קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התנגדות לבניה ליד הים / בניה בניגוד לתמ''א 13 ליד הים: .1ההליך ועובדות הרקע. א. זו היא עתירה מנהלית אשר הוגשה ע"י שני גופים: האחד, "אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה" (להלן: "אט"ד") והשני, "העמותה למען איכות הסביבה והחיים בנהריה" (להלן: "העמותה"). נשוא עתירה זו הוא פרוייקט המכונה "מלונית" אשר מוקם בחוף הים בצדה הצפוני של העיר נהריה. העתירה הוגשה ביום .7.1.97עתירה זו לא כללה את חברת ליגד השקעות ובנין בע"מ (להלן: "ליגד") כמשיבה. ליגד היא החברה שרכשה את הזכויות במקרקעי הפרוייקט מאת חברת גראונד א.ש. בע"מ (להלן: "גראונד"). בעקבות החלטתי מיום 6.3.97(בה הוריתי לצרף את ליגד כמשיבה נוספת) תוקנה העתירה. העתירה המתוקנת הוגשה ביום .12.3.97טענתן של העותרות היתה כי פרוייקט המלונית אינו חוקי, כאשר אי חוקיותו נובעת משני ראשים: האחד, בניה הסותרת את הוראות תמ"א 13 לחופים וים, והשני - בניה המנוגדת לתב"ע המאושרת היא תב"ע /542ב' (להלן: "תב"ע") בשל סטייה מקווי הבנין שאושרו בתב"ע החלה על השטח ובניה הגבוהה מזו שהותרה בתב"ע ללא קיום הליך מתאים. ב. תמ"א 13הינה תכנית מתאר ארצית שמטרתה להסדיר את התכנון הנוגע לחופי הים התיכון במדינת ישראל באופן שיבטיח את השמירה על המשאבים הטבעיים שלאורכם ואת ייעודם לשמש את כלל האוכלוסיה במדינה, תוך כדי איזון עם הצרכים המחייבים את פיתוח החוף וניצולו. פרוייקט המלונית כלול בשטח עליו חלה תמ"א 13(ס' 5.1לחוות הדעת של אדריכל עומרי ילין - נספח עח/ 2לעתירה). על פי תמ"א 13שטח הפרוייקט מיועד בחלקו לחוף רחצה בסמוך לים ובחלקו לאזור תיירות ונופש במרחק מעבר ל- 100מ' מקו המים (ס' 5.1, 6.3לחוות הדעת הנ"ל). על עובדה זו אין חולק. כאן המקום לציין שהתב"ע אשר מכוחה ניתן היתר הבניה לפרוייקט, פורסמה למתן תוקף ביום 19.2.96, בעוד שתמ"א 13פורסמה למתן תוקף ביולי 1983, דהיינו כ- 14שנה לאחר פירסומה של התב"ע. סעיף 10לתמ"א 13קובע, כי: "תכנית זו תבוצע, בין השאר, גם על ידי התאמתן של תכניות מתאר מחוזיות ומקומיות ושל תכניות מפורטות להוראות תכנית זו, תוך 5שנים מיום תחילתה של תכנית זו". אין חולק, כי התב"ע מעולם לא הותאמה להוראות תמ"א .13ולכן אחת השאלות שבמחלוקת היא, האם ההוראות בתמ"א 13מחייבות או מנחות בלבד. העותרות טוענות כי הוראות התמ"א מחייבות וסטיית הפרוייקט מהן אינה חוקית. כך למשל טענו העותרות, כי ה"המלונית" אינה תואמת את הוראות תמ"א 13(שענינה חופי הארץ) במובן זה שהפרוייקט נבנה סמוך מידי לקו המים וזאת בניגוד למגבלת 100המטרים, מגבלה אותה מציבה תמ"א 13המוזכרת לעיל. עוד טענו העותרות, כי בכוונת מקימי "מלונית" למכור את יחידות הדיור שבפרוייקט כדירות מגורים ואין בכוונתן כי פרוייקט "מלונית" ישמש כמלון. גם פעולה זו מנוגדת להוראותיה של תמ"א 13הנ"ל. טענה נוספת שהועלתה ע"י העותרות היתה כי הפרוייקט נבנה בהעדר תסקיר השפעה על הסביבה הנדרש עפ"י התמ"א. ג. כאמור, חזית נוספת אותה העלו העותרות היתה כי הפרוייקט, אינו חוקי באשר הוא נבנה תוך חריגה מהתב"ע, אלא שבזמן שהתבררה עתירה זו לפני, הופקדה תכנית חדשה - תב"ע נה/מק/ 851/10(להלן: "תכנית השינויים"). תכנית השינויים התגברה על אי החוקיות שנבעה מבניה החורגת מקווי הבנין שאושרו בתב"ע החלה על השטח. תכנית שינויים זו נכנסה לתוקפה ביום .17.9.97 בעקבות הפקדת תכנית השינויים, הגישו העותרות בקשה לתיקון העתירה כך שהעתירה תכלול בתוכה גם את הסעד הנוגע לביטול אישור תכנית השינויים, בכל הנוגע לחריגות שלא טופלו (לטענתן) ולעובדה כי גם תכנית השינויים עומדת בסתירה להוראות תמ"א .13 לאחר דיון בשאלה ושמיעת טענות הצדדים החלטתי ביום 6.1.98(בהחלטה נרשם בטעות 97), כי: "נראה לי כי היעדר ההתנגדות של העותרים לתכנית השינויים, יש בה כדי למנוע מהעותרים להתנגד לכל נושא שבו התכנית החדשה מכניסה שינוי בתכנית המקורית. הכוונה היא לנושא המרווחים בין המבנים, ואני קובע כי יש לסלק על הסף את כל הטענות הנוגעות לשינויים אלה. באשר לנושאים אחרים, אשר הועלו בעתירה כנגד התכנית המקורית, ואשר תכנית השינויים רק מאשרת אותם מחדש, אני סבור כי היעדר ההתנגדות של העותרים לתכנית השינויים, איננה מונעת בירורן במסגרת הליך זה". ולכן, בהמשך לאמור לעיל, הדיון כאן יצטמצם לשאלות המקדמיות, שאלת התאמת הפרוייקט לתמ"א 13והתאמת הפרוייקט לתב"ע (בנוגע לגובה הפרוייקט). ד. לבקשת העותרות הסכמתי לתת צו מניעה זמני לעצור את העבודות בפרוייקט נשוא העתירה. הצו ניתן ביום 19.1.97, אלא שהעותרות לא עמדו בנטל המצאת הערובה שבה התניתי את מתן הצו, דבר שהוביל לביטולו. למרות טענת המשיבות שלאור עובדה אחרונה זו יש לבטל את העתירה, הרי שהחלטתי להמשיך בדיון על אף הבעייתיות שתעלה אם אכן אחליט לקבל את העתירה, שכן הפרוייקט הושלם כמעט לגמרי (ראה פרוטוקול הדיון מיום 6.3.97). בהחלטתי מיום 11.5.98נקבעו הפלוגתאות הדורשות הכרעה בעתירה זו, בינן שתי שאלות מקדמיות; הראשונה, האם לעותרות זכות עמידה וכנגזרת מכך, האם הענין ראוי להתברר בהליך מנהלי או שמא הוא מתאים יותר להתברר בהליך אזרחי רגיל. והשניה, האם לא השתהו העותרות בהגשת העתירה שיהוי משמעותי במידה כזו המצדיקה את דחיית העתירה. אדון תחילה בשאלות המקדמיות. .2שאלת זכות העמידה של העותרות ומידת התאמתו של ההליך המנהלי לנושא העתירה. טענות המשיבות לענין זכות העמידה הן, בתמצית רבה, אלה: (א) העתירה למעשה עוסקת בהיתר 153/96ולא באישור או תיקון של תכנית ולענין מתן היתר, אין מקום להגיש עתירה מנהלית. (ב) שאלת מעמדה של העותרת .2 אם תתקבלנה טענות אלה, הרי שהעתירה אינה ראויה להתברר כעתירה מנהלית אלא כעתירה אזרחית רגילה במסגרת דיני הנזיקין. ביתר פירוט, נטען ע"י המשיבות, כי אפילו היו שתי העותרות מאושרות כגוף ציבורי לענין סעיף 100(3) לחוק (והמשיבות חולקות על כך), לא היה בכך כדי להקנות להן מעמד שכן הן חולקות כנגד היתר שניתן לגראונד ע"י הועדה המקומית ואילו סעיף 100(3) עוסק בהתנגדויות לתכנית מיתאר או תכנית מפורטת שהופקדו ולא להיתר בניה. אין לעותרות מעמד גם מכוח סעיף 149(א)(3) לחוק, שכן לא התקיים במקרה זה הליך של הקלה. אמנם ביהמ"ש החליט ביום 6.3.97בדבר מעמדן של העותרות, כאשר עמדה על הפרק שאלת חריגת היתר הבניה מהתב"ע החלה על הפרוייקט, אך שאלה זו אינה עומדת יותר על הפרק לאחר תיקון ההיתר ופרסומו. כיום, כאשר קיימת תכנית מאושרת לקרקע שמכוחה הוצא היתר בניה כדין התואם את התכנית המאושרת, אין עוד ענין לציבור בנושא העתירה אלא רק לפרטים מסוימים שבו והדרך הפתוחה בפניהם היא התדינות על דרך "תקיפה עקיפה" לפי דיני הנזיקין בביהמ"ש האזרחיים ולא בבימ"ש לענינים מנהליים. אשר למעמדה של העמותה, נטען מטעם המשיבות, כי היתר הבניה אושר סופית ביום 9.10.96וניתן ביום 13.10.96(סעיף 3לתצהיר שולדנפריי). העמותה התאגדה רק ביום 16.10.96לאחר שניתן ההיתר ואין היא יכולה לתקוף היתר שניתן כדין עובר להתאגדותה. גם אם נראה בעמותה שלוחה של תושבי נהריה, הרי התברר מרשימת חברי העמותה וכתובותיהם, כי מתוך 111חברי העמותה רק 5גרים ברדיוס של פחות מ- 500מ"ר מהפרוייקט ורק מכתובתה של הגב' רייך יו"ר העמותה, ניתן לראות את הפרוייקט. לאור העובדה, כי מרבית חברי העמותה אינם גרים בקרבת הפרוייקט, הרי שלא יכלו להתנגד לפרוייקט לפי סעיף 149(א)(2א') וסעיף 149(א)(3) לחוק, אפילו היה מדובר בהיתר הכולל בקשה להקלה או לשימוש חורג (וזה אינו המצב בהיתר הנוכחי) ואם אין מעמד לחברי העמותה כשולחים ממילא, אין מעמד לעמותה כשלוחתם. המשיבים