חובת המשכיר לתקן   1. הנתבעים הינם בעלי רוב הזכויות במקרקעין הם הבנין ברח' הירקון 82 ת"א, חלקה 36 בגוש 6907 (להלן - הבנין). בבנין זה מספר דירות וכן חנות בקומת הקרקע אשר הושכרה לחברה התובעת 1 (להלן - התובעת), אשר השליטה בה הינה לתובע 2 (להלן- התובע), אשר קודם לכן היה לבדו השוכר של החנות. השכרה זו היתה למטרת ניהול מסעדה בשם "סי-גייט" (להלן - המסעדה). כל אחד מהצדדים טוען כי הצד שכנגד הוא שהפר את חוזה השכירות שנכרת בין הצדדים. הנתבעים הגישו את תביעתם ראשונים (ת.א. 105955/00), בתביעה לדמי שכירות שלא שולמו לחודש אוקטובר 2000, וכן הפיצוי המוסכם כנקוב בחוזה השכירות, והתובעים הגישו תביעתם מאוחר יותר, בתביעה לפיצויים מכל נזקיהם שמהפרת החוזה, בסכום המגיע ל- 883,954 ש"ח, שלצורכי אגרה הועמד על סך של 500,000 ש"ח. שתי התביעות אוחדו, ולאור העובדה כי תביעת התובעים היא הגדולה מבין השניים, קבעתי כי בניהול התיק המאוחד, יהיו בעלי הדין כנרשם בכותרת לפסק דין זה. התובעים טוענים כי החוזה הופר בגין הדרדרות הבנין ומבנה המסעדה למצב בלתי ראוי לשימוש, בעוד שהנתבעים טוענים כי התובעים הפרו את החוזה בכך שעזבו את המסעדה, המושכר, טרם סיום תקופת השכירות החוזית, בניגוד לתנאי החוזה.   2. ההתקשרות שבין הצדדים החלה בחתימת חוזה השכירות מיום 30.10.97, כשהשוכרים הינם הנתבע ואדם נוסף בשם דוד גלמודי. תקופת השכירות הינה החל מיום 1.11.97 ועד 31.12.98. ניתנה לשוכרים האופציה להארכת תקופת השכירות לשנתיים נוספות, דהינו, עד יום 31.12.00. אין חולק כי על יחסי השכירות לא חלות הוראות חוקי הגנת הדייר. ביום 29.12.97, דהינו, עוד בתקופת השכירות הראשונה, יצא דוד גלמודי מההתקשרות והשוכרת הינה התובעת, הנכנסת לנעלי השוכרים בכל הקשור לתנאי חוזה השכירות הנ"ל. התובע נותר "כאחראי" למילוי התחיבות החברה השוכרת, דהינו, כערב (סע' 6 למסמך). ביום 2.12.98, הוארכה תקופת השכירות, על פי "האופציה", עד ליום 31.12.99, וביום 20.12.99 הוארכה שוב תקופת השכירות עד ליום 31.12.00 (ראה נספחי תצהיר הנתבע - נ/1). במצב זה, הסתיימה תקופת השכירות המקורית, כולל מימוש "האופציה", כאמור בחוזה. ביום 15.3.00, השכירו הנתבעים לתובעים דירה בבנין, הצמודה למסעדה, כשתקופת השכירות מקבילה לתקופת השכירות של המסעדה.   