בקשה לתיקון צו רישום בית משותף - סעיף 145(א)

התובעת והנתבעת שכנגד (להלן - התובעת) הנה הבעלים של מחסן בקומת מרתף בשטח של 12 מ"ר הרשום בפקס הבית המשותפים כתת חלקה 5 בחלקה 116 בגוש 30163 (בעבר היה רשום הנכס כחלקה 54, אך מספר החלקה שונה מאז לחלקה 116). על-פי הרישום, לתת חלקה זו (שתקרא בהמשך - "המחסן") 12/292 חלקים ברכוש המשותף של הבית המשותף. על-פי צו רישום הבית המשותף ונסח הרישום של הבית, למחסן צמוד גג בשטח של 190 מ"ר (להלן - הגג). הנתבעים והתובעים שכנגד (להלן - הנתבעים) הם דיירים 4-1 באותו בית משותף. הבניין הוקם בראשית שנות השישים וצו רישום הבית המשותף ניתן על-ידי הפקיד המוסמך בהתאם להוראות חוק בתים משותפים, תשכ"א1961- (להלן - חוק בתים משותפים) עוד ביום 6.3.1962. התובעת רכשה את זכויותיה במחסן ביום 4.9.96, וכעת ברצונה לבנות על הגג הצמוד למחסן. במהלך הטיפול בהוצאת היתר לבניה, טענו הנתבעים כי התובעת אינה בעלת הזכויות בגג, היות והגג מהווה חלק מהרכוש המשותף. על רקע זה הגישה התובעת תביעתה זו נגד הנתבעים ובה עתרה לסעד הצהרתי, לפיו היא "בעלת זכויות הבעלות בגג הצמוד למחסן הידוע כחלקה 116/5 בגוש 30163 בירושלים". הנתבעים מתנגדים למתן פסק הדין המבוקש, והם אף הגישו תביעה שכנגד שבה הם ביקשו להורות לתובעת לבטל את רישום הגג כחלק הצמוד למחסן ולהורות לה לרשום את הגג כחלק מן הרכוש המשותף של הבניין. התובעת מבססת את תביעתה על מסמכי צו רישום הבית המשותף, פנקס הבתים המשותפים ונסח הרישום מהם עולה באופן חד משמעי שהגג צמוד למחסן וככזה הוא נמצא בבעלותה. הנתבעים מבססים את התנגדותם למתן פסק הדין ההצהרתי המבוקש, כמו גם את תביעתם הנגדית, על שני מסמכים. המסמך האחד הוא ההסכם שנעשה בין הקבלן שבנה את הבניין לבין כל אחד מרוכשי הדירות בבניין - הם הנתבעים או חלקם - בשנת 1961. בהסכם זה נקבע כי הקבלן יהא רשאי לבנות על הגג במהלך 10 השנים הראשונות לחיי הבניין ואם לא יבנה בתוך תקופה זו, יוחזר הגג להיות חלק מהרכוש המשותף של הבניין. המסמך השני הוא מכתב המצוי בתיק הבית המשותף אשר בלשכת רישום המקרקעין, החתום על-ידי החברה אשר בנתה את הבניין (להלן - הקבלן) ומופנה אל הפקיד המוסמך בהתאם להוראות חוק בתים משותפים תשכ"א1961- (להלן - המכתב). במכתב זה התבקש הפקיד המוסמך לרשום את התוספת הבאה שהוספה, על-פי האמור במכתב, להסכם המצוי בתוספת של חוק בתים משותפים (סעיף 38). על-פי אותה תוספת, עוגנה זכותו של בעל המחסן לבנות על הגג. אולם זכות זו סויגה על-פי האמור בתוספת זו כדלקמן:ב"הזכות להקמת ובנית הקומה הנוספת הנדונה על הגג הצמוד הנה לתקופת עשר שנים (10 שנים) בלבד מתאריך 20 לחודש מרץ שנת 1961. .....מותנה בזה כי במקרה ובעל החלקה 54/5 שבגוש 30163 לא ישתמש בזכות הבעלות שלו ולא יבנה על הגג המסומן באות 'א' הצמוד ליחידה שלו תוך התקופה של עשר השנים מהתאריך הנ"ל יהיה עליו לבטל את הצמדת הגג ולהפוך את הגג לחלק מהרכוש המשותף".