קניית קרקע ממושכנת

הקונים רכשו את זכויותיהם בקרקע מבלי לדעת על קיום משכנתאות. המוכר, שידע על קיומן הצהיר במודע הצהרה שאינה נכונה בסעיף 3 לחוזה, ובכך נהג שלא בתום לב תוך הטעית הקונים. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית קרקע ממושכנת: .1בין התובעים לבין הנתבע 1(להלן: הנתבע) נערך ב- 25.4.84חוזה מכר מקרקעין (נספח א' לתצהירו של התובע - ת/1). במבוא לחוזה הצהיר הנתבע כי הוא "הבעלים או בעל הזכויות של 79/432חלקים בחלקת הקרקע בגוש 18583חלקה 49, אשר שטחה הכולל 9487ממ"ר בכפר תמרה" (להלן החלקה הנ"ל) וכי ברצונו למכור לתובעים חלקים המהווים שטח של 600ממ"ר (להלן: השטח הנ"ל) מחלקו בחלקה הנ"ל. התובעים הצהירו על רצונם לקנות את השטח הנ"ל. בסעיף 3לחוזה הצהיר הנתבע כי החלקה הנ"ל נקיה "...מכל חוב, שעבוד, משכנתא, עיקול ותביעות צד שלישי" והתחיב כי מצב זה ישאר עד להעברת השטח על שם התובעים-הקונים בפנקס המקרקעין. התובעים שלמו לנתבע את המחיר המוסכם של השטח הנ"ל בסך 5מיליון שקלים ישנים והוא אישר, בחתימתו על החוזה, את קבלתו (סעיף 5לחוזה). בסעיף 8לחוזה התחיב הנתבע לפנות, על חשבונו תוך 6 חדשים, עמוד חשמל המוצב בשטח הנ"ל. והיה ולא יעלה הדבר בידו יקצה וימסר לתובעים שטח בגודל זהה בחלקה הנ"ל, שלא מוצב בו עמוד חשמל. אין מחלוקת כי השטח שהוקצה לתובעים בחלקה הנ"ל הוא זה המסומן 49/9בתכנית נספח ד' לתצהירו של התובע ת/.1 .2החלקה הנ"ל בשלמותה רשומה בפנקס המקרקעין בשם הנתבעים 1עד 5ועד בכלל, במושע כשחלקו של הנתבע הוא 79/432 המתאים לשטח של 1735ממ"ר. הנתבע רכש זכויות על פי יפוי כח נוטריוני (מהנתבע 2) ובירושה מאמו (הנתבעת 3), המתבטאות בתוספת שטח של 559ממ"מ. בעלותו של כל אחד מהבעלים המשותפים מתפשטת בכל אתר ואתר שבחלקה הנ"ל ואין לשום שותף חלק מסויים בהם. רק ב- 24.12.92ניתן בת.א. 6285/89בבית משפט שלום בעכו פסק דין המאשר הסכם פשרה בדבר פירוק השיתוף בין בעלי הקרקע המשותפים, בדרך של חלוקה בעין בהתאם לתכנית שצורפה להסכם (ראה נספח ג' לתצהירו של הנתבע נ/2). לפי התכנית הנ"ל, קבל הנתבע לבעלותו את חלקה 49/1ששטחה הוא 2613ממ"ר. מחומר הראיות עולה כי בפועל נוהלה החלוקה הנ"ל על ידי הסכם שיתוף שלא נרשם, כשלכל אחד מהבעלים המשותפים הוקצה חלק יחסי לשמושו בחלקה הנ"ל. .3התברר כי הצהרת הנתבע בסעיף 3 לחוזה כי החלקה הנ"ל נקיה מכל משכנתא בעת כריתת החוזה וכי מצבה זה ישאר ללא שינוי, לא היתה נכונה. הוכח כי החלקים הרשומים על שמו של הנתבע בפנקסי המקרקעין בחלקה הנ"ל משועבדים בשתי משכנתאות ראשוניות לזכות בנק ירושלים לפתוח ומשכנתאות בע"מ. המשכנתא הראשונה נרשמה ב- 7.12.83על סך 000, 720ש"י והמשכנתא הראשונה הנוספת נרשמה ב- 2.2.84ע"ס 000, 220ש"י. מעדותו של פקיד הבנק, מר זינגר, עולה כי היתרה המגיעה מסתכמת לסך 000, 43ש"ח וכי ניתן צו בית משפט לממושן של המשכנתאות שטרם בוצע (ע' 19, מסמך ח' המצורף