קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא טעות בשיקול דעת של השלטונות: 1. לפניי שני ערעורים מנהליים על פי סעיף 198(ח) לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן - "חוק התכנון והבנייה"), על החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז צפון (להלן - ועדת הערר) מיום 4.1.09, בעררים 226/04, 26/07, 27/07, ו-259/08 (באיחוד דיון). 2. ועדת הערר דנה בגריעה התכנונית שגרמה תוכנית ג/11704 (להלן: "התוכנית הפוגעת") לנכסי המערערים בעמ"נ 105/09 (להלן: "המערערים"). התוכנית הפוגעת היא להקמת בניין מגורים בן 21 קומות ו-75 דירות בעיר טבריה, בשכנות לנכסי המערערים, והיא אושרה על-ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה טבריה, היא המערערת בעמ"נ 106/09 (להלן: "המשיבה" או "הוועדה המקומית"). 3. לא אלאה את הקוראים בקורותיה של התוכנית הפוגעת, שפורסמה לראשונה למתן תוקף בשנת 2000, אך אציין בקצרה כי לאחר נקיטת הליכים שונים הגיעו השגות המערערים לדיון בפני הוועדה הארצית לתכנון ובנייה (להלן: "הוועדה הארצית"). הוועדה הארצית, שהשמיעה דברי ביקורת קשים על התוכנית אותה כינתה "פסולה", קיבלה באופן חלקי את השגות המערערים, והורתה לוועדה המחוזית לתכנון ובניה (להלן: "הוועדה המחוזית") "לשנות את התוכנית כך שצפיפות יחידות הדיור בה תקטן ולא תעלה על זו המקובלת באיזור" (החלטת הוועדה הארצית מיום 7.8.02). לאחר דיון החליטה הוועדה המחוזית "לא לשנות את התוכנית כפי שאושרה על ידה". מכאן ואילך הסתבכה דרכם של המערערים בסבכי הבירוקרטיה, כשמצד אחד החזיקו בידם החלטה הקובעת כי יש לפעול לשינוי התוכנית, ומן הצד השני ממשיכות עבודות הבנייה בהתאם להיתרים. בסופו של יום הושלמה בניית המבנה והדירות בו נמכרו. בנסיבות אלה החליטה הוועדה הארצית, לא לפני שסקרה בהרחבה את ההתנהלות הקלוקלת של הוועדה המחוזית והוועדה המקומית, "כי נכון יהיה ...להותיר את הבנין על כנו, שכן, הנזק שיגרם לרוכשי הדירות בשל חוסר היכולת לאכלס את הבנין גדול מן הנזק שיכול ויגרם למתנגדים" (החלטת הוועדה הארצית מיום 16.3.04). בעקבות החלטה זו ביטל בית המשפט העליון את ערעור היזם על החלטת בית המשפט המחוזי מיום 3.6.03 (בש"א 198/03), בה הורה כב' השופט א' אמינוף על הפסקת עבודות הבנייה. בית המשפט העליון לא הסתפק בהוראה לקונית המורה על ביטול הערעור, אלא ביקש להביע עמדתו ביחס להשתלשלות העניינים בזו הלשון: "אכן, האישורים וההיתרים למיניהם אישורים והיתרים מוזרים הם, ואנו לא ידענו אף נתקשינו להבין כיצד זה ניתנו ליזמי הבניין. נבקש אפוא מהיועץ המשפטי לממשלה כי יורה על עריכת בירור או חקירה בנסיבות הוצאתם של האישורים וההיתרים אשר בעקבותיהם נבנה הבניין כפי נבנה" (עע"ם 5808/03, פסק-דין מיום 24.3.04). 4. בסיומה של מסכת עגומה זו, ביום 2.10.03, פנו המערערים למשיבה בתביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה. את התביעה ביססו המערערים על שומתו של השמאי נ' פרמינגר, כשהמשיבה מצידה דחתה את מרבית התביעה בהתבססה על שומתו של השמאי י' דנוס. במצב דברים זה, ובהעדר הסכמה באשר לזהותו של שמאי מכריע, פנו הצדדים, במסגרת ערר 226/04, ליושב-ראש ועדת הערר במחוז צפון, על מנת שימנה שמאי מכריע מכוח סמכותו לפי סעיף 198(ה)(1) לחוק התכנון והבניה. 