קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין: זוהי תובענה שעניינה סכסוך במקרקעין, שהועברה לבית המשפט ע"י פקיד ההסדר לפי סעיף 43 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, התשכ"ט - 1969, (להלן: "פקודת ההסדר"). הצדדים הגישו תביעות סותרות לפקיד ההסדר לגבי חלק מן המקרקעין הידועים כחלקה 27בגוש 7245(היו ידועים כחלקה 91בגוש שומה 6924לפני תחילת ההסדר, להלן - הנכס), ומכאן התובענה. לוח הזכויות לגבי מקרקעין אלו טרם פורסם. הצדדים הגישו כתבי טענות בפני והם אינם חלוקים לגבי העובדות ולגבי המסמכים שהוגשו. המחלוקת היא לגבי הזכויות המגיעות לכל צד. העובדות שאינן שנויות במחלוקת: א. בשנת 1955רכשה בית דרום אפריקה בע"מ (להלן: "בית דרום אפריקה") את זכויות החכירה בנכס ממינהל מקרקעי ישראל. ב. ביום 1.10.1956התחייבה בית דרום אפריקה להעביר את זכות החכירה שבבעלותה לצים חברת השיט הישראלית בע"מ (להלן : "צים"). ג. ביום 30.4.1958התחייבה בית דרום אפריקה להחכיר לחברת החשמל לארץ ישראל בע"מ (להלן: "הנתבעת") בחכירת משנה חדר בתוך הנכס (שהיה בניין שלם) ששטחו 27מ"ר בערך, למטרת התקנת תחנת טרנספורמציה והחזקתה. ד. ביום 26.11.1981נרשמה זכות החכירה על שם צים בלשכת רשום מקרקעין. ה. זכויותיה של הנתבעת לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין. ו. ביום 3.12.81התחייבה צים להעביר את זכות החכירה בנכס לנציבים נכסים וציוד בע"מ (להלן: "התובעת"), וביום 21.8.1986נרשמה החכירה על שם התובעת בלשכת רישום המקרקעין. ז. תזכירי התביעה נתקבלו בלשכת הסדר המקרקעין. תזכיר התובעת התקבל ביום 20.8.1989ותזכיר הנתבעת התקבל ביום 24.5.1990אצל פקיד ההסדר. ח. תוך כדי הליכי ההסדר וביום 10.7.1990התחייב מנהל מקרקעי ישראל, באמצעות הימנותא, להעביר את הבעלות בנכס לתובעת. וביום 10.11.1991נרשמה הבעלות בנכס על-שם התובעת. טענות הצדדים: התובעת טוענת בכתב טענותיה שעיון בעובדות מוליך למסקנה שבית דרום אפריקה התחייבה התחייבויות נוגדות לפיכך זכויות התובעת לבעלות שלמה ונקיה עדיפות על זכויות הנתבעת שמתבטלות. הנתבעת בכתב טענותיה אינה מתנגדת לזכות הבעלות של התובעת בכל המקרקעין, אלא טוענת כי תביעת התובעת התיישנה מאחר והנתבעת מחזיקה בחדר הטרנספורמציה במשך תקופה העולה על תקופת ההתיישנות, ולפיכך מבקשת לרשום את זכות הבעלות של התובעת בכפוף לזכות החכירה של הנתבעת. הנתבעת מוסיפה בסיכומיה כי זכות החכירה באה לה מכח הסכם חכירת המשנה שנעשה בינה לבין בית דרום אפריקה, עובדה שאף צוינה בתזכיר התביעה שהוגש לפקיד ההסדר. לחילופין, טוענת הנתבעת, שהיא זכאית להרשם כחוכרת מכח זכותה שביושר. טענת העסקאות הנוגדות: סעיף 9לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969(להלן: "חוק המקרקעין") קובע: "התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום-לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום-לב - זכותו עדיפה". סעיף זה אינו חל באופן ישיר על התובעת והנתבעת אך הוא חל ישירות על צים והנתבעת. כאמור לעיל, בית דרום אפריקה התחייבה ביום 1.10.1956להעביר לצים את זכות החכירה שלה מאת הקרן