קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס שבח על מכירת דירה לפני החתונה: השאלה שיש להכריע בה, בערעור זה, היא, האם אשה נשואה שמכרה את דירתה ובעלה - שמכר את דירתו בהיותו רווק, נחשבים, לצורך חוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") למוכר אחד? בסעיף 49 (ב) לחוק נאמר: "לעניין פרק זה, יראו מוכר ובן זוגו, למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים, למעט ילדים נושאים - כמוכר אחד". בסעיף 49 ב לחוק נאמר: "המוכר דירת מגורים מזכה יהא זכאי לפטור ממס במכירתה, אם נתקיים אחד מאלה: המוכר לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס;" "דירת מגורים מזכה" - מוגדרת בסעיף 49 לחוק: "דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים לפחות באחת משתי התקופות שלהלן: ארבע חמישיות מהתקופה שבשלה מחושב השבח. ארבע השנים שקדמו למכירתה". העובדות הצריכות לענין, שלגביהן אין מחלוקת הן אלה: כאשר המערער 2 היה רווק, היו לו שלוש דירות. למערערת 1 היתה דירה אחת. בהיותו רווק, מכר המערער 2, אחת מהדירות שהיו לו, וקיבל פטור ממס שבח, בשל אותה מכירה. כעבור פחות מארבע שנים, ממועד אותה מכירה, נישאו המערער 2 והמערערת 1 זה לזו. הם ערכו ביניהם, עוד בטרם נישואיהם, הסכם ממון, על פיו, כל הרכוש שהיה של המערער 2, לפני הנישואין יהיה שלו וכל הרכוש שהיה למערערת 1, לפני הנישואין יהיה שלה ולא יהיה רכוש משותף. לאחר הנישואין, מכרה המערערת 1 את הדירה שהיתה שלה עוד בתקופת רווקותה. במועד מכירת דירה זו, טרם חלפו ארבע שנים, מאז שמכר המערער 2 את דירתו, ועל כן, סרבו שלטונות מס שבח מקרקעין, להעניק למערערת 1 פטור, עבור מכירת הדירה השניה. לאחר מכירת דירת המערערת 1, מכר המערער 2 דירה נוספת שלו. עמדת מנהל מס שבח מקרקעין, היא זו: היות ומכירת הדירה השניה, נעשתה ע"י המערערת 2 בהיותה נשואה, יש לראות גם את המערער 2, כמי שמכר אותה דירה, לאור הוראות סעיף 49(ב) לחוק, המצוטטות לעיל. אם המערער 2, הוא מוכר הדירה השניה, לא מגיע פטור, שכן הוא מכר דירה אחת (הראשונה), לפני פחות מארבע שנים. בעמדה זו, מחזיק גם בא כח המשיב שהופיע בערעור זה. לעומתם, טוענים המערערים, כי לא יתכן ל"העניש" את המערערת 1 בשל מעשי בעלה, בהיותו רווק. הדירה הראשונה, היתה של בעלה, והיא נמכרה, בטרם נישאו השניים. הדירה השניה, היתה שלה, בתקופת רווקותה וזו הדירה הראשונה שהיא מוכרת ועל כן, אין לשלול ממנה את הפטור, בגלל מכירת הדירה הראשונה שנעשתה, עוד בטרם היתה נשואה. באי כח הצדדים, לא ציטטו בפני, כל פסק דין שניתן בשאלה מענינת זו ואף אני טרחתי וחיפשתי ולא מצאתי הלכה פסוקה בסוגיה זו. על כן, אין מנוס, אלא לנסות לחרוש בקרקע בתולה זו. יתכן מאד, שכאשר בוחרים בקרית לשון החוק בלבד ומנסים לתת ללשון זו, את הפירוש המילולי הצר, מגיעים לתוצאה