קראו את ההחלטה להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית דירת עמידר לאחר פטירה: אדם היה זכאי לרכוש דיור ציבורי שבו התגורר ונפטר טרם השלמת הליכי הרכישה. האם הזכות עוברת לבנו של הנפטר כיורשו? זו שאלת המשפט הניצבת על מדוכת דיון זה. הנסיבות רשתי עזיז-אולה גדידיאן ז"ל (להלן: "המנוח") התגורר בדיור ציבורי משך למעלה מ-30 שנה עד ליום פטירתו (4.5.01). בשנת 1998 נחקק חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) (להלן: "החוק" או "חוק הרכישה") הקובע תנאים לרכישת דיור ציבורי בידי הזכאים לכך. ביום 14.3.00 החליטה הממשלה לפתוח במכירת דיור ציבורי בהתאם לתנאי החוק וזמן קצר לאחר מכן הנחה משרד הבינוי והשיכון את החברות המאכלסות בהקשר לתהליכי הרכישה. ביום 3.7.00 הגיש המנוח בקשה לרכישת דירה (להלן: "הדירה"). הבקשה הוגשה לחברה המאכלסת עמידר. בבקשה ביקש המנוח את הסכמת עמידר למכור לו את הדירה וכן ביקש לקבל את פרטי המחיר ואת תנאי המכר. הפניה מציינת כי שולמו הוצאות הבקשה וכן נאמר: אנו מסכימים כי תודיעו לנו בכתב את מחיר הדירה ותנאי הרכישה. אם נחליט לקבל את תנאי הרכישה שהציעו לנו, יהיה עלינו לבצע את כל התשלומים וההליכים המקדמיים הקשורים ברכישה במועדם ובמלואם, לחתום אתכם על הסכם הרכישה... כל זאת בהתאם להודעה שנקבל מכם על תנאי הרכישה של הדירה. תהליך אישור המכירה כלל קבלת הסכמה של מנהל מקרקעי ישראל וקבלת הערכת שמאי ביחס לשווי הכספי של הדירה. הליכים אלה הושלמו ב-20.6.01 שעה שנשלחה למנוח הודעה המציעה לו להסכים לרכוש את הבית בתמורה של 271,009 ש"ח. המנוח נדרש לאשר את הסכמתו לקבלת תנאי הרכישה באמצעות מילוי תנאים שונים במועדים שונים שעיקרם תשלום שוברי תשלומים במועדים הנדרשים (להלן: "הצעת הרכישה"). המנוח נפטר כחודש וחצי לפני שנשלחה לו הודעת עמידר על הסכמתה למכור לו את הדירה בתנאים הכלולים בהודעה. כשנודע לעמידר דבר פטירת המנוח, נשלחה ביום 26.7.01 הודעה שהיצע הרכישה בטלה. לאחר פטירת המנוח בשנים 2002 - 2003 פנה העותר - שהוא בנו של המנוח ויורשו - לגורמים שונים בעמידר, בכנסת ובמקומות אחרים בבקשה שיעזרו לו לקבל את הזכות לגור בדיור הציבורי שבו התגורר אביו המנוח. הפניות התבססו על מצבו הכלכלי הקשה של העותר. משלא צלחו כל פניותיו הגיש ב-5.1.04 עתירה מנהלית (עת"מ 1039/04) שבה ביקש שבית המשפט יצהיר על זכותו לרכוש את הדיור הציבורי מכוח הזכאות שהייתה למנוח. עתירה זו נמחקה ביום 15.6.04 בהמלצת בית המשפט ועל פי הסכמת הצדדים שמכוחה היה על העותר למצות את הליכי בקשתו לפני משרד הבינוי והשיכון. העותר פנה למשרד הבינוי והשיכון. פנייתו נדונה בוועדת החריגים הבין-משרדית שבחנה את השאלה האם ניתן להכיר בו כזכאי לרכישת הדיור הציבורי נוכח העובדה שהמנוח נפטר בטרם השלים את תהליכי הרכישה. הוועדה סברה שכיוון שהמנוח קיבל הודעה על הסכום המבוקש בהקשר לרכישת דירתו לאחר הפטירה וממילא לא יכול היה לאשר את הרכישה בתנאי המחיר וגם לא שילם דבר על חשבון הרכישה אין מקום לאפשר לבנו כיורשו להשלים את התהליך. נוכח החלטת ועדת החריגים הוגשה ביום 26.10.04 העתירה דנן. הליכי הבירור של