טוענים, כי קיים חשש שכל המטרה של הגשת העתירה ע"י העמותה היא למנוע הקמת הפרוייקט ליד ביתה של הגב' רייך. לראיה הם מצרפים לתצהיר מיום 19.7.98תדפיס מאתר האינטרנט של העמותה בו מודגש שהמלון המוקם ע"י המשיבות ימנע מתושבי רמת אלון שימוש חופשי בחוף ויסתיר את הנוף. במסמכי ההתאגדות של העמותה לא קיימת הסמכה לנהל הליכים משפטיים, אין הגדרת מטרה ולא הוכח שחברי העמותה מודעים להליכים המשפטיים המתנהלים ע"י יו"ר העמותה. לפיכך, אין לעמותה מעמד בדיון, או לחילופין אין מקום לעתירה מנהלית. נראה לי, כי דין טענותיהן של המשיבות באשר לזכות העמידה של העותרות להדחות. ואלה נימוקי: בענין זה אין לי אלא לחזור על הנאמר בהחלטתי מיום 6.3.97ולהדגיש כי הנטיה בשנים האחרונות לגשת לשאלת זכות העמידה בגישה רחבה וליברלית, בעיקר ככל שהדבר נוגע לעותרים ציבוריים ובנושאים בעלי אופי ציבורי מובהק ושיש להם חשיבות לשלטון החוק (ראה בג"צ 2148/94 גלברט נ' יו"ר ועדת החקירה לבדיקת אירועי הטבח בחברון פד"י מ"ח (3) 578, 579, 595; בג"צ 511/80 גליא נ' הועדה המקומית לתו"ב מחוז חיפה פד"י ל"ה (4) 477, 480בין ה' ל-י'; בג"צ 1/81 שירן נ' רשות השידור פד"י ל"ה (3) 365; כן ראה ה.פ. 524/96 אטד נ' הועדה המחוזית לתו"ב חיפה (לא פורסם); וראה לאחרונה ממש ע"א 2902/97; 2912/97; 2965/97אחים עופר נ' גליקמן ואח' (טרם פורסם) פיסקה 11). מכאן, שיש להכיר במעמד העותרות. אטד כוללת בין מטרותיה את קידום שמירת הסביבה במישור המשפטי החינוכי חקיקתי וציבורי (ראה נספח ע/ 1לעתירה). העמותה כוללת בין מטרותיה את שיפור איכות הסביבה והחיים בנהריה. ברור שכעמותה יש לה זכות לתבוע ולהתבע (ס' 8לחוק העמותות) והיא מוסמכת להגיש תביעות ככל שהדבר כרוך במימוש מטרותיה. חברי העותרת 2הם תושבי נהריה ובתור כאלה, יש להם ענין בגישה חופשית לחוף הים ושהבניה בסמוך לחוף תעשה אך ורק במגבלות החוקיות. אין לקבל את עמדת המשיבות כי רק מי שמתגורר בסמיכות לפרויקט ורואה אותו מחלון או מרפסת ביתו, יש לו אינטרס לגיטימי לגבי אופי השימוש והבינוי בסמוך לים. חוף הים הוא משאב לאומי וציבורי. מה גם שהפרוייקט מוקם על מקרקעי יעוד כהגדרתם בסעיף 107לחוק המקרקעין. אינני סבור שרק מי שזכאי להגיש התנגדות לפי סעיף 100רשאי לזכות במעמד של עותר ציבורי. אמנם בדרך כלל מי שזכאי להגיש התנגדויות לפי סעיף 100, רשאי גם לעתור לביהמ"ש לענינים מנהליים, אך אין להסיק מכך היפוכו של דבר שמי שאינו יכול להגיש התנגדות, אין הוא יכול להגיש עתירה מנהלית. אין כל חשיבות לכך שבעת הוצאת ההיתר העמותה עדיין לא היתה קיימת. התוצאות של מתן ההיתר אינן חד פעמיות, אלא הולכות ומתמשכות ולכן היחס שבין מועד מתן ההיתר ומועד הקמת העמותה, אינו רלבנטי. העתירה שלפנינו מכוונת בעיקרו של דבר נגד מוסדות התכנון בענין הנוגע לתכנון ובניה. ההיבט הציבורי הוא אשר עומד במרכז העתירה ועצם העובדה שלמי מחברי העמותה יש גם אינטרס אישי לכשעצמה אינה משנה לענין זה. אני סבור, שלמרות שלכאורה ניתן היתר בניה הרי מה שעומד במרכזה של העתירה היא שאלת התאמתה של התב"ע לתמ"א 13וכל יתר השאלות הן אינצידנטליות לשאלה זו ולכן ראויה התובענה שבפני להתברר בדרך של עתירה מנהלית. אינני סבור שבמסגרת הליך זה עלי להכנס למסילות צדדיות הנוגעות להליכי קבלת ההחלטות בעמותה. אם מישהו מחברי העמותה סבור שמשהו פגום בדרך קבלת ההחלטות בעמותה, הוא רשאי להעלות את השאלה לדיון בהליך משפטי נפרד (השוה ה.פ. 524/96 הנ"ל). .3שיהוי. בנושא זה, כבר דנתי בהחלטתי מיום .6.3.97באותה החלטה לא דחיתי את עתירת המשיבות לסילוק על הסף בשל שיהוי ועם זאת קבעתי שאבדוק טענה זו שנית בסיום הדיון. לאחר עיון בטענות הצדדים, נראה לי שאין מקום לשינוי החלטתי האמורה. כל שאעשה הוא לתמוך באותה החלטה במספר נימוקים נוספים. בבוא ביהמ"ש לשקול טענת שיהוי, עליו להביא בחשבון שיקולים אלה: אינטרס העותר בביטול הפעולה, אינטרס המשיב בקיומה ואינטרס הציבור בשלטון החוק (בג"צ 170/87 אסולין נ' ראש עירית קרית גת ואח' פד"י מ"ב(1) 678, 693). לשון אחרת: פרט לשאלה אם ישן העותר על זכויותיו (שיהוי סוביקטיבי), יש לשקול אם יש שיהוי אוביקטיבי שבמסגרתו יש לאזן את הנזק העלול להגרם למשיב, לצד שלישי, או לציבור. עם זאת, גם כאשר העתירה לוקה בשיהוי ומבחינת האינטרסים המעורבים בענין, יש מקום לדחות את העתירה, עדיין עשוי בימה"ש לדון בה ולהכריע בה לגוף הענין כדי להגן על שלטון החוק (בג"צ 2285/93 בשג"צ 5138/93 נחום נ' ראש עיריית פ"ת פד"י מ"ח (5) 633, 1-641). אינני מתעלם מכך, כי מעבר הזמן במקרה הנדון יכול לפגוע בזכויות המשיבות שהשקיעו ממון רב בבניה, אך מנגד עומד האינטרס הציבורי החשוב של הגנה על משאב לאומי כמו חוף הים ושל שמירה על שלטון החוק. לפיכך, אין מקום לדחות העתירה בשל שיהוי. .4מעשה עשוי. עוד טוענות המשיבות 3-2, כי בניית הפרוייקט ושיווקו נמשכו וכמעט הושלמו, כך שכעת עומדים אנו בפני מעשה עשוי. לטענתן, מאחר והעותרות לא מצאו לנכון להשתדל ולמנוע את המשך הבניה ע"י הפקדת הערובה המתאימה (דבר שהיה מבטיח את צו הביניים), הן אינן יכולות לטעון דבר כנגד הסתמכות המשיבות 3- 2על השיהוי. כאן המקום לחזור ולהזכיר שביהמ"ש נעתר לבקשה למתן צו ביניים אלא שהעותרות לא עמדו בתנאי בו הותנה הצו, דהיינו הפקדת ערובה. לדעתי, אין לקבל את עמדת המשיבות. אין ספק, כי המשיבות 3- 2היו מודעות לסיכון שנטלו על עצמן בהמשך הבניה, למרות קיומה של העתירה ולמרות שידעו על נכונות ביהמ"ש להעתר עקרונית לבקשה למתן צו ביניים, ואכן המשיבות מצאו לנכון להוסיף את סעיף 6"להודעה על כוונה לרכישת יחידת נופש" (אשר מי שמבקש לרכוש יחידת נופש בפרוייקט המלונית נדרש לחתום עליה) ושנוסחו: "הובא לידיעתנו כי מתנהלים הליכים משפטיים ביחס לפרוייקט, לרבות ריחוקו מקו המים, הכל במסגרת עתירה מנהלית המתבררת בביהמ"ש המחוזי בחיפה, והמצויה בשלב של הוכחות וסיכומים לפני מתן פסק דין; ואנו מסכימים כי, היה ובשל פסיקת בית המשפט ימנע מאיתנו לממש באופן סביר איזו מזכויותנו, הרי שכנגד השבת כל סכום ששילמנו ו/או שנשלם לכם בגין היחידה, כשהוא נשוא הפרשי הצמדה וריבית כחוק, ממועד פרעונו בפועל לחשבון הפורייקט ועד מועד העמדתו לרשותנו, אנו מוותרים בזה באופן סופי ומוחלט על כל טענה ו/או תביעה ו/או דרישה בקשר עם כל הקשור ליחידה כלפיכם ו/או כלפי מי מטעמכם". לפיכך, נדחית הטענה של מעשה עשוי. כעת אפנה לבירור השאלות הנוגעות להתאמת הפרוייקט להוראות תמ"א .13 .5האפקט של "הוראות ההתאמה" שבסעיף 10לתמ"א .13 א. כאמור תב"ע/542ב' קדמה בזמן לתמ"א .13 לפי סעיף 10לתמ"א 13יש לדאוג להתאמתן של "תכניות מתאר מחוזיות ומקומיות ושל תכניות מפורטות" להוראות התמ"א וזאת תוך 5שנים מיום תחילתה של התמ"א. כפי שכבר ציינתי, בפועל התב"ע הנ"ל לא הותאמה לתמ"א .13 לגרסתן של העותרות (שלה מסכימה גם הועדה המקומית) היה צורך בהתאמה כזו, רוצה לאמר כי הוראות תמ"א 13הינן מחייבות. לעומתן גורסות המשיבות 3- 2כי הוראות תמ"א 13מנחות בלבד ואינן מחייבות. ב. המשיבות 3- 2מצביעות על ניסוחו של סעיף 10הנ"ל. סעיף 10מדבר על התאמת "תכניות" להוראות התמ"א. לטענתן, אי אפשר לומר כי יש להתאים את היתרי הבניה שהוצאו מכוח תכנית שלא הותאמה, להוראות תמ"א 13, וזאת כאמור, לאור לשונו המפורשת של הסעיף. עוד טוענת המשיבות, כי העותרות היו חייבות לדאוג לכך שהוראות התב"ע תותאמנה לתמ"א 13במסגרת הזמן שנקצבה בסעיף 10הנ"ל. משלא עשו כן, הרי שטענות העותרות בהליך זה הן בבחינת "מלחמה בדיעבד", זאת לאור העובדה שכבר הוצא היתר ונבנה פרוייקט, כל זאת טרם בוצעה ההתאמה כאמור. מלחמה כזו, בלשונן של משיבות 3- 2"מותירה אחריה רק אדמה חרוכה ונזקים כבדים ובלתי הפיכים". ג. עמדת המשיבות אינה מקובלת עלי. מי שאחראי על התאמת התכניות הן רשויות התכנון ולא העותרות ואין רשויות התכנון יכולות להנות מפרי מחדלן. מטרת ההוראה של סעיף 10להביא לכך שלאחר תקופת מעבר של 5שנים המצב התכנוני יותאם לסטנדרטים הקבועים בתמ"א 13ובהתאם לכך גם לא יעשו פעולות בשטח הנוגדות סטנדרטים אלה. לשון אחרת, השאיפה להתאמת המצב התכנוני לנדרש בתמ"א 13לא נוצרה לצרכים תיאורטיים אלא כדי להביא לשינוי בשטח ואין לעקוף מגמה זו ע"י הוצאת היתרים עפ"י תוכנית הנוגדת את קביעות התמ"א הנזכרת. לפיכך, היצמדותן של המשיבות 3- 2לפרשנות דווקנית של הוראות סעיף 10אינה הגיונית בעיני ונוטה אני לפרשנות אותה מציעות הן העותרות והן המשיבה 1המעדיפה פרשנות תכליתית על פרשנות מילולית פורמאלית (והשוה ד.