קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת הסכם מכר דירה בהעדר מימון העסקה: בפני תובענה לפיצוי כספי בגין הפרה יסודית של הסכם מכר דירה וניהול משא ומתן לקראת חתימה על הסכם המכר בחוסר תום לב, שהגישה התובעת שביקשה למכור את דירתה, כנגד הנתבעים. 1. הרקע ביסוד התובענה 1.1 התובעת הינה בעלת דירה ברחוב בן יוסף 10 בתל-אביב (להלן: "הדירה"). 1.2 התובעת נעזרה בשירותיו של משרד התיווך של המתווך, מר עופר הרשקוביץ (להלן: "המתווך"), אשר הפנה אליה את הנתבעים, בני זוג שהתעניינו ברכישת הדירה. 2. טענות הצדדים 2.1 טענות התובעת 2.1.1 הנתבעים בדקו את הדירה ומשמצאו אותה מתאימה לצורכיהם, נפגשו הצדדים ביום 4.7.06 במשרד המתווך, והגיעו להסכמה בעל-פה באשר לרכישת הדירה תמורת 252,000$, וסיכמו את שאר תנאי העסקה העיקריים. 2.1.2 הצדדים הסכימו כי עורכת הדין של התובעת, עו"ד עפרה אורנשטין, תנסח את ההסכם, וטיוטא נשלחה לעיון הנתבעים ביום 6.7.09 (להלן: "טיוטת ההסכם"). לבקשת הנתבעים, לא פורטו בטיוטא מועדי ביצוע התשלומים על חשבון התמורה, שכן לטענתם הם עדיין בדקו את אפשרויותיהם למימון הרכישה באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא בבנקים השונים, אך הוסכם כי התמורה תשולם במלואה עד למועד מסירת החזקה בדירה ביום 9.11.06, וכי מועדי התשלום יושלמו בהסכם שעה שהנתבעים יבחרו את הבנק באמצעותו תמומן העסקה. 2.1.3 הנתבעת השיבה את טיוטת ההסכם עם מספר תיקונים מינוריים, חלקם התקבלו וחלקם תוקנו לשביעות רצון הנתבעים, אשר חזרו והודיעו לתובעת כי בכוונתם לרכוש את הדירה, ואף הצהירו על כך בפני עו"ד אורנשטין והמתווך. 2.1.4 לבסוף, נקבע בין הצדדים מועד לחתימת ההסכם ליום 31.7.06, במשרד עו"ד אורנשטין, לשם כך הכינה האחרונה את כל המסמכים הדרושים. אלא שביום 29.7.06, התקשר הנתבע אל התובעת בשעות הערב, והודיע לה כי הנתבעים מבטלים את העסקה בהעדר מימון מספיק. 1.1.5 התובעת טוענת כי בין הצדדים נקשר הסכם מחייב משהסכימו על נוסח לחתימה וקבעו מועד לחתימתו. הנתבעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית בכך שסירבו לחתום עליו ולרכוש את הדירה בתמורה שנקבעה. בגין הפרה זו חייבים הנתבעים בפיצוי מוסכם הקבוע בהסכם בסך 25,000$ (שמטעמי אגרה הופחתו לסך 15,000$, שהם 62,895 ₪). לחלופין, טוענת התובעת כי התנהגות הנתבעים עלתה כדי ניהול משא ומתן בחוסר תום לב, בניגוד לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק החוזים"), שכן הציגו מצגי שווא אודות כוונתם לרכוש את הדירה, על אף שידעו כי הם חסרים המימון לשם כך. התובעת הסתמכה על מצגים אלו ופסקה מלחפש רוכשים פוטנציאלים אחרים. לאחר המשא ומתן עם הנתבעים ולאור ירידת שער הדולר, לא עלה בידה לקבל הצעה דומה לזו שסוכם עליה עם הנתבעים. 2.2 טענות הנתבעים 2.2.1 הנתבעים אמנם התעניינו בדירה, אך התנו את קיומה של עסקת מכר לגביה בקבלת מימון מאחד הבנקים באמצעות הלוואה מובטחת במשכנתא. הנתבעים הדגישו בפני התובעת כי כל עוד לא יתקבל המימון הנדרש, לא ניתן יהיה לחתום על הסכם ולהשלים את העסקה. בהקשר זה נהגו הנתבעים בתום לב ובשקיפות מלאה. 2.2.2 אמנם בין הצדדים נקבע מועד לחתימת ההסכם, אך עוד קודם לכן הודע לנתבעים כי לא אושר להם המימון הנדרש, שכן הבנק לא הכיר בכל רכיבי שכרו של הנתבע, וזאת בניגוד לציפיות הנתבעים. הנתבעים הודיעו לתובעת אודות העדר המימון עוד ביום 29.7.06, ולפיכך, מעולם לא השתכלל הסכם כלשהו בין הצדדים, שכן דובר בחוזה עם תנאי מתלה שיכנס לתוקף רק בהינתן מימון מספיק. 