בינתיים החלו סכסוכים בין בעלי הדין, וביום 14.6.00, שלח הנתבע לתובעים את מכתבו נספח ז' לנ/1, ובו הודיע כי עם סיום תקופת השכירות, ביום 31.1200, לא יחדש את חוזה השכירות עם התובעים. התובע התקומם כנגד הודעה זו, וביום 1.8.00 הודיע הנתבע לתובעים כי הוא חוזר בו ומסכים להארכת יחסי השכירות לשנה נוספת, אך במספר תנאים, כמפורט במכתבו, נספח ח'. ביום 6.8.00 שלח התובע לתובעים את המכתב נספח ט', ובו הוא מאיים על הנתבעים בהגשת תביעה כספית על כל נזקיו הנובעים מהתנהגות הנתבעים, אולם ביום 23.8.00 שולח התובע את מכתבו נספח י"א, בו הוא מודיע על הסכמתו להארכת השכירות עד ליום 31.12.01. באותו יום ממש שלח התובע לנתבעים אף את מכתבו נספח י' לנ/1, בו הוא מודיע כי שלושה ימים קודם לכן, ביום 20.8.00, התמוטט תקרת המסעדה, כפי שכבר הודע לנתבע על כך, טלפונית, קודם לכן, והנו דורש תיקון יסודי של תקרת המסעדה.   התובעים אף מתלוננים על גניבת חשמל משעון החשמל של המסעדה ועל איומי רצח כנגד התובע, מעובד של הנתבעים. דברים אלו לא הוכחו כלל. התובעים מוסיפים וטוענים כנגד מצבו הרעוע של הבנין כולו, כולל מערכת האינסטלציה, כך שחלקי טיח מהבנין ומהמרפסות שבחזית, מעל למסעדה, צפויים להתנתק ולנשור, וכן נגרמות נזילות מהדירות שמעל למסעדה, לתוכה. התובעים דורשים את תיקון כל הליקויים, כאמור. התובעים אף פנו לחברה הנדסית אשר תבדוק את מבנה המסעדה, וביום 15.10.00 נמסרה לתובעים חווה"ד, נספח 10 לתצהיר התובע, ת/2, לפיה עלות התיקון הינה 22,000 ₪, לא כולל מע"מ. חווה"ד אינה מתייחסת לתיקון האינסטלציה בבנין ובדירות שמעל למסעדה. הנתבעים לא פעלו לביצוע התיקונים, כמפורט בחווה"ד, או תיקונים כל שהם בקירות ומרפסות הבנין, ועל כן שלח ב"כ התובעים, ביום 24.10.00, את הודעתו על כוונת התובעים לפנות את המושכר, דהינו, לבטל את החוזה, וזאת ביום 12.11.00. מאוחר יותר הודיע ב"כ התובעים על עזיבת התובעים את המושכר ביום 1.12.00.   לגבי מצב הבנין, יש להוסיף כי ביום 16.9.01, כשנה מאוחר יותר, עקב התפוררות טיח בחלקה התחתון של המרפסת שבחזית הבנין, הוציאה עיריית ת"א, מח' מהנדס העיר, צו להריסת המרפסות, הצו בוצע והמרפסת נהרסה (ראה נספח 41 לת/2). ההריסה נראית יפה בצילומים נספח 42 לת/2.   התובעים פינו את המקום עוד באמצע חודש נובמבר 2000. המקום הושכר שוב לעד בנימין אטדג'י, וזאת ביום 13.2.01. העד אטדג'י שיפץ את המסעדה, אך ללא תיקון התיקרה, אלא בנית תיקרה אקוסטית, מתחתיה. גם למר אטדג'י טענות רבות כנגד הנתבעים, והליכים משפטיים מתנהלים אף ביניהם. אולם אין לתובענה אחרת זו כל נגיעה ישירה לפרשתנו.   ביום 3.5.01 מינה בית המשפט את המהנדס אייל שנהב, לבדיקת מבנה המסעדה והבנין, כמומחה מטעם בית המשפט. ביום 16.8.01 ביקר המומחה בבנין, בנוכחות הצדדים ובאי כוחם. המומחה אף עיין בכתבי הטענות ובחוו"ד מומחה התובעים. ביום 30.8.01 ניתנה חוות דעתו, ולפיה נמצאו ליקויים בבנין ובמסעדה, כנשירת חלקי טיח ממקומות שונים בבנין ובמסעדה וחשיפת ברזלי הזיון. עלות התיקונים הוערכה על ידו בסכום של 21,000 ₪ ללא מע"מ. עוד צויין כי מערכת האינסטלציה, כולל ליקויי רטיבות, תוקנו ע"י הנתבעים עובר לבדיקת המומחה את הבנין.   