נ. 80/40קניג נ' כהן פד"י ל"ו (3) 701, 714) ולפיה אין לומר כי התב"ע בטלה, אך יש להקפיד ולהתאים את היתרי הבניה המוצאים מכוחה לתמ"א .13 לשון אחרת: "התרופה" למחדלן של רשויות התכנון המתבטא בהעדר התאמת התב"ע לתמ"א 13, הוא בקביעה שהוראות התב"ע כפופות לעקרונות של תמ"א .13 יצוין, כי הפרשנות האמורה עולה בקנה אחד עם ההלכה הקובעת שביהמ"ש המופקד על שמירת החוק, לא יתיר הפרתו או עקיפתו (השוה בג"צ 178/74 בר-חורין נ' הועדה המקומית לתו"ב נהריה פד"י כ"ח (2), 757, 761). אם יתעלם ביהמ"ש מאי עמידת הרשויות בחובת ההתאמה ויתן תוקף להיתרי בניה הנוגדים את התמ"א, ימצא ביהמ"ש מכשיר למעשה את המחדל הפסול של רשויות התכנון. ד. המשיבות 3- 2מצידן מציגות את העמדה, כי לעובדה שהתב"ע לא הותאמה לא צריכה ואף לא יכולה להיות שום נפקות אופרטיבית. לטענתן יש לגזור גזירה שווה מהפרשנות שניתנה לסעיף 84לחוק התכנון והבניה. סעיף 84הנ"ל קובע "שלבי ביצוע" וביתר פירוט, הסעיף קובע כי "כל תכנית תציין את התאריך המשוער לביצועה, ואם יש צורך תקבע שלבים לביצוע והתאריכים לביצוע כל שלב". בבג"צ 1636/92 העמותה לשמירת איכות החיים והסביבה ברמת אביב ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז ת"א ואח' פ"ד מ"ז (5) 573, נקבע, כי המועד המשוער לביצועה של תכנית אשר נקבע לפי סעיף 84הנ"ל אינו אלא בגדר הנחיה לרשויות התכנון. הרציונל בקביעה זו הוא למנוע "ריק תכנוני". כלומר, שלא יווצר מצב שאם לא בוצעה תכנית במסגרת הזמן שנקבע לה היא תהפוך בטלה ואז יווצר אותו "ריק תכנוני" בנוגע לאזור. מכאן מסיקות המשיבות 3-2, כי גם לוח הזמנים שבהוראות ההתאמה שבסעיף 10לתמ"א 13מהווה הוראה מנחה בלבד והעובדה כי תב"ע /542ב' לא הותאמה לתמ"א 13וודאי שאינה מבטלת אותה או את ההיתרים שהוצאו מכוחה. ה. איני סבור שניתן להקיש מהפרשנות שניתנה לסעיף 84על עניננו. בפסק הדין בבג"צ 1636/92 הנ"ל הסביר כב' השופט מצא, כי הגם שמצב כזה בו הרשות אינה עומדת במסגרת הזמן שהקציבה לעצמה, הוא מצב רצוי, הרי שכדי למנוע הווצרותו של "ריק תכנוני" (דהיינו מצב שמרגע ביטול התכנית ע"י ביהמ"ש לא תחול על האזור שום תכנית חלופית), ורק כדי למנוע זאת, לא תבוטל התכנית האמורה. המצב בעניננו שונה. אין לפני עתירה להכריז על תב"ע/542ב' כבטלה באשר לא הותאמה במועד לתמ"א 13, אלא רק לגרום לכך שרשיון שהוצא על פי התב"ע, לא ינגוד תוכנית הנמצאת במדרג גבוה יותר במדרג הנורמות התכנוניות, קרי תמ"א .13 אינני סבור שיש חשיבות לכך שבצדה של הוראת ההתאמה בסעיף 10לא ננקבה סנקציה על הפרתה. העדרה של הוראה כזו אינו מצביע בהכרח על כך שלפנינו הוראה מנחה בלבד, שאין לה תוצאות משפטיות. העקרון הכללי כפי שהוא מבוטא בסעיף 131לחוק התכנון והבניה, הוא "שתכנית המתאר הארצית כוחה יפה מכל תכנית אחרת, אם לא נאמר אחרת בתכנית המתאר הארצית". זו בודאי הוראה כופה ולא מנחה (השוה גם בג"צ 2920/94 אט"ד נ' המועצה הארצית פד"י נ' (3) 441, 460פיסקה 31). הוראה זו אינה מבחינה בין מצב בו קדמה ה"תכנית האחרת" לתמ"א לבין מצב בו "התכנית האחרת" קיבלה תוקף לאחר התמ"א. סעיף 10להוראות תמ"א 13בא להקל עם רשויות התכנון ו"להשעות" את תחולת סעיף 131לחוק על התכנית לתקופה של 5שנים. בכל מקרה, עם חלוף תקופת "ההשעיה" הרי בין אם דאגו רשויות התכנון להתאמה של התכניות ובין אם לאו, חוזר העקרון בדבר המדרג ההירארכי בין התכניות (הארצית והנמוכות ממנה) - על כנו. ו. לבסוף יצוין, כי סעיף 10לתמ"א 13קובע כי "תוכנית זו תבוצע, בין השאר גם על ידי התאמתן של תוכניות וגו', ללמדך, שאת התכנית יש לבצע בכל מקרה וההתאמה של התכניות אינה אלא אחת מדרכי הביצוע שאינה פוטרת מביצוע התמ"א בדרכים אחרות ובעיקר ע"י המנעות מהוצאת היתר שלא בהתאם להוראות התמ"א. ז. בפי המשיבות טענה נוספת והיא, כי לאור סעיף 6לתמ"א 13עומדת לתב"ע /542ב' "חסינות" וכל היתר שיוצא על פיה תקף, גם אם נוגד את הוראות תמ"א .13 סעיף 6לתמ"א 13ענינו בקביעת כפיפותן של תכניות לתמ"א 13ונוסחו: "היתה סתירה בין תכנית זו לבין הוראה של תכנית מתאר מחוזית, תכנית מתאר מקומית ותכנית מפורטת, האמור בתכנית זו עדיף; אולם שימוש שהיה מותר ביום תחילתה של תכנית זו, לא יהפך לשימוש אסור מחמת תחולתה של תכנית זו בלבד, אלא דינו יהא כדין שימוש חורג שהותר". לדעתי, אין לקבל את הפרשנות המוצעת ע"י המשיבות. סעיף 6מדבר על שימוש שהותר ביום כניסתה של התמ"א לתוקף. אין המדובר בתכנית אלא בשימוש שלגביו כבר הוצא היתר והכוונה היתה שלא לפגוע בזכויות מוקנות. אין לסעיף 6השלכה למקרה שלפנינו, שכן בידי המשיבות לא היה קיים היתר הנוגד את הוראות התמ"א בעת שהתמ"א נכנסה לתוקף. ההיתר ניתן להן שנים רבות לאחר מכן. לאור האמור אבחון עתה את מידת התאמת ההיתר והבניה לקריטריונים הקבועים בתמ"א .13 .6האם עומד פרוייקט המלונית בהוראות תמ"א 13- האוסרות על בניה בתחום ה- 100מ'. א. תמ"א 13אוסרת על בניה בתחום 100מטר מקו פני המים העליון. איסור זה מעוגן בסעיף 12לתמ"א 13הקובע איסור הקמת מבנים במרחק הקטן מ- 100מ'. ב. טענת העותרות היא בתמצית רבה, שמרחקו של הפרוייקט מקו המים קטן מ- 100מ'. לצורך הוכחת טענתן, הן הגישו חוות דעת של מודד מוסמך, מר קובי זייד, אשר ביצע את המדידות בשטח ביום 6.12.96(להלן: "מסמך זייד") וכן חוות דעת של האדריכל עומרי ילין (להלן: "ילין") שניתחה את מסמך זייד האמור (להלן: "מסמך ילין"). ממסמך זייד עולה, כי: המרחק בין החזית המערבית של המלונית לקו הגאות של המים בחלק הדרומי הינו 75מ'. המרחק בין החזית המערבית של המלונית לקו השפל של המים בחלק הדרומי הינו 80מ'. המרחק בין החזית המערבית של המלונית לקו הגאות של המים בחלק הצפוני הינו 84.5מ'. המרחק בין החזית המערבית של המלונית לקו השפל של המים בחלק הצפוני הינו 89מ'. (ראה עמ' 2למסמך זייד, כנספח עח/ 1לעתירה). לאור נתונים אלה ציין ילין בחוות דעתו, כי "בפועל כל מבני המלונית חלקם באופן מלא וחלקם באופן חלקי חודרים לתחום 100מ' מקו החוף (ראה עמ' 7למסמך ילין, נספח עח/ 2לעתירה). בהמשך, לאור בקשת העותרות (בשל הוספת רכיב נוסף בחזית המערבית של הפרוייקט) ביצע מר זייד מדידות נוספות ביום 29.4.98והוגשה חוות דעת נוספת מטעמו ביום 25.5.98(להלן: "מסמך זייד 2"). גם לחוות דעת זו צירפו העותרות חוות דעת של מר ילין, אשר ניתחה את הממצאים החדשים (להלן: "מסמך ילין 2"). ממסמך זייד 2עולה כי: בנקודה - aמרחק הקיר מקו הגאות של המים הינו 61.5מ'. המרחק באותה נקודה לקו השפל של המים הינו 75.5מ'. בנקודה - bהמרחק מהקיר הבנוי לקו הגאות הינו 55.5מ'. המרחק באותה נקודה לקו השפל הינו 68.5מ'. (ראה עמ' 2למסמך זייד 2). ילין חיווה את דעתו על