ליקויי בניה בדירות שלא אושרו ע"י משרד הבינוי והשיכון: 1. בפני תביעה בגין ליקויי בנייה ונזקים ממוניים ולא ממוניים. מלכתחילה הוגשה התביעה גם כנגד עו"ד אריה יעקב, שהיה הנתבע 2, אך התביעה נגדו נמחקה, בהחלטה מיום 18/07/99 (ע' 4 למטה), על סמך הודעת התובעים מיום 28/05/99. 2. הדיון פוצל, כך שקודם לכל הוחלט על דיון בשאלת מתן הודעות על ליקויים, ומתן הזדמנות לבצע התיקונ/ים וביצוע התיקונים. 3. בשלב זה, שלב הסיכומים לעניין השאלות הנ"ל, הגיעו הצדדים להסכמה כי הדיון יתקיים בעניין מסירת ההודעות והתיקונים, וכל הכרוך בכך, והן בעניין הנזקים/הפסדים לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט בכפוף לטיעון בעל פה של ב"כ הצדדים (ראו: ע' 50, ש' 11-12) הסכמת התובעים בהודעה מיום 03/02/03. בהתאם לכך נשמעו טיעוני הצדדים ביום 26/06/03. 4. טיעוני התובעים 4.1. התובעים 4-1 והתובעים 8-5, הם שתי משפחות נפרדות, אשר כל אחת מהן רכשה מהנתבעת דירה, לפי חוזים נפרדים מיום 11/11/92. הדירות נמסרו לתובעים ב - 22/10/94. 4.2. התביעה היא לפיצוי עבור: ליקויי בניה, איחור במסירה, השבה של כספים ששולמו לנתבעת בגין תוספת בניה - עליית גג בכל דירה, שנבנתה ללא היתר, דבר שנודע לתובעים לאחר מסירת החזקה בדירה, ולאחר תשלום מלוא הסכומים, וכן פיצויים עבור נזקים לא ממוניים והחזר הוצאות. 4.3. עוד בטרם נמסרו הדירות לתובעים הופעל עליהם לחץ לבטל ההסכמים ובעקבות פניה לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, חזרה בה הנתבעת מכוונתה לבטל ההסכמים. 4.4 התובעים 4-1 (משפ' רומבך) נאלצו למכור הדירה באמצעות כונס נכסים בשלהי 1998. 4.5. התובעים נתנו לנתבעת הודעות על ליקויים, והנתבעת אישרה קבלת ההודעות ישירות אליה ואל ב"כ. עלות תיקונים 4.6. עפ"י חוות דעת של מומחה מטעם התובעים, ערך הליקויים בדירת התובעים 4-1 (משפ' רומבך) 98,865 ₪ צמוד למדד תשומות הבניה של חודש 06/97. ביום הגשת התביעה (18/12/97), עמד הסכום על 101,304 ₪. 4.7. עפ"י חוות דעת של מומחה מטעם התובעים ערך הליקויים בדירת התובעים 8-5 (משפ' סרטקוב) 90,090 ₪, צמוד למדד תשומות הבניה של חודש 06/97. ביום הגשת התביעה (18/12/97), עמד הסכום על 104,115 ₪. 4.8. הנתבעת לא הגישה חוות דעת מטעמה, אף כי ניתנו לה לשם כך ארכות, ועל כן בית המשפט לא מינה מומחה מטעמו. 4.9. המומחה מטעם התובעים נחקר על חוות הדעת שלו ואישר מימצאיו. המומחה לא נחקר כלל בנושא הליקויים במערכת החשמל וגופי תאורה פגומים, בנושא פרוזדור קטן בניגוד לתקנות, דלת ממ"ד שלא נפתחת, חדר מדרגות לא מתאים לתקנות, מעקה לא תקין, רעפים לא קשורים. 4.10. הנתבעת לא הרימה נטל הראייה בדבר ביצוע התיקונים, למעשה לא סיפקה פרטים כלשהם בנדון. 4.11. הדירות שנמסרו לתובעים, לא אושרו כלל ע"י משרד הבינוי והשיכון. 