5. לצורך הערכת הנזק מונתה השמאית אלה טרכטנברג כשמאית מכריעה (להלן: "השמאית"). השמאית ביססה את שומתה, בין היתר, על חוות-דעתו של מומחה לאקוסטיקה שמונה בהסכמת הצדדים, המהנדס עדי אליהו (להלן: "המומחה"). 6. בחוות הדעת הראשונה, מיום 13.11.06, התייחסה השמאית, בין היתר, לנקודות הבאות: מהו "המועד הקובע" לעניין תביעת הפיצויים? מה היה המצב התכנוני אשר קדם לתוכנית הפוגעת ושבהשוואה אליו יש לבחון את ירידת הערך של נכסי המערערים? מה היה שווי הנכסים על-פי המצב התכנוני הקודם? מהו שיעור ירידת הערך של הנכסים עקב אישורה של התוכנית הפוגעת? הכרעות השמאית בחוות-הדעת הראשונה (הצריכות לענייננו) סוגיית "המועד הקובע" 7. המחלוקת באשר לשאלת המועד הקובע נבעה מכך שלתוכנית המקורית, אשר פורסמה למתן תוקף ב-5.10.00, הוצא "תיקון" שפורסם למתן תוקף ב-4.2.02. לפיכך, טענו המערערים כי המועד הקובע הוא מועד הפרסום המוקדם, ואילו המשיבה ביקשה להתבסס על המועד המאוחר. השמאית קבעה בחוות הדעת כי למרות שגובה הפיצויים צריך להיגזר מן המצב המופיע בתוכנית המאוחרת שאושרה למתן תוקף בשנת 2002, הרי שהמועד הקובע הוא זה בו התפרסמה התוכנית בפעם הראשונה, דהיינו ב-5.10.00. המצב התכנוני הקודם 8. השמאית קבעה "שלצורך ענייננו יחשב המצב הקודם כאזור מגורים - ג' לפי תוכנית ג/6847". בכך דחתה השמאית את עמדת המערערים, אשר על-פי המתואר באה לעולם רק בשלב הסיכומים בפני השמאית והיא אינה תואמת את השומה שהגישו, כי המצב התכנוני החל על השטח טרם אישור התוכנית הפוגעת הוא אזור מגורים ב'. השמאית דחתה את טענת המערערים לפיה מדובר בסוגיה משפטית שההחלטה בה אינה מצויה בתחום סמכותה, ואת בקשתם להעניק בחוות הדעת ביטוי לשני המצבים האפשריים. הקביעות בדבר שיעור ירידת הערך 9. השמאית ציינה בין העקרונות המנחים בהערכת הנזק את השיקול של פגיעה אקוסטית ומטרדי רעש. היא הפנתה לקביעות בדו"ח המומחה האקוסטי, אך קבעה אחוזי ירידת ערך פחותים ביחס לקביעותיו של המומחה, אשר ציין בחוות-דעתו שני מודלים לחישוב ירידת הערך: "מודל הכבישים" - מודל מקל לפיו אחוזי ירידת הערך עומדים על 19.4%. "המודל שפותח" - מודל מחמיר לפיו אחוזי ירידת הערך עומדים על 17.8%. השמאית קבעה בחוות הדעת הראשונה כי ירידת הערך בגין השפעות אקוסטיות עומדת על 14% (פרט למקרה של משפחת אלחדיף לגביהם נקבע 12%), וזאת מבלי לנמק. עניין זה הגיע לדיון בפני ועדת הערר, שקבעה כי לשמאית עומדת הזכות לסטות מקביעותיו של המומחה, אך עליה לנמק סטייה זו. בשומה המתוקנת, מיום 13.7.08, ולאחר שהמומחה נחקר על חוות-דעתו על-פי הנחיית ועדת הערר, התייחסה השמאית ל"סוגיית הפחתת סכומי הפגיעה שנקבעו על ידי מומחה האקוסטי", וכך כתבה: "...תוצאות החקירה הראו שיש לסמוך על ממצאי הדו"ח האקוסטי ללא סייג. עם זאת, בעניין המודלים המקשרים בין השינויים ברמות הרעש לירידת הערך, הרי שאלו נכללו בדו"ח האקוסטי רק לעזר עבודת השמאי. המומחה הדגיש בחקירה שקביעת סכומי הפגיעה אינו בתחום מומחיותו." 10. ועדת הערר אישרה את קביעותיה של השמאית בחוות דעתה המתוקנת, ודחתה את העררים שהגישו הצדדים על חוות-הדעת. טענות המערערים (עמ"נ 105/09) 11. טענות המערערים מכוונות לשתי נקודות בחוות-הדעת השמאית, והן: קביעתה באשר למצב התכנוני החל טרם אישור התוכנית הפוגעת; וקביעתה בדבר ירידת הערך שנגרמה עקב הפגיעה האקוסטית, בשונה מחוות-דעתו של המומחה האקוסטי. 