העתירה עוכבו זמן רב לבקשת הצדדים מאחר שבית המשפט העליון היה אמור לתת דעתו לסוגיה דומה במסגרת ע"א 1025/03 וע"א 10736/03 אולם בסופו של דבר הסתיים הבירור בבית המשפט העליון בלי פסק דין מנחה בסוגיה. טענות העותר המנוח, התגורר בדירה מעל 30 שנה, מהן 7 שנים רצופות לפני היום הקובע (1.1.2000). הוא נחשב על פי החוק "זכאי" לרכוש את הדירה. המנוח הביע את רצונו לרכוש את הדירה ופנה בהקדם לחברת עמידר. בשל "סחבת" בירוקרטית או מפאת מחדל או רשלנות, עיכבה עמידר את הטיפול בבקשת המנוח כשנה, למרות שמדובר בהליך טכני אשר משכו לכל היותר חודשיים, ובכך נמנעה השלמת הפעולה בעוד המנוח בחיים. חלפה שנה תמימה מיום בו מילא העותר את התחייבויותיו על פי תנאי רכישת הדיור הציבורי ועד שעמידר הואילה להנפיק למנוח הודעה על תנאי הרכישה. זאת למרות שהמנוח והעותר עשו כל שביכולתם לרכוש את הדירה לרבות באמצעות העברת המסמכים הרלוונטיים ואין ספור פניות לעמידה להשלמת הליך הרכישה. העותר גורס כי יש לראות בפעולות שביצעו משרד השיכון ועמידר כ"הצעה" חוזית ובפעולותיו השונות של המנוח לרכישת הדירה כ"קיבול" בהתאם לתנאי חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"). לגישת העותר מהלכיו של המנוח בהקשר לרכישת הדירה עד יום פטירתו מהווים ביטוי לגמירת דעתו להתקשר עם המציעים בחוזה על פי הצעתם ולפיכך יש לומר כי נכרת חוזה בין הצדדים. ברי כי אם המנוח היה בין החיים די היה בפעולותיו כדי ליצור חוזה מחייב. על פי חוק הירושה, התשכ"ה-1965, עזבונו של אדם עובר ליורשיו עם מותו. צו הירושה אינו יוצר זכויות אלא מצהיר על זכויות היורשים בעיזבון. על לכן זכויות היורשים בירושה נקבעות לפי המצב בעת מות המוריש. מאחר שמותו של אדם אינו מפקיע תוקף של חוזה קיים שהוא צד לו, ומאחר שבין הצדדים נכרת חוזה מחייב לרכישת הדירה, הרי שזכות זו לפי החוזה עוברת לעיזבון המנוח ומופקדת בידי בנו, כיורשו על פי דין. העותר סבור כי התחקות אחר כוונת המחוקק בחוק הרכישה מוליכה למסקנה כי המחוקק התכוון לכך שדירות הדיור הציבורי יועברו בירושה. חוק הדיור הציבורי הינו חוק סוציאלי במהותו הנועד להבטיח את זכויותיהם הקנייניות של דיירי הדיור הציבורי ולצמצם את פערי העוני בחברה. יתרה מכך, החוק הטיל סייגים על מי שמלאו לו 65 שנים מלרכוש דירה אלא אם יש לו בן או בת זוג מתחת לגיל 65 או לחילופין דור המשך. סייג זה מלמד כי כוונת המחוקק הייתה ליצור מצב בו הדירה תועבר בירושה. לאור האמור לעיל מבקש העותר כי בית המשפט יורה למשיבים להכיר בו כזכאי מכוח מעמדו של אביו המנוח. טענות המשיבים המשיבים גורסים שהמנוח ועמידר לא ערכו הסכם לרכישת הדירה וההליכים המוקדמים לקראת רכישתה לא השתכללו לכדי חוזה רכישה. סעיף 4 לבקשת הרכישה שולל לחלוטין את עמדת העותר נוכח קביעה מפורשת, שהמנוח חתם עליה, כי עד לחתימת חוזה לא יחשבו הליכי המו"מ בין הצדדים כהצעה או כקיבול ובלשונו: ידוע לנו שלא יהא בבקשה זאת שלנו וגם לא בהודעה של עמיד לנו על תנאי הרכישה ו/או בכל הודעה ו/או הליך ו/או פעולה אחרים, כדי לקשור הסכם מכר לרכישת הדירה אלא רק בכפוף לכך שנתקשר עם עמידה בחוזה רכישה (חתום ע"י