קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תשלום ארנונה באחוזת ראשונים: א. מהות העתירה זו עתירה שעניינה מתן הצהרה כי האנשים 2 עד 6 ולא המבקשת מס' 1 הם החייבים בתשלום ארנונה עירונית למשיבה, בהקשר למגוריהם בפרוייקט המגורים "אחוזת ראשונים", וזאת על פי התעריף החל על דירת מגורים, לרבות פטורים והנחות במידה והם או חלקם זכאי לכך, על פי החוק. ב. עובדות רלבנטיות כללי המבקשת הינה שותפות רשומה המפעילה מרכז מגורים למבוגרים במקרקעין הידועים כחלקה 123 בגוש 6824 ברח' הנחשול 30 נווה ים ראשון לציון (להלן: "המגורים"). המרכז כולל על פי הצהרת המבקשת 321 דירות מגורים על פני שלושה מגדלים, המותאמות לאוכלוסיית גיל הזהב, וכן שטח מסחרי מתחת ובצמידות למגורים אלה, ואגף סיעודי מעל ובצמידות למרכז המגורים. האגף הסיעודי פתוח לציבור הרחב. הבעלים של המקרקעין עליהם נבנו המגורים הינן חברות אברהם רובינשטיין סנטר (1988) בע"מ ואברהם רובינשטיין ראשל"צ בע"מ. המשיבה מחייבת את המבקשת מס' 1 בארנונה כללית על נכסים לפי תעריף בית אבות. לטענת המבקשים, אין לחייב את המבקשת מס' 1 בתשלום ארנונה אלא אותם באופן אישי, וזאת לפי תעריף בית מגורים ולא לפי תעריף בית אבות. חיוב בתעריף בית אבות הוא "לרעתם" מבחינת צורת חישוב החיוב. המגורים משווקים לדיירים כדירות מגורים. על פי ההסכם בינם לבין המבקשת מס' 1 הם עצמאיים בדירותיהם לרבות ניהול משק בית עצמאי, חופשיים לעצב את אורח חייהם בכל תחום: החל מתחום הבישול, וכלה בתחום ריהוט המגורים לפי טעמם. לרשות הדיירים ולרווחתם עומד סל שירותים בסיסי וסל שירותי רשות, המותאמים לצרכיהם. סל השירותים הבסיסי הנכלל בדמי השימוש שהדיירים משלמים כולל שמירה, השגחה רפואית, ניקיון השטחים הציבוריים והדירות פעם בשבוע ותחזוקה טכנית של השטחים הציבוריים והפרטיים. סל שירותי הרשות כולל: שירותי מזון, כביסה, שירות חדרים, שירות ניקיון ועוד. שירותים נוספים אלה כרוכים בתשלום נוסף. בפרויקט קיים אגף סיעודי. האגף הסיעודי פועל כיחידה כלכלית עצמאית פתוחה, כאמור, לכלל הציבור. דיירים בפרוייקט שהפכו לסיעודיים רשאים (ואינם חייבים) לסיים את הסכם המגורים עם המבקשת מס' 1 ולעבור לכל מקום שירצו לפי שיקול דעתם, לרבות לאגף הסיעודי. סעיפים רלבנטיים בחוזה כדי להסיק מהו מעמדם של המבקשים אצל המבקשת מס' 1 נבדוק את הוראות ההסכם שביניהם: החוזה (נספח 1) הינו בין המבקשת מס' 1 הרשומה כבעלים יחיד של הבית, לבין כל אחד מהמבקשים. החוזה מגדיר את המצאות הדייר בבית: "ליתן לדייר לזכות שימוש בבית הכל לפי הוראות הסכם זה ונספחיו". סעיף 2 לחוזה מתייחס ל"תקופת הסתגלות" זו תקופה בת 30 יום או 90 יום שתחילתה במועד השימוש בפועל. סעיף 5 ב' להסכם קובע כי אופי ומתכונת השירותים הניתנים לדיירים בדירות המגורים בבית, מותאמים לדיירים עצמאיים מבחינה תפקודית, בריאותית ונפשית; חתימת הדייר המבקש על החוזה היא הצהרה שהוא אכן מתאים להתגורר בבית, מבחינות אלה. סעיף 7 להסכם קובע כי על הצדדים לא יחולו, עקב אופיו של הבית, כל יחסים גבין הגנת הדייר, ו/או חוק השכירות והשאילה ו/או חוק