בתים משותפים : להוראות הפרק הנוגע לבתים משותפים שבחוק המקרקעין נודעת תכלית כפולה. ראשית, לאפשר רישום דירה בבית משותף כיחידת רישום נפרדת במרשם המקרקעין - על מנת שניתן יהיה לרכוש בה בעלות בנפרד מחלקי הבית האחרים. שנית, להסדיר את היחסים שבין בעלי הדירות בבית המשותף [ראו יהושע ויסמן דיני קניין, כרך שני בעלות ושיתוף, עמ' 330 (1997); להלן: "ויסמן"]. סעיפים 55 ו- 57 לחוק המקרקעין מורים כי הרכוש המשותף מתחלק בין כל בעלי הדירות כך שלכל דירה מוצמד חלק יחסי ובלתי מסוים ברכוש המשותף; ואולם חרף השיתוף בבעלות כאמור - סעיף 56 לחוק קובע כי על היחסים שבין בעלי הדירות לבין עצמם לא חלים דיני השיתוף הרגילים, אלא הוראות התקנון הרשום בפנקס הבתים המשותפים: "דיני השיתוף הרגילים אינם חלים על החלקים המשותפים שבבית המשותף. היחסים שבין בעלי הדירות בקשר לחלקים המשותפים מוסדרים בתקנון, המופיע כנספח לחוק המקרקעין, ושהוראתו המרכזית היא שהאסיפה הכללית של הדיירים היא הקובעת את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף והשימוש בו. בעוד שבשיתוף רגיל מוענקת לרוב ערכי זכות להכריע בנושאים של ניהול ושימוש רגילים (דהיינו, לבעלים של למעלה מחמישים אחוז בנכס), שונה המצב בבית משותף שבו מוענקת זכות ההכרעה לרוב פורמלי מקרב בעלי הדירות, כאשר לכל בעל דירה קול באסיפה הכללית, בהתעלם משוויין היחסי של הדירות." (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 340). על פי סעיף 61 לחוק המקרקעין, "בית משותף יתנהל על פי תקנון המסדיר את היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף"; וסעיף 64 לחוק מוסיף כי בהעדר תקנון מוסכם, חל התקנון המצוי שבתוספת לחוק המקרקעין - לפיו מסורה לאסיפה הכללית הסמכות לקבוע את דרכי ניהולו של הרכוש המשותף ואת השימוש בו (סעיף 5(א) לתקנון המצוי). בתקנון הבית המשותף רשאים בעלי הדירות להסכים על הצמדה של חלקים מסוימים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי - שאז דינו של החלק המוצמד יהיה כדין הדירה שאליה הוצמד לכל דבר ועניין (ראו סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין). במאמר מוסגר יצוין כי בכל הנוגע להצמדת חלק מן הרכוש המשותף לדירה מסוימת לשם הרחבתה - עד לתיקון 18 לחוק המקרקעין (משנת 1995) חייב הדבר הסכמה של כל בעלי הדירות, ואילו במסגרת תיקון 18 נקבע כי די בהסכמה של רוב מיוחד (מי שבבעלותם שלושה רבעים מהדירות ושני שלישים מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם) (ראו סעיף 71ב(א) לחוק). תיקון זה מבקש למנוע מבעלי הדירות האחרות לעשות שימוש בזכות הוטו שהיתה נתונה להם לפני התיקון, למטרות סחטנות ועושק; ובכך מקל על בעלי דירות להרחיב את דירותיהם. הצמדה של חלקים מן הרכוש המשותף אפשר שתיעשה בהסכם שבין רוכש הדירה לבין הקבלן (המוכר), או בשלב מאוחר יותר - בהסכם שבין בעלי הדירות בבית המשותף לבין עצמם (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 411); ואולם כך או אחרת, ההלכה היא כי הגריעה מן הרכוש המשותף צריכה להיות מוצגת בהסכם באופן קונקרטי, ספציפי ומפורש [ראו: ע"א 7379/06 ג.מ.ח.