עמידר) במועדים שייקבעו ע"י עמידר ובכפוף לכך שנבצע את כל האמור בהצעתנו ו/או בתנאי עמידה למכר הדירה לנו. ידוע לנו ומוסכם עלינו כי עד לחתימת הסכם מכר על ידי עמידר לא יחשבו כל הודעה או הליך כהצעה או כקיבול או כקשירת חוזה בינינו בשום צורה ואופן. החלטות הממשלה מכוחן פורסם המבצע הינם בגדר הזמנה להציע הצעות לרכישת הדרישות. החלטות אלו אמנם קובעות את התנאים לרכישת הדירות ואת הזכאים לכך, אולם אין בהם את יסודות גמירות הדעת והמסוימות המהווים בסיס לכריתת ההסכם כאמור בסעיף 2 לחוק החוזים. החלטת הממשלה ותנאי מבצע אינם כוללים את יסוד התמורה הנקבעת על ידי שמאי שלאחריה עוד מתווספת הנחה אישית של כל דייר ודייר בדיור הציבורי. שלב קביעת מחיר הדירה, משלוח הודעת התשלום לדייר בצירוף שוברי התשלום והחלטת הדייר אם לשלם את המחיר שנקבע הוא לב ליבה של ההתקשרות המבטאים, לא רק את מסוימות העסקה אלא גם את גמירות דעתם של הצדדים לעסקה. רק תשלום המחיר על ידי הדייר מהווה הסכמה של הדייר לתנאי העסקה המוצעים לו ומורה על גמירות הדעת להתקשר באותה עסקה. יסוד גמירות הדעת משתכלל רק כאשר תנאי העסקה הם ספציפיים ומהווים חלק מן המשא ומתן. מאחר שהמנוח נפטר כחודש וחצי לפני קביעת מחיר הדירה ולמעשה לא התייחס לתנאי העסקה הספציפיים ולא החליט אם הוא מעוניין ברכישת הדירה במחיר המוצע לו, אם הוא מעוניין לערער על השומה או לסרב להצעה, הרי שקבלת גישת העותר לפיה הגשת בקשת רכישה מהווה שכלולו של חוזה תביא לתוצאות אבסורדיות לשני הצדדים. על פי רעיון זה ניתן לגרוס כי בידי עמידר יהיה הכוח לחייב דייר או יורשו ברכישת דירת מגורים רק משום שהגיש בקשת רגישה או משום שנשלחה אליו הודעה על מחיר הדירה, אף בלא שתהיה בידו האפשרות לבחון את כדאיותה. מצב זה כמובן אינו הגיוני ויש בו לשלול את חופש הבחירה שהוא לב ליבה של היכולת להתקשר בחוזים באופן עצמאי. המנוח לא ידע על מחיר הדירה בטרם נפטר, לא היה סיפק בידיו להסכים למחיר או לבחון אם ביכולתו לשלמו וממילא לא יכול היה לתת הסכמתו להצעה. משלא נתגבשה למנוח כל זכות בדירה, ממילא לא עוברת הזכות ליורשו. גם אם ניתן לסבור כי הצעת הרכישה שנשלחה למנוח ביום 20.6.2001 הינה הצעה בלתי הדירה, הרי שבתאם לסעיף 4 לחוק החוזים הקובע כי הצעה פוקעת, בין היתר, במותו של המציע או הניצע, פטירתו של המנוח לפני שנתן הודעת קיבלו להצעה, ולמעשה, העובדה שההצעה נשלחה אל הניצע לאחר מותו, מאיינת את ההצעה. למרות האמור, מודעים המשיבים לכך שבעקבות פסיקת בית המשפט העליון בעניין (ע"א 10425/03) מ"י נ' שאשא ואח' , בעקבות פרסום תזכיר חוק דיני ממונות, התשס"ו-2006, שינה משרד השיכון את מדיניותו כך שהחשיב משלוח שוברי תשלום לדייר כהצעה בלתי חוזרת שיש בה מועד לקיבול וככזו אינה פוקעת עם מותו של הניצע אלא עוברת ליורשיו ובלבד שהשוברים ישולמו על ידי היורשים לא יאוחר מהמועד הנקוב בהם [סעיפים 103(3) ו-102(ב) לתזכיר חוק דיני ממונות]. המשיבים סבורים כי שינוי המדיניות אינו חל על העניין דנן זה כאשר השוברים לתשלום נשלחו לאחר מותו של המנוח, בין היתר כתוצאה מאי דיווחו של העותר על פטירת אביו. המנוח נפטר בטרם קיבל את ההצעה ואפילו