התיישנות תביעה לביטול הסכם מכר

קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא התיישנות תביעה לביטול הסכם מכר: רקע עובדתי וטענות הצדדים: המשיב הגיש בתיק העיקרי תביעה נגד המבקש. לטענת המשיב נחתם ביום 27.1.97 הסכם בינו ובין המבקש (להלן - הסכם המכר), ולפיו מכר המבקש למשיב מקרקעין הידועים כחלקה 47/2 בגוש 301 (להלן - המקרקעין). המבקש הצהיר בהסכם המכר, כי הינו "בעל מלוא הזכויות להירשם כבעל מלוא זכויות החכירה לתקופה ארוכה וכן הינו בעל מלוא זכויות החזקה" במקרקעין. המבקש התחייב בהסכם המכר להעביר את הנכס על שמו של המשיב בתוך 12 חודש ממועד החתימה על הסכם המכר, דהיינו, עד ליום 27.1.98. מלוא התמורה המוסכמת שולמה על ידי המשיב, ועל כך אין המבקש חולק. משלא הועברו הזכויות על שמו של המשיב, שלח המשיב למבקש ביום 10.5.07 הודעה בדבר ביטול הסכם המכר ודרישה להשבת התמורה. המשיב עותר בכתב התביעה לחיוב המבקש בהשבת מלוא התמורה בצירוף סכום הפיצוי המוסכם, אשר נקבע בהסכם המכר. המבקש מצידו טוען, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת התיישנות. לדבריו של המבקש, התגבשה עילת התביעה הנטענת בכתב התביעה כבר ביום 27.1.98, המועד האחרון להעברת הבעלות במקרקעין על שמו של המשיב, כפי שטוען המשיב בכתב התביעה. התביעה הוגשה רק ביום 2.12.07. עוד טוען המבקש, כי יש לדחות את התביעה על הסף מחמת שיהוי בהגשתה. לדברי המבקש, לא פעל המשיב ולא עשה דבר במשך השנים, שחלפו מאז נחתם הסכם המכר, לשם ביצוע רישום העברת הבעלות במקרקעין. מאז רכישתו מפעיל המשיב במקרקעין נגריה, ורק לאחר חלוף כ-10 שנים טוען הוא, כי נפגעו זכויותיו. משהשתהה המשיב בהגשת התביעה זמן כה ארוך, מבוקש לדחות את התביעה על הסף. המשיב בתגובתו לבקשה טוען, כי בין הצדדים כמוכר וקונה קיימת מערכת יחסים של נאמן - נהנה. כאשר קיימת מערכת יחסי נאמנות, יתחיל מירוץ ההתיישנות רק כאשר הנאמן כופר בחובת נאמנותו או מפר אותה, ומביא לידיעת הנהנה כפירה או הפרה זו. המבקש לא הודיע במשך כל השנים, כי הוא כופר בחובתו על פי הסכם המכר, להעביר את הבעלות במקרקעין על שמו של המשיב, ולפיכך לא החל מירוץ ההתיישנות. לפיכך אין לדחות את התביעה מחמת התיישנות. טענה נוספת בפיו של המשיב. המדובר בתביעה כספית להשבת התמורה החוזית ולתשלום הפיצוי המוסכם. עילת התביעה קמה למשיב רק במועד ביטול הסכם המכר, 10.5.07. לפיכך טרם התיישנה התביעה. מנימוקים זהים מבקש המשיב לדחות גם את טענת השיהוי. המבקש בתשובתו לתגובת המשיב טוען, כי הטענה בדבר קיומם של יחסי נאמנות לא נזכרה בכתב התביעה, ולפיכך הינה הרחבת חזית אסורה. עוד טוען המבקש, כי במקרה זה, משמדובר בתביעה כספית בגין הפרת הסכם המכר, ולא בתביעה לאכיפתו של ההסכם, לא ניתן לקבוע, כי בין הצדדים קיימים יחסי נאמנות. לחילופין טוען המבקש, כי כבר בשנת 1997 הודיע