ל חברה לבניה 1992 בע"מ נ' טהוליאן, תק-על 2009(3) 3574, 3599 (2009)]. הלכה זו קיבלה ביטוי הן בספרות המקצועית והן בפסיקה שיצאה מלפני בית המשפט העליון: "היכולת להצמיד חלקים מן הרכוש המשותף לדירות שבבית המשותף היא בבחינת חריג לכלל האוסר על עסקאות ברכוש המשותף שאינן חלות גם על הדירות, כאמור בסעיף 55(ב) לחוק המקרקעין. כחריג זוכים הסכמים בדבר הצמדה לפרשנות דווקנית. בתי המשפט עומדים על כך שהסכמים בדבר הצמדה לדירה של חלק מן הרכוש המשותף תיעשה בדרך מפורשת וברורה, ובמקרים של ספק נוטים בתי המשפט לעבר פרשנות השוללת את ההצמדה." (ראו: ויסמן, שם, בעמ' 410-409). וכן - "...כל הצמדה של חלק מהרכוש המשותף (הניתן להצמדה) לדירה מדירות הבית, מן ההכרח שתעשה בברור. בע"א 239/79 גלבורט נ' הממונה על המרשם (פ"ד לד(2) 807), אשר העובדות בו דומות למקרה הנדון, אומר השופט שמגר: 'כל גריעה מן הרכוש המשותף חייבת להיות מפורשת וברורה, אין מפרשים אותה בהרחבה אלא בדווקנות ובדיוק ואין לנהוג בפרשנות מקילה ובהסקת מסקנות מכללא בכל הנוגע להגדרת תחומי השיתוף מחד גיסא, ותחומי הפרט, מאידך גיסא. הווה אומר, המבקש ליטול חלק מן הרכוש המשותף זקוק כאמור להסכמת כל בעלי הדירות, ולא יראוהו כזכאי לבעלות בחלק מן הרכוש המשותף, אלא אם נאמרו הדברים מפורשות וברורות' (בעמודים 811-810)." [ע"א 1121/91 משולם נ' נמני, פ"ד מח(3) 12, 22-23 (1994)]. סעיף 62 לחוק המקרקעין, הדן בתקנון הבית המשותף, מורה בסעיף קטן ג כי "תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן." פרופ' מ' דויטש מטעים כי מאחר שכוחו של תקנון שנרשם יפה גם כלפי מי שנעשה בעל דירה לאחר הרישום - "ברי כי לתקנון שנרשם כוח קנייני מלא כלפי מי שרכש בעלות, כפי שהסכם שיתוף רשום הוא בעל תוקף קנייני" [ראו: מיגל דויטש קניין כרך א' עמ' 731 (1997), להלן: "דויטש"]. ואולם, מה מעמדו של הסכם שנערך בין בעלי הדירות בנוגע לשימוש ייחודי בחלק מסוים של הרכוש המשותף, שתוכנו נוגד לכאורה את הקבוע בתקנון הרשום? על כך משיב דויטש כדלקמן: "חופש ההתקשרות מחייב הכרה בתוקפו של הסכם בין כל בעלי הדירות, אף כאשר הוא לא זכה כלל, או עדיין לא זכה, למעמד תקנוני. על אף עליונותו הנורמטיבית של התקנון, ברי שאין לשלול את חופש ההתקשרות מחמת כך שההתקשרות לא באה לידי ביטוי (או עדיין לא באה לידי ביטוי, כאמור), בצורה של תקנון. ואכן, לא אחת הפסיקה הכירה, ללא התחבטות, בתוקפם של הסכמים בין בעלי דירות, הן לעניין 'חלוקה למעשה' של זכויות ההחזקה והשימוש ברכוש המשותף, והן לעניין זכויות בנייה." (ראו: דויטש, שם, בעמ' 734-733). בפסק הדין בע"א 815/81 כליפא נ' שאול [פ"ד לו(3) 78 (1982), להלן: "עניין כליפא"] נדונה שאלת תוקפה של הסכמה בעל פה להרחבת דירה על חשבון שטח הרכוש המשותף - שניתנה במהלך אסיפה כללית של בעלי הדירות בבית המשותף, אך לא נרשמה בספר ההחלטות של הבית כאמור בסעיף 71(א) לחוק המקרקעין: "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה; ספר ההחלטות יהיה פתוח לעיון בכל עת סבירה לכל בעל דירה." בית המשפט (כבוד הנשיא מ' לנדוי) קבע כי ההסכמה כאמור לשימוש ייחודי ברכוש המשותף מחייבת את הצדדים לה הגם שלא נרשמה, כאשר לעניין הרישום יש משמעות אך ורק כלפי צדדים שלישיים: "הסכמתם של המשיבים ניתנה בעל-פה. בע"א 188/76 הנ"ל, בעמ' 385-384, הוחלט, שהסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם אינה עסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8 של החוק. טוען