הקיימת לישראל למשך 49שנה עם זכות הארכה ל- 49שנים נוספות. בסעיף 1(ח) להסכם זה הצהירה בית דרום אפריקה כי "זכויותיה של החברה בחכירה הנ"ל, במגרש הנ"ל ובנכס הנן טובות, שלמות וללא פגם כלשהו", בסעיף 1(כב)(1) להסכם הצהירה בית דרום אפריקה כי "הנכס פנוי מכל איש וחפץ". ובסעיף 1(כג) הבטיחה לשמר את המצב הקיים עד להעברת הנכס במשרד ספרי האחוזה לצים או למי שצים יורה. העיסקה טרם נרשמה, וביום 30.4.1958חזרה והתחייבה בית דרום אפריקה והפעם כלפי הנתבעת בתוקף זכותה כחוכרת ראשית להחכיר לנתבעת חדר בקומת המרתף בנכס ששטחו 27מ"ר. זאת בניגוד להסכם שחתמה עם צים. היות וההסכם שנערך בין בית אפריקה וצים קודם בזמן להסכם שנערך בין בית אפריקה לנתבעת ואילו זכות הנתבעת לא נרשמה וזכות צים נרשמה, כאמור, ביום 26.11.81, הרי שזכותה של צים גוברת ועדיפה על זכות הנתבעת, זאת בהתאם לסעיף 9לחוק המקרקעין. ראוי לציין, כי עיסקאות נוגדות אינן רק עיסקאות חופפות. אם ניתן לשתי התחייבויות שאינן חופפות את מלוא הנפקות המשפטית, ויהיה בהתחייבות אחת כדי לצמצם או לפגוע בהתחייבות האחרת, נוכל לראות בכך משום התחייבויות נוגדות. וזהו המקרה בענייננו. כאמור, התובעת רכשה זכויותיה מצים, בהסכם חכירה מיום 3.12.1981אשר בו התחייבה צים כי: "החלקה חופשית מכל עיקול, שעבוד משכנתא או כל זכות אחרת של צד ג'". לפיכך, התובעת זכאית לקבל את כל זכויותיה של צים והעדיפות של צים על פני התובעת מועברת אל הנתבעת מכח עיסקה זו. מכאן, שזכותה של התובעת עדיפה על זכות הנתבעת מכח העדיפות של צים ובענין זה, התובעת נכנסת לנעליה של צים גם לגבי ישום סעיף 9לחוק המקרקעין. טענת ההתיישנות ומעמדה של התובעת התיישנות מכח חכירה לדורות. על פי הרישומים בלשכת רישום המקרקעין בת"א, המקרקעין נשוא התביעה הם מסוג מולכ. רישומים אלו הוגשו לבית המשפט ולפי החלטת בית המשפט מיום 6.9.95 על סמך הסכמת הצדדים כל מסמך שהוגש יחשב כמוצג בתיק התובענה. הנתבעת טוענת בסיכומיה, כי היות והמקרקעין נשוא התביעה הם מסוג מולכ, הרי שסעיף 51לפקודת ההסדר חל על מקרקעין אלו, ועל-כן היא טוענת להתיישנות מכח סעיף זה. הנתבעת מביאה כאסמכתא לדבריה את ע"א 46/60יהושע יולזרי נ' עזרא נבון ואח’, פ"ד י"ד 2199וכן את ת.א. (ת"א) 3921/84למד שין בע"מ נ' מאירה חסיד ואח’, תקדין מחוזי כרך 93(1), תשנ"ה ותשנ"ד - 1933, .1141 כמו-כן מסתמכת על העובדה כי בשום מקום בפקודת ההסדר או בחוק אחר לא מסוייגת תחולת סעיף 51לסוג מסויים של מקרקעין דווקא. הנני מסכים עם טענה זו, ואכן סעיף 51לפקודת ההסדר אמנם חל על המקרקעין נשוא התובענה, שהם כאמור מקרקעין מסוג מולכ. ההבדל בין פסקי הדין הנ"ל ובין המקרה שלנו הוא, שהנתבעת בתזכיר תביעתה ובסיכומים שהוגשו מטעמה טוענת לחזקתה כחוכרת-משנה - מכח הסכם חכירת המשנה שערכה עם חברת בית דרום אפריקה, כאמור, ביום 30.4.1958, בפסקי הדין הנ"ל לא הושמעה כל טענת חזקה מכוח שכירות. הביסוס לטענת ההתיישנות של הנתבעת הוא חזקה מכח שכירות. ואכן בעניין דנן קיימות ראיות מספיקות לכך שהנתבעת מחזיקה בנכס בתור שוכרת, והיא אף מוסיפה בסיכומיה: " .36חברת החשמל טוענת להתיישנות זכות החכירה שיש לה במקרקעין, כלומר להתיישנות זכות ההחזקה שלה במקרקעין לאורך תקופת החכירה, כשבסיומה תעבור הזכות לבעלים" (ההדגשות שלי, מ.