2.2.3 בסעיף 8 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), הובנתה דרישת הכתב בעסקאות במקרקעין. משלא התקיימה דרישת הכתב במקרה דנן, הרי שלא נכרת הסכם מחייב בין הצדדים. לפיכך, אין התובעת זכאית לפיצוי כלשהו מכוחו. 2.2.4 מרגע העברת טיוטת ההסכם לעיון הנתבעים ועד להודעתם של אלו אודות העדר המימון חלפו 16 ימים. זהו פרק זמן סביר לניהול משא ומתן בעסקאות מסוג זה, ולפיכך אין התובעת יכולה לטעון כי נגרמו לה נזקים במהלכו. 3. דיון 3.1 סוגיית היווצרו של הסכם מחייב הסכם מכר נקשר על ידי הצעה וקיבול שהתקיימו לגביהם יסודות גמירות הדעת והמסויימות (השוו: ע"א 11173/02 אלוניאל נ' זאב בר בנין ופיתוח בע"מ, ). 3.2 גמירות הדעת 3.2.1 כמצוי ביותר, הסכם נעשה בכתב ונושא את חתימות המתקשרים בו, אולם הלכה היא כי חתימה איננה חזות הכל, והעדרה לא בהכרח מעיד על העדר גמירות דעת. כך למשל נקבע בע"א 571/79 דירות מקסים בע"מ נ' גרבי דינה, פ"ד לז(1) 589: "...בה בשעה שעצם קיום המסמך בכתב הוא תנאי הכרחי ומהותי לתקפותו של הסכם לעסקת מקרקעין, הרי החתימה על ההסכם, הן מצד הקונה והן מצד המוכר, מהווה גורם ראייתי בלבד, אם כי כבד משקל, אשר בא להוכיח את גמירות הדעת בין הצדדים ולאשר שאמנם אלה הם תנאי החוזה שהוסכם עליהם. בהעדר ראיה זו יצטרך בית המשפט לבדוק בדיקה קפדנית, שמא מוכחות העובדות הנ"ל על-ידי ראיות אחרות." (כמו כן, השוו לע"א 2036/94 טרבלסי נ' טרבלסי, פד"י נג(1), 457) 3.2.2 נמצא אפוא, כי ניתן להתגבר על העדרה של חתימה מקום בו הוכחה גמירות דעתם של הצדדים לגבי תנאי החוזה בדרך אחרת. התובעת טוענת כי החלפת הטיוטא בין הצדדים, תוך ביצוע מספר תיקונים בה עקב הערות הנתבעת עליה, ואישור הנתבעת לנוסחה הסופי, מגבש את גמירות דעת הצדדים לעסקה, ואילו הנתבעים טוענים כי הסכמתם העקרונית בעל-פה לתנאי ההסכם ממילא היתה מותנית בקבלת המימון הנדרש, ומשתנאי זה לא התקיים, הרי שהסכמתם לא הבשילה כדי חוזה מחייב. 3.2.3 הדרישה לגמירת דעת מבטאת את מפגש רצונות הצדדים והסכמתם ההדדית להתקשר בחוזה. בספרה 'דיני חוזים' (ג. שלו דיני חוזים, מהדורה שניה, ירושלים, תשנ"ה, להלן: "פרופ' שלו"), מציינת פרופ' שלו את המבחן האובייקטיבי ליצירתו של חוזה, לפיה הדרישה לקיום גמירת דעת כוללת שתי דרישות משנה: דרישה פנימית פסיכולוגית של יצירת הכוונה, ודרישה חיצונית התנהגותית של ביטויה, שתיהן תיבחנה לפי אמות המידה של האדם הסביר. עם זאת, נקבע כי גם כאשר נעדרת כליל גמירת דעתו של צד להסכם, אולם פנייתו או הודעתו מעידה על גמירת דעתו, ניתן לחייבו על פי הצהרתו, באשר תנאי גמירת הדעת מתקיים כאשר הפניה או ההודעה מעידה על גמירת דעת, ולאו דווקא כאשר קיימת גמירת דעת בפועל. (שם, עמ' 85-87, וכן ע"א 759/81 ברש נ' ירדני, פ"ד מא(2) 253). 