קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מכרז לביצוע סקר מקרקעין: .1המועצה המקומית פרדס חנה, הנתבעת בתביעה זו, פרסמה מכרז מספר 3/85(ראה נ/1, נ/2) להכנת סקר של מקרקעין: מבנים, דירות, עסקים ומפעלים בתחום השיפוט של המועצה המקומית פרדס חנה-כרכור. הסקר נועד להכנת התשתית הדרושה לחיוב נישומים החייבים בארנונה כללית החל משנת המס 1986/7 לפי יחידת השטח המוחזקת על ידם. עורך הסקר נדרש לערוך רשימה מלאה ומדוייקת של כל המחזיקים בנכסים בתחום המועצה, לפרט את שמותיהם של המחזיקים, את גודל השטחים ואת השמוש הנעשה בהם. לפי סעיף 8למכרז על עורך הסקר למסור למועצה ללא דחוי כל חלק מהסקר שהושלם על ידו ולסיים את עריכת כלל הסקר לא יאוחר מאשר ה- 15.1.86(בטעות נרשמה במכרז שנת 85). עוד ציין כי החוזה עם הזוכה במכרז יערך על ידי עו"ד המועצה. .2החברה התובעת זכתה במכרז וב- 4.11.85הומצאה לעיונו של בא כוחה טיוטת חוזה - נ/4, שנוסחה על ידי עוה"ד של המועצה (ראה נ/3). בטיוטא זו נאמר בסעיף 7כי "תמורת בצוע כל העבודות הקשורות בסקר המקרקעין כנ"ל מתחייבת המועצה לשלם לחברה 10אחוזים (בתוספת מע"מ כדין) מהפרש הארנונה הכללית שתגבה על ידי המועצה בשיטת החיוב לפי יחידות שטח (שתתבסס על ממצאי הסקר) לעומת הגביה של הארנונה הכללית בשנת המס 1985". ב- 28.11.85נכרת חוזה בין המועצה לבין החברה התובעת בנוסח זהה לטיוטת החוזה, למעטו הבדל אחד המתיחס לנוסח סעיף 7שצוטט לעיל, שבו הוחלפה המילה "שתגבה" במילה "שתדרש". השנוי נעשה על ידי מחיקת המילה "תגבה" המודפסת וכתיבת המילה "שתדרש" בכתב יד (ראה נ/5). עוד יצויין כי בסעיף 9לחוזה נקבע כי כל ההוראות המפורטות במכרז דינן כאילו פורטו בהוראות החוזה. .3בתביעה זו טוענת התובעת כי קיימה את חלקה בתוזה, בצעה את עבודת הסקר כפי שהתחיבה לבצעו, כפוף לאלוצים שנכפו עליה על ידי הנתבעת והמציאה את הסקר לאחר השלמתו לנתבעים לשם חיוב הנישומים בארנונה ואף פעלה להוצאת חיובים מתאימים, והיא תובעת את גמולה המוסכם על פי החוזה עם הנתבעת ולחילופין שכר ראוי. הנתבעת מכחישה חבותה בתשלום כלשהו לתובעת מהטעם שלא קיימה את חלקה בחוזה ולא השלימה את התחייבויותיה כמפורט בסעיף 3לחוזה עד למועד .15.1.86עוד נטען, בין היתר, כי בין הצדדים נכרת חוזה מחייב באשר לשכרה של התובעת ואין מקום לשכר ראוי. באשר לפרושו של סעיף החוזה המתיחס לשכרה של התובעת חלוקים הצדדים. בסעיף 12לכתב הגנתה פרטה הנתבעת במה לא השלימה התובעת את מלוי התחייבויותיה כדלקמן: א. לא בוצעו מדידות של שטחים חקלאיים, אדמות תפושות ובתי חרושת. ב. לא נמסרו נתוני שטח לגבי נכסים רבים ביניהם מוסדות המועצה ובתים משותפים. ג. לא צוינו בכל הנכסים מיהו בעליהם ומי מחזיק בהם ולמה הם משמשים. ד. לא צוין בבירור אם המדידה כוללת מרפסות, גגות ושטחים מתחת לעמודים. ה. נתונים שפורטו בסקר אינם נכונים