מר דן סופר בטיעונו הנאה מטעם המשיבים, שלמרות זאת טעונה ההסכמה מסמך בכתב, לאמור, רישום בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של בעלי הדירות, כמצוות סעיף 71 של חוק המקרקעין. מר סופר מבין היטב, שעל פני הכתוב בסעיף 71 אינו מופיע חיוב כזה, אבל טענתו היא, שיש לפרש את הסעיף פירוש דווקני, כדי למנוע חוסר ודאות בכל הנוגע לרכוש המשותף, בשל פתיחת פתח לטענות סרק על הסכמה, שניתנה כביכול בעל-פה, ביחס לשימוש ברכוש המשותף, לזכות אחד מבעלי הדירות ולחובת הבעלים האחרים, שלא בדרך הסלולה של הצמדה מיוחדת של רכוש משותף אל דירה מסוימת. אינני רואה מקום לחששו של מר סופר, ואין אני מסכים לפירוש, שהוא מבקש לתת לסעיף 71 של החוק. הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף, הדגש שבו הוא על הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71 את זכות העיון בספר הפרוטוקולים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף, אבל לגבי אותם בעלים, שהם עצמם הסכימו לשימוש ברכוש המשותף על-ידי אחד מהם, כמו במקרה דנן, אין הסעיף 71 דורש רישום בכתב או ראיה כלשהי בכתב." (עניין כליפא, שם, בעמ' 85-84). הנה כי כן, בעוד שהצמדת חלק מסוים מן הרכוש המשותף לדירה כלשהי מקבלת תוקף קנייני רק עם רישומה בתקנון הבית שבפנקס הבתים המשותפים - הסכמתם של בעלי הדירות לשימוש ייחודי בחלק מסוים של הרכוש המשותף מחייבת את הצדדים לה מכוח דיני החוזים, גם אם לא נרשמה בתקנון או בספר ההחלטות של הבית [ראו גם: דברי השופט ר' סוקול בע"א (חיפה) 1677/05 כרמל נ' ינקוביצי, תק-מח 2007(3) 8495 (2007); דברי השופט י' דר בע"א (חיפה) 1020/03 בובליל נ' שטיינר, תק-מח 2004(1) 5244 (2004)]. פסק דין : עובדות רקע 1. המבקשת, פרינץ צבי בע"מ, היא חברה העוסקת בקבלנות בנין. ביום 18/9/89, רכשה המבקשת מהמשיבים 1 ו-2, בני-הזוג קדם (להלן - "קדם"), את זכויות החכירה בחלק האחורי של נכס המקרקעין הידוע כחלקה 30 בגוש 11580 ברח' הנוטר 23 בקריית-חיים (להלן "החלקה"). בעת מכירתו של החלק האחורי של החלקה (להלן - "המגרש האחורי), עמד על המגרש הקדמי, שכאמור לא נמכר למבקשת, בית שכלל שתי דירות. על המגרש האחורי לא היה בנוי בניין כלשהו. בהסכם המכר בין המבקשת לבין קדם נכתב כי המבקשת רוכשת את חלק המגרש האחורי על פי התשריט המצורף לו (תשריט זה סומן על ידי יחד עם הסכם המכר כמב/מש/1, ועתה, כדי לתת לו סימון עצמאי בנוסף להסכם המכר, אני מוסיפה לו את האות א', כך שהוא יסומן מב/מש/1א). על פי ההסכם והתשריט עולה, כי המבקשת רכשה מקדם מגרש באורך של 32 מטרים וברוחב של 18 מטרים וזכות מעבר בצדו של המגרש הקדמי ברוחב של 3 מטרים ובאורך של 24 מטרים. המבקשת בנתה על המגרש האחורי בניין למגורים ובו 6 דירות, שנמכרו על ידה לרוכשים. 2. ביום 30/5/95 קנו המשיבים 3 ו-4 (להלן - "בנאי") את זכויותיהם של קדם בחלק הקדמי של החלקה ורשמו הערת אזהרה על החלקה בלשכת רישום המקרקעין. בנאי הגישו תוכניות בניה לרשויות המאשרות לגבי המגרש הקדמי, ובנו עליו את ביתם הכולל שתי יחידות דיור. 3. כאשר קיבלה המבקשת היתר בניה על המגרש הקדמי, בשנת 90, דרשה העיריה הסכמתם של קדם להפקעת שטח בחזית המגרש להרחבת הדרך. הסכמתם של קדם ניתנה ככל הנראה, והעיריה הפקיעה בקדמת החלקה שטח באורך של 2 מ' וברוחב של 18 מ', שהוא רוחב החלקה (וראו בתשריט שהוגש למפקחת וכן בתשריט מב/מש/1א בשטח שסומן על ידי באות ב'). 