד' פלפל "תום לב חוזי ודיני נזיקין" הפרקליט לח 454, בו הציעה המחברת להחיל את עקרון תום הלב גם על דיני נזיקין. התנהלותה של הנתבעת בתקופה הארוכה של קיום החוזה התאפיינה בחוסר אכפתיות כלפי התובעת, התנהגות מטעה ואף כוזבת, והפגמים בתום הלב כה חמורים עד שמגיעים לתוך גבולות עוולת התרמית. התובעת הסתמכה על הנתבעת, שילמה כספים, לא קיבלה דיווחים על התפתחויות, כך במשך שנים. הזנחת הנתבעת היתה שיטתית ולא נקודתית או מקרית, מצטברת - הן בכמות והן באיכות, שחרגה מהמתחם הגמיש של תום הלב החוזי והפכה לעוולה. לפיכך, עילת התרמית הוכחה, החוזה הופר על-ידי הנתבעת ודינו להתבטל. כפועל יוצא, על הנתבעת 1 להשיב הסכומים שקיבלה מהתובעת. אחריות הנתבעים 2-3 כמנהלים ובעלי מניות 27. התובעת טוענת כי יש להסיר את מסך ההתאגדות ולחייב הנתבעים 2 ו-3 באחריות אישית כמנהלים ובעלי מניות בשל חוסר תום לב קיצוני ומעשי תרמית כלפי התובעת. בחוזה בין הצדדים אין נטילת אחריות אישית על-ידי המנהלים. הכלל הינו כי קיימת הפרדה בין האישיות המשפטית של החברה לבין מנהליה ועל כן לכאורה המנהלים אינם חבים בגין הפרות החוזה על-ידי החברה. לפיכך, בדרך כלל הפרת החובה לנהוג בתום לב בביצוע חיובים, המהווה הפרת חוזה, אינה מספקות לשם הטלת אחריות על נושאי משרה בחברה. במקרה שבפנינו המצב שונה. פעולת האורגנים של נתבעת 1, סטתה מהתנהגות סבירה במידה כה קיצונית עד שהגיע לכדי מצגים כוזבים, הטעיה וחוסר אכפתיות, המהווים את יסודות עוולת התרמית. מעמדו של מנהל בחברה אינו מטיל עליו באופן אוטומטי אחריות אישית בנזיקין בגין עוולות החברה. אולם, למנהל אין חסינות בגין פעולותיו כמנהל והוא ישא באחריות כזו אם מתקיימים בו כל היסודות הנדרשים לגיבוש האחריות על-פי דיני הנזיקין (ראה ע"א 725/78 בריטיש קנדיאן בילדרס נ' אורן, פ"ד לה(4), 253, 256). במקרה שבפנינו הונחה תשתית מספקת לאחריות בנזיקין של הנתבע 2 כמנהל של הנתבעת 1. הנתבע 2 לא ניהל את נושא רישום הזכויות כהלכה ולמעשה לא ניהלו כלל, הוא לא דאג לדיווחים במועד וכנדרש למס שבח ובכך הצטברו על העסקה חובות מעיקים, הוא מכר חלקים מהקרקע בלי להודיע לתובעת כבעלת מחצית הזכויות וכמחזיקה. אף שחלפו שנים בלא שנקט פעולה רצינית לקידום הרישום, ואף לאחר שביטל עסקאות מתוך תובנה כי נושא הרישום מסתבך, הנתבע 2, המשיך לתבוע תשלום יתרת התמורה מהתובעת ולא יידעה על עיכובי הרישום ובעיות במס שבח. כאמור לעיל, בכך התמלאו יסודות עוולת התרמית, ולפיכך חב נתבע 2 בנזיקין כלפי התובעת. הנתבעת 3, רעייתו של נתבע 2, הינה מנהלת ובעלת מניות בחברה באופן פורמלי בלבד. מקובלים עלי הדברים שאמרה בתצהירה ובעדותה כי לא היתה מעורבת כלל בעסקי בעלה ובחברה, וממילא לא נטלה חלק בכל מעשה שלו. המסקנה הינה, כי יש לקבל התביעה כנגד הנתבע 2 ולראותו אחראי אישית כלפי התובעת, ולדחות התביעה כנגד נתבעת 3. התביעה כנגד נתבע 4, עו"ד גבע 28. בסיכומיה טענה התובעת באריכות על מעשיו ומחדליו הרשלניים של נתבע 4 כלפיה. לטענתה, עו"ד גבע הינו מומחה ראשון במעלה לרישום ראשון של מקרקעין, התובעת הסתמכה על חוות דעתו, כי יש קרקע וכי העיסקה כשרה וטובה, אך התחוור לה כי הבדיקות שעשה הן שטחיות ורשלניות. בטיעונה המפורט לא ביססה התובעת את מקור החובה של נתבע 4 כלפיה, שהינו היסוד הראשון להטלת אחריות בגין רשלנות. 