מדידות אלה וציין כי: "המודד זייד מדד מספר פעמים את מרחק המבנים בפועל מקו המים, תוך עמידה על ההפרשים שבין גאות ושפל ובכל מדידותיו המרחק בין חזיתות המבנים כפי שנבנו ובין קו המים נופל בעשרות מטרים מהמרחק הנדרש של 100מ'". (ראה מסמך ילין 2עמ' אחרון סעיף ג'). ג. מול חוות דעת אלה (שתי חוות הדעת של זייד וחוות הדעת המקבילות להן של ילין) אשר הוגשו ע"י העותרות מסתמכות המשיבות על מדידות שביצע בשטח מר שלמה מאיר, מודד מוסמך (צורפו לכתב התשובה כנספחים ד', ה' ולהלן "מדידות מאיר"). תכניות מדידה הן אלה שהוגשו לרשויות התכנון עם הגשת הבקשה להיתר בניה. לטענתן, מתכניות אלה עולה, כי במדידה שבוצעה ב- 2/96היה המרחק בין הפרוייקט כמתכונתו היום לבין קו המים בפועל 100מ'. ובחוות הדעת של האדריכל סמי טיטו (נספח ו' לכתב התשובה) אושר כי קו הבניה המתוכנן לפי תכנית ההגשה של הבקשה להיתר אינו חורג מקו המרחק של 100מ' כפי שסומן במפת המדידה של מאיר. מכאן, שלפני מונחות שלוש חוות דעת אשר הוכנו ע"י שני מודדים שונים בתקופות שונות. ד. את טענות המשיבות ניתן לחלק לשלוש חזיתות עיקריות, ואלו הן: (1) המועד הרלבנטי למדידת מרחק הפרוייקט מהמים הוא מועד הגשת הבקשה להיתר, קרי .2/96כל מדידה שנעשתה מאוחר יותר אינה רלבנטית (והכוונה למדידות שביצע זייד שהתבצעה ב-96- 12וב-4/96). ביום הגשת הבקשה, כאמור, היה מרחק הפרוייקט מקו המים 100מ'. (2) לגופו של ענין, מסמך זייד ומסמך ילין (שהתבסס עליו) אינם נכונים מאחר והמדידה אותה ביצע זייד לא התבצעה בצורה נכונה. (3) השוני הקיים, בין המדידות שביצע מאיר ובין המדידות שביצע זייד, נובע מתזוזת קו המים אשר הביאה לכך שכיום הפרוייקט אכן לא עומד בדרישת 100מ'. ה. אדון בטענות אלה אחת לאחת: המועד הרלבנטי למדידת מרחק הפרוייקט מהמים. (1) העותרות טוענות כי מועד הגשת הבקשה להיתר אינו המועד הרלבנטי מכיון שהפרוייקט נבנה שלא עפ"י ההיתר לענין זה ואילו היה נבנה עפ"י ההיתר, אזי המועד הרלבנטי היה, לכל הפחות, מועד מתן ההיתר ולא מועד הגשת הבקשה. לעומתן טוענת הועדה המקומית לענין מועד המדידה, כי כל עוד לא חלפה תקופת זמן ארוכה מאד ובלתי סבירה בין מועד הגשת הבקשה לבין מועד הוצאת ההיתר, אין להטיל דופי בהסתמכות הועדה על המדידות בבקשה. וכי די בכך שלבקשת ההיתר שהוגשה לועדה נלוותה מדידה שנעשתה ע"י מודד מוסמך, שלפיה אין בניה בתחום האסור. המשיבות 3- 2מפנות את תשומת הלב לכך שלא יכולה להיות מחלוקת, כי, קיימות סטיות טופוגרפיות ניכרות בקו המים של חוף נהריה בפרט ושל חופי ישראל בכלל. סטיות אלה נובעות, בין היתר, משינויים בין עונות השנה, שעות היום, הגאות והשפל, מידת הרוח והגלים, טמפרטורת המים והסביבה, התשתית הקרקעית והשיפועים הרלוונטים. עוד אומרות המשיבות 3-2, כי גם העותרות עצמן, הגם שטענו כי שינויים אלה אינם דרסטיים, לא הכחישו את קיומם של שינויים אלה. לאור זאת מתעורר צורך ממשי לקבוע מועד אחד, ברור ומוגדר בו תבוצע המדידה. המועד הקובע לטענת המשיבות הוא מועד הגשת הבקשה להיתר, וזאת בשים לב לכך שלפי תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל- 1970על המבקש בקשה להיתר, להציג בפני רשויות התכנון תכניות מדידה של הפרויקט נשוא הבקשה. לאור תכניות אלה מתבצעת בדיקת רשויות התכנון האם לתת היתר או לא. לאור האמור לעיל, כל מועד אחר יחייב הגשת תכניות נוספות. פרשנות זו הינה בלתי הגיונית. (2) המועד הקובע לדעתי ככל שהדבר נוגע לתקפות המדידות הוא המועד של בדיקת הבקשה ע"י המהנדס לפי תק' 15לתקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות). תקנה זו מטילה על מהנדס הועדה המקומית לבדוק את הבקשה מבחינת התאמתה לתכניות ולאשר זאת בכתב. התקנה הנ"ל בדברה על ההתאמה מדברת בלשון הווה, דהיינו היא מדברת על מועד הבדיקה ולא על מועד הגשת הבקשה. כמו כן, אני סבור שמהנדס המועצה אסור לו להסתמך באופן עיוור על חוות דעת מודדים שהוגשו לו, ביחוד אם מדובר בצורך של שמירה על נורמה תכנונית העומדת בפיסגת הנורמות התכנוניות בהיותה כלולה בתכנית מתאר ארצית. מאחר ואין לנו נתונים על המצב כפי שהיה קיים בעת בדיקת המהנדס (אם אכן התקימה בדיקה כזו), אין מנוס מלהסתמך על נתונים שהיו קיימים בעת הגשת הבקשה, דהיינו בפברואר .96עם זאת, ניתן להוכיח שהמדידות בפברואר 96היו בלתי נכונות באמצעות מדידות מאוחרות יותר בהתמלא כל התנאים הבאים: (א) מדידות אלה נעשו בצורה מקצועית ואמינה על ביהמ"ש. (ב) קיים פער גדול בין תוצאות מדידות אלה ובין המדידות שהוגשו במצורף לבקשת ההיתר. (ג) אין הסבר מדעי (למשל באמצעות התנודתיות של קו החוף) לקיומו של הפער הנזכר. אין ספק שבמקרה הנדון יש פערים משמעותיים ביותר בין תוצאות המדידה של זייד המודד מטעם העותרים לאלה של מאיר שהגיש את התכניות שצורפו לבקשה להיתר. כמו כן, אין לי ספק שמר זייד הוא מודד בעל מוניטין. עם זאת, יש לדון בהשגות שהעלו המשיבות כנגד שיטת המדידה בה נקט זייד במקרה הנוכחי. ו. ההשגות נגד שיטת המדידה של זייד. ראשית טוענות המשיבות 3-2, כי המדידה עליה מבוסס מסמך זייד (הראשון) נעשתה בשעת שפל ביום .2.12.96כמצוין בחוות הדעת עצמה, כלל לא בוצעה מדידה בפועל של קו הגאות, אלא קו הגאות נקבע לפי תוואי החולות, דבר אשר לטענתן אינו משקף מדידה בפועל ובכל מקרה, מהווה מדידה של קצה קו הגלים הגבוה ביותר שנותר רישומו על החוף. מאחר וילין בחוות דעתו נתלה במדידה כפי שבוצעה ע"י זייד, אותו פגם דבק גם בחוות דעת ילין. אינני מקבל טיעון זה. המשיבות לא הראו מבחינה מקוצעית מדוע שגוי הדבר להסתמך על תוואי החולות. לכאורה, משקף התוואי הנזכר את קו הגאות. טוענות המשיבות, כי תוואי זה משקף את הגל החזק ביותר, אך ספק אם אמנם כך הוא. לכאורה, גל בודד גבוה ככל שיהיה, לא יותיר חותם משמעותי על החוף. על כל פנים, גם אם צודקות המשיבות 3- 2בטענתן, עדיין מראה מדידתו של זייד שגם בעת השפל קורב הפרויקט יתר על המידה אל קו המים. כך שגם אם אתחשב בתוצאות המדידה בעת השפל בלבד, עדיין מדובר בסטיה של כ- 17מ' מהמרחק המותר. באשר למדידה השניה שביצע זייד (חוות הדעת מיום 29.4.98), טוענות המשיבות 3- 2כי נקודת המוצא למדידה, אותה בחר זייד, היתה שגויה. כזכור, מדידה זו הוזמנה ע"י העותרות לאחר שלטענתן הוסף קיר בחזית המערבית של הפרוייקט. טוענות המשיבות 3-2, כי מדובר בגדר מתכת, בגובה נמוך, שאינה מסתירה כלל את החוף, אינה חוסמת את האויר ואינה מונעת שהיית מתרחצים ונופשים בשטחי החוף שמצדדיה, בהיותה בנויה ממוטות ברזל, במרווח של כ- 10ס"מ בין מוט למוט. לטענתן, לא סומנה הגדר בבקשה להיתר משום שאינה מצריכה היתר, וכל מטרתה לסמן את גבולות המגרש. גם כאן איני סובר כי צודקות המשיבות 3- 2בטענתן. ראשית, סבור אני כי לאור הגדרת "בנין" בסעיף 1לחוק התכנון והבניה הכולל קיר גדר וכו' המיועדים לתחום שטח קרקע, הרי הגדר הנדונה טעונה היתר (ראה סעיף 145(א)(2) לחוק), אך גם ללא קשר לאמור, הרי שלדעתי צדק זייד עת ראה בגדר זו את נקודת המוצא למדידה, וזאת מן הטעם שמטרת הקביעה המצויה בהוראות תמ"א 13באשר למרחק המינימלי של 100מ' היא לאפשר לשאר הציבור להמשיך ליהנות מרצועת חוף ב"עומק" של 100מ'. הגדר בה מדובר מונעת שימוש חופשי כזה. כל טענות המשיבות שהגדר אינה מונעת שימוש מצדדיה, אינן רלבנטיות באשר אותה גדר "משדרת" לציבור המשתמשים הפוטנציאלי כי הכניסה לשטח המגודר היא אסורה, מה עוד שזו בדיוק היתה המטרה של הקמת הגדר - כלומר, יצירת שטח פרטי נוסף. לכן, אין חשיבות לשאלה עד כמה מרווחת הגדר ומה מרחקם של המוטות המרכיבים את הגדר זה מזה. לאור כל האמור לעיל, הרי שלדעתי