בטרם נשלחה היא ממשרדי המשיבה 2 ועל כן הוא אינו בגדר "ניצע" ואין אפשרות להשתכללות העסקה. המשיבים דוחים את טענות העותר ככל שהן מייחסות להם אחריות לעיכוב בהשלמת תהליך הרכישה ומציינים כי ממועד הגשת הבקשה עד לפטירת המנוח חלפו 10 חודשים בלבד בהם ביצעו המשיבים פעולות שונות ורבות על פי הנוהל במקביל לטיפול בבקשות רבות של פונים אחרים שדרשו טיפול דומה. לא בכדי לא עלה בידי העותר להוכיח טיפול רשלני בבקשת המנוח. מאחר שהודעת תנאי הרכישה ושוברי התשלום נשלחו לאחר פטירת המנוח, עומדת לעמידר הזכות לביטול ההצעה לרכישה, כמתחייב מהוראות החוזה לפיו הליך הרכישה יתבטל מאליו מקום שהרוכש נפטר בטרם השלימו. לא זו אף זו שהעותר לא הודיע למשיבים על פטירת המנוח והדבר נודע לעמידר באורח עצמאי ביום 26.7.2001. העותר לא פנה למשיבה בבקשה לרכישת הדירה או בערר על ביטול ההצעה אלא המשיך העותר להתגורר בבית המנוח במעמד של פולש וזאת משום שזכויותיו בדירה לא הוסדרו. לעותר עצמו אין זכאות לגור בדיור ציבורי. בקשתו של העותר להכיר בו כמי שזכאי לגור בבית כ"דייר ממשיך" לאחר פטירת אביו נדחתה לאחר דיון שקיימה עמידר בבקשתו ביום 12.9.2004. מאחר שהתברר כי בבעלות העותר הייתה בעבר דירה, הרי שככזה אינו עומד בקריטריונים של מגורים בדיור הציבורי. העותר לא עתר נגד החלטה זו ולא העלה בעתירה כל טענה בדבר זכאותו האישית וכל כולה של העתירה מבוססת על זכאותו של האב המנוח. דיון השאלה המרכזית בדיון זה היא האם המהלכים שננקטו בין עמידר לבין המנוח השתכללו לידי הסכם של רכישת הדירה בידי המנוח מידי עמידר. כיוון שהסכם רכישה לא נחתם בין הצדדים, משליך ב"כ העותר את יהבו על בקשת הרכישה וטוען שהיא מקיימת את שני היסודות הבסיסיים הנדרשים לצורך זה: גמירת דעת ומסוימות, כך שעצם הגשת בקשת הרכישה מהווה קיבול המשכלל את המהלך לכדי חוזה מחייב. נוסח הבקשה להציע הצעות לרכישה - הכולל את ההסתייגות המפורשת שהכלילה עמידר בבקשה (ראו שוב את ציטוט ההסתייגות לעיל) - מוליך לתשובה שלילית לשאלה. מסקנה זו מתבקשת מלשונם המפורשת של המסמכים ומתכליתם. נוסח הבקשה שולל במפורש את פוטנציאל ההתקשרות המשפטית בטרם נחתם חוזה מחייב וקובע כי אין בחתימת המסמך לחייב את המשיבים למכור את הדירה לאביו המנוח של העותר. מאחר שמדובר בנוסח אחיד של בקשה המופנית לכלל הזכאים באשר הם, אין וודאות ראייתית שדווקא במקרה ספציפי זה הייתה כוונת הצדדים להתחייב בצורה וודאית בחוזה מחייב. הדבר מנוגד להגיון ולחופש ההתקשרות החוזית שכן קבלת טענת העותר מובילה לראות במנוח כמי שגמר אומר בדעתו להתקשר בעסקה ויהי מה, על אף שלא קיבל כלל את שומת הבית ולא עמד על מחירו בדרך של הסכמה, סירוב או ערעור על השומה. למעשה, המנוח כלל לא בחן את כדאיות העסקה שכן שוברי התשלום המציינים לראשונה את המחיר המבוקש בגין רכישת הבית הגיעו אליו לאחר מותו ועל כן לא ניתן לראות גמירות דעת ומסוימות במעשיו אף אם במהלכיו פעל להגשת בקשת רכישה, דבר המלמד על כוונתו העקרונית ללכת ככל הנראה לקראת חוזה מכר. הבקשה במהותה לא התגבשה לכלל הצעה שמקנה כוח קיבול, בהעדר הוכחות לגמירות דעת ומסוימות אשר באים לכדי ביטוי