המבקש למשיב, כי ללא תיקון צו הבתים המשותפים ביחס למקרקעין והפרדת שני המבנים הבנויים שם לשתי יחידות רישום נפרדות לא ניתן יהיה לבצע את רישום העברת הזכויות. יש לראות בהודעה זו כפירה בחובתו של המבקש כנאמן, שהחלה את מירוץ ההתיישנות כבר בשנת 1997. יתירה מכך, המבקש דרש מהמשיב לאחר החתימה על הסכם המכר, על מנת שביצוע רישום העברת הבעלות יתאפשר, לשלם ארנונה ודמי חכירה שנתיים בגין התקופה שמיום החזקתו בנכס. המשיב לא ביצע תשלומים אלו. גם דרישה זו מהווה כפירה בחובת הנאמנות, שהחלה את מירוץ ההתיישנות. באשר לטענת השיהוי טוען המבקש בתשובתו, כי המשיב לא עשה לאורך שנים דבר לשם העברת הבעלות במקרקעין על שמו. המשיב ידע כל העת על הבעיות מונעות את רישום העברת הבעלות, אך לא נקף אצבע ולא עשה דבר מהמוטל עליו לשם פתרונן של הבעיות והסרת המניעות לביצוע רישום העברת הבעלות על שמו. דיון: טענת ההתיישנות: בע"א 3141/99, מגדל חברה לביטוח בע"מ נ' פונדמינסקי, פד"י נה(5)817, 825, נאמר: "הלכה פסוקה היא, כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות ". האם אכן התקיימו במקרה זה יחסי נאמנות בין הצדדים, דבר שידחה את תחילת מירוץ ההתיישנות? בע"א 6906/00, ענבטאוי נ' דר, פד"י נו(5)280, נדון מקרה בו התקשרו צדדים בהסכם לרכישת זכויות במקרקעין. בעת ההתקשרות בעיסקה טרם נרשמו הזכויות על שמו של המוכר. המוכר חתם על יפוי כח נוטריוני בלתי חוזר, שבו הודה המוכר, כי קיבל מהקונים את מלוא התמורה המוסכמת עבור המקרקעין והתחייב להעביר את הזכויות במקרקעין על שמם של הקונים. הזכויות לא נרשמו על שם הקונים. לאחר פטירתו של המוכר, מכר בנו את המקרקעין לאדם אחר, ולאחר מכן מכר הבן שוב את הזכויות לאדם נוסף. משנודע לקונים הראשונים על מכירת המקרקעין פעמיים נוספות רשמו הערת אזהרה לזכותם והגישו תביעה לאכיפת ההסכם שנכרת בינם ובין המוכר המקורי. בפסק הדין נאמר(עמ' 287): "קיומן של זכויות שביושר אצל הקונה מקים יחס של נאמנות בין המוכר לקונה. אדגיש שוב כי בענייננו הקונה שילם את מלוא התמורה עבור החלקה, כך שעל-פי דיני היושר האנגליים, הנאמנות לטובתו היא שלמה. והנה, לקיומם של יחסי נאמנות השפעה מכרעת על שאלת ההתיישנות. הלכה מושרשת היא כי תביעתו של נהנה אינה מתיישנת כל עוד הנאמן אינו כופר בכך שהוא מחזיק בנכסי הנאמנות כנאמן ואינו מפר את חובת הנאמנות. ... נמצא, כי עילת התביעה נגד הנאמן נוצרת מן הרגע שבו הוא כופר במעמדו כנאמן או מן הרגע שבו הוא מפר את חובתו כנאמן. נמצא כי מירוץ ההתיישנות מתחיל ממועד הכפירה או ההפרה, בכפיפות להוראות סעיפים 7 ו-8 לחוק ההתיישנות". כן ראה הדברים שנאמרו בע"א 7217/02, רבי נ' הלוי, פד"י נח(5)529, 532, שם אומצו הדברים שנאמרו בע"א 6906/00 הנ"ל. שם נדון מקרה בו נכרת הסכם בין אח ואחות, לפיו התחייב האח להעביר לאחותו זכות חכירה בחלק מנכס