4.12. מנהל הנתבעת העיד ע"פ השמועה ולא מידיעתו הוא. הוא לא ידע למשל, אם בכלל הייתה פנייה של הנתבעת אל התובעים לביצוע התיקונים. תצהירו חסר כל בסיס ולא היה מקום וצורך להמשיך בחקירתו, שכן היה ברור שהוא לא יודע במה המדובר. 4.13. יש לפסוק לתובעים מלוא הפיצוי בגין הליקויים, הן על יסוד חוות הדעת של המומחה מטעם התובעים, והן בשל ההזדמנויות שניתנו לנתבעת לביצוע התיקונים, אך היא לא ביצעה אותם. איחור במסירה 4.14. הדירות נמסרו לתובעים ביום 28/10/94, במקום ביום 11/09/93, כלומר באיחור של שנה וחודשיים. במועד החוזי המוסכם, הדירות לא היו ראויות למגורים. 4.15. בית המשפט (כב' השופט י' שטראוס) בת"א 7841/96 יסנקוב אבדרמן נ' גני איילה וחברת נפ גל קבע כי רמת הבנייה בפרוייקט לקויה וקיבל את טענות התובעים (שם) באשר לליקויים. 4.16. הטענה כי האיחור בהשלמת הדירות נגרם כתוצאה מסגר שמנע כניסת פועלים מהשטחים, נדחתה ע"י כב' השופט ר' שטראוס בעניין ינסקטוב הנ"ל, לאחר שנקבע כי הנתבעת העסיקה באותה תקופה פועלים שלא מהשטחים. מכאן התביעה לחייב הנתבעת בפיצויי בגין האיחור לתובעים 4-1, בסך 28,260 ₪ ולתובעים 8-5 בסך 28,260 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום קבלת הדירה ועד התשלום המלא. תוספת בניה 4.17. התובעים שילמו עבור תוספת הבניה 13,425$ ביום 18/11/92 אך זו בוצעה ללא היתר בניה, ועל כן הם תובעים השבת הסכום, לכל משפחה. ביום הגשת התביעה עמד הסכום על 71,375 ₪ לכל משפחה. דיור חלופי, פינוי והובלה 4.18. התובעים תובעים 6,700 ₪ לכל משפחה, כלומר 13,400 ₪ בסה"כ. עלות חוות דעת של התובעים 4.19. מבוקש לחייב הנתבעת בעלות של 1,500 ₪ במתן חוות דעת שניתנו לתובעים 4-1 ו 1,404 ₪ בגין חוות הדעת לתובעים 8-5. הפסד הכנסה 4.20. מבוקש לפצות התובעים (כל משפחה) בסך 5,000 ₪. לעניין התובעים 4-1 - הטענה היא כי התובע 1 איבד עבודתו כתוצאה מהשתלשלות העניינים ונקלע להליכי כינוס נכסים, ומכירת דירת התובעים 4-1 זכות התובעים לפיצויים 4.21. הזכות לפיצויים קיימת גם לאחר שמכרו דירתם (תובעים 4-1) ובשלב שהעילה התגבשה כשנמסרו להם דירות לקויות. מכאן העתירה לפיצוי בשיעור 10% בגין הפרת הסכם ונזק לא ממוני בסך 37,489 ₪ לכל משפחה. 5. טיעוני הנתבעת 5.1 יש להבחין בין התובעים 4-1 (רומבך) לבין התובעים 8-5 (סרטקוב). התובעים 4-1 (רומבך) 5.2. לעניין התובעים 4-1 (רומבך) דירתם נמכרה בהליך כינוס נכסים ע"י הבנק שממנו קיבלו הלוואה כנגד התחייבות לרישום משכנתא ב 05/98. לפי גירסתם, כפי שהעיד התובע 1: "הבעיות עם הבנק התחילו מהרגע הראשון שאנחנו חתמנו על החוזה, התחילו הבעיות עם הבנק. גם עם הבנק. אני לא ידעתי שעיסקת הקניה תהיה בעייתית מלכתחילה מכיוון שהבטיחו לי שהכל יהיה בסדר." (ע' 45 ש' 14-9). 