והפער בינם לבין המצב הקיים במציאות הוא רציני. ו. כתוצאה מאי דיוקים בסקר הוגשו ערעורים רבים על ידי נשומים. מתוך 2000הודעות שומה שנשלחו לתושבים הוגשו 600ערעורים. בכתב סיכומו לא התיחס ב"כ הנתבעת לטענותיו אלה לגבי טיב בצוע עבודת הסקר, למעט הטענה בדבר אי הגשתו במועד המוסכם, קרי עד ל- .15.1.86בנסיבות אלה יש לראות את הנתבעת כמי שזנחה טענות הגנה אלה. משלא התיחס ב"כ הנתבעת לטענותיו אלה לגביהן נחקרו עדים ובהרחבה והוצגו מסמכים ולא לבן ונתח טענותיו, אין זה מן המידה שבית המשפט יעשה את מלאכתו ויש לכן לראותו כמי שזנחן (השוה ע.א. 152/59פס"ד יד ע' 2358). באשר לטענה בדבר האחור בהגשת הסקר, שהוא לכשעצמו שנוי במחלוקת, נראה שמשקלו נגרע בעובדה שהוצאו הודעות שומה על פי הסקר, כך שהאחור במידה ואכן היה, לא מנע את הוצאת הודעות השומה. הנתבעת, כנראה, לא ראתה בכך הפרה יסודית של החוזה ולא בטלה את החוזה עם התובעת בשל אחור זה. עובדת הסתמכותה על הסקר במשלוח הודעות שומה מאששת מסקנה זו. הלכה פסוקה היא כי הודעת בטול חוזה "צריכה לבטא באופן ברור וחד משמעי כונה לשים קץ לקשר החוזי בין הצדדים..." ע.א. 277/89פס"ד מו(3) ע' 288בע' 295ז', והודעה שכזו לא הוכח שנמסרה לתובעת. .4מעיון בכתב הסיכומים של ב"כ המועצה עולות השאלות העיקריות הבאות: א. התובעת הציגה עצמה כחברה המתמחה במדידות, כמפורט במכתבה מה- 15.8.85(נספח ב' לכתב ההגנה), ביצרה בכך מצג שעבודת המדידה תתבצע על ידי מודדים מוסמכים. בפועל התברר כי עבודת המדידה בשטח בוצעה על ידי העד הוד, שאינו מודד מוסמך, שבצע עם צוות מודדים ועובדים את כל עבודות המדידה (ראה תצהיר ת/ 8סעיף 3). העד הוד אישר בעדותו - ע' 26- כי אינו מודד מוסמך אך פעל בשמו ותחת פקוחו של מר גולדרייך, שהוא שמאי מקרקעין ומודד מוסמך (ע' 26). אלא שהתברר כי טעון זה לא נכלל בכתב ההגנה של המועצה. ב"כ המועצה בקש לתקן את כתב הגנתו על ידי הוספת טענות בענין זה ואף הוגשה לתיק בקשה מתאימה, אך הוא חזר בו הימנה (ע' 42לרשומות). הכלל הוא שהדיון בבית משפט מתנהל אך ורק בשאלות השנויות במחלוקת העולות מכתבי הטענות. כדי להרחיב את מסגרת השאלות השנויות במחלוקת על המעונין לבקש רשות מבית המשפט לתקן את כתב טענותיו. בעניננו חזר בו ב"כ המועצה מבקשתו לתקון כתב הגנתו על ידי העלאת טענת אי חוקיות, בהסתמך על כך שהמדידה נעשתה שלא על ידי מודד מוסמך על כל המשתמע והנובע מכך. בימ"ש לא יזקק בדרך כלל לטענות שלא נטענו במסגרת כתבי הטענות (ראה ע.