אין פגם במדידות שערך זייד ובחוות הדעת שנוסחו על פיהן. אמשיך לדון בטענתן האחרונה של המשיבות, לפיה השוני הקיים בין המדידות נובע מתזוזת קו המים. ז. כאמור, מעיון במדידות האמורות - המדידות שביצע זייד מול המדידה שביצע מאיר עולה, כי יש הבדלים ניכרים; לפי המדידה של מאיר, הפרוייקט עומד בדרישות ה- 100מ' בעוד שלפי מדידות זייד (הראשונה והשניה) הפרוייקט לא עומד בדרישות ה- 100מ'. ההבדלים בין שתי המדידות מסתכמים בממוצע בכעשרים מטרים. המשיבות טוענות כאמור, כי לא הוכח כראוי שבמועד הגשת הבקשה להיתר (חודש פברואר 96') היה המרחק מהפרוייקט לקו המים קטן מ- 100מ'. לעומתן טוענת העותרות, כי: (1) גם במועד הגשת הבקשה היה מרחקו של הפרוייקט מקו המים קטן מ- 100מ'. טענת המשיבות המסבירה את ההבדלים בין המדידות ב"תזוזת" הים אינה אפשרית שכן משמעותה היא, כי מאז בוצעה המדידה ע"י מאיר ביום 19.2.96ועד ביצוע המדידות ע"י זייד בדצמבר 96', עשרה חודשים מאוחר יותר, זז הים בלפחות 25מטרים. (2) לא יתכן כי באזור זה, בנסיבות הנתונות, התרחשה תזוזה של הים בכ- 25מ'. להוכחת טענתן זו הגישו העותרות חוות דעת מומחה מאת ד"ר דורית סיון שהיא בעלת תואר שלישי בגיאולוגיה, ועוסקת במחקר והוראה באוניברסיטת חיפה, בין היתר בנושאים של גיאולוגיה וגיאומורפולוגיה חופית (להלן: חוו"ד סיון) ותצהיר של מר יגאל סלע שהוא מדריך וחוקר בחברה להגנת הטבע והמכיר את החוף עליו נבנה הפרוייקט עוד משנת 1952(להלן: "תצהיר סלע"). מתצהיר סלע עולה, כי: "שינויים דרסטיים בקו המגע בין המים לחוף לא היו מאז הפסקת הכריה בשנות ה- 60ותהליך טבעי של השתקמות החוף שנמשך עד שנות ה- .80מדובר בחוף חולי גס, תלול יחסית. רצועת החוף בקו המים הינה סלעית... ובחלקה מכוסה בחול זיפזיץ. רצועה זו מגינה על החולות שבחוף מפני סחף של הגלים. תכונות החוף כמתואר לעיל, מביאות ליציבות בתנודות קו המים. שינוי גובה פני המים המוחלט הינו קל (למעט במצב של גלים) ומסתכם בהבדלי גאות ושפל... התנודות, בדרך כלל הינן קלות ביותר ומגיעות למטרים ספורים - אחד עד שלושה. בסערות קיץ חזקות תתכן תנודה של חמישה - שישה מטרים. לא יתכן, כי בפרק הזמן שבין חודש פברואר 1996לבין חודש דצמבר 1996השתנה קו המים ביותר ממטרים אחדים" (ראה תצהיר סלע). מחוו"ד סיון עולה כי: "בהתיחס לשני נתונים אלה, ולאור נסיוני ועבודתי בחוף הגליל, כולל בחוף שממול הפרוייקט נשוא העתירה מס' 30012/96: ההסתברות כי בין חודש פברואר 1996לבין חודש דצמבר 1996, זז קו המגע בין הים ליבשה באחד מחופי הים התיכון בשיראל, בעשרה מטרים ויותר, הינה נמוכה ביותר (למעט שינוי זמני בשעת סערה חזקה).... מסקנה זו מתחזקת לנוכח העובדה שלאורך קווי המים בקטע החוף הרלבנטי לעתירה, יש רצועה של סלעים, המייצבת את קו המגע בין המים לחוף ומונעת שינויים גדולים בפרק זמן קצר. אמנם גובה פני המים משתנה מעט במשך עונות השנה ובמשך שעות היום (גאות ושפל). תזוזות אלה מתבטאות בתנודה של כ-40- 30ס"מ בים שקט. תנודה קיצונית תחשב לתנודה של 90- 80ס"מ (כאשר הים סוער במיוחד). השפעת שינוי גובה פני המים על תזוזת קו המגע בין המים והחוף יכולה להתבטא לכל היותר במטרים ספורים". כלומר, עפ"י חוו"ד סיון ותצהיר סלע תזוזת קו המגע בין המים והחוף יכולה להתבטא לכל היותר במטרים ספורים. ח. המשיבות מצדן טוענות, כי ההפרשים שנוצרו, אם נוצרו, הם תוצאה של התנאים הטופוגרפיים, של השינויים הטבעיים בים ובטבע (עונות, טמפרטורות) שהם תוצאה של רעידות אדמה. מומחה מטעם המשיבות מר יאיר גרינוולד, מציין בחוות דעתו, כי הוא פענח תצלומי אויר מהם עלה כי בשלושה תאריכים מקריים היתה תזוזה של כ- 15מ' בקו החוף של נהריה. כסימוכין נוספים, הביאו המשיבות נתונים ססמולוגיים בצירוף עדויות, המראים כי בתקופה הרלבנטית היינו בין 2/96לבין 12/96הורגשו בנהריה רעידות אדמה חזקות. המשיבות מפנות לכך שגם לפי גרסת העותרות קיימים הבדלים ניכרים בין מרחקי גאות ושפל. כאסמכתא לכך, מפנות המשיבות 3- 2להבדלים בין שתי המדידות שביצע זייד. הבדלים אלה עומדים על כ- 15מ' בין שתי המדידות אשר התבצעו בהפרש זמנים של כ- 4חודשים. המשיבות תוקפות הן את תצהירו של מר סלע והן את חוו"ד של ד"ר סיון שהוגשו ע"י העותרות. לענין תצהירו של סלע, מטילות המשיבות ספק במידת מומחיותו. לטענתן, כל הנאמר בתצהירו נסמך על התרשמותו בעת טיולים שערך. כמו כן, מציינות המשיבות כי תצהירו כלל אינו מתיחס למצב אפשרי בהחלט, לטענתן, של סערות חזקות ו/או רעידות אדמה שהוכחו על ידן. לענין חוו"ד סיון טוענות המשיבות, כי חוות הדעת כלל לא נעשתה ע"י ד"ר סיון אלא ע"י ב"כ העותרות. לביסוס טענה זו מפנות המשיבות 3- 2לדיון מיום 19.9.97שם אמרה ד"ר סיון כי קיבלה טיוטה של חוו"ד מב"כ העותרות ועליה עשתה מספר שינויים, כאשר חלקם של השינויים כלל לא הוכנסו לחוות הדעת (ראה עמ' 47, 32לפרוטוקול מיום 19.9.97). עוד מציינות המשיבות, כי חוו"ד סיון נסמכת על "הסתברות" ולא על עובדות. לטענתן עוד, עולה מחקירת ד"ר סיון כי פרמטרים רבים אשר יכולים להשפיע על תנודות הים כלל לא נלקחו בחשבון בעת עריכת חוות הדעת, כגון מידת השיפוע של החוף. גם בתצהיר סלע וגם בחוות דעת סיון אין כל מענה לטענות שהועלו ע"י המשיבות 3- 2לפיהם, עונות השנה, שעות היום, הגאות והשפל, מידת הרוח, הגלים, טמפרטורת המים והסביבה, התשתית הקרקעית והשיפועים הרלבנטיים בחוף נשוא העתירה יכולים להוביל ואכן מובילים לסטיות טופוגרפיות כאמור. כמו כן, חוות הדעת והתצהיר אין בהם מענה לראיות בנוגע לרעידות האדמה אשר התרחשו באזור ואשר היה בהן כדי ליצור שינויים כאמור. המשיבות מפנות למדידות זייד ומצביעות על הפער בין נקודות גאות ושפל בין שני המועדים השונים. בנקודה aלמשל, עומד הפער בין גאות לשפל, על 14מ' זאת בעוד שבמדידה הראשונה לא נמדדו כאלה פערים והפערים בין גאות לשפל עמדו על 5מ' בקירוב. מפער זה מבקשות המשיבות 3- 2ללמוד שגם לפי העותרות נראה שיש הבדלים בחוף בזמנים שונים. לסיכום, מאחר והעותרות טוענות כי המדידה שהתבצעה בעת הגשת הבקשה להיתר היתה שגויה, הרי שנטל ההוכחה עליהן. העותרות לא הצליחו להרים נטל זה ולא עלה בידן לסתור את ההסבר החלופי שהציעו המשיבות להבדלים בין מדידות מאיר לבין מדידות זייד. לאור זאת, דין טענתם האמורה להידחות. ט. מסכים אני עם המשיבות, כי הנטל להראות כי המדידה של מאיר שבעקבותיה ניתן ההיתר לא היתה נכונה בשעתה, מוטל על שכם העותרות. י. לאחר התלבטויות לא מועטות נראה לי כי מאזן ההסתברויות נוטה לכיוון המסקנה, כי לא נשמר המרחק של 100מ' כקבוע בתמ"א 13, אם כי אינני יכול לקבוע את שיעור הסטיה. לא מצאתי כל פגם במדידות מר זייד ולכן השאלה היחידה שנותרה להכרעה היא האם בתקופה שעברה בין חוות הדעת של מאיר לזו של זייד, יחולו שינויים כה מפליגים בקו החוף באופן שלא תיווצר סתירה בין שתי חוות הדעת זו של מאיר וזו של זייד, או ביתר פירוט: האם יש לקבל את חוות הדעת של סיון וסלע השוללות את האפשרות האמורה וזאת נוכח ההשגות שהעלו המשיבות כנגד חוות דעת אלה, או האם יש להעדיף עליהן את חוות הדעת של המודד גרינוולד המסתמך על תצלומי אויר המצביעים על תזוזות בקו החוף בין התאריכים 31.8.92; 1.1.93; ו- 25.5.96שבהם בוצעו אותם תצלומי אויר. יצוין, שקני המידה של תצלומי האויר היו 1.7000(25.5.96), 1:000, 30(.1.1.93), ו1:-000, 10(31.8.91). כאן המקום להדגיש, כי גרינוולד לא התיחס למרחק של הפרוייקט מקו המים, אלא רק לתנודתיות של קו החוף עצמו. י"א. אשר למומחיותו של סלע אציין, כי נכון הוא כי ככלל, "מומחה", יהיה מי שרכש את מומחיותו בלימודים סדירים וזכה