המכר ו/או החלקים בחוק המקרקעין הנוגעים לחזקה, שכירות או חכירה. סעיף 8 מחייב את המבקשים, ממועד החתימה על החוזה, למסור לפי יוזמתם להנהלת הבית כל מידע בקשר מצבם התפקודי, הרפואי והנפשי של הדיירים והשינויים החלים בו, מיד עם התרחשותם. כמו-כן ימסור הדייר לוועדה מקצועית שמתוארת בחוזה, כל מידע כזה, מיד עם דרישתה הראשונה, לרבות המסמכים הרפואיים. סעיף 9 קובע סנקציה על אי גילוי כזה - בין היתר, בכך שהוא מאפשר להנהלת הבית לפנות את הדייר חסר תום הלב. סנקציה פחות חמורה לענין זה, היא שינוי תנאים בהסכם כתוצאה משינוי הנסיבות. השינוי יכול שייעשה באופן חד צדדי על ידי הנהלת הבית. סעיפים 10 ו11- להסכם קובעים את "תנאי הקבלה" לבית לתקופת הסתגלות, ותנאים לביטול ההסכם עוד לפני תקופת השימוש. תנאי משמעותי לקבלה הוא ש: "הדייר העמיד עצמו לבדיקה/ות רפואיות בפני הוועדה המקצועית מצאתהו מתאים להימנות בין דיירי הבית העצמאיים". לוועדה המקצועית, על פי סעיף 16 להסכם, סמכות לקבוע לפי שיקול דעתה הבלעדי, כי הדייר נצרך להשגחה, לסיוע טיפולי אישי, לאשפוז סיעודי או לאשפוז ולטיפול אחרים. לוועדה גם הסמכות לחתום בשם הדייר ובמקומו על כל מסמך שיידרש בקשר עם ביצוע טיפול רפואי בדייר, כשיתעורר הצורך בדבר כזה, וכשהדבר יהיה טעות הסכמתה. סעיף 19 להסכם - קובע כי הנהלת הבית תעשה כמיטב יכולתה שהדייר יתגורר באותה הדירה במשך כל תקופת השימוש, ברם היא תהא רשאית להעביר את הדייר לדירה אחרת, לפי החלטת הוועדה המקצועית מחמת שינוי במצבו התפקודי או הרפואי או הנפשי, או מחשש לשלומו או להגנתו או מחשש לשלומם או דאגה לרווחתם של מי מהדיירים האחרים. בסעיף 31 נקבע כי את דמי הארנונה משלמים הדיירים, וכי תשלומים אלה כלולים בדמי השימוש שנגבים מהם על ידי הבית: הסעיף ממשיך וקובע כי: "אם וככל שישתנה שיעור הארנונה החל על הדירה (לרבות חלקה היחסי בשטחים המשותפים) יהא "הבית" רשאי לעדכן את דמי השימוש בהתאם לאותו השינוי". לא נאמר באותו סעיף האם משמעות העדכון היא העלאה או הפחתה של הארנונה המוטלת בגין הדירה. מאחר והסעיף מחריג מתוכו את האמור בסעיף 29 להסכם ובא לרבות אותו, ומכיוון שסעיף 29 להסכם מאפשר ל"בית" לעדכן את דמי השימוש מידי שנה בסכום שלא יעלה על 2.8%, המסקנה המתבקשת היא שעדכוו דמי השימוש בסעיף 31 להסכם, הוא אך ורק לגבי העלאת אותם דמי שימוש, ואין כל התייחסות לאפשרות של הפחתת הארנונה. סעיף 43(ה) קובע כי המבקשת מס' 1 רשאית לבטל את ההסכם או להביאו לסיומו הן בתקופת ההסתגלות והן בכל עת מנימוקים שונים, וביניהם אם החליטה הוועדה המקצועית לפי שיקול דעתה כי הדייר אינו מתאים מבחינה חברתית. סעיף 52 קובע כי זכויות הדייר בדירה אינן ניתנות להעברה, מימוש או הורשה. ראיות אין מחלוקת כי הדיירים מנהלים ב"בית" ובדירות שהוקצו להם חיים רגילים לפי טעמם. זה מתבטא באפשרות של הכנת אוכל בדירה, כביסה, ריהוט הדירה לפי טעמם, הזמנת אורחים וכיוצ"ב. (ת1/, ת2/, ת3/). ע.