הערר בפנינו נסב בעניין הערכת שווי המכירה. העוררים 1 ו- 2 הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, לצורך שומת מס שבח, לפיו יהיה שווי המכירה סך של 130,000 דולרים. נותרה המחלוקת עם העוררת לעניין חיובה במס רכישה. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שווי המכירה לעניין מס רכישה: ב- 31.12.98 ניתן פסק דין חלקי בהסכמה במחלוקת בין העוררים 1 ו- 2 והמשיב לענין החיוב במס שבח ונותרה המחלוקת לגבי חיוב העוררת מס' 3 במס רכישה (להלן: "העוררת"). כל אחד מהעוררים 1 ו- 2 רשומים בפנקס המקרקעין כבעלים של רבע חלקים בלתי מסויימים בזכויות הבעלות בחלקה 15 בגוש 10864 ששטחה 377 מ"ר, הנמצאת ברחוב ברזילי 32 חיפה. על החלקה הנ"ל בנוי מבנה בן 3 קומות (להלן: הנכס הנ"ל). על הנכס הנ"ל רובצת משכנתא לזכות קופת חולים של ההסתדרות הכללית (להלן: קופ"ח) שנרשמה בפנקס המקרקעין ב- 1.4.46. באותו תאריך נרשמה גם זכות חכירה לטובת קופ"ח על חלק בנכס. בתאריך 10.10.95 נכרת חוזה מכר בין העוררים 1 ו- 2 לבין העוררת. מהאמור במבוא לחוזה עולה כי ההלוואה שלבטחון פרעונה נרשמה המשכנתא סולקה, והעוררים 1 ו- 2 התחייבו לגרום למחיקת רשומה בפנקס המקרקעין. תקופת החכירה הרשומה נמשכה 5 וחצי שנים והסתיימה ב- 30.11.51. תקופת השכירות עם קופ"ח הוארכה מעת לעת בתנאים של שכירות בלתי מוגנת על ידי החוק. העוררים 1 ו- 2 התחייבו בחוזה הנ"ל למכור לעוררת את זכויותיהם בנכס הנ"ל, שהם מחצית מזכויות הבעלות בו, בתנאי, שהווה תנאי מתלה, שהם יגרמו לביטול רישום המשכנתא, כן התחייבו להמחות לעוררת את זכויותיהם כלפי קופ"ח. המחיר המוסכם להקנית זכויות העוררים בנכס הנ"ל לעוררת, הנקוב בחוזה, הוא 250,000 שקלים שהיו אז שווי ערך ל- 83,000 דולרים. השמאי ברלינר העריך את שווי זכויות הבעלות בנכס הנ"ל כולו לסך 390,000 דולרים. מסכום זה הפחית עבור שיפוצים ותיקונים שנעשו בנכס הנ"ל סך שהוערך ל- 70,000 דולרים. כן הפחית בגין זכויות השכירות של קופ"ח, שמעמדה בנכס הנ"ל, אליבא דעתו, "דומה לדייר מוגן", סכום שהוערך לסך 90,000 דולר, כל השווי הנותר הוא 230,000 דולרים ומחציתו 115,000 דולרים. מהמחצית, ניכה 25% בגין "מכירת חלק בלתי מסוים" והגיע ליתרה של 87,000 דולרים. מכאן מסקנתו כי המחיר הנקוב בחוזה המכר הוא בגבולות הסביר. המשיב דחה את שווי המכירה הנקוב בחוזה בהיותו נמוך משווי השוק והעריכו לסך 480,000 ש"ח שהיו שווי ערך בתאריך המכירה לסך 160,000 דולרים. הערר בפנינו נסב בעניין הערכת שווי המכירה. העוררים 1 ו- 2 הגיעו להסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין, לצורך שומת מס שבח, לפיו יהיה שווי המכירה סך של 130,000 דולרים. נותרה המחלוקת עם העוררת לעניין חיובה במס רכישה. בדיון שבפנינו, הסכימה ב"כ המשיב לקבל את הערכת השמאי ברלינר לעניין שווי הנכס הנ"ל בסך 390,000 דולרים, וכן את ההפחתה בגין שיפוצים ותיקונים בסך שנאמד ל- 70,000 דולר וויתרה על טענותיה לענין הפחתה בשיעור 25% עבור בעלות במושע במחצית זכויות הבעלות בנכס הנ"ל. נותרה במחלוקת ההפחתה שהוכרה על ידי השמאי בסך 90,000 דולרים בגין זכויות השכירות בנכס. הנובע מהאמור הוא כי