לתעודה פורמלית. ברם, אין מניעה לכך ש"מומחה" ירכוש את מומחיותו שלא בדרך פורמלית, אלא תוך כדי עבודה והתנסות או מכוח התענינות מיוחדת, כמו בענינו של סלע. בית המשפט שומע את "פרטי הכשרתו" של המומחה וקובע, על פי שיקול דעתו, אם די באותה הכשרה כדי להקנות לעד מעמד של מומחה לצורך הענין (ראה ע"א 88/70 פז נ' אלון פד"י מ"ד (3) 32, בע' 34). במקרה הנדון, הענין של תזוזת המים במהלך הזמן אינו דורש בהכרח לימוד פורמלי, אלא אדם בעל כושר הסתכלות העוקב בתשומת לב אחר השינויים בטבע, יכול להגיע למסקנות שיש להם משקל ראייתי. יצוין, שהעד מסר בעדותו כי מיקום קו החוף ענין אותו במיוחד בשל תופעה של כריית הזיפזיף (ע' 52). כאמור, המשיבות מצביעות על הבדלים בין שתי המדידות אותן ביצע זייד. לדעתן, יש בהבדלים אלה כדי לחזק את טענתן בדבר תזוזה של קו המים, אלא שההבדלים הללו בין המדידות אותן ביצע זייד נובעים רובם ככולם משוני בנקודת המוצא לשתי המדידות. העותרות ציינו מפורשות, כי המדידה השניה נעשתה לאחר שהוספה הגדר אשר קירבה עוד יותר את המלונית לקו המים, ולכן ביקשו העותרות מדידה חדשה. לדעתי, מאותה סיבה ממה נובעים גם הפערים השונים בין גאות לשפל. מדובר בשתי נקודות הרחוקות זו מזו כאשר האחרונה קרובה יותר לקו המים. כפי שציינו המשיבות בעצמן, קיים שיפוע בחוף. לטעמי, שיפוע זה יכול להסביר מדוע, כאשר מתקרבים יותר לקו המים, ישנם הבדלים גדולים יותר בין גאות לשפל (כאשר ההסבר לכך הוא גאומטריה פשוטה). י"ב. אינני סבור גם שניתן לחלוק על מידת מומחיותה של ד"ר סיוון. באשר להכנת ה"טיוטא" ע"י ב"כ העותרות (מש/2), אני סבור שזו דרך שאינה ראויה ויש בה כדי להחליש את משקלה של חוות הדעת. עם זאת, אינני סבור שיש בעובדה זו כשלעצמה כדי לפסול את חוות דעת המומחה מכל וכל. דבר רגיל הוא שב"כ צד המזמין חוות דעת אומר למומחה מהי חוות הדעת המתבקשת ממנו ומהי התיזה בה הוא מתבקש לתמוך. וכאן הדבר נתון למצפון המומחה. אם התיזה בה מבקש הוא לתמוך מקובלת עליו, מה טוב, ואם לאו, הרי יכול הוא וחייב הוא לאמר למזמין "בחר לך מומחה אחר שכן דעתי שונה". הכנת טיוטא אינה אלא אופן בוטה יותר של הודעה למומחה מצד המזמין מה מתבקש מהמומחה ואם כי כאמור יש כאן חריגה בלתי ראויה מהמקובל, מצד ב"כ העותרים, אין בכך בהכרח כדי לפסול את חוות דעת המומחה, אלא רק להחליש את משקלה. במקרה הנדון, עולה מעדות ד"ר סיון (ע' 32ישיבה 18.9.97) שהיא לא חתמה על הטיוטא באופן עיוור, אלא הוציאה ממנה חלקים שנראו לה כלא חשובים, כמו נושא השיפוע של החוף. לדבריה, מדובר בחוף שתלילותו מתונה (ע' 34(שם)). איני רואה פסול בכך שהמומחית סיון הביעה דעתה באשר ל"הסתברות" שיתרחש שינוי בקו המים בסדר הגודל הנטען ע"י המשיבות 3- .2הרי בדיוק על ענין ההסתברות ניתנה חוות הדעת, היינו חוות הדעת ניתנה כמענה להסבר החלופי אותו הציעו המשיבות ואשר לפיו היה שינוי בקו המים ושינוי כזה אפשרי. י"ג. ד"ר סיון הביעה דעתה בקשר לצילומי האויר שעליהם מתבססת חוות הדעת של גרינוולד. לדעתה, קנה המידה של צילומי האויר הוא כזה שלא ניתן לבחון תזוזות אפילו של 15מ' בקו החוף (ע' 73). העדה התיחסה גם לשאלה, אם יכולה היתה להגרם תזוזה משמעותית לקו החוף עקב רעידה או רעידות אדמה. בהקשר זה הוצג לפניה דו"ח של המכון הגיאופיסי על רעידות אדמה שאירעו בנהריה מיום 1.2.96ועד 18.5.97(מש/1), לרבות תשובות לשאלונים בדבר הרגשתם של אנשים שונים בעת אותן רעידות אדמה. במישור התיאורטי הזכירה ד"ר סיון בחוות דעתה, כי רעידת אדמה יכולה לגרום לשינויים כאלה, אך בתקופה הרלבנטית לא היו לדבריה רעידות אדמה כאלה. לדבריה, גם רעידות אדמה שמבהילות אנשים ומזיזות תמונות אינן מביאות בהכרח לשינויים טקטונים (ע' 14). ובכל מקרה, היא לא מצאה בחוף נשוא דיוננו שינויים טקטוניים (ע' 42). י"ד. כנגד האמור, לא ניתן להתעלם משיקולים אלה: (1) בחוות דעתו של גרינוולד צוין בדיוק מהי מידת הדיוק האפשרית בתצלומי אויר בשים לב לקנה המידה שלהם. האמירות הכלליות של ד"ר סיון בקשר לתצלומי אויר, אינן יכולות לעמוד מול קביעות נחרצות אלה של גרינוולד. מה גם שגרינוולד לא נחקר על חוות דעתו. ומכאן, שלא נסתרה האפשרות של תנודות קו החוף. כאן יש להוסיף, שלכאורה תצלום אויר הוא ראיה יותר אוביקטיבית וקונקרטית מאשר התרשמות של המומחה סלע, או קביעות במישור העקרוני כפי שהן מופיעות בחוות הדעת של ד"ר סיון. (2) גם המומחה מאיר והמודד והאדריכל סמי טיטו לא נחקרו על חוות דעתם. העותרות טוענות אמנם שחוות הדעת הנ"ל אינן ברורות. לא ברור מהיכן בדיוק בוצעה המדידה, אך מאחר והנטל הוא על העותרים, היה עליהם להזמין את מאיר לחקירה ולהצביע על פגמים בחוות דעתם. בשים לב לאמור, הגעתי למסקנה שאמנם נראה שיש תזוזות בקו החוף, אך אין בהן להסביר את מלוא הפער הגדול שבין המדידות של המומחים מטעם העותרים למומחים מטעם המשיבים והמסקנה היא שהמדידות שהוגשו ע"י המשיבה לא היו מדויקות. מצב דברים זה נגרם לצערי עקב כך שהועדה המקומית סברה, כי אין זה מחובתה להרהר אחרי מדידות המוגשות לה ע"י מבקש היתר, ולכן היא לא מילאה אחרי האמור בתק' 15לתקנות התו"ב (בקשה להיתר תנאיו ואגרות) ולדעתי היה זה מתפקיד מהנדס הועדה לודא שאכן המדידות נכונות. לו מילאה הועדה את חובתה זו, היה נמנע דיון ארוך שבסופו של דבר לא הניב תוצאות ברורות וחד משמעיות בשל הקושי לשחזר את העבר. אני סבור שבענין מידת הסטיה של הפרוייקט לרבות הגדר, יש לתת את זכות "המילה האחרונה" למועצה הארצית שהיא הגוף הקובע לענין קיום הוראות תמ"א .13 אני מורה לועדה המקומית לפנות למועצה הארצית ע"מ שזו תקבע עפ"י החומר שהובא בפני ועפ"י חומר נוסף שיוכלו הצדדים להגיש לה, מהו שיעור הסטיה מקו המים שהיתה במועד הקובע ובהתאם להוראות המועצה הארצית יותאמו קווי הבנין הקיימים ע"י המשיבות 3; 2לנדרש בתמ"א. .7האם היתה חובה להגיש תסקיר השפעה על הסביבה. א. לטענת העותרות הפרוייקט סוטה מהוראות תמ"א 13בסוגיה נוספת והיא, שהפרוייקט נבנה מבלי שהוא מלווה בתסקיר השפעה על הסביבה. על פי סעיף 12(3) לתמ"א: "לא ידונו בתכנית מפורטת שתחול על שטחים כאמור, ובמידה שתחול, ולא יחליטו בה, אלא אם יוכנו ויוגשו לועדה המקומית ולועדה המחוזית תסקיר השפעה על הסביבה, ואם נושא התכנית הוא פיתוח של שמורת חוף - גם תסקיר מפורט של התנאים המקומיים וסקרים וניתוח ההצעות שבאותה תכנית". העותרות טוענת את הטענות הבאות: (1) יש להתאים את תב"ע /542ב' להוראות תמ"א 3, לרבות ההוראה האמורה בדבר הכנת תסקיר. ההחלטה להוציא היתר בניה ע"פ תב"ע /542ב' נתקבלה מבלי שהונח בפני מוסדות התכנון תסקיר השפעה על הסביבה (העותרות מפנות לתצהירה של אורית רייך ולחוות הדעת של ילין). (2) לענין נטל ההוכחה, הרי שמדובר בהוכחת אלמנט שלילי והמצוי בידיעת המשיבות אשר במידה ואינו נכון יכולות המשיבות להפריכו בנקל ע"י הצגת התסקיר לבית המשפט, וכידוע נטל ההוכחה בכגון דא, הוא קל מאד. לסיכום, העותרות עמדו בנטל הנדרש. (3) תסקיר ההשפעה על הסביבה מהווה כלי מרכזי לבחינת השפעות של תכניות פיתוח על הסביבה והוא זה שמספק את הכלים הטובים ביותר על מנת למזער את הנזקים לסביבה ככל הניתן. ב. הועדה המקומית טוענת מצדה, כי: (1) החובה להכין תסקיר חלה רק מקום שמובאת לאישור תכנית מפורטת, להבדיל מהיתר בניה כבעניננו. (2) אם מכוונת טענת העותרות לגבי ההליך של תיקון התכנית, הרי שהועדה, בישיבתה מיום 17.9.97, דנה בתכנית המתוקנת והחליטה לאשרה לאחר שהתיחסה, כפי שנאמר בפרוטוקול הישיבה, לתסקיר השפעה על הסביבה שהיה בפניה. ג. המשיבות 3- 2טוענות, כי: (1) הוראת סעיף 