מס שבח על קניית דירה לפני הנישואין

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא מס שבח על קניית דירה לפני הנישואין: בפנינו ערר על החלטתו של המשיב בהשגה שהגישה העוררת לענין חיובה במס שבח. בתאריך 27.7.94 נכרת "הסכם יחסי ממון" בין העוררת לבין מר עברי לקראת נשואיהם, מתוך רצון להסדיר ביניהם את ענייני הממון והרכוש. בסעיף 4 להסכם נקבע כדקלמן: "4. מוסכם בין הצדדים כי תשמר הפרדה מוחלטת בין רכוש הצדדים. בבעלות אנה (היא העוררת) קיימת דירה בת 4 חדרים בחלקה 104 בגוש 11083 והיא תשאר בבעלותה הבלעדית אלא אם תחליט אחרת ותעשה זאת בכתב. בבעלות דוד קיים רכוש כגון מגרשים, חנויות, בתים ומשרדים וכן זכויות כספיות אצל צדדים שלישיים, ורכוש זה ישאר בבעלותו הבלעדית גם בעתיד אלא אם יחליט אחרת ויעשה זאת בכתב, ולאנה אין זכות כלשהי ברכוש זה". עוד נקבע כי כל צד יהא רשאי לעשות ברכושו כרצונו בלא התערבות הצד האחר. הוסכם כי הצדדים, אם ירצו, יתגוררו עם ילדיהם מנשואים קודמים, בדירתו של מר עברי בחלקה 15 בגוש 11184 (להלן: "דירת הבעל"). בית המשפט המחוזי בחיפה, בת"א 1394/94, אישר ב- 11.12.94 את הסכם הממון על פי חוק יחסי ממון בין בני זוג תשל"ג- 1973 וחוק לתיקון דיני משפחה (מזונות) תשכ"ט- 1959. אשר בית המשפט מצביע על כך שהצדדים להסכם הבינו את משמעותו ואת תוצאותיו וחתמו עליו מרצונם החופשי. הסכם ממון כידוע, דוחה את תחולתו של הסכם איזון המשאבים לפי חוק יחסי ממון על בני הזוג. וחל ההסכם בו קבעו הצדדים בהסכמה את יחסי הממון והרכוש ביניהם. (ראה ע"א 486/87 אבידור נ' אבידור פס"ד מ"ב(3) עמ' 499). העוררת ומר עברי נשאו זה לזו בספטמבר 1994. ב- 13.5.96 מכר מר עברי את דירת הבעל ששמשה למגורי המשפחה וקבל פטור ממס שבח במכירתה. ב- 24.10.97 בטרם חלפו 4 שנים מהמכירה של דירת הבעל, נכרת הסכם בין העוררת ובין לאילן ואביבה סיאר לפיו התחייבה העוררת להקנות את הזכויות שיש לה בדירתה בגוש 11083 חלקה 104 שביוקנעם, במחיר של 152,000 דולרים. בקשת העוררת לפטור מתשלום מס שבח בגין מכירת זכויותיה בדירת המגורים שלה, שרכשה לפני הנישואין נדחתה על ידי המשיב מהטעם האמור בהחלטתו ש"במסגרת התא המשפחתי נמכרה דירה ב- 13..596 (דירת הבעל מרווקותו)". לאמור, שטרם חלפה תקופת 4 השנים שלפני מכירת דירת העוררת (סעיף 49ב לחוק מס שבח מקרקעין תשל"ג- 1963 (להלן: "החוק הנ"ל"). על החלטה זו נסב הערר שבפנינו. טענת העוררת היא כי בהסכם הממון שנכרת בינה לבין בעלה עובר לנישואיהם, הוסכם על הפרדה מוחלטת בין הנכסים שרכש כל צד לפני נישואיהם ואין לכך לראות את מכירת דירת הבעל ומכירת דירתה כמכירת שתי דירות במסגרת התא המשפחתי ואין לראותם לענין זה "כמוכר אחד". המשיב מסתמך על סעיף 49ב(1) לחוק הנ"ל המזכה מוכר דירת מגורים בפטור ממס שבח אם לא מכר בארבע השנים שקדמו למכירה האמורה דירת מגורים אחרת בפטור ממס. לטענתו שתי הדירות נמכרו על ידי בני הזוג בהיותם נשואים ולכן יש לראותם על פי סעיף 49(ב) לחוק הנ"ל "כמוכר אחד" ומאחר והדירה השניה נמכרה בטרם חלפה תקופת 4 השנים ממכירת דירת הבעל אין זכאות לפטור ממס