מקרקעין שהיה בבעלותו. האחות נפטרה, והיורשת שלה רשמה הערת אזהרה בדבר ההסכם. לאחר פטירתו של האח נכרת הסכם בין יורשי האח ובין אחרים, לפיו מכרו להם היורשים את זכויות החכירה בנכס. היורשת של האחות הגישה תביעה לאכיפת ההסכם שבין האח והאחות. בפסק הדין נאמר שם: "ההתחייבות של המנוח כלפי המנוחה ניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: חוק המקרקעין). כעקרון, התחייבות להקניית זכות חכירה במקרקעין, שניתנה לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, מצמיחה לקונה זכות שביושר לפי דיני היושר האנגליים (השוו ע"א 6906/00 ענבטאוי נ' דר, פ"ד נו(5) 280, בעמ' 286 (להלן: פסק הדין ענבטאוי)). זכות זו עומדת בתוקף לטובת הקונה גם לאחר חקיקת חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (ר' ס' 166(א) לחוק המקרקעין; ר' בנוסף ע"א צימבר נ' תורג'מן, תק-על 2003 (2), בפיסקה 9 (להלן: פס"ד צימבר) ופסק הדין ענבטאוי, עמ' 286). זכות שביושר זו מצמיחה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה (פסק הדין ענבטאוי, בעמ' 287; פס"ד צימבר בעמ' 3102; ע"א 1249/03 חנא נ' ח'אזן (טרם פורסם), , פיסקה 29". בהמשך פסק הדין מצטט בית המשפט דברים שנכתבו ע"י המלומדת נילי כהן במאמרה "חוזה של קטינה, לרכישת דירה, מול נושה של המוכר", הפרקליט מא, תשנ"ג (1993)161 ,172: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא, אלא לזכות שביושר". הן שני פסקי הדין שצוטטו לעיל והן דבריה של המלומדת נילי כהן מתייחסים לעסקאות במקרקעין, שנעשו לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן - חוק המקרקעין). לגבי עסקאות שכאלו נקבע, כי הן מקימות לקונה זכות שביושר, וזכות זו מצמיחה יחסי נאמנות בין המוכר לקונה. כך נאמר גם במספר פסקי דין נוספים, שהלכו בעקבות ההלכה שנקבעה בע"א 6906/00 הנ"ל. בענין זה ראה: ע"א 1249/03, חנא נ' ח'אזן (לא פורסם), , בסעיף 29 לפסה"ד. מה יהיה דינן של עסקאות במקרקעין, אשר נעשו לאחר כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין? האם גם עסקאות אלו מקימות לקונה זכות שביושר המולידה יחסי נאמנות בין המוכר ובין הקונה? על שאלה זו ניתנה תשובה חיובית בע"א 189/95, בנק אוצר החייל בע"מ נ' אהרונוב, פד"י נג(4)199. שם נקבע, כי לקונה קמה זכות שביושר, כאשר זכות זו מקימה גם יחסי נאמנות בין המוכר ובין הקונה, וזאת גם כאשר מדובר בעסקאות שנעשו לאחר כניסתו של חוק המקרקעין לתוקף. הדברים צוטטו בהסכמה בע"א 1559/99, צימבלר נ' תורג'מן, פד"י נז(5)49, 66. אמנם נכון, כי כל פסקי הדין שנזכרו לעיל עוסקים בתביעות לאכיפת הסכמי מכר, כפי שטוען המבקש, בעוד שהתביעה דנן עניינה בביטול הסכם המכר. לפיכך טוען המבקש, כי אין להחיל במקרה זה את אותן הלכות בדבר קיומם של יחסי נאמנות בין מוכר וקונה. אינני סבור, שיש מקום להבחנה