3. במחלוקת מי מבין בעלי הדין הוא שהפר את החוזה ותנאי השכירות, הרי יד התובעים על העליונה. בענין זה, אין התובעים נזקקים לשם הוכחת טענתם ליותר מאשר לאירוע מיום 20.8.00, לפיו קרס חלק מתקרת המסעדה. התובעים אינם מחוייבים להמשיך בניהול המסעדה, הכרוכה בהזמנת הלקוחות והאורחים למקום, כאשר קיים סיכון של ממש לשלמות גוף ורכוש המוזמנים. גם על פי האמור בחוו"ד מומחה בית המשפט, יש לבצע תיקונים במקום טרם יהיה המקום ראוי לניהול המסעדה בו.   על פי האמור בסע' 7 לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, חייב המשכיר לתקן כל ליקוי השולל או המגביל את השימוש הראוי במושכר, מיד לאחר שקיבל הודעה על כך מהשוכר. לא ביצע המשכיר את התיקון, רשאי השוכר, כאמור בסע' 9 לחוק הנ"ל, לתקן בעצמו את הפגם, על חשבון המשכיר, או להפחית את דמי השכירות, על פי היחס שבין שווי השכירות עם הפגם, לשוויה ללא הפגם. אולם על פי האמור בסע' 15 לחוק, אם נמנע מהשוכר כל שימוש במושכר, בגין פגם או נסיבות אחרות הקשורות במושכר, הוא פטור מכל דמי שכירות. לטעמי, גם אם הפגם המצוי במושכר הוא מהותי לעצם השימוש, דמי השכירות על פי היחס, כאמור בסע' 9 (א) (2) לחוק, עשויים להגיע לאפס. אף אין להתעלם מהאמור בסע' 4 לחוק, המחיל את עקרון תום הלב במילוי החיוב החוזי גם בכל הקשור לחוזה שכירות, בין הצדדים לו. עקרון תום הלב מחייב את המשכיר לתקן במושכר את הדרוש תיקון, והמשכיר מנוע מלטעון להפרת החוזה ומלדרוש דמי שכירות, כאשר המושכר אינו במצב הראוי לשימוש למטרה לה הושכר המושכר.   בנסיבות פרשתנו, הרי אין לצפות כי התובעת תמשיך בניהול המסעדה. חלקי תיקרה עשויים ליפול על ראשי הסועדים. חלקי טיח ובטון עשויים לפגוע בכל הקרב לדלתות המסעדה. אף התברר לתובעים כי פוליסת הביטוח שבידיהם אינה מכסה כל סיכון שכזה (ראה מכתב חב' הביטוח, נספח 15 לת/2), מצב המושכר לא היה ראוי גם כשנה מאוחר יותר, כמופיע בחוו"ד המומחה, וממילא, מאז אוגוסט 2000 ועד להשבת החזקה במושכר לתובעים, לא ביצעו הנתבעים את התיקונים הנדרשים, פרט, אולי, לתיקוני אינסטלציה שהביאו, קודם לכן, לנזקי רטיבות.   במצב דברים זה, תביעת הנתבעים בת.א. 105955/00, נדחית. הנתבעים הם שהפרו את חוזה השכירות בכך שהמושכר שהעמידו לרשות התובעת, לא היה במצב הראוי לשימוש, ו התובעים אף פטורים מתשלום דמי השכירות בעבור חודש נובמבר 2000, מכוח הוראות סע' 9 ו- 15 לחוק הנ"ל.   4. התובעים טוענים לנזקים רבים שנגרמו להם, כתוצאה מהתדרדרות מצב הבנין והמסעדה ואילוצם לפנות את המסעדה כבר בנובמבר 2000, על אף שתקופת השכירות המוסכמת הינה עד ליום 31.12.01. הנזקים הנטענים הינם כדלקמן:   א. ההשקעות שהשקיעה התובעת במסעדה, בסך של 368,930 ₪, בניכוי הסכום שהתקבל ממכירתו, סך 19,000 ₪, דהינו, נזק של 349,930 ₪.   