א. 759/76פס"ד לא(2) 169בע' 175). נתבע אשר מבקש לטעון טענת אי חוקיות חייב לטעון את העובדות המהוות את אי החוקיות במפורש בהגנתו. נכון הוא שבית משפט רשאי מיוזמתו להתיחס לאי חוקיות המתגלית במהלך הדיון ולסרב להזקק לתביעה שבפניו. מטענתו של ב"כ הנתבע עולה כי אין הוא רואה בהתקשרות עצמה פגם כלשהו. טענתו היא כי הבצוע לא נעשה על פי הוראות פקודת המדידות לאמור, המדידות לא נעשו על ידי מודדים בעלי רשיון על פי הפקודה הנ"ל. לטענתו זו, שכאמור לא נטענה, אין בסוס עובדתי מספיק בחומר הראיות. ב"כ הנתבעת לא התנגד להגשת תרשימים, מפות ומדידות שנעשו על ידי התובעת, שהוכנו ונחתמו על ידי מודד מוסמך או נערכו תחת פקוחו והשגחתו, בהסתמך על סעיף 5לפקודה הנ"ל. אין בהוראת הפקודה כדי מניעה מהעסקת מודדים עוזרים תחת פקוחו והשגחתו של מודד מוסמך (ראה עדותו של המהנדס כהן ע' 6לרשומות מתאריך 16.2.89ועדות גולדריך ע' 16ישיבה מ-20.3.89). נראה כי טענת אי החוקיות שהועלתה בשלב הסיכומים היא בבחינת "הצעה מאוחרת" שהתעוררה באחור ואין לשעות לה (ראה ע.א. 509/89פס"ד מד(1) ע' 637). ב. באשר לשנוי בסעיף 7לחוזה כמפורט לעיל, מפנה ב"כ המועצה לסעיף 11 למכרז המודיע כי זכאית המועצה להעדיף הצעה שבה התמורה "מושתת על אחוז מוגדר מהפרש הגביות של הארנונה הכלולות בשנת המס 1986(בערכים דולריים) לעומת הגביות בשנת המס 1985(גם הם בערכים דולריים)" ואמנם נקבע בהתאם בטיוטת החוזה כי השכר יהיה % 10מהפרש הארנונה הכללית ש"תגבה" בשיטת החיוב על פי יחידת שטח על פי הסקר, לעומת הגביה של ארנונה כללית בשנת המס .1985 השנוי בחוזה החתום של המילה "שתגבה" למלה "שתדרש" נעשה, לטענת ב"כ הנתבעים, באורח חד-צדדי ללא הסכמתה וידיעתה של הנתבעת, במגמה להגדיל את בסיס חשוב שכרה של התובעת, שהרי ארנונת הרכוש שתדרש תהיה בסכומים גבוהים יותר מהארנונה שתגבה. פער זה גם נובע מזכות ההשגה והערעור שעומדת לנישום, מה גם שישנם נשומים הפטורים או זכאים להנחה בתשלום הארנונה. השנוי גם אינו תואם את שנאמר בסעיף 11למכרז לענין חישוב השכר. נוסח החוזה ללא התיקון הולם גם את הצעת המחיר של התובעת, כפי שבאה לידי בטוי במכתבה נ/ 10מה- 15.8.85כדלקמן: "סכום בסיסי של 000, 25דולר ארה"ב. 10אחוזים מסך התוספת בגבית המסים כפי שינבעו מתוצאת הסדר. המחירים לא כוללים מע"מ שישולם על ידי המועצה". טענת ב"כ התובעת היא שהשנוי בחוזה נערך בטרם נחתם על ידי המועצה והתובעת היתה רשאית היתה לעשותו. מה גם ששנוי זה שנעשה בכתב יד בולט לעין ולא נעשה בכונה להטעות או להכשיל את המועצה. תקון זה משולב עם פרשנות סעיף 7הקובע בפסקאות השניה והשלישית כי "לשם קביעת הפרש הגביות כנ"ל יתורגם כלל החיובים שנשלחו ע"י המועצה בגין הארנונה הכללית לשנת המס 1985לערכים דולריים וסכום כלל החיובים שישלח על ידי המועצה בגין ארנונה כללית לשנת המס 1986יתורגם גם הוא לערכים דולריים. החברה תהיה זכאית, כאמור לעיל, לעשרה אחוזים מההפרש בין כלל החיובים לשנת המס 1986לעומת כלל החיובים לשנת המס 1985". מנוסח זה, כך טוען הוא, עולה כי השכר מבוסס על הפרש "החיובים" ולא על סכומי הגביה בפועל. המילה "שתדרש" תואמת את האמור בחוזה, ומונעת סתירה בפרוש הסעיף שהיתה קמה אילמלא הוחלפה המילה "גביה" ב"דרישה". בצד התיקון הנ"ל בחוזה ת/ 5אין ראשי תיבות או חתימת הצדדים. .5לענין משמעות סעיף 7לחוזה נראית לי עמדת הנתבעת. על פי סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי) אומד דעת הצדדים הוא הבסיס לפירושו של החוזה. אומד הדעת נקבע בראש וראשונה על פי נוסחו ולשונו של החוזה עצמו והמשתמע ממנו (ראה ע.