לפי עמדת המשיב בפנינו יש לקבע את שווי המכירה לסך 120,000 דולרים לפי החישוב הבא: (25%) 40,000 - 160,000 = 2: 320,000 דולר = 70,000 דולר ו- 390,000 דולר = 120,000 דולרים. ב"כ המשיב סבורה כי יש להעמיד את שווי המכירה ע"ס 130,000 דולר בהתאם למה שהוסכם בהסכם הפשרה עם העוררים 1 ו- 2. מס שבח מוטל על "השבח" הנוצר במכירה לפי סעיף 6(ב) לחוק מס שבח מקרקעין תשכ"ג- 1963 (להלן: החוק הנ"ל). השבח הוא הסכום שבו העלה שווי המכירה על יתרת שווי הרכישה כמוגדר בסעיף 47 לחוק הנ"ל. כלומר, הפחתת שווי הרכישה משווי המכירה וניכוי הוצאות שונות כמפורט בסעיף 39 לחוק הנ"ל, שהוצאו בתקופת אחזקתו של המוכר בנכס הנמכר. את ההוצאות שהוצאו להשבחת הנכס מוסיפים לשווי הרכישה ומשגדל שווי הרכישה פוחת במידה מסויימת השבח. סעיף 39 מונה את רשימת ההוצאות המותרות בניכוי ואין לנכות הוצאות שאינן כלולות בו. בעניננו, המדובר במס רכישה הנגבה בשיעור מסוים משווי המכירה של הנכס, כפי שנאמר בסעיף 9 לחוק הנ"ל. שווי המכירה לפי סעיף 17(ג) לחוק הנ"ל הוא התמורה שנתקבלה במכירת הזכות. הכלל הוא כי תמורת זו נקבעת לפי מחיר השוק, ממוכר מרצון לקונה מרצון. היוצא מן הכלל הוא, שהשווי נקבע לפי המחיר המוסכם בחוזה, אם שוכנע המשיב כי החוזה נעשה בתום לב ובלא השפעה מיחסים מיוחדים בין המוכר לקונה. בעניננו, קיבל המשיב את אומדנו של השמאי ברלינר כשווי המכירה. מס הרכישה, בהבדל ממס שבח, אינו תלוי בקיומו של שבח כלשהו למוכר, אלא מוטל בגין עצם עיסקת המכירה. כותב בר הסמכא נמדר בספרו: מס שבח מקרקעין: הפטור לדירות מגורים, מהדורה שלישית מחודשת 1997, סעיף 1807 עמ' 453 כי: "... היות ומס רכישה מוטל על שווי המכירה ולא על השבח אין לנכות משווי זה ניכויים המותרים לפי סעיף 39 לחוק" (ראה גם רוסטוביץ: מס שבח מקרקעין מהדורה רביעית, עמ' 563). הנובע מהאמור הוא שהמחלוקת בין הצדדים לעניין ניכוי בגין השכירות אינה רלוונטית לענין קביעת מס הרכישה. הקובע לענין זה הוא שווי המכירה כפי שהוסכם בענינו בין הצדדים. מאחר וב"כ המשיב הסכימה לחלק מהפחתות לעיל, נראה לנו שלא יהא זה מן הראוי שלא להתחשב בעמדתה זו, אף שאינה תואמת את גישת החוק, ונעמיד את שווי הרכישה לפי שטחה על סך 120,000 דולרים ששווים השקלי ליום עריכת העיסקה היה 360,000 שקלים. נעיר כי אילו נצטכנו להכריע בשאלתה שכירות, היינו מקבלים את עמדת ב"כ המשיב. החזקתה של קופ"ח במבנה היא בשכירות שאינה מוגנת על ידי החוק. העוררים 1 ו- 2, כבעלי המבנה, וקופ"ח, כשוכרת, התכונו מלכתחילה ליצור יחס של שכירות בלתי מוגנת ביניהם ואין במשך הזמן שחלף, שבמהלכו חודשה השכירות מעת לעת כשכירות בלתי מוגנת, כדי לשנות את מהות הקשר ביניהם וליצירת מעמד של שכירות "דומה לדיור חוקי", שאינה מוכרת בחוק. לא הובאה כל ראיה שהעוררים וקופ"ח שינו את תנאי השכירות ביניהם תוך תקופת השכירות. התוצאה היא שאנו דוחים אתה ערר ומעמידים את שווי המכירה ביום המכירה על סך 360,000 שקלים. אנו מחייבים את העוררת לשלם למשיב את הוצאות העבר ושכ"ט עו"ד בסך 2,500 שקלים בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום מתן פסק דין זה ועד לתשלום בפועל. מיסיםמס רכישה