3.2.4 אין חולק כי הוסכמו על דעת הצדדים מרבית פרטי העסקה, לרבות תמורתה, וכי הנתבעים היו מעוניינים לרכוש את הדירה (ראה סע' 3 לתצהיר הנתבעת 1) ובמובן זה דומה כי מתקיימת דרישת גמירות הדעת. אלא שלשיטת הנתבעים, הם הצהירו מלכתחילה כי העסקה תלויה באישור הלוואה מובטחת במשכנתא בבנק, ובכך לדידם הפך ההסכם לחוזה עם תנאי מתלה. 3.2.5 פרופ' שלו מגדירה 'תנאי' כאירוע בלתי-ודאי, חיצוני לחוזה המתנה את החוזה, ומציינת שתי דרישות עיקריות העומדות ביסודו: דרישת חוסר הוודאות ודרישת החיצוניות, דהיינו שהתנאי לא יהיה תלוי רק בהתנהגות הצדדים לחוזה (שם, עמ' 329). בע"א 1363/04 צאלים החזקות בע"מ נ' 'דלק' חברת הדלק הישראלית בע"מ, , הוגדר תנאי מתלה כהאי לישנא (שם, פסקה 7): "תנאי מתלה הינו תנאי חיצוני לצדדים בחוזה אשר התקיימותו הינה עתידית ואינה ודאית." 3.2.6 בתצהירה, טוענת הנתבעת כי (שם, סע' 7): "ציינתי בפני התובעת כי אני צופה שיתקבל המימון הנדרש אך לא התחייבנו לרכוש את הדירה באם לא יתקבל. אכן ציינתי בפני התובעת כי על פניו נראה שצפוי להתקבל מימון... ולמטה מכך (שם, סע' 8): "... ציפינו בתום לב לכך שנשיג מימון לרכישה אך בשל העובדה שהבנק לא הכיר ברכיבי שכרו של בעלי לא התקבל המימון למרות ציפיותנו." 3.2.7 בחקירתה בפני הודתה הנתבעת כי (פרוטוקול יום 4.9.08, עמ' 19, שו' 11-13): "...הבנק אמר שאין מניעה לקבל משכנתא גבוהה עם שני אנשים עובדים עם משכורות גבוהות. פנינו לשני בנקים. לא הייתי מתחייבת לדירה מלכתחילה אם לא הייתי מבררת." 3.2.8 נמצאנו למדים שפיה של הנתבעת ענה בה כי הנתבעים היו מודעים לחובתם להשיג את הלוואת המימון. מכאן שגם אם תמצי לומר כי השגת המימון היתה בגדר תנאי, הרי שעסקינן בתנאי שחובת מילויו חלה על הנתבעים, ומשכך אין להגדירו כתנאי מתלה (השוו: ע"א 8561/03 חלקה 21 בגוש 6286 בע"מ נ' עיריית ראשון לציון, פ"ד נט(3) 398, פסקה 8). 3.2.9 דומה כי לנתבעים היתה ציפיה סובייקטיבית שבקשתם להלוואה מובטחת במשכנתא תתקבל, וכי עצם קבלתה נתפסה בעיניהם כעניין פורמלי בלבד. בהקשר זה אף מקובלת עלי גרסת התובעת לפיה לנתבעים לא היה ספק בעצם קבלת ההלוואה, וכי נותר להם לבחור את הבנק שיציע להם את התנאים הטובים ביותר (שם, עמ' 9, שו' 6-7): "מה שהצגיו בפני זה שבאיזה בנק הכי כדאי לקחת משכנתא..." 3.2.9 הממצא האמור לעיל בדבר ציפייתם הסובייקטיבית של הנתבעים לאישור הלוואה מובטחת במשכנתא, עולה ביתר שאת מעדותה של עו"ד אורנשטיין, אשר כמי שייצגה את התובעת במשא ומתן העידה (שם, עמ' 14, שו' 23-25): "נאמר לי שהיא (הנתבעת- מ.ב.ח.) עושה שופינג איפה שהיא תקבל את הריבית הנמוכה ביותר, שם היא תיקח את המשכנתא. מעולם לא הוצג שהעסקה תתבצע אם הם יקבלו משכנתא..." 3.2.10 דומה בעיני כי דרישת חוסר הוודאות המובנית בהגדרת תנאי מתלה- איננה מתקיימת בנסיבות דכאן, שכן כאמור, מחומר הראיות עולה כי הנתבעים לא סברו שיתקלו בקושי לקבל את ההלוואה המובטחת במשכנתא, ומשכך לא שוכנעתי כי ניתן להתייחס לתנאי בדבר קבלת ההלוואה כתנאי מתלה. 3.2.11 מעבר לכך, מעיון בטיוטת ההסכם (נספח א' לכתב התביעה) ובתיקוני הנתבעת על גבי טיוטא זו (נספח ב' לכתב התביעה), עולה כי לא בא זכרו של אותו 'תנאי מתלה' בשום שלב בנוסח ההסכם, זאת על אף שלנתבעים ניתנה כאמור הזדמנות לתקן את נוסח טיוטת ההסכם ולהוסיף את הערותיהם. משלא צוין בהסכם כי קיומו תלוי בקבלת הלוואה מובטחת במשכנתא, קיים קושי של ממש לפרש אותו ככזה הכולל תנאי מתלה. 3.3 מסויימות 3.3.1 יסוד נוסף שנדרש לשם התגבשותו של הסכם מחייב בין הצדדים הינו יסוד המסוימות. 