ת. הרשקוביץ נשאל (עמ' 12) מה יקרה במידה והארנונה תופחת ב50%- האם היא תוחזר לדיירים. תשובתו הייתה: "אני לא נתקלתי במצב כזה. הארנונה רק עולה משנה לשנה. זו שאלה היפותטית. נצטרך לשוב ולשקול הענין. הנחנו בתחשיב שלנו ארנונה והיא שוות ערך לארנונה שאנו חושבים שצריכה להיות מוטלת עלינו. אם זה מה שיקרה לא אירע דבר מבחינת הדייר. אם יהיה הדייר זכאי להנחות בארנונה, הוא יקבל אותן בוודאי. אם יגיע זיכוי מהעירייה בגין הארנונה, אני חושב שהסכום הזה צריך להגיע לדיירים. אני אתן לדיירים, כמו שאני נותן כל הנחה." ג. הפלוגתאות בין הצדדים: מיהו המחזיק בנכס? האם הנכס הוא בית אבות או דיור מוגן? ד. מי המחזיק בנכס? פקודת העיריות (נוסח חדש) מאפשרת למסות את המחזיק בארנונה עירונית (להלן: "הפקודה"). סעיף 1 לפקודה קובע: "מחזיק - אדם המחזיק למעשה בנכס כבעל או כשוכר או בכל אופן אחר, למעט אדם הגר בבית מלון או בפנסיון". אין מחלוקת כי המבקשת מס' 1 הינה הבעלים של הנכס, היא מפעילה אותו לרבות את השטחים הציבוריים שבו ואת היחידה הסיעודית. יחד עם זאת גם לעמדתה לדיירים זכות שימוש ביחידות הדיור שבאחוזת ראשונים. ברע"א 2987/91 ריינר נ' עיריית ירושלים, פ"ד מו (3) 661, 663 מול האות ב' נקבע: "הלכה היא כי מקום שיש מחזיקים מקטגוריות שונות (כגון גם 'בעל' וגם 'שוכר') תחול חובת התשלום על זה מביניהם שיחסית לאחרים הינו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס. (ר"ע 422/85 חברת בתי גן להשכרה בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו, פ"ד לט(3) 341)". במקרה הנוכחי קיימת בפנינו אפשרות של שני מחזיקים פוטנציאליים בנכס. אין מחלוקת כי המבקשת מס' 1 מחזיקה במכלול הנכס מנהלת אותו, מתפעלת אותו ולה סמכות וזכות לבצע בו כל פעולה. היא גם המחזיקה הבלעדית בשטחים הציבוריים, המסחריים ובאגף הסיעודי. היא גובה דמי שימוש מהדיירים בהם נכלל גם תשלום בגין ארנונה עירונית. דמי השימוש כוללים מעברים מסדרונות ושטחים ציבוריים שיועדו לשימוש הדיירים כמו: טרקלין, חדר אוכל, חדרי חוגים, בית כנסת, בריכת שחייה, מועדון ספורט, מרפאה וכויצ"ב (ר' סעיף ההגדרות בחוזה נספח 1 לת4/). אין מחלוקת שהסמכות לגבי שטחים ציבוריים ומסחריים אלה - לעשות ולפעול נתונה באופן בלעדי להנהלת הבית. לגבי הדיירים בנכס הם בני רשות (ולא שוכר) על פי הגדרתם שבחוזה, מחזיקים ישירות בדירות שהוקצו להם, כפוף לאפשרות (אם כי נדירה כפי שעלה מהראיות, ומסעיפים 7 ו19- להסכם) שהנהלת הבית תוכל להעבירם לדירה אחרת בתור הנכס, ללא הסכמתם. לאור זאת מיהו בעל הזיקה הקרובה ביותר לנכס? לדיירים יש שני סוגים של זכויות שימוש: זכות השימוש הראשונה היא בדירה - זכות שימוש זו הינה רחבה בעקרון ומוגבלת בחוזה, לאור אפשרות הנהלת הבית להעבירם לדירה אחרת. זכות השימוש השניה היא בשטחים הציבוריים והמסחריים - הדיירים, כאמור, משלמים בעבורם ארנונה עירונית, במסגרת דמי השימוש הכלליים אותם גובה מהם הנהלת הבית. יחד עם זאת ברור כי לדיירים אין כל זיקה קרובה לשטחים הציבוריים והמסחריים, והיחידה המוסמכת לתפעלם לפי ראות עיניה, היא המבקשת מס' 1. אם נשקלל שתי זכויות חזקה אלה לעומת זכויות החזקה של המבקשת מס' 1 נגיע למסקנה כי איכותם, כמותם ומשקלם של זכויות החזקה