לתצהיר ת/1). זאת ועוד! הנתבע-המוכר התחייב בסעיף 8לחוזה כי תוך תקופה של 6חדשים מתאריך חתימתו יגרום לסלוק עמוד החשמל המוצב על השטח הנ"ל ובחובה זו, שלפי נסוחה אינה מותנית או שלובה בחובה כלשהי מצד התובעים, הוא לא עמד. הנתבע גם לא עמד בחובתו לזכות את התובעים בשטח אחר בגודל זהה בחלקה הנ"ל שלא מוצב בו עמוד חשמל. בעדותו הוסיף תנאי על נכונותו להקצות לתובעים שטח אחר והוא, שיוסיפו וישלמו את המחיר "שאדרוש" מהם" (ע' 14). .4אין מחלוקת כי הקונים רכשו את זכויותיהם בשטח הנ"ל מבלי לדעת על קיום המשכנתאות. הנתבע, שידע על קיומן הצהיר במודע הצהרה שאינה נכונה בסעיף 3לחוזה, ובכך נהג שלא בתום לב תוך הטעית התובעים. עצם ההצהרה בסעיף 3לחוזה כי לא חל שעבוד כלשהו על החלקה הנ"ל ביודעין שאין זה נכון, הוא הטעיה במרמה ושלא בתום לב. הטעיה שכזו מקנה לצד הנפגע את הזכות לבטול החוזה על פי סעיף 15לחוק החוזים (חלק כללי) ויש להניח שמרמה זו גרמה לקשירת החוזה, מה גם שהתיחסה לפרט חשוב בעסקה (ראה פרידמן-כהן: חוזים חלק 2ע' 807פסקה 27-15). מעובדת מתן התחיבות זו בחוזה נובע שהנתבע היה מודע לכך ששאלת השעבוד, אם קיים אם לאו, עשויה להשפיע על התובעים בהחלטתם אם להתקשר בחוזה עמו אם לאו. אין ספק שגלוי עובדה זו לא היה נוח לנתבע מחשש פן גלוי זה עשוי למנוע את קשירת החוזה או התנאת תנאים שאינם נוחים לו לענין זה. יתרה מזאת, על פי סעיף 18(ב) לחוק המכר חלה חובה על המוכר להודיע מיד לקונה על כל תביעת זכות לגבי הממכר הידועה לו, או שהיה עליו לדעתה. הנתבע בעניננו נמנע מגלוי זה. חובה זו חלה בנסיבות שבפנינו אפילו יכלו התובעים-הקונים להשיג מידע זה בכוחות עצמם לפני עריכת החוזה (ראה ע"א 838/75פס"ד לב 231 1בע' 421-240). המדובר הוא בפגם בזכות שהיתה ידועה לנתבע-המוכר וחלה עליו חובת גלויה והוא לא מילא חובתו זו. .5מתצהירו של עו"ד מג'דוב שערך את החוזה (סעיף 5), עולה כי בקש מהנתבע נסח מקרקעין אך הלה לחץ לעריכה דחופה של החוזה וכריתתו מאחר ונזקק לממון. התובעים, שאינם מצויים בענינים אלה, פעלו בהתאם. הנתבע חייב היה לדעת כי בהצהרתו זו הוא מטעה את התובעים ובנסיבות אלה אסור היה לו להניח כי בדקו את רישום החלקה בפנקס המקרקעין. נראה, לכאורה, שקיומן של שתי המשכנתאות, שהם בגדר פגם הדבק בממכר ללא ידיעת התובעים, מצדיקים את בטול החוזה בשל הפרתו היסודית, כשמשמעותה בסעיפים 6ו-7(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- .1971יסוד נוסף מצוי גם בסעיף 18(א) של חוק המכר תשכ"ח- 1968המחייב את המוכר "למסור את הממכר כשהוא נקי מכל שעבוד, עקול או זכות אחרת של צד שלישי". מדובר כאן בצד שלישי שלזכותו רשומות המשכנתאות, דבר שלא היה ידוע לתובעים. קיומן של משכנתאות אלה, וזכותו של הצד השלישי למימושן, פוגמת בממכר זה. ופגם זה שהוא בגדר סעיף 18לחוק, מצדיק אף הוא את בטול החוזה על ידי הקונה, שלא ידע על הפגם ולא הסכים לקנות את השטח למרות