ב. תיקון נזקים במושכר במהלך השכירות, בסך של 6,309 ₪.   ג. הוצאות פרסום, בחודש מרץ 2000, בסך של 60,913 ₪.   ד. הפסדי הכנסות של התובעת, בממוצע של 79,900 ₪ לחודש, ובניכוי הוצאות בסכום ממוצע של 50,000 ₪ לחודש, ל- 15 חודש, וסה"כ 439,920 ₪.   ה. נזקי גניבות חשמל, באישור הנתבעים, סך של 21,000 ₪.   ו. הוצאות נוספות בחוו"ד השמאי בסך של 2,370 ₪.   ז. הוצאות ארנונה לחודש אוקטובר, בסך של 2,985 ₪.   יש לציין כי על התובעים נטל ההוכחה לכל פריט ופריט מרשימת נזקיהם, במידת ההוכחה הנדרשת, כולל הקשר המשפטי והעובדתי בין ההפרה הנטענת והנזק הנתבע. התובעים לא עמדו בנטלים אלו, אלא בחלק מיזערי מתביעתם.   5. ההשקעות במסעדה: - התובעת עמדה בהוצאות אלו בשנת 1997, בעת הכניסה למקום. חלק מההוצאה היה תשלום למחזיק הקודם במקום. הוצאות אלו הוצאו כאשר חוזה השכירות קבע את תקופת השכירות ל- 3 שנים בלבד. אין לתובעים כל זכות לדרוש את השבת הוצאותיהם, שהושקעו מיוזמתם, ללא קבלת הסכמת הנתבעים ואישורם לעלות ההשקעות, במיוחד לאחר תקופת השכירות המוסכמת מראש. השוכר אינו יכול להשקיע במושכר, לצורך הפעלתו, סכומים ניכרים, ולאחר מכן לדרוש את השבתם מהמשכיר. ממילא, הרי בסע' 7.4 לחוזה השכירות הוסכם כי כל ההשקעות בשיפוץ המקום, הופכים עם סיום השכירות לרכוש המשכירים.   בנוסף לכך, סכום ההשקעה המופיע בדו"ח למס ההכנסה ובמאזן התובעת, ליום 31.12.98, הינו רק 262,350 ₪, לאחר פחת שנתי של 4,752 ₪. התובעת לא הבהירה את השוני בין הסכומים הנקובים במאזן ובין הסכום הנתבע בראש נזק זה. הנזק אף אינו חלק מהציפיות לנזק אפשרי, כאמור בסע' 10 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה)תשל"א-1970, כאשר החוזה אינו קובע כי השקעות אלו, שנעשו בתחילת תקופת השכירות, אמורים לחזור לתובעת לאחר סיום שלושת שנות השכירות. ברור כי התובעת רשאית להסתמך על השקעותיה אלו כנזק בגין הפרה רק לתקופת השכירות המוסכמת ערב ההשקעות, ולא לתקופות נוספות.   מכל טעמים אלו, תביעה זו נדחית. יתכן והיתה עשויה להשמע טענה על אובדן פחת, לשנת השכירות הנוספת שעד 31.12.01, אולם התובעת לא טענה לנזק שכזה.   