12(3) דלעיל, ככל הוראות תמ"א 13, מכוונת לתכניות וזאת להבדיל מהיתרי בניה. מאחר וכאן מדובר בהליך של מתן היתר בניה כלל אין משמעות לדרישת התסקיר. (2) היתר הבניה עבר את עיניו הבוחנות של איגוד הערים לאיכות הסביבה - גליל מערבי. איגוד הערים אישר, למעשה, כי היתר הבניה העדכני עדיף על היתר הבניה הקודם בכל הקשור לאיכות הסביבה (ראה נספח ג' לכתב התשובה). (3) התכנית הרלוונטית כיום היא "תכנית השינויים". כעולה מפרוטוקול הועדה המקומית לתכנון ולבניה תכנית זו אושרה רק לאחר שנשקלו כל הפרטים התכנוניים וההיבטים הסביבתיים ובשים לב לסקר השפעה על הסביבה. (4) יתרה מזאת, באותה ישיבה עמד בפני הועדה תסקיר השפעה על הסביבה שהוכן עבור תכנית /7702ג' (להלן: "תכנית חוף צפוני נהריה") שטרם נכנסה לתוקף. יש לציין, כי תסקיר זה כולל התיחסות גם להשלכות הסביבתיות של פרוייקט המלונית, נשוא עתירה זו. ועל סמך תסקיר זה קיבלה הועדה החלטתה. (5) מאחר והחלטת הועדה בנוגע לתכנית המתקנת התקבלה תוך כדי התחשבות בתסקיר השפעה על הסביבה רלוונטי לאזור, הרי שגם אם בית המשפט היה מקבל החלטה שונלאחר הנישואין. עובדות אלו תומכות בחזקת השיתוף. גם אם חלק מהנכסים ששימשו לרכישת הדירה היו כספים שהיו לנתבע לפני הנישואן, הרי שהכספים הללו נטמעו בכספים ששימשו לרכישת דירת מגורים משותפת לתובעת ולנתבע, והתמזגו יחד עם הכספים המשותפים בחזקת השיתוף. כאמור בע.א. 5598/94 עמ' 167, אין ברישום הדירה על שם הנתבע כשלעצמה, בהעדר כל ראיה נוספת, כדי לערער את חזקת השיתוף, ובניות במדרג יותר נמוך יסתרו את ההוראות המהותיות של התב"ע. הדרישה לתסקיר השפעה על הסביבה, נמצאת במישור "דיוני" ולא מהותי ואין כוונת הוראות ההתאמה שתוכניות קיימות או היתרים מכוחם יצטרכו לעבור מחדש איזה הליך חדש כתנאי לתוקפם. בכל מקרה, גם אם טועה אני באמור, הרי גם אם היה פגם בכך שמלכתחילה לא היה לנגד הועדה המקומית תסקיר השפעה על הסביבה, הרי פגם זה תוקן שכן הובהר בעת הישיבה לאישור תכנית השינויים שבפני הועדה עמד לפחות במועד זה תסקיר כאמור. התסקיר אמנם הוכן לצרכי תכנית מתאר מפורטת ג/ 7702(תכנית חוף צפוני נהריה) שטרם נכנסה לתוקף ולדברי ב"כ הועדה המקומית בסיכומיו, התיחסה הועדה לתסקיר זה בטרם אושרה תכנית השינויים. לפיכך, נדחית טענה זו. .8האם הוכח כי הפרוייקט, כולו או מקצתו, ישמש למגורים קבועים. א. אין מחלוקת כי בתמ"א 13נקבע האזור בו מוקם פרוייקט המלונית, כ"אזור תיירות ונופש". המונח "אזור תיירות ונופש" הוגדר בסעיף 8לתמ"א 13כדלקמן: "שטח המיועד למלונות בדרגות שונות, אכסניות, בתי הבראה, מתקנים למחנאות ומתקני נופש ושרותים אחרים, הנחוצים או המועילים להפעלתם של אלה" (להלן: סעיף 8לתמ"א). המחלוקת הניטשת בין הצדדים בענין זה, היא בשאלה האם עומד פרוייקט המלונית בהגדרות אלה או שמא באצטלה של מלון נבנה בנין מגורים לשימוש פרטי קבוע, הסותר את הוראת תמ"א .13העותרות מציינות, כי מוסד התכנון העליון בישראל הכיר בחשיבותו וייחודו של החוף כמשאב טבע לאומי עת ערך תכנית מתאר ארצית חלקית המייחסת באופן ספציפי ובלעדי לחופים. תכנית זו נדרשה, בין היתר, בשל ריבוי הגורמים המעונינים בשטח זה והצורך להסדיר ולקבוע עדיפויות ביניהם על מנת למנוע מבעוד מועד התכלות המשאבים הייחודיים שבתחומו וכדי לבסס את מעמדתם של החופים כנכס המיועד להנאת כלל הציבור בישראל. הרעיון מאחורי התכנית הוא שהשימוש חייב להיות לצרכי ציבור אם במישרין ואם בעקיפין ע"י הפעלת מתקני תיירות. ב. הפרוייקט אינו עומד לטענת העותרות בדרישה זו בשים לב לנתונים אלה: (1) הפרוייקט המיועד הוכתר ע"י המשיבה 1בשם "מלונית" מבלי שניתנה למונח זה משמעות מפורשת. בכל המסמכים הקשורים לפרוייקט אין כל הוראה מפורשת המבטיחה כי המונח "מלונית" יוגבל אך ורק לשימושים המותרים ע"י התמ"א. (2) בתשריט שצורף לבקשה להיתר מופיעים 12בנינים מתוכם רק בנין aמסומן כבית מלון. מבנה aתופס כ-% 30משטחי הבניה ויתרת % 70הן דירות, אשר כוללות את כל המאפיינים של דירות מגורים (העותרות מפנות בענין זה לחוו"ד של האדריכל ילין, נספח עח/ 2לעתירה). (3) הועדה המקומית לא הציבה תנאי בהיתר הבניה המבטיח כי השימוש בפרוייקט יהיה שימוש מלונאי בלבד. בעוד שבבקשה קודמת שאושרה למגרשים קיימת הגבלה כאמור, אשר הובטחה ע"י דרישת ערבות בנקאית מאת מגיש הבקשה. (4) לאור כל האמור לעיל עולה, כי פרוייקט המלונית כפי שהוא נבנה, יכול לשמש בחלקו למגורים פרטיים ואינו מוגבל אך ורק לשימושים המותרים בתמ"א ובכך הוא עומד בסתירה להוראותיה. יתרה מזאת, אין במסמכי הפרוייקט או בהחלטות השונות של המשיבה 1כל הוראה המבטיחה כי בפרוייקט כולו ייעשה אך ורק שימוש מלונאי. (5) מחומר הראיות שהציגו המשיבות עולה, כי הן בדעה שניתן במסגרת הפרוייקט לייעד חלק מהבינוי למגורים. כמו כן, הראיות שהציגו המשיבות, מוכיחות שימוש מלונאי רק בחלק מהפרוייקט. העותרות אינן חולקות על העובדה כי אכן, המשיבות מתעתדות לעשות בחלק מן הפרוייקט שימוש מלונאי. אך העותרות מדגישות כי כוונה זו של המשיבות מכוונת רק לחלקה מהפרוייקט ולא לכולו. ג. טענות הועדה המקומית. (1) הועדה סבורה, כי פרוייקט המלונית אכן עונה על התכליות המפורטות בסעיף 8לתמ"א המוזכר לעיל, וזאת תוך דגש על המילים "שטח המיועד למלונות בדרגות שונות" (מתוך הסעיף). (2) בעניננו, מדובר במלון בדרגה שונה ואחרת מהמקובל והשגור, אולם הן המבנה הפיזי של הפרוייקט ויחידותיו והן המערכת החוזית הנלווית לרכישת הזכויות, מצביעים כי הייעוד קרוב יותר ליעוד מלונאי מאשר למגורים רגילים. (3) מאחר ואין בדיון הגדרת המאפיינים של מלון לסוגיו השונים (תמ"א 12 טרם אושרה), אין לבוא בטרוניה לועדה או למשיבות 3-2, באשר לתפעול הפרוייקט והתאמת יעודו. (4) אין מניעה כי תהיה בעלות פרטית על הדירות ובלבד שהדירות תהיינה חלק מהמאגר המלונאי לפחות במשך תקופה מסוימת בשנה. ד. טענות המשיבות 3-2: (1) יחידות הנופש אליהן מתכוונות העותרות לא יכולות לשמש כדירות מגורים מכיוון שהן לא עומדות בדרישות התכנוניות על פי חוק התכנון והבניה (הנוגעות לדירות מגורים). (2) הימצאותם של שירותים, אמבטיה וגם מטבח אינה נדירה במלונות, ואף נדרשה ע"י משרד התיירות באשרו את הפרוייקט. אלמנטים אלה קיימים בכל חדרי המלון (גם בחדרים בבנין aשאינן סוויטות - שבנוגע אליהם מסכימות העותרות כי מדובר בחדר מלונאי). (3) ההפרדה הפיזית בין חלקי המלון אינה יכולה להצביע על דבר מפני שהיא נכפתה על המשיבות ע"י העירייה. (4) קיומן של כניסות נפרדות ואי קיומם של מעברים קושרים, אינו הופך יחידות נופש לדירות. (5) המלון אולי אינו תואם מלונות "קונבנציונליים" קיימים, אך הוא נבנה בהתאם למגמות החדשות הרווחות בענף התיירות בארץ ובעולם. (6) לא אחת ובבתי מלון רבים ברחבי הארץ, לאחר בנייתו של מלון "קונבנציונלי" נמכרים חלק מהחדרים, בעיקר הסוויטות, ומעולם לא ניסו לטעון כי מרגע שנמכרו חלק מיחידות המלון הפכו אותם חדרים לדירות מגורים. (7) מתוך מערכת ההסכמים לניהול ולשיווק יחידות הנופש עולה, כי האפשרות היחידה העומדת בפני הרוכשים להעברת יחידת הנופש היא על פי הסכם lease backעם חברת הניהול המנהלת את הפרוייקט ובכפוף לזכות הסירוב הראשונה של ליגד. (8) חברת הניהול מעניקה לשוהים ביחידות הנופש שירותי מלונאות מובהקים: מרכזיית טלפונים, רישום בקבלת המלון של כל היוצאים והנכנסים ביחידת הנופש, טיפול ואחזקה של יחידות הנופש (החלפת סדינים, נקיון החדרים) והשטחים הכלליים ועוד. (9) כל טענות העותרות בדבר העדר הוראה מפורשת בהיתר או במסמכי המשיבות המלמדת שלא יהיו בפרוייקט שימושים החורגים מהוראות