פגם זה. מצד הנתבע לא נעשה נסיון ממשי לפדיון המשכנתאות, ולו באחור, כדי להכשיר את הממכר שיהא נקי מכל שעבוד. .6באשר לסלוק עמוד החשמל על ידי הנתבע, צויין בחוזה משך זמן לבצועה של 6חדשים מיום חתימת החוזה. הנתבע לא עמד בחובתו זו. כל עוד נצב עמוד החשמל במקומו לא ניתן לנצל את השטח הנ"ל למטרה לה יועד על ידי התבועים של בנית בית לעצמם, כתחליף לביתם הנוכחי הרעוע שהם נדרשים לפנותו (נספח ג' לתצהיר ת/1). לא שוכנעתי בעדות הנתבע כי עשה מאמץ רציני למלא תנאי זה, ונסיונו להטיל את האשם בתובעים בשל מחדלו זה אינו מקובל עלי. הנתבע נטל על עצמו את ההתחיבות הזו ללא כל סייג. הנתבע נמנה על בעלי החלקה הנ"ל, שהסכימו, בשעתו, בשנת 1986, להצבת עמוד החשמל (ראה ת/5). הנתבע אכן פנה לחב' חשמל ב-24.7.85, לאחר כריתת החוזה ונענה (נספח ד' לתצהירו ת/1) כי לשם בחינת ענין זה עליו להמציא תכנית בניה מאושרת שטרם היתה קיימת. בכל חלופי המכתבים בין הצדדים, שהוצגו בהליך זה, לא באה מצד הנתבע דרישה לתובעים להמצאת תכנית שכזו (נספח ח' לתצהיר נ/1, נספח ט' לתצהיר ת/1), עובדה המעידה על יחסו למלוי חיובו זה. .7בכתב תביעתו המתוקן עותרים התובעים למתן הסעדים הבאים: א. להקנות להם את זכויות הבעלים בשטח של 600ממ"ר בחלקה הנ"ל, נקיה מכל שעבוד, ולרשמו בשמם בפנקס המקרקעין וכן למסור להם את החזקה הבלעדית בשטח זה שימוקם בחלקה הדרומי-מערבי של החלקה הנ"ל. ב. לפצותם בשל העכוב בבנית בית מגוריהם בסכום כולל של 000, 55ל"י כמפורט בסעיף 19לכתב תביעתם. ג. לחלופין להצהיר על בטלותו של ההסכם ולחייב את הנתבעים בהשבת הסכום ששולם להם משוערך ליום הגשת התביעה בסך 000, 42שקלים בתוספת הפצוי כאמור בס"ק ב'. הנתבע הכחיש את זכאותם של התובעים לסעדים הנדרשים ותובע בתביעה שכנגד לחייב את התובעים להחזר תשלומים ששולמו על פי סעיף 11לחוזה בסך 575, 5שקלים בתוספת פצוי בגין נזק שנגרם לו בסך 5000שקלים. נתבעים 2- 5הגישו כתבי הגנה מהם עולה הטענה של חוסר יריבות, מהטעם שלא היו צד לחוזה המכר ולא ידעו על קיומו, טענתם זו מקובלת עלי על פי חומר הראיות שהובא במשפט זה. הנתבע 6קנה מהנתבע חלקת קרקע בחלקה הנ"ל בשטח של 450ממ"ר וגבולותיה הוגדרו בהסכם עסקת המכר שנערכה ביניהם ב-.5.7.90 הנתבע 6, שההסכם עמו לא הוגש כראיה, העיד כי השטח שקנה חופף את השטח שנמכר לתובעים, בלא שהנתבע 6ידע על כך (ע' 17לרושמות). מסכומו בכתב של ב"כ הנתבע 6בע' 2המתיחס להסכם שבינו לבין הנתבע, עולה כי עסקת מכר זו הוכפפה לתוצאת ההליך הנוכחי. מעובדות אלה שאני מקבלן עולה, לכאורה, שלא היה בחוזה שערך הנתבע עם הנתבע 6כדי לפגוע בזכויות החוזיות של התובעים בחלקה הנ"ל, אילו היה ניתן סעד האכיפה. יש, איפוא, לדחות את התביעה נגדו. התובעים דוחים את תביעת הנתבע בתביעתו שכנגד. .8מסקנתי מכל האמור היא כי הנתבע אכן הפר את החוזה ת/ 1הפרה יסודית כמשמעותה על פי סעיף 7(א) וכי התובעים זכאים לבטלו. הקונים