פיצוי בגין איחור במסירת דירות כללי ענינה של התובענה עתירת 36 דיירים (בעלי 19 דירות) שרכשו מהנתבעת דירות בישוב שלומי לחייב את הנתבעת בפיצוי בגין איחור במסירת הדירות. כל אחד מהתובעים חתם על הסכם עם הנתבעת, חוזה אחיד שהשינויים בין החוזים עם התובעים השונים נוגעים למפרט הטכני, לגובה התמורה, מועדי תשלום וגובה פיצוי מוסכם בגין אחור במסירה. מועד המסירה מוגדר בכל החוזים עם התובעים בסעיף 3: "לא יאוחר מ - 30.8.00 בכפוף לאמור בהסכם זה". סעיף 6.2 להסכמים קובע כי איחור של עד 90 יום במסירה מכל סיבה שהיא לא יהווה הפרה ולא יזכה את הרוכש בפיצוי כלשהו ואולם באיחור שלמעלה מ - 90 יום נקבע פיצוי חודשי מוסכם לתובעים בשיעור 400 $, לתובעים אחדים 500$, ולתובע אחר 550$ לחודש. לצד הסעיף הכללי והמוכר בחוזי מכר בדבר הסרת אחריות בשל כוח עליון, מצב איבה שביתות וכד' (סעיף 6.10 להסכם), הוכנס סעיף מיוחד , 6.11, שזו לשונו: ”הובהר לרוכש כי תנאי למסירת החזקה בממכר הינו השלמת עבודות הפיתוח הכללי, תשתית וביקורות ע"י הרשות המקומית ו/או משהב"ש ו/או חברת חשמל, וכי ביצוע עבודות אלה אינו תלוי רק במוכר. מוסכם איפוא כי עיכוב במסירת החזקה בממכר בגין התארכות העבודות הנ"ל שלא עקב מחדל המוכרת, לא יחשב להפרה של ההסכם ולא יקנה לרוכש זכות לכל תרופה או סעד." משהב"ש שבסעיף זה הינו פירושו: משרד הבינוי והשיכון (להלן משב"ש). סעיף 6.12 קובע: ”דחיית מועד המסירה מהסיבות הנקובות בסעיף 6.10 ו/או 6.11 לעיל לא יחשבו הפרה ולא יזכו את הרוכש בסעד ו/או בפיצוי כלשהו והרוכש לא יעלה כל טענה ו/או דרישה ו/או תביעה כלשהי לרבות, ומבלי לפגוע בכלליות האמור ומבלי שהפרטים שלהלן ילמדו על הכלל, טענה כי הרוכש התחייב למכור או למסור את דירתו לאחר בשים לב למועד המסירה דלעיל ו/או כי נדרש ו/או המשיך לשלם שכר הממכר או כי אין לו מקום מגורים ו/או מכל טעם אחר." העובדות שהוכחו עפ"י עדות הנתבעת שלא נסתרה היא בנתה 26 יחידות דיור מתוך שכונה בה נבנו באותה עת כ - 160 יחידות דיור. מדובר בהקמת שכונה חדשה בישוב שלומי בצפון הארץ, שנבנתה בו זמנית ע"י 6 חברות קבלניות שזכו ב 1999 או בסמוך לכך במכרז שפורסם ע"י מינהל מקרקעי ישראל ומשב"ש. עבודות הפיתוח הכללי לשכונה כולה הינן באחריות ובביצוע משב"ש עפ"י החוזים שבין היזמים למשב"ש ולמינהל מקרקעי ישראל (להבדיל מפיתוח החצרות בבתים המוטל על הנתבעת). עפ"י עדות מר איל הון מטעם הנתבעת שלא נסתר נפגשו נציגי הנתבעת ביום 12.4.99 או בסמוך לכך עם נציגי משב"ש במטרה לקבל לוח זמנים להשלמת עבודות הפיתוח בשכונה. המועד שננקב לסיום עבודות הפיתוח ע"י משב"ש (עפ"י נספח ד' להגנה) כולל מדרכות, תאורת רחוב ונטיעות עצים נקבע ליולי 2000. לאחר שהנתבעת קיבלה לוחות זמנים כאמור, החלה להתקשר במהלך 1999 עם התובעים בחוזים לרכישת דירותיהם. הנתבעת קבעה בהסכמים מועד איכלוס בהתאם לצפי סיום עבודות הפיתוח, עם מקדם בטחון של 4 חודשים (תאריך מועד איכלוס: 30.8.00 +3 חודשים זכות איחור מכל סיבה כאמור בסעיף 6.2 להסכם). הואיל ונתבעת היתה מודעת לכך שהיא תלויה במשב"ש לצורך קבלת היתר איכלוס וטופס 4 היא דאגה להכניס סעיף מיוחד, ספציפי לחוזה, הוא סעיף 6.11 לעיל. בתחילת שנת 2000 לקראת סיום עבודות השלד נוכחה הנתבעת כי משב"ש אינו עומד בלוחות הזמנים, דבר העלול לגרור איחור במסירה. היא התריעה פעמים רבות ואף קיימה פגישה עם משב"ש בעניין זה ב- 18.2.01. בסופו של דבר ובעקבות לחצים של הנתבעת ושל קבלנים אחרים שהיו אף הם תלויים בה לצורך איכלוס הדירות שמכרו, חיברה משב"ש את השכונה לרשת הביוב העירונית בצומת חניתה באמצע חודש מאי 2001. כשבועיים מיום חיבור השכונה לרשת הביוב העירונית, ניתן אישור איכלוס לפרוייקט (ב- 8.6.01 ניתן טופס 4) ובמועד זה ועד כ- 10 ימים לאחריו אוכלסו דירות התובעים (ראה פרטיכלי מסירת הדירה לכל תובע ותובע). מדובר, אם כן, באיחור של כ 10 חודשים בממוצע לכל תובע ביחס למועד המסירה שננקב בהסכמים. העובדה כי הדירות נמסרו מיד לאחר קבלת טופס 4 תומכת בטענת הנתבעת, שלא נסתרה ממילא, כי העיכוב נבע ממחדל משב"ש ולא מעיכוב של הנתבעת. עפ"י עדות מר הון, הדירות היו מוכנות כבר באוגוסט 2000 וכל שנותר להשלים היה עבודות קטנות של כלים סניטרים, ברזים ונקיונות אחרים. כל אלה עוכבו במתכוון ע"י הנתבעת בשל החשש מגניבות בעת היות השכונה לא מאוכלסת ולא בשל אי עמידה בזמנים בביצוע עבודות הנתבעת והראיה, לאחר שניתן טופס 4 החל האכלוס מיידית. עוד התרשמתי כי הנתבעת עשתה כל שלאל ידה לזרז את משב"ש ולהאיץ בה, וכן עשתה להקלת סבל התובעים בכך שאפשרה להם (לחלקם) אחסנת ציוד בדירות טרם המסירה ולקחה על עצמה בסופו של דבר עבודות שהיו מוטלות על משב"ש (כמו תאורת רחוב), הכל כדי לאכלס כמה שיותר מהר ולהקטין את הנזק. במאמר מוסגר אני דוחה טענת הנתבעת כי יש לראות באחסון המוקדם משום מסירה. האכלוס התאפשר בפועל, ועפ"י חוק, רק לאחר קבלת טופס 4, חיבור למים וחשמל וביוב ועל כן מועד האיכלוס ביחס לתובעים הוא סוף יוני 2001 כאמור . המחלוקת המחלוקת הטעונה הכרעה היא האם האיחור במסירה שהותר בהסכמים בשל מחדל משב"ש שאינו תלוי בנתבעת מוגן, אינו מקנה זכות לפיצוי ומן הדין לדחות את התביעה או שמא, כטענת התובעים, סעיף 6.11 , 6.12 מהווים תנאי מקפח בחוזה אחיד כמו גם סעיף 6.2 וסעיף 6.10 ומשום כך יש למחוק/להתעלם מהחלקים המקפחים ולאכוף את זכותם של התובעים לקבלת פיצוי מוסכם בגין אחור במסירה עפ"י סעיף 6.2 להסכם ו/או פיצויים בשל נזק מיוחד, בשל הפרתו ו/או פיצוי בגין עוגמת נפש. אחרון ראשון, התובעים מבקשים להשית על הנתבעת גם פיצויים מוסכמים, גם נזק מיוחד בשל הצורך לשכור דירות חלופיות בשל המסירה המאוחרת וגם עוגמת נפש . אין בידי לקבל את הטענה העקרונית בדבר זכותם של התובעים לפיצוי מצטבר. תרופת הפיצויים נועדה להעמיד את הנפגע מבחינה כספית במצב שבו היה עומד בו אִלו קוים החוזה ואלמלא אירעה ההפרה (אינטרס הציפיות). חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א - 1970 ברור מאוד בסוגיה זו. סעיף 15 שכותרתו פיצויים מוסכמים קובע כהיא לישנא: "הסכם על פיצויים מוסכמים אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיף 10 עד 14..." (ההדגשה שלי - א.