א.). זוהי הסתמכות מפורשת על זכויות מכח השכירות שניתנה לה ועל כן גם לא התכחשה הנתבעת לזכות הבעלות של התובעת. היות והנתבעת מסתמכת על חוזה שכירות שנעשה כעיסקה נוגדת לעסקת מכר המקרקעין לחברת צים, הרי שזכות בעל המקרקעין היא הזכות העדיפה. צים לא התנגדה להמצאותה של הנתבעת בשטח כפי שעולה מנספח ד' לכתב הטענות שהוגש מטעם הנתבעת. לא הובאו כל ראיות להתנגדותה של התובעת להמצאות הנתבעת בחדר הטרנספורמציה ועל כן נראה שהנתבעת הינה בת רשות מאת התובעת רשות הנובעת מתוך הסכמה שבשתיקה מטעם התובעת. לענין זה ראה דברי מ"מ הנשיא, השופט זוסמן בבג"ץ 45/71קרושבסקי ואח' נ' עירית ת"א יפו, כה(1) 792: "מתן רשות לשימוש במקרקעין אינו צריך מלים מפורשות. רשות כזאת, אומר השופט הולמס (holmes) בעניין..., יכול להשתמע ממנהג הארץ. הרשות יכול שתינתן על ידי הודאה בשתיקה, המעידה על כך שהבעלים השלים עם המעשה". כלומר, בענייננו די בכך שהנתבעת המשיכה להחזיק במקרקעין במשך שנים בלא שהתובעת תגיב על-כך, על-מנת לבסס את מעמד הנתבעת כברת-רשות, אך אין גם במעמד זה די כדי להעלות לטובת הנתבעת את טענת ההתיישנות, "שכן, ולכל הדעות, העילה (עילת ההתיישנות - מ.א.) אינה נולדת אם וכל עוד הנתבע הוא בר-רשות מאת התובע". ע"א 213/76הנ"ל, בעמ' .277וכן דברי השופט אליהו כהן בספרו, התיישנות והסדר במקרקעין הנ"ל, בע"מ 122: "הנתבע שסמך בהגנתו על התיישנות התביעה, אינו חייב לצרף להגנתו טענת זכות, כפי שהוסבר דלעיל. אולם אם הוא מגלה שזכותו פחות מבעלותו, דהיינו כבר רשות או שוכר, נשמטת טענת ההתיישנות". אך סעיף 51לפקודת ההסדר, אינו הסעיף היחידי החל על מקרקעין לא מוסדרים מסוג מולכ. החוקים הרלוונטים החלים במקרה דנן הינם: חוק ההתיישנות תשי"ח 1958; סעיף 23לחוק הקרקעות העותומני, אשר לא שונה או תוקן ע"י סעיף 22לחוק ההתיישנות, תשי"ח - 1958, ועל-כן נותר על כנו. וכן סעיף 1673למג'לה, שאף הוא הותר על כנו, כיוון שלא בוטל בסעיף 26(1) לחוק ההתיישנות, אשר ביטל את סעיפים, 1660, 1672- 1662ו- 1674למג'לה. סעיף 23לחוק הקרקעות העותומני קובע: השכיר או השאיל אדם את הקרקעות שבהחזקתו, אין השוכר או השואל קונה לו זכות החזקה בהן עקב זריעתן והחזקתן במשך זמן רב, כל עוד הוא מודה שהוא מחזיק בהן בתור שואל או שוכר. במקרה כזה אין מתחשבים עם עבירת הזמן, והרשות בידי המחזיק לקחת בכל עת את הקרקעות בחזרה מידי השוכר או השואל". על-פי ביאורו של עו"ד א.בן שמש בספרו חוקי הקרקעות במדינת ישראל, תשי"ג 1953(בהוצאת "מסדה" בע"מ, תל אביב). אין מקום לטענת ההתיישנות, אם החזקתו של הנתבע נובעת מיחסי שכירות ושאילה, המבוססים על הסכם הצדדים. עקרון זה מקורו במג'לה בסעיף 1673, שנוסחו קובע: "מי שהודה שהיה שוכר נחלה, אין לו חזקה לקניין בעלות בה מחמת שדר בה חמש-עשרה שנה. אבל אם באו וטענו הבעלים לאמור: נחלה זו שלי היא, השכרתיה לך לפני כך וכך שנים והייתי נוטל שכרה בקביעות הרי אם שכירות זו היה לה קול, נזקקין לתביעה; אם אין לו קול, אין נזקקין לתביעתו". וכפי