4. המבקשת ביקשה, בהתאם להתחייבויותיה כלפי רוכשי הדירות, לרשום את הבית שבנתה כבית משותף ולייחד לכל אחד מהרוכשים הערת אזהרה לגבי דירתו שלו. מאחר שהחלקה רשומה כחלקה אחת, מבלי שתיעשה פרצלציה, היה על המבקשת לרשום גם את הבית שנבנה במגרש הקדמי כבית משותף אחד יחד עם הבניין שנבנה במגרש האחורי. המבקשת הגישה למפקחת על רישום המקרקעין בקשות בתצהיר של רוכשי היחידות לרישום הבית על פי תשריט, שהוגש אף הוא למפקחת על רישום בתים משותפים. מאחר שהחלקה רשומה כחלקה אחת, והיה צורך לרשום את שני הבניינים כבית משותף אחד, הגישה המבקשת גם בקשה חתומה על ידי קדם. במהלך הליכי הרישום של הבתים כבית משותף, התברר למבקשת, כי החלקה הקדמית נמכרה מקדם לבנאי וכי ביום 1/6/95 רשמו בנאי הערת אזהרה לטובתם. המפקחת על רישום המקרקעין דרשה כי גם בנאי יגישו בקשה בתצהיר כדי לייחד להם את הערת האזהרה על הבית הקדמי, שבו רכשו את זכויותיהם. 5. בנאי סרבו לחתום על הבקשה, אלא אם תמלא המשיבה אחר דרישתם, שחוכרי היחידות במבנה האחורי יסכימו להעניק לבעלי היחידה הקדמית זכות מעבר ברכב וברגל בשטח הקרקע המסומן ב-כ"ג וצבוע בצבע כתום בתשריט, שהוגש למפקחת על רישום בתים משותפים. שטח זה נמצא על פי התשריטים בתוך מגרשה של המבקשת (והכוונה לזכויותיה של המבקשת לפני המכירה לרוכשי הדירות, אולם, למען הנוחות, נתייחס גם בהמשך אל המבקשת כאל בעלת הזכויות במגרש האחורי), כאשר בין שני המגרשים נמצאת מאז ומתמיד גדר או צמחיה מפרידה. במהלך המשפט העלו בנאי שתי דרישות נוספות: הראשונה - אין הם מסכימים כי פחי הזבל אשר הוצבו מאז ומתמיד בשטח המגרש הקדמי (במשבצת שסומנה על ידי באות ג' על פני מב/מש/1א) יהיו בשטחם. שטח המקום המיועד לפחי האשפה הוא 2X1.7 מטרים. השניה - על פי התכנית שהוגשה למפקחת, הפינה האחורית של המגרש הקדמי קטומה בשטח של כרבע מטר במטרה לאפשר לרכבים של המבנה האחורי להכנס לחניה בנוחות יחסית, שכן אחרת עליהם להכנס מהשטח של המגרש הקדמי, שבו יש להם זכות מעבר לכלי הרכב, ב-90 מעלות, מה שמקשה על הכניסה אל תוך החניות שלהם במגרש האחורי. בנאי מתנגדים גם לזכות שימוש זאת בחלק המגרש הקטום. 6. בהמרצת הפתיחה שלפני ביקשה המבקשת, כי אורה על המשיבים לחתום על כל המסמכים הנחוצים כדי לרשום את הבתים כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים, כי אסמיך את עו"ד פנחס יעקבי לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך כך או כי אתן כל סעד ראוי כדי לרשום את הבית כמבוקש. 7. קדם, שנתבעו בהמרצת הפתיחה כמשיבים, הודיעו לבית המשפט, כי הם מסכימים לבקשה. טענות הצדדים 8. בהתאם להסכם הרכישה בין בנאי לקדם מיום 30.5.95, הוגדרה דירת המגורים שנרכשה ע"י המשיבים, לרבות השטח הצמוד לה, "לפי ההסכם עם פרינץ צבי בע"מ מיום 18.9.89" (וראו מבוא להסכם קדם-בנאי). ההסכם בין קדם לפרינץ מיום 18.9.89 והתשריט הנספח לו, צורפו כחלק בלתי נפרד להסכם קדם-בנאי ע"י הצדדים לו. לטענת בנאי עולה מהתשריט, כי סה"כ אורך החלקה כולה הוא 56 מטר, ורוחבה 18 מטר. החלק שנרכש ע"י בנאי הוא 24 מטר רוחב ו-15 מטר אורך ומסומן בין האותיות ג-ד-ו-ז. החלק שנרכש ע"י המבקשת הוא 32 מטר רוחב על 18 מטר אורך והוא מסומן בין האותיות