של המבקשת מס' 1 עולה בסה"כ הכללי על זכויות הדיירים בנכס. מכאן שהזיקה הקרובה והמשמעותית יותר לנכס היא של המבקשת מס' 1. במסגרת הדיון השוותה ב"כ המבקשים את החניות בקניון לזכיות הדיירים בנכס. להשוואה זו אין מקום. המחזיקים בנכס הינם בעלי זכויות בעלות או שכירות. סוג זה של זכויות גבוה יותר מזכויות הדיירים בנכס, ולכן הם נכללים בגדר מחזיקים בעלי הזיקה הקרובה ביותר, ומחויבים בתשלום דמי ארנונה. יתר על כן, אין מחלוקת שלפני כניסת הדיירים המבקשת מס' 1 היא זו שהחזיקה באופן בלעדי בכל הנכס. לעירייה - המשיבה לא נמסרה (עמ' 20) כל הודעה על חילופי מחזיק, ומכאן שהמבקשת מס' 1 ראתה ורואה את עצמה כמחזיקה, ולמרות פניות של העירייה לקבל חוזה לדוגמא עם משתכן - לא עשתה כן. מכאן שהיא זו גם המחזיקה בנכס, למטרות ארנונה עירונית. ה. היש לסווג את הנכס כבית אבות או כדיור מוגן? אין בחוק הגדרה של בית אבות. אין הגדרה בחוק מהי המהות של דיור מוגן. המשמעות המילונית של בית אבות היא: "מושב זקנים" - ר' מילון עברי שלם, בעריכת ראובן אלקלעי. האמירה היחידה בנושא שנאמרה, אגב אורחא, היתה בבג"צ 1160/91 חברה לבנין מריו לזניק נ' עיריית רמת גן ואח', דינים עליון כרך כג 26, שם נאמר כי החיקוקים שמתייחסים לבית אבות מחייבים הקצאת מקום למיטות סיעודיות, ואילו דיור מוגן אינו נושא תווית זו של בית אבות. איך נבדיל בין בית אבות לבין דיור מוגן? טוענת ב"כ המבקשים כי בית אבות הינו "מעון", במשמעות חוק הפיקוח על מעונות, וההבדל המשמעותי בינו לבין דיור מוגן הוא: "בפרופיל התפקודי של הדיירים; במרחב הבחירה הניתן להם בעיצוב אורח חייהם ובבחירת סל השירותים המתאים להם; במידת הפרטיות (בבתי אבות מתגוררים כמה דיירים זרים זה לצד זה בחדר אחד) ובאווירה (אווירה דמוית בית חולים במרבית המוסדות לטיפול ממושך או אווירה דמוית בית דירות יוקרתי במרכזי המגורים למבוגרים)", (עמ' 1 לסיכומי ב"כ המבקשים). האומנם בית אבות הינו מעון, ואילו דיור מוגן אינו עונה על הגדרה כזו? חוק הפיקוח על המעונות, התשכ"ה1965- מגדיר מעון כמקום המשמש למגורים של: "ילדים, זקנים, בעלי מום גופני והלוקים בשכלם". תקנות הפיקוח על המעונות (אחזקת זקנים עצמאיים ותשושים במעון), התשמ"ו1986-, קובעות מי מתגורר במעונות ומהם זכויותיו. בתקנות אנו מוצאים את ההוראות הבאות: סעיף 1 מגדיר זקנים המתגוררים במעונות כזקנים עצמאיים, או תשושים, כשזקן עצמאי הינו: "זקן אשר מבחינת תפקודו מסוגל לבצע את פעולות היומיום ללא עזרה". דהיינו: המעון כולל שלוש קטגוריות של "זקנים": עצמאיים, תשושים וסיעודיים. גם בדיור המוגן נמצא שלוש קטגוריות אלה. סעיף 34 - קובע כי הכניסה למעון היא לאחר תקופת הסתגלות, ולאחר שהדייר חתם על חוזה הולם. בהסכם יפורטו סוגי השירותים שיתן המעון לדייר. סעיף קטן (ב) לסעיף 34(ג) קובע: "לצד כל סוג שירות כאמור יפורט אם הוא כלול בתשלום אותו משלם הזקן למעון, ואם אינו כלול בו - יפורט גובה התשלום אותו יגבה מנהל המעון בעד אותו שירות". במילים אחרות - קיים סל שירותים קבוע וקיים סל שירותים אופציונלי בתשלום. הסדר דומה להסדר של