שמנהל מס שבח מקרקעין הגיע אליה, לאמור: במועד המכירה של הדירה השניה, היתה המערערת 1 נשואה ועל כן, גם בעלה הוא המוכר ומאחר ואותו בעל מכר דירה אחרת, לפני פחות מארבע שנים, אין הוא זכאי לפטור. אולם, אין ספק שתוצאה זו, איננה צודקת וגם איננה עולה בקנה אחד, עם מטרות החוק. סעיף 49 ב לחוק, המצוטט לעיל, העניק פטור מלא למוכר דירה מזכה, אם תוך ארבע שנים, שקדמו למכירה לא מכר המוכר דירה אחרת וקיבל פטור בגינה. כלומר, כוונת המחוקק, העולה בבירור מלשון סעיף 49 ב הנ"ל, היא, שאדם שמכר שתי דירות מזכות והפרש הזמן, בין מכירה למכירה, היה יותר מ- 4 שנים, לא ישלם מס שבח מקרקעין. כאשר המחוקק חוקק את סעיף 49(ב) לחוק, עמדה לנגד עיניו האפשרות, שמישהו יינסה להתחכם, על מנת להמנע מתשלום מס, על ידי כך שירשום דירה אחת על שמו, דירה נוספת על שם אשתו, ודירות אחרות, על שם כל אחד מילדיו. במקרה כזה כל מכירה תזכה את הבעלים הרשום בפטור וכך, ימנע הבעלים האמיתי, מתשלום מס שבח. צורך זה, ולצורך זה בלבד, נקבע, בסעיף 49(ב) הנ"ל, כי לענין פרק חמישי 1 של החוק - שכותרתו היא: פטור לדירת מגורים מזכה - יראו מוכר ובן זוגו (וילדיהם הקטינים), כמוכר אחד. אולם, במקרה שבפני, אין מחלוקת בעובדה, שהדירה השניה שנמכרה (שבגינה הוצאה השומה, נשוא ערעור זה), היתה שייכת למערערת 1 בלבד, עוד לפני שנישאה למערער 2. לו מכרה המערערת 1 את דירתה, יום אחד לפני נישואיה, אין כל ספק, שהיא לא היתה מחוייבת במס שבח מקרקעין. אין גם כל טענה מטעם המשיב, שמכירה זו, נעשתה כדי להתחמק מתשלום מס. האם יהיה זה צודק, לחייב את המערערת 1 בתשלום מס, רק משום שהמתינה עד לאחר נישואיה ואז מכרה את הדירה? גם אם לא היו עורכים בני הזוג, הסכם ממון, המפריד את רכושם מלפני הנישואים, מהרכוש המשותף, הייתי מגיע לאותה תוצאה. על אחת כמה וכמה, שבני הזוג, ערכו הסכם ממון, לפני נישואיהם, (ואין כל טענה שהסכם הממון הוא פיקטיבי, או נערך בכוונה, להתחמק מתשלום מס) ובהסכם זה קבעו, כי כל הרכוש, שהיה לאחד מבני הזוג, לפני הנישואין, שייך לו בלבד, ואיננו חלק מהרכוש המשותף. נסיבות אלה, חיוב המערערת 1 במס שבח, בגין מכירת דירתה, שהיתה שלה, עוד בתקופת רווקותה, תהיה תוצאה בלתי צודקת לחלוטין. יתרה מזו, התוצאה תהיה שהמערערת 1 תיענש, משום שנישאה לפני שמכרה את דירתה. לא לכך, התכוון המחוקק. אני מוכן גם לקבל, ששיקולי מיסוי צודק, מחייבים ראיית שני בני הזוג, כיחידה אחת, לצורך המס. אולם מדוע יש לגרור את ההיסטוריה, לתוך חיי בני הזוג? כאשר מכר המערער 2 את דירתו הראשונה, הוא לא היה נשוי. את התא המשפחתי יש לראות כיחידה אחת, לצורך מס, מרגע שנוצר התא המשפחתי ולא לפני כן. ומדוע "אשמה" המערערת 2, בכך שבעלה, בהיותו רווק, מכר את דירתו, ועל כן, אין היא זכאית לפטור במס, במכירת דירתה, אם מכירה זו, נעשתה אחרי