5.3 ב"כ הנתבעת סבור כי רכישת הדירה ע"י תובעים 4-1 (רומבך) וכשלון הרכישה אין לו דבר וחצי דבר עם הגשת התביעה כגנד הנתבעת. המדובר בהליך מכירה, בתמורה מלאה ע"י כונס נכסים, שמונה ע"י ראש ההוצאה לפועל בגין חוב (הלוואה כנגד התחייבות לרישום משכנתא) של התובעים 4-1 לבנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ (ההסכם מיום 12/05/98 נספח י"ז לתצהיר איגור רומבך). על כן, טוען ב"כ הנתבעת, כי אין בסיס לתביעת התובעים 4-1 גם בכל אשר לנזקי דיור חלוף, הובלה, הפסדי הכנסה וכו'. התובע 1 הצהיר בתצהיר בעדותו הראשית (ס' 49) כי: "זמן רב ניסנו למכור את דירתנו אולם התברר לנו כי אף קונה בר דעת אינו מעוניין לרכוש דירה אשר רישומה כושל, קיימים אי סדרים וחריגות בניה, אי רישומנו כבעלי הנכסים וחוסר יכולת לקיחת משנכתא בתנאים אלה." האיחור במסירת הדירות 5.4. מאשר כי הדירות נמסרו ב 10/94, אך טוען כי לא הייתה הצדקה שלא לקבל החזקה בדירות, בגלל הליקויים שהיו אז, שכן ניתן היה, לדעת הנתבעת, לבצע התיקונים תוך כדי המגורים. 5.5. בעניין האיחור במסירת הדירות, טוענת הנתבעת גם כי הדבר נבע מהאינתיפאדה, סגרים ומניעה בשל מזג אויר, היו אלה סיבות שלא בשליטת המוכר בהתאם לסעיף 9.ב להסכמים. התביעה להשבה של 13,425$ לדירה בשל תוספת בניה ללא היתר 5.6. התובעים 8-5 עושים שימוש בתוספת, להנאתם, כאשר אנו מצויים 10 שנים לאחר הבניה ו - 9 שנים לאחר האיכלוס ואין דבר בנוגע להריסה. הפסדי הכנסה 5.7. התביעה בנדון לא הוכחה ע"י קבלות ומסמכים, והמדובר בהשערות. ליקויי בניה 5.8. עמדת הנתבעת בנדון הוצגה בטיעונים לעניין ההודעות על ליקויים וביצוע תיקונים בעמ' 62 ואילך. שם (ע' 63 ש' 25-24) מאשר ב"כ הנתבעת כי דו"ח המומחה מטעם התובעים "שאכן בשנת 1994 משקף אמת מוסכמת בדבר ליקויים בטרם מסירת החזקה" אך ממשיך "ובאותה עת יש להתייחס בספקנות גדולה לאמינותו של הדו"ח, להתייחס לדרישות התובעים העדכניות." (שם, ש' 26-25). שאר העתירות לעניין דירת התובעים 8-5 (סרטקוב) 5.9. מעבר להתייחסות לליקויים אין לפסוק לתובעים אלה כל סכום, ולעניין אבדן זמן, טירחה, הפסדים כספיים, שכ"ט עו"ד, הפסיקה מחייבת יחס מסויים בין הסכום הנפסק להוצאות אלה. 5.10. הנתבעת מבקשת כי בית המשפט יקח בחשבון את העובדה שהיא הייתה מצויה באתר הבניה, וניתן היה לחסוך זמין וכסף אילו התובעים עמדו על זכויותיהם והיו פונים לנתבעת, לרבות בהליכים משפטיים, לשם ביצוע התיקונים. 6. כאמור, הסכימו הצדדים לדיון בדרך של פשרה לפי סעיף 79א(א) לחוק בתי המשפט. "לאור טיבו האמור של ההליך, לא ניתנים בדרך-כלל הנימוקים שעמדו ביסוד ההכרעה.... מן ההסכמה לפשרה בין הצדדים ניתן ללמוד גם, כי ההכרעה אינה חייבת להיות על פי תוצאת הדין המהותי, שהרי טיבן של פשרות הוא 'שאין מידת הדין שולטת בהן'... המטרה היא, כאמור, לפשט את ההליך ולהחיש את סיומו של הסכסוך. לפיכך: 'אם הדין אינו יכול להביא לידי שלום, הכרח לעשות פשרה'... ואולם, למרות שהמדובר בפסק לפשרה, הרי בחינת טענות הצדדים והאיזונים בין האינטרסים השונים, נעשים לאחר הפעלת שיקול דעת קונקרטי, כמו שנאמר: '...