א-ב-ג-ה (ואליו יש להוסיף את השטח של 3 מ' נוספים לאורך כל המגרש של בנאי, שלמבקשת זכות מעבר בו). מכאן, כך מבקשים בנאי להסיק, השטח שהוחכר לעירית חיפה בהפקעה ו/או חכירה הרשומה בנסח הרישום מיום 11.11.90, שמידותיו 2 מטר על 18 מטר ומסומן בחזית הנכס, אינו כלול בשטח בו רכשו הם את זכויותיהם, והוא מסומן מחוץ ובנפרד ממנו, כלומר מחוץ לשטח החלקה כולה. לעומת זאת, בתכנית הבית המשותף המוצעת על ידי המבקשת, סומן שטח ההפקעה כולו בתוך שטחם של בנאי, בתוך ובמסגרת 24 מטר, שהוא אורך החלקה שרכשו. המבקשת החשיבה את מלוא שטח ההפקעה כולו ובמלואו, ע"ח שטחם של בנאי בלבד, בעוד שטחה של המבקשת אינו נגרע במאום בשל ההפקעה, ונותר באורך של 32 מטר. חלוקה זאת, לעמדת בנאי, נוגדת את הזכויות שרכשו מקדם על-פי ההסכם. לפיכך טוענים בנאי, יש לייחס את כל שטח ההפקעה למגרשה של המבקשת, ואילו הם רכשו את השטח נטו, בלא ההפקעה. 9. עוד הוסיפו בנאי וטענו, שלא הוכח כי השטח המופקע הופקע מהמגרש הקדמי. הם ניסו להשיג את מסמכי ההפקעה במשרד רישום המקרקעין, אולם לא הצליחו כיוון שלטענתם אמרו להם במשרד רישום המקרקעין שעליהם להביא יפוי-כח מאת קדם או מאת העירייה. 10. בנאי מוסיפים ומצדיקים עמדתם זאת בכך שהשטח שהופקע, הופקע כתנאי לכך שינתן היתר בניה שנתבקש על ידי המבקשת לבנייה בחלקו האחורי של החלקה, ולפיכך הם רשאים לדרוש כי כל השטח הזה יופחת מהחלק האחורי. 11. בנאי טענו כי תוספת החלק הנ"ל חיונית והכרחית כדי לאפשר כניסה לחניה של יחידת הדיור העליונה במבנה הקדמי. יחידה זו נבנתה, לעמדת בנאי, בהתאם לזכויות בניה והיתרי בניה כדין, מיום 31.12.00. 12. כן טוענים בנאי (וראו סעיף 29 לתצהירם), כי הם ביקשו היתר בניה, שבו הופיעו שתי החניות בחלק האחורי של מגרשם, עם גישה דרך המגרש האחורי. המבקשת או רוכשי הדירות הוזמנו ליתן התנגדויותיהם, והם לא התנגדו ואף לא הופיעו למועד שנקבע להגשת התנגדויות. לפיכך מנועים הם מלבוא עתה ולטעון נגד התוכנית, גם מטעמים של תום לב. 13. לפנים משורת הדין ולצורכי פשרה, הסכימו בנאי והם מסכימים גם עתה ששטח ההפקעה יחולק בין החלק הקדמי והאחורי בנכס, בהתאם לגודלם היחסי של המגרשים. כלומר, מהחלק הקדמי של הנכס, שהינו 24 מטר אורך, יופחתו 86 ס"מ לאורכו ולכל רוחבו, ואילו משטח המגרש האחורי יופחת חלק יחסי של 1.14 מטר מאורכו ולכל רוחבו. לא רק זאת, אלא גם זאת שלצורכי פשרה, מוכנים בנאי, שאותו חלק שיש להוסיפו לחלקתם, לא יוצמד לבניין שלהם, אלא הם מסתפקים ברישום של זכות מעבר או טובת הנאה, לפיה לא יבנו בשטח המריבה בניין או מבנה כלשהם, ולהם תהיה זכות לעבור בו ברכביהם. 14. לעניין השטח המופקע, טוענת המבקשת, כי בנאי רכשו את מגרשם לאחר ההפקעה, כאשר ההפקעה נעשתה משטח המגרש הקדמי, ולכן אין עליה כל חובה ליתן לבנאי זכויות בתוך המגרש האחורי, מה גם שרוכשי הדירות מתנגדים למתן זה בטענה שהם קנו את הדירות בהסתמכם על תשריטים, לפיהם אותו החלק החל מהגדר וכלפי אחורי החלקה הוא רכוש משותף של הבית האחורי ולא של הקדמי. הם אינם מסכימים, כי בתוך המגרש יחנו או יעברו רכבים שדירתם במגרש בנאי, גם מחשש להפרעות הכרוכות במעבר וחניה של רכבים בסמוך לדירותיהם. 