3.3.2 לשיטת התובעת, משסוכמה מסגרת תשלומים, דהיינו פרק זמן מוגדר במהלכו יבוצעו כל התשלומים, וכל שנותר היה לנתבעים לבחור את מועדי ודרך פריסת התשלומים באותו פרק זמן, בכך התקיימה דרישת המסוימות, שכן ממילא את מועדי התשלום הספציפיים ניתן להשלים בדרכים המקובלות. 3.3.3 הנתבעים גורסים כי החסר במועדי תשלום בהסכם הינו חסר מהותי, שהעדרו פוגע ביסוד המסוימות וכי הוא איננו ניתן להשלמה. 3.3.4 הלכה היא כי על ההצעה להיות מלאה ומדויקת במידה מספקת עד שניתן יהיה לראות באמור בה עם קיבולה, חוזה מלא ובר ביצוע, ללא צורך במשא ומתן משלים נוסף (ראה: ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל(2) 260, וכן: ע"א 701/87 שלמה ביהם נ' בן יוסף, פד"י מ"ד(1)). בחינת הרציונל האמור, כעומד בבסיס הדרישה למסויימות, מלמד כי במקרה שבפני מתגבשת מידת המסוימות הנדרשת. 3.3.5 אין מחלוקת בין הצדדים כי כל תנאי ההסכם, למעט מועדי התשלומים ולרבות מועד ביצוע התשלום הראשון והאחרון, סוכמו בינם ואף הועלו על הכתב בטיוטה שתוקנה ואושרה על ידי הנתבעת. התובעת טוענת כי הביעה גמישות ביחס למועדי התשלום שבמסגרת פרק הזמן שנקבע לביצוע מלוא התמורה, ומסבירה בתצהיר עדותה (שם, סע' 7): "...הבהרתי, כי הואיל ואינני עומדת לקנות דירה אחרת, ומאחר ומסגרת מועדי התשלומים היא בין החתימה על החוזה ועד מסירת החזקה בחודש נובמבר, אני גמישה ביחס למועדי התשלומים ואסכים לכל חלוקת תשלומים שיחפצו בה הקונים." עדותה זו לא נסתרה והנתבעים אינם מכחישים את הנטען. 3.3.6 מן האמור לעיל, עולה כי ממילא לא היה נדרש משא ומתן נוסף בין הצדדים על מנת להשלים את החסר שבהסכם, שכן התובעת הותירה את הבחירה באופן פריסת התשלומים במסגרת פרק הזמן המוסכם- בידי הנתבעים, עד כדי ששיבוצם בהסכם הפך להיות טכני גרידא. 3.3.7 לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי בין הצדים נכרת הסכם מחייב אשר הופר על ידי הנתבעים, ומשכך זכאית התובעת לפיצוי המוסכם האמור בסעיף 23 לטיוטת ההסכם, אותו העמידה על סך 15,000$ משיקולי אגרה, וסך הכל לפי כתב התביעה: 62,895 ₪. 3.4 ניהול משא ומתן בחוסר תום לב 3.4.1 לחלופין, התובעת מייחסת לנתבעים ניהול משא ומתן בחוסר תום לב במהלכו יצרו בפניה מצג רשלני לפיו יש ביכולתם לרכוש את הדירה, בעוד שבפועל היה בידיהם סך העולה כדי 5% בלבד מסכום העסקה. כמו כן, טוענת התובעת כי הנתבעים לא בדקו כדבעי את הסתברות כוונתם לקבל הלוואת מימון לרכישת הדירה. לשיטתה, בהתנהגותם זו גרמו לה הנתבעים לחדול מחיפוש אחר רוכשים בכח אחרים. לאחר שנכשלה העסקה עם הנתבעים, הצעת המחיר הגבוהה ביותר שקיבלה התובעת בעבור הדירה היתה בפער של כ-12,000$ מהסכום עליו סוכם עם הנתבעים, ובמקביל ירד שער הדולר באופן משמעותי, בכך נגרם לתובעת נזק בסך 51,600 ₪. 3.4.2 לגרסת הנתבעת, במסגרת המשא ומתן הצהירו הנתבעים על כוונתם לממן את הרכישה מכספי הלוואה מובטחת במשכנתא (פרוטוקול יום 4.9.08, עמ' 7, שו' 1-9, וכן סעיף 3 לתצהיר עדותה ועדותה בעמ' 21). גם התובעת אישרה בעדותה כי הנתבעים אמרו לה שבדעתם לממן את רכישת הדירה גם באמצעות משכנתא (שם, עמ' 7). 