לאור כך, טוענים הנתבעים, הואיל ותקופת עשר השנים חלפה ולא נבנה על הגג דבר, פקעה זכותו של בעל המחסן - שהיא כיום התובעת - על הגג ועליה לגרום לביטול הצמדת הגג למחסן ולהפוך את הגג לחלק מהרכוש המשותף. בדיון שנערך ביום 4.9.00 הגיעו הצדדים להסכם שבו הותוותה המסגרת הדיונית בהליך זה ונקבע: "...שהשאלה היחידה שתידון ותוכרע בתיק זה היא השאלה, האם התנאי המתנה את ההצמדה בכך, שבתוך 10 שנים יבנה הקבלן על הגג מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף.היה ויקבע שתנאי זה אינו מהווה חלק מהרישום, כי אז תתקבל התביעה ותידחה התביעה שכנגד. היה ויקבע שתנאי זה מהווה חלק מהרישום, תידחה התביעה ותתקבל התביעה שכנגד". לטענת התובעת, אמינות המכתב מוטלת בספק רב. ראשית, המכתב נתגלה בחלוף 38 שנים ואיש אינו יודע כיצד הוא הגיע לתיק הבית המשותף. המכתב אינו נזכר בבקשה לרישום בית משותף ולא בצו לרישום הבית כבית משותף ואף לא בהחלטת החברה (הקבלנית) על רישום הבית כבית משותף. בנוסף, המכתב אינו דומה, הן מבחינה צורנית והן מבחינה תוכנית, לשום מסמך אחר בתיק.טענה נוספת של התובעת היא, כי המכתב חסר כל נפקות משפטית, ומהווה, לכל היותר, בקשה כלשהי לפקיד המוסמך. שכן, לא ניתנה בעניינו כל החלטה. בנוסף, טוענת התובעת, כי בנסח הרישום המהווה תמונת ראי של צו רישום הבית כמשותף, נרשם כי על הבית המשותף חל התקנון המצוי. לפיכך, נטען, קבלת טענותיהם של הנתבעים, תפגע בפומביות ובקונקלוסיביות של המרשם. קרי, משלא נרשם המכתב או האמור בו בפנקסי המקרקעין, אין לו כל תוקף. כמו כן, טוענת התובעת כי התקנון מחייב מי שרכש דירה לאחר עשייתו רק כאשר תקנון זה נרשם במרשם המקרקעין. לפיכך, בהעדר רישום, מחייב את הנתבעת רק הרישום בפנקסי המקרקעין. מנגד, טוענים הנתבעים כי התובעת הפרה את עקרון תום הלב המוטל עליה, הן מכוח דיני החוזים והן מכוח דיני המקרקעין. לטענתם, הם עצמם למדו על קיומו של המכתב רק לאחר שזה הוצג בפניהם על-ידי התובעת בעקבות צו גילוי מסמכים שניתן בתיק זה. הואיל והמכתב נמצא בתיק הבית המשותף והואיל והתובעת טענה בתביעתה כי עיינה בצו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים, עולה, לפי הטענה, שהנתבעת ידעה על קיומו של המכתב המהווה חלק בלתי נפרד של תקנון הבית המשותף, והיא העדיפה "לעצום את עיניה" ולהתעלם מהאמור באותו מכתב. בכך נפגע, לפי הטענה, תום ליבה. טענה נוספת של הנתבעים היא, כי בבקשה לרישום הבית כבית משותף מופיעה הערת עו"ד אברמזון, מגיש הבקשה, בה נכתב: "נא לראות בקשה זו בהסכם במשמעותו בסעיפים 35 - 36 לחוק הבתים המשותפים, תשכ"א1961- [נוסח משולב]. לאור נוסחם של סעיפים אלה, טוענים הנתבעים, ברור שיש לראות בבקשה בצירוף המכתב משום הודעה לפקיד המוסמך על קיומו של תקנון מוסכם בין בעלי הדירות, ועל כן יש לראותו כחלק בלתי נפרד של התקנון. כאמור, גדר המחלוקת הוא האם המסמך מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף. לצורך התביעה, אני מוכן לצאת מההנחה שהחברה הקבלנית אשר בנתה את הבית אמנם קיבלה החלטה על ההסכם