זו. אם נוצרים יחסי נאמנות בין מוכר וקונה, כפי שאכן נקבע בפסיקתו של בית המשפט העליון, יחולו הדברים על כל המשתמע מכך בכל מקרה. בין אם מבקש קונה של מקרקעין לאכוף על מוכר קיומו של הסכם ובין אם מבקש הקונה לבטל את ההסכם, כל עוד קיים ההסכם בין הצדדים קיימים יחסי נאמנות. משמופרת חובת הנאמנות או כשכופר המוכר בחובת הנאמנות המוטלת עליו, יכול הקונה לבחור את הסעד המבוקש על ידו, יכול הוא לבקש את ביטול ההסכם והשבת התמורה ששילם בנוסף לתשלום פיצוי. לחילופין, יכול הקונה לבקש את אכיפתו של ההסכם. ממילא תחל תקופת ההתישנות רק במועד בו המוכר כופר בחובת הנאמנות המוטלת עליו כלפי הקונה או מפר אותה. אז יחל מירוץ ההתיישנות, כאשר על הקונה יהיה לבחור בין החלופות העומדות בפניו, ביטולו של ההסכם או אכיפתו. יש, איפוא, לברר מהו המועד בו נודעה למשיב כפירתו הנטענת של המבקש בחובת הנאמנות המוטלת עליו, לכאורה, או דבר הפרתה הנטענת של חובה זו. לשם כך יש לערוך בירור עובדתי, ולא ניתן כבר עתה בשלב ראשוני זה של הדיון, ובטרם נפרסו בפני בית המשפט ראיות הצדדים, לקבוע מסמרות בענין טענת ההתיישנות. טענת השיהוי: ומה באשר לטענת השיהוי? טענת השיהוי חיה במשפט הישראלי לצידה של ההתיישנות הסטטוטורית, ויש בה כדי לקצר את תקופת ההתיישנות שנקבעה בחוק. בכך היא מהווה מחסום נוסף, המונע מתובע את זכות הגישה לערכאות. המדובר, איפוא בטענה שקבלתה מביאה לתוצאות קשות, כאשר תביעתו של אדם נדחית על הסף מבלי שהתבררה לגופה. נוכח התוצאות הקשות שבקבלת טענת שיהוי, נקבעו בפסיקת בתי המשפט תנאים מחמירים לקבלתה, והטענה התקבלה במקרים נדירים בלבד. נראה, כי יש להקיש מההלכה שנקבעה בנוגע להתיישנות תביעתו של נהנה נגד נאמן גם ככל שהדברים נוגעים לטענת שיהוי המועלית נגד תביעה מסוג זה. משך השיהוי ייבחן לאור משך הזמן שחלף ממועד כפירתו של הנאמן בכך שהוא מחזיק את נכסי הנאמנות כנאמן או מהמועד בו גילה הנהנה את הפרת חובת הנאמנות על ידי הנאמן ועד להגשת התביעה. הבסיס שביסוד טענת השיהוי המועלית על ידי נתבע נגד תובע, שהשתהה בהגשת תביעתו, הוא שיש לראות בשיהוי שבהגשת התביעה משום ויתור או מחילה על זכות התביעה. כל עוד לא כפר הנאמן בנאמנות או הפר אותה, לא ניתן לומר שהנהנה ויתר או מחל על זכות תביעתו נגד הנאמן. לכן יש לבדוק את טענת השיהוי לאור המועד בו כפר הנאמן בנאמנות או מהמועד בו גילה הנהנה כי הנאמן הפר את חובתו כנאמן. בע"א 5793/96, חיים נ' חיים, פד"י נא(5)625, 636, נאמר: "שני התנאים העיקריים שאותם על בית-המשפט לבחון במסגרת שיקול-דעתו כאשר מועלית טענת שיהוי הם: א. אם יש בשיהוי משום ביטוי לוויתור על הזכות; ב. אם הורע מצבו של הנתבע עקב השיהוי ". בע"א 6805/99, תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, פד"י נז(5)433, 446-447, נאמר: "השתהות בהגשת תביעה אינה, כשלעצמה, שיהוי