שבח. בע"א 806/93 י. הדרי נ' הדרי (דרחי פס"ד מח 3 עמ' 685 אמר כב' השופט גולדברג בעמ' 696: "ראינו, אם כן, שהמבחנים של אורח חיים תקין ומאמץ משותף אינם מאפשרים את הרחבת תחולתה של החזקת השיתוף על נכס שנרכש שלא במהלך הנשואין אלא לפניו... נכס שהיה שייך לאחד מבני הזוג טרם הנשואין אינו יכול להפוך לנכס משותף, במהלך חיי הנשואים, רק מכח הסכם משתמע בין הצדדים...". מהסכם הממון שערכו הצדדים ואושר על ידי בית המשפט, עולה בבירור כוונה ברורה לאי שיתוף לגבי נכסים שרכש כל צד לפני הנשואים (ראה ע"א 686/85 מערבי נ' מערבי פס"ד מ 3 עמ' 631 בעמ' 634). השאלה היא אם ההנחה שבסעיף 49(ב) לחוק הנ"ל מבטלת את כוונת הצדדים לאי החלת חזקת השיתוף על נכסים שרכשו כל אחד בנפרד לפני הנשואין לעניין הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים. סעיף 49(ב) לחוק הנ"ל כלול בפרק החמישי של החוק הנ"ל הדן ב"פטור לדירת מגורים מזכה" והוא קובע כי: "לענין פרק זה יראו מוכר ובן זוגו למעט בן זוג הגר דרך קבע בנפרד, וילדיהם שטרם מלאו להם 18 שנים למעט ילדים נשואים - כמוכר אחד בלבד". בע"א 176/84 ברקסון (הרץ) ואח' נ' מנהל מס שבח מקרקעין פס"ד מ 2 עמ' 589 בעמק 597 1- 3 מתייחס בית המשפט לסעיף 49(ב) ואומר כי: "סעיף זה בא להמחיש מתי רואה המחוקק יותר מאדם אחד כמוכר יחיד והוא עושה זאת בדרך של הנחה משפטית... יראו מוכר ובן זוגו כמוכר אחד". מסעיף זה עולה שמכירת דירת מגורים הנעשה על ידי אחד מהשייכים לתא המשפחתי כמפורט בסעיף תחשב כאילו נעשתה על ידי כל אחד מהשייכים לתא המשפחתי. מתן פטור לאחד מהם יחשב כניצול הפטור על ידי התא המשפחתי כולו, הנחשבים "כמוכר אחד". נראה, לכאורה, בבואנו ליישם את סעיף 49(ב) לחוק הנ"ל כי אין זה רצוי לבטל את ההבחנה בי נכסים שנרכשו על ידי בני הזוג לפני הנשואין שלגביהם הוסכם ביניהם על אי שיתוף, לבין נכסים שנרכשו על ידי שני בני הזוג לאחר הנשואין. אין לפרש את סעיף 49(ב) לחוק הנ"ל כמבטל הבחנה זו. יש להחיל סעיף זה בכל מקרה לפי עובדותיו. בעניננו לא הוכחו נסיבות המצדיקות את החלת חזקת השיתוף לגבי דירת המגורים שרכשה העוררת לפני נשואיה. מהסכם יחסי הממון הנ"ל עולה בבירור כי העוררת חפשית לעשות בדירתה כרצונה, ללא התערבות בעלה. דירת מגוריה, כמו נכסי הדלא- ניידי של הבעל הוצאו מכלל חזקת שיתוף הנכסים של בני הזוג ואין לפרש את סעיף 49(ב) לחוק הנ"ל כמטיל חובת מיסוי מעבר למתחייב על פיו. מסקנתו היא כי בנסיבות מקרה זה אין לראות את בני הזוג "כמוכר אחד" לגבי מכירת דירת מגוריה של העוררת, שאינה קנינם המשותף ואינה נתפסת בחזקת השיתוף בנכסים של העוררת ובעלה ואין להחיל על מכירת דירת מגוריה של העוררת את מגבלת הזמן הנקובה בסעיף 49(ב) לחוק הנ"ל. דעתנו היא שיש לקבל את הערר ולפטור את העוררת ממס שבח במכירת דירת המגורים שרכשה לפני נשואיה. אנו מחייבים את המשיב לשלם לעוררת את הוצאות הערר ושכ"ט עו"ד בסך 3,500 ש"ח בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מתאריך מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. נישואין / חתונהמיסיםמקרקעיןמס שבחקניית דירה