3.4.3 סעיף 12(א) לחוק החוזים קובע: "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב." פרופ' שלו מפרשת את הדרישה הנ"ל כמחייבת כל צד למשא ומתן לפעול תוך נאמנות כלפי הצד האחר ותוך נאמנות לרוח העסקה ולמטרותיה, ולנקוט באמצעים המתיישבים עם דרישת תום הלב (שם, עמ' 54). 3.4.4 לעניין הסתלקות מן המשא ומתן כאקט של חוסר תום לב, מציינת פרופ' שלו (שם, עמ' 57) כי: "כמו כל התנהגות במהלך משא ומתן, גם הפרישה ממנו צריכה להיות מונחית על ידי עקרון תום הלב... פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים עניינים הנובעים ממהות העסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו." 3.4.5 מן העדויות שבפני עולה כי הנתבעים קיבלו תשובה שלילית מבנק הפועלים כבר ביום 20.7.06 (עדות הנתבעת בעמ' 21 לפרוטוקול, שו' 4-5). חרף עובדה זו, ביום 24.7.06 או בסמוך אליו, קבעו הנתבעים פגישת חתימה עם התובעת ליום 31.7.06 (שם, שו' 6-7). בהינתן כי בנק הפועלים היה הבנק העיקרי עליו השליכו הנתבעים את יהבם, כעולה מסע' 17 לתצהיר הנתבעת וכן מעדותה בפני בעמ' 19, הרי שניתן היה לצפות מהנתבעים, שעה שנודע להם אודות סירובו, כי יודיעו לתובעת על כך שאין בידם, נכון לעת ההיא, אפשרות למימון הרכישה. זאת לא עשו. 3.4.6 טענת הנתבעים לפיה קיוו עדיין כי יוכלו לקבל את המימון הדרוש באמצעות בנק לאומי, לא הוכחה כדי צרכה, שכן לא עלה בידי הנתבעת להוכיח כי בנק לאומי אכן דחה את פנייתה, וטענתה כי מכתב הסירוב נמצא ברשומות הבנק וכי הבנק סירב להעבירו לידיה, הינה גרסה בעייתית (שם, עמ' 20, שו' 8). 3.4.7 בע"א 2071/99 פנטי אלישע נ' יצהרי שריה, , נקבע כי (שם, עמ' 932): "שאלת תחולתו של סעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי) על מקרה של הסתלקות ממשא ומתן טעונה גם בירור עובדתי. בבירור כזה יש להתחשב בכלל נסיבות העניין ובייחוד בשאלה לאיזה שלב הגיע המשא ומתן בין הצדדים, שכן ככל שהצדדים קרובים יותר ליצירת הקשר החוזי, מצופים הם להציג סיבה יותר ברורה להצדקת הפרישה מן המשא ומתן (ע"א 416/89 גל-אור משה נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ פ"ד מו(2) 177)." 3.4.8 בפרשה בה עסקינן, הגיעו הצדדים לנוסח מוסכם של הסכם מכר, והנתבעים לא טרחו להודיע לתובעת כי אין בידם מימון למימושו, אלא סמוך מאד למועד שנקבע לחתימת החוזה, הגם שיכלו לעשות זאת קודם לכן. התנהגות זו נתפשת כהתנהגות בחוסר תום לב. יצוין כי אין הכוונה ליחס לנתבעים התנהגות בלתי מוסרית בוטה, אלא העדפת האינטרס שלהם תוך התעלמות מהאינטרסים ומציפיות התובעת. 4. סוף דבר 4.1 הינני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת את סכום התביעה בסך 62,895 ₪. 4.2 הסכום הנ"ל ישולם בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד ליום התשלום המלא בפועל. 4.3 לאור התוצאה אליה הגעתי, ישלמו הנתבעים את הוצאות התובעת בסך 2,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך 8,000 בצירוף מע"מ כדין. הודעה זכות הערעור. מכירת דירההפרת חוזהחוזהמקרקעיןחוזה דירההסכם מכרמימון