הפשרה אינה ענין של החלטה שרירותית אלא צריך שתיעשה לאחר שיקול רציני: 'אף הפשרה צריכה הכרע הדעת' ... פועל יוצא מכך, הנו, שאין מקום לטעון ולסבור, כי שיקול הדעת הרחב המסור לו בהליך זה, ימנע בית המשפט מליתן את הדעת למצב המשפטי הפורמלי... המצב המשפטי לאשורו משפיע איפוא על התוצאה, כמורה דרך, אף אם בהליך הפשרה, להבדיל מפסיקה במתכונת הרגילה, אין הוא בבחינת הגורם המכריע..." (כב' השופט מ' גל, ע"א (מחוזי-ירושלים)1512/00 משה ממן ואח' נ' ישראל ממן ואח' (טרם פורסם), מיום 14/03/01). 7. יש לזכור כי דירת התובעים 4-1 (רומבך) נרכשה לפי הסכם מיום 11/11/92 בסך 274,890 ₪ שהם כ - 104,322$ למועד הנ"ל (לפי שער יציג) ונמכרה ע"י כונס נכסים, כאמור, בסך $ ביום 12/05/98 שהם כ 533,020 ₪ (לפי שער יציג). כלומר, המדובר במחיר מכירה העולה בכ - 40% על מחיר הרכישה, בתוך כ - 6 שנים. סעיף 3.ב להסכם המכירה מיום 12/05/98, קובע: "הקונים מצהירים כי ראו ובדקו ביסודיות את הדירה ואת מצב הזכויות בה, ואת כל המסמכים המתייחסים להסכם זה, לרבות נסח רישום המקרקעין ביחס אליה ואישור הזכויות מיום 12.2.98 המצורף בזה, ומצאו את הדירה מתאימה לכל דרישותיהם וצרכיהם, וכי הינם מוותרים על טענה בדבר אי התאמה ו/או גם פגם כמשמעותם בכל חיקוק". 8. על יסוד האמור לעיל, ולאחר שנתתי דעתי לכל טענה וטענה, ולמכלול טענות הצדדים, הן בכתבי הטענות והן בתצהירים, בחוות דעת, בעדויות, במסמכים שבתיק, ולאחר ששקלתי את כל החומר שנמצא בתיק, פוסק אני על דרך של פשרה, כדלקמן: מחייב את הנתבעת לשלם: 8.1. לתובעים 4-1, במאוחד, סך של 50,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל ממש. כמו כן מחייב הנתבעת לשלם לתובעים 4-1, במאוחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך 7,500 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל ממש. 8.2. מחייב את הנתבעת לשלם לתובעים 8-5, במאוחד, את הסכום של 150,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל ממש. כמו כן מחייב הנתבעת לשלם לתובעים 8-5, במאוחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד (כולל) בסך 15,000 ₪ בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד יום התשלום בפועל ממש. 8.3 בסכומים הנ"ל לא כללתי כל סכום להשבה בגין בניית תוספות הבניה ללא היתר, כנתבע, משום שבתוספות הבניה נעשה שימוש מאז האכלוס ועד היום מזה כ-10 שנים. משום כך החלטתי להתיר לתובעים 8-5 פיצול סעדים בנדון והם יהיו רשאים לתבוע נזקיהם בנדון, אם וכאשר הדירה תרשם על שמם בלשכת רישום המקרקעין, ללא תוספת הבניה או שבגין תוספת הבניה ללא היתר, יימנע או יידחה רישום הדירה על שמם, בלשכת רישום המקרקעין. 8.4 בנסיבות הענין, פותר התובעים מהוצאות התרגום לרוסית. בניהליקויי בניהמשרד הבינוי והשיכון