א. 3804/80פס"ד מו(5) ע' 209בע' 213). את הבטויים שבחוזה יש לפרש "לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת ממנו, כפי שהיא משתמעת מתוך הנסיבות" - ע.א. 325/79פס"ד לה(1) ע' 51בע' 4-53). יש ובית משפט רשאי להזקק בנסיבות לשלבים המוקדמים והאופפים את עריכת החוזה כדי להתחקות על כונת הצדדים. המונח "לשון החוזה" "הוא מושג רחב, שאינו מתמצה אך בהתחקות אחרי הפרשנות המילולית של בטוי זה או אחר..." - ע.א. 546/86פס"ד מג(1) 212בע/ 217ה. .6לא יכול להיות ספק כי כונת הצדדים, כפי שבאה לידי בטוי בסעיף 11למכרז ובמכתבה של התובעת נ/10, כי שכרה של התובעת יהא בשעור % 10מתוספת גבית הארנונה שתנבע מתוצאות הסקר. כונה זו באה לידי בטוי סביר בסעיף 7לחוזה כפי שנוסח על ידי עורך דינה של הנתבעת - נ/ .4שנוי סעיף בחוזה צריך להעשות בהסכמת שני הצדדים ולא באורח חד-צדדי. החוזה אמנם נחתם על ידי הנתבעת, וחזקה שהסכימה לכל האמור בו, אך שוכנעתי בחומר הראיות שלענין השנוי בסעיף 7לא היתה הסכמה. השנוי בסעיף אינו תואם את שהוכרז במכרז ואת הבנת התובעת לענין שכרה כפי שצוין לעיל. מעדותו של מר גולדריך, שבצע את התיקון, בכתב יד בסעיף 7, שאינו בולט על פניו, עולה כי החזיר את החוזה החתום על ידי התובעת עם השינוי לחתימת הנתבעת, בלא שהסב תשומת לבה לתיקון שערך. הוא אף לא טרח לכתוב לה ולקבל הסכמתו לתיקון לא מראש ולא בדיעבד (ע' 9, 10לרשומות מה-10.3.94). תיקון זה לא אושר על ידי הנתבעת, שיצאה מהנחה, בהעדר הפניה לתיקון ופניה בקשר אליו, כי החוזה נחתם ללא כל שינוי (ראה עדותו של גזבר המועצה מר ווזן - ע' 24לרשומות, ישיבה מה- 3.3.89ותצהירו של מר ובר - נ/20). הכלל שבא לידי בטוי בסעיף 12לחוד החוזים (חלק כללי) הוא שבניהול משא ומתן על הצדדים לנהוג בהגינות ובתום לב תוך גלוי הדדי של עובדות רלוונטיות. המצאת החוזה החתום תוך אי גלוי דרך עריכת התיקון לתשומת לבה של הנתבעת, גובלת בחוסר תום לב. מסקנתי היא שתיקון זה נעשה שלא בידיעתה ולא על דעתה של הנתבעת, שלא היתה מודעת לקיומו עת שחתמה על החוזה. תיקון זה גם אינו מתישב עם נוסח הסעיף. הפסקה השניה של סעיף 7מדברת ברישא על אופן קביעת "הפרשי הגביות". נוסח זה הולם את הנוסח המקורי של החוזה, המזכה את התובעת בתמורה השוה ל-% 10מהפרש הארנונה שתגבה, וזאת בהתאמה להמשכו של הסעיף. שתי הפסקאות שאליהן מפנה ב"כ התובעת קובעות את השיטה לפיה יקבעו "הפרשי הגביות" האמורות בסעיף 7וכדי ליתן נפקות ליעד שבכונת השיטה להשיג לאמור, את