29. אין מחלוקת בין הצדדים, כי הנתבע 4 הינו עורך דין המתמחה במקרקעין ובעיקר ברישום ראשון של מקרקעין באיזור ירושלים, וכי יצא שמו כמומחה בתחום זה. הנתבעת 1 שכרה שירותיו כאשר החלה בשנת 1994 לרכוש קרקעות מיורשי חביב יעקוב מכלוף באיזור גילה - בית ג'אלא. בעיסקה לקניית הנכס יוצגה התובעת על-ידי עו"ד גדרון מחיפה שבדק את המסמכים ואת נוסח החוזה טרם חתימתו. יפוי הכוח שניתן בעסקה היה לשני עורכי הדין: ב"כ התובעת וב"כ הנתבעת 1. גם במהלך השנים 1997-1998 פנה עו"ד גדרון לנתבעים בשם התובעת בכל הקשור לעסקה זו. לעורכי הדין של שני הצדדים הוקנה כוח שווה לפעול. מכלל הנסיבות עולה, כי עו"ד גבע היה הדומיננטי בין השניים והיתה ציפיה כי כמומחה הוא יטפל ברישום הראשון, אולם לא נוצרו יחסי עורך דין - לקוח בין התובעת לבין עו"ד גבע, והתובעת עצמה לא ראתה בו כפרקליטה, לא שילמה לו שכר כלשהו והוא לא התחייב כלפיה - כעורך דין. 30. האם קיימת חובה של עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו, והאם קיימת אחריות מושגית בין עורך דין של צד לעסקה לבין הצד השני המיוצג אף הוא על-ידי עורך דין? ככלל, "יכול שעורך דין יישא באחריות לנזקיו של מי שאינו לקוח שלו בשל נזק שהסב לו. מקורה של חבות זו בפקודת הנזיקין [נוסח חדש], שכן הנזק הוא בדרך כלל פועל יוצא של עוולה שעוול עורך הדין כלפי אדם אחר" (ע"א 37/86, 58 מ. לוי ואח' נ' י' שרמן, פ"ד מד(4), 446, 470). התובעת לא היתה לקוחה של עו"ד גבע ולפיכך אין לו חבות חוזית כלפיה, אולם חבות בנזיקין תתכן והתגבשותה תלויה בנסיבות העובדתיות של כל מקרה ומקרה, בלא לקבוע תנאים נוקשים (שם, עמוד 471). המסקנה הינה, כי "יכול שתווצר אחריות מושגית כלפי מי שאינו לקוחו של עורך הדין, הפונה בבקשת עצה או מידע של עורך הדין" (ע"א 751/89 ב' מוסהפור נ' שוחט, פ"ד מו(4), 529, 535). מקרים בהם נקבעה אחריות של עורך דין כלפי מי שאינו לקוחו הם מקרים מיוחדים בהם הצד השני לא היה מיוצג או שעורך הדין לא גילה מידע ספציפי הידוע רק לו. הפסיקה נהגה בענין זה בזהירות ונדרשו להטלת אחריות ראיות ברורות (ראה פסק הדין בענין מוסהפור הנ"ל, בעמוד 538 וכן ע"א 1170/91, 1227 בכור נ' יחיאל, פ"ד מח(3) 207; ע"א 612/95 א. מתיתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4), 769). 31. האם התגבשה אחריות מושגית בין התובעת לעו"ד גבע? התובעת לא היתה לקוחה של עו"ד גבע, אולם היא ראתה בו מומחה לרישום ראשון, וכך הוצג בפניה. עם זאת, התובעת לא הסתפקה בכך, טרחה להיות מיוצגת על-ידי עו"ד גדרון מטעמה, הן במשא ומתן לכריתת חוזה והן כמיופה כוח משותף עם עו"ד גבע. אותו עורך דין המשיך לייצגה. אין טענה כי עו"ד גבע הסתיר מידע עובר לכריתת החוזה ולאחריו. עיקר הטענה הינה כי לא בדק היטב את המסמכים. אולם, לתובעת וב"כ ניתנה הזדמנות מספקת לבדוק את אותם מסמכים, ואם לא בדקו מספיק או העדיפו לסמוך על בדיקתו של עו"ד גבע, אין בכך די ליצור חבות של עו"ד גבע כלפי התובעת. לציין, כי עו"ד גדרון שנטל חלק פעיל במהלכים שהובילו לכריתת החוזה וכאמור כוחו יופה כמו עורך דין גבע, לא נתבע ואף לא זומן להעיד. העובדה כי עו"ד גבע הינו מומחה לרישום ראשון, היא כשלעצמה, אינה יוצרת במקרה זה אחריות מושגית כלפי רוכשי המקרקעין. מערכת הציפיות של התובעת כלפי עו"ד גבע לא בוססה על חובה שלו כלפיה, ולפיכך לא קמה אחריות מושגית. אף אם