אף לא הוכח לבית המשפט כי התובעת לא הפרה את חובתה להקטנת הנזק (סע' 14 לחוק הנ"ל), כאשר מכרה את הציוד בסך של 19,000 ₪ בלבד. הרי יתכן וזהו שוויו האמיתי של הציוד, לאחר שימוש של כ- 4 שנים.   6. נזק לתיקון ליקויים: - מדובר בתיקון מדחס המזגן שבחצר, מיום 18.5.00. על פי האמור בחשבונית (נספח 24 לת/2), הנזק נגרם מזריקת אשפה ונזילות מצינור ביוב דולף. התובעת שלחה לנתבעים מכתב בענין זה, תשובת הנתבעים (נספח ד' לנ/1) הינה כי הנתבעים מעולם לא הרשו לתובעת להתקין את המדחס ליד פחי האשפה בחצר, והתובעים אף לא דאגו לכיסוי המדחס מפני פגיעות. איש המקצוע שביצע את התיקון, לא הובא לעדות. ב"כ הנתבעים התנגדה, עובר להגשת תצהיר התובע כעדות, לכל עדות שמיעה, אך לא לענין חשבונית. אולם כאשר ממכתב הנתבעים ברור כי לא ידעו על העמדת המדחס בחצר מחוץ למסעדה, וכאשר לא הוכח לבית המשפט כי מיקום המדחס והעדר כיסוי סביר, אינו אחד מהגורמים לנזק, נראה לי כי עקב רשלנות תורמת ברורה, יש לחלק נזק זה בין שני הצדדים, בחלקים שווים, וכך אני קובע.   לענין הנזק למוצרי מזון, הטענה אינה מגובה בכל אישור או קבלה. לא ניתן לקבל כי נזק זה הוכח כדרוש, בעדותו היחידה של התובע עצמו. יש אף להניח כי הוצאות אלו על מזון נזקפו בספרי החברה התובעת כהוצאות שוטפות.   7. נזקי פירסום: - הוכח בפני כי התובעת עמדה בהוצאות שונות על פרסום, וזאת בחודשים אוקטובר ונובמבר 2000, דהינו, לאחר נפילת חלק מהתיקרה, וכאשר בין הצדדים מתנהלת תכתובת לענין ביטול החוזה. חלק אחר מהוצאות הפירסום הינו מחודש מרץ עד מאי 2000. מכל מקום הוצאות אלו אינן נזק שניתן לתובעו מהנתבעים, בגין הפרת החובה להקטנת הנזק (סע' 14 לחוק הנ"ל).   גם לגירסת התובעים, עלות תיקון מצב המסעדה, הינו כ- 22,000 ₪. גם המומחה מטעם בית המשפט, המהנדס שנהב, טוען בחוו"ד כי תיקוני האינסטלציה כבר בוצעו, וזאת על ידי הנתבעים, ולא אחר, בהעדר אחר שכזה, ועלות שאר התיקונים, כולל בקירות החיצונייים של הבנין, הינן כ- 21,000 ₪. על פי האמור בסע' 9(א) (1) לחוק השכירות והשאילה, רשאי המשכיר לתקן בעצמו את הפגם, על חשבון המשכיר. התובעת טוענת לנזקים של 500,000 ₪, כאשר יכולה היתה לבצע את התיקונים, ולהמשיך בשכירת המקום וניהול המסעדה ללא הפרעה עד לסוף שנת 2001. אם לא עשתה כן, אין התובעת זכאית לתבוע כנזק את הוצאותיה הקודמות ואת הפסדי ההכנסות לעתיד. זו היא חובתם להקטנת הנזק או למניעתו. ממילא, לאור הפסדי המסעדה כל השנים, ניתן להניח כי עצם השבת החזקה במקום לנתבעים מהווה, למעשה, את הקטנת נזקי התובעת, שאף ביקשה להמנע מלהשקיע סכומים נוספים בתיקון הפגמים שבמסעדה, ולאחר מכן לקזז סכומים אלו כנגד דמי השכירות או לתבעם ישירות מהנתבעים.   