12. לטענת המערערים המצב התכנוני החל עובר לאישור התוכנית הפוגעת הוא אזור מגורים ב' ולא אזור מגורים ג' כפי שנקבע. במה דברים אמורים? השמאית קבעה כי התוכנית החלה על השטח טרם פרסום התוכנית הפוגעת היא ג/6847 שפורסמה למתן תוקף ביום 21.11.91. תוכנית זו קובעת כי ייעודו של הגוש המדובר ישונה מאזור ג' לאזור ג' חדש. המערערים מבססים טיעונם על כך שייעודו של הגוש על-פי המצב הקיים טרם החלת התוכנית היה אזור מגורים ב', ולא אזור מגורים ג', ולכן טענתם כי השינוי לאזור ג' חדש אינו תקף. המערערים אף הפנו לשומת השבחה שנערכה מטעם המשיבה ביום 12.12.05, ובה התייחסות למצב התכנוני החל בחלקות דומות כאל אזור מגורים ב'. 13. המערערים מוסיפים ומבקשים לקבוע את אחוזי ירידת הערך בגין הפגיעה האקוסטית כפי שנקבעו בחוות הדעת של המומחה המוסכם, ולא להפחיתם כפי שעשתה השמאית. טענות הוועדה המקומית (עמ"נ 106/09) 14. המשיבה תוקפת את חוות דעתו של מומחה האקוסטיקה, ולפיה תוספת הרעש בגין התוכנית הפוגעת מסתכמת ב-12 דציבלים. המשיבה הביאה חוות-דעת נגדית המפריכה, לטענתה, את מסקנות המומחה, תוך שהיא מעלה הסתייגויות לעניין יכולותיו המקצועיות והכשרתו בתחום האקוסטיקה. המשיבה מבקשת לפסול את חוות דעתו של המומחה, את מסקנות השמאית המבוססות על חוות דעת זו ואת החלטות וועדת הערר אשר נתנה גושפנקא לכך. 15. עוד טוענת המשיבה נגד ההחלטה לחשב את ירידת הערך החל מיום 5.10.00, שהוא המועד בו פורסמה הגרסה הראשונה של התוכנית הפוגעת. לטענת המשיבה המועד הקובע לעניין חישוב תחילת ירידת הערך הוא יום 4.2.02 שבו פורסמה הגרסה המתוקנת של התוכנית. יצוין כי הגרסה המתוקנת באה לעולם בעקבות החלטת הוועדה המחוזית מיום 6.8.01, בה הורתה לוועדה המקומית לבטל את ההיתר, למרות שהבניה באתר החלה, ולהציב כתנאי להיתר חדש הכנסת שינויים של הריסת מרפסות וצמצום מרפסות. 16. טענה שלישית של המשיבה מתייחסת להחלטת השמאית, שאושרה על-ידי ועדת הערר, שלא להתחשב במחירי דירות שנמכרו לאחר השלמת התוכנית הפוגעת. המשיבה הביאה עסקאות אלה לידיעת השמאית לאחר שזו נתנה את חוות-דעתה הראשונה, והשמאית סירבה לקבל את המסמכים מטעמים פרוצדוראליים. דיון והכרעה המצב התכנוני החל עובר לפרסום התוכנית הפוגעת 17. תוכנית המתאר ג/287, החלה בעיר טבריה, אושרה על-ידי הוועדה המחוזית בשנת 1974. בתוכנית זו הוגדרו המקרקעין עליהם בנויים נכסי המערערים כאזור מגורים ב'. בשנת 1978 הופקד ואושר במוסדות התכנון שינוי לתוכנית (להלן: "השינוי"), אשר קבע כי בחלקות מסוימות, בהן גם חלקת המערערים, יהפוך המצב מאזור מגורים ב' לאזור מגורים ג'. מהות השינוי כי במקום היתר לבנייה בשלוש קומות על עמודים יותר לבנות בארבע קומות. כן שונתה חלוקת אחוזי הבניה על החלקות, הוגבה הגובה המותר ושונו קווי הבניין. השינוי פורסם בילקוט הפרסומים בשנת 1983. ביום 31.7.91 פורסמה תוכנית ג/287, על התקנון והתשריט המקוריים שלה בהם אין ביטוי לשינוי. עם החתמת האישור לגבי פרסום התוכנית ברשומות, הוטבעה חותמת המורה כי התוכנית אושרה ביום 9.10.78, כאשר למעשה בתאריך זה אושר השינוי לתוכנית ולא התוכנית המקורית. ביום 21.11.91 פורסמה למתן תוקף תוכנית ג/6847. מדובר בתוכנית תקנונית בלבד, ובה שינוי של טבלת ההגבלות החלה באזור מגורים ג', כהגדרתו בשינוי לתוכנית ג/287, והפיכתו ל"אזור מגורים ג' חדש". 