קביעת הפרשי הגביות הרי שיש לפרש את המונח חיובים במשמעות של חיובים שנגבו כשהתובעת זכאית ל-% 10מההפרש בין כלל החיובים שנגבו בשתי השנים הרלוונטיות. .7פרוש זה של הסעיף הולם את כונתם המשותפת של הצדדים, כפי שבאה לידי בטוי במכרז ובמכתב נ/ 10הנ"ל, וסביר לקבוע כי החוזה נתן בטוי מלולי לישום כונה זו הלכה למעשה. ציינתי לעיל כי עיקר העיקרים בפרוש חוזה הוא לרדת לכונתם המשותפת האמיתית של הצדדים. גם אם הנוסח אינו מתישב עם ישום כונה זו, כטענת ב"כ התובעת, הרי שהמגמה המסתמנת בפסיקה היא "להתיר את מוסרותיהן של המילים הכתובות ולהגיע לחקר הכונה האמיתית שהיתה לנגד עיניהם של המתקשרים ..." ע.א. 453/80פס"ד לה(2) 141בע' 145ו'. בעניננו נועד הסקר להגברת יעילות הגביה והגדלת הכנסות הנתבעת ומתקבל ביותר על הדעת, כפי שהדבר בא לידי בטוי במכרז וב-נ/ 10ובחוזה המקורי, כי שכרה של התובעת ישולם מתוך תוספת הגביה שתתקבל בפועל. .8לתצהירו של מר הוד, שהעיד מטעם התובעת - ת/ 8- צורף מסמך שנערך על ידי העד בבר מטעם הנתבעת - ראה נ/ 20ועדותו בע' 40, ישיבה מ- .22.6.94ממסמך זה עולה כי הנתבעת גבתה בפועל בשנת 85/6סך 262, 878שקלים ובשנת 86/7סך 300,788, 2שקלים, סביר להניח כי עליה משמעותית זו בגביה באה הודות לנתונים שספק הסקר שהגדלו את היקף הגביה. הנתבעת לא השכילה לבסס את טעונה כי גבית 86/87כוללת בחלקה גביה של שנה קודמת. המסמך נערך ב- 20.2.89וסביר להניח כי עורכו ידע את שעור הגביה בכל אחת מהשנים הרלוונטיות והסכומים שציין הם סכומי הגביה נטו לכל שנה. הפרש הגביה שבין שתי השנים הוא 038,910, 1ש"ח. % 10מסכום זה הוא כמעוגל 004, 191שקלים ומסכום זה בתוספת מע"מ יש לזכות את התובעת. על התובעת הנטל להוכיח את המגיע לה על פי החוזה במידת ודאות המתבקשת בנסיבות הענין. לצורך הוכחה זו נזקקה לעזרת הנתבעת הגובה את כספי הארנונה, ואכן הבסיס לקביעת סכומי הגביה נלקח ממסמך שהוכן מטעם הנתבעת. אין מקום, בנסיבות מקרה זה, לעריכת אומדן. אם לא נחה דעתו של ב"כ התובעת ממסמך זה, היה בידו להעיד את האחראים לגביה בפועל כדי לקבל את תמונת המצב המלאה והמפורטת. בהעדר ראיה אחרת, לא נותר אלא לסמוך על המסמך שצורף ל-ת/ 8ולבסס על האמור בו את שעורי הגביות ועל פי ההפרש את שכרה של התובעת. משנקבע בחוזה שכרה של התובעת ושעורו, אין מקום לפסוק לתובעת שכר ראוי (ראה ע.א. 260/57פס"ד יד 428), אלא יש לנהוג לפי המוסכם. .9התוצאה היא שאני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת סך 004, 191שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961החל מיום הגשת התביעה ב- 24.9.86ועד לתשלום בפועל בתוספת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 000, 30שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור החל מהיום ועד לתשלום בפועל. לסכומים אלה יתווסף מס ערך מוסף. מכרזמקרקעין