15. בנאי טוענים, כאמור, שיש להזיז מהצד של חזית הבית את מיקום הפחים, שכן הוא נמצא בתוך מגרשם. תנאי זה הוא תנאי שני לכך שהם יסכימו לרישום הבית כבית משותף על פי התוכנית שהגישה המבקשת לאחר שתתוקן כמבוקש. לעניין הפחים טוענת המבקשת, כי על פי ההסכם שלה עם קדם, הפחים הוצבו במקום בו הם גם הוצבו בתשריט, וכי זה היה מקומם מאז ומתמיד. זאת ועוד: תחילה הם מיקמו בתשריט את הפחים בחלק האחורי של הבית, אולם העירייה דרשה, לצרכים של נוחות הגישה, להעביר את הפחים לחלק הקדמי של המגרש, לשם יש גישה לרכבים לפינוי האשפה. 16. כן טוענת המבקשת, כי הקטימה בפינת המגרש הקדמי הופיעה בתשריט, שהוגש למטרה של רישום הבית כבית משותף, וכי לתשריט זה הסכימו קדם לפני שמכרו את המגרש הקדמי לבנאי. דיון גבולות המגרשים 17. כאמור, לא נעשתה מבחינת הרישום במשרד רישום המקרקעין חלוקה של החלקה לשני מגרשים. אולם, כן נעשתה חלוקה על פי ההסכם בין קדם לבין המבקשת לפיה ייוחדו זכויותיה של המבקשת למגרש האחורי, ואילו זכויותיהם של קדם נותרו אך ורק במגרש הקדמי. הסכם כזה הוא הסכם לחלוקת זכויות השימוש במגרש לשם בניית דירות מגורים עליו (וראו א' אייזנשטיין יסודות והלכות בדיני מקרקעין כרך ב' - זכויות ועסקאות במקרקעין, תל-אביב, 1996 53 - 54). 18. ההסכם בין המבקשת לבין קדם נעשה, כאמור, ביום 18/9/89. על פי ההסכם נמכרו למבקשת הזכויות בחלק המגרש האחורי כולו, לרבות אותו מטר לכל רוחב המגרש האחורי, שבנאי מבקשים לרכוש בו זכויות כתנאי להסכמתם לרישום הבית המשותף (וראו התשריט מב/מש/1א). על פי ההסכם נמכר למבקשת השטח שאורכו 32 מטר ורוחבו 18 מטר. בנאי רכשו, כאמור, את מגרשם בהסכם מיום 30/5/95. בהסכם בנאי-קדם נרשם מפורשות כי זכויותיהם של קדם הם על פי ההסכם ביניהם לבין המבקשת מיום 18/9/89, וכי החלק האחורי נמכר למבקשת, אשר בנתה עליו 6 דירות. בהסכם בנאי-קדם אף הוסף ונכתב כי "המוכר ממחה ומעביר לקונה, ללא תמורה ובאופן בלתי חוזר, את כל זכויותיו, עד ליום חתימת הסכם זה, בהסכם עם הקבלן מיום 18/9/1989, למעט הזכות לקבל תמורה כספית, כאמור בסע' 5 עם הקבלן". בנאי אינם מכחישים כי התשריט מב/מש/1 אף עמד לפניהם, שכן היה חלק מההסכם פרינץ-קדם. כאן המקום להדגיש כי המשיב 3, יפתח בנאי, הוא קבלן במקצועו, ויש להניח, כי הוא היה ער היטב לדקויות של קריאת תשריטים ושבדק היטב את המגרש לפני שקנה אותו. בנסיבות אלה, אין לי ספק כי בנאי רכשו את זכויותיהם, כאשר ברור להם היטב שהם רוכשים את הזכויות שנותרו לקדם לאחר מכירת חלק מזכויותיהם למבקשת, על פי הסכם פרינץ-קדם. יצוין שמשהתחייבו קדם כלפי המבקשת, הם לא יכלו להעביר יותר זכויות ממה שהיה להם (וראו למשל, רע"א 2267/95 ב"כ היועץ המשפטי לממשלה במשרד האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3) 854 - 872), ובנאי לא יוכלו לטעון כי יש להם זכות קדימה על אותו שטח של מטר אל תוך מגרשה של המבקשת כיוון שלא ידעו על מכירתו למבקשת. 19. אינני מקבלת את טענותיהם של בנאי לכך שלא הוכח ששטח ההפקעה נלקח דווקא ממגרשם, או שהם קיבלו שטח באורך של 24 מטר נטו לאחר שהופחת ממנו השטח של 2 מטרים לטובת הדרך. אין לי ספק, כי השטח לצורכי הדרך הופקע מקידמת המגרש, שכן העירייה נזקקה לו לצורכי הפקעת הדרך. ההפקעה הייתה לאחר שנעשה הסכם בין קדם לבין המבקשת בדבר חלוקת המגרש כך שזכויותיה של המבקשת יוחדו לשטח הקדמי ואילו זכויותיהם של קדם נותרו לגבי החלק האחורי. 