18. המערערים מבקשים להיבנות מן הטעות אשר חלה, לכאורה, בפרסום תוכנית ג/287 ללא הוספת השינוי, ומכך שהתוכנית המקורית פורסמה לאחר פרסום השינוי. טענתם של המערערים בעניין זה אינה נשענת על נימוקים משכנעים והיא מתעלמת מן השאלה מהי משמעות הפרסום של התוכנית והשינוי לה שנים רבות לאחר כניסתם לתוקף? בימינו עניין הפרסום על אישור התוכנית דרוש, כך על-פי הוראת סעיף 119 לחוק התכנון והבניה, על מנת ליתן לתוכנית תוקף, שכן תחילתה היא בתום חמישה עשר יום מפרסום דבר אישורה. הפרסום הדרוש הוא ברשומות, בעיתון ובמשרדי הרשויות המקומיות הרלוונטיות, כאמור בסעיף 89 לחוק התכנון והבניה. בשנת 1974, השנה בה אושרה התוכנית המקורית ג/287, לא היתה חובה לפרסם את דבר אישור התוכנית ברשומות, ונוסחו של סעיף 119 היה כדלקמן: "תחילתה של תכנית שאושרה לפי סימן זה היא בתום חמישה עשר יום לאחר אישורה; אין חובה לפרסם את התכנית ברשומות". בעניין זה יש צדק בעמדת המשיבה, ולפיה פרסום התוכנית בשנת 1991 אינו מהווה אקט קונסטיטוטיבי אלא אקט דקלרטיבי בלבד, כשבפועל נכנסה התוכנית לתוקפה עם אישורה בשנת 1974. לפיכך טעות שנפלה בפרסום אינה מעלה ואינה מורידה לעניין תוקפה של התוכנית או של השינוי המאוחר לה, ואין בה כדי לשלול את תוקף השינוי בדיעבד. ודוק - הטעות היחידה היא בציון תאריך האישור, על גבי התוכנית, כיום 9.10.78. העובדה כי דבר השינוי אינו מופיע בפרסום משנת 1991 אינה מעידה בהכרח על טעות: ראשית, עניין השינוי פורסם ברשומות עוד בשנת 1983 ולכאורה לא היה טעם בפרסום נוסף, ושנית, גם פרסום זה היה דקלרטיבי בלבד מאחר ובמועד אישור השינוי עדיין לא שונה נוסחו של סעיף 119 לחוק התכנון הבניה. נוסח הסעיף שונה ביום ו' חשוון תשל"ט, 6.11.78, כחודש ימים לאחר אישור השינוי, ומכאן שמועד תחילתו לא היה תלוי בתאריך פרסומו כפי שנקבע בנוסח המתוקן של סעיף 119. 19. מן האמור לעיל יוצא, אפוא, כי במועד פרסומה של תוכנית ג/6847 עמדו בתוקף תוכנית ג/287 והשינוי שאושר לגביה בשנת 1978, בו שונתה הגדרת חלקות המערערים מ"אזור מגורים ב" ל"אזור מגורים ג". תוכנית ג/6847 שינתה את ההגדרה מ"אזור מגורים ג" ל"אזור מגורים ג' חדש", כאשר לא נפל פגם כלשהו בפרסום התוכנית החדשה. לפיכך, צדקה השמאית כשקבעה בחוות הדעת שהמצב התכנוני החל עובר לאישור התוכנית הפוגעת הוא "אזור מגורים ג חדש". מחוות הדעת אף עולה כי המערערים עצמם ערכו את שומתם תוך התייחסות למצב התכנוני הקודם כאזור מגורים ג', ועמדתם בנושא זה השתנתה תוך כדי הליכי הדיון בפני ועדת הערר. 20. טענה נוספת בהקשר זה אותה העלו המערערים ושמן הראוי להתייחס אליה, היא באשר להתנהגותה, לכאורה, של המשיבה בקובעה שומות השבחה בחלקות דומות על-פי ההגדרה של "אזור מגורים ב". אין בסיכומי המשיבה התייחסות ישירה לטענה זו, אלא אמירה כללית לפיה "אין מדובר בטעות שהפכה לנוהג (ואף אילו היה מדובר ב"נוהג" - ראוי כמובן להפסיקו עם גילוי הטעות)". דעתי היא כי האמרה לפיה "יש טעויות בשיקול-דעת של השלטון שהאזרח זכאי ליהנות מהן