בעיקר באי מתן הסכמה פוזיטיבית המתבטאת בתשלום מסוים, גם אם חלקי, על חשבון החוזה. כלל ידוע בדיני החוזים היא כי הסכמה על מחיר הינה תנאי מרכזי ויסודי בהסכם מכר וכי עסקה ללא מחיר מייצרת חוזה, אף אם יש כוונה בין הצדדים להגיע להסכמה ביניהם [לעניין זה ראו את ספרם של המלומדים פרידמן וכהן, חוזים (תשנ"א, כרך א') 285-286]. קבלת הטיעון לפיו עצם ההצעה לרכישת דירה מייצגת הצעה שקיבול עליה מתמלא בעצם הגשת בקשה לרכישת דירה, ללא ידיעה על גובה המחיר הנדרש וללא תשלומו, מובילה לתוצאות שאינן מתקבלות על הדעת ביחס לציבור הזכאים ואינן הולמות את הנסיבות. כשם שיש בעצם הגשת בקשה, לדידו של העותר, לחייב את עמידר למכור לו דירה בדיור הציבורי, האם ניתן לטעון כי עמידר תוכל לחייב שוכר דירה בדיור הציבורי לרכוש את הדירה, בבחינת קיבול להצעה, היות והגיש בקשה לרכישה או משום שנשלחה אליו הודעה על מחיר הדירה בצירוף שוברי תשלום. ברי כי אין הדבר מתיישב עם השכל הישר וחופש ההתקשרות החוזית. מכאן שבמקרה ואין ראיות תומכות לפיהן במקרה ספציפי זה הייתה התקשרות חוזית, אין לקבל את טיעון העותר. על אף שהפסיקה הרחיבה את האפשרות להשלים פרטים חסרים בחוזה כך שעדיין תשמר מסוימות וגמירות דעת מצד הצדדים, כל עוד יש אפשרות להשלים פרטים חיוניים חסרים על ידי החוק, הרי שקיומו של נעלם גדול - בלעדיו אין - והוא מחיר הדירה, מפריע למסוימות ולגמירות הדעת ולמעשה שומט את בסיסה של טענת ההתקשרות החוזית. יש לזכור כי מחיר הדירה הוא משתנה כמעט בלעדי שמכוחו תתקבל החלטה אם לרכוש את הדירה אם לאו. הקונה, היינו המנוח הכיר את הדירה היטב וידע אל נכון אם רצונו לרכוש אותה מצד טיבה, מקומה וכיו"ב. השאלה היחידה שנותרה תלוית מענה היא שאלת המחיר. לשאלה זו טרם היה סיפק בידי המנוח לתת את הדעת. האם שינוי המדיניות שהתחולל בעקבות ע.א. 10425/03 , משליך על תוצאות הדיון דנן? אינני סבור כך. שינוי המדיניות גרם לכך שמי שקיבל בחייו את שוברי התשלום עוברת לאחר פטירתו הזכות לשלם את השוברים ליורשיו, בתוך פרק זמן מוגדר. עניינו של המנוח לא הגיע אל שלב הטיפול שעשוי היה להחיל עליו את שינוי המדיניות. העובדה שעמידר ניפקה שוברי רכישה נבעה מכך שלא ידעה על פטירת המנוח. אי ידיעה זו אינה מקנה מעמד לעותר כיורש של המנוח. לפי שהעותר אינו זכאי לבוא בנעלי אביו המנוח לשם השלמת תהליכי הרכישה התעוררה שאלה האם אין לו זכות "מקורית" משלו להתגורר בדיור ציבורי. העותר טען בעניין זה דברים שונים בעתירתו אולם ככל הנראה למרות מצבו הכלכלי הקשה אין הוא בגדר זכאי לדיור ציבורי. מכל מקום זו לא הייתה תכלית העתירה מלכתחילה ולפיכך אם העותר רוצה עליו לפנות לגורם המתאים לקבלת החלטה בעניין זכאותו שלו ואם הבקשה תדחה להשיג עליה בדרך החוקית הנאותה. לשיטה אחרונה. העותר מעלה טענות רבות ביחס להתנהגות רשלנית של עמידר או של הגורמים שטיפלו בבקשת האב המנוח. אינני רואה לנכון לנקוט עמדה בעניין זה לפי שאם עומדת לעותר עילת תביעה נזיקית עליו לערוך אותה ולהגישה לבית המשפט האזרחי המוסמך. התוצאה העתירה נדחית. אין צו להוצאות. מקרקעיןדייר מוגן (הגנת הדייר)דירות עמידר / עמיגור / חלמיש