ד.) הפיצויים המיוחדים אותם מבקשים התובעים לקבל בעניינו, הם הפיצויים נשוא סעיף 10 לחוק והפיצויים בגין עוגמת נפש הם פיצויים לפי סעיף 13 ועל התובעים לבחור אם הם מבקשים לקבל פיצויים לפי המסלול המותווה בסעיף 10 וְ 13 או פיצויים לפי סעיף 15 .לא ניתן לתבוע במסלולים מקבילים מצטברים ולקבל כפל פיצוי. (וראה בענין זה ספרה של ג' שלו: דיני חוזים, מהדורה שניה, עמ' 598). מיותר לציין כי כפל פיצוי כנ"ל מנוגד לרציונל הבסיסי של הבאת הנפגע למצבו אלמלא ההפרה וקבלת הטענה היתה מעשירה את התובעים שלא במשפט. משקבעתי כך, ולבקשת ב"כ התובע בסעיף 7 לסיכומיו, אתעלם מהנזקים המיוחדים הנטענים ביחס לכל תובע ואחייב בפיצויים, אם ימָצא כי מדובר בתנאי מקפח, על פי הפיצויים המוסכמים שבהסכמים בלבד. דיון משפטי ההסכמים כ"חוזים אחידים" ויחסי הכוחות בין הצדדים ההסכם שלפני הוא חוזה אחיד כהגדרתו בסעיף 2 לחוק החוזים האחידים, התשמ"ג- 1982 חרף העובדה כי אינו נוקשה ובלתי ניתן לשינוי כחוזה האחיד הקלאסי. בענייננו מדובר בחוזה שניתן לנהל משא ומתן מסחרי לגבי חלק מהתנאים שבו. כך למשל התמורה, תנאי התשלום, המפרט הטכני וסכום הפיצוי המוסכם, משתנים מחוזה לחוזה ומאליו מובן כי הם פרי המו"מ שנוהל בין הצדדים. סעיף 19.1 להסכמים קובע באותיות קידוש לבנה כי הרוכש מצהיר שידוע לו שעורך הדין שערך את ההסכם מייצג את המוכר ולא את הרוכש וכי הרוכש זכאי להיות מיוצג ע"י עורך דין אחר מטעמו. בפועל וכפי שהעיד מר הון נציג הנתבעת, אף דייר לא חתם על אתר אלא קיבל העתק, לקח אותו, יכול היה לשכור שירותי עו"ד, להתייעץ, להתמקח ואכן בפועל, העובדה כי ההסכמים של התובעים אינם זהים מוכיחה כי לא היה זה הסכם מסוג TAKE IT OR LEAVE IT. לא הונחה בפני תשתית ראייתית אם מי מהתובעים מימש בפועל זכותו זו לייצוג ע"י עו"ד ואולם במישור העקרוני, דעתי לא נוחה מהעֶמדה הגורפת לפיה מדובר באדם הקטן מול היזם הגדול הכל יכול. בעיני דוקא אדם שאינו מצוי בעולם העסקים, שרוכש דירת מגורים ומשקיע את מיטב כספו בה ושזו אולי העסקה היקרה והמשמעותית ביותר שיעשה במהלך חייו, צריך לכלכל את צעדיו בהתאם נוכח רצינות העסקה והשלכותיה ולשקול שמא מוטב להיעזר בשירותי עורך דין. מי שלא עשה כן חרף האפשרות שהוצעה לו בפועל, לא יכול לצפות שהצד השני בעל האינטרסים המנוגדים, ידאג לענייניו. מהי תניה מקפחת? סעיף 3 לחוק החוזים האחידים , התשמ"ג- 1982 שכותרתו "תנאי מקפח וביטולו" קובע בזו הלשון: "בית משפט ובית הדין יבטלו או ישנו, בהתאם להוראות חוק זה, תנאי בחוזה אחיד שיש בו - בשים לב למכלול תנאי החוזה ולנסיבות אחרות - משום קיפוח לקוחות או משום יתרון בלתי הוגן של הספק העלול להביא לידי