דיור מוגן. התקנות קובעות כי במעונות קיימת אפשרות לעשות שימוש בחדר המגורים, במקרר, פלטה חשמלית, קומקום, תנור חימום ומיחם. אלה אופציות לקיום רכוש פרטי ושימוש בו לצרכי היומיום, ייתכן שבצורה מצומצמת יותר מאשר בדיור המוגן, אבל קיימות. לפי סעיף 34(ג)(3) יש להגדיר בהסכם את הרהיטים, הציוד ודברי הערך אשר הזקן רשאי להביא עימו אל המעון. גם סעיף זה מתייחס ל"חופש הריהוט", והצורך להגדיר בחוזה נובע אולי גם מגודלו של החדר המוקצה לדייר; במהות קיימת זכות כזו, כשם שהיא קיימת בדיור המוגן. סעיף 26 לתקנות עוסק בצפיפות או בחלוקת הדיור, וקובע כי לפחות מחצית החדרים יהיו חדרים לבודדים, וכי לא ישוכנו יותר משני דיירים בחדר. גם במעון, כבדיור המוגן, קיימת ועדה המאפשרת העברת דייר מחדר לחדר. תקנות הפיקוח על המעונות קובעות שטח מינימום לצורך מחיה סבירה של הדיירים, וכן קובעות את מהות המבנים שחייבים לעמוד לרשות הפרט והם: מבנים לשירות כביסה, אולם פיזיותרפיה, אולם לריפוי בעיסוק, אולם תרבות, בית כנסת וספריה, חדר מספרה רב תכליתי (סעיפים 20-25 לתקנות). שירותים כאלה קיימים גם בסל השירותים הרגיל של הדיור המוגן. סעיף 36 לתקנות, קובע כי תישמר ככל האפשר הפרטיות של הזקנים לרבות בחדרי מגוריהם. סעיף 36(7) מאפשר "חופש תנועה" בכניסה וביציאה מהמעון. ושוב - נהלים דומים לאלה הקיימים בדיור המוגן. מסקנה:  אין הבחנה בין בית אבות העונה להגדרת "מעון" לבין הדיור המוגן במתכונת אותו מנהלת המבקשת מס' 1. המדובר באותו סוג של מדור המשמש אותו סוג אנשים לאותם שימושים. ההבחנה היחידה בין השניים, מעבר לכינוי המעודן יותר, פרי התקופה של ה"פוליטיקל קורקט", זה שהתנאים ב"דיור המוגן" נשוא התובענה, טובים יותר, ברמה גבוהה יותר ומיועדים לאנשים היכולים להרשות לעצמם מבחינה כלכלית דיור בתנאים כאלה. למה הדבר דומה? לאדם המתארח במלון חמישה כוכבים דה-לוקס, לעומת אדם שאין ידו משגת לשהות במלון כזה והוא שוהה במלון בו כוכב אחד או בבית הארחה של קופ"ח או אפילו באכסניית נוער. בשני מקומות אחרונים אלה, לא קיימת פרטיות בחדרים וההנהלה יכולה לשכן יותר מאדם אחד בחדר. האם בגלל סיבה זו נאמר שאין מדובר במקום המשמש לאירוח? ואין המדובר רק באירוח. יש המתגורר בפנטהאוז "מוגן" על ידי שומר ואינטרקום, ויש מי שגר בצריף רעוע (כלשון השיר). שני המקומות משמשים למגורים קבועים; מכאן ששני המקומות הם דירת המגורים של המתגורר בהם. מכיוון שהמעונות נמצאים בפיקוח אזי קיימים בהם תנאי "מינימום", כמו: גודל חדר, אספקת ארוחות ותרופות, ברם תנאים מינהליים אלה אינם שוללים מהדיירים העצמאיים כמובן, לדאוג לעצמם לארוחות למשל. על תנאי מינימום כאלה אין בכלל מה לדבר בדיור המוגן נשוא התובענה, מכיוון שלאור הרמה הגבוהה של הדיור וסביבתו ברור שהם יתקיימו, ברם בקביעת תנאים אלה אין כדי לשנות את סיווגו של המקום, והם מחייבים את המפעיל. לאור כל האמור לעיל אני דוחה את התובענה ומחייבת את המבקשים לשלם למשיבה הוצאות העתירה ושכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ש"ח פלוס מע"מ. הסכום יישא ריבית והצמדה כדין.ארנונה