ולהיבנות מהן" (בג"צ 5760/93 פלונית נ' גילה הרץ, פד"י נ(4) 194, 203) אינה נכונה ליישום במקרה זה. ראשית, הטעות עליה מצביעים המערערים אינה נוגעת לעניינם, הם לא הסתמכו עליה, לא שינו את מצבם לרעה בעקבותיה ולא נתלו בה. שנית, המערערים הצביעו על טעות (לכאורה) יחידה, בשומת השבחה משנת 2005, כאשר מן הנתונים לא ניתן ללמוד האם הטעות תוקנה בהמשך ההליך אם לאו. אף אם אצא מנקודת הנחה כי היטל ההשבחה נקבע בסופו של יום על-פי אותה טעות, הרי שאין בכוחו של מקרה בודד להוביל לציפייה לגיטימית אצל המערערים שגם שומתם תיערך על-פי אותה טעות, תוך שינוי המצב התכנוני החוקי, באופן שיגדיר את חלקות המערערים עובר לאישור התוכנית הפוגעת כ"אזור מגורים ב". קביעת שיעור ירידת הערך ו"הסטייה" מקביעות המומחה האקוסטי 21. את טענת המערערים בעניין זה ניתן לבסס על שני טיעונים משפטיים: הראשון הוא, כי על פי חלוקת הסמכויות בין השמאית והמומחה נתון עניין זה בסמכות המומחה. הטיעון השני הוא, כי החלטת השמאית לסטות מקביעות המומחה אינה מנומקת באופן ראוי. 22. מקובלת עליי עמדת השמאית, ולפי המומחה האקוסטי לא היה מוסמך לקבוע את שיעור ירידת הערך עקב הפגיעה האקוסטית, אלא להצביע על מאפייניה ושיעורה בלבד. קביעת שיעור ירידת הערך הוא הנושא אשר לשמו מונתה השמאית, ומומחה האקוסטיקה, שאינו נושא בתואר "שמאי", לא מונה על מנת להתערב בתחום מומחיותה של השמאית. המומחה אף ציין בפתח דבריו: "מטרת חוות דעת זאת, הינה לקבוע האם השינויים שנגרמו בגין אישור תכנית ג/11704, לגבי הבניין ברח' אחד העם, גרמו לתוספת של מטרד אקוסטי לתובעים". הגדרה זו ממצה את המטרה לשמה מונה המומחה והיא אינה כוללת קביעת שיעור ירידת ערך, אשר אינו תלוי בפגיעה האקוסטית לבדה. 23. יש להעיר כי בגוף חוות הדעת אין כל התייחסות לעניין ירידת הערך, והעניין נזכר בנספח שצירף המומחה לחוות-דעתו, ושכותרתו היא: "מודלים לירידת ערך של בתים בתלות לחשיפה לרעש". הנספח מציין, כאמור, שני מודלים שונים לחישוב: "מודל הכבישים", שהוא המודל המקל, ו"המודל שפותח" שהינו מחמיר ביחס ל"מודל הכבישים", והוא אינו מכריע בין המודלים. הנספח אינו מציין אם מדובר במודלים יחידים המוכרים לאנשי המקצוע, והאם קיימים מודלים נוספים, אולם עיון בחוות הדעת השמאית מעלה כי לנגד עיניה של השמאית עמדו מודלים נוספים. עוד יש לציין כי הנספח צורף לחוות הדעת של המומחה לבקשת השמאית עצמה, על מנת לסייע בידה לקשר בין עוצמת הרעש, הנמדד בדציבלים, לבין הערך הכספי, כפי שציינה בחוות דעתה המתוקנת: "בחוות הדעת שלו הובאו שני מודלים ...מטרת המודלים הינה להצביע על הקשר שבין השינויים ברמות הרעש לירידת הערך האפשרית, ככלי עזר לשמאי המקרקעין, שבתחום מומחיותו להעריך את ירידת הערך". עוד ציינה כי המומחה ניסה לגשר על הפער שבין קביעת רמת הרעש ביחידות של דציבלים לשיעור ירידת הערך, על מנת לעזור לה להבין את משמעות קביעותיו בתחום האקוסטיקה. בהמשך דבריה התייחסה ישירות ל"סוגיית הפחתת סכומי הפגיעה שנקבעו על ידי מומחה האקוסטי", ונימקה כי לא קיים מחקר ממנו ניתן להסיק מסקנות ישירות ומותאמות ללא סייגים למקרה הנדון, ושירידת הערך שנקבעה בשומה הראשונה סבירה בעיניה גם לאחר חקירת המומחה, אם כי ברור שהינה על הגבול הנמוך ביותר. כך או כך, השמאית ציינה שתי חלופות לקביעת ירידת הערך. האפשרות האחת מתבססת על קביעותיה בשומה הראשונה, והאפשרות השנייה מתבססת על המלצת המומחה. 