קיפוח לקוחות (להלן - תנאי מקפח)" הקיפוח הוא מונח "שסתום" עמום כמו "תום לב" ו"סביר", המסדיר את השפעת תפישות החיים המשתנות על חיי המשפט. על מנת להגיע לאיזון הנכון יש לצקת תוכן קונקרטי בעזרת מבחני סבירות והגינוּת. מטרתו של חוק החוזים האחידים היא למנוע את הספָק מלנצל את כוח המיקוח החזק שיש לו ואת עדיפותו במידע על פני הלקוח. לפיכך השאלה הנשאלת ע"פ מבחן הסבירות וההגינות האם התנאי המגביל את אחריות הספק מגן על אינטרס לגיטימי של הספק או שמא הוא אך מנצל את מעמדו העדיף וזוכה ביתרון בלתי הוגן באמצעות הכתבת תנאים. במקרה הראשון יושאר התנאי בתוקפו ובמקרה השני יבוטל. ראה בענין זה מאמרו של אריאל פורת : עיוני משפט, אוקטובר 1999 כרך כ"ב עמ' 647 . ביחס לסעיף 6.2 להסכמים ו- 90 ימי החסד - אינני רואה בו תנאי מקפח. זהו סעיף מקובל בחוזי מכר דירה שקיבל בנוסח דומה הכשר מבית הדין לחוזים אחידים והוכר בהלכה הפסוקה כתנאי מקובל ולגיטימי. ראה: ת"א 9/84 עפר וסלע בע"מ, ת"א 9/83 בתים חברה לבנין ופיתוח בע"מ, 4/85, 7/85 אחים שרבט ובניו בע"מ, ע"א 449/85 היועץ המשפטי לממשלה נ' גד חברה לבנין בע"מ, פ"ד מג (1) 183 האם סעיף 6.11 לחוזי הרכישה בין הנתבעת לכל אחד מהתובעים מהווה תנאי מקפח בחוזה אחיד? ככלל השארת מועד המסירה פתוח ללא כל מגבלה והכפפת הרוכש לכל איחור יהא מִשכו אשר יהא יש בו משום קיפוח הלקוח ואולם בית המשפט כאן (בניגוד לבית הדין לחוזים אחידים העוסק בהכוונת וקביעת הנורמות הכלליות הראויות לישום בחוזים ביחס ללקוחות בהכללה) בוחן את המקרה הקונקרטי ע"פ נסיבותיו המיוחדות ודן באיזון במקרה של ה"לקוח" הספציפי וה"ספָק" הספציפי . בחינת הסעיף צריכה להעשות על רקע ניתוח מועד חתימת החוזה, צפיות הצדדים הלגיטימיות בעת החתימה, המידע שבידי הצדדים, סבירות התנאי על רקע הנסיבות המיוחדות של הפרוייקט ושיקולי מדיניות משפטית, נוכח אוטונומית הפרט בהתקשרויות חוזיות (גם אם באורח מוגבל נוכח היות ההסכם חוזה אחיד) ושיקולי "צדק מתקן" לאחר מעשה . ומהכלל לפרט ולעניננו מעדות הנתבעת עולה כי על פי הצֶפי (נספח ד להגנה) היו אמורות להסתיים עבודות משב"ש ביולי 2000, גם אם לא קיבלה על כך אישור סופי מאוחר. בניגוד לטענת התובעים כי הנתבעת היתה מודעת לסיכון ולקחה אותו על עצמה, הכנסת סעיף 6.11 הספציפי לחוזה מעידה כי הנתבעת התכוונה להטיל סיכון זה על התובעים דוקא ולא על עצמה. יכולה להיות מחלוקת אם הנתבעת נהגה כראוי בהכניסה את הסעיף או איך בית המשפט צריך להתיחס לתנייה אבל לא יכולה להיות מחלוקת כי כוונתה של הנתבעת בהכנסת הסעיף היתה מאוד ברורה: להסיר ממנה את האחריות במפורש ולא לקחת את הסיכון, דוקא בשל ידיעתה כי השכונה מוקמת יש מאין, נעדרת תשתיות בעת תחילת הבניה והיא תלויה באופן מוחלט במשב"ש (לפחות בהתחברות השכונה לביוב העירוני) לצורך קבלת טופס 4 ויכולת איכלוס. להבדיל מכוח עליון ערטילאי (סעיף 6.10 להסכמים), בענייננו הונחה על השולחן ולא הוסתרה הבעייתיות