נניח כי במסגרת היחסים בין הצדדים קמה אחריות מושגית, הרי האחריות הקונקרטית לא הוכחה, שכן התובעת לא היתה צריכה ולא היתה יכולה לצפות כי עו"ד גבע יטפל ברישום בלא הוראות הנתבעת, תשלום שכר טרחה ובעיקר לאחר שדווח לה שהנושא לא סוכם. המסקנה היא, כי בהעדר חובה של הנתבע 4 כלפי התובעת דין, התביעה נגדו להידחות. ההודעה לצד שלישי 32. הנתבעים 1-3 שלחו הודעה לצד שלישי כנגד עו"ד גבע ואלו טענותיהם: כעו"ד התחייב הצד השלישי להגן על האינטרסים של הנתבעים מפני חיוב הנתבעים בתביעה; התרשל בכך שלא נהג כעורך דין סביר ונכון; התרשל בכך שלא דאג לציין שמה המדויק של הנתבעת 1 בהסכם, לא תיקן את שמה, לא הקפיד על שמה המדויק וחתימה בחותמתה ולא פעל לתיקון המעוות; לא פעל להגן על הנתבעים מכל חיוב שהם עלולים להיתבע ולא הסביר לנתבעים כל הנובע מכך ולא פעל לטפל בכל הכרוך בצדדים המשפטיים של העסקה; לא מילא אחר התחייבויותיו ולפי ההסכם והפר חובה חקוקה - כללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית). הטענות מנוסחות באופן כללי, בלא פירוט עובדתי מינימלי. הטענה בענין שם המדויק של החברה אינה משמעותית בהליך זה, והטענה כי צד ג' לא פעל לטפל בצדדים המשפטיים של העסקה היא כללית וסתמית. 33. עדות הנתבע 2, אברהם ברזני בתצהירו של הנתבע 2, אברהם ברזני, הוא אומר כי עו"ד גבע היה מופקד על העסקאות עם חנדל (ב"כ היורשים) ועם התובעת מתחילתן ועד סופן, קרי: בדיקת המסמכים, רישום ראשון ודיווח לרשויות המס, וכי פנה אליו כמומחה לרישום ראשון של מקרקעין, וכי עו"ד גבע סרב לטפל ברישום בגלל הסכסוך בין התובעת לנתבעת 1 ולא בגין אי תשלום שכר טרחתה ששולם כסדרו (סעיפים 7 ו-8). כמו כן אמר, כי קיבל מפה מאושרת ממחלקת המדידות בתחילת שנת 2000 והעבירה מיד לעו"ד גבע (סעיף 21). בעדותו בבית-המשפט מר ברזני שב וטען כי עו"ד גבע היה צריך לטפל בכל העסקאות, בכל האספקטים וכי אף האיץ בו (עמוד 89). 34. מהאמור לעיל עולה, כי הן בהודעה לצד שלישי והן בעדות של מר ברזני, אין פירוט עובדתי על מעשיו או מחדליו הרשלניים של עו"ד גבע. אין טענה כי לא בדק כראוי המסמכים של עסקת היסוד או כי התגלה בהם פגם שהיה ראוי לגלותו. אין טענה כי לא קידם כראוי את הרישום וכי היה עליו לבצע הרישום הראשון זה מכבר. אין טענה כי לא פתח תיק בפני המפקח על המקרקעין. עם זאת, ולמרות שהתשתית העובדתית של הנתבעים לוקה בחסר, איני רואה עצמי פטור מלדון במערכת היחסים בין הנתבעים 1-3 לעו"ד גבע. 35. הנתבעת 1 פנתה לעו"ד גבע כמומחה לרישום ראשון של מקרקעין במזרח ירושלים. עו"ד גבע בדק המסמכים ועל סמך בדיקתו עשתה הנתבעת 1 שלוש עסקאות. עו"ד גבע דרש שכר טרחה בשיעור 2.5%, לדבריו רק עבור עריכת החוזה, וזאת בשל הסיכון הבטחוני האישי הכרוך מבחינתו בעסקאות אלה, שכן הוא ידוע כמי שמטפל בנושא הרגיש של רכישת קרקעות מערבים על-ידי יהודים. דבריו אלא לא נסתרו. עו"ד גבע העיד כי התשלום עבור הרישום הראשון לא סוכם עמו ולכן לא ביצע אותו. מר ברזני העיד כי שכר הטרחה כלל הכל: הן החוזה, הן דיווח למס שבח והן רישום ראשון. בענין זה יש להעדיף את גרסת עו"ד גבע משני טעמים: הראשון, בשנים 1998-1999 פנתה התובעת מספר פעמים לעו"ד גבע ולנתבעת והתענינה במצב הרישום הראשון. עו"ד גבע השיב כי אינו מטפל ברישום, הענין טרם סוכם וכי יש לפנות למר ברזני ישירות (ראה נ/6 - ג, ג1, ד, ד1, ד2, ה). מהתכתבות ברי כי מר ברזני היה מודע לה. השני, מר ברזני עצמו צירף לתצהירו מסמך בכתב ידו של עו"ד גבע על מערכות ההתחשבנות ביניהם (נספח ז'). ממסמך זה עולה, כי עו"ד גבע דרש מברזני 2.5% בגין כל עסקה, לרבות בגין עסקאות של מכירת אותה קרקע בפעם השניה, לאחר שהרישום הראשון אמור היה כבר להתבצע. קרי, היה סיכום על תשלום שכר טרחה 2.5% גם מקום שלא היה צריך לבצע רישום ראשון. על-פי נספח ז', נותרו לברזני חובות מעל חמישים אלף דולר לעו"ד גבע, חובות שאינם מוכחשים על ידו. התשלום האחרון מברזני לעו"ד גבע היה באוקטובר 1996 ומאז לא שולם דבר. על אף פניות התובעת בכתב ותשובותיו של עו"ד גבע בכתב, כי הנושא לא סוכם עמו, אין פניה בכתב של ברזני לגבע כדי להסכים על ביצוע הרישום הראשון או בטענה כי הנושא כן סוכם וכי חובתו של עו"ד גבע לבצעו כפי שסוכם. פרט לאמירה כמעט סתמית של ברזני בחקירה נגדית (עמוד 89) כי האיץ בעו"ד גבע, הוא לא עשה דבר כדי לגרום לכך שעו"ד גבע יבצע הרישום הראשון. עולה מהאמור שיש לקבל את גרסת עו"ד גבע, כי שכר טרחתו היה עבור היעוץ ועריכת החוזה וכי נושא הרישום הראשון לא סוכם עמו ולא נקבע עבורו שכר טרחה. 36. באשר לטיפול בדיווחים למס שבח ובמסים שהוטלו על העסקאות, טענות הנתבעים 1-3 היו כלליות ומבולבלות. מר ברזני טען, כי עו"ד גבע היה אמור לדווח על העסקה עם התובעת, אבל משום מה לא הופתע שלא קיבל כל שומה בזמן ריאלי, ואף לא ידע מי דיווח על העסקה בשנת 1998. לדבריו, הופתע כי עסקת היסוד לא דווחה, אף שלדבריו מר אלי נעים ועו"ד ברמץ טיפלו לו בענין מס שבח (עמוד 71). אחר כך העיד, כי עו"ד גבע הוא שביקש ממס שבח להקפיא החוב, אולם הסתבר, כי מדובר בהקפאה על עסקה שטרם דווחה כלל באותו שלב (עמוד 75). מדברים אלה עולה לא רק ערפול והעדר תשתית עובדתית ברורה לביסוס טענת רשלנות נגד עו"ד גבע בנושא הדיווח למס שבח, אלא גם התנהלות מבולבלת של הנתבעת שפנתה לעורכי דין שונים ולגורמים שונים בלא סדר ובלא ארגון. 37. הנתבעת מכרה חלקים מהנכס לקונים שונים, כפי שפורט לעיל. העסקאות בוטלו והנתבעת החזירה התמורה שקיבלה או התחייבה להחזיר. ביטולי העסקאות היו בשל העובדה שלא בוצע רישום, ולא שמענו מפי מר ברזני כי בא בטרוניה, טענה או תביעה לעו"ד גבע כי עיכב הרישום או לא טיפל בו או כי מעשה או מחדל שלו גרם לנתבעת נזק בגין ביטול העסקאות. 38. המסקנה מכל האמור לעיל הינה, כי דין ההודעה לצד שלישי להידחות. התוצאה 39. החוזה בין הצדדים מיום 21.7.1996 (ת/17) בטל. התובעת טענה לנזקים שונים אך אין ראיות מספיקות להוכחתם. כפועל יוצא מביטול החוזה, על הנתבעים 1 ו-2 להשיב לתובעת הסכומים שקיבלו, כנקוב במסמך פירוט התשלומים בשקלים מיום 24/6/2001, וזאת בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום ביצוע כל תשלום ותשלום. בהתחשב בכך, כי התביעה נגד נתבעת 3 נדחית, אני מחייב הנתבעים 1 ו-2 לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסכום של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ. התביעה נגד נתבע 4 נדחית. התובעת תישא בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך של 20,000 ₪ + מע"מ. ההודעה לצד שלישי נדחית. הנתבעים ישאו בהוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין לצד השלישי בסכום של 20,000 ₪ + מע"מ. מיסיםמקרקעיןמס שבחעסקת מקרקעין