8. הפסדי הכנסות המסעדה: התביעה בראש נזק זה, הינה התמוהה מכל. ב"כ התובעים סובר כי התובעים זכאים לפיצוי בגין הפסדי הכנסות העסק, דהינו, התגבולים במסעדה, בהתעלם מהעובדה כי לעסק הפסדים מצטברים כל שנות פעילותו. כאשר נתבע פיצוי בגין נזק להכנסות עסק, הכוונה היא להפסד רווחים ולא להפסד תקבולים. הרי מדובר בנזק ממשי ולא ערטילאי. כאשר ההוצאות עולות על ההכנסות, מוטב שמפעיל העסק יפסיק לצבור הפסדים, אך לא נגרם לו כל נזק מהפסקת צבירת ההפסדים, אלא הדבר רק לתועלת לו. המסעדה הינה עסק מפסיד ולא עסק מרוויח. על כן, יתכן ועל התובעת היה לנסות והוכיח כי עמדה בהוצאות נוספות על העסק, ללא הכנסות העסק לכיסויין, לאחר סגירתו, אך התובעת לא עמדה בהוצאות שכאלו, ומכל מקום - הדבר לא הוכח.   על פי המאזנים נ/3, ההפסד המצטבר ליום 31.12.00 הינו סך של 1,518,431 ₪. כבר בסוף שנת השכירות הראשונה, 31.12.97, ההפסד הגיע לסך של 112,125 ₪. כל הכנסות או תקבולים המסעדה, לא היו רווח, אלא כסף שהוזרם לכיסוי ההפסדים. עם סגירת המסעדה, אף תשלום במשכורת לעובדים, וכנראה גם התובע, נפסקו, כך אני מניח.   על כן, אין בתביעה זו להפסד הכנסות - כל ממש.   9. נזקי גניבת חשמל: - נזק זה לא הוכח. אין בפני כל ראיה כי יש קשר בין גניבה זו, אם אכן התבצעה, ובין הנתבעים או מי מעובדיהם או נציגיהם.   10. הוצאות נוספות, שכ"ט המהנדס וארנונה: - נזקים אלו הוכחו כנדרש, ואף קיים קשר ענייני בין הוצאות אלו ובין הפרת החוזה על ידי התובעים. כשאירע הנזק למושכר והנתבעים לא עשו דבר בנושא, זכאית היתה התובעת לבקש חוות דעת מומחה, לעלות התיקונים, על מנת להציגה בפני המשכירים, וכן היו זקוקים לחוות דעת זו לצורך הגשת תביעתם. על כן, על הנתבעים להשיב להם הוצאה זו, בסך של 2,370 ₪, כאמור בחשבונית נספח 36 לת/2. כך אף לענין הארנונה, לחודש אוקטובר 2000. בתקופה זו לא ניתן היה לנהל את עסק המסעדה, בגין מצבו של המושכר, והתובעים נאלצו לשלם הוצאה זו לעירייה (ראה נספח 37 לת/2). התובעים זכאים להשבת הוצאה זו מהנתבעים.     סוף דבר 11. כאמור, הפרו הנתבעים את חוזה השכירות, כאשר המושכר שנמסר לתובעת לשם ניהול המסעדה, לא תאם את יעודו. המשכיר אף מפר את חיוביו, כאשר המושכר הופך לשונה ממה שהוסכם עליו עובר להשכרה (ראה סע' 6 לחוק השכירות והשאילה). הנתבעים לא ישמעו בכל טענה הפוטרת אותם מהוראות סע' 6 הנ"ל. כתוצאה מהפרה זו נגרמו לתובעים נזקים, והם זכאים לפיצוי בגינם. בנזקים שהוכחו הינם כמפורט בסע' 6 ו- 10 לפסק הדין. הסכומים יהיו צמודים ונושאי ריבית כחוק, מיום ההוצאה ועד לתשלום בפועל.   כמו כן הנני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים 25% מהוצאות המשפט בהם עמדו וכן שכ"ט עו"ד בסך של 5,000 ₪ + מע"מ, בהתחשב אף בדחיית תביעת הנתבעים. גם סכומים אלו יהיו צמודים ונושאי ריבית. ב"כ התובעים יגיש לבית המשפט פסיקתא מתאימה לחתימתי.     דן מור, שופט  שכירות