הנובעת מהקמת שכונה חדשה וביצוע עבודות תשתית לכל השכונה (כל 160 יחידות הדיור) ולא רק לפרוייקט של הנתבעת. מבחינת פערי המידע בין ה"ספק" ל"לקוח" ניתן לומר כי הצדדים היו בעלי מידע שווה ולא היה יתרון לספק . כל מי שקנה דירה בשכונה החדשה קנה דירה על הנייר בידעו כי מוקם יישוב חדש חסר תשתיות וכי חובת הפיתוח שבלעדיה אין ושאינה תלויה בנתבעת , מוטלת על משב"ש. אין בידי לקבל את העמדה לפיה הנתבעת יצרה לעצמה יתרון וכיסוי ואין לה מה לדחוק במשב"ש, הואיל והכנסת הסעיף אין היא מחוייבת בפיצוי. המציאות העובדתית היא בדיוק הפוכה. לנתבעת עניין עצום באיכלוס הדירות במהירות האפשרית שכן התשלומים האחרונים מעוכבים עד למסירה. הנתבעת סיימה עפ"י עדותה את כל העבודות התלויות בה לצורך איכלוס כבר ביולי 2000 (וכן ראה תמונות שצירפה בדבר מצב הבניינים) משמע, הִזרימה לפרוייקט את כל הכסף ולא יכלה לקבל את התזרים לוֹ היתה זכאית אילו מסרה את הדירות ובכך נגרמו לה הפסדים כספיים אדירים. לא מצאתי מה עוד היתה הנתבעת צריכה לעשות כדי להגן על האינטרסים שלה שלא עשתה חוץ מלא להתחיל לבנות עד שאין תשתית מוכנה ובכך להפר את חוזה ההתקשרות עם המינהל . (שהרי הזכיה במכרז מחייבת את הנתבעת להתחיל בבניה תוך זמן סביר) . במבחן התוצאה, אני סבורה כי עיכוב של 7 חודשים (מעבר ל- 3 המותרים בכל מקרה), בשל אי סיום עבודות תשתית כוללות לשכונה חדשה אינו חורג, למיצער, מהמקובל במציאות הישראלית דהיום בה העשיה הממשלתית, בהיעדר מוטיבציה המאפינת את היזמות הפרטית, משתרכת בעצלתיים ומפגרת במועדי ביצוע. לא מן הנמנע כי אִלו היו התובעים מצרפים את משב"ש כנתבעת עצמאית (כפי שהצעתי להם בדיון בפנָי וסירבו) יכלו להפרע נזקיהם ואולם לאחר ששקלתי את שיקולי הסבירות וההגינות תוך איזון בין האינטרסים הלגיטימים של המתגוששים בזירה שלפני לא נראה לי נכון במערכת היחסים רוכש-קבלן בעניננו להעדיף את נזקיהם של התובעים על נזקיה של הנתבעת ואת האינטרסים הלגיטימים שלה שדאגה לכלכל במחשבה תחילה ולידע את התובעים על כך. לא כל פיגור ויהא משכו אשר יהא היה מייצר את אותה תוצאה ויתכן כי אִלו האיחור היה נמשך עוד כמה חודשים יכלה להיות התוצאה אחרת. ואולם במקרה שלפני ובשיקול הדעת המסור לי, אני סבורה כי סעיף 6.11 להסכמים אינו מקפח את התובעים בנסיבות הענין ואין התובעים זכאים לפיצוי. משקבעתי שאין התובעים זכאים לפיצוי בשל איחור הנובע מעיכוב עבודות הפיתוח האמורות במשב"ש, מתייתר הצורך לדון בטענות הנתבעת בדבר אי עמידה במועדי התשלום של חלק מהתובעים, הדוחים את מועד המסירה בהתאם ובטענות נוספות אליהן לא התיחסתי. אשר על כן, אני דוחה את התביעה (וכפועל יוצא את ההודעה לצד שלישי). בנסיבות הענין והואיל והתובעים לא "חטאו" בדבר, אני מוצאת לפתור אותם מהוצאות ושכ"ט עו"ד של הנתבעת. זכות ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום מהיום. פיצוייםאיחור במסירת דירהמסירת דירה / איחור במסירת דירהמקרקעין