הנישואין? ברור, ונעלה מספק, כי אם המערער 2 היה מוכר את דירתו השניה, לאחר נישואיו או אף היה מוכר דירה משותפת לו ולאשתו, ומכירות אלה, היו, בטרם חלוף תקופת ארבע השנים, מהמכירה הראשונה, הוא לא היה זכאי לפטור, שכן הוא הנהנה - או אחד הנהנים - גם מהמכירה השניה. אולם, במקרה שברור, כי הדירה השניה הנמכרת, היא של אשתו, והיא דירתה מלפני הנישואין, ולמערער 2 אין כל חלק בה (בדירה השניה), מה ההצדקה, לשלול את הפטור מהמערערת 1? על כן, יש לדעתי, לפרש את סעיף 49(ב) לחוק באופן כזה, שהמוכר כולל גם את בן זוגו, שהוא בן זוגו במועד המכירה, אולם לענין חישוב הפטור, כאשר בודקים, אם היתה מכירה קודמת בתוך ארבע שנים, הרי אם המכירה הקודמת נעשתה לפני שבני הזוג נישאו, היא תיחשב למכירה על ידי אותו בן זוג שהיה בעל הדירה. לאמור, אם לדוגמא, הבעל מכר דירה בתקופה היה רווק, הוא לא יהיה פטור, אם תוך ארבע שנים, נמכרה דירה משותפת לו ולאשתו, או דירה שהיתה רק שלו. אולם, אם תוך ארבע שנים, נמכרה דירה שהיתה שייכת לאשתו עוד מלפני נישואיה, היא זכאית לפטור, לגבי אותה מכירה, גם אם טרם חלפו ארבע שנים. פרופ' יצחק הדרי, בספרו: מס שבח מקרקעין (הפקולטה למשפטים, אוניברסיטת ת"א, יונתן הוצאה לאור, 1993, כרך א', מתייחס לשאלה זו ואומר (שם, בעמוד 331, סעיף 6.59): "שאלה היא, אם יש להביא בחשבון בעלות נפרדת של אחד מבני הזוג בדירה נוספת, או מכירת דירת מגורים בפטור על ידי אחד מבני הזוג בטרם נהפכו לתא משפחתי אחד. לדעתי, וזו גם עמדת רשויות המס, אין לצרף דירות שהיו לכל אחד מבני הזוג (או לילדיו הקטינים) בנפרד, לפני היותם לתא משפחתי אחד, וכן אין לשלול את הפטור הכללי אחת לארבע שנים בגין מכירה פטור שביצע בן הזוג האחר, טרם הנישואין. עמדה זו, אינה עולה מלשונו הפשוטה של הסעיף, אולם היא משתלבת עם המדיניות הכללית של החוק, ועל כן רצוי לאמצה, בהיעדר כל סתירה מפורשת עם החוק. יחד עם זאת, ברור, שכאשר היתה הבעלות בדירה נוספת, לפני הנישואין או נעשתה המכירה בפטור לפני הנישואין בידי אותו בן זוג המוכר את הדירה הנוכחית, תתחייב הדירה במס או תזכה בפטור, לפי הדינים הרגילים, ללא כל קשר לפיקציה של הגדרת התא המשפחתי כמוכר אחד. אמור מעתה: אף אחד מבני הזוג אינו זוכה בפטור שלא היה זכאי לו אלמלא נישואיו, אך דירות שלו ומכירות שביצע לפני הנישואין אינן מיוחסות לבן זוגו לאחר הנישואין" (ההדגשות אינן במקור). נראה לי, עם כל הכבוד, שזו העמדה הנכונה שיש לאמצה. הנריך רוסטוביץ, בספרו: מס שבח מקרקעין, חלק ראשון, דירת מגורים (הוצאת אוריאן ת"א, התשנ"ז- 1977), כותב (בעמ' 197): "כאשר באים להחיל על דיני הקנין פיקציה משפטית, יש לפרשה על דרך הצמצום, ולא לתפוס באמצעותה ברשת המס, נישומים שהמחוקק לא ציינם במפורש... את הביטוי "יראו מוכר", יש לפרש בלשון הווה, כלומר, יש לקבוע את תחולת הפיקציה שבסעיף