מלאו למעשה את חיוביהם על פי החוזה בתשלום מחירו המלא בעוד שהנתבע לא קיים את חיוביו כמפורט לעיל. על פי סעיף 2לחוק החוזים (תרופות) ניתן בידי הצד הנפגע זכות הברירה לתבוע את אכיפתו של החוזה או לבטלו וכן "זכאי הוא לפצויים בנוסף על אחת התרופות האמורות או במקומן". אין הנפגע זכאי בעת ובעונה אחת לבטל את החוזה ולעמוד על הזכות לאכפו (ראה ע"א 680/83פס"ד לח(3) 547בע' 554ג'). באשר לתרופות האכיפה, מפרט ב"כ התובעים בסכומו בפרק "האכיפה" את המכשולים הרבים הקיימים בממוש עסקה זו, שבמצטבר יוצרים מצב שבו האכיפה הפכה, מבחינה מעשית, לבלתי אפשרית ואין התובעים רואים עוד תועלת בסעד זה. ב"כ הנתבע טוען בפסקה 4(ב) לסכומו כי ביכולתו של הנתבע להעמיד לרשות התובעים שטח של 600ממ"ר בחלקה הנ"ל, נקי משעבוד וללא עמוד חשמל מתוך השטח שבבעלותו שטרם נרשם בפנקס המקרקעין, אלא שהנתבע העמיד תנאי נוסף שאינו כלול בחוזה של תשלום מחיר "שידרוש" עבור תוספת זו ופרט זה נתעלם הימנו, ואינו בהתאם לחוזה. עמדת ב"כ התובעים היא, איפוא, לבטל את החוזה, ולזכות את התובעים בפצויים בשל הפרתו. התובעים שבקשו אכיפת החוזה עקב ההפרה, שינו טעמם בסכומם ומבקשים לבטל את החוזה ולזכותם בפצויים, סעד שנתבקש לחלופין בתביעתם, אלא שלא נשלחה הודעת בטול לנתבע על פי סעיף 8לחוק החוזים (תרופות) לאור עמדת התובעים הראשונית לבקש את אכיפת החוזה. במקרה שבפנינו ניתן לראות את הגשת התביעה עצמה כמשמשת הודעת בטול, שהרי הנתבע התיחס במכתבו לתובעים מה- 11.1.90(נספח ח' לתצהירו נ/2) לבטול החוזה על ידו וסביר להניח שכלכל צעדיו בהתאם לעמדתו זו. נכון הוא שהחוזה לא בוטל עקב הודעה חד צדדית זו של הנתבע שמשמעותה היא שאין בכוונתו לקיים את התחייבויותיו, אך הודעה זו מעניקה לנפגע את הזכות לבטל את החוזה בהתאם להוראות החוק (ראה ע"א 571/81פס"ד לז(2) 77ע' 2-81), וזאת עשו התובעים בהגשת תביעתם המכילה סעד חליפי של בטול החוזה (ראה ע.א. 81/89פס"ד מה(3) ע' 829ד). .9משבוטל החוזה, קמה לכל אחד מהצדדים הזכות להשבת הממון ששלם ושנתקבל על פי החוזה שבוטל. הזכות להשבה אינה מונעת בעד התובעים לתבוע גם פיצוי בעד הנזק שנגרם להם עקב ההפרה. זכאים התובעים להשבת המחיר ששלמו לנתבע בערכו הריאלי, המתבטא בשווי העכשוי של השטח כנ"ל. לענין זה הוגשה חוות דעתו של שמאי המקרקעין, דן ברלינר, שהעריך שוויו של מגרש פנוי וחפשי מכל חוב ושעבוד בגודל 600ממ"ר בכפר טמרה לסך 000, 33דולרים (ראה ת/6) המשקף את מחיר השטח ליום ה- 6.9.93שהתובעים זכאים להשבתו. .10באשר לפצויים, אין לפסוק לתובעים פצויים סתם משום שנתבע הפר את החוזה. עליהם הנטל להוכיח במידת ודאות סבירה את נזקם שנגרם עקב ההפרה ואת שעור הפצויים שיהא בו כדי לפצותם. אין כל הוכחה על שעור הנזק שנגרם לתובעים בשל העכוב בבנית ביתם. סביר להניח כי עלות הבניה התיקרה אך אין בפני כל ראיה לענין זה. המדובר הוא בנזק מיוחד שאירע עד למועד הגשת התביעה