שנקבע בע"א 324/68גוטסינדר ואח' נ' מעונות נורדיה (תל אביב) בע"מ ואח' פ"ד כג(1) 48, בעמ' 51: "עניין החזקה מכח שכירות ורשיון היה נושא נפרד לצורך דיני ההתיישנות וכך הוא נשאר גם אחרי החוק החדש, לא רק לגבי אדמת מירי, בתוקף הסעיף 23של חוק הקרקעות, שנשמר במפורש על ידי הסעיף 22של חוק ההתיישנות, אלא גם לגבי קרקע מולכ". ובהמשך הדברים, בעמ' 52, כאשר מנתח השופט לנדוי את סעיף 1673למג'לה: "מכאן שהסעיף כולו דן בשני מצבים: האחד, כאשר מודה המחזיק בשכירות - ודי בכך כדי למנוע רכישת זכות בדרך ההתיישנות; והשני...". ובעמ' 54: "ולענייננו הדין הוא עדין בסעיף 1673של המג'לה, המונע מאת השוכר של אדמת מולכ את רכישת הקנין בדרך התיישנות". גם בע"א 213/76גילברג נ' פאנוס, פ"ד לא(2) 272, נדון מקרה הדומה לעניינינו בו נסוב סכסוך על אדמת מולכ כאשר המערער היה שוכר של קיוסק, וטען להתישנות. דעת הרוב קבעה, שחזקת שכירות אינה מהווה חזקה היכולה להועיל לטענת התיישנות. מדברי השופט ברנזון בעמ' 279: מדברי המערער עצמו שהובאו לעיל, נראה, שהוא ראה עצמו לכל היותר בחזקת שוכר של חלק המעבר... חזקה כזאת אינה מהווה חזקה היכולה להועיל לטענת ההתיישנות". ובספרו של השופט אליהו כהן, התיישנות והסדר במקרקעין, 1984בהוצאת תמר, חיפה, בעמ' 120- 122: "... כי החזקה שמקורה בזכות פחותה מבעלות מלאה איננה יכולה להוות בסיס לטענת התיישנות כנגד תביעת הבעל הרשום". ובהמשך: "הנתבע שסמך בהגנתו על התיישנות התביעה, אינו חייב לצרף להגנתו טענת זכות, כפי שהוסבר דלעיל. אולם, אם הוא מגלה שזכותו פחות מבעלות, דהיינו - חזקה כבר-רשות או שוכר, נשמטת טענת התיישנות". בענייננו, הנתבעת הודתה שחזקתה הינה חזקת שוכר והיא זו שצירפה לכתבי טענותיה את הסכם החכירה והסתמכה עליו בתזכיר התביעה שהוגשה לפקיד ההסדר ובסיכומים לפני. על כן נופלת טענת ההתיישנות שהועלתה על ידה. הנתבעת טוענת, שאיננה מבקשת להרשם כבעלים אלא כחוכרת לדורות מכח סעיף 51לפקודת ההסדר. סעיף 51דן ברישום המחזיק כבעל המקרקעין בלבד ואין הוא מאפשר רישום זכות-חכירה לדורות, שהינה למעשה זכות-שכירות הפחותה מזכות בעלות מלאה. לענין זה ראה, ע"א 473/69פנינת הכרך בע"מ נ' חברה לתעשית לבני סיליקט, פ"ד כד(1) 154, 155, שבו נקבע: "החזקה שמקורה בזכות פחותה מבעלות מלאה אינה יכולה להוות בסיס לטענת התיישנות כנגד תביעת הבעל הרשום". וכן דברי פרופסור ויסמן, במאמרו - התיישנות כנגד שוכר, הפרקליט יז, 108בעמ' 110: "הוא הדין לגבי הוראת ההתיישנות, המצויה בסעיף 51לפקודת הקרקעות (סידור זכות קנין). אף כאן מעניקה ההתיישנות את הזכות להירשם כבעלים, ואין היא עניין למי שמחזיק כנגד שוכר". עקב מסקנתי כי טענת ההתיישנות אינה עומדת לנתבעת, אין צורך לדון כלל בשאלה המקדמית האם נטענה טענת ההתיישנות של הנתבעת בהזדמנות הראשונה, כיון שבין כה וכה טענת ההתיישנות אינה ישימה. מאותה סיבה גם אין צורך להכנס לשאלות של תקופת ההתיישנות או מרכיבי טענת ההתיישנות בקשר לחזקה הנוגדת ולטענת זכות הבעלות. בין השאר טענה הנתבעת כי היות והקרקע הינה מסוג מולכ אין צורך להוכיח חזקה נוגדת. גם אם טענה זו אכן התקבלה בפסיקה בעבר, ספק