20. זאת ועוד: המספר המופיע בתשריט, לפיו אורך חלקה הוא 56 מטר, אינו מציין את האורך נטו אלא כברוטו, הכולל את ההפקעה של 2 מטרים. אין ספק, כי אורך החלקה כולה הוא 56 מטר. אין גם ספק, כי קדם מכרו למבקשת 32 מטר נטו. שטח ההפקעה הופחת בידיעתם ובהסכמתם של קדם מהמגרש הקדמי. מכאן שהאורך הנותר מהמגרש הוא של 24 מטר בניכוי 2 מטר שהופקעו, והשטח שנמכר לבנאי, הוא השטח הנותר לאחר המכירה למבקשת, באורך של 22 מטר. 21. הזוג קדם חתם על תצהיר בתאריך 29/3/95, לפיו הם מסכימים לתשריט ולאופן רישום הבית והדירות וכי אין להם התנגדות שיירשם בית משותף על פי התשריט. בתצהיר כתבו כי הם מוסרים את התצהיר עבור המפקח על רישום המקרקעין לצורך רישום הבית כבית משותף. כאמור, הפקעת חלק מחזית הבית הקדמי באה לצרכי הרחבת הכביש והמדרכה. היא נעשתה עוד בשנת 1990. קדם לא דרשו מעולם כי עקב כך יוקטן החלק של המבקשת ואף לא הייתה להם זכות לכך. הם הסכימו לאותה הפקעה. הא-ראיה שהם הסכימו לתשריט שהמבקשת הגישה למפקחת על הבתים המשותפים והגישו תצהיר שבו הם מצהירים כי הם מסכימים לבקשה לרישום הבית המשותף. משמע מכאן, כי הם הסכימו הן לכך שהשטח המופקע נלקח כולו, כפי שהמבקשת טוענת, מתוך המגרש הקדמי, וכי יופחת מהמגרש הקדמי החלק של רבע מ"ר המהווה את הקטימה בפינת המגרש וכן כי הפחים של כל הבית יועמדו על החלק הקדמי של המגרש, מקום בו יש לעירייה גישה כדי לרוקן אותם. 22. קובעת אני, כי בנאי בדקו את זכויותיהם של קדם ואת זכויותיה של המבקשת, וכי הם היו מודעים לכך שמהחלק הקדמי אותו רכשו הופקע שטח של כמטר לכל רוחב החזית. דרישותיהם לקבל עוד מטר מהמגרש האחורי באו רק משמצאו לנכון לתכנן את הבית שביקשו לבנות, ונוכחו כי תכניתם אינה מאפשרת יציאת רכבים מהחלק האחורי של מגרשם, אלא אם דרך זאת תורחב בעוד כמטר על חשבון המגרש האחורי. 23. יתכן שהעירייה התנתה את מתן היתר הבניה למבקשת בהסכמה להפקעה, אולם משלא סיכמו קדם והמבקשת כי ההפקעה תהיה מחלקו האחורי של המגרש, אין מקום לחייב את המבקשת לשאת בה. מה גם שהעירייה הייתה דורשת להסכים לאותה הפקעה גם אם בנאי היו מבקשים את היתר הבניה מטעמם. 24. עוד דוחה אני את טענתם של בנאי, כי עצם העובדה שרוכשי הדירות או המבקשת לא התנגדו למתן היתר הבניה של הבית הקדמי, כאשר צוין בו כי החניה של רכב אחד תהיה בצד האחורי של המבנה הקדמי, מקנה להם זכויות לגבי שטח המריבה. ועדות הרישוי אינן יכולות לקבוע לעניין זכויות קנייניות (רע"א 259/99 חב' פליציה ראובן בע"מ ואח' נ' סופיוב, פ"ד נה(3) 385, 390, 404). אוסיף, כי אין אלא להתפלא כיצד זה תכננו בנאי את ביתם כך מבלי לקבל אישורה של המבקשת ל"פלישה" אל תוך מגרשה, מה גם שכאמור לצורך מילוי מבוקשם זה של בנאי, צריך היה להרוס או לעקור את הגדר הקיימת. 25. לסיכום טענתם של בנאי בקשר לתחום המריבה מאחורי המגרש הקדמי, אני קובעת כי לא קמה לבנאי כל זכות חוקית לדרישתם לקבל זכות הנאה של מעבר בתוך שטחה של המבקשת באורך של מטר לרוחב כל המגרש, כאשר היה הסכם חלוקת השימוש בין קדם לבין המבקשת וכאשר שטח זה היה מופרד משטחו של המגרש הקדמי מאז ומתמיד בגדר או בגדר של צמחיה. מתן זכות מעבר לכלי רכב בקטע של כרבע מ"ר בתוך המגרש הקדמי והצבת פחי הזבל של שני הבתים בקדמת המגרש הקדמי 26. אדון עתה בדרישותיה של המבקשת, כי משטח המגרש הקדמי תהיה קטימה של כרבע מ"ר, כדי