המיוחד אשר נועד לשנות את ההסכם המצוי (כנוסחו בחוק בתים משותפים), או את התקנון המצוי כמשמעו (כיום) בחוק המקרקעין. מקובל עלי, כמו כן, שהחברה הקבלנית אף המציאה את ההסכם המיוחד האמור לפקיד המוסמך בצירוף לבקשה, כפי שעולה לכאורה מתיק הבית המשותף. אולם המצאה בלבד של ההסכם או התקנון המיוחד, שלא בא עליה אישור, בדרך של רישום התקנון בצו רישום הבית המשותף על-ידי על הפקיד המוסמך (על-פי חוק בתים משותפים) או המפקח (על-פי חוק המקרקעין) אינה בגדר רישום ההסכם או התקנון. לעניין זה יש לציין שתוקפו של התקנון המיוחד המתנה על התקנון המצוי איננו מותנה ברישום. תקנון כזה יכול שיהא בר תוקף גם ללא רישומו בצו רישום הבית המשותף, אלא שבמקרה כזה כוחו של התקנון מוגבל לגבי מי שהיו בעלי הדירות בבניין בעת קבלתו, ואין בו כדי לחייב מי שנעשו בעלי דירות מאוחר יותר. כך עולה מסעיף 62ג לחוק המקרקעין הקובע: "תקנון וכל שינוי בו ניתנים לרישום, ומשנרשמו, כוחם יפה גם כלפי אדם שנעשה בעל דירה לאחר מכן".כך קובע גם פרופ' י. ויסמן בספרו, דיני קניין בעלות ושיתוף: "תוקפו של תקנון כלפי אלה שהיו בעלי דירות בעת שנתקבל, אינו מותנה ברישום התקנון במרשם המקרקעין. הרישום במרשם המקרקעין, של התקנון ושל השינויים שהוכנסו בו, נדרש רק כדי שהוראותיו יחייבו מי שנעשה בעל דירה לאחר מכן... החוק קובע כי הרישום הוא הגורם לכך שהתקנון יחייב בעלי דירה חדשים. הווה אומר, נרשם התקנון - יחייב התקנון בעלי דירה חדשים ואפילו לא ידע על תכנו; לא נרשם התקנון - לא יחייב התקנון בעלי דירה חדשה ואפילו ידע את תכנו".(שם, בעמ' 436-435). כזה היה הדין גם בעת רישום הבית המשותף בשנת 1962 (ראה סעיפים 35 ו39- לחוק בתים משותפים). לאור האמור וכן לאור נוסח צו רישום הבית המשותף, שבו אין כל התייחסות למכתב ולהוראה בדבר ביטול ההצמדה לאחר חלוף עשר שנים (ללא בנייה) הנזכרת בו, אני סבור שמכתב זה, ליתר דיוק ההוראה המסייגת את ההצמדה (להלן - הסייג), איננו מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף. משמע, ההסכם המיוחד אשר נעשה על-ידי החברה הקבלנית ואשר נועד לשנות את ההסכם המצוי לא נרשם, הוא איננו מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף ואין בו כדי לחייב מי שלא היה בעל דירה בעת עשייתו. כך עולה גם מהוראת סעיף 64 לחוק המקרקעין הקובע:נ"מקום שלא נרשם תקנון לפי סעיף 62, ובמידה שאין בתקנון שנרשם הוראה בנדון, יראו את התקנון המצוי שבתוספת כתקנון שנרשם על-ידי בעלי הדירות". הוראה דומה המתייחסת להסכם המצוי נכללה בסעיף 38 לחוק בתים משותפים.