כמובנו במשפט. שיהוי בתוך תקופת ההתיישנות נוצר מקום שיש בהשתהות בפנייה לבית-המשפט משום שימוש לא נאות בזכות התביעה הנתונה לתובע ופגיעה בציפייה הלגיטימית של הנתבע שלא להיתבע - שימוש המגיע כדי ניצול לרעה של ההליך השיפוטי. לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע. הנטל להוכיח את התנאים הנדרשים לקיום שיהוי מוטל על הטוען לכך, קרי הנתבע. איחור בהגשת תביעה, הוא כשלעצמו אינו מעיד על ויתור או מחילת התובע על זכות התביעה. השתהות בתחום תקופת ההתיישנות הינה זכותו של המתדיין והיא עשויה לעיתים לשמש אמצעי חשוב בדרך לפתרון המחלוקת מחוץ לערכאות. לפיכך, קיימת דרישה לקיום מצג ברור מצד התובע אודות ויתור או מחילה מצידו על זכות התביעה הנתונה לו. דרישה זו מתיישבת עם הצורך להימנע מהטלת מגבלות דרקוניות על תובע הפונה לעזרת בית המשפט בתוך תקופת ההתיישנות, והיא הולמת את המדיניות המשפטית המבקשת לעודד משא ומתן בין הצדדים להשגת פתרון לסכסוך מחוץ לפתחו של בית המשפט, גם אם הדבר יארך זמן (השווה ע"א 8301/98 אנואר נ' שאפ, פד"י נו(3)345. טענה בדבר ויתור או מחילה על זכות תביעה מחייבת רמת הוכחה נכבדה על ידי הטוען לה. התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע. מכאן, כי סילוק תביעה בטענת שיהוי יתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצידו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או מחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה. מכאן, ששינוי מצב לרעה בהקשר לטענת שיהוי אחוז ושלוב ביחסים הפנימיים בין התובע והנתבע ובמערכת יחסי הגומלין ביניהם". שלושה תנאים חלופיים לתחולתה של טענת השיהוי. התנאי הראשון, קיומו של מצג ברור מצידו של התובע, כי זנח את זכות התביעה העומדת לו. התנאי השני, במשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. התנאי השלישי, שיהוי שנגרם עקב חוסר תום לב של התובע. על מנת שתתקבל טענתו של נתבע לשיהוי בהגשת התביעה נגדו, עליו להוכיח קיומו של מצג ברור מצידו של התובע בדבר ויתורו על זכות התביעה, כי הנתבע שינה מצבו לרעה בעקבות אותו מצג של התובע, וכי התובע נהג בחוסר תום לב. לשם הכרעה בטענת השיהוי ובדיקת התקיימותם של התנאים הנזכרים, יש לשמוע ראיות הצדדים ולקבוע רק לאחר מכן, האם אכן התקיימו התנאים לשם קבלת טענת השיהוי והאם עומדת למבקש טענה זו. סיכום: לאור כל האמור לעיל, אין מקום לקבל כבר עתה את טענת ההתיישנות או את טענת השיהוי ולסלק את התביעה על הסף. הכרעה בטענות אלו, כמפורט לעיל, תוכל להיות רק לאחר שמיעת ראיות הצדדים. אשר על כן, הבקשה לסילוקה של התביעה על הסף נדחית. הוצאות הבקשה לסילוק התביעה על הסף בסך 3,000 ₪ בתוספת מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל תשולמנה בהתאם לתוצאות בתיק העיקרי. חוזהביטול חוזההסכם מכרהתיישנות