הטעון הוכחה. באשר להוצאות עריכת השומה של המומחה, יוכלו התובעים לזכות בהן כחלק מההוצאות שהוצאו באופן סביר לשם ניהול המשפט. אני דוחה את התביעה לפצוי בפריט זה. .11התובעים תובעים פצוי בשל עגמת הנפש שנגרמה להם כתוצאה מהמצג הבלתי נכון של העובדות. לענין שעבוד החלקה, כפי שהוצגו בשלב המו"מ ונכללו בחוזה, ואי קיום התנאי בדבר הסרת עמוד החשמל שבלעדיו לא ניתן לממש את הבניה על החלקה. לא יכול להיות ספק בכך שנסיבות אלה הכרוכות במצג שאינו נכון ובמחדל של הנתבע, שמנעו את ממוש מטרת קנית השטח וגרמו לתובעים להמשיך ולהתגורר עם משפחותיהם בביתם המט לנפול, גרמו לעגמת נפש וסבל. התובעים האמינו כי רכשו שטח קרקע ובססו עליו את תכניתם להקמת ביתם, והנה הסתבר להם כי השטח ממושכן ועליו עמוד חשמל, שאינו מאפשר את נצול השטח ליעודו, משמע שלמעשה לא רכשו דבר ועליהם להבטיח את כספם. גם התנאי להעמדת שטח חלופי בגודל זהה בחלקה כנ"ל לא מומש והועלתה דרישה לתשלום נוסף, מה גם שגם שטח חלופי זה עשוי להיות כפוף למשכנתאות הקיימות. האכזבה, הרוגז והתסכול שנגרמו להם כתוצאה מהמצב שנוצר בעטיו של הנתבע, והחשש להשבת כספם והבטחת זכויותיהם, כל אלה במצטבר מהוים גורמים ישירים לעגמת נפש, ואיני רואה מדוע התובעים שסובלים מאירוע זה לא יזכו לפצוי על אכזבה זו על פי סעיף 13לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א- .1970אני פוסק לתובעים בשל עוגמת הנפש והסבל כסום של 000, 5שקלים הנראה לי סביר בנסיבות הענין, בצרוף הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. .12התוצאה היא שאני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הסכומים כדלקמן: א. סך 000, 33דולר שישולם בשווי שקלי לפי השער היציג ביום התשלום בתוספת ריבית של % 11מיום הגשת התביעה ב- 5.4.90ועד לתשלום בפועל (ראה ע"א 672/81פס"ד מ(3) ע' 169בע' 230). ב. סך 000, 5שקלים כפצוי על נזק לא ממוני בתוספת הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה תשכ"א- 1961החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל. ג. אני מחייב את הנתבע לשלם לתובעים את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 000, 10שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כאמור החל מתאריך מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. ד. התביעה נגד הנתבעים 2,3, 4ו- 5נדחית. על התובעים לשלם להם את הוצאות המשפט ולכל אחד מהנתבעים 3ו- 4שיוצגו על ידי עורכי דין גם שכ"ט עו"ד בסך 000, 1שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כמפורט לעיל מיום פסק הדין ועד לתשלום בפועל. ה. אני דוחה את התביעה נגד הנתבע מס' 6ומחיב את התובעים לשלם לו את הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך 500, 2שקלים בתוספת ריבית והצמדה כמפורט לעיל מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. משכוןקניית קרקעות / מגרשים