כך עולה גם מנסח הרישום של הבית שבו נקבע באופן מפורש שהתקנון החל על הבית הוא התקנון המצוי. לאור כך ולאור ההסכמה הדיונית שהושגה בין הצדדים לפיה: "... השאלה היחידה שתידון ותוכרע בתיק זה היא השאלה, האם התנאי המתנה את ההצמדה בכך, שבתוך 10 שנים יבנה הקבלן על הגג מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף", ולאור ההסכמה הנוספת לפיה: "היה ויקבע שתנאי זה אינו מהווה חלק מהרישום, כי אז תתקבל התביעה ותידחה התביעה שכנגד", אני סבור, שמסקנה זו, לפיה הסייג האמור איננו מהווה חלק מצו רישום הבית המשותף, דינה להביא לקבלת התביעה ולדחיית התביעה שכנגד. מסקנה זו מייתרת למעשה את הדיון בטענות אחרות שהעלו הצדדים. בכלל זה, טענת הנתבעים בדבר העדר תום לבה של התובעת. שהרי שאלה זו, שהיא שאלה עובדתית, כלל לא נכללה על-פי ההסכמה הדיונית בגדרי הדיון. הוא הדין בטענות נוספות שהעלו הצדדים, כמו הטענות בדבר הקונקולסיביות של המרשם, נפקותם של החוזים המקוריים אשר נערכו בין הקבלן לבין בעלי הדירות, שגם בהם נכלל התנאי המסייג האמור, או השאלה האם צו רישום הבית המשותף כפי שנרשם בפועל, יסודו בטעות וכיצד עשויה טעות זו להשפיע על זכויות הצדדים. עם זה, ומעבר לנדרש, אתייחס בקצרה גם לטענות אלה. אשר לנושא תום הלב: כפי שכבר נאמר, תום ליבה של המערערת, לא נכלל בין הפלוגתאות המוסכמות בין הצדדים. בכל מקרה, אני סבור שגם בטענה זו אין כדי לסייע לנתבעים. ראשית, לא הוכח שהתובעת ידעה על קיומו של הסייג בעת שרכשה את דירתה, שהוא המועד הקובע לעניין תום הלב. התובעת אמנם עיינה, כפי שהיא עצמה טוענת בסעיף 5 לתביעה, בצו רישום הבית המשותף בפנקס הבתים המשותפים. אולם העיון בצו רישום הבית המשותף איננו מחייב, בהכרח, גם עיון בבקשה לרישום הבית המשותף ובכל מסמך אחר הנמצא בתיק הבית המשותף. קיימת בהחלט אפשרות, שמי שמעיין בצו רישום הבית המשותף, יסתפק בצו זה ולא יעיין, מעבר לצו, גם בבקשה לרישום הבית המשותף ובמסמכים האחרים שבתיק כדי לבדוק, שמא יש באותם מסמכים סייגים שלא נכללו בצו עצמו. מכל מקום, ודאי שלא ניתן להניח הנחות כאלה לרעתה של התובעת, במקום שבו על-פי ההסדר הדיוני שאלה זו, שהיא שאלה עובדתית המצריכה הצגת ראיות, כלל לא עמדה לדיון. שנית, ועיקר, גם אם התובעת ידעה על המכתב בעת שרכשה את הדירה, אין בכך כדי לגרוע מזכויותיה, שכן הידיעה איננה תחליף לרישום. כפי שכותב בנושא זה פרופ' ויסמן בספרו: "לעתים נוקט המחוקק מדיניות לפיה כאשר יש דרישה לרישום, ולא היה רישום, עשויה הידיעה על תכנו של הדבר שהיה צריך לרושמו לבוא במקום הרישום, שהרי כל תכליתו של הרישום היא להביא לידיעת הנוגעים בדבר את תכנו של הדבר שיש לרשמו. מנגד, יש והמחוקק מעדיף שלא לפתוח פתח לדיונים בשאלה אם היתה למעשה ידיעה או לא, והוא קובע כי הידיעה אינה תחליף לרישום. לעניין תקנון הבית המשותף נקט המחוקק בדרך השניה, ולא הורה כי ידיעה של התקנון עשויה לשמש תחליף לרישום". (שם, בעמ' 436). הכלל האמור נובע מכלל יסודי יותר והוא כלל הקונקולוסיביות של הרישום. כלל זה עולה מסעיף 125 (א) לחוק המקרקעין הקובע: "רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט1969-".