בעיני אם טענה זו עדיין נכונה, לאור פסק הדין האחרון: ע"א 3217/91פלר נ' יורשי המנוח אקסלרוד, תקדין-עליון כרך 93(2) תשנ"ג/תשנ"ד - 1993, 775, שחזר והדגיש, כי בענייני התיישנות יש צורך להוכיח חזקה נוגדת ולא די בחלוף הזמן. אך מכיוון שאין לקבל את טענת ההתיישנות של הנתבעת מהטעמים המובאים לעיל. אני יכול להשאיר שאלה זו ב"צריך עיון" ואין צורך להכריע בה במסגרת הליך זה. טענת זכות שביושר: הנתבעת טענה בכתב טענותיה, כי לחילופין, אם לא תתקבל טענת ההתיישנות, הרי שמכח זכותה שביושר, היא זכאית להרשם כחוכרת בחלק מן המקרקעין נשוא תובענה זו. טענתה זו נזנחה על-ידי הנתבעת בסיכומיה ולא הוזכרה כלל, ובצדק, כי אין בה כדי לשנות את החלטתי, ששאלת אימוץ הזכויות שביושר לחוק המקרקעין שנויה במחלוקת. לדעת פרופסור ויסמן בספרו חוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969, מגמות והישגים, ולדעת השופט זוסמן בע"א 181/73שטוקמן נ' ספיטאני פ"ד כח(2) 182, סעיף 9לחוק המקרקעין מעמיד "זכויות מן היושר תוצרת הארץ". ואילו לדעת השופט ברק (כתוארו דאז), בד"נ 21/80ורטהיימר נ' הררי, פ"ד לה(3) 253, נשארת שאלה זו בצריך עיון, ואילו בפסה"ד בעניין בר"ע 178/70בוקר נ' חברה אנגלו ישראלית לניהול, פ"ד כה(2) 121, נקבע, שלפי סעיף 161לחוק המקרקעין, בוטלו הזכויות שביושר במקרקעין. יהא הדין אשר יהא בקשר לסעיף 9לחוק המקרקעין, מוסמך בית המשפט, לפי סעיף 44לפקודת ההסדר, לפסוק גם לפי דיני היושר בעת הסדר. ברם, גם אם נבחן את המקרה דנן לאור מערכת הזכויות שביושר, הרי שהשיקולים המנחים את בית המשפט, בבואו לקבוע אם הוכחה זכות שביושר או לא, מביאים במקרה דנן לאותה תוצאה שהגעתי אליה לעיל. "העקרון המרכזי שבדיני היושר Equity looks on that as done which ought to be done המשתקף בהלכה שזכות הנובעת מהתחייבות לביצוע עסקה במקרקעין, עדיפה עוד בטרם בוצעה ההתחייבות - על זכויות הנובעות מעיסקות מאוחרות יותר, שכבר הושלמו, פרט לזכויות שנרכשו בתמורה ובתום לב ונרשמו, עקרון זה אומץ אף על ידי חוק המקרקעין (ראה סעיף 9)". (פרופסור ויסמן בספרו הנ"ל, בע"מ 93). במקרה דנן, כאמור לעיל, ההתחייבות שנתנה לנתבעת היא המאוחרת בזמן ועדיין טרם הושלמה כלומר טרם נרשמה זכותה בלשכת רישום המקרקעין, ועל כן גם על פי דיני היושר, זכותה של צים הראשונה בזמן שאף נרשמה, גוברת על זכותה המאוחרת של הנתבעת ואילו התובעת נשענת על עדיפותה של צים מכח חוזה הרכישה". סיכום: היות והנתבעת הסתמכה על טענת שכירות, הרי שלא עומדת לה טענת התיישנות, ועל כן הנני דוחה את טענת ההתיישנות. על התביעות הסותרות של שני הצדדים, יש להחיל את דין העסקאות הנוגדות במישרין בין הצדדים המתאימים כאשר זכותה של התובעת היא העדיפה מכח זכותה של צים ולכן גוברת על זכותה של הנתבעת שאינן יכולות לדור בכפיפה אחת, ועל כן תיסוג זכותה של הנתבעת. מעמדה של הנתבעת היה של בת-רשות, וזאת עד למועד הגשת התביעות הסותרות. אשר-על-כן הנני מקבל את תביעת התובעת ומצווה להשאיר את רישום הבעלות הקיים על שם התובעת על כנו. הנתבעת תשלם לתובעת הוצאות בהליך זה בסך 000, 15ש"ח בתוספת מע"מ.קרקעותהסדר מקרקעיןמקרקעין