לאפשר את הכניסה של כלי הרכב של הבית האחורי ביתר נוחות וכי פחי הזבל, גם של הבית האחורי, יוצבו בחזית הבית. לעניין זה יש לבדוק אם בנאי נטלו על עצמם את התחייבויותיהם של קדם בנושאים אלה. בנאי טוענים כי הם לא ראו את התכנית שהוגשה למפקחת ולא היו מודעים להתחייבויותיהם של קדם בעניין זה. מודגש, כפי שכבר כתבתי לעיל, כי קדם חתמו על התצהיר לפני שמכרו את זכויותיהם במגרש הקדמי לבנאי, וכי התשריט לבית המשותף הוכן כשנתיים לפני שבנאי קנו את זכויותיהם בחלק הקדמי. סבורה אני כי בנאי קיבלו על עצמם את התחייבויותיהם של קדם כלפי המבקשת. יש לזכור, כאמור, כי יפתח בנאי הוא קבלן בניין ולכן היה מודע היטב לתוכניות שהיו על פני החלקה. זאת ועוד, בנאי התחייבו בהסכם בינם לבין קדם לחתום על התצהיר ועל התשריט כפי שיוגשו להם מטעם המבקשת, כאשר הודע להם כי המבקשת מטפלת ברישום הבית המשותף (וראו סעיף 10 להסכם קדם-בנאי). חזקה עליהם כי התעניינו מה נעשה לעניין רישום הבית המשותף. חשובה גם העובדה, כי בנאי הגישו לעיריה את התוכנית למתן היתר בניה, וכללו בה הן את הקטימה והן את מיקום הפחים, כפי שהציבה אותם המבקשת בתשריט. על פי היתר זה הם קיבלו היתר בניה, ואין מקום ליתן להם עתה להתכחש לנתונים על-פיהם קיבלו את היתר הבניה. 27. אוסיף, כי אפילו קיבלתי את טענתם של בנאי, לפיה הם לא היו מודעים לתשריט שהוגש למפקחת על רישום הבתים המשותפים, גם אז יש לייחס להם בנסיבות המיוחדות של המקרה - כאשר הם מופנים לכל עניין להסכם עם המבקשת, כאשר מודגש לפניהם כי המבקשת מטפלת ברישום הבית המשותף וכאשר הם רואים את מיקום הפחים - עצימת עיניים או התרשלות, אשר מונעות לקבל את טענתם שהם לא ידעו על התחייבויותיהם של קדם כלפי הבית האחורי. 28. משקבעתי כי קדם הסכימה לרישום הבית המשותף כפי שנכתב בתשריט שהוגש למפקחת ולפיו הפחים נמצאים בשטח המגרש הקדמי וכן ישנה הקטימה של כ-1/4 מ"ר מפינת המגרש הקדמי, הרי יש בכך מצידה התחייבות חוזית, כאשר ניתן לראות בהתחייבותה של המבקשת כי לבית הקדמי תהיה זכות להשתמש במקלט משום תמורה להתחייבות זאת (לפיכך, אין זכות זאת בבחינת "מתנה"). התחייבות חוזית זאת קדמה בזמן ועדיפה לכן להתחייבות החוזית שלהם עם בנאי, ולפיכך גוברת עליה (וראו סעיף 9 לחוק המקרקעין, תשכ"ט - 1969; ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, פ"ד נג(4) 199, 228 - 229). הוראות אופרטיביות 29. אני מצהירה כי יש לרשום את הבית המשותף כפי שנרשם בתשריט, שהוגש על- ידי המבקשת למפקחת על בתים משותפים. 30. אני מחייבת את בנאי לחתום על כל מסמך שיידרש לרבות תשריטים או שטרות של משרד רישום המקרקעין ולשלם כל תשלום שיידרש על פי חלקם בו לצורך רישום הבתים כבית משותף. 31. לצורך רישום הבתים כבית משותף ולהקל על הרישום, יהיה גם עו"ד יעקבי או מי שקיבל יפוי -כח ממנו, רשאי לפעול בשמם של בנאי ולחתום במקומם על כל מסמך, תשריט או שטרות של משרד רישום המקרקעין. 32. אני מחייבת את המשיבים 3 ו-4, ביחד ולחוד, בהוצאותיה של המבקשת ובשכ"ט עורך-דינה בסכום של 15,000 ₪ + מע"מ (כשפסקתי סכום זה לקחתי בחשבון גם את ההליך של מתן פסק-דין בהעדר הופעה מטעם הזוג בנאי, וביטולו של פסק-דין זה, כאשר נקבע שהוצאות ביטול פסק הדין ייפסקו בעת מתן פסק-הדין הסופי). מקרקעיןבתים משותפיםהצמדת רכושחוק המקרקעיןרכוש משותף