כך עולה גם מסעיף 10 לחוק המקרקעין הקובע:נ"מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון". שאלה נוספת אשר עשויה הייתה להתעורר בתיק זה, נוגעת לנפקותו של אי הרישום של ההסכם המיוחד. זאת בהנחה שמלכתחילה היו בעלי הדירות זכאים לרשום הסכם זה מכוח ההסכמים שנעשו בינם לבין הקבלן ולאור ההנחה/מסקנה שאי הרישום נעשה בטעות וחרף המצאתו של ההסכם המיוחד לידיעתו של הפקיד המוסמך. שאלה זו חורגת גם היא מההסכמה הדיונית כפי שהוצבה על-ידי הצדדים בתיק זה. הצדדים גם לא התייחסו לנושא זה בסיכומיהם. עם זה, ומעבר לנדרש, אציין שלפי הפסיקה: "למרות דרישות חוק בתים משותפים, ל"הסכם מיוחד" שנרשם ודרישות חוק המקרקעין לקיום הוראות התקנון בכל הנוגע להצמדות רכוש משותף לדירות ספציפיות, הייתה ההלכה הפסוקה נכונה להכיר גם במצבים שבהם הוכחה בפועל הסכמה כללית של כל בעלי הזכויות בבניין להצמדות כאלה או אחרות, אף אם הסכמה כזאת לא עוגנה במסגרות פורמליות של 'הסכם מיוחד" או "תקנון". וכך, אם בפועל הוכח כי הייתה הסכמה מהותית כזו של כלל בעלי הזכויות בדירות כי אז הוכרה זכות לתקן רישום בפנקס על מנת לעגן את ההצמדות ברישום שישקף את מצב הדברים כהווייתו". (ה"פ 127/96 גל וחא' נ' ולדמן ואח', דינים מחוזי לב 5, 70). במקרה שלפנינו, אין לדעתי תחולה להלכה זו, מהטעמים הבאים: ראשית, הלכה זו חלה לגבי בקשה לתיקון צו רישום בית משותף לפי סעיף 145(א) לחוק המקרקעין. במקרה שלפנינו אין בפני בקשה כזאת. אמנם, היענות לתביעה שכנגד, שבה התבקש בית המשפט להורות לתובעת לבטל את רישום הגג כחלק הצמוד למחסנה וכן להורות לה לרשום את הגג כחלק מן הרכוש המשותף של הבניין, עשויה להצריך תיקון צו רישום הבית המשותף. אולם, לא זה היה הסעד שהתבקש באופן ישיר בתביעה שכנגד, ואין מקום, לדעתי, לפרש תביעה זו באופן כה מרחיב, זאת גם לאור ההסכם הדיוני. אפילו היה מדובר בבקשה לתיקון צו רישום הבית המשותף, גם אז עילת התיקון חייבת להתבסס על כך שמקורו של הרישום בטעות, עקב היותו נוגד את ההסכמים שבין הרוכשים לקבלן. אולם, התובעת לא נמנתה על הרוכשים המקוריים, היא לא הייתה צד לאותם הסכמים. ואלה אינם מחייבים אותה. בהיות התובעת רוכש מאוחר אשר לא הייה בעל דירה בבניין בעת עשייתו של ההסכם המיוחד, היא איננה קשורה לאותו הסכם גם מכוחו של סעיף 62ג לחוק המקרקעין. בה"פ 127/96 הנ"ל הזכירה כב' השופטת פרוקצ'יה את השאלה, האם במצב כזה, בהנחה שמדובר ברישום מוטעה, גוברת זכותו של מי שרכש "זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום" לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין על הרישום המוטעה, באופן אשר מונע את תיקון הרישום לפי סעיף 145 לחוק? דומני, בלא לקבוע בדבר מסמרות, שהתשובה לשאלה זו חיובית. מכל מקום, בענייננו, כאמור, שאלת תום הלב כלל לא עמדה לדיון. ממילא, בהעדר ראיות, גם לא ניתן לקבוע בשאלה זו מסמרות. התוצאה היא שאני מקבל את התביעה ומצהיר כי התובעת היא בעלת זכויות הבעלות בגג הצמוד למחסן הידוע כחלקה 116/5 בגוש 30163 בירושלים. התביעה שכנגד נדחית. הנתבעים ישלמו לתובעת את הוצאותיה בהליך זה, כולל אגרת המשפט. כן ישלמו התובעים לתובעת שכ"ט עו"ד בסכום של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ. רישום בית משותףצוויםבתים משותפים