זה באופן עקבי על מי שהם "בני זוג"/"קטינים" כהגדרתם באותו סעיף ביום המכירה, ואין להחיל את החזקה האמורה על מי שהיו או מי שעתידים להיות "בני זוג" או "ילדים" לפני יום המכירה או לאחריו" (ההדגשות אינן במקור). אם כי, בהמשך, מציין המחבר, כי שלטונות המס, מביאים בחשבון מכירה שנעשתה ע"י אחד מבני הזוג, ארבע שנים קודם לכן, גם אם לא היה נשוי. אהרון נמדר, בספרו: מס שבח מקרקעין, הפטור לדירות מגורים (חושן למשפט, ת"א תשנ"ז- 1977), כותב, בעמ' 84: "הפיקציה של התא המשפחתי, כמוכר אחד, יוצרת בעיות שאינן ניתנות לפתרון על נקלה. עצם הרעיון ליצור אישיות משפטית מיוחדת לצרכי המס, טומן בחובו את זרעי ההתנגשות עם המשפט הפרטי, הרואה ביחידים המרכיבים את התא המשפחתי כנושאי הזכות המשפטית, כאשר דיני המיסים אינם צועדים עקב בצד אגודל מאחורי המשפט הפרטי, אין פלא שהם נתקלים בבעיות חדשות לבקרים...(עמ' 85) שאלות דומות מתעוררות גם בהקשר של כניסה לתא משפחתי חדש, כאשר בני הזוג בברית נישואין. גם כאן נשאלת השאלה, האם הם נושאים עמם את עברם ההיסטורי, או שהם מתחילים בתקופה "מיסויית" נקיה וחדשה. שאלות כאלה ואחרות, מתעוררות ויתעוררו עוד בעתיד, וידרשו הרבה דמיון מצד בתי המשפט, כדי למצוא את פתרונן הנכון". ובהמשך (עמ' 90): "לפיכך, אם היו לשני בני הזוג דירות מגורים לפני נישואיהם ומכרו אותן לפני הנישואין ורכשו דירה משותפת, לא יתחייבו במס על מכירת הדירה המשותפת תוך פחות מ- 4 שנים, הסיבה לכך הינה כי בעלותם לפני הנישואין על שתי הדירות אינה מצטרפת לעשותם כבעלים של יותר מדירה אחת לפני קיומו של התא המשפחתי". (ההדגשות אינן במקור). סיכומו של דבר, הפירוש שנוקט בו המשיב, מביא לתוצאה שאין הדעת סובלתה. הרצון הלגיטימי למנוע התחמקות ממס, שהביא ליצירת הפיקציה, שהמוכר כולל את בן זוגו וילדיו הקטינים, אינו מצריך להביא לתוצאה, שאשה, שהיתה לה דירה בתקופת רווקותה, תחוייב בתשלום מס על מכירת אותה דירה, רק משום שבעלה, מכר את הדירה שהיתה לו, בתקופת רווקותו, לפני פחות מארבע שנים. יש לתת פירוש הגיוני לחוק ופירוש שיתאים למטרת החוק. מטרת החוק וסעיף 49(ב) היתה למנוע הערמה על שלטונות המס. המטרה לא היתה לפגוע בבן זוג, בגלל נישואיו. על כן, אנו קובעים, כי לצורך הקביעה אם חל מס שבח מקרקעין, על דירת המערערת 1, לאחר נישואיה, יש להתעלם מהעובדה, שבן זוגה, לפני שנשא אותה לאשה, מכר, בהיותו רווק, דירה שהיתה לו. לפיכך, יש לבטל את החיוב במס שבח על מכירת דירתה היחידה של המערערת 2. על בסיס קביעה זו, תערך שומה חדשה ע"י המשיב, לגבי מכירת דירתו השניה של המערער 2, לאחר שתבדק השאלה, אם הוא חייב במס שבח מקרקעין לאור הוראות סעי ף49ה לחוק. הערעור מתקבל, על פי האמור לעיל. המשיב ישלם למערערת 2 הוצאות ערעור זה וסך 3,000 ש"ח שכ"ט עו"ד.מכירת דירהנישואין / חתונהמיסיםמקרקעיןמס שבח