תמ"א 13, נטענות ללא כל עיגון בדין ובתכניות הרלבנטיות. החובה היחידה המוטלת על המשיבות מכוח תמ"א 13היא, כי שימושי הפרוייקט יתאימו להגדרה שבסעיף 8לתמ"א - והם אכן מתאימים. (10) ביחס לפרוייקט כולו נקשרו הסכמי ניהול, כמו גם הסכמי יעוץ ושיווק, עם רשת מלונות דורטל שהינה חברה בעלת שם העוסקת מזה שנים בתחום התיירות והנופש בארץ ובעולם. (11) תמ"א 13אינה אוסרת מכירת יחידות נופש לאנשים פרטיים כל עוד מדובר, אכן, ביחידות נופש. האיסור היחידי הוא איסור למכור "דירת מגורים". לא קיים כל איסור לשווק יחידות נופש אלה, באופן שאינו מגביל את משך השהות ביחידה. (12) הצעת תמ"א 12(תכנית מתאר ארצית למפעלי תיירות ושטחי נופש) מבוססת על גישה כפי שהוצגה לעיל. בסעיף ההגדרות לתמ"א 12מוגדר המונח "איכסון מלונאי מיוחד" כ"אמצעי אכסון הכוללים בתי מלון לרבות כפר נופש על בסיס time sharingאו על בסיס lease back". מלון על בסיס lease backמוגדר כ"בית מלון שכל חדריו, או חלקם מצויים בבעלות פרטית, ומוחכרים בחזרה, במסגרת הסכם, לחברת הניהול של המלון, לתקופת זמן ארוכה וקבועה. חברת הניהול משכירה את החדרים המוחכרים לה במשך תקופת החכירה תוך כדי העברת תקבולים לבעלי החדרים בגין חלקם היחסי בהכנסות מלינה". ה. דיון ומסקנות. (1) היתה לי הזדמנות לדון בשאלה דומה בפסק דיני בה.פ. 524/96 אטד נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה. באותו פסק דין נקבע שאחת ממטרותיה של תמ"א 13היא למנוע בניה בסמוך לחופים לצרכים פרטיים בלבד, שכן יש בכך משום נטילת משאב לאומי והקנייתו לבעלי ממון גרידא. עם זאת, הותר השימוש בחוף לצרכי תיירות, שהוא צורך ציבורי מובהק. לפיכך, נקבע שכל הדירות בפרוייקט "חוף הכרמל" שבחיפה חייבות לשמש כחלק ממאגר דירות להשכרה מלונאית. נראה, שגם במקרה הנדון יש לבחון אם עומד פרוייקט המלונית בדרישת התמ"א, דהיינו האם הוא נועד לשמש לצרכי נופש ותיירות. הן העותרות והן המשיבות עברו בפירוט רב על המיפרט של היחידות השונות בפרוייקט, כאשר הן חלוקות בנוגע למסקנה הסופית. לדעת העותרות, המסקנה הברורה ממבנה היחידות היא שהן יועדו למגורים בעוד שלגירסת המשיבות הרי ברור שמדובר ביחידות נופש, הגם שלא מן הסוג בו היינו מורגלים עד כה. (2) לדעתי, לא המבנה של היחידות הוא הקובע סופית את אופיין, שכן מסכים אני עם המשיבות שעולם התיירות הוא דינמי ומתפתח. לצד המלונות מן הסוג ה"ישן" המוכר לנו הכולל בנין אחד גבוה ובו יחידות קטנות המורכבות מחדר שינה בודד, מקלחת ושירותים, קמים מלונות אחרים כדוגמת פרוייקט המלונית, דהיינו מספר בנינים נמוכים ובהם יחידות נופש מרווחות הכוללות שני חדרי שינה, מטבחון ולעיתים אף מרפסת המקנים לנופשים פרטיות מירבית בדמות כניסה נפרדת (במקום מסדרונות משותפים) בד בבד עם שילוב שירותי המלון ה"קונבנציונליים", היינו: החלפת מצעים, שירותי אחזקה וטיפול, "תרבות פנאי" (בריכה, חדר כושר, רדיו וטלויזיה) ועוד. ולכן היות פרוייקט המלונית שונה מבחינת מבנהו במתכונתו ממתכונת המלון "הקונבנציונלי" המוכר, עדיין אינה מביאה בהכרח, למסקנה כי לא מדובר במלון לכל דבר. (3) גם העובדה לכשעצמה שהיחידות נרשמות ע"ש רוכשיהן במרשם המקרקעין אינה שוללת את האפשרות שהיחידה הבודדת והפרוייקט בכללותו ישמשו לצרכי נופש, אבל ישנו יסוד אחד הכרחי בהגדרת יחידה כ"יחידת נופש" המבדיל אותה מיחידת מגורים רגילה והוא כי היחידה לא תשמש רק למגורים של הרוכש, אלא גם לצרכים של נופשים אחרים. האפשרות לרוכשי היחידות לשהות בהן ללא הגבלת זמן, תרוקן לדעתי את הוראות התמ"א מתוכן. איני מבקש לקבוע מסמרות בשאלה מהו פרק הזמן הראוי, אך כאמור יסוד הכרחי הוא שלפחות פרק זמן מסוים בכל שנה תעמוד היחידה לרשות המאגר להשכרה מלונאית. (4) אין די בהיות החוזה שנחתם בין הרוכשים למשיבות, חוזה מסוג . Lease backאסביר את דברי: כל מה שקובע הסכם הניהול המצורף להסכם הרכישה (נספח י"ב לתשובת המשיבים 3-2) שאם מבקש רוכש להשכיר יחידת נופש הוא יהא חייב לעשות זאת באמצעות מאגר יחידות הנופש המנוהל ע"י חברת הניהול (סעיף 17להסכם הניהול וסעיף 24להסכם העיקרי), אך אין חובה לפי ההסכם להעמיד היחידה לרשות החברה לצורך הכנסתה למאגר יחידות הנופש להשכרה מלונאית. כמו כן, מתן זכות סירוב ראשונה למשיבות או לחברת הניהול כאמור בסעיף 19להסכם הרכישה היא אמנם חשובה לשם "שמירה על אופיו התיירותי של המלון" (כאמור בסעיף 19) ויש בה להבטיח מידה רבה של פיקוח, אך כאמור אין בהוראות אלה כדי להבטיח שרוכשי הדירות יעשו בהם שימוש לנופש, להבדיל ממגורים קבועים. אמנם בסעיף 25להסכם הרכישה נאמר, כי: "הקונה יהיה רשאי להשתמש ביחידת הנופש למטרת מגורי נופש ולא למטרה אחרת, אך אין הגדרה של "מגורי נופש" ותחת כותרת זו יכול אדם לגור ביחידה דרך קבע מבלי שיעשה בדירה כל שימוש תיירותי שהציבור יכול להנות ממנו. לדעתי, אין לתת יד למצב בו יופקע השימוש מחלק מחוף הים המיועד לצבור בכללותו לצרכי מגורים רגילים של רוכשי היחידות. (5) אין בדעתי להתערב בחוזים שכבר נחתמו עם רוכשי יחידות, מה גם שרוכשים אלה אינם צד לעתירה ועמדתם לא נשמעה, אך אני קובע שבכל חוזה שיחתם מכאן ולהבא בין המשיבות 3; 2לרוכשי יחידות החל מיום פסה"ד, תהיה הוראה המחייבת כל רוכש לרבות חליפיו העתידיים, להעמיד את היחידה שברשותו לרשות מאגר דירות של המשיבות 3; 2לצורך השכרה מלונאית לתקופה מסוימת בכל שנה ושנה. אני מורה לועדה המקומית לדאוג לאכיפת הוראה זו לגבי כל התקשרות שלאחר פסה"ד ונקיטה בכל האמצעים החוקיים להבטחת קיומה. עד כה נידונו הסוגיות הנוגעות להתאמת הפרוייקט להוראות תמ"א 13, כעת אפנה לבחון האם הפרוייקט תואם את התב"ע, או שמא נבנה בחריגה מהוראותיה. .9בניית הפרוייקט מעל 3קומות - האם מדובר בהליך של הקלה? א. לאחר שנושא המרווחים הוצא מהעתירה בשל הפקדת תכנית השינויים ע"י המשיבות, נשארה לבירור סוגיית גובה הבנינים בלבד. סעיף 12לתב"ע קובע: "גובה הבנינים. לא תוטל הגבלת גובה מקסימלי על הבנינים באזור בנינים מיוחדים אולם במידה והגובה המבוקש יעלה על 3קומות יהיה הדבר טעון אישור מיוחד של הועדה המקומית אשר תקבע בהתאם לתכנית בנוי מפורטת גם את המרווחים הנובעים מכך". לטענת העותרות "האישור המיוחד" עליו מדובר בסעיף הנ"ל הוא למעשה הליך של הקלה הטעונה פרסום לפי סעיף 149(1) לחוק התכנון והבניה. אי פרסום הבקשה להיתר ככל שהדבר נוגע לחריגת הבנינים מהגובה של 3קומות, שלל מהעותרות ומאנשים אחרים את הזכות להשמע ולהשמיע השגותיהם כנגד מתן האישור. ב. לדעתי, אין מדובר כאן בהליך של הקלה, שכן בהקלה יש סטיה מתוכנית ואילו כאן מובנית האפשרות לסטות מהוראות התכנית בחוק התכנית גופה. מדובר איפוא בהוראת "גמישות". כמובן שהוראת "גמישות" זו אינה יכולה להיות "אלסטית" ללא גבול, שאם לא כן תעשה התכנית ללעג ולקלס בבחינת מסגרת ריקה מתוכן (השוה לענין זה פסק דיני בה.פ. 524/96 אטד נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז חיפה), אך אני מבין שבמקרה הנדון אושרה הקמת 4קומות במספר בנינים ורק מבנה אחד הוא בן 5קומות (ראה מכתב דורון אפרתי מתכנן סביבתי באיגוד ערים לאיכות הסביבה ונספח ג' לתשובת המשיבים) ואני סבור שסטיה זו היא עדיין במסגרת המותרת ע"י התכנית. עם זאת ברצוני להעיר לגבי העתיד שאני נוטה לדעה שאם תוגש בקשה להיתר להקמת מבנה מעבר ל- 5קומות, יהיה צורך לנהוג בבקשה כזו בהליך של הקלה ולא ניתן לראות בהיתר כזה כנמצא במסגרת התכנית. בכפוף לאמור, נדחית הטענה בדבר תוקפו של ההיתר. בשים לב לתוצאות הדיון בו נתקבלו חלק מטענות העותרות ונדחו אחרות, אין צו להוצאות.בניההתנגדות לבניה