24. הצדדים הפנו פעם נוספת הסתייגויות אל וועדת הערר, ובהן ציינו המערערים גם את עניין ההפחתה הנדון. ועדת הערר, בסעיפים 34-36 בהחלטתה מיום 4.1.09, ציינה כי השמאית הותירה לוועדה להחליט אם לאמץ את עמדתה בעניין זה "או שמא עלינו לקבל את הנזק ללא כל שינוי מהקביעות של המומחה". הוועדה סברה כי אין מקום להתערב במסקנות השמאית, בנימוק כי "היכרותה עם השוק, עם רמות הפגיעה שנגרמות כתוצאה מתוספת רעש, כמו גם הפערים הנוצרים בין המציאות לבין המודלים השונים, מצדיקים את קבלת חוות דעתה, ללא שינוי". יצוין כי בחוות הדעת הראשונה פירטה השמאית פרט היטב את המודלים שעמדו לנגד עיניה, ואת השיקולים השונים שעמדו בבסיס הכרעתה. 25. אינני סבור כי יש טעם לחייב את השמאית או את וועדת הערר בהנמקה נוספת, מעבר לזו שניתנה בחוות הדעת של השמאית. כל הטיעונים בעניין זה לא היו באים לעולם אלמלא צירף המומחה האקוסטי לחוות-דעתו את הנספח הנזכר. נימוקים באשר לאופן ההתייחסות של השמאית לתוכן הנספח ניתנו כפי שנדרש. מעבר לכך, גם לגוף העניין השמאית פירטה בחוות הדעת הראשונה את המודלים והשיקולים השונים אשר עמדו ביסוד ההחלטה שקבעה את שיעור ירידת הערך כתוצאה מן ההשפעות האקוסטיות. נכון הוא כי אין בחוות הדעת השמאית נוסחא מדויקת שעל-פיה ניתן להבין כיצד הגיעה השמאית לתוצאה הסופית, אלא שאין לדרוש פירוט על-פי נוסחאות. זאת במיוחד במקום שבו ציינה השמאית כי "לעניין ירידת הערך של הנכסים ...לא קיים מחקר ממנו ניתן להסיק מסקנות ישירות ומותאמות ללא סייגים למקרה הנדון". בבחינת מכלול השיקולים שפורטו בחוות הדעת, ניתן להבין באופן כללי את הדרך שהובילה למסקנתה של השמאית בדבר הפגיעה האקוסטית וכן את החלטתה שלא לדבוק במודלים המפורטים בנספח לחוות-הדעת האקוסטית. די בכך כדי להוות הנמקה ראויה. התנגדות לממצאים בחוות-הדעת של המומחה האקוסטי 26. ראשית ייאמר, כי חוות הדעת האקוסטית אותה צירפה המשיבה כנספח לכתב הערעור לא התקבלה לעיון בהליכים לפני השמאית ולפני ועדת הערר, מן הטעם שהמומחה האקוסטי מונה בהסכמת הצדדים ולכן לא היה מקום להתיר הגשת חוות דעת נוספת מטעם מי מהצדדים. בהליך דנן עשתה המשיבה דין לעצמה וצירפה את חוות הדעת מבלי לקבל את אישור בית המשפט. חוות דעת זו אינה בבחינת "מוצג" עליו רשאית המשיבה להסתמך כאמור בתקנה 437 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984 (להלן: "תקסד"א"), מאחר ולא מדובר במסמך שהוצג בפני הערכאה הקודמת והוא אף אינו מסמך שהערכאה הקודמת "צריכה הייתה לקבל", כמשמעות הדברים בתקנה 457(א) לתקסד"א. לפיכך, לא היה כל מקום לצרף את חוות הדעת מטעם המשיבה, ואין בכוונתי להתייחס לתוכנה. 27. באשר למהות טענתה של המשיבה, הכוללת ביקורת חריפה ובלשון בוטה על חוות דעת המומחה, אשר מונה בהסכמת הצדדים, יש להידרש לכך שעל הערעור לפנינו חל סעיף 198 לחוק התכנון והבניה במתכונתו הקודמת לתיקון 84, ולפיו ניתן לערער על החלטת ועדת הערר ב"שאלה משפטית" בלבד. מידת הנכונות והסבירות של הממצאים בחוות הדעת האקוסטית אינם בבחינת סוגיה משפטית שהמשיבה רשאית לערער עליה, ומטעם זה בלבד ניתן לדחות את הטענה. עוד יש לציין כי בתי המשפט אינם נוטים להתערב בחוות דעת של מומחים בעניינים הנוגעים לתחום מומחיותם, אלא אם כן הצביע העותר על פגם או דופי חמור בשיקול הדעת: "כשממנה בית משפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד- שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל את שיקול דעתו של בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן" (ע"א 293/88 חברת ניימן להשכרה בע"מ נ' רבי ). 28. הלכה זו מתיישבת עם הוראת סעיף 198 לחוק התכנון והבניה, כנוסחו טרם תיקון 84, ועם ההלכות הכלליות הנהוגות בדין האזרחי לגבי חוות-דעת מקצועית של מומחים מטעם בית המשפט. למרות שהמומחה האקוסטי מונה במסגרת הליך שמאות מכוח חוק התכנון והבניה, יש להתייחס לחוות דעתו כאל חוות דעת של מומחה אשר מונה מטעם בית המשפט. עמדה זו נשענת על תפיסת הליך השמאות המכרעת כהליך של "מעין בוררות", כפי שקבע בית המשפט העליון לגבי שמאי מכריע שמונה בהליך של קביעת היטל השבחה: "מעמדו של השמאי המכריע הוא אפוא כמעין "בורר מכריע" ולדבר יש השלכה גם לעניין היקף התערבותו של בית המשפט בקביעותיו השמאיות" (רע"א 10879/02 באולינג כפר סבא נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ). מכאן ניתן להסיק כי גם בענייננו היקף ההתערבות של בית המשפט יהיה דומה, הן ביחס לחוות הדעת השמאית והן לעניין הסתמכותה על חוות הדעת האקוסטית ולעניין תוכנה של חוות הדעת האמורה. 29. המשיבה לא הצביעה על כשלים דיוניים-משפטיים הקשורים בחוות הדעת, וטיעונה מתייחס לחוסר סבירותם של הממצאים בה. מאחר ומדובר בסוגיה הנדסית במהותה שהכרעה בה טעונה מומחיות, ואין מדובר בשאלה משפטית כאמור, הרי שיש לדחות את התנגדות המשיבה לממצאים. המועד הקובע 30. בעניין זה התייחסו הצדדים לפסיקת בית המשפט העליון בע"א 4809/91 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' משה קהתי, פד"י מח(2) 190, כשכל צד מבקש ללמוד וללמד מפסק-דין את הפירושים הנוחים לו. להלן יובאו הדברים הנוגעים לענייננו מתוך פסק-הדין: "כשתכנית מאוחרת ביטלה במפורש את פגיעתה של הקודמת לה (או הקטינה אותה), וכשחישוב הפיצויים על-פי התכנית הראשונה יביא להעשרת בעל המקרקעין על חשבון קופת הציבור, שעה ש'הפגיעה' לפי תכנית זו נותרה על הנייר בלבד. תוצאה כזאת משמעה מתן פיצוי על פגיעה שחלפה מן העולם בלי להותיר אחריה נזק כלשהו. ...מקום שלא נותר אפס קצה של הפגיעה, כשזו אוינה בתכנית השנייה, לא עומדת עוד הזכות לפיצויים בגין פגיעתה של התכנית הראשונה. ואם פחתה הפגיעה בתכנית השנייה, יועמד שיעור הפיצויים על-פי הפגיעה שגרמה תכנית זו במועד אישורה.כל זאת כשפגיעת התכנית הראשונה נותרה תיאורטית גרידא. שונים הדברים כשהפגיעה לפי התכנית הראשונה יצאה מן הכוח אל הפועל, ובעל המקרקעין שינה בפועל את מצבו לרעה בזמן שבין שתי התכניות. או אז פשיטא שאין לראות עוד את התכנית השנייה כמאיינת את הפגיעה, והמועד הקובע יהיה אישורה של התכנית הראשונה" (פרשת קהתי, בעמ' 218-217). 31. המשיבה סומכת עמדתה על הדברים המובאים מתוך פסק-דין קהתי וטוענת כי המערערים לא עומדים בתנאי של שינוי מצבם לרעה בטווח הזמן שבין התוכנית המוקדמת לתוכנית המאוחרת, ולפיכך אין מקום להעמיד את המועד הקובע על מועד הפרסום הראשון. האמנם יש בסיס לפרשנות זו בפסק-הדין? דעתי היא כי עמדת המשיבה אינה מבחינה בין "יום הנזק" ל"יום הערכת הנזק", והיא אינה לוקחת בחשבון את העובדה שמצבם של המערערים השתנה לרעה, שלא בטובתם, מן היום בו ניתן ההיתר הראשון. השמאית המכריעה ציינה מפורשות כי מדובר בתוכנית אחת, ולא בשתי תוכניות עצמאיות, שמהותה ומהות הפגיעה הטמונה בה החלו להתממש עם מתן האישור בשנת 2000. הליך התיקון בשנת 2002 נועד "לרכך" את הפגיעה, שעל מידתה ואופיה פירטתי בתחילת פסק-הדין, ובשום אופן אין לראות בו כתיקון המאיין את הפגיעה הכרוכה בתוכנית הקודמת. 32. בהינתן כי עבודות הבנייה החלו עם מתן ההיתר ביום 16.11.00, העובדה לפיה בוטל תוקף התוכנית הראשונה יחד עם פרסום התכנית המתוקנת אין בה כדי לשנות את התוצאה של ירידת הערך שהחלה עם הפרסום הראשון. התוכנית המתוקנת נועדה למזער את הנזקים ואת "פוגענותה" של התוכנית המקורית, אך היא אינה מבטלת באופן רטרואקטיבי את ירידת הערך. ביטול התוקף הוא עניין פרוצדוראלי בלבד והטענה שהועלתה כנגד סוגיית המועד הקובע בהליך זה יש בה לטעמי משום חוסר תום-לב, ובמיוחד מקום בו התוכנית המתקנת נכפתה למעשה על-ידי בית המשפט ביוזמת המערערים. העובדה שהמערערים פעלו להקטנת נזקם, במקום בו המשיבה כשלה בתפקידה להגן על האינטרסים שלהם, אינה יכולה לעמוד להם לרועץ בתביעת הפיצויים שהגישו, ובנסיבותיו של מקרה זה היה זה נכון וצודק לגזור את גובה הפיצוי מן הפגיעה על-פי הגרסה המתוקנת של התוכנית ומנגד לקבוע כי המועד הקובע יהיה זה בו התפרסמה התוכנית בגרסתה הראשונה. התייחסות לנתונים בדבר מחירי דירות שנמכרו לאחר השלמת התוכנית הפוגעת 33. עיון בכתבי הטענות מעלה כי המשיבה ביקשה להביא בפני השמאית את פרטי העסקאות רק לאחר שזו נתנה את חוות-דעתה הראשונה, ולכן סירובה להתייחס אליהן אינו מצביע על פגם בהליך השומה. ככל שיש בעסקאות האמורות להועיל למשיבה הרי שעליה הנטל להביא ראיותיה בפני השמאית המכריעה, ומשלא עשתה כן במועד אין לה כעת להלין אלא על עצמה. בקשר לכך אעיר כי לא השתכנעתי שראיות באשר לעסקאות הובאו בפני השמאית בשלב כלשהו של הדיונים טרם מתן השומה הראשונה ושהיא התעלמה מהן. אזכור דבר העסקאות ללא הבאת אסמכתאות כתובות אינו מהווה ראיה לתוכנן, ולכן גם אם אצא מנקודת הנחה כי אחד הצדדים ציין את דבר העסקאות באזני השמאית, הרי שבהעדר נתונים בכתב לא ניתן לצפות להתייחסות כלשהי לדברים בשומה. 34. העובדה לפיה דבר העסקאות הובא לידיעת המשיבה רק לאחר שהשמאית סיימה את מלאכתה, אין בה להתיר את פתיחת ההליך ולבקש את התייחסות השמאית לעסקאות המדוברות. הדבר דומה לבקשה להביא ראיות בפני בית המשפט בשלב שלאחר מתן פסק-הדין, והוא מהווה חריגה מעיקרון סופיות הדיון. בעניין זה יפים, ונכונים במיוחד לפרשה עגומה זו, דבריו של הש' נ.סולברג בת"א (ירושלים) 4582/03 ידיעות תקשורת בע"מ נ' פרופ' משה צימרמן : "דעת לנבון נקל, כי סופיות הדיון איננה 'לעומתית' לצדק. התדיינות שאינה פוסקת, היא- היא היוצרת עיוות, מבוכה ועוול. דרך הכלל היא, כי סופיות הדיון משרתת את הצדק. היוצא מן הכלל הוא, מצב שבו סופיות הדיון גורעת מן הצדק". סוף דבר 35. לאור